Årsredovisning 2009

EKONOMISK RAPPORTERING

Delårsrapport januari–mars 2010 20 april 2010 Halvårsrapport januari–juni 2010 13 juli 2010 Delårsrapport januari–september 2010 19 oktober 2010 Bokslutskommuniké 2010 25 januari 2011

YTTERLIGARE INFORMATION

Ytterligare information kan erhållas av bolagets

Året i korthet 1

Castellum – en kort beskrivning 2

VD har ordet 4

Verksamhet

Affärsidé, Mål och Strategier 6

Kunder 8

Organisation och Medarbetare 10

Ansvarsfullt företagande 13

Fastighetsbestånd

Fastigheter - generellt 16

Castellums fastighetsbestånd 18

Investeringar 22

Byggrätter och potentiella projekt 29

Storgöteborg 32

Öresundsområdet 36

Storstockholm 40

Mälardalen 44

Östra Götaland 48

Finansiering 52

Möjligheter och risker 55

Castellumaktien 58 Bolagsstyrningsrapport 62

Ekonomisk översikt 72

Finansiella rapporter 75

Resultaträkning för koncernen 76

Balansräkning för koncernen 77

Resultaträkning för moderbolaget 78 Balansräkning för moderbolaget 79

Förändring av eget kapital 80

Kassafl ödesanalys 81

Redovisningsprinciper och noter 82

Förslag till vinstdisposition 104

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 105 Årsredovisningens undertecknande 106 Revisionsberättelse 107 Castellums fastighetsbestånd 2009 108

Defi nitioner 140

Adresser 141

Den legala årsredovisningen som är reviderad omfattar sidorna 6-106. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år.

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000

Förvaltningsresultat, kr/aktie 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 4,07 3,77 3,30 2,65

Förändring föregående år +16% +5% +5% +8% +11% +11% +8% +14% +24% +23%

Resultat efter skatt, kr/aktie 0,98 – 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 2,68 4,00 5,68 4,07

Förändring föregående år pos. neg. –11% +29% +41% +108% –33% –30% +39% +57%

Utdelning, kr/aktie (2009 föreslagen) 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 2,13 1,88 1,63 1,38 Förändring föregående år +11% +5% +5% +9% +11% +12% +13% +15% +18% +22%

Fastigheter verkligt värde, Mkr 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 18 015 17 348 16 551 14 759

Investeringar, Mkr 1 165 2 738 2 598 2 283 1 357 1 268 1 108 1 050 1 741 1 352

Belåningsgrad 52% 50% 45% 45% 45% 45% 48% 48% 50% 49%

Förvaltningsresultatet förbättrades med 16% till 1 130 Mkr (973), motsvarande 6,89 kronor (5,93) per aktie.

Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 027 Mkr (–1 262) och på räntederivat till 102 Mkr (–1 010).

Årets resultat efter skatt uppgick till 160 Mkr (–663), motsvarande 0,98 kronor (–4,04) per aktie.

Styrelsen föreslår en utdelning om 3,50 kronor (3,15) per aktie, motsvarande en ökning om 11%.

Investeringarna uppgick till 1 165 Mkr (2 738) varav 126 Mkr (1 212) avser förvärv och 1 039 Mkr (1 526) ny-, till- och ombyggnation.

Fastighetsvärdet uppgick till 29 267 Mkr (29 165) med en belåningsgrad om 52% (50%).

Outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal uppgick till 1 176 Mkr (1 702).

Kassaflödesfokus

Målsättningen är att fokusera på tillväxt i kassafl öden, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas konkurrenskraftig ut- delning. Målet är att kassafl ödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxt- målet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%

Finansiering 2009-12-31 Fastighetsvärde per kategori

Förvaltningsresultat per aktie

Fastighetsvärde per region

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner - Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland - erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov.

Fastighetsbestånd med kommersiellt fokus

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige.

Fastigheternas värde uppgår till ca 29 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor, butik, lager, logistik och industri. Inom respektive region där Castellum är verksamt fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym fi nns för att ge förutsättningar för goda affärsmöjligheter via rationell förvaltning och hög närvaro.

Investeringar, d v s förädling och utveckling av befi ntliga fastigheter samt förvärv av nya fastigheter och nyproduktion, genomförs i områden med hög tillväxttakt där möjligheter fi nns för högre uthyrningsgrad, ökade hyresnivåer och därmed förbättrade kassafl öden.

+ 16%

Stabil kapitalstruktur

Castellums strategi är att ha en stabil kapitalstruktur innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en ränte- täckningsgrad om minst 200%.

Castellums utdelningspolicy innebär att minst 60% av förvaltnings- resultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till invest- eringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

52%

29 mdr

2009 3 år 10 år snitt/år snitt/år

Castellum 25% – 4% 16%

NASDAQ OMX Stockholm

(SIX Return) 53% – 3% 2%

Fastighetsindex Sverige (EPRA) 24% – 7% 16%

Fastighetsindex Europa (EPRA) 34% – 23% 6%

Totalavkastning (inklusive utdelning)

Helsingborg

Malmö Lund

Halmstad Växjö

Värnamo Storgöteborg

Borås Alingsås

Jönköping Örebro

Västerås Uppsala Storstockholm

Linköping

Centrala, Norra och Östra Storgöteborg

Södra Storgöteborg, Borås, Halmstad och Alingsås Malmö, Lund och

Helsingborg

Storstockholm Örebro, Uppsala

och Västerås

Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö

Castellumaktien

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Bolagets agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv. Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

Förvaltningsresultat per aktie före skatt uppgick 2009 till 6,89 kronor vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger en multipel om 11.

Under 2009 har totalavkastningen inklusive utdelning om 3,15 kronor varit 25%.

Den föreslagna utdelningen om 3,50 kronor per aktie motsvarar en direktavkastning om 4,8% beräknat på kursen vid årets utgång.

ning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar.

Decentraliserad och småskalig organisation

Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar

fastigheterna. Genom de lokalt förankrade dotterbolagen uppnås dels närhet till kunden, dels goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal.

Castellum har kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Castellumkoncernen hade vid årsskiftet 227 anställda och varje dotterbolag har ett 35-tal medarbetare.

Castellum anser att hållbar utveckling med ekonomisk tillväxt, social utveckling och miljöhänsyn är en förutsättning för ett framgångsrikt företagande.

