EXAMENSARBETE INOM FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING MED FASTIGHETSFÖRMEDLING
GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Förslag till fastighetsmodell för de svenska kommunernas
fastighetsinnehav
med tillämpning på region Gotland
______
Felix Gripenberg
Björn von Gaffron
Bachelor of Science thesis
Title Author(s) Department TRITA number Supervisor Keywords
A suggestion to a real-estate model for the Swedish municipalities real-estate portfolio, applied on municipality Gotland .
Felix Gripenberg & Björn von Gaffron Real Estate and Construction Management TRITA-ABE-MBT-20434
Anna Hrdlicka
Real-estate model, Real-estate development, Real-estate strategy
Abstract
Municipalities has a variety of real-estate with various purposes and there’s often no strategy for the decision-makers to help them take well-grounded decisions regarding the real-estate portfolio. There’s also often no systematic overview surrounding the real-estate possessions that gives a clear picture of what the municipality actually possess. To have a strategy surrounding the real-estate portfolio is something that is and will get more important in the future.
The study aims to categorize the municipality Gotlands real-estate portfolio as well as suggest how a real-estate modell might look like to help decision-makers in swedish municipalities take more well-grounded decisions from an real-estate economy and long-term perspective.
The study uses an abductive method where both theory and empiri are used to gather information regarding the subject. A literature-study are made where the underlying theory is explained. A document-study are made from the municipality’s policies and guidelines are presented. Thereafter, a interview-study are made with help from interesting companies from the swedish real-estate market.
The study concludes that the categorizing surrounding the real-estate portfolio should be made out of Skatteverkets “typkoder”. Analyses surrounding economy, longevity, flexibility, potential development and sustainability should be made to decide an action plan for real-estates. Whether the municipality should own or rent their real-estate for their operations can a simple rule be made. The municipality should own the real-estate if they have a long-term requirement of it, and the same real-estate should be rented if it only covers a short-term requirement. Furthermore, a real-estate strategy should be work with yearly and updated continuously.
Acknowledgement
This study, of 15 credits, has been written during the spring term of 2020 in collaboration with municipality Gotland at the department of Real Estate and Construction Management at the Royal Institute of Technology as a conclusion of the Bachelor’s programme in Property Development and Agency.
The interviews and the collaboration with the municipality Gotland has been a major factor of the thesis and therefore we would like to thank all the corporate representatives and other interviewees for valuable information and great enthusiasm despite the troubled times of covid-19. Furthermore, we want to thank the municipality Gotland, and Åsa Linder in particular, for a great collaboration
Stockholm, June 8th
Felix Gripenberg & Björn von Gaffron
Examensarbete
Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord
Förslag till fastighetsmodell för de svenska kommunernas fastighetsinnehav med tillämpning på region Gotland
Felix Gripenberg & Björn von Gaffron Fastigheter och Byggande
TRITA-ABE-MBT-20434 Anna Hrdlicka
Fastighetsmodell, Fastighetsutveckling, Fastighetsstrategi
Sammanfattning
Regioner och kommuner har en rad olika fastigheter med varierande ändamål. Idag finns det ofta inga uttalade strategier som kan ge beslutsfattare den grunden som behövs för att ta välgrundade beslut rörande fastighetsinnehavet. Inte heller har det funnits systematiska genomlysningar kring fastighetsinnehavet som ger en tydlig bild av vad som ägs. Att ha en strategi kring ett väl sorterat fastighetsinnehav är något som är och kommer bli allt mer viktigt i framtiden.
Syftet med denna uppsats är därmed att genomföra en genomlysning av region Gotlands fastighetsinnehav samt ta fram ett förslag hur en generell fastighetsmodell skulle kunna se ut för att hjälpa sveriges kommuner och regioner göra mer välgrundade beslut från ett fastighetsekonomiskt samt långsiktigt perspektiv.
Uppsatsen använder sig av en abduktiv metod där både teori och empiri används för att kunna ta fram ett förslag till fastighetsmodell. En litteraturstudie görs där bakomliggande teori förklaras. En dokumentstudie genomförs där regionens policys och riktlinjer redogörs.
Sedan genomförs en kvalitativ intervjustudie med hjälp av intressanta aktörer på marknaden.
De slutsatser som kan dras är att fastighetsindelningen bör ske för enkelhetens skull utifrån skatteverkets typkoder. Analyser kring ekonomi, långsiktighet, flexibilitet,
utvecklingspotential samt hållbarhet bör göras för att bestämma handlingsplanen kring en fastighet. Kring diskussionen när regionen ska äga eller hyra sina verksamhetslokaler kan en enkel princip göras. Vid långsiktigt behov av fastigheten bör den ägas samtidigt som vid kortsiktigt behov av en fastighet bör fastigheten hyras. Vidare bör en fastighetsstrategi arbetas med årligen och kontinuerligt uppdateras.
Förord
Denna kandidatuppsats, på 15 högskolepoäng, har skrivits under vårterminen 2020 i samarbete med region Gotland på Institutionen för Fastigheter och Byggande som en avslutande del av kandidatprogrammet Fastighetsutveckling med Fastighetsförmedling vid Kungliga Tekniska Högskolan.
Inledningsvis vill vi tacka Anna Hrdlicka för vägledning och stöd under arbetets gång. Vi vill även tacka samtliga företagsrepresentanter och andra intervjupersoner för att de ställt upp med värdefull information och engagemang trots den svåra tiden med Covid-19. Sist vill vi tacka region Gotland och främst Åsa Linder för ett bra samarbete.
Felix Gripenberg & Björn von Gaffron Stockholm, 8 Juni 2020
1. Inledning 7
1.1 Bakgrund 7
1.2 Syfte 7
1.3 Avgränsning 8
2. Metod 9
3. Teori 10
3.1 Vad är en Fastighet? 10
3.2 Värdeutveckling på mark 12
3.3 Regler vid kommunalt köp och försäljning av fast egendom 13
3.4 Vad är en fastighetsstrategi? 15
3.5 Fastighetsstrategiska variabler 15
3.5.1 Variabler inom makroekonomi 15
3.5.3 Ortsanalys 17
3.6 Hållbar utveckling 18
3.6.1 Hållbarhet i fastigheter 18
3.7.1.1 Fastighetsflexibilitet 19
3.6.2 Green Building 19
3.7 Äga eller hyra verksamhetslokaler 19
4. Undersökning 20
4.1 Gotland 20
4.1.1 Gotlands historiska förvärv och försäljningar 20
4.1.2 Genomlysning av Region Gotlands fastighetsinnehav 21
4.1.3 Fastighetspolicy 23
4.1.4 Riktlinjer 24
4.2 Intervjustudie 26
4.2.1 Akademiska Hus 26
4.2.2 Stenvalvet 27
4.2.3 Vasakronan 27
4.3 Sammanställning av intervjuerna 28
5. Analys 29
5.1 Region Gotland 29
5.2 Ortsanalys 30
5.3 Äga alternativt hyra verksamhetslokaler 33
5.4 Framtagande av fastighetsmodell 34
5.4.1 Kriterier 34
5.4.2 Resonemang inför 4F-modellen 35
6. Resultat; 4F-modellen 39
7. Vidare forskning 45
8. Källförteckning 46
8.1 Bilagor 50
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Svenska kommuner äger alla olika typer av fastigheter. Ändamålet med fastigheterna kan vara allt ifrån förvaltning av fastigheter för egen verksamhet till fastigheter som förädlas för att kunna säljas som tomtmark. På grund av stora fastighetsinnehav och att det oftast inte funnits några omfattande fastighetsgenomlysningar är de inte alltid helt medvetna om vilka typer av fastigheter som ingår i beståndet.
Svenska kommuner har i regel olika styrdokument från myndigheter som beskriver hur användningen av fastigheter ska uppfylla behov för respektive myndighet. Detta tillsammans med allmänna riktlinjer styr deras användning av innehavet. Dessvärre är dessa dokument alltför generella och ger inte någon klarhet för beslutsfattare om hur de ska bevara
tillgångarnas värde på bästa möjliga sätt.
