5. Analys
5.2. Värdepåverkande faktorer
Här görs en analys kring jämförelseobjektens olika värdepåverkande faktorer.
5.2.1.Jämförelseobjektens läge
Enligt Adair et al. (1996) och Daly et al. 2003 är läget den mest värdepåverkande faktorn hos bostadsrätter, vilket empirin styrker då alla respondenter listade läget som det etta på listan över faktorer som påverkat marknadsvärdet hos jämförelseobjekten allra mest. Vid köp av en bostadsrätt är det inte endast bostaden som köps, utan även den plats som den är belägen på eftersom bostaden inte är flyttbar. Det medför att bostadens läge inte kan ändras vilket flertalet andra värdepåverkande faktorer kan (Kiel & Zabel 2008). Detta uppgav även majoriteten av respondenterna var anledningen till att läget oftast har varit den mest värdepåverkande faktorn hos jämförelseobjekten utifrån köparens perspektiv. Respondenterna menade vidare att utgångsläget för om en spekulant har varit intresserad av ett objekt är läget, och att de övriga faktorerna kommer i andra hand, vilket teoriavsnittet bekräftar.
Empirin bekräftade vad teoriavsnittet angav var ett bra läge, där det framgick att ett attraktivt läge är ett centralt boende med närhet till affärer, skola/jobb, restauranger och kommunikationer. Liksom närhet till vatten och grönområden, har positiv inverkan på marknadsvärdet (Adair et al. 1996; Conroy et al. 2013), vilket alla respondenter höll med om. Respondenterna uppgav vidare att närhet till trafikerade vägar, järnvägar eller andra faktorer som kan orsaka oljud ofta har haft en negativ påverkan på jämförelseobjektens läge som därmed sänkt deras marknadsvärden, precis som Hui et al. (2011) har uppgav i teoriavsnittet.
Var i fastigheten som jämförelseobjekten har varit belägna är också en faktor som med största sannolikhet har varit värdepåverkande enligt både teoriavsnittet och
empirin. I uppsatsens teoriavsnitt nämner Roulac (2007) och Isacson (2006) att en bostadsrätt som är högt belägen i huset eller på markplan vid avsaknad av hiss är attraktivt hos spekulanter, detta bekräftar även respondenterna.
Enligt Roulac (2007) var även områdets rykte en faktor hos jämförelseobjekten som troligtvis har varit värdepåverkande, vilket respondenterna Bäckström, Henriksson och Arvidsson också tar upp under intervjuerna.
5.2.2.Jämförelseobjektens storlek och planlösning
Enligt teoriavsnittet var den andra mest värdepåverkande faktorn som jämförelseobjekten har innehaft deras storlek, där antalet rum ansågs som viktigast (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008). Detta bekräftar dock inte empirin då majoriteten av respondenterna ansåg att skicket hos jämförelseobjekten har varit den mest värdepåverkande faktorn efter läget. Det var två respondenter som tog upp storleken som en av de fem mest värdepåverkande faktorerna, där de listade den som näst mest värdepåverkande. Som Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2008) ovan antyder, belyste även respondenten Finn att det framförallt är antalet rum i jämföreleobjekten som har haft en inverkan på marknadsvärdet, vilket också Sirmans et al. (2005) nämner i teoriavsnittet.
Många respondenter listade även planlösningen som en värdepåverkande faktor hos jämförelseobjekten, vilket även (Adair et al. 1996) belyser i teorikapitlet. Vidare uppgav respondenterna Henriksson och Bäckström att en öppen och flexibel sådan generellt har ökat köparens betalningsvilja, vilket även Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2008) nämner i teoriavsnittet.
Vidare kan det antas att anledningen till att det endast var två av åtta respondenter som tog upp storleken som en av de mest värdepåverkande faktorerna hos jämförelseobjekten, möjligtvis kan bero på att de andra respondenterna ansåg storleken som inräknad i planlösningen som flertalet tog upp vid rangordningen av värdepåverkande faktorer.
5.2.3.Jämförelseobjektens skick och standard
När det gäller jämförelseobjektens skick och standard presenterar teoriavsnittet denna faktor som mest värdepåverkande efter läget och storleken (Adair et al. 1996; Daly et al. 2003; Sirmans et al. 2005). Flertalet av respondenterna listade denna faktor som mest värdepåverkande efter läget, och resterande respondenter nämnde den i rangordningen.
