På grund av turbulensen på den internationella kreditmarknaden har transaktionsvolymen avseende större affärer i Sverige minskat från 133 mdr kronor under föregående år till 30 mdr under 2009. Signifi kant för marknaden under året var att försäljningen av hyresbostäder och mindre affärer ökade, samt att det främst var nationella aktörer som var köpare. Under sista kvartalet gjordes hälften av årets affärer, vilket tyder på en allt mer normaliserad marknad med en stabilisering av avkastningskraven som följd.
Värdeförändringen i Castellums bestånd under året uppgick till totalt – 1 027 Mkr (–1 262), motsvarande 3% av fastighetsvärdet. Värdeförändringen består av ca – 600 Mkr till följd av bedömt generellt ökat avkast-ningskrav första halvåret, ca – 500 Mkr till följd av främst förändrat framtida kassafl öde och ca 100 Mkr till följd av projektvinster. Värdeförändringen har även påverkats med 2 Mkr till följd av försäljning av fastigheter.
Det bör noteras att, då fastighetsvärderingar innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringar innehåller en icke oväsentlig osäkerhet.
Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de fi nansiella instrumenten där värde-förändringar redovisas över resultaträkningen. Värdet har på grund av förändrade långa marknadsräntor och tidsfaktorn, ändrats med 102 Mkr (–1 010) och vid årets utgång var värdet – 865 Mkr (–966).
Not 7
Not 8
Not 6
Fastigheter
Derivat Ersättning till
revisorer
Skattekostnad
Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3%. I resultat räkningen fördelas skatten på två poster , aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja:
• skattemässiga avskrivningar på fastigheter.
• skattemässigt avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt,
• befi ntliga underskottsavdrag.
Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.
Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2009 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investeringar och befi ntliga underskottsavdrag. Betald skatt som uppstår beror på att ett fåtal dotterbolag inte har skatte-mässiga koncernbidragsmöjligheter.
Skatteberäkning i koncernen 2009-12-31
Underlag aktuell skatt
Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat 1 130
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar – 628 628
ombyggnationer
ombyggnationer, justering tidigare år
– 338 – 189
338 189
Övriga skattemässiga justeringar – 2 58
Skattepliktigt förvaltningsresultat – 27 1 213
Försäljning fastigheter 0 3
Värdeförändring fastigheter – – 1 029
Värdeförändring räntederivat 102 –
Nedskrivning aktier i dotterbolag – 91 –
Skattepliktiga resultat före underskottsavdrag – 16 187
Underskottsavdrag, ingående balans – 1 830 1 830
Underskottsavdrag, utgående balans 1 885 – 1 885
Skattepliktigt resultat 39 132
Därav 26,3% aktuell / uppskjuten skatt – 10 – 35
Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det fi nns redovisade intäkter / kostnader som inte är skattepliktiga / avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Den totala skatten i Castellums resultaträkning är för 2009 lägre än nominell skattesats, vilket främst beror på skattemässigt avdragsgilla nedskrivningar på aktier i dotterbolag. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat oaktat nyttjande av underskottsavdrag kan beräknas till 3%. Som framgår av ovanstående tabell kan kvarvarande underskottsavdrag beräknas till 1 885 Mkr.
Vad avser moderbolaget har 2 Mkr (32) i uppskjuten skatt redovisats direkt mot eget kapital, då under-liggande transaktion har redovisats på detta sätt.
Koncern Moderbolag
Skattekostnad 2009 2008 2009 2008
Redovisat resultat före skatt 205 – 1 299 629 – 633
Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% – 54 364 – 166 177
Skatteeffekt på grund av:
ej skattepliktig utdelning – – 148 115
nedskrivning aktier i dotterbolag 24 89 – –
omvärdering uppskjuten skatt 26,3% – 180 – – 16
övriga skattemässiga justeringar – 15 3 – –
Redovisad skattekostnad – 45 636 – 18 276
Not 9
på handelsbolagsandelar, vilket bl a medför att uppskjuten skattefordran på övervärden på sådana andelar inte längre kan tas upp. Castellum har inte någon uppskjuten skattefordran uppbokad avseende sådana övervärden.