4 400

+ 25%

Inledningen av 2009 var unik, den globala fi nanskrisen hade just briserat med en icke fungerande kreditmarknad som följd. Centralbanker världen över sänkte styrräntorna till nivåer som aldrig tidigare skådats för att förhindra en fi nansiell härdsmälta och stoppa det dramatiska konjunk- turfallet. Sverige med sitt stora exportberoende stod mer eller mindre stilla, orderingångarna var som lägst och varslen som högst med en nedgång i BNP som följd.

Värst drabbades verkstadsindustrin, medan påverkan på tjänstesektorn var begränsad. Under senvåren och fram- förallt sommaren kom de första tecknen på en vändning, vilken blev tydligare under sista delen av 2009.

Paradoxalt nog har kassafl ödet i fastighetssektorn varit starkt främst tack vare räntesänkningarna och index- justeringarna för 2008 års infl ation. Uppsägningar och konkurser har varit mindre än befarat, vilket inneburit fortsatt stabila hyresnivåer. Problemet för sektorn har snarare varit kapitalstruktur och fi nansiering.

För Castellum blev 2009 utifrån förvaltningsresultat och kassafl öde ett mycket bra år. Målet om 10% tillväxt nåddes med råge - förvaltningsresultat om 1 130 Mkr och 16%

tillväxt. Driftsöverskottet, d v s hyresintäkter minus fastig- hetskostnader, ökade med 80 Mkr, och räntekostnaderna minskade med lika mycket. 2009 blev även året då Castellums förvaltningsresultat sprängde miljardvallen och bolaget kunde lämna den 50:e kvartalsrapporten i rad sedan börsnoteringen med obruten tillväxt i förvaltnings- resultatet.

Tillväxten har också möjliggjort ett förslag om ökad ut- delning med 11% till 3,50 kronor per aktie.

Den uppenbara bristen på kapital och rädsla för risk under framför allt första halvåret, medförde en låg likviditet på fastighetsmarknaden med sjunkande fastighets- priser som följd. Även om likviditeten ökat under senare delen av året med en stabilisering av prisnivåerna, blev värdenedgångarna på Castellums fastighetsbestånd ca 1 miljard motsvarande -3%. Sammantaget blev resultatet efter värdeförändringar och skatt 160 Mkr.

Trots en turbulent omvärld och sjunkande fastighets- värden är Castellums ställning mycket stark. Vi har ett fortsatt gott förhållande till våra fi nansiärer och har inte heller upplevt svårigheter att hitta nya krediter. Trots de senaste årens omfattande investeringar, nedskrivningar och utdelningar ligger belåningsgraden på låga 52%.

Aktiens totalavkastning under året blev utmärkta 25%, men bara hälften av totalavkastningen på Stockholms- börsen. I den jämförelsen skall man möjligen beakta att Castellums totalavkastning för 2008 blev -5% jämfört med Stockholmsbörsens -39%. En för Castellum intressant jämförelse är aktiens totalavkastning över 10 år - Castellum i genomsnitt 16% per år jämfört med Stockholmsbörsens 2% per år.

Vad kan man då förvänta sig under 2010?

Även om en rekyl inte kan uteslutas, är det troligaste en

försiktig återhämtning av svensk ekonomi. Sverige har i

en internationell jämförelse starka statsfi nanser, hög

privatkonsumtion samt ett effektivt och fl exibelt närings-

liv.

Till skillnad mot fastighetskostnaderna, som jag bedömer vara stabila, kommer räntekostnaderna att öka väsentligt.

Korträntorna är för närvarande på ”krisnivåer” och kommer med största sannolikhet att höjas till ”lågkonjunk- turnivåer”. Den stora frågan är när och hur mycket. Över tid räds jag dock inte högre nominella räntor, det är snarare tecken på infl ation och ekonomisk tillväxt, vilket till ingen del är negativt för ett fastighetsbolag.

Vad avser fastighetsvärden på kommersiella fastigheter tror jag att vi har det mesta av värdenedgångarna bakom oss.

En försiktig förbättring av kreditmarknaden i kombina- tion med en bra avkastning på en infl ationssäker tillgång till ett pris under nyproduktionskostnad borde stärka tillgångsslaget fastigheter.

Risken med fastigheter är att inte kunna leva upp till kundernas förväntningar och att inte kunna attrahera nya.

Med egen fantastisk kunnig och engagerad personal, till vilken jag vill framföra att stort tack för ett mycket gott arbete under det gångna året, är den risken i Castellum begränsad.

Göteborg 20 den januari 2010

Håkan Hellström

Verkställande direktör

Tillväxt förvaltningsresultat

Belåningsgrad

Utdelningsandel Räntetäckningsgrad

Verksamhet

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Mål

Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.

Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen inves- teras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.

Strategi för fi nansiering

Kapitalstruktur

Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belånings- grad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.

Förvärv och överlåtelse av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov. Handel med egna aktier får ej ske i självständigt vinstsyfte.

Utdelning

Minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig total- avkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.

Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastig-

hetsbolagen i Sverige.

Geografi

Castellums fastighetsbestånd fi nns i de fem svenska tillväxtregionerna Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter.

Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten.

Viktiga förutsättningar för ekonomisk tillväxt är infl yttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på olika delmarknader.

Fastighetskategori

Fastighetsbeståndet skall bestå av kommersiella fastigheter med gene- rella och fl exibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjligheter, kassafl öde, riskexponering och värdetillväxt.

Fastighetsbeståndets utveckling

Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att för- bättra kassafl ödet.

Castellum skall fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge en hög avkastning, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande.

Kunder

Castellum skall uppfattas som ett servicemanagement företag. Detta uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. För att kunna ut- veckla kundrelationerna skall kundens grad av tillfredställelse kontinuerligt mätas. Risken inom kundstocken skall hållas låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

Förvaltning/medarbetare

Castellum skall leverera service och förvalta fastigheterna via en decen- traliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro i delmarknaderna. Förvaltningen skall i huvudsak skötas med egen personal.

Castellum skall ha kunniga och engagerade medarbetare, vilket skapas genom att koncernen skall vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att kunna utveckla koncernen såsom varande en attraktiv arbetsplats skall medarbetarnas grad av tillfred- ställelse kontinuerligt mätas.

Kassafl ödesfokus

Målsättning 10% årlig tillväxt i kassafl ödet.

Målsättningen uppnås genom att investera minst 1 miljard kronor.

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Fastighetbestånd koncentrerat till 15 svenska tillväxtorter.

Fastighetsbeståndet består av 65% lokaler för kontor/butik och 31% lokaler för lager/industri.

Castellums mål är att vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive ort.

