De fi nansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2009 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 26 januari 2010 och kommer att föreläggas årsstämman 2010 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen.
Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1.2 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner).
Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt räntederivat, nomi-nellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster.
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.
Förvaltningsfastigheter
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande på-verkan på koncernens resultat och fi nansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassafl ödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11.
Uppskjuten skatteskuld
Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, innebärande 26,3%.
Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.
Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande infl ytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 13 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet.
Castellum har klassifi cerat samtliga genomförda bolagsförvärv som rörelseförvärv och redovisar därmed full nominell skatt.
I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden.
Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredo-visningen.
Hyresintäkter
Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyres-intäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduk-Intäkter
Redovisningsprinciper och noter
(Alla belopp i Mkr om inget annat anges.)
Not 1
som en realiserad värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för för-säljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och räntebidrag och redovisas i den period de avser. Även erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som en fi nansiell intäkt.
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en fi nansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av någon marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal utan förändring av marknadsvärdet av räntederivat redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras.
Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.
Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.
Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid.
Pensioner
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassifi ceras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgifts-bestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fort-löpande utbetalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det fi nns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta.
Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat-räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser, som för närvarande är 26,3%.
Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäk-ningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta inne-bär att det fi nns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs.
I Castellum fi nns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag.
Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att fi nnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Upp-skjuten skatteskuld avser skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde.
Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden / -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.
Castellum har redovisat samtliga genomförda bolagsförvärv som rörelseförvärv, vilket medför att full nominell uppskjuten skatt på skillnaden mellan hela fastighetsportföljens koncernmässigt bokförda värde och dess skattemässiga värde beaktats.
Aktuell skatt
Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.
Finansiella kostnader
Ersättningar till anställda
Inkomstskatter
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassifi ceras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvalt-ningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3.
Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser.
Det fi nns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing-perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingleasing-perioden.
Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och till-handahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten.
Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter.
Om koncernen påbörjar en investering i en befi ntlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvalt-ningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltförvalt-ningsfastighet.
Värdering
Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter och med beaktan av nominell uppskjuten skatt, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som fi nns beskriven i not 11. I noten fi nns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Om det under året föreligger indikationer på värdeförändringar sker omvärdering i samband med kvartalsrapporteringen.
Orealiserad värdeförändring
Orealiserad värdeförändring redovisas i resultaträkningen. Värdeförändringar beräknas utifrån värdering-en vid periodvärdering-ens slut jämfört med värderingvärdering-en föregåvärdering-ende år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året redovisas och beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartals-rapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter som dels är värderingshöjande, dels kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras.
Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombygg-nader, aktiveras räntekostnad under produktionstiden.
Förvärv och försäljning
Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.
Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefi ntligt. På under året anskaffade till-gångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket inne-bär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år.
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresford-ringar, övriga fordringar och lånefordhyresford-ringar, samt bland skulderna räntederivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin fi nansiella instrument redo-visade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassifi cering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetal-ning av räntor och lån bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalutbetal-ningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.
Kassa och bank
Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde.
Materiella
det belopp varmed de beräknas infl yta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det fi nns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i utländsk valuta fi nns ej. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde.
Skulder
Skulder avser lån och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums låneavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga lån upptas som täcks av outnyttjade långfristiga låneavtal anses även dessa vara långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upp-lupna ej betalda räntor redovisas under posten uppUpp-lupna kostnader. Skulder i utländsk valuta fi nns ej. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. En skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.
Räntederivat
Räntederivat utgör en fi nansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fl uktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslu-tad fi nanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på förändringar av marknadsräntan och tidsfaktorn. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på likviddag, där absoluta merparten avser byte av ränte-fl öden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeför-ändringar i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löp-tid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27a. Ränteswappar värderas genom att framtida kassa-fl öden diskonteras till nuvärde, instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålles från respektive motpart. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år.
Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser.
Återköp av egna aktier
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader.
Utdelningar
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som fi nansiell intäkt.
Resultat per aktie
Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året.
Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografi skt område. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet.
De intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller även de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment.
Kassafl ödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller fi nansieringsverksam hetens kassafl öden.
Eget kapital
Defi nition av segment
Kassafl ödes-analys
Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2.2 (Redovisning för juridiska personer). RFR 2.2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Aktier i dotterbolag
Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotter-bolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskriv-ning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott sker i enlighet med uttalandet från Rådet för fi nansiell rapportering. Koncernbidrag redovisas enligt dess ekonomiska innebörd. Lämnade och erhållna koncernbidrag vars syfte är att minimera koncernens totala skatt, samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balans-räkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas som fi nansiell intäkt i resultaträkningen hos mottagaren och som en minskning av fritt eget kapital hos givaren. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
Ansvarsförbindelser
Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är fi nansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med punkt 72 i RFR 2.2, d v s. de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning.
Nya och omarbetade befi ntliga standarder, vilka godkänts av EU och som trädde ikraft från och med 1 januari 2009.
IFRS 8 Rörelsesegment
Standarden trädde ikraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsår som påbörjades från och med detta datum. Standarden behandlar indelningen av företagens verksamhet i olika segment. Enligt standarden ska företaget ta utgångspunkt i den interna rapporteringens struktur och bestämma rapporteringsbara segment efter detta. För Castellum innebär IFRS 8 ingen förändring avseende segmentsindelningen. Däremot är redo-visat resultatmått för respektive segment ändrat till att utgöra förvaltningsresultatet, vilket är den resultatrad som respektive segment liksom koncernen styrs på.
IAS 1 Utformning av fi nansiella rapporter
Standarden, som är omarbetad, trädde i kraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsår som påbörjades från och med detta datum. Omarbetningen innebär bl a att företaget skall särskilja ägartransaktioner från an-dra transaktioner som ger förändringar i värdet på företagets tillgångar och skulder. Det medför att rapporten för förändring av eget kapital enbart skall bestå av ägartransaktioner samt sista resultatraden i resultaträk-ningen. Resultaträkningen skall därmed förlängas och kompletteras med redovisade intäkter och kostnader som tidigare redovisades direkt i eget kapital, alternativt får dessa poster redovisas i en egen rapport som placeras direkt efter resultaträkningen. För Castellum har den omarbetade IAS 1 inte inneburit några väsentliga förändringar och årets totalresultat är detsamma som årets resultat.
IAS 23 Lånekostnader
Standarden trädde i kraft den 1 januari 2009 och gäller för räkenskapsår som påbörjades från och med detta datum. Standarden behandlar redovisningen av lånekostnader som är direkt hänförbara till inköp, konstruk-tion eller produkkonstruk-tion av en tillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Standarden ger inte längre någon valmöjlighet mellan att kostnadsföra alternativt aktivera sådana lånekostnader, utan dessa måste aktiveras. För tillgångar som värderas till verkligt värde får bolag dock välja att frångå standarden. Castellum har valt att tillämpa IAS 23 på förvaltningsfastigheter och aktiverade tidigare alla dylika kostnader i koncernen, varför förändringen inte inneburit någon effekt.
Förändring befi ntliga standarder
Ett antal mindre förändringar har gjorts av befi ntliga standarder som trädde i kraft 2009. Bland annat har
Ett antal mindre förändringar har gjorts av befi ntliga standarder som trädde i kraft 2009. Bland annat har