Respondenternas åsikter om ortsprismetoden

Respondenterna informerades om uppsatsens syfte innan och i samband med intervjuerna. Vidare förklarades det att uppsatsen endast berör sådana värdepåverkande faktorer som kan kopplas direkt till bostadsrätten eller fastigheten som bostadsrätten är belägen i. Det uppkom dock faktorer som är kopplade till bostadsrättsmarknaden i stort, såsom utbud och efterfrågan, vilka vi inte tog upp i empirin på grund av irrelevans för uppsatsens syfte.

4.1. Ortsprismetoden

Alla respondenter använder sig mer eller mindre av ortsprismetoden vid värdering av bostadsrätter då de anser att det är den mest lämpliga. Majoriteten av respondenterna berättade att de främst använder de värderingsprogram som finns på datorn för att först bilda sig en uppfattning om objektets ungefärliga marknadsvärde, men att de sedan tar till andra medel för att ta reda på vilka värdepåverkande faktorer jämförelseobjekten innehaft.

4.1.1.Problem med ortsprismetoden

Alla respondenter anser att det finns viss problematik vid användande av ortsprismetoden då det kan vara svårt att ta reda på information om de värdepåverkande egenskaper och attribut som jämförelseobjekten innehaft. Respondenterna uppger att de värderingsprogram som finns som ska vara till hjälp vid värdering genom ortsprismetoden nämligen saknar relevant information om exempelvis jämförelseobjektens skick, ålder, planlösning, med mera, vilka är faktorer som har spelat roll för deras marknadsvärden. Hur respondenterna fångar upp dessa värdepåverkande faktorer hos jämförelseobjekten samt analyserar dem för att bedöma ett korrekt värde på ett aktuellt objekt skiljer sig mer eller mindre åt mellan respondenterna, se nedan.

4.2. Respondenternas åsikter om ortsprismetoden

Här görs en sammanfattning av respektive respondents åsikt kring ortsprismetoden.

4.2.1.Joachim Bäckström

Bäckström hittar de värdepåverkande faktorerna som jämförelseobjekten har innehaft, men som inte tas upp av datorprogrammen, genom att spara ner tidigare annonser av sålda objekt. Detta gör han för att han skall kunna ta hjälp av dem när

han säljer ett liknande objekt och för att han på så sätt kan få en bild över vilka egenskaper jämförelseobjekten innehaft som påverkat deras marknadsvärdet, i jämförelse med det aktuella. Han anser att det inte är optimalt att ta fram ett korrekt marknadsvärde på ett aktuellt objekt på detta sätt, utan menar att det alltid finns en viss osäkerhet. Detta eftersom, som ovan nämnt, försäljningspris på tidigare sålda objekt bara är en ögonblicksbild som på grund av flertalet bakomliggande faktorer uppnått det priset det är sålt för. Bäckström menar dock att detta tillvägagångssätt är det bästa han kan komma på.

4.2.2. Adrian Nilsson

Nilsson arbetar med ortsprismetoden på ett liknande sätt som Bäckström. För att fånga in de värdepåverkande faktorer som jämförelseobjekten innehaft brukar Nilsson titta på gamla annonser på liknande sålda objekt, vilket han dock anser vara en aning tidskrävande och ineffektivt. Vidare brukar Nilsson också hålla sig till vissa föreningar och säljer enbart bostadsrätter inom dessa för att han på så sätt enklare skall kunna värdera objekt utefter varandra. Detta då han anser att om han skulle sälja lägenheter i olika föreningar finns det risk att felvärderingar uppstår eftersom han får svårare att jämföra objekten med varandra.

4.2.3. Anna Henriksson

Henriksson inhämtar och analyserar information om jämförelseobjektens värdepåverkande egenskaper genom att försöka få tag på gamla objektsbeskrivningar. Då detta inte går eller om det saknas relevant information tycker Henriksson att det kan vara svårt att ta reda på information om jämförelseobjekten än deras läge, avgift och kvadratmeterpris. Dock anser hon att denna problematik oftare drabbar oerfarna fastighetsmäklare mer än erfarna. Henriksson anser alltså att hon har relativt bra koll på Karlstads bostadsrättsmarknad och att hon kan ta hjälp ifrån sig själv och sina egna preferenser vid värderingar av bostadsrätter genom ortsprismetoden.

4.2.4. Frida Finn

Det Finn gör för att kunna bedöma ett så korrekt marknadsvärde på ett aktuellt objekt som möjligt, trots att det saknas information om jämförelseobjekten, är att ta hjälp av kollegor. Som Henriksson också nämner i sin intervju har erfarna fastighetsmäklare vanligtvis bra koll på tidigare sålda, jämförbara objekt, vilket Frida håller med om. Kollegorna kan då vara till hjälp för andra fastighetsmäklare, som exempelvis Finn, vid värderingar av bostadsrätter genom ortsprismetoden. Finn och hennes kollegor brukar även räkna på eventuella renoveringar som kan komma att behöva göras i bostadsrätten och bedömer då ett marknadsvärde utefter det. Bostadsrättens standard och skick påverkar generellt den potentiella köparens

helhetsintryck och betalningsvilja och är standarden / skicket dåligt måste detta tas hänsyn till vid bedömning av marknadsvärdet för att intresse och efterfrågan fortfarande skall finnas hos potentiella köpare. Vid övertagande av en bostadsrätt åtar sig köparen i vissa fall renoveringsarbeten och kommer därmed kosta pengar för den nya ägaren vilket är bra att ta hänsyn till det vid bedömning av bostadsrättens marknadsvärde antyder Finn.