I näringslivet arbetar fastighetsbolagen fram utförliga fastighetsstrategier som agerar vägledande i verksamheten vilket leder till att fler välgrundade beslut kring
fastighetsinnehavet görs. Vid utformandet av sådana strategier är svenska kommuner generellt sett långt efter den privata sektorn. Det är viktigt för kommuner att på ett ansvarsfullt sätt sköta sina fastighetsinnehav utifrån ett långsiktigt, hållbart och fastighetsekonomiskt perspektiv vilket lämpligen görs genom omfattande fastighetsstrategier.
Med anledning härav har region Gotland gett oss uppdraget att genomföra en genomlysning av sitt fastighetsinnehav och arbeta fram ett underlag till hur en fastighetsstrategi skulle kunna vara utformad som kan användas vid beslut rörande förvärv, förvaltning, förädling och försäljning av regionens fastigheter. Regionen önskar att arbetet ska leda till att beslut som fattas kring fastighetsinnehavet blir mer ändamålsenliga och på ett sådant sätt kunna stimulera utvecklingen på Gotland. Ett beslutsverktyg av sådan karaktär är inte heller bunden till region Gotland utan kan tillämpas på alla Sveriges kommuners och regioners fastighetsinnehav.
1.2 Syfte
Syftet med denna uppsats är att ta fram en övergripande modell för fastigheter som ska kunna agera vägledande för beslutsfattare inom kommuner vid förvärv, förvaltning, förädling och försäljning av fastigheter. Samt att en kategorisering av region Gotlands
fastighetsinnehav ska genomföras.
1.2.1 Frågeställningar
- Hur bör en genomlysning av en kommuns fastighetsinnehav se ut?
- Vilka kriterier bör uppfyllas för att avgöra handlingsplanen för en fastighet?
- Hur ofta ska fastighetsstrategin uppdateras?
- När bör regionen äga lokalerna som deras egna verksamhet använder och när bör lokalerna hyras?
Frågeställningarna är delvis hämtade från den beskrivning av arbetet som region Gotland gav, se bilaga 4.
1.3 Avgränsning
Arbetet med att genomföra en genomlysning av fastighetsinnehavet samt ta fram en
beslutsgrundande modell är omfattande. Avgränsningar har gjorts för att göra det möjligt att genomföra arbetet under den givna tiden
Översiktliga resonemang kommer att ges för vilka parametrar som bör vara med vid en applicerad användning av modellen. Därmed har inte några djupgående beräkningar skett som räknar på fastighetsnivå. Vid genomlysningen kommer fokus ligga på att kategorisera innehavet. Parametrar i kategoriseringen avgränsas endast till m2 där andra parametrar, som fastigheternas geografiska placering eller de enskilda ekonomiska förutsättningar för
respektive fastighet etc, inte tas med.
Empirin hade kunnat vara mer omfattande med fler intervjuer. Men det rådande läget med Corona pandemin begränsade intervjustudiens omfattning eftersom många företag inte hade möjlighet att ställa upp på en intervju.
2. Metod
Studien som har genomförts baseras på en kvalitativ metod vid litteraturstudien och intervjuerna. Studien utgår från en abduktiv metod vilket innebär att vi använder oss av teori och empiri för att ta fram ett nytt beslutsverktyg som är applicerbar på kommuner och regioners fastighetsinnehav. 1
Litteraturstudien har skett genom insamling av information främst från internetkällor samt litteratur kring ämnet. Exempelvis har information hämtats från skatteverkets, SKRs, riksbankens hemsidor och litteratur som ”Markexploatering” av Kalbro, Lindgren.
Information har även hämtats från offentliga tryck, bl.a JB, FTL och EU principer, samt från SOUs och propositioner.
Utöver det görs en dokumentstudie där dels, en genomlysning av Region Gotlands fastighetsinnehav har skett och dels, en redogörelse för regionens riktlinjer och policys rörande deras fastighetsinnehav.
Genomlysning av Region Gotlands fastighetsinnehav skedde genom att all data analyserades med hjälp av Excel och för att sedan skapa figurer för att beskriva innehavet. Redogörelsen av region Gotlands riktlinjer och policys är hämtade från deras dokument som finns på deras webbsida.
Målet med intervjuerna var att samla information och skapa en förståelse för hur
fastighetsstrategier är uppbyggda och vilka parametrar som är viktiga vid framtagande av en sådan strategi. Därför intervjuades personer inom olika områden på väletablerade
fastighetsbolag i Sverige där fastighetsbolagen hade olika typer av fastigheter i sina bestånd för att få en mer nyanserad förståelse med flera olika perspektiv.
2.1 Etik
De etiska principerna vid genomförande av intervjustudien grundar sig i Bryman & Bell fem etiska formuleringar;
- Informationskravet - Samtyckeskravet
- Konfidentialitets- samt anonymitetskravet - Nyttjandekravet
- Falska förespeglingar 2
1 Abductive Inference: Computation, Philosophy, Technology, John R. Josephson, s. 5, 8
2 Bryman & Bell, s.109-136
3. Teori
I detta avsnitt presenteras de teorier som på förhand kunde tänkas vara relevanta och aktuella för att ge en god vägledning vid behandling av insamlad empiri.
3.1 Vad är en Fastighet?
Fastighet och dess tillbehör
Begreppet fastighet definieras i Jordabalkens första kapitel och beskrivs på följande vis.
“Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt”. Enklare uttryckt är en fastighet inte 3 endast den fysiska byggnaden utan är även marken som byggnaden står på. Till fastigheten räknas även tillbehör som är anbragt för stadigvarande bruk till. 4
3.1.1 Olika typer av fastigheter Typkoder
Det finns många olika typer av fastigheter och för att kunna enkelt avgöra vilken typ en fastighet är har “typkoderna” vuxit fram.
Vad är en typkod?
En fastighets typkod är en tresiffrig beteckning som på ett enkelt sätt visar vilket ändamål en fastighet har. En typkod är inget rättsligt krav men trots det anger Skatteverket typkod i samband med fastighetstaxeringen eftersom typkoden återspeglar
Fastighetstaxeringslagens bestämmelser på ett sådant enkelt sätt. 5
Typkoderna delas in i åtta olika serier från fastighetstyp 1-8. Nedan redogörs för de serier som anses vara relevanta för en kommuns fastighetsinnehav.
Lantbruksenheter - 100-serien
Den mark samt de ekonomibyggnader som finns på marken utgör en jord- och
skogsbruksverksamhet. En ekonomibyggnad är en “byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk och som inte är inrättad för bostadsändamål såsom djurstall, loge, lada, maskinhall, lagerhus, magasin och växthus. 6