Stark balansräkning och låg risk

Strategi för fi nansiella nyckeltal:

- Belåningsgrad varaktigt ej över 55%

- Räntetäckningsgrad minst 200%

Castellum har en god riskspridning genom ett stort antal fastigheter med geografi sk spridning fördelade på olika lokaltyper. Kontraktsportföljen består av ca 4 400 kontrakt i många branscher.

Det största kontraktet står för ca 1%.

Kundfokus genom lokala organisationer

En decentraliserad och småskalig organisation ger - närhet till kunderna,

- god kunskap om de lokala marknaderna,

- möjlighet till stimulerande arbete för medarbetarna.

Kundnöjdhet skall mätas regelbundet med Nöjd Kund Index.

Castellum arbetar med egen förvaltningspersonal.

Medarbetarnas nöjdhet skall mätas regelbundet i Nöjd Medarbetar Index.

Ett kontinuerligt miljöarbete pågår med inriktning på energibesparingar.

Castellums 4 hörnstenar

Castellums dotterbolag skall erbjuda ändamålsenliga lokaler och service som svarar mot kundens behov. Genom den lokala närvaron får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Ett koncentrerat fastighetsbestånd på respektive ort ger kunderna möjlighet att utvecklas inom Castellums bestånd.

Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt i Castellum och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar.

Närhet till kunden

Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked.

Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nät- verk såsom t ex företagarföreningar.

De lokala bolagen ger regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor.

Castellums kunder speglar inhemsk svensk ekonomi Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geo- grafi , lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma.

Koncernen har ca 4 400 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 1% av Castellums totala hyresintäkter.

Hyresavtal

Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan föränd- ras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.

Kunder

Kontraktsvärde per region

Kontraktsfördelning per bransch

Kontraktsförfallostruktur

Nöjd Kund Index 2009

Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen

hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning.

Hyresavtalen innehåller vanligtvis ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.

Nöjda kunder

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information.

Undersökningen som genomfördes 2009 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Svarsfrekvensen var hög och motsvarade 62% av de tillfrågade kunderna. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 75 på en skala om 100.

En hög andel av de tillfrågade kunderna, 87%, svarar att man vill hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Uthyrningsarbete

Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2009 har organisationen tecknat 640 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 251 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av de nytecknade kontrakten kommer 85% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 9% kommer via hemsidorna och 6% från mäklare.

Fördelning kontraktsstorlek

Uthyrningsarbete

Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag och stark närvaro på delmarknaderna. Den lokala närvaron ger kunskap om kundernas verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 3-5 marknadsområden, affärs- utvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration.

Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 2-4 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad. Varje dotterbolag är var för sig större än de minsta svenska börsnoterade fastighetsbolagen.

Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.

Engagemang i de lokala marknaderna

Castellums dotterbolag är engagerade i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med samhällsutvecklande organ som kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Mäta och jämföra

Castellum mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfaren- hetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, inform- ation, informationssäkerhet, miljö, försäkring, el samt personal.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemark- naden (ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 14 medarbetare.

Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Centrala, Norra och Östra Storgöteborg

Södra Storgöteborg, Borås, Halmstad och Alingsås Malmö, Lund och Helsingborg

Storstockholm

Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö Örebro, Uppsala och Västerås

Organisation

Castellums mål är att vara en attraktiv arbetsplats med utvecklings- möjligheter, vilket ger goda förutsättningar för kompetenta och engagerade medarbetare. Medarbetare erbjuds bland annat kompetensutveckling, erfarenhetsutbyten och utvecklande arbets- uppgifter med stor frihet inom respektive ansvarsområde.

Medarbetarnas attityder mäts regelbundet i syfte att utveckla koncernen. Nöjda medarbetare ger nöjda kunder vilket är en förutsättning för att uppnå Castellums mål.

Attraktiv arbetsgivare

För att vara en attraktiv arbetsgivare med kompetenta och engagerade medarbetare arbetar Castellum med både kompetensutveckling och en motiverande arbetssituation som skapar engagemang och trivsel.

Den platta organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvars- områden med frihet inom respektive område, vilket innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behovet av kompetensutveckling.

Castellum arbetar med friskvård samt erbjuder en bra företagshälso- vård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags upp- nådda resultatförbättringar.

En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen i koncernen.

Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte

I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi.

Under 2009 har två nya interna utvecklingsprogram påbörjats, dels ett ledarskapsprogram för personer i ledande befattning och dels ett program för samtliga medarbetare anpassat till olika arbetsuppgifter. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetens- utveckling.

För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex hyresavtal. Förutom projekten fi nns fasta grupper som regel- bundet diskuterar frågor inom specifi ka områden såsom marknad, ekonomi, IT, miljö och personal.

Castellums medarbetare

Koncernen hade vid årets utgång 227 anställda (226) varav 36% var kvinnor (35%). Personalomsättningen har under året varit 7% (6%) och sjukfrånvaron 2% (2%).

Nöjda medarbetare

Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetar-undersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2008 visar ett fortsatt mycket högt index, 84 på en 100-gradig skala. Svarsfrekvensen var 100% vilket visar på stort engagemang.

Utbildningsnivå

Åldersfördelning - antal anställda Arbetsfördelning

Under 2009 har två nya interna utvecklings- program påbörjats, ett ledarskapsprogram för personer i ledande befattning och ett ut- vecklingsprogram för samtliga medarbetare.

”Arbetet för en hållbar utveckling påbörjades inom Castellum under mitten av 90-talet och ingår idag som en naturlig del i den dagliga verksamheten. Castellum prioriterar ett affärsmässigt och etiskt korrekt agerande i alla typer av samarbeten, att ta aktiv del i utvecklingen på våra verksamhetsorter samt att arbeta för att minska energiförbrukningen och ha god kontroll på miljöstatusen i våra fastigheter.”

Bilden visar Sveriges första BREEAM-certifi erade fastighet som Castellum

Castellum arbetar för en hållbar utveckling gällande socialt ansvar och miljöhänsyn och har gjort så sedan 1995. En hållbar utveckling innebär både ett etiskt agerande mot kunder, medarbetare och andra intressenter samt att verksamheten utvecklas med minsta möjliga påverkan på miljön. Arbetet ger ett mervärde genom god förvaltning och därmed nöjdare kunder, lägre kostnader, starkare varumärke och ökad konkurrenskraft.

Socialt ansvar

Det sociala ansvaret omfattar medarbetarna och den omgivning där bolaget verkar. Castellum har sedan bolaget bildades arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarnas kom- petens och engagemang tillvaratas och utvecklas. Arbetet följs upp med regelbundna medarbetar- och kundundersökningar.