Dessutom har ny lagstiftning om skattefria kapitalvinster på vissa handelsbolagsandelar kommit som även innebär att negativa justerade anskaffningsutgifter på sådana andelar skall återföras till beskattning. För Castellum kan detta innebära en uppskjuten skattekostnad om ca 10 Mkr, vilket har reserverats för i detta bokslut.
Under året har Skatteverket genomfört en skatterevision i Castellum, som avslutats utan anmärkning.
Personal och styrelse
Koncern Moderbolag2009 2008 2008 2008
Medelantal anställda (samtliga i Sverige) 227 226 14 14
varav kvinnor 81 79 6 6
Under 2009 hade moderbolaget 6 (7) styrelseledamöter, varav 2 (2) kvinnor, medan antalet styrelse-leda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 5 (4) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 10 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samt-liga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 43 (45) personer, varav 11 (11) kvinnor.
Koncern Moderbolag
2009 2008 2009 2008
Löner, arvoden och förmåner
Styrelseordförande 0,4 0,4 0,4 0,4
Övriga styrelseledamöter (215 tkr vardera) 1,1 1,3 1,1 1,3
Verkställande direktören
Grundlön 3,0 2,8 3,0 2,8
Rörlig ersättning 2,3 1,2 2,3 1,2
Förmåner 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga ledande befattningshavare(koncern:9, moderbolag:3)
Grundlön 11,8 10,7 4,3 3,8
Rörlig ersättning 8,9 4,5 3,2 1,7
Förmåner 0,7 0,7 0,2 0,2
Övriga anställda 91,4 82,9 10,6 7,4
Summa 119,6 104,5 25,1 18,8
Avtalsenliga pensionskostnader
Verkställande direktör 0,8 0,7 0,8 0,7
Övriga ledande befattningshavare(koncern:9, moderbolag:3) 3,7 3,0 1,0 0,9
Övriga anställda 11,3 10,4 0,7 0,7
Summa 15,8 14,1 2,5 2,3
Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt
Styrelsens ordförande 0,1 0,1 0,1 0,1
Övriga styrelseledamöter 0,4 0,4 0,4 0,4
Verkställande direktör 1,9 1,5 1,9 1,5
Övriga ledande befattningshavare(koncern:9, moderbolag:3) 8,0 5,8 2,7 2,1
Övriga anställda 33,5 29,8 3,6 2,7
Summa 43,9 37,6 8,7 6,8
Totalt 179,3 156,2 36,3 27,9
I koncernledningen ingår verkställande direktören, vice verkställande direktören med ansvar för affärs-utveckling, fi nansdirektören och ekonomidirektören i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen.
Löner, arvoden och förmåner
Koncernledning
Not 10
Antal anställda
Ersättning och förmåner
Ersättning och förmåner till koncernledningen beslutas av ersättningsutskottet. Ersättningen består dels av en grundlön, dels en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersätt-ningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner.
Koncernledningen, om totalt tio personer, har ett incitamentsprogram som består av två delar:
• En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtill-fredsställelse. För fullt utfall krävs en 10%-ig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Den resultat-baserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år, motsvarande en kostnad för Castellum om 10 Mkr inklusive sociala kostnader. Programmet löper ut vid utgången av 2010.
• En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med fastighetsindex. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5%-enheter under perioden. Eventuell bonus utbetalas som lön efter mätperioden juni 2008 – maj 2011.
Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, mot-svarande en kostnad för Castellum om 29 Mkr inklusive sociala kostnader.
Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande bonus efter skatt. Utfallande bonus utbetalas som ej pensionsgrundande lön.
Pensioner
Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år.
Uppsägning
Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 24 månader för verkställande direk-tören, med arbetsplikt under de sex första månaderna, respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt under de första sex månaderna. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet.
Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställ-ning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalanställ-ningarna och avkastanställ-ning därpå, tas ut som pension. Undantag fi nns dock för ett 25-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande utbetalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade.
Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens under-tecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste offi ciella konsolideringsnivå uppgick per september 2009 till 136,0% (december 2008: 112%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av mark-nadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstek-niska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19.
Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 0%-enheter (0). Vad avser sjukfrånvaron för män och kvinnor var denna 1% (1%) respektive 2% (2%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (1%), i åldersgruppen 30-49 år 1% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 2% (1%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (0%).