3 Jordabalken 1:1
4 Jordabalken 2:1
5 Skatteverket.se, “Vad är en typkod?”
6 FTL 2kap 2§ - “Ekonomibyggnad”
Småhusenheter - 200-serien
Småhusenhet utgör småhus samt den tomtmark som hör till den. Ett småhus är en byggnad som håller en till två bostäder. En småhusenhet kan dock även vara en obebyggd tomtmark som avses att bebyggas med en bostad. 7 8
Hyreshusenheter- 300-serien
De fastigheter där verksamheter betalar en hyra för att bruka lokaler. Bland dessa
fastigheter uppräknas t.ex. kontor, butiker, lokaler, parkeringshus/garage samt hotell och restauranger samt byggnader som innehåller minst tre bostäder. Hyreshusenheterna ingår 9 även under benämningen kommersiella fastigheter, vilket är de fastigheter som i första hand tjänar ett vinstintresse och kan definieras som att “huvuddelen av lokalytan skapar intäkter genom uthyrning”. Industrienheter som förklaras nedan ingår också i begreppet. 10
Industrienheter - 400-serien
En industrifastighet är marken samt de på marken befintliga industribyggnaderna. En industribyggnad är “Byggnad som är inrättad för industriell verksamhet och som inte utgör kraftverksbyggnad.” 11
Specialenheter - 800-serien
Specialenheter är byggnader som används för samhällsnyttiga ändamål som är skattefria och inte har ett taxeringsvärde. Utifrån specialenheterna har det nya begreppet 12
samhällsfastigheter växt fram. Samhällsfastigheter definieras som ”fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för
samhällsservice.” Dessa fastigheter delas in i fem delkategorier; rättsväsende, utbildning och barnomsorg, fritid, vård och anpassad bostad. Denna indelning gör att allmänna byggnader som t.ex. kommunhus ej ingår i begreppet. Samhällsfastigheter tillhör skatteverkets
800-serie, specialenheter 13 14
7 Skatteverket.se, “Olika typer av småhus”
8 Skatteverket.se, “Typkoder för fastigheter”
9 Skatteverket.se, “Deklarera hyreshus”
10 FI, “Den kommersiella fastighetsmarknaden och finansiell stabilitet 2019”, s. 8-9
11 FTL 2 kap 2§ - “industribyggnad”
12 Skatteverket.se, ”Deklarera specialenhet”
13 Fastighetsvärlden - “så här lyder nya definitionen av samhällsfastigheter”
14 Skatteverket.se, “Typkoder för fastigheter”
3.2 Värdeutveckling på mark
Det finns starka ekonomiska incitament bakom markförvärv vid en exploatering som normalt syns i den värdeökning som kan uppstå vid marköverlåtelser. De starka
incitamenten bygger på den värdeökning en förändrad markanvändning vanligtvis skapar vilket oftast är vad den nya ägaren av fastigheten vill ta del av. Värdeutvecklingen kan 15 översiktligt förklaras enligt figuren nedan.
Figur 1 - “Värdetrappan”, från Markexploatering, Kalbro, Thomas & Lindgren, Eidar 2018, s.154
1. Fastighetens värde av den pågående markanvändningen bestäms, dvs värdet innan det finns idéer om en förändrad markanvändning. Fastigheter kan t.ex. vara jord- eller skogsbruksmark eller redan bebyggd mark.
2. Förväntningsvärden uppstår för marken baserat på förväntningar om att marken kommer att kunna bebyggas i framtiden. Marken benämns nu råmark, vilket är mark som inte är detaljplanelagd men det finns förväntningar om att få bygga.
3. Förväntningsvärdets utveckling fram till dess att detaljplanen antas kan variera beroende på hur säkra/osäkra bedömningar de baseras på är. Har det varit
kommunala uttalanden om en exploatering? Har en fördjupad översiktsplan gjorts för ett visst område eller ett kommunalt planbesked? Kurvan kan i detta steg variera.
4. När detaljplanen antas ger detta säkerhet om hur marken får användas, vilket i sin tur resulterar i en värdeökning där marken går från råmark till råtomtmark.
15 Kalbro, Thomas & Lindgren, Eidar 2018, s.154
5. För att tomter i planen sedan ska kunna bebyggas måste avgifter för gator, va-anläggningar, fastighetsbildning etc. betalas, När detta har gjorts uppstår ett högre värde av byggklar tomtmark.
6. Den slutliga värdenivån avser den bebyggda tomten, dvs värdet av ny
markanvändning, vilket är när bygglov har beviljats och bebyggelsen är färdigställd Figuren visar att det är tidpunkten för ett markförvärv som är viktigt att titta på för en aktör.
Att komma över marken vid rätt tidpunkt innan t.ex. detaljplan läggs blir därför viktigt. Den rätta tidpunkten varierar från fall till fall och bestäms utifrån faktorer såsom markpriset, kostnader för iordningställande och det slutliga värdet av marken efter exploateringen 16 Det bör tilläggas att värdeutvecklingen som framgår av figur 1 generellt sett endast går att tillämpa på mark för enskilt bebyggande. Om marken är avsedd för allmän plats är det mest sannolikt att marknadsvärdet minskar avsevärt efter att en detaljplan blir antagen. 17
Genom värdetrappans teori kan en förståelse skapas kring hur fastigheter utvecklas vilket över tid leder till att fastigheters typkod förändras. Teorin ger även insikter om huruvida det är lönsamt att förvärva, förvalta, förädla eller försälja en fastighet. Detta kommer att
diskuteras senare i uppsatsen.
3.3 Regler vid kommunalt köp och försäljning av fast egendom
Kommunen får vid försäljning och köp av fast egendom inte agera helt fritt utan har regler att förhålla sig till. Det är Kommunallagen (2017:725), EU:s regler gällande statligt stöd samt Lagen om riktlinjer för kommunala markanvisningar (2014:899). Utöver dessa lagar skall kommunen beakta regler som berör detaljplaner. 18 19
I 2 kap 3 § Kommunallagen definieras likställighetsprincipen som säger att medlemmar i en region eller en kommun skall behandlas likvärdigt. Det finns ett undantag från
likställighetsprincipen vilket är om det av någon anledning skulle finnas “sakliga skäl” som gör att någon medlem inte skall behandlas likvärdigt. 20
2 kap 7 § Kommunallagen beskriver att regioner samt kommuner har rätt bedriva
näringsverksamhet. Verksamheten är reglerad och den får inte bedrivas i “vinstsyfte” och den skall förse kommunen eller regionens medlemmar med “allmännyttiga anläggningar”
16 Ibid
17 Ibid
18 Konkurrensverket, Tom Madell, Sofia Lundberg, “Ska vi singla slant”, s. 19-20
19 Fanny Martinsson, “Statliga myndigheters försäljning av fast egendom”, s.35
20 2 kap 3 § Kommunallagen (2017:725)
eller “allmännyttiga tjänster”. Det särskiljer Kommunallagen den kommunala 21
verksamheten från annan näringsverksamhet. Begränsningarna gör att den kommunala verksamheten inte kan agera som annan näringsverksamhet 22
Enligt 2 kap 8 § Kommunallagen kan kommunen eller regionen vidta åtgärder vars syfte är att stimulera det lokala näringslivet. Gällande det mer specifika, enskilda stödet för en näringsverksamhet gäller att ett sådant stöd endast får ges om “synnerliga skäl” finns. 23 Vad som innefattas inom rekvisitet “synnerliga skäl” kan vara olika från ort till ort. Den allmänna utvecklingen av det lokala samhället har en inverkan på begreppets specifika betydelse. Men där enskilda bidrag för att motverka konkurs av viktiga verksamheter i glesbyden kan anses ingå i rekvisitet “synnerliga skäl”. 24
Statsstödet som regleras i 2 kap 8 § Kommunallagen, regleras även i artikel 107 och 108 i EUF-fördraget. Enligt artikel 107.1 är det förbjudet för en medlemsstat att ge stöd åt en enskild näringsverksamhet om det leder till en konkurrensfördel som sträcker sig till den grad att konkurrensfördelen har en inverkan på handeln som finns mellan medlemsstaterna.
25
Kommunen eller regionens egna verksamhet kan definieras som ett företag när EUF-fördragets regler gällande statsstöd tillämpas. 26
Vad som ligger inom ramen för att anses vara stöd är inte beskrivet i EUF-fördraget.
EU- domstolen har tydligare definierat begreppet. Stöd kan anses vara direkta förmåner såväl som vissa indirekta förmåner. Här ingår även den typ av åtgärd som leder till att kostnader som ett företag vanligtvis har minskar på grund av stödet. Som stöd räknas också att byggnader eller mark på något vis upplåts med villkor som är ovanligt gynnsamma, alternativt att kostnaden som åläggs företaget för upplåtelsen är lägre än vad kostnaden är ur ett marknadsmässigt perspektiv. 27
De verksamheter som bedrivs av regionen eller kommunen ska ha en “god ekonomisk hushållning” enligt 11 kap 1 § Kommunallagen. Goda ekonomisk hushållningen betyder att kostnader som uppkommer ska vara lägre än intäkterna. 28
Enligt 1 § i Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar är markanvisning ett avtal som gäller mark som ägs av kommunen, där avtalet ger en byggherre rätt att ensam
21 2 kap 7 § Kommunallagen (2017:725)
22 Regeringens proposition 2016/17:171 s.151-152
23 2 kap 8 § Kommunallagen (2017:725)
24 Konkurrensverket, Tom Madell, Sofia Lundberg, “Ska vi singla slant”, s. 20
25 EUF-fördraget, statsstöd, artikel 107
26 Regeringens proposition 2016/17:171, s.152
27 SOU, “En kommunallag för framtiden”, s.382
28 Regeringens proposition 2016/17:171, s.140
förhandla med kommunen gällande marken som skall bebyggas.