Castellum, som en av de största fastighetsägarna på de lokala mark- naderna, samarbetar med kommun, universitet, högskola samt lokala företag för att bidra till utveckling av de orter där dotterbolagen verkar.

Castellum arbetar med gemensamma värderingar som styr det dagliga arbetet såsom affärsmässighet, kvalitet och service, diskriminering, arbets- miljö, säkerhet samt samhällsansvar. Castellums värderingar beträffande mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden och miljöfrågor ligger väl i linje med FNs uppförandekod Global Compact.

Castellum har personalpolicy som behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar.

Castellums verksamhet fi nns enbart i Sverige och lyder under svensk lagstiftning och regelverk.

Miljöansvar

Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling.

Miljöarbetet påbörjades 1995 då de områden där Castellum har miljö- påverkan identifi erades. Områdena har därefter systematiskt bearbetats och framförallt inom energi-och materialanvändning samt avfall har ett stort arbete lagts ned. Idag fokuseras miljöarbetet på att effektivisera energianvändningen, fasa ut fossila bränslen samt förbättra miljöstatusen i fastigheterna för att minska koncernens klimatpåverkan.

Miljöarbetet styrs via ett miljöledningssystem som består av en gemen- sam miljöpolicy, riktlinjer samt övergripande mätbara mål. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. Miljöarbetet omfattar hela verksam- heten och arbetet granskas regelbundet av extern part.

Inom koncernen fi nns en gemensam miljögrupp som träffas regel- bundet för att utbyta erfarenheter och bevaka utvecklingen i omvärlden.

Utbildning inom miljöområdet pågår kontinuerligt för att höja kompetensen och engagemanget. Alla medarbetare har en grundlägg- ande utbildning inom miljöområdet och fl ertalet medarbetare har genomgått utbildning inom specifi ka områden som t ex energifrågor.

En bekräftelse på att arbetet går i rätt riktning är att Castellum sedan många år anses vara ett av de miljömässigt mest progressiva börs- företagen utvalda av både svenska och utländska investerare.

Castellums miljöpolicy:

”Castellums verksamhet skall bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till en hållbar utveckling. Castellum betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimi- krav. Koncernen skall sträva efter ständiga förbättringar i syfte att minska miljöbelastningen och förebygga föroreningar.

Miljöpolicyn inbegriper alla delar av Castellums verksamhet, såväl förvaltning, förädling och förvärv som nyproduktion av fastigheter. Miljöarbetet skall vara en integrerad och naturlig del av verksamheten.”

Castellums övergripande mål:

– Energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år, d v s minst 10% över en 10-årsperiod.

– Koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, d v s minst 25% över en 10-årsperiod.

– Fastigheter som innehafts mer än ett år skall vara miljöinventerade.

CORPORATE PARTNER

Kommunikation och samarbete

Koncernens miljöarbete kommuniceras kontinuerligt för att driva arbetet framåt, bl a via kundbesök och hemsidor. Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter.

Exempel på samarbeten där Castellum ingår är Energimyndighetens

”Beställargrupp för lokaler” (BELOK) och Byggsektorns kretsloppsråd.

Två av Castellums dotterbolag, Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har som första respektive tredje bolag i Europa utsetts av EU till Green Building Corporate Partner vilket innebär att energi- förbrukningen har reducerats med minst 25% i minst 30% av beståndet.

Utnämningarna är ett kvitto på det arbete med energibesparingar som genomförts under de senaste åren. I Castellum fi nns totalt 80 Green Building-klassade fastigheter om 398 tkvm.

Eklandia Fastighets AB färdigställde under 2008 en fastighet som under 2009 fått Sveriges första BREEAM-certifi kat. BREEAM är en metod för miljöcertifi ering av fastigheter som tar ett helhetsgrepp kring miljö- och hållbarhetsfrågor i fastigheten.

Energideklarationer

Under 2009 har Castellum färdigställt energideklarationer i drygt 400 fastigheter om 1 838 tkvm enligt fastställd lagstiftning. I energideklara- tionerna visas byggnadens energiförbrukning jämfört med dels förbruk- ningen för motsvarande nyproduktion dels för liknande fastigheter.

Castellums förbrukning uppgick till i genomsnitt 110 kWh/kvm, vilket kan jämföras med nyproduktion om 106 kWh/kvm och jämförbara fastigheter i intervallet 137-189 kWh/kvm.

Castellums förbrukning jämfört med snittet av liknande fastigheter uppgick således till 68% vilket på årsbasis givit en besparing motsvarande 97 000 MWh.

Effektivisera energianvändningen

Castellum arbetar med att effektivisera energianvändningen genom bl a behovsanpassning av värme och ventilation, utbyggnad av datoriserade styr- och reglersystem för värme och ventilation samt rörelsestyrd belysning. Castellum följer systematiskt upp och analyserar all energi- förbrukning i ett gemensamt uppföljningssystem.

Castellums koldioxidutsläpp för 2009 uppgick preliminärt till 17 990 ton. För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen, d v s byta ut uppvärmning med olja och gas. Under de senaste 10 åren har uppvärmningen i fastigheter om 395 tkvm konverterats från olja till fjärrvärme. Bergvärme/kyla fi nns installerat i 20 fastigheter om totalt 99 tkvm.

Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxid- utsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 22 fjärrvärmeverk vilka står för 78% av koncernens utsläpp. Under 2009 har Castellum kontaktat de fjärrvärmeverk med högst koldioxidutsläpp per kWh, dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen. Av Castellums utsläpp är 7% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara. Castellum har valt att inte

Energiförbrukning samt koldioxidutsläpp per kvm beräknat på hela Castellumkoncernens bestånd där förbrukningen justerats avseende graddagar, vakans samt kylbehov.

2009 års koldioxiduppgift är preliminär

2009 2008 2007 2006

Ej graddagsjusterad

Fjärrvärme, MWh 182 082 168 319 156 088 156 139 El, MWh 121 325 117 794 113 711 111 979

Olja, MWh 2 890 4 290 7 260 7 757

Gas, MWh 9 685 10 860 13 667 13 932 Summa, MWh 315 982 301 263 290 726 289 807 Koldioxidutsläpp, ton* 17 990 18 546 20 110 20 760 Vatten, m3 829 755 856 896 747 754 754 759 Energi- och vattenförbrukning

*Koldioxidutsläpp har beräknats utifrån fjärrvärmeverkens upp- gifter. Koldioxidutsläppen avseende 2009 är preliminära.