Pensioner övriga anställda
Sjukfrånvaro
Specifi kation årets förändring
Ingående balans 29 165 27 717 – –
Ny-, till- och ombyggnation 1 039 1 526 – –
varav aktiverade räntekostnader 14 22 – –
Förvärv 126 1 212 – –
Försäljningar – 34 – 28
Värdeförändring – 1 029 – 1 262 – –
Utgående balans 29 267 29 165 – –
Specifi kation taxeringsvärde
Byggnader 12 732 12 478 – –
Mark 3 307 3 152 – –
Summa taxeringsvärde 16 039 15 630 – –
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter 2 694 2 501 – –
Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 942 831 – –
Castellum har under 2009 investerat för totalt 1 165 Mkr (2 738), varav 126 Mkr (1 212) avser förvärv och 1 039 Mkr (1 526) ny-, till- och ombyggnation. Av de totala investeringarna avser 308 Mkr Storgöteborg, 278 Mkr Storstockholm, 259 Mkr Mälardalen, 219 Mkr Östra Götaland samt 101 Mkr Öresundsområdet. Årets förvärv består av fastigheterna Olskroken 35:7, 35:9 och 35:14 i Göteborg för 96 Mkr samt tre fastigheter bestå-ende av tomtark för totalt 30 Mkr. Det koncernmässig anskaffningsvärdet om 126 Mkr består dels av ett kassa-fl ödesmässigt anskaffningsvärde om 118 Mkr, dels nominell uppskjuten skatteskuld om 8 Mkr. Det enskilt största bolagsförvärvet uppgick till 0,1% av Castellums tillgångsmassa. Om de fastigheter Castellum ägde vid årets utgång hade ägts under hela året, kan driftsöverskottet beräknas till 1 784 Mkr.
Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet.
Dock har Castellum åtagande att färdigställa på började investeringar med ytterligare drygt 550 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen.
Påbörjade större investeringar Investering, Mkr Varav kvar, Mkr Färdigställd
Visionen 3, Jönköping 115 18 Kv 2 2010
Betongblandaren 10, Stockholm 115 45 Kv 3 2010
Varuhuset 1, Jönköping 105 79 Kv 4 2010
Boländerna 28:3 och 30:2, Uppsala 96 57 Kv 2 2010
Vägmästaren 4, Kungsbacka 49 35 Kv 4 2010
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassa -fl öden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exemplifi era Castellums kassafl ödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräk-nas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igång-satta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderings-modellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan” mot-svarande lång statsobligationsränta med tillägg för ”riskpremie”. Riskpremien är individuell för varje invest-ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.
För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassafl ödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifi era modellen. Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.
Värderings-modell Väsentliga åtaganden Årets investeringar
Antaganden i exemplet:
• Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 95% år 2014.
• Driftsöverskott år 2009 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med en antagen kostnad om 30 kr/kvm avseende renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxten i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Projekt, mark och byggrätter har antagits till 1 525 Mkr.
• Avkastningskravet beräknas enligt följande:
Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav
Eget kapital 9,3% - 19,3% 40% 3,7% - 7,7%
Lånat kapital 5,5% 60% 3,3%
Vägt avkastningskrav 100% 7,0% - 11,0%
Exempel - beräkning av fastighetsbeståndets värde
Mkr 2009 2010 2011 2013 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Hyresvärde 3 021 3 066 3 112 3 159 3 206 3 254 3 303 3 353 3 403 3 454 3 506 Hyresintäkter 2 714 2 760 2 832 2 922 3 014 3 092 3 138 3 185 3 233 3 281 3 331 Ekonomisk uthyrningsgrad 89,8% 90% 91% 92% 94% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
Fastighetskostnader -873 -886 -899 -913 -927 -940 -955 -969 -983 -998 -1 013 Driftsöverskott = kassafl öde 1 841 1 874 1 933 2 009 2 087 2 152 2 183 2 216 2 250 2 283 2 318
Diskonterat kassafl öde år 1-9 13 067
Diskontering restvärde år 10 14 645 31 546
Antaget värde, projekt, mark, byggrätter 1 525 Summa fastighetsvärde 29 237
Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2009 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassafl ödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav.
Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotid-punkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader.
Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighets-administration. Någon hänsyn har ej tagits till eventuella portföljpremier.