En kommun som använder sig av markanvisning är enligt 2 § i Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar skyldig att ta fram riktlinjer för markanvisningen.
3.4 Vad är en fastighetsstrategi?
En strategi har historiskt sett använts inom militären som ett användande av maktmedel för att uppnå specifika mål gentemot en motståndare. I det moderna samhället används ordet i helt andra kontexter. Där är en strategi det tillvägagångssätt som används för att uppnå mål.
Inom företag är en strategi förmågan att använda företagets resurser för att uppnå uppsatta mål. 29
En fastighetsstrategi är med andra ord det tillvägagångssätt som används gällande innehavet av fastigheter för att uppnå de mål som är uppsatta. Inom den kommunala sektorn finns ett samhällsansvar där målen snarare är att uppnå samhällsnytta än högsta möjliga lönsamhet.
3.5 Fastighetsstrategiska variabler
Här presenteras variabler som är bör analyseras vid framtagande av en fastighetsstrategi.
3.5.1 Variabler inom makroekonomi
Makroekonomiska faktorer är essentiella vid fastighetsinvesteringar. De ligger till grund för investeringsbeslut, framförallt för vinstdrivande företag. En förståelse för hur
samhällsekonomin fungerar och förändras.
Det är tre variabler som presenteras här som makroekonomiska variabler. Dessa variabler grundar sig i att skapa en förståelse för det samhällsekonomiska läget i Sverige.
- Ekonomisk tillväxt, BNP (BRP) - Inflation
- Reporänta BNP
Bruttonationalprodukten är en variabel som beskriver det samlade värdet av alla varor och tjänster i ett land. Det beskriver med andra ord hur stor ekonomin i landet är. Genom att titta på BNP utvecklingen ges indikationer om hur stark ekonomin i landet är och belyser den
29Henry Mintzberg, Sumantra Ghoshal, Joseph Lampel, James Brian Quinn, “The Strategy Process: Concepts, Contexts, Cases”, kapitel 1, s. 4
ekonomiska tillväxten. En negativ BNP utveckling som beror på att företag producerar färre varor och tjänster beror vanligtvis på att efterfrågan minskat. Det betyder att när BNP minskar är det en indikation på att det går sämre för Sveriges företag. 30
BRP
Bruttoregionalprodukten beskriver precis som BNP värdet av alla varor och tjänster, däremot gäller BRP för en viss region istället för hela Sverige. BRP redogör för regionens ekonomi. Genom BRP kan den ekonomiska utvecklingen för den specifika regionen identifieras och analyseras. 31
Inflation
Inflation är en ökning av den allmänna prisnivån i ett land. När priset för tjänster och varor ökar kan det köpas färre varor för samma mängd pengar. Vilket gör att pengarnas värde minskar. 32
Sveriges Riksbank har som mål att inflationen skall vara 2% varje år vilket betyder att värdet på pengarna i Sverige minskar med 2% varje år. Ett tydligt inflationsmål skapar en stabilitet i ekonomin samt gör det möjligt för företag att ta olika finansiella och affärsmässiga beslut.
Om det inte finns ett inflationsmål kan inflationen skena iväg och kan förändras mycket från år till år. Det leder historiskt sett till en ökad ränta och därav högre kostnader för att ta lån vilket påverkar privatpersoner samt företag. 33
Reporänta
Reporäntan är i grund och botten den ränta som svenska banker har när de antingen ska låna eller placera pengar i Sveriges Riksbank. Reporäntan har en direkt inverkan på andra räntor i Sverige, och därav även på inflationen. En lägre reporänta leder till lägre kostnader för att ta lån. 34
3.5.2 Demografiska variabler
Demografin är oerhört viktigt vid framtagande av en fastighetsstrategi. Detta eftersom demografin bidrar till att skapa en förståelse för hur efterfrågan kommer att vara på olika typer av fastigheter i framtiden. 35
De parametrar som skall tas fram och analyseras i fastighetsstrategin är:
- Befolkningsutvecklingen inkluderat de faktorer som påverkar
30 Fastighetsnomenklatur, s.218
31 Regionfakta.com BRP per invånare-kommun
32 Riksbank.se, “Vad är inflation”
33 Riksbank.se, “Inflationsmålet”
34 Riksbank.se, “Vad är reporäntan”
35 SKR, “Att äga eller hyra verksamheter” s. 20
befolkningsutvecklingen - Befolkningspyramid Befolkningsutvecklingen
Befolkningsutvecklingen beskriver hur befolkningen inom ett geografiskt avgränsat område förändras antingen som en positiv eller negativ förändring. Befolkningsutvecklingen
påverkas i sin tur av följande:
- Antalet födda och döda - In- och utvandring 36
Befolkningsmängden kan förändras inom olika orter och städer inom det geografiskt avgränsade områden. Det beror delvis på de faktorerna ovan men även på att folk flyttar mellan olika orter. Därav är det viktigt att se över folkförflyttningar inom regionen.
Befolkningspyramid
En befolkningspyramid är ett diagram som beskriver hur många som är i en viss ålder inom en befolkning, uppdelat efter kön. Befolkningspyramiden identifierar den ålder som
befolkningen har och utifrån den informationen kan en förståelse skapas för hur den
framtida befolkningsstrukturen kommer se ut. Något som bidrar till att förutse den framtida samhällsutvecklingen.
37
Figur 2 - Sveriges befolkningspyramid 2019, hämtad från SCB
36 SCB.se, “befolkningsutveckling”
37scb.se, “Sveriges befolkningspyramid”
3.5.3 Ortsanalys
En ortsanalys är en analys av ekonomin, demografin och geografin inom ett område, där syftet är att skapa sig en förståelse för de förutsättningar som finns samt hur tillväxten i framtiden kommer att vara. Ortsanalyser kan genomföras inför eventuella
fastighetsinvesteringar eller för att avgöra om fastigheter som redans ägs i den specefika orten bör fortsätta ägas. Ortsanalyser genomförs av både kommuner och kommersiella företag.
De parametrar som utgör basen i ortsanalysen är:
- Befolkningsutveckling - Läge
- Näringsliv
- Lokal ekonomi (alt nationell ekonomi)
För att skapa sig en bättre bild av den långsiktiga utvecklingen bör följande parametrar också analyseras:
- Utbildningskvalitet - Servicekvalitet - Infrastruktur - Kommunikationer
- Åldersfördelning på befolkning - Utbildningsnivåer
- Inkomstnivåer 38
3.6 Hållbar utveckling
Med hållbar utveckling avses att den utvecklingen som sker ska tillgodose dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina behov. Dessa kan kategoriseras i tre olika delar, social hållbarhet, ekonomisk hållbarhet samt ekologisk
hållbarhet. 39
3.6.1 Hållbarhet i fastigheter
Hållbarhet i fastigheter handlar om att minska påfrestningarna på jordens resurser. Detta görs genom att t.ex. välja mer miljövänligt byggmaterial eller att investera för att minska
38 Fastighetsnomenklatur, s.222
39 kth.se, “Hållbar utveckling”
energiförbrukningen. I dagens fria marknad blir det dock svårt att genomföra om sådana investeringar endast medför stora kostnader. Därför blir en de viktigaste fanbärare för hållbar utveckling att hitta finansiella fördelar för att om den ekonomiska aspekten är positiv kommer lösningar uppstå och växa exponentiellt. 40
Hållbarhetsinvesteringar som gör att en fastighet blir mer energieffektiv gör att
driftkostnader minskar. En ökad medvetenheten hos potentiella hyresgäster gör dessutom att s.k. gröna fastigheter blir mer åtråvärda vilket kommer sänka vakansgraden långsiktigt 41 3.7.1.1 Fastighetsflexibilitet
Här syftar flexibilitet på hur en fastighet kan anpassas för att tjäna olika typer verksamheter.