Energideklarationer Castellum

Castellums 400 energideklarerade fastigheters energiförbrukning jämfört med snittet på liknande hus.

Effektivisera energianvändningen Utfall 2009

- Energiförbrukningen skall minska minst 1% per kvm och år, d v s minst 10% över en 10-årsperiod – 4% (– 5% sedan målet fastställdes 2007) - Koldioxidutsläppen skall minska minst 2,5% per kvm och år, d v s minst 25% över en 10-årsperiod – 14% (– 27% sedan målet fastställdes 2007) Genom att;

- driftoptimera befi ntliga anläggningar och successivt effektivisera tekniska installationer i fastigheterna, Pågående arbete

- prioritera miljöanpassade energikällor samt fasa ut fossila bränslen, Konvertering av 47 tkvm från olja och gas till fjärrvärme

- ersätta de oljepannor som fi nns i förvaltningsfastigheterna med annan uppvärmningskälla

senast 31 december 2009, 6 förvaltningsfastigheter med oljeeldning

konverterades under 2009 och 7 kvarstår - fasa ut användningen av gas som framställts ur ej förnyelsebara källor, 29 förvaltningsfastigheter fi nns med gas - påverka de fjärrvärmeverk som anlitas för att de skall minimera utsläppen av koldioxid, Dialog via brev och möten pågår

- minimera resor och transporter inom verksamheten. Pågående arbete

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna Utfall 2009 - Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade 99%

Genom att;

- all ny-, om- och tillbyggnation samt underhåll skall ske utifrån ett hållbarhetsperspektiv.

Det gäller såväl planering, projektering, produktion, nyttjandefas som återbruk eller rivning,

Pågående arbete såsom t ex krav vid nybyggnation. En BREEAM-cerifi erad fastighet färdigställd under 2009.

- miljöfarliga och miljöskadliga ämnen identifi eras och fasas ut successivt, Pågående arbete - tillsammans med hyresgästerna minska deras miljöpåverkan och följa upp hyresgäster som av

miljöskäl har tillståndpliktig verksamhet,

Pågående arbete

- samtliga hyresgäster skall erbjudas verksamhetsanpassad källsortering för att minska mängden avfall till deponi,

Ca 80% har tillgång till källsortering

- optimera vattenförbrukningen och minimera utsläppen av miljöförstörande ämnen i avloppen. Pågående arbete

köpa utsläppsrätter motsvarande bolagets utsläpp utan istället investera i det fortsatta arbetet med att minska den direkta energiförbrukningen.

Under 2009 har arbetet med att virtualisera koncernens servrar fort- satt och sammanlagt 40 servrar har ersatts med 7 vilket innebär att energiförbrukningen avseende serverdrift beräknats minska med ca 90%.

Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i Castellumkoncernen.

Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna

Miljöinventering av fastigheter, ägda mer än ett år, med tanke på miljö- och hälsorisker som farliga ämnen, markföroreningar, fukt/mögel och tillståndspliktig verksamhet har genomförts i 99% av beståndet. Under 2009 har 468 tkvm miljöinventerats, bl a med metoden ”Miljöstatus byggnader”.

Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små.

Krav på leverantörer

Vid större inköp och upphandlingar ställer Castellum krav på entre- prenörens miljö- och kvalitetsarbete. Extern expertis används delvis för att kontrollera att ställda krav följs, dock fi nns inget gemensamt system för uppföljning.

Fördelning av energi för uppvärmning Fördelning koldioxidutsläpp

För mer information se www.castellum.se

Fastigheter - generellt

Fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, och hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi.

Svensk ekonomi

Sverige, som är beläget i norra Europa med drygt nio miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda stats- finanser och hög produktivitet inom industrin. Sverige har de senaste åren uppvisat ett positivt handelsnetto. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Det stora exportberoendet bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar.

Sverige har uppvisat en stark tillväxt under senare år, bl a till följd av en global tillväxt och växande export. Under slutet av 2008 drabbades Sverige, liksom större delen av världen, av en finanskris och en därpå följande konjunkturförsämring. 2009 blir det första året sedan 1940-talet som BNP sjunker i världen och i Sverige väntas fallet bli runt 4%.

Utvecklingen i sysselsättningen släpar historiskt sett efter utveck- lingen i BNP med 6-12 månader. Kraftiga minskningar i efterfrågan och produktion har lett till att arbetslösheten har ökat med 1,8%-enheter från november 2008 till november 2009.

Sverige har dock ett bra utgångsläge med stabila statsfinanser samt en lägre statsskuld och budgetssaldo i förhållande till BNP jämfört med många andra länder.

Fastighetsbestånd

I Sverige finns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxerings- värde om ca 5 700 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten.

Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 10%.

De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolag- en, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner.

På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighets- ägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna.

Fastighetsbestånd

Makro

BNP tillväxt per år

Statsskuld och budgetsaldo i % av BNP

Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag

Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2009.

Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr.

Export Import

1. Norge 2. Tyskland 3. Danmark 4. Storbritannien 5. Finland

1. Tyskland 2. Danmark 3. Norge 4. Nederländerna 5. Storbritannien

Källa: SCB, import avser avsändningsländer.

Sveriges fem största handelspartners

Nybyggnation och vakansgrader Sverige

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjlig- gör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande.

Trots den kraftigt försämrade konjunkturen är efterfrågan på lokaler kvar på relativt bra nivåer, även om uthyrningsprocessen tar längre tid.

Såväl uppsägningar som konkurser har varit mindre än befarat.

Den generellt sett höga uthyrningsgraden tillsammans med begrän- sad nyproduktion har medfört att det på Castellums delmarknader för tillfället inte föreligger någon press på marknadshyrorna. Däremot kommer de indexklausuler som fi nns i merparten av alla kommersiella hyreskontrakt medföra en lägre hyra med 0,5% 2010, då infl ationen under 2009 har varit negativ.

Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsäg- ningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter.

Fastighetsmarknaden

På grund av turbulensen på den internationella kreditmarknaden har transaktionsvolymen i Sverige, avseende affärer över 100 Mkr, minskat från cirka 140 miljarder kronor per år under 2006-2008 till 30 miljarder kronor under 2009. Trots den kraftigt vikande volymen hade Sverige den femte största transaktionsvolymen i Europa under 2009.

I Sverige stod de tre storstadsregionerna för 65% av transaktions- volymen, Storstockholm för cirka 45% samt Storgöteborg och Öresunds- området för cirka 10% vardera.

