Resonemang inför 4F-modellen

Förvärv

Vid förvärv är den ekonomiska aspekten av stor vikt. En strikt ekonomisk process bör påbörjas där kostnader för förvärv, eventuella förädlingskostnader, m.m ska kontras mot möjliga intäkter. Här är det viktigt att det faktiska ändamålet av förvärvsfastigheten används

på ett sådant sätt att lönsamheten inte räknas utifrån det mest lönsamma alternativet när det inte är det som ska genomföras. Vid till exempel köp av råmark ska det inte räknas med att det framtida värdet blir i samma nivå som bostäder om det är tänkt att det ska bygga skolor.

Oftast har kommuner riktlinjer kring markförvärv för att kunna se till att den långsiktiga efterfrågan kan mötas. Därför bör det vara viktigt att analysera demografin innan ett markförvärv genomföras, på detta vis kan kommunen se om förvärvsfastigheten kan

tillgodose den långsiktiga efterfrågan. Om en långsiktig efterfrågan ej finns bör investeringen inte genomföras. Om förvärvsfastigheten istället fyller en kortsiktig efterfrågan bör

hyresalternativet ses över för att undvika restvärdesrisken av att äga en tom lokal i framtiden.

Vid markförvärv bör även fastighetens flexibilitet tas i hänsyn vilket har blivit allt mer viktigt i dagens samhälle. Hur ser fastigheten ut, är de tekniska förutsättningarna flexibla på ett sådant sätt att det går att anpassa fastigheten för verksamheter som kan komma efterfrågas i framtiden? Flexibiliteten är viktig på grund av att det sparar in resurser och förlänger fastighetens livslängd om en utveckling kan ske på ett relativt enkelt och smidigt sätt.

Vidare bör även fastighetens utvecklingspotential tas hänsyn till vid markförvärv, d.v.s hur stor värdeutveckling kan ske på den aktuella fastigheten. Vilken typ av mark handlar förvärvet om? Är det råmark eller bebyggd fastighet? Vad är fastighetens läge, nära tätort eller långt borta? Råmark nära tätorter bör vara intressant att förvärva för kommuner då det ligger i deras intressen att äga mark där samhället kan tänkas expandera. Bebyggda

fastigheter borde inte vara lika intressant att förvärva eftersom utvecklingspotentialen är liten som ​figur 1 ​visar.

Vid markförvärv bör en hållbarhetsanalys genomföras där miljöaspekter för mark eller byggnad skall ses över. För bebyggda fastigheter bör fastigheten inneha miljöcertifiering alternativt vara möjlig att utveckla på ett sådant sätt att fastigheten kan bli certifierad enligt SGBCs Greenbuilding för att förvärv ska vara aktuellt. Om en bebyggd fastighet inte är miljöcertifierad eller att det inte går att göra den miljöcertifierad på grund av betydande kostnader bör fastigheten ej förvärvas

Förvaltning

Den ekonomiska delen som bör analyseras är huruvida fastigheten är lönsam eller inte.

Följande bör kontrolleras:

- Kontrollera hyresnivån - Se över avkastningskrav

- Kostnader som belastar fastigheten

- Är drift- och underhållskostnader rimliga?

- Vilken vakansgrad föreligger.

Om en fastighet inte är lönsam bör en djupanalys av fastigheten genomföras för att se om hyror/avkastningskrav kan justeras eller om fastigheten bör förädlas för göra den lönsam.

Om processen är för tidskrävande eller om kostnaderna som uppstår blir för höga kan det bli fråga om försäljning.

Kommuner har policys att förvaltningen av fastigheter ska ske med ett långsiktigt perspektiv.

För att bestämma om en fastigheten ska fortsätta förvaltas kan det långsiktiga perspektivet delas in i två delar.

Efterfrågan​, finns det hyresgäster eller kan kommuners egna verksamheter bruka fastigheten långsiktigt. F​astighetstekniskt​, klarar den aktuella fastigheten av att brukas ändamålsenligt i 10-20 år? Om den aktuella fastigheten ej klarar båda delarna bör den ses över om det går att förädla den på ett sådant sätt att den kan uppfylla syftet eller avvecklas.

Om en fastighet ej kan uppfylla sitt ändamål långsiktigt bör en eventuell försäljning tänkas över men för att undvika att förhastade beslut tas bör flexibilitet för fastigheten ses över.