Flexibilitet i fastigheter har för fastighetsägare blivit allt viktigare den senaste tiden, där möjligheten att enkelt förändra en fastighets ändamål har blivit ett sätt att förlänga livslängden på fastigheten och vinna ekonomiska fördelar. 42 43
3.6.2 Green Building
Green Building är ett initiativ som kom fram för att snabba på energieffektiviseringen i bygg-och fastighetssektorn. Initiativet riktar sig främst till fastighetsägare och förvaltare som vill effektivisera energianvändningen i sina fastigheter. Kravet för att bli tilldelad ett
certifikat är att byggnaden, efter en ändring, ska använda 25% mindre energi än tidigare alternativt jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler (BBR). På senare tid har Green Building blivit ett starkt varumärke för energibesparing i Sverige. 44
3.7 Äga eller hyra verksamhetslokaler
De stora skillnaderna mellan att kommuner äger sina lokaler gentemot att de hyr lokaler för sina verksamheter är kopplade mot flexibilitet och kontroll. De principiella 45
utgångspunkterna mellan eget och externt ägande illustreras i figur 3.
40 Ramboll, “Sustainable buildings market study 2019”
41 Ibid
42 Analyssverige.se, “Flexibilitet och kundfokus är framtiden för fastighetsägare”
43 Ramboll, “Sustainable buildings market study 2019”
44 Sgbc.se, “vad är greenbuilding”
45 Skr, “Äga eller hyra verksamhetslokaler”, s. 26
Figur 3 - Principiella utgångspunkter mellan eget och externt ägande, hämtad ifrån SKR “Äga eller hyra verksamhetslokaler”
Lönsamhet
Om en kommuns behov av en fastighet är långsiktigt är det mer ekonomiskt lönsamt att äga den. Om det är fallet kan kommunen sätta hyresnivån efter den s.k självkostnadsprincipen, vilket täcker kostnaderna för de strikt ekonomiska variablerna som, drift-och underhåll, kapital och ränta. Jämfört med ett privat vinstdrivande fastighetsbolag slipper kommuner ha ett vinstkrav som i på lång sikt höjer hyran. Detta gör att ur ett långsiktigt perspektiv tar kommunen ikapp den initiala investeringen vid byggande/förvärv och ju längre tid som går desto billigare blir ägandet. 46 47
Om behovet av en fastighet däremot är kortsiktigt är det mer lönsamt att hyra lokaler.
Resonemanget är på ett sådant sätt att om en lokal endast ska användas 10-15 år, tas den initiala investeringen förmodligen inte igen. Om en försäljning av en befintlig
verksamhetslokal sker för att byta från att äga till att hyra en lokal bör den kortsiktiga förtjänsten vägas mot de eventuellt högre kostnader som kan uppstå i framtiden. 48 49 50 I en uppsats från KTH, 2016, görs det en undersökning kring hur många kommunala skolor hyrs ut av privata fastighetsägare. Undersökningen täckte 71 kommuner och vidare en fjärdedel av alla kommunala skolor vid tidpunkten. Undersökningen visade att endast 34 enheter av 1284 kommunala skolor hyrdes och resterande 1250(88%) kommunala skolor ägdes av kommunerna. 51
46 Björk, Emma & Kanaan, Rita s. 55
47 Skr, “Äga eller hyra verksamhetslokaler”, s. 69
48 Björk, Emma & Kanaan, Rita s. 55
49 Skr, “Äga eller hyra verksamhetslokaler”, s. 69
50 Skr, “Äga eller hyra verksamhetslokaler” s. 25
51 Braddon, Chanel & Westergren, Elin s. 20-21
4. Undersökning
4.1 Gotland
4.1.1 Gotlands historiska förvärv och försäljningar
Region Gotland ska genom förvärv och försäljningar hålla sitt fastighetsinnehav på ett hälsosamt plan. Historiskt sett har regionen haft en bakomliggande tanke att
fastighetsförvärv ska göras av råmark för att bevara en markreserv. Idén med detta är att regionen genom en markreserv kan tillfredsställa den långsiktiga efterfrågan för deras verksamheter. Att ha tillgång till mark som vid behov kan förädlas och användas är viktigt.
Regionen förvärvade de nedlagda försvarsfastigheterna i Visborg under senare delen av 00-talet vilket först lades in i markreserven och har på senare tid blivit det stora
exploateringsområdet på Gotland där tanken är att bostäder ska uppföras fram till 2030-35.
De senaste 10 åren har det endast skett ett fåtal förvärv, där förvärvet av Visborg 1:9 52 sticker ut. Ett förvärv av en bad-, sport- och idrottsanläggning (typkod 824) för ungefär 40 000 000:-gjordes. Totalt sett har regionen gjort 13st förvärv de senaste 10 åren för totalt ca.
107 000 000:-
Under de 10 senaste åren har det skett betydligt fler och större försäljningar jämfört med förvärv. 212 försäljningar har gjorts för uppemot 960 000 000:-. Anledningarna för dessa försäljningar har varit blandade. Ibland har det varit uttalat att affärerna är gjorda för att rädda årets resultat vilket ger bra kortsiktiga effekter. T.ex har region Gotland sålt av delar av ålderdomshemmen på Gotland för att sedan hyra lokalerna för fortsatt brukning. 53
52 se Bilaga 7
53 Intervju med Anders Lindholm, se bilaga 6.
4.1.2 Genomlysning av Region Gotlands fastighetsinnehav
I detta avsnitt kommer region Gotlands fastighetsinnehav presenteras. Fastigheterna sorteras efter skatteverkets typkod serier. 54
Figur 4 - Genomlysning av region Gotlands fastighetsinnehav - skapad genom data från bilaga 8
Vitmarkerade kategorier utgör 0% av diagram och har getts den vita färgen för att göra figurerna lättare att förstå.
Fetmarkerade kategorier är exkluderade för att kunna ge en bättre helhetsbild över fastighetsinnehavet, motivering sker vid den aktuella underrubriken.
Totalt fastighetsinnehav
Vid genomlysning av region Gotlands fastigheter har följande fastighetstyper uppkommit;
lantbruksenheter, småhusenheter, hyreshusenheter, industrienheter, elproduktionsenheter och specialenheter och tillsammans utgör de ca. 157 000 000 m2. Efter att delat in de olika fastighetstyperna utifrån Skatteverkets typkoder har vissa fastighetstyper exkluderats för att anpassas efter uppsatsens syfte, vilket framgår av tabell “exkluderade fastigheter”. Efter exkludering uppgår det totala fastighetsinnehavet till ca. 54 000 000 m2.
Lantbruksenheter
Regionens innehav av lantbruksenheter uppgår till ca. 43 500 000m2 vilket utgör ca. 87% av det totala fastighetsinnehavet efter exkludering.
Småhusenheter
Totalt innehar regionen ca. 1 300 000m2 av småhusenheter.
54 se tidigare avsnitt 3.3.1 “Olika typer av fastigheter”
Hyreshusenheter
Totalt äger region Gotland ca. 2 250 000 m2 av hyreshusenheter.
Industrienheter
I diagrammet redovisas de ca. 1 200 000m2 som har inkluderats.
De enheter som exkluderats i dessa figurer är fastighetstyperna; Övrig byggnad för radiokommunikation(443), Skattefri 3:4 FTL (481) och Övrig mark-(gatu&parkmark) (498), Taxeringsvärde under 1tkr (499). De första två har exkluderats för att de tillsammans utgör 0 m2. De andra två som utgör tillsammans ca. 71 400 000 m2 har exkluderats för att en klarare bild av resterande fastighetsinnehav.
Specialenheter
I diagrammet redovisas de ca. 5 400 000 m2 som har inkluderats. Av dessa ingår det främst samhällsfastigheter vilket uppgår till ungefär 4 500 000 m2.