Signifi kant för fastighetsmarknaden under året var att försäljningen av hyresbostäder och mindre affärer ökade. Även om fl er internationella aktörer etablerat sig i den svenska fastighetsmarknaden under tidigare år, var det främst nationella aktörer som investerade under 2009. De nationella aktörerna stod för 89% av marknaden, vilket kan jämföras med ca 75% år 2008 och 41% år 2007.

Under sista kvartalet gjordes hälften av årets affärer, vilket tyder på en alltmer normaliserad marknad med en stabilisering av avkastningskraven som följd.

Fastighetstransaktioner Sverige

Helsingborg

Malmö Lund

Halmstad Växjö

Värnamo Storgöteborg

Borås Alingsås

Jönköping Örebro

Västerås Uppsala Storstockholm

Linköping

Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region

Castellums fastighetsbestånd

Geografiska marknader

Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges 9,3 miljoner invånare bor ca 60% inom Castellums regionala marknadsområden.

Ekonomisk tillväxt kan bäst mätas i utvecklingen av ett marknadsom- rådes totala lönesumma. Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total syssel- sättning som lönesumma för perioden 2000-2009 var inom Castellums marknadsområden 0,8% respektive 2,7%. Detta kan jämföras med hela rikets 0,6% respektive 2,5%.

För att analysera regionala marknaders tillväxt och risk, kan den årliga genomsnittliga tillväxten i lönesumman för respektive marknad studeras samtidigt som risken (standardavvikelsen i tillväxt) mäts över tid. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxt- kraft. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk. Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader där Castellums orter är rödmarkerade.

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska del- marknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med ca 75% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastig- heter samt 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbets- områden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellum har outnyttjade byggrätter om 838 tkvm.

Tillväxt och risk på lång sikt (1995-2008)

Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2009 omfattade 590 fastigheter (587) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 054 Mkr (2 912) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 199 tkvm (3 172). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet på årsbasis till 1 784 Mkr (1 746).

Under året har investerats för totalt 1 165 Mkr (2 738) varav 126 Mkr (1 212) avser förvärv och 1 039 Mkr (1 526) avser ny-, till- och ombyggnation. Av de totala investeringarna avser 308 Mkr Storgöteborg, 278 Mkr Storstockholm, 259 Mkr Mälardalen, 219 Mkr Östra Götaland, samt 101 Mkr Öresundsområdet. Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 550 Mkr.

Fastighetsvärde

Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 29 267 Mkr (29 165), motsvarande 9 036 kr/kvm (8 984). Den normaliserade avkastningen för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 7,3% (7,4%).

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar.

Värderingarna baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en indivi- duell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjänings- förmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, ekonomiska uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Bygg- rätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 000 kr/kvm (950).

För att säkerställa värderingen har 129 fastigheter motsvarande värde- mässigt 51% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 14 981 Mkr, inom ett osäker- hetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 14 990 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 9 Mkr motsvarande 0,1%. Bruttoavvikelserna var +495 Mkr respektive –504 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 7%.

Hyresintäkter

Castellums genomsnittliga hyresnivå är 1 210 kr/kvm (1 151) för kontor/butik och 699 kr/kvm (666) för lager/industri. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 4% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexupp- räkningar. Den negativa infl ationen under året kommer dock att med- föra en indexjustering nedåt på hyrorna om ca 0,5% för 2010.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,8%, vilket är i nivå med föregående år. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 323 Mkr.

Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2009 29 165 587

+ Förvärv 126 6

+ Ny-, till- och ombyggnation 1 039 –

– Försäljningar – 34 – 3

+/– Orealiserade värdeförändringar – 1 029 – Fastighetsbestånd 31 december 2009 29 267 590 Förändring av fastighetsbeståndet

Normaliserad avkastning över tid

Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Normaliserad avkastning

Mkr

2009 2008

Driftsöverskott fastigheter 1 935 1 870 Justerat för:

Indexjustering nästkommande år – 15 82 Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 197 190 Fastighetskostnader till normalår – – 21 Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 94 – 92 Normaliserat driftsöverskott 2 023 2 029 Värdering (exkl. byggrätter om 436 Mkr) 27 742 27 343

Normaliserad avkastning 7,3% 7,4%

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 251 Mkr (305), varav 31 Mkr (48) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 288 Mkr (221), varav konkurser 31 Mkr (20), innebärande en nettouthyrning om –37 Mkr (84). Andelen uppsägningar för omförhandlingar har varit mycket begränsad. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Efterfrågan på lokaler är kvar på relativt bra nivåer och såväl upp- sägningar som konkurser har varit mindre än befarat. Kundernas betal- ningsförmåga är fortsatt god. Den generellt sett höga uthyrningsgraden tillsammans med begränsad nyproduktion har medfört att det, på Castellums delmarknader, för tillfället inte föreligger någon press på marknadshyrorna.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 942 Mkr (831), motsvarande 300 kr/

kvm (268). Ökningen beror framförallt på ett kallare år jämfört med föregående år och ett ökat antal igångsatta underhållsåtgärder.

Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräk- nats till 93% (85%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Kundför- lusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 10 Mkr (12), motsvarande 0,4% av hyresintäkterna.

Värdeförändringar

Värdeförändringen i Castellums bestånd under året uppgick till totalt –1 027 Mkr (–1 262), motsvarande 3% av fastighetsvärdet. Värdeföränd- ringen består av ca -600 Mkr till följd av bedömt generellt ökat avkast- ningskrav första halvåret, ca –500 Mkr till följd av främst förändrat framtida kassaflöde och drygt 100 Mkr till följd av projektvinster. Värde- förändringarna har även påverkats med 2 Mkr till följd av försäljning av fastigheter.

Värdeuppgången netto, inkl årets förändring, över den senaste fastig- hetsvärde cykeln, d v s fr o m 2004, har varit knappt 2% per år, vilket ungefär motsvarar inflationstakten.

Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhets- intervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.

