Hantering av ortsprismetoden utifrån värdepåverkande faktorer hos bostadsrätter

(1)

Angelica Svensson Olivia Spring

Hantering av ortsprismetoden utifrån värdepåverkande faktorer

hos bostadsrätter

En kvalitativ studie baserad på fastighetsmäklares preferenser

Management of the comprising method on the basis of value-affecting factors in residential apartments

A qualitative study on real estate agents’ preferences

Fastighetsekonomi C-uppsats

Termin: VT-2020

Handledare: Tommy

Bergquist

(2)

(3)

Förord

Denna kandidatuppsats inom företagsekonomi har författats av Angelica Svensson och Olivia Spring under 2020 års vårtermin vid fastighetsekonomiprogrammet på Karlstads Universitet. Vi vill tacka vår handledare Tommy Bergquist för vägledning och stöttning under arbetets gång samt de opponenter som kommit med goda tips och råd. Vi vill också rikta ett stort tack till de respondenter som tagit sig tiden att delta i våra intervjuer.

Vi intygar härmed på heder och samvete att vi båda två som författare till denna kandidatuppsats har bidragit lika mycket till studiens färdigställande.

Angelica Svensson & Olivia Spring. Karlstad, juni 2020

(4)

Sammanfattning

Det finns inte ett enda objekt i världen som liknar ett annat objekt fullt ut, vilket både är det förtjusande och det komplexa på bostadsrättsmarknaden. Bostadsrätter är unika i sitt slag och besitter särskilda egenskaper som alla påverkar deras marknadsvärden. Ortsprismetoden, som är en av de vanligaste metoderna vid bostadsvärderingar, baseras på jämförelser med tidigare sålda objekt med liknande egenskaper och attribut. Det faktum att det dock ofta saknas information om jämförelseobjektens egenskaper som har påverkat deras marknadsvärden, har bidragit till att problem uppstår vid användande av metoden. Bostadsvärderingar är en central del i en fastighetsmäklares yrke, men dessvärre har ortsprismetodens problematik lett till en ökad risk för felvärderingar och missnöjda kunder. Då kundnöjdheten i sin tur är väsentligt för yrkesrollen är det därför av intresse att i denna studie beskriva hur fastighetsmäklare hanterar ortsprismetoden utifrån värdepåverkande faktorer hos jämförelseobjekten för att göra korrekta värderingar av aktuella objekt, och därmed upprätthålla kundnöjdheten.

Empirin i denna uppsats har tagits fram genom en kvalitativ metod där intervjuer har genomförts med fastighetsmäklare i Karlstad kommun. I empirin framgick det att alla respondenter upplever en viss problematik vid värdering av bostadsrätter genom ortsprismetoden då det ofta saknas relevant information om jämförleseobjektens värdepåverkande egenskaper. Respondenterna upplever dock inte att slutpriset i förhållande till det bedömda marknadsvärdet väger tyngre än fastighetsmäklarens servicearbete gällande kundnöjdheten.

Informationen från empirin kopplas samman med teoriavnittet i uppsatsens analyskapitel för att belysa deras likheter och skillnader. Där framkom det att respondenternas åsikter om ortsprismetodens problematik bekräftas av uppsatsens teoriavsnitt, men att deras åsikter om vad som skapar kundnöjdhet inte gör det.

Enligt teoriavsnittet väger slutpriset i jämförelse med det bedömda marknadsvärdet tyngre än det arbete som fastighetsmäklaren lagt ner under processen vilket empirin motsäger. Vår slutsats blir därmed att det finns en viss problematik vid värdering av bostadsrätter genom ortsprismetoden i form av otillräcklig information om jämförelseobjekten, vilken varje fastighetsmäklare hanterar på olika sätt för att undvika felvärderingar. Skulle en felvärdering uppstå kan dock kundnöjdheten ändå upprätthållas ifall fastighetsmäklaren gör ett gott servicearbete enligt respondenterna.

(5)

Abstract

There is not a single object in the world that resembles another object, which is both the delight and the complexity of the residential apartments market. Residential apartments are unique in their kind and possess particular attributes that influence their market values. The comparison method, which is one of the most common methods of residence valuation, is based on previously sold objects with similar characteristics and attributes. One obstacle with the method is that, it is often lacking information about the characteristics and attributes of the comparison objects that may have affected their market values. Residence valuation is a central part of a real estate agents’ profession, but unfortunately, the problems regarding the comparison method have led to an increased risk of incorrect valuations and dissatisfied customers. Customer satisfaction is essential for the professional role, which clarifies the importance of this study. The study examines how real estate agents use the comparison method based on value-affecting factors to maintain customer satisfaction.