I denna kategori har reningsanläggningar (821) samt värmecentral (822) exkluderats, dels för att göra diagrammet mer tydligt för resterande innehav och dels för att dessa
fastighetstyper inte är intressanta för uppsatsens syfte.
4.1.3 Fastighetspolicy
Region Gotland har ett omfattande fastighetsbestånd med många olika typer av fastigheter.
Regionens utveckling samt dess verksamheter är beroende av beståndet därför att verksamheterna främst skall utövas i regionens ägda fastigheter.
Lokalerna skall vid uthyrning varken över- eller understiga en marknadsmässig hyra där målet är att vakansgraden skall hållas låg. Det reella värdet för fastigheterna som förvaltas skall bibehållas kortsiktigt såväl som långsiktigt.
Gällande samhällsutvecklingen fokuserar regionen på att levnadsförhållandena samt levnadsmiljön ska vara jämlik och hållbar.
Vid uppförande av nya byggnader på regionägda fastigheter skall ett ekonomiskt, socialt och ekologiskt perspektiv beaktas. Utöver dessa tre perspektiv måste även enligt Region Gotland något eller flera av dessa begrepp tas hänsyn till:
- Tillgänglighet - Jämställdhet - Barnperspektiv - Hållbarhet
- Delaktighet
Turism, vindkraft samt jordbruk ska alla tas hänsyn till vid uppförande av nya byggnader.
Stor vikt ska läggas vid att få in grönområden i boendemiljön.
Essentiellt vid exploatering av regionens fastigheter är att det ska resultera i ett positivt resultat, eller åtminstone inte negativt. När en slutgiltig försäljning av en fastighet sker ska den antingen ha förädlats eller utvecklats innan. 55
4.1.4 Riktlinjer
Region Gotlands riktlinjer gällande deras fastighetsinnehav.
Markanvisning- och exploateringsavtal
Gällande försäljning av fastigheter, skall det ske på ett sätt som leder till det högsta möjliga försäljningspriset på en öppen marknad. Utöver priset skall även fastighetens påverkan på miljön och andra faktorer ses över vid en försäljning. 56
Fastighetsförvaltning, bebyggda fastigheter
Precis som beskrivet i fastighetspolicyn ska Regionens fastigheters realvärde upprätthållas.
Realvärdet ska upprätthållas med hjälp av fyra punkter:
- Den del av beståndet som är lokaler skall förvaltas och anpassas för dess ändamål och göra de kostnadseffektiva. Utöver det skall lokalen inneha en bra inomhusmiljö.
- Gällande innehavet av lokaler; skall försäljning, förvärv och utveckling göras ur ett långsiktigt behov.
- Beaktning av det “sociala, ekologiska samt ekonomiska perspektivet”.
- Region Gotlands fastigheter ska på ett yrkesmässigt sätt förvaltas och förädlas.
De verksamheter som Region Gotland själv har ska genomföras i lokaler som de själva äger.
Strategiska byggnader där verksamheter som är privatägda verkar kan men måste inte ägas av Regionen. Utgångspunkten är att lokalerna alltid ska vara bra för miljön.
Vid eventuella förvärv av fastigheter skall det göras under förutsättning att den verksamhet som skall utnyttja lokalen har ett långsiktigt engagemang samt har den ekonomiska
stabiliteten för att klara av lokalunderhåll etc.
För varje fastighetstyp ska särskilda nyckeltal finnas, detta för att regionens
55 Region Gotland - “Fastighetspolicy”
56 Region Gotland - “Riktlinjer för markanvisnings- och exploateringsavtal”
fastighetsförvaltning ska verkningsfull. 57
Försäljning och köp av fastigheter, tomträtt och arrende Försäljning
Gällande fastigheter som redan är bebyggda och i vilka Region Gotland inte längre har någon verksamhet som kan utnyttja fastigheten är policyn att de skall den säljas.
Vid fastighetsförsäljningar är priset en viktig faktor. Försäljningen skall ske på en öppen marknad för att uppnå ett högt försäljningspris. Men utöver köpeskillingen måste andra faktorer beaktas. Detta eftersom regionen har ett samhällsansvar. Faktorer som kan behöva beaktas är t.ex. miljöpåverkan och utbudet av hyresrätter.
Vid de tillfällen när andra faktorer ligger till grund för en försäljning av en fastighet skall försäljningspriset minst motsvara det bokförda värde som fastigheten har samt kostnader som uppkommit vid hanterande av marken.
Om mark planläggs skall mark säljas efter marken är planlagd. Tillämpning av principen att utveckla en fastighet innan försäljning.
Tomträtter bör användas när en fastighet avvecklas och användningen inte är vinstdrivande.
Det är efterfrågan som styr i vilken takt kommunen tillför mark för flerbostadshus och småhustomter. Detsamma gäller mark för handel, industri och kontor.
Gällande mark för idrotts- och rekreationsändamål skall översiktsplanen vara vägledande för att se hur många fastigheter som behövs.
Köp
Vid markförvärv skall region Gotland alltid se utifrån ett långsiktigt perspektiv. Efterfrågan skall långsiktigt tillgodoses. Regionen ska äga mark som i framtiden kan komma att behövas i framförallt Visby och på platser där samhället kan komma att expandera och utvecklas. 58 Lokalförsörjning
Tanken med lokalförsörjningsplaneringen är att på ett samordnat sätt kunna förse Region Gotlands egna verksamheter med lokaler. Lokalförsörjningen för Region Gotland ska uppnå ett visst antal mål gällande miljö och ekonomi.
57 Region Gotland - “Riktlinjer för Fastighetsförvaltning, bebyggda fastigheter”
58 Region Gotland - “Riktlinjer för försäljning och köp av fastigheter, tomträtt och arrende”,
Lokalplaneringen är uppdelad på en kortsiktig, en medellång och en långsiktig tidshorisont.
Den kortsiktiga tidshorisonten är ungefär 2 år eller mer.
Den medellånga tidshorisonten är ungefär 10 år då den påverkas av befolkningsprognosen.
Den långsiktiga tidshorisonten är ungefär 20 år då den är beroende av region Gotlands vision.
Lokalförsörjningen ska resultera i ett innehav av lokaler som är verksamhetsanpassade, har säkra arbetsmiljöer samt är funktionella. Lokalerna ska slutligen ha en hög grad av
effektivitet och stimulera verksamheterna.
För utbildningslokaler som skola och förskola är det viktigt med en utemiljö som är bra och därför skall utemiljön prioriteras.
Planen för lokalförsörjningen skall omfatta följande;
- Det behov som finns av Regionens lokaler samt förvaltningen
- De faktorer i världen omkring som har en inverkan på det behov av lokaler som finns - Demografiska faktorer
- Lokalanpassningar
- Kostnader kring lokalerna som kan uppkomma - Nyckeltal som beskriver behovet av lokaler - Åtgärder som behöver genomföras 59
4.2 Intervjustudie 4.2.1 Akademiska Hus
En intervju genomfördes med Magnus Huss, marknadsområdesdirektör på Akademiska Hus.
Akademiska hus är ett statligt ägt fastighetsbolag vars uppdrag grundar sig i att “äga, utveckla och förvalta fastigheter för universitet och högskolor med huvudfokus på
utbildnings- och forskningsverksamhet.” De har även stora ytor råmark i sitt innehav. Det 60 finns likheter mellan Akademiska Hus fastighetsinnehav och Region Gotlands samt andra kommuners innehav och därför finns liknande utmaningar.
Akademiska Hus har en välarbetad fastighetsstrategi där tre olika punkter är viktiga:
- Vill öka nyttan genom sammanhållna campus
59 Region Gotland - “Riktlinjer för lokalförsörjning”
60Akademiskahus.se, “Vår verksamhet”
- Strikt ekonomisk process där fastigheterna fortsatt ska vara lönsamma; rätt hyra och rätt avkastningskrav.
- Långsiktighet vid investeringar med fokus på en hög samhällsnytta
Akademiska Hus arbetar med detaljplaneberedskap vilket innebär att dem har en balans mellan detaljplanelagd mark som är redo att bebyggas och råmark. Ägandet av för mycket detaljplanelagd mark försämrar avkastningen för bolaget.