Antaganden om avkastningskrav m m
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, infl ation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – gene-rell respektive individuell risk. Den genegene-rella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utveck-lingen. Den individuella risken är specifi k för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fast-ighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastfast-ighetens läge på orten med hänsyn till fastfast-ighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontrakts-sammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekom-mande fall justering för tomträtt.
För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och infl ation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori.
Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt låne kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassafl ödet, medan diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande infl ation.
Intern värdering
Diskontering restvärde Diskontering kassafl öde
Infl ation 1,5% 1,5%
Risk 6,0% – 13,2% 8,0% – 14,5%
Avkastning eget kapital 10,5% – 17,7% 12,5% – 19,0%
Ränta 5,5% 5,5%
Belåningsgrad 65% 55%
Avkastning totalt kapital 7,2% – 9,8% 8,6% – 11,6%
Avkastningskrav efter avdrag för tillväxt motsvarande infl ation 5,7% – 8,3% 7,1% – 10,1%
Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till –1 027 Mkr (–1 262), motsvarande –3% (–4%). Värde-förändringen består av ca –600 Mkr till följd av bedömt generellt ökat avkastningskrav om ca 0,2%-enheter första halvåret, ca –500 Mkr till följd av främst förändrat framtida kassafl öde och ca 100 Mkr till följd av projektvinster. Värdeförändringen har även påverkats med 2 Mkr till följd av försäljning av fastigheter. Den normaliserade avkastningen för Castellums fastighetsbestånd, exkl. projekt, mark och byggrätter kan beräk-nas till 7,3% (7,4%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer.
Normaliserad avkastning, Mkr 2009 2008
Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkningen 1 752 1 670
Återläggning uthyrning och fastighetsadministration 155 144
Driftsöverskott ej färdigställda projekt -4 -20
Förvärvade / färdigställda fastigheter som om de ägts hela året 33 77
Sålda fastigheter -1 -1
Driftsöverskott exkl. uthyrning och fastighetsadministration för
fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark 1 935 1 870 Justerat för:
Indexjustering nästkommande år – 15 82
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 197 190
Fastighetskostnader till normalår – – 21
Fastighetsadministration 30 kr/kvm – 94 – 92
Normaliserat driftsöverskott 2 023 2 029
Värdering exkl. byggrätter om 436 Mkr (387) 27 742 27 343
Normaliserad avkastning 7,3% 7,4%
Projekt och byggrätter
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Bygg-rätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 000 kr/kvm (950).
Fastighetsbeståndets värde
Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 29 267 Mkr (29 165), vilket motsvarar en värdened-gång om ca –3% (–4%). Av värdet avser ca 2 800 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 308 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region.
Fastighetsvärde, Mkr 2009-12-31 Kontor/
butik
Lager/industri Projekt/
mark
Summa
Storgöteborg 5 186 4 305 127 9 618
Öresundsområdet 4 696 1 593 58 6 347
Storstockholm 3 800 1 455 440 5 695
Mälardalen 3 168 929 200 4 297
Östra Götaland 2 331 715 264 3 310
Summa 19 181 8 997 1 089 29 267
För att säkerställa värderingen har 129 fastigheter motsvarande värdemässigt 51% av beståndet värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värde mässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla den totala portföljens sammansättning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 14 981 Mkr, inom ett
osäkerhetsinter-Extern värdering
vall på fastighetsnivå om +/–5-10%. Osäkerhetsintervallets storlek varierar beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 14 990 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 9 Mkr motsvarande 0,1%. Bruttoavvikelserna var +495 Mkr respektive –504 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 7%.
Osäkerhetsintervall
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorde enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/– 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/– 5% ett värdeintervall om +/– 1 463 Mkr motsvarande 27 804 – 30 730 Mkr.
Inventarier
Koncern Moderbolag2009 2008 2009 2008
Ingående anskaffningsvärde 57 52 3 3
Inköp 11 8 0 1
Försäljning / Utrangering – 12 – 3 0 – 1
Utgående anskaffningsvärde 56 57 3 3
Ingående avskrivningar – 42 – 39 – 3 – 3
Försäljning / Utrangering 6 3 0 1
Årets avskrivningar – 7 – 6 0 – 1
Utgående avskrivningar – 43 – 42 – 3 – 3
Bokfört värde 13 15 0 0