Hur ser fastigheten ut? Har den t.ex högt i tak, många rum eller har fastigheten en stor tomt med grönska? En sådan fastighet skulle enkelt göras om till en skolfastighet vilket sparar in mycket resurser jämfört med nybyggnation av skola.

Kan en fastighet användas till något annat syfte genom mindre kostsamma ändringar för att göra den lönsam eller förlänga livslängden bör det värderas högt eftersom det kan bidra till en mer hållbar framtid.

Fastigheter med betydande utvecklingspotential bör förvaltas på ett sådant sätt att värdet ej försvinner. En uttalad markreserv bör formuleras där råmark samlas för att på ett enkelt sätt kunna navigera sitt fastighetsinnehav och urskilja vad som kan användas när ett behov uppstår. Utöver det bör en s.k detaljplaneberedskap införas där kommuner har en viss mängd detaljplanelagd mark som kan användas och förädlas vid behov.

Vidare bör alla fastigheter som kommuner förvaltar vara miljöcertifierade enligt SGBCs greenbuilding, dels för att vinna ​goodwill​ där ansvar tas för ett mer hållbart

fastighetsinnehav och dels för att göra sina fastigheter mer försäljningsbara vid en eventuell försäljningssituation. Det har blivit allt mer viktigt med hållbarhetsfrågor i

fastighetsbranschen och att ha certifierade fastigheter gör dem mer attraktiva på marknaden.

Förädla

Förädling kan översiktligt delas upp i två olika handlingsplaner;

- Förädling till egen förvaltning - Förädling till försäljning

Vid förädling bör den ekonomiska aspekten belysas först. Förädlingskostnaderna bör inte överstiga den nyttan som en eventuell förädling medför. Nyttan kommer beräknas olika beroende på vilket ändamål som förädlingen sker för. Sker förädling med syfte att försälja fastigheten i hopp om ekonomisk vinning ska förädlingskostnaderna inte överstiga den möjliga vinsten. Sker förädling med syfte att fastigheten ska förvaltas av regionen bör förädlingskostnader inte överstiga de eventuella samhällsnyttor eller de möjliga effektivitetsvinsterna som uppstår ur ett långsiktigt perspektiv.

Vid förädling ska hållbarhetsfrågan alltid vara aktuell. Där främst SGBCs initiativ ska följas vid förädling på ett sådant sätt att allt som utvecklas görs med ett långsiktigt och

hållbarhetsperspektiv. Om en förädling ej kan genomföras på ett sådant vis att den aktuella fastigheten blir certifierad bör förädlingen inte göras.

Vidare bör det nämnas att regionens innehav av råmark i princip alltid ska gå till förädling innan försäljning för att kunna generera större ekonomisk vinst. Om det inte är på ett sådant vis att förädlingen är för kostsamt eller att försäljningen måste påskyndas av andra

anledningar.

Försälja

Alla fastigheter som regionen funderar på att sälja bör först gå igenom förädlingsfasen. För att se om det är möjligt att förädla fastigheten innan den säljs vilket i teorin bör betinga ett högre försäljningspris.

Vid försäljning ska högsta möjliga försäljningspriset uppnås samtidigt som miljöpåverkan och framtida brukning också ska ta hänsyn till. Det är därför viktigt att veta vilket framtida

ändamål fastigheten kommer ha. På detta vis kan kommunen ta ett långsiktigt samhällsansvar vid försäljningar.

Kommuner kan ha policys att sälja fastigheter om de inte har någon verksamhet som kan nyttja den. Ett överskott av fastigheter vill kommuner inte ha och därmed bör det aktivt jobbas för att avveckla sådana fastigheter. Ett överskott kan dock snabbt vända till att bli ett underskott om förhastade beslut tas därför bör ett långsiktigt perspektiv alltid finnas.

Demografin skall analyseras i de fall där anledningen till försäljningen är att kommunen i fråga inte har någon verksamhet som är i behov av fastigheten eller på annat sätt inte är i behov av fastigheten.

Ett exempel kan vara fastigheter med skolverksamhet där demografin avgör hur många skolor som krävs vilket kan skilja sig mycket över 10 års perspektiv. En kalkyl måste göras där lönsamheten att bevara en sådan fastighet ställs mot att först sälja av fastigheten för att eventuellt behöva förvärva en nya fastighet i framtiden.

Fastigheter som ej effektivt kan förädlas samt fastigheter som har förädlats för försäljning bör försäljas enligt samma principer som ovan.

Figur 6, illustration av 4F-modellens kriterier.