5.3.1 Utgångspunkter enligt rättskällorna
Inledningsvis vill jag upprepa Johansson och Löfgrens uttalanden om värderingsproces-sernas starkt dispositiva karaktär. Parterna har långtgående möjligheter att tillföra värde-ringsrelaterat material till processen i syfte att styrka sina ståndpunkter. Till följd av dis-positionsmöjligheterna anvisades ju heller ingen värderingsmetod för rörelseskador i lag-förarbetena.161 Redan dessa uttalanden talar för långtgående friheter i fråga om val av värderingsmetod. Bortsett hovrättens uttalande i Konserthusmålet162 framgår heller inte av rättspraxis att vissa metoder inte får eller bör tillämpas. Som framgår i redogörelsen
155 Svea hovrätts dom den 18 december 2012 i mål nr T 1658–12.
156 Denna terminologi förekommer inte i någon annan av de i uppsatsen refererade rättskällorna. Ortspris-metoden nämns visserligen i expropriationsrättsliga sammanhang, men tillämpas då vid bestämmande av marknadsvärde för beräkning av löseskilling, se Hermansson, Kommentaren till 4 kap. 1 § ExprL. Märk även att Cederstiernas referenser i lagkommentaren leder till hyresrättsliga lagförarbeten för bestäm-mande av marknadshyra, jfr. prop. 1987/88:146, s. 18 ff., prop. 2001/02:41, s. 51 ff.
157 Cederstierna, Kommentaren till 12 kap. 58 b § JB.
158 Svea hovrätts dom den 18 december 2012 i mål nr T 1658–12.
159 Bengtsson, m.fl., s. 128.
160 Jfr Victorin & Hager, s. 798.
161 Prop. 1971:122, s. 192.
162 RH 2001:1.
om marknadsvärdeprincipen får förmodligen även antas att även denna metod ska kunna ligga till grund för domstolens slutgiltiga värdering.
Även om ingen värderingsmetod på förhand kan stämplas som förbjuden, föranleder pro-cessernas dispositiva karaktär att en viss värderingsmetod kan betraktas som olämplig i ett visst sammanhang, exempelvis när motparten har presenterat ett mer lämpligt värde-ringsförslag. Här bör åter framhävas att företagsvärdering är en komplex uppgift med en mängd potentiella problem och svårigheter. De värderingsmetoder som föreskrivits i denna uppsats är förenklingar som i varje enskilt fall måste anpassas och justeras utefter de rådande omständigheterna. Metoderna får därför inte betraktas som färdiga recept där varje tillämpare hade uppnått exakt samma resultat.163 I sammanhanget kan skönjas en tendens där hyresvärdens sakkunnigutlåtande skiljer sig avsevärt från hyresgästens sak-kunnigutlåtande – även i en situation där båda parter tillämpar samma metod. Föga för-vånande är det egna sakkunnigutlåtandet alltid mer fördelaktigt. I Stadshusmålet hade båda parterna åberopat avkastningsvärderingar. På grund av vardera parts kalibrering av bl.a. kalkylränta och vissa framtida händelser åtskiljs resultaten dock med över 100 000 000 kronor.164
5.3.2 Vilken metod bör tillämpas?
Hyresvärden eftersträvar att finna en låg värdering av rörelsen medan hyresgästen tilläm-par den för denne mest förmånliga värderingsmetoden. Domstolen å sin sida ska finna rörelsens verkliga värde, men ska samtidigt utdöma ersättning baserat på den värderings-metod som är mest gynnsam för hyresgästen. Det brukar sägas att bedömningen ska vara generös utan att orsaka en överkompensation.165 Detta får inte förstås som att domstolen och hyresgästen arbetar i maskopi, utan som att domstolens uppgift är att finna vilka reella handlingsalternativ hyresgästen hade,166 och att hyresgästen ska ersättas som att denne agerat efter det mest gynnsamma scenariot.167 Hyresgästens rätt till ersättning är som be-kant en skadeståndsregel. Av vikt är därför att hyresgästen kan framföra bevisning som visar på vilken skada denne lidit.168 Hyresvärdens uppgift blir därmed att försöka dämpa
163 Jfr Hager, SvJT 2007 s. 277 ff.
164 Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål nr T 1621–14.
165 Victorin &. Hager, s. 794 ff. och Bengtsson m.fl., s. 128 f.
166 Hager, Värderingsrätt, s. 453.
167 Bengtsson m.fl., s. 129 och Victorin, s. 82.
168 Victorin & Hager, s. 794 ff.
sannolikheten av hyresgästens uppgifter genom att framföra uppgifter till stöd för att hy-resgästens skada ska värderas lägre än det av hyresgästen åberopade beloppet.169 En jämförelse mellan värderingsmetoderna visar på att substans- eller likvidationsvärde-ring bör tillämpas om rörelsen går med förlust.170 Vid förekomst av goodwillvärde bör ersättningen istället baseras på bolagets avkastning (dvs. enligt avkastningsvärdemetoden eller kassaflödesmetoden). Om avkastningsvärdemetoden eller kassaflödesmetoden är mest förmånligt beror på hur parternas sakkunniga genomför beräkningen. Som exempel kan nämnas hur parterna i förekommande fall har bedömt verksamhetens risk olika, var-vid avkastningsberäkningen påverkas.171 Med hänsyn till att domstolen ska välja det al-ternativ som bäst representerar rörelsens verkliga värde förefaller kassaflödesmetoden, med beaktande av Victorin och Hagers redogörelser för metodens fördelar,172 vara den bästa metoden baserad på rörelsens avkastning. Rimligen kan i mindre omfattande rätts-processer, parterna av kostnadsskäl avstå att anlita företagsekonomisk expertis, varvid den mindre avancerade avkastningsvärdemetoden istället tillämpas.
Hager har problematiserat synen på de avkastningsbaserade värderingsmetoderna och menar att dessa tenderar att åsidosätta nödvändiga juridiska ställningstaganden. Vidare menar han att marknadsvärdeprincipen är den objektivt bästa metoden för att uppnå den grundläggande målsättningen med skadeståndet; att sätta den skadelidande i ett oföränd-rat ekonomiskt läge. Ett påvisbart marknadsvärde utesluter osäkerhetsfaktorer som är för-knippade med avkastningsrelaterade företagsvärderingar då dessa innefattar ställningsta-ganden till ett framtida händelseförlopp.173 Emellanåt går däremot inte ett marknadsvärde att finna, exempelvis till följd av rörelsens specifika karaktär. Restaurangverksamheten som värderades i Stadshusmålet utgör förmodligen ett gott exempel på när rörelsen inte kan jämföras med andra på orten. Om inte seriösa uppköpserbjudanden förekommit torde därför betydande svårigheter föreligga i fråga om att fastställa en dylik rörelses mark-nadsvärde. Även om marknadsvärdeprincipen möjliggör för domstolarna att bestämma skadeståndsersättningen utan att sia om en händelseutveckling torde därför förekomma situationer där principen inte kan tillämpas.
169 Jfr. Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål nr T 1621-14.
170 Bengtsson m.fl., s. 129.
171 Svea hovrätts dom den 14 april 2016 i mål nr T 481-15.
172 Victorin & Hager, s. 801.
173 Hager, SvJT 2007 s. 277 ff., Hager, Värderingsrätt, s. 236 ff.
Vidare finns här anledning att ta ställning till om marknadsvärdeprincipen överhuvudta-get lämpar sig för värdering av rörelseskador i lokalhyressammanhang. I Konserthusmå-let angav ju domstolen att principen lämpar sig bättre för fritt överlåtbara objekt. Moti-veringen är baserad på de potentiella hinder som kan förekomma för en hyresgäst som önskar överlåta sitt hyresavtal till annan hyresgäst. En praktisk aspekt som domstolen inte nämnt är att näringsverksamhet i regel bedrivs i bolagsform och att reglerna i JB inte kan förhindra ägarförändringar i associationen som är part i hyresavtalet. Vidare utgår inte ersättningsreglerna från hyresavtalets värde – rörelseskadan baseras på verksamhetens värde. Marknadsvärdeprincipen används med andra ord för att fastställa rörelsens värde, inte hyresavtalets. Rörelsen är ett fritt överlåtbart objekt, varvid marknadsvärdeprincipen inte bör betraktas som olämplig till följd av resonemang om en begränsad överlåtbarhet.
Lägg därtill att hyresgäster många gånger kan överlåta hyresavtal utan samtycke genom 12 kap. 36 § JB efter tillstånd från hyresnämnden.174
Möjligheterna för hyresgäster att skifta ägarskapet i till hyresavtalet anknutna associat-ioner gemensamt med överlåtelsemöjligheterna i JB medför att hovrättens resonemang om marknadsvärdeprincipens olämplighet får anses överspelade. Med hänsyn till princi-pens förmåga att på ett objektivt sätt fastställa en rörelses verkliga värde förefaller det, sett till skadeståndets reparativa syfte, ändamålsenligt att domstolarna tillämpar mark-nadsvärdeprincipen när så är möjligt. I syfte att undvika en överkompensation för hyres-gästen bör vid konkurrens mellan marknadsvärdeprincipen och en avkastningsbaserad värderingsmetod därför marknadsvärdeprincipen äga företräde.
Sammantaget bör det påpekas att det inte finns något entydigt och allmängiltigt svar på den aktuella frågan. Valet av värderingsmetod måste ofrånkomligen anpassas efter om-ständigheterna i det enskilda fallet. Alltjämt måste dessa rättsprocesser därför bibehålla sin dispositiva karaktär i syfte att möjliggöra en spänstig rättstillämpning som tar hänsyn till det enskilda fallets unika omständigheter och förutsättningar. I syfte att säkerställa att potentiella skadestånd i största möjliga utsträckning motsvarar den skada som ska reeras är det emellertid av vikt att domstolarna intar en aktiv roll och grundligt synar par-ternas värderingar. Domstolarnas möjlighet att genom 35 kap. 5 § RB göra en skälighets-uppskattning och anpassa skadeståndet är i detta sammanhang ett effektivt verktyg för att undvika orimliga resultat.
174 Holmqvist & Thomsson, Kommentaren till 12 kap. 36 § JB.