I teoriavsnittet uppgav Isacson (2006) och Persson (2015) att det bör ha funnits en positiv känsla i bostadsrätten för att det skall ha varit intressant för köparna och därmed något som ökat dess marknadsvärde. Respondenten Henriksson nämnde i
sin intervju att en faktor som har påverkat marknadsvärden hos jämförelseobjekt är den känslan som har ingivits när spekulanterna har befunnit sig i bostaden, vilket även respondenterna Byström och Bäckström tog upp i sina intervjuer. Denna faktor kan dock vara mycket svår för en fastighetsmäklare att ta hänsyn till vid värdering av ett aktuellt objekt utefter jämförelseobjekt, eftersom den är så individuell för varje objekt, menade respondenterna. Respondenten Bäckström tog också upp i intervjun att han tror att många spekulanter går på känsla vid ett bostadsköp, men att detta är något som fastighetsmäklare inte tar lika mycket hänsyn till utan att de ser mer till de faktiska faktorerna som kan påverka marknadsvärdet vid värderingar.
En bostadsrätt som har varit i ett sämre skick har generellt påverkat spekulanternas helhetsintryck negativt, och därmed även objektets marknadsvärde, vilket både flertalet av respondenterna och teoriavsnittet bekräftade. Respondenterna Nilsson och Bäckström ansåg dock att ett så kallat renoveringsobjekt inte nödvändigtvis behöver ha påverkat marknadsvärdet negativt. Detta då det finns många spekulanter som vill sätta sin egen prägel på bostaden och forma den från grunden. Respondenten Bäckström antydde dock att en omfattande renovering av kök och badrum kan vara så pass tids- och energikrävande att om båda utrymmena är i dåligt skick kan det göra många spekulanter ointresserade, vilket sänker marknadsvärdet. Adair et al. (1996) nämnde också detta i teoriavsnittet och menade att det främst är kökets och badrummets standard som har påverkat objektens totala marknadsvärde i olika riktningar, framför allt på grund av att dessa utrymmen generellt är de mest kapitalkrävande utrymmen att renovera. Enligt Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2008) är det också viktigt att se till hela fastighetens skick och standard som jämförelseobjekten varit belägna i vid bedömning av marknadsvärde av ett aktuellt objekt, vilket flertalet respondenter höll med om.
5.2.4.Jämförelseobjektens avgift
Samtliga respondenter bekräftar det som tas upp i teoriavsnittet och menade att en låg avgift generellt är det som efterfrågas, och därför något som påverkat marknadsvärden hos jämförelseobjekt positivt. Respondenten Bäckström uppgav även att det är väsentligt att kontrollera vad som har ingått i avgiften eftersom det kan ha varierat mellan olika föreningar.
Enligt Cicero (2002) är årsavgiften även något som kopplas ihop med föreningens ekonomiska ställning, vilket samtliga respondenter har tagit upp under intervjuerna. Bäckström menade i intervjun att det ofta krävs en mer övergripande bild av den förening som jämförelseobjekten varit belägna i än enbart dess nyckeltal, detta eftersom de inte alltid ger en rättvis bild om hur god ekonomi som föreningen faktiskt har haft. En förening kan nämligen ha gjort ett flertal stora renoveringar och därmed behövt ta lån, vilket har resulterat i en hög belåning. Det som då
behöver poängteras är att det förmodligen inte kommer behöva ske några större renoveringar i framtiden och att avgiften troligtvis inte kommer att behöva höjas. Isacson (2006) nämnde detta i teoriavsnittet och uppgav att avgiften inte nödvändigtvis behöver spelat allt för stor roll för marknadsvärdet eftersom den inte är konstant. På grund av att avgiften kan höjas och sänkas är det därför väsentligt att göra en djupare analys i föreningens ekonomi som objekten tillhört enligt Adair et al. (1996) och Persson (2015).
5.2.5.Jämförelseobjekt med balkong
Flertalet av respondenterna ansåg att en balkong är en faktor som med största sannolikhet har påverkat jämförelseobjektens marknadsvärde. Respondenterna lyfte också fram att balkongens väderstreck med största sannolikhet har haft en inverkan på objektets totala marknadsvärde, vilket även togs upp i Isacsons (2006) teori. En balkong som har varit belägen i ett söderläge är särskilt attraktivt, framför allt om den haft en fin utsikt. Något som däremot har haft en negativ påverkan på marknadsvärdet enligt respondenterna är om den har varit belägen intill en mycket trafikerad väg eller järnvägsspår där buller, oljud och oren luft kan förekomma. Detta styrks även av ovan angiven teori där Chau et al. (2004) uppgav att om balkongen har varit belägen på en plats där den har utsatts för mycket oljud och trafikbuller, så har det troligtvis påverkat marknadsvärdet negativt.