4.2.2 Stenvalvet
En intervju genomfördes med Sara Östmark, VD för Stenvalvet.
Stenvalvet är ett fastighetsbolag vars innehav till största del består av samhällsfastigheter.
Dessa fastigheter ägs, förvaltas samt även utvecklas av Stenvalvet. Även om kommuners 61 uppdrag skiljer sig från Stenvalvets finns det liknande utmaningar eftersom innehaven i viss utsträckning utgörs av liknande typer av fastigheter.
Vid framtagande av sin fastighetsstrategi har Stenvalvet fokus på två delar;
- Att försöka förutse samhällsutvecklingen genom att analysera de demografiska parametrarna och skapa sig en förståelse för hur demografin kommer utvecklas i framtiden - Flexibilitet i innehavet, där det kan vara ett alternativ att hyra en lokal istället för att äga den. Detta för att förebygga restvärdesrisken som uppkommer vid ägandet av en fastighet. Viktigt vid framtagande av en strategi är att se över det långsiktiga behovet av lokaler.
Stenvalvet har härutöver ett stort fokus på hållbarhetsperspektivet där förädling av fastigheter ses som viktiga för att öka fastigheternas livslängd.
4.2.3 Vasakronan
En intervju genomfördes med Rebecca Ernarp, Vasakronan.
Vasakronan är ett fastighetsbolag som har ett innehav på 2,3 miljoner kvadratmeter. De äger för tillfället flest kontors- och butikslokaler i marknadsområden som har en stark tillväxt. 62
För att förstå vilka typer av fastigheter som är fördelaktiga att äga, analyserar Vasakronan
61 Stenvalvet.se, “Om oss”
62 Vasakronan.se, “Kort om oss”
“den levande staden” för att skapa sig en förståelse för vilka fastigheter som är viktiga i staden. En sådan ordentlig omprövning görs varje år och små avstämningar sker flera gånger om året.
Vasakronan har flexibilitet i sin fastighetsstrategi eftersom dagens samhälle är mer komplext och därför kräver att förändringar ska kunna göras.
Vasakronan vill ha långsiktiga lösningar när det gäller hyresanpassningar på ett sådant sätt att de inte behöver göra om en lokalen helt och hållet varje gång en hyresanpassning ska genomföras.
När en fastighet ska förädlas finns det inte några begränsningar för vad som kan genomföras.
Ekonomiskt sett är samhällsfastigheter bra att äga under lågkonjunkturer eftersom hyresgästen är det allmänna och därav är risken lägre. Här ser de till en teori om att olika tillgångsslag är bra att äga under olika perioder av fastighetsnyckeln.
De makroekonomiska variabler som Vasakronan tittar på när de tar fram fastighetsstrategin är:
- BNP-utveckling - Sysselsättning
- Hushållens konsumtion
- Prognoser för bostadsmarknaden (Faktorer som kan påverkar hushållens vilja att köpa)
- Sällanvaruhandel
- Detaljhandelns prognostiserade utveckling
- Kolla på utbud och efterfrågan, hur mycket byggs det i området.
Vasakronan tittar på demografiska variabler vid framtagande av fastighetsstrategi som:
- Regionens tillväxt samt befolkningsökningen - Inkomster
Vasakronan gör oftast investeringar på bottenvåningen av fastigheter som de äger eller på stråken runt omkring som i sig inte är lönsamma investeringar men som ökar attraktiviteten
på kontoren som ligger på våningarna över.
4.3 Sammanställning av intervjuerna
Utifrån intervjuerna som genomförts med de tre olika företagen, är följande parametrar prioriterade vid framtagande av en fastighetsstrategi:
Figur 5, illustration av de faktorer som företagen ansåg viktiga vid framtagande av en fastighetsstrategi.
5. Analys
5.1 Region Gotland
Med bakgrund från avsnitt 4.1 ser vi att regionen historiskt sett har gjort betydligt fler och större försäljningar än förvärv av fastigheter. Detta är inte konstigt eftersom
kommunallagen begränsar kommunernas förmåga att investera i fastigheter på ett spekulativt sätt som privata aktörer kan göra. De försäljningar som sagt gjorda av olika anledningar och flera stora försäljningar har gjorts för att rädda ekonomiska resultat. I stressen vid försäljning av fastigheter för att få in likvida medel blir oftast det enkla och snabba alternativet som väljs, t.ex de ålderdomshem som sålts av region Gotland. Som i det fallet när de hyr dem sålda lokalerna leder till ökade kostnader i framtiden.
Behovet av en fastighetsstrategi som kan vägleda kommuner vid situationer där ett
kapitalbehov är stort, gör att en bättre procedur finns och mer välgrundade beslut kan tas.
Om fastigheter som kan säljas av på ett lönsamt plan är tydligt upplagda i strategin, kan dessa fastigheter säljas innan det stora kapitalbehovet uppstår vilket leder till att kommuner säljer rätt fastigheter, något som leder till minskade kostnader och en bättre balans i
ekonomin.
Region Gotlands fastighetsinnehav
Rörande region Gotlands totala fastighetsinnehav är det intressant att belysa att stor del utgörs av lantbruksenheter, varav 87% är obebyggda lantbruk, råmark. Råmark är den typ av mark som teoretiskt kan ge den största värdeökning vid förädling.
Generellt äger regionen en bra bit tomtmark. Tomtmark är generellt sett obebyggt och bör ingå i en s.k detaljplaneberedskap. Sådan mark kan bebyggas när behov uppstår.
Något intressant gällande regionens innehav av småhusenheter är att det ägs en mängd bostäder vilket inte ingår i regionens policys. Vidare äger kommunen småhus på ofri grund, vilket betyder att det ägs byggnader men där de inte äger marken som byggnaden står på.
Vem som äger marken är en fråga som bör ställas.
Det bör påpekas att regionen innehar ca 2 000 000 m2 lokalfastigheter vilket utgör runt 4%
av det totala fastighetsinnehavet. I regionens fastighetspolicy nämns att ett ägande av lokalerna till sina verksamheter ska vara det primära målet med regionens
fastighetsinnehav.
I genomlysningen, avsnitt 4.x, valdes några fastigheter att exkluderas bort. Av intresse är egentligen endast de industrienheterna, ”Under taxeringsvärde 1tkr” (499). Regionen
innehar ca. 71 000 000m2 av denna fastighetstyp. Vad dessa fastigheter har för ändamål är något som bör kartläggas.
Vidare bör det sägas att genom identifiering av sitt fastighetsinnehav och proaktivt jobba med vilka fastigheter bör försäljas kan kommuner grunda beslut på ett mer hållbart sätt.
5.2 Ortsanalys
En fastighetsstrategi som skapar ett systematiskt sätt att hantera fastigheterna och en analys av marknaden är nödvändigt att göra regelbundet eftersom samhället är under en ständig förändring och därav förändras det ekonomiska samt demografiska läget
kontinuerligt. Den makroekonomiska och främst den demografiska analysen utgör basen för att kunna förutspå den framtida samhällsutvecklingen. Genom att kunna skapa sig en
förståelse för hur samhället växer och förändras blir det också möjligt för kommuner och regioner att äga rätt fastigheter vid rätt tillfälle. Eftersom kommuner äger fastigheter till sina egna verksamheter är det viktigt att fastigheterna bidrar med en stimulation av
verksamheterna samt en stor samhällsnytta.
En ortsanalys utifrån parametrarna nedan skapar en tydligare bild över det nuvarande läget i den valda orten. Med hjälp av dessa parametrar skapas en förståelse för den framtida samhällsutvecklingen. En sådan analys ska kunna justeras om extraordinära händelser sker.
Syftet med analysen är att skapa möjligheten till att äga rätt fastigheter men också bidra till att kommunen eller regionen bygger upp en markreserv som är anpassad för den framtida utvecklingen.