Nettouthyrning per kvartal

Kontor/

butik Lager/

industri Totalt

Driftskostnader 204 117 163

Underhåll 52 27 40

Tomträttsavgäld 8 5 7

Fastighetsskatt 61 17 40

Direkta fastighetskostnader 325 166 250 Uthyrning och fast.adm. (indirekt) – – 50

Totalt 325 166 300

Föregående år 292 142 268

Fastighetskostnader kr/kvm

Värdeförändring per år fastigheter

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000

Hyresvärde, kr/kvm 969 921 896 864 851 859 829 799 747 694

Ekonomisk uthyrningsgrad 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% 90,7% 91,5% 93,0% 92,4%

Fastighetskostnader, kr/kvm 300 268 262 259 247 255 246 237 239 228

Driftsöverskott, kr/kvm 571 559 527 494 502 514 506 494 455 413

Fastighetsvärde, kr/kvm 9 036 8 984 9 098 8 466 7 930 7 706 7 296 7 132 6 681 6 150

Antal fastigheter 590 587 549 515 494 492 500 508 526 547

Uthyrningsbar yta, tkvm 3 199 3 172 3 003 2 787 2 651 2 505 2 437 2 381 2 338 2309

Castellums fastighetsbestånd 2009-12-31

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori

2009-12-31 januari-december 2009

Antal fastig-

heter Yta tkvm

Fastighets- värde

Mkr

Fastighets- värde kr/kvm

Hyres- värde Mkr

Hyres- värde kr/kvm

Ekon. ut- hyrnings- grad

Hyres- intäkter Mkr

Fastighets- kostnader

Mkr

Fastighets- kostnader

kr/kvm

Drifts- överskott

Mkr Kontor/butik

Storgöteborg 78 400 5 186 12 965 498 1 245 94,6% 471 122 305 349

Öresundsområdet 52 324 4 696 14 491 457 1 412 86,6% 396 114 353 282

Storstockholm 47 313 3 800 12 131 421 1 345 83,4% 351 103 328 248

Mälardalen 70 325 3 168 9 746 341 1 048 93,0% 317 104 320 213

Östra Götaland 48 283 2 331 8 223 275 969 91,3% 251 92 323 159

Summa kontor/butik 295 1 645 19 181 11 654 1 992 1 210 89,6% 1 786 535 325 1 251

Lager/industri

Storgöteborg 99 628 4 305 6 856 446 711 93,3% 417 101 161 316

Öresundsområdet 42 296 1 593 5 391 201 681 86,4% 174 47 158 127

Storstockholm 36 193 1 455 7 531 174 899 88,3% 153 42 221 111

Mälardalen 40 170 929 5 475 119 699 90,5% 107 30 181 77

Östra Götaland 35 186 715 3 840 89 480 86,0% 77 24 126 53

Summa lager/industri 252 1 473 8 997 6 110 1 029 699 90,2% 928 244 166 684

Summa 547 3 118 28 178 9 036 3 021 969 89,8% 2 714 779 250 1 935

Uthyrning och fastighetsadministration 155 50 – 155

Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 934 300 1 780

Projekt 11 81 700 – 33 – – 17 13 – 4

Obebyggd mark 32 – 389 – – – – – – – –

Totalt 590 3 199 29 267 – 3 054 – – 2 731 947 – 1 784

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 784 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 752 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 1 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/

färdigställda fastigheter räknats upp med 33 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.

I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombygg- nation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassafl ödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter.

Under 2009 har Castellum investerat totalt 1 165 Mkr (2 738), varav 126 (1 212) Mkr avser förvärv och 1 039 Mkr (1 526) ny-, till- och ombyggnation. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgår till drygt 1 000 Mkr och har pågående projekt som uppgår till drygt 1 400 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till ca 550 Mkr.

Castellums projektportfölj innehåller god riskspridning med många projekt på fl era orter och med ett stort antal kunder.

Under året har 3 (1) fastigheter sålts med ett försäljningspris om 36 Mkr (28).

Investeringar och försäljningar per år

Investeringar och försäljningar per region 2009

Investeringar

Bilden visar fastigheten Ekenäs 1 som ligger i Kista-området i Stockholm där en större ombyggnation färdigställts under 2009. Ombyggnationen innebar modernisering av befi ntliga kontorsytor samt tillbyggnad av en ny entré och konferenslokaler.

Större pågående projekt

Castellum har pågående projekt om ca 1 400 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till ca 550 Mkr.

Nedan redogörs för några av de större projekten.

Visionen 3 i Jönköping

Läge: A6-området i Jönköping Yta: 7 700 kvm

Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2010

År 2004 förvärvade Castellum fastigheten Visionen i Jönköping. På fastigheten fanns en byggnad om ca 10 000 kvm och en outnyttjad byggrätt om ca 5 000 kvm. Fastigheten är belägen på A6-området, som inrymmer ett av södra Sveriges större köpcentrum, och har ett bra exponerings- och kommunikationsläge längs med E4.

Under 2008 påbörjades en nybyggnation av ca 7 700 kvm kontor.

Byggnaden, som kommer att uppföras i fyra våningsplan, skall utgöra en funktionell profi lbyggnad med fl exibla kontorslokaler som över tid kan anpassas. Fastigheten är uthyrd till ca 50%.

Investeringen beräknas uppgå till 115 Mkr.

Betongblandaren 10 i Stockholm

Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2010

Under 2005 förvärvade Castellum fastigheten Betongblandaren 10, som har ett centralt läge i Mariehäll beläget intill Bromma Flygplats i Stock- holm. Fastigheten förvärvades som ett utvecklingsprojekt och under 2008 beslutades att genomföra en ombyggnation av fastigheten. Invest- ering bedöms uppgå till 115 Mkr.

Den befi ntliga industrifastigheten om 14 900 kvm, kommer att byggas om till en modern handelsfastighet med hem- och inrednings- galleria. Fastigheten är uthyrd till ca 50%. Projektet är ett av få projekt som har förändrats och fördröjts p g a fi nanskrisen och beräknas vara färdigställt hösten 2010.

Varuhuset 1 i Jönköping

Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2010

A6-området ligger intill E4:an strax öster om centrala Jönköping och är ett attraktivt köpcentrum med ca 10 miljoner besökare per år.

Castellum har under 2009 påbörjat nybyggnation av en butiksbyggnad med ett mycket bra läge vid södra infarten till A6-området.

Den nya byggnaden har en yta om 11 000 kvm. Investeringen

beräknas uppgå till 105 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd med ett

långt hyresavtal.

Grusbädden 3 i Helsingborg

Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2010

Grusbädden 3 förvärvades 2007 och är belägen i det expansiva industri- området Väla Södra, nära den östra infarten till Helsingborg.

På den befi ntliga fastigheten kommer en tillbyggnad uppföras som kommer bestå av fl exibla ytor för lagerverksamhet.

Den nya tillbyggnaden är på 6 300 kvm och investeringen beräknas uppgå till 35 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd.

Boländerna 28:3 och 30:2 i Uppsala

Läge: Externhandelsområdet Boländerna i Uppsala

Yta: Ombyggnation 10 900 kvm och tillbyggnation 1 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2010

Castellum äger ett fl ertal fastigheter i handelsområdet Boländerna, som idag är Uppsalas starkaste externhandelsområde. Under slutet av 2008 beslutade Castellum att bygga om 10 900 kvm lager till moderna handels- ytor, en tillbyggnation om ca 1 000 kvm och en p-anläggning för 850 platser på fastigheterna Boländerna 30:2 och intilliggande 28:3.

Investeringen beräknas uppgå till 96 Mkr och beräknas vara färdig- ställd i början av 2010. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 90%.

Vägmästaren 4 i Kungsbacka

Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2010

I centrala Kungsbacka har Castellum påbörjat nybyggnation av en kontorsbyggnad om 3 000 kvm. Den nya byggnaden kommer att ha en fl exibel och omställningsbar konstruktion med hög kvalité.

Investeringen beräknas uppgå till 49 Mkr. Fastigheten är fullt uthyrd med ett långt hyresavtal.

Uthyrnings- Total inv., Varav kvar

Fastighet Yta, kvm grad jan 2010 Mkr att inv., Mkr Klart Kommentar

Visionen 3, Jönköping 7 700 50% 115 18 Kv 2 2010 Nybyggnation kontor

Betongblandaren 10, Stockholm 14 900 50% 115 45 Kv 3 2010 Ombyggnation butik

Varuhuset 1, Jönköping 11 000 100% 105 79 Kv 4 2010 Nybyggnation butik

Boländerna 28:3 och 30:2, Uppsala 11 900 90% 96 57 Kv 2 2010 Om- och tillbyggnation av butik

Vägmästaren 4, Kungsbacka 3 000 100% 49 35 Kv 4 2010 Nybyggnation kontor

Grusbädden 3, Helsingborg 6 300 100% 35 35 Kv 3 2010 Tillbyggnation lager

Större pågående projekt 2009

Varpen 8, Huddinge

Läge: Smista Allé i Huddinge Yta: 5 300 kvm

Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2009

Smista Allé är ett expansivt företagsområde i Huddinge, södra Stockholm, utmed E4/E20 och nära Kungens Kurva. Området har bra kommunika- tioner och exponeringsmöjligheter.

Castellum har under 2009 genomfört en nybyggnation i tre plan om ca 5 300 kvm med intilliggande parkeringsdäck på ca 5 800 kvm mot- svarande ca 300 parkeringsplatser.

Bilbranschen är etablerad i området och den nya byggnaden kommer användas för försäljning av nya och begagnade bilar samt service, repara- tioner och försäljning av reservdelar.

Investeringen uppgick till 119 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd.

Visiret 2 i Huddinge

Läge: Smista Allé i Huddinge Yta: 4 800 kvm

Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2009

Under 2009 har Castellum färdigställt ytterligare en nybyggd, fullt uthyrd fastighet i Smista-området, Visiret 2. Fastigheten består av en fullservice- anläggning för försäljning av både nya och begagnade bilar samt service och verkstad.

Investeringen uppgick till 89 Mkr.

Större färdigställda projekt

2009 färdigställdes större projekt som totalt uppgår till ca 1 000 Mkr. Nedan redogörs för några av dessa projekt.

Dragarbrunn 20:2 i Uppsala

Yta: Ombyggnation av befi ntliga ytor och nybyggnation 685 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2009

Fastigheten Dragarbrunn 20:2, det s k Läkarhuset, har ett mycket bra läge i centrala Uppsala. En ombyggnation av byggnaden påbörjades 2007 och förändring i detaljplanen har möjliggjort nybyggnation av ytterligare 685 kvm. Både ny- och ombyggnationen har färdigställts under 2009.

Investeringen uppgick till 66 Mkr och fastigheten är uthyrd till 65%.

Ekenäs 1 i Stockholm

Yta: Ombyggnation av befi ntliga ytor och nybyggnation 500 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2009

I området Kista, Stockholm har Castellum för en befi ntlig kund moder- niserat befi ntliga kontorsytor om ca 7 800 kvm samt byggt till en ny entré och konferenslokaler om 500 kvm.

Investeringen uppgick till 40 Mkr.

Inköparen 1 i Örebro

Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2009

Hösten 2006 förvärvade Castellum fastigheten Inköparen 1 i arbets- området Aspholmen i Örebro. På fastigheten fanns en byggrätt med antagen detaljplan om 10 000 kvm som möjliggör nybyggnation av kontor och handel. Fastigheten har bra skyltläge i direkt anslutning till avfarten från E18/20. I början av 2008 nyttjades en del av byggrätten då Castellum påbörjade en nybyggnation av 3 600 kvm kontor och handel vilken nu har färdigställts.

Investeringen uppgick till 34 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd.

Verkstaden 13 i Västerås

Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2009

Kopparlunden är ett område i centrala Västerås med en blandning av modern teknik och hundraårig industritradition. Området har goda kommunikationer med närhet till centrum. Castellum har under 2009 färdigställt en nybyggnation av en kontorsbyggnad om 2 000 kvm på fastigheten Verkstaden 13 med bästa läge vid entrén till Kopparlunden.

Byggnaden har en fl exibel konstruktion i tre plan.

Investeringen uppgick till 32 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 65%.

Fastighet Yta, kvm

Uthyrnings- grad jan 2010

Total inv., Mkr

Varav under

2009, Mkr Kommentar

Varpen 8, Huddinge 5 300 100% 119 89 Nyproduktion handel och service

Visiret 2, Huddinge 4 800 100% 89 32 Nyproduktion handel och service

Dragarbrunn 20:2, Uppsala 3 300 65% 66 35 Om- och tillbyggnad kontor/butik

Ekenäs 1, Stockholm 8 300 100% 40 18 Ombyggnad och modernisering kontor

Inköparen 1, Örebro 3 600 100% 34 1 Nyproduktion kontor och sällanköpshandel

Verkstaden 13, Västerås 2 000 65% 32 19 Nyproduktion kontor

Arendal 764:130, Göteborg 15 000 100% 28 28 Om- och tillbyggnation produktionsindustri

Svetsaren 6, Örebro 1 900 100% 28 25 Nybyggnation kontor

Örontofsen 5, Jönköping 4 900 80% 27 2 Ny-, till- och ombyggnation av kontor/butik Partille 4:2 och 4:25, Partille 2 200 100% 23 5 Om- och tillbyggnad butiksytor

Större färdigställda projekt 2009