4.2.5. Amanda Arvidsson

Vår femte respondent, Arvidsson, anser att hon, likt Henriksson, kan ta hjälp av sina egna preferenser och tidigare försäljningar för att bedöma korrekta marknadsvärden på aktuella objekt och därmed minska osäkerheten. Arvidsson sparar även ner objektsbeskrivningar som hon kan ta hjälp av när hon inte kan använda sig av egna erfarenheter.

4.2.6. Linnéa Vahlberg

Vahlberg tar reda på och analyserar jämförelseobjektens egenskaper och attribut med hjälp av hennes kollegor samt hennes egna preferenser. Vahlberg anser dock att det är viktigt att göra en slutlig värdebedömning av bostadsrätten först efter hon har sett bostadsrätten i verkligheten, detta då varje objekt är unikt och besitter unika egenskaper som kan påverka marknadsvärdet.

4.2.7. Ellen Larsson

Larsson försöker reducera de problem som uppstår då information om jämförelseobjektens värdepåverkande faktorer saknas genom att ta hjälp av hennes mer erfarna kollegor. Detta då de troligtvis har bättre koll på jämförelseobjekt och deras värdepåverkande egenskaper, likt Finns och Henrikssons åsikter. Vid värdering av bostadsrätter genom ortsprismetoden tar Ellen även hjälp av hennes egna preferenser om liknande objekt som hon tidigare sålt som kan jämföras med det aktuella objektet. Ellen menar att hon ofta minns de egenskaper och attribut som jämförelseobjekten har innehaft.

4.2.8. André Byström

Byström, vår sista respondent, uppger i intervjun att han använder sig av ortsprismetoden vid bostadsrättsvärderingar. Han fångar in de olika värdepåverkande faktorerna genom egna erfarenheter då han har förmedlat bostadsrätter under flera års tid på Karlstads bostadsrättsmarknad. Han förlitar sig mer på den erfarenhet han har om marknaden än vad statistiken i värderingsprogrammen anger, detta på grund av att han anser att det finns en grad av osäkerhet vid värdering med hjälp av ortsprismetoden genom dessa program.

4.3. Faktorer som kan påverka jämförelseobjektens marknadsvärde

Här görs en sammanfattning av respondenternas åsikter kring faktorer som kan påverka jämförelseobjektens marknadsvärde.

4.3.1.Jämförelseobjektens läge

Alla respondenter är eniga om att läget är den faktor som har haft den största påverkan på marknadsvärdet hos jämförelseobjekten. Ett bra läge anses av respondenterna som ett läge nära centrum, kommunikationer, service och skolor samt närhet till vatten och naturområden. Något som å andra sidan kan bidra till att ett läge blivit mindre attraktivt är om bostaden är belägen nära en stor väg eller järnvägsspår som medför mycket buller och oljud enligt samtliga respondenter.

Respondenterna uppger även att läget fastigheten med största sannolikhet har haft en betydande roll för marknadsvärden hos jämförelseobjekt. Flertalet är också eniga om att ju högre upp i fastigheten som objektet varit beläget, desto högre brukar dess marknadsvärde bli. Undantag finns dock för markplan, framförallt om det inte finns någon hiss i fastigheten, eftersom många äldre och barnfamiljer efterfrågar detta.

Jämförelseobjektens risk för insyn är också en faktor som respondenterna anser är en väsentlig värdepåverkande sådan. Respondenterna Vahlberg och Finn uppger under intervjuerna att insyn från närliggande gator och vägar kan påverka marknadsvärdet negativt eftersom boenden inte uppskattar att folk utanför kan se rakt in i bostaden. Vilken utsikt jämförelseobjekten har haft kan också påverkat marknadsvärdet enligt respondenterna. En vacker utsikt har generellt påverkat marknadsvärdet positivt, framförallt sjö- eller havsutsikt, medan en utsikt in i en bergvägg, som exempelvis Bäckström nämner, eller ut mot en trafikerad gata som Larsson tar upp, ofta har lett till en negativ påverkan av marknadsvärdet hos objekten.

4.3.2.Jämförelseobjektens skick, stil och standard

Vidare anses skicket och standarden hos jämförelseobjekten som en mycket värdepåverkande faktor enligt samtliga respondenter. Respondenterna anser att kökets och badrummets standard framförallt är de utrymmena som påverkat hur bra hela objektets skick är. Detta förklaras med att dessa utrymmen är de mest tids- och kapitalkrävande att renovera och därför också det som har haft störst inverkan på marknadsvärdet. Bäckström och Nilsson säger dock att ett så kallat renoveringsobjekt inte alltid behöver vara negativt för marknadsvärdet eftersom det finns många spekulanter som efterfrågar sådana på grund av att de vill utforma bostaden från grunden.

Henriksson uppger vidare en annan faktor som brukar vara kopplad till objektens skick och standard är den “känsla” som ingetts när spekulanter har klivit in i bostaden. Denna faktor kan dock vara ytterst svår att beskriva hos jämförleseobjekten för fastighetsmäklare menar hon. Byström nämner också att objektens stil är en värdepåverkande faktor som med största sannolikhet har påverkat marknadsvärdet. Detta tar även Bäckström upp under intervjun och säger att konsumenter är mycket känslostyrda när de tittar på objekt, där känslan för objektet kan ha påverkats av den stil som jämförelseobjekten har innehaft.

4.3.3.Jämförelseobjektens storlek och planlösning

Storleken och planlösningen är faktorer som majoriteten av respondenterna anser har haft en betydelsefull inverkan på jämförelseobjektens marknadsvärden. Respondenten Finn anser att storleken är näst mest värdepåverkande och belyser att antalet rum främst är det som haft en påverkan på marknadsvärdet, mer än dess kvadratmeter. Resterande respondenter som tar upp storlek och planlösning som en viktig värdepåverkande faktor lyfter fram att en öppen och flexibel sådan generellt har ökat köparens betalningsvilja.

4.3.4.Jämförelseobjektens avgift

Flertalet av respondenterna listar månadsavgiften sammankopplat med föreningens ekonomi som faktorer som med största sannolikhet har haft en stor påverkan på jämförelseobjektens marknadsvärden. Vilken plats i rangordningen de två olika faktorerna har är däremot olika och flertalet respondenter sammankopplar dem, då de anser att föreningens ekonomi påverkar avgiften. En låg månadsavgift uppmärksammas eftersom det ger innehavaren en låg boendekostnad, vilket enligt respondenterna eftertraktas hos många spekulanter, vilket i sin tur ofta leder till ett ökat marknadsvärde.

4.3.5.Jämförelseobjekt med balkong

Ytterligare en faktor hos jämförelseobjekten som anses vara värdepåverkande enligt respondenterna är om de har balkong eller uteplats, samt i vilket läge dessa är belägna. Just balkongens läge har en avgörande roll för marknadsvärdet, då flertalet respondenter menar att en balkong i söderläge har en betydligt mer positiv inverkan på köparnas betalningsvilja än en som är belägen i norrläge. Respondenterna uppger även att balkongens utsikt har haft väsentlig en påverkan på marknadsvärdet då exempelvis sjöutsikt är betydligt mer efterfrågat än utsikt ut mot en trafikerad väg.

4.3.6.Jämförelseobjektens parkeringsmöjligheter

Respondenterna Nilsson och Bäckström menar även att parkeringsmöjligheter hos jämförelseobjekten har haft en inverkan på deras marknadsvärden, och att det därför

är viktigt att beskriva om jämförelseobjekten har haft detta. Respondenterna anser att det kan göra en bostad mer attraktiv men att det dock inte är en helt avgörande faktor för spekulanten.

4.4. Kundnöjdhet

Alla respondenter anser att kundnöjdheten påverkas av hur nära det slutliga försäljningspriset hamnar det bedömda marknadsvärdet vid värderingstidpunkten. Generellt brukar en säljare bli väldigt nöjd med ett pris som överstigit det bedömda marknadsvärdet, medan köparen kan blir mindre nöjd och antyda att fastighetsmäklaren har satt ett underpris. Blir bostadsrätten å andra sidan inte såld för det bedömda marknadsvärdet utan till ett lägre pris, är det istället köparen som är nöjd och säljaren missnöjd. Flera av respondenterna anser därför att det är viktigt att man som fastighetsmäklare inte lovar säljaren för mycket eftersom det då ökar risken för en besviken kund.

Vidare anser alla respondenter att deras arbete och service under processens gång generellt väger tyngre än det slutliga försäljningspriset. Skulle exempelvis en bostadsrätt säljas för ett pris under det bedömda marknadsvärdet uppger respondenterna att det ändå finns goda möjligheter för dem att uppnå hög kundnöjdhet, förutsatt att de visar att de gjort allt de kan för att få priset att nå / överstiga det bedömda marknadsvärdet.

Respondenterna menar också att det är viktigt att de har fört god dialog samt uppdaterat kunden ofta om vad som sker i processen för att de ska vara nöjda. Respondenterna anser också att om fallet vore tvärtom, det vill säga en situation där säljaren fått ett högt slutpris för sin bostadsrätt men haft en fastighetsmäklare under processen som inte har varit exempelvis nåbar, serviceinriktad eller omhändertagande, så skulle kundnöjdheten vara låg. Respondenterna är alltså eniga om att kundnöjdheten handlar om fastighetsmäklarens bemötande, professionalitet och service, och om dessa ej är bra under processen kan inte en hög kundnöjdhet uppnås, oavsett vad utfallet av försäljningen blir.