The empiricism in this paper has been developed through a qualitative method where interviews have been held with real estate agents around Karlstad municipality. In the empirical study, it was found that all respondents experienced some problems with residence valuation through the comparison method, since there is no relevant information about the comparative residential apartments value- affecting. However, the respondents do not feel that the final price in relation to the assessed market value outweighs the real estate agents service work regarding customer satisfaction.

The information from the empirical data is linked to the theory in the essay analysis chapter, to elucidate their similarities and differences. The empirical fact presents that the respondents views on the problem of the comparison method are in accordance with the theory. However, their views on what creates customer satisfaction are not consistent with the theory. The theory says that the final price, in comparison with the assessed market value, outweighs the work done by the real estate agent during the process, which the empiricism contradicts. Our conclusion is that there is a certain problem when valuing residential apartments through the comparison method in the form of insufficient information about the comparison objects, which each real estate agent manages in different ways to avoid incorrect valuations. However, should an error evaluation occur, customer satisfaction can still be maintained if the real estate agent does a good service job.

(6)

Innehållsförteckning

1. Inledning ... 9

1.1. Bakgrund ... 9

1.2. Problemdiskussion ... 11

1.3. Syfte och frågeställning ... 13

1.3.1. Frågeställningar ... 13

2. Teori ... 14

2.1. Värdeteori ... 14

2.2. Marknadsvärde och pris ... 14

2.3. Ortsprismetoden ... 15

2.3.1. Direkt ortsprismetod ... 15

2.3.2. Problem med ortsprismetoden ... 17

2.4. Faktorer som kan påverka jämförelseobjektens marknadsvärde ... 18

2.4.1. Jämförelseobjektens läge ... 18

2.4.2. Jämförelseobjektens storlek och antal rum ... 20

2.4.3. Jämförelseobjektens skick och standard ... 20

2.4.4. Jämförelseobjektens avgift ... 21

2.4.5. Jämförelseobjekt med balkong ... 22

2.4.6. Jämförelseobjekt med eldstad ... 22

2.4.7. Tabell värdepåverkande faktorer kopplade till ortsprismetoden ... 22

2.5. Kundnöjdhet ... 23

3. Metod ... 24

3.1. Metodval ... 24

3.2. Urval ... 24

3.3. Genomförandet ... 26

3.4. Utformning av intervjufrågor ... 26

3.4.1. Intervjufrågor ... 26

3.5. Datainsamling ... 26

3.6. Dataanalys ... 27

3.7. Etiska frågor ... 27

3.8. Reliabilitet och validitet ... 28

3.9. Överförbarhet ... 28

4. Empiri ... 29

4.1.1. Problem med ortsprismetoden ... 29

4.2. Respondenternas åsikter om ortsprismetoden ... 29

4.2.1. Joachim Bäckström ... 29

4.2.2. Adrian Nilsson ... 30

4.2.3. Anna Henriksson ... 30

4.2.4. Frida Finn ... 30

(7)

4.2.5. Amanda Arvidsson ... 31

4.2.6. Linnéa Vahlberg ... 31

4.2.7. Ellen Larsson ... 31

4.2.8. André Byström ... 31

4.3. Faktorer som kan påverka jämförelseobjektens marknadsvärde ... 32

4.3.2. Jämförelseobjektens skick, stil och standard ... 32

4.3.3. Jämförelseobjektens storlek och planlösning ... 33

4.3.6. Jämförelseobjektens parkeringsmöjligheter ... 33

5. Analys ... 35

5.1.1. Osäkerhet vid värdering med hjälp av ortsprismetoden ... 37

5.2. Värdepåverkande faktorer ... 38

5.2.2. Jämförelseobjektens storlek och planlösning ... 39

5.2.3. Jämförelseobjektens skick och standard ... 39

5.2.6. Jämförelseobjekt med eldstad ... 41

5.2.7. Jämförelseobjekt med parkeringsmöjligheter ... 41

6. Slutsats ... 43

6.2. Värdepåverkande faktorer ... 44

6.4. Vidare forskning ... 45

Källförteckning ... 46

Bilaga 1: Intervjuguide ... 50

(8)

(9)

1. Inledning

Uppsatsens inledande kapitel är en bakgrundsbeskrivning till ämnet i denna studie, fastighetsmäklares hantering av ortsprismetoden utifrån värdepåverkande faktorer hos jämförelseobjekten för att kunna göra korrekta värderingar av aktuella objekt och därmed upprätthålla kundnöjdhet, som sedan leder vidare till en problemdiskussion. Därefter definieras syftet med uppsatsen och dess avgränsningar. Det presenteras teorier och forskning som berör generella bostadsvärderingar, därför kommer det i detta avsnitt förekomma studier om bostadsrätter, lägenheter och småhus. Begreppen är ej synonyma men vi anser att teorier som behandlar värderingar av andra boendeformer än bostadsrätter är relevanta för vårt arbete. Vidare förekommer det studier som genomförts både i Sverige och utomlands, vilka vi anser vara användbara i vår studie.