Parametrarna som bör ingå i ortsanalysen är:
- Geografi
- Befolkningsutvecklingen Antalet födda och döda In- och utvandring Befolkningspyramid
- Utbildnings- och inkomstnivåer - Kommunikationer och infrastruktur - Service och näringsliv inom området - BNP (BRP)
- Inflation - Reporänta
Respektive parameter i analysen beskrivna:
Geografi
En geografisk beskrivning av orten. De geografiska förutsättningar som finns på orten samt städers geografiska placering i området.
Befolkningsutveckling
Antalet invånare i orten samt befolkningsutvecklingen. Där befolkningsutvecklingen för de 20 senaste åren ska finnas med för att skapa en bättre bild av utvecklingen.
När befolkningsutvecklingen presenteras ska följande parametrar också presenteras tillsammans med en 20 årig utveckling:
- Antalet födda och döda - In- och utvandring - Befolkningspyramid
Statistik finns på statistiska centralbyråns hemsida (SCB).
Utbildnings- och inkomstnivåer
En jämförelse mellan andelen människor på orten som har en eftergymnasial utbildning med andelen som har en eftergymnasial utbildning i övriga Sverige. På ett sådant sätt skapas en förståelse för hur hög utbildningsnivån är i orten i jämförelse med övriga Sverige.
Infrastruktur och kommunikationer
Hur utbredd och omfattande är den kommunala trafiken i orten.
Vad finns det för kommunala transportmedel.
Hur anpassar sig den kommunala trafiken till nyuppkomna områden.
Hur är vägnätet på orten, hur bra och välfungerande är befintliga vägar.
Hur väletablerat är gång- och cykelvägnätet.
Näringsliv
Vad finns typ för olika typer av näringsverksamheter i orten. Hur går det för verksamheterna?
BNP (BRP)
Presentera den ekonomiska tillväxten i landet såväl som i regionen. Se BNP utvecklingen och hur den har förändrats under de 20 senaste åren.
Jämför BRP utveckling med övriga kommuner i landet för att skapa en förståelse för runt ens egna ekonomiska tillväxt.
Inflation
Presentera Sveriges inflationsnivå och jämför den med riksbankens inflationsmål.
Reporänta
Se över den nuvarande räntenivån och titta på hur den förändrats under det senaste året.
Desto lägre reporänta desto mindre blir kostnaderna för att ta lån. Viktigt att förstå hur inflation och reporänta hänger ihop.
5.3 Äga alternativt hyra verksamhetslokaler
Undersökningen från Braddon, Chanel & Westergren, Elin (2016) visade att 88% av deltagande kommuner ägde sina kommunala skolor. Skolverksamheten anses vara en kärnverksamhet för kommuner och kommuner har generellt sett policys om att äga sådana lokalerna. Denna trend att kommunen äger verksamhetslokaler kan därför förmodligen antas vara universellt för de fastighet där kommunens verksamheter verkar. På 4 år sedan undersökningen från Braddon, Chanel & Westergren, Elin, kan det därför vara rimligt att anta att inte mycket har förändrats. Många av kommunerna fortsätter att äga sina verksamhetslokaler.
Att äga sina verksamhetslokaler har sina fördelar.
Man har full rådighet över fastigheten och kan vid behov utveckla fastigheten till det som behövs. Om behovet av en fastighet är långsiktigt blir det dessutom lönsamt att äga fastigheten eftersom den initiala investeringen av att köpa/bygga nytt tas ikapp när inte betalar ett inbakat vinstkrav i en eventuell hyra vilket gör att desto mer tid som går desto billigare blir ägandet. De eventuella nackdelarna med att äga verksamhetslokaler är den ränterisk samt restvärdesrisk som finns med att äga fastigheter
Därför bör hyresalternativet inte uteslutas helt. Det finns fördelar att hämta för kommunerna genom att hyra lokaler.
Om behovet av en fastighet är kortsiktigt blir det mer lönsamt att hyra en lokal istället för att bygga/förvärva eftersom en sådan investering i vanliga fall inte blir lönsam inom 10-15 år.
För fastigheter som inte har en långsiktig efterfrågan blir restvärdesrisken extra stor vilket kan hållas nere genom att hyra en fastighet kortsiktigt.
Genom försäljning av en verksamhetslokal för att sedan välja hyresalternativet frigörs kapital som kan användas till annan verksamhet. Ett sådant agerande bör dock alltid ha ett långsiktigt perspektiv där intäkter vägs mot eventuella kostnader i framtiden samt om
fastighetens geografiska läge kan kommas att behövas i framtiden.
En annan fördel är att det kan genomföras tidsbestämda åtaganden vilket leder till att det blir mer flexibelt och enklare att möta ett kortsiktiga behov.
Givetvis finns det nackdelar för hyresalternativet;
Genom att hyra verksamhetslokaler blir kommunen beroende av en extern part, kontrollen över fastigheten försvinner. Vid hyra blir kommunen även exponerad mot en eventuell brant hyresutveckling samt att den eventuella vinstmarginalen går även över till den externa parten.
5.4 Framtagande av fastighetsmodell
Ägandet av fastigheter är inte en kommuns kärnverksamhet, det främsta målet är till största del att tillhandahålla lokaler till egna verksamheter. Därav är samhällsnyttan samt
stimulation av verksamheterna viktigare än att göra affärer som uppnår högsta möjliga lönsamhet. Däremot är kommuner skyldiga att ha “en god ekonomisk hushållning” enligt kommunallagen, vilket gör att det är essentiellt att föra ett fastighetsekonomiskt
resonemang vid fastighetsinvesteringar.
En generell fastighetsmodell för regioner och kommuner ska utvecklas som ska kunna vara tillämplig på alla typer av fastigheter. Modellen ska ur ett ekonomiskt samt strategiskt perspektiv avgöra om en fastighet skall förvärvas, förvaltas, förädlas eller försäljas. Modellen heter 4F-modellen och är framtagen utifrån teorin och undersökningen.
Modellen består av fyra grundpelare;
- Förvärv - Förvaltning - Förädling - Försäljning
De fyra grundpelarna, representerar de fyra olika faserna som en fastighet någon gång kommer befinna sig i. Därav kommer modellen bygga på att vissa kriterier ska uppfyllas för att bestämma handlingsplanen för en fastighet.
5.4.1 Kriterier
Följande kriterier ligger till grund för att avgöra utgången för fastigheter som används i modellen.
Ekonomiskt
En strikt ekonomisk lönsamhetsberäkning av det nuvarande användningen eller tänka ändamålet med fastigheten.
Långsiktighet
- Vad är det långsiktiga ändamålet med fastigheten?
- Finns det ett långsiktigt behov av denna fastighet? Eller är det mer lönsamt att låta det kortsiktiga behovet av fastigheten fyllas genom att verksamheten hyr en lokal från den privata sektorn.
- Analysera demografin och därefter skapa sig en bild av den framtida
samhällsutvecklingen, vilket gör det möjligt att förstå det framtida behovet av just denna typ av fastighet.
Flexibilitet
Hur flexibel är fastigheten? Kan byggnaden enkelt anpassas till nya ändamål för att spara pengar samt minska påverkan på miljön.
För att bedöma om en fastighet är flexibel, bör följande analyseras:
- Fastighetens geografiska placering
- Demografin för framtida samhällsutveckling - Fastighetens tekniska förutsättningar
Utvecklingspotential
Hur stor potentiell värdeökning kan fastigheten göra? Handlar det om råmark eller bebyggd fastighet? Ligger fastigheten nära en tätort där samhället kan förväntas expandera?
Hållbarhet
Hur är fastighetens nuvarande miljöstandard? Kan den utvecklas för att minska miljöpåverkan? Hur kommer fastigheten påverka miljön ur ett långsiktigt perspektiv.
5.4.2 Resonemang inför 4F-modellen
Förvärv
Vid förvärv är den ekonomiska aspekten av stor vikt. En strikt ekonomisk process bör påbörjas där kostnader för förvärv, eventuella förädlingskostnader, m.m ska kontras mot möjliga intäkter. Här är det viktigt att det faktiska ändamålet av förvärvsfastigheten används