5.2.6.Jämförelseobjekt med eldstad
Teoriavsnittet uppger att en eldstad är något som ökar bostadsrätters marknadsvärde och därför något som bör tas i beaktning vid värdering av liknande objekt. I empirin framkom det dock ingen information från respondenterna om att en eldstad påverkar marknadsvärdet, vilket vi tolkar som att respondenterna anser att det inte är en betydande värdepåverkande faktor som jämförelseobjekten kan ha innehaft.
5.2.7.Jämförelseobjekt med parkeringsmöjligheter
Två respondenter tog upp att jämförelseobjektens parkeringsmöjligheter anses som värdepåverkande faktor, men som ena respondenten ej ansåg vara helt avgörande för marknadsvärdet. Detta i kombination med att endast två av åtta respondenter över huvud taget ens nämnde faktorn som värdepåverkande, gör att vi tolkar denna faktor som inte helt väsentlig för en bostadsrätts marknadsvärde.
5.3. Kundnöjdhet
Adair et al. (1996) och Ratcliff (1975) menade i sin studie att ett marknadsvärde som är felbedömt kan förorsaka osämja mellan fastighetsmäklaren och köparen/säljaren. Detta kan sedan leda till en försämrad relation mellan parterna samt ett minskat förtroende för fastighetsmäklarens arbete. Respondenterna i
intervjun styrker denna teori då de ansåg att kundnöjdheten påverkas av hur nära det slutliga försäljningspriset hamnar det bedömda marknadsvärdet vid värderingstidpunkten. Om ett marknadsvärde är felbedömt på en bostadsrätt, exempelvis ifall den blivit såld för ett betydligt högre pris än det bedömda marknadsvärdet vid värderingstidpunkten, brukar säljaren bli väldigt nöjd med priset som överstigit det bedömda marknadsvärdet, medan köparen ofta blir mindre nöjd och kan antyda att fastighetsmäklaren har satt ett underpris. Är marknadsvärdet felbedömt åt andra hållet, det vill säga att slutpriset slutar på en lägre summa än det värderade, finns det ökad risk för att säljaren missnöjd med fastighetsmäklarens arbete. Flera av respondenterna anser därför att det är viktigt att man som fastighetsmäklare inte lovar säljaren för mycket eftersom det då ökar risken för en besviken kund, vilket bekräftar den teori som finns i ämnet. Som Tegelberg et al. (2015) menar skall ett bedömt marknadsvärde på en bostadsrätt inte skilja sig väsentligt mycket från det slutgiltiga försäljningspriset av för att mäklaren ska anses ha gjort ett gott arbete och uppnå kundnöjdhet. Även Dabholkar och Overby (2005) och Ratcliff (1975) höll med om detta och antydde att ett bedömt marknadsvärde har en stor påverkan på konsumenters kundnöjdhet. De anser därför att det är av stor betydelse att fastighetsmäklaren gör en korrekt bedömning av bostadsrättens marknadsvärde från första början utifrån både vad marknaden och potentiella köpare tycker så att risken för felbedömda marknadsvärden minskar, vilket som ovan nämnt, empirin bekräftar.
Vidare menar Dabholkar och Overby (2005) också att kundnöjdheten hos fastighetsmäklaryrken vanligtvis baseras på vad det slutliga försäljningspriset blev i jämförelse med det bedömda marknadsvärdet. Respondenterna styrker till viss del denna teori då de medgav att kundnöjdheten påverkas av vad försäljningspriset blev i förhållande till det bedömda marknadsvärdet. Respondenterna antydde dock att kundnöjdheten inte endast beror på detta, utan uppgav att kundernas nöjdhet baseras minst lika mycket på fastighetsmäklarens servicearbete under processen. Dabholkar och Overby (2005) menade i sin studie att servicearbetet inte spelar särskilt stor roll för kundnöjdheten, så länge försäljningen har skett smidigt och uppnått ett slutpris som säljaren är nöjd med, vilket empirin då motsade.