1.1. Bakgrund

En bostadsrätt är en rätt för bostadsrättshavaren att nyttja samt äga en andel i en bostadsrättsförening, vilken i sin tur äger huset (Persson 2015). Boendeformen finns nästan enbart i Sverige och av landets 4,7 miljoner hushåll är hela 940 000 i bostadsrätter (Tegelberg et al. 2015; Statistiska centralbyrån 2019). På grund av boendeformens många fördelar, exempelvis att boenden inte nödvändigtvis behöver engagera sig i husets underhåll och omsorg som de skulle behövt vid ett eget husägande, har det lett till att boendeformen är efterfrågad (Tegelberg et al.

2015). Även det faktum att det finns goda chanser att bostadsrätten ökar i värde bidrar till den höga efterfrågan (Hubin 1971).

Sedan början av 2000-talet har priser på bostadsrätter mer eller mindre ökat konstant och det finns inget som tyder på att detta kommer att ändras (Svensk Mäklarstatistik 2020). Enligt Statistiska Centralbyrån (2019) såldes det drygt 90 000 bostadsrätter år 2008 för ett totalt värde om cirka 98 miljarder kronor och sedan dess har detta antal ökat till ungefär 110 000 till ett värde om 230 miljarder kronor år 2019 (Boupplysningen 2019). Mellan 2009 och 2019 ökade dessutom bostadsrätters kvadratmeterpris i Sverige från 20 709 kronor per kvadratmeter till 38 033 kronor per kvadratmeter (Svensk Mäklarstatistik 2020). Ovanstående ökningar av pris och antal försäljningar är enligt Lind (2014) en direkt spegling av den rådande obalansen mellan utbud och efterfrågan på bostadsrättsmarknaden, där en ökad efterfrågan och ett minskat utbud har lett till stigande priser. Även det faktum att landets befolkning ökar i en stadig takt har lett till denna obalans (Statistiska Centralbyrån 2019).

Vid försäljning av en bostadsrätt är det vanligt att den förmedlas med hjälp av en fastighetsmäklare som erhåller ett arvode av säljaren för förmedlingsuppdraget. För att få utföra sådana uppdrag måste fastighetsmäklaren vara registrerad hos

(10)

Fastighetsmäklarnämnden (SFS 2011:666). Fastighetsmäklaren skall även upprätthålla en så kallad god fastighetsmäklarsed, vilket innebär att denne skall vara en opartisk mellanman som skall tillgodose både säljarens och köparens intressen samt utföra sina förmedlingsuppdrag med omsorg (SFS 2011:666). Då fastighetsmäklaren tar på sig ett uppdrag att förmedla en bostadsrätt skall denne, enligt Persson (2015), utföra värderingen till ett marknadsvärde. Detta görs vanligtvis genom den så kallade ortsprismetoden som innebär att det aktuella försäljningsobjektet jämförs med liknande, tidigare sålda objekt (Persson 2015).

Bostadsrätter är en heterogen produkt på en komplex marknad som besitter unika egenskaper, yttre och inre attribut samt utformningar. Vid värdering av bostadsrätter kan detta dessvärre skapa problem för fastighetsmäklare då de inte kan värdera ett objekt utefter ett annat, eftersom de helt enkelt inte liknar varandra fullt ut (Anderson & Funderburk 1989; Daly et al. 2003). En fastighetsmäklares arbete innefattar därför till stor del att beakta flera olika värdepåverkande faktorer hos både jämförelseobjekten och det aktuella objektet, för att utifrån det kunna göra en korrekt värdering och fastställa ett tillförlitligt marknadsvärde (Cardella & Seiler 2016). Det är därför av yttersta vikt att fastighetsmäklare inhämtar så mycket information som möjligt om den rådande bostadsmarknaden samt förstår betydelsen av vilka faktorer hos bostadsrätter som skapar värde för konsumenter (Miller &

Sklarz 1987; Pagourtzi et al. 2003).

Enligt Adair et al. (1996) och Ratcliff (1975) kan ett marknadsvärde som är felbedömt förorsaka osämja mellan fastighetsmäklaren och köparen/säljaren, vilket kan leda till en försämrad relation mellan parterna samt ett minskat förtroende för fastighetsmäklarens arbete. Adair et al. (1996) skriver vidare att det dessvärre är relativt vanligt att osämja uppstår mellan parterna på grund av detta. Enligt Dabholkar och Overby (2005) är graden av kundnöjdhet ofta lägre vid fastighetsmäklaryrken än andra yrken med andra tjänsteleverantörer.

Kundnöjdheten hos fastighetsmäklaryrken baseras vanligtvis på vad det slutliga försäljningspriset blev i förhållande med det bedömda marknadsvärdet. Dabholkar och Overby (2005) menar att själva servicearbetet inte spelar särskilt stor roll för kundnöjdheten så länge försäljningen har skett smidigt och bostadsrätten uppnått ett slutpris, helst över marknadsvärdet, som säljaren är nöjd med. Därmed har det bedömda marknadsvärdet en stor påverkan på konsumenters kundnöjdhet och det är därför av stor betydelse att fastighetsmäklaren gör en korrekt bedömning av bostadsrättens marknadsvärde från första början utifrån både vad marknaden och potentiella köpare tycker och tänker om bostadsrätters värdepåverkande faktorer (Ratcliff 1975).

(11)

1.2. Problemdiskussion

Ortsprismetoden är en av de vanligaste värderingsmetoderna på bostadsrättsmarknaden som innebär att en jämförelse görs mellan det aktuella objektet och tidigare sålda objekt för att en bedömning av marknadsvärdet på det aktuella objektet på så sätt kan fastställas (Persson 2015). Trots att denna värderingsmetod är en av de vanligaste metoderna vid värderingar av bostadsrätter finns det en viss problematik vid användning av den som kan generera felaktiga marknadsvärden på objekten (Roos 2010; Pagourtzi et al. 2003). Persson (2015) skriver att metoden i sig anses som okomplicerad men menar att när den används i praktiken så finns det risk att svårigheter uppstår vid utförandet. Problematiken handlar om den begränsade möjligheten att samla in data om de olika jämförelseobjektens värdepåverkande faktorer som kan kopplas till bland annat deras ekonomiska, juridiska och tekniska egenskaper samt deras läge (Persson 2015). Varje objekt är som tidigare nämnt unikt och har med största sannolikhet haft specifika egenskaper som påverkat dess marknadsvärde, vilka kan vara svåra att känna till för en fastighetsmäklare vid en värdering med hjälp av ortsprismetoden (Roos 2010; Pagourtzi et al. 2003). Värderingsprogrammen som används vid värdering av bostadsrätter genom ortsprismetoden saknar dessutom i regel relevant information om betydelsefulla faktorer och egenskaper hos jämförelseobjekten som har påverkat deras marknadsvärden, se figur nedan (Valueguard 2020). Då bostadsvärderingar med hjälp av ortsprismetoden baseras på jämförelser med likartade objekt har avsaknaden av relevant information om jämförelseobjektens värdepåverkande faktorer lett till en ökad risk för felvärderingar (Persson 2015).

Figur 1: Information om jämförelseobjekt från Valueguard som är ett vanligt värderingsprogram fastighetsmäklare använder sig av vid värdering av bostadsrätter genom ortsprismetoden. Här ges information om jämförelseobjektens antal rum, yta, avgift, byggår och värderingstidpunkt, ingen information om exempelvis objektens skick, planlösning, interiör, med mera kan ses, vilka alla med största sannolikhet också har haft betydelse för deras marknadsvärden. Vidare är dessa program ofta en utgångspunkt för fastighetsmäklaren vid värdering av bostadsrätter, men då relevant information saknas har det lett till en ökad risk för felvärderingar (Valueguard 2020; Persson 2015).

(12)

Fastighetsmäklaren bör ha god förståelse för både bostadsrättsmarknaden i sin helhet och den lokala marknaden samt förståelse för vilka faktorer hos objekten som har skapat värde för konsumenterna (Ratcliff 1975). En bostadsaffär är en av de mest kapitalkrävande investeringar som en privatperson gör under sitt liv och om misstag uppstår i samband med affären kan det dessutom leda till stora ekonomiska påföljder för både köparen och säljaren (Cardella & Seiler 2016).

Enligt Tegelberg et al. (2015) skall en värdering därför inte skilja sig väsentligt mycket från det slutgiltiga försäljningspriset av bostadsrätten för att mäklaren skall anses ha gjort ett gott arbete. Det krävs med andra ord att fastighetsmäklaren gör en djupgående analys om både marknaden och objektet innan dess marknadsvärde kan fastställas (Ratcliff 1975).

Förtroende, kundnöjdhet, relationsskapande och lojalitet är viktiga faktorer för fastighetsmäklarens yrkesroll och överlevnad. Enligt Gummesson (2002) är kapitalkrävande affärer, som fastighetsaffärer, något som människor gör fåtalet gånger under sitt liv och därför blir ofta den relation som binds mellan förmedlaren och köparen/säljaren av affären djup och intensiv. Blir denna relationen dessutom bra och lyckad leder det till en nöjd kund som ofta vill komma tillbaka själv samt rekommenderar förmedlaren till andra (Gummesson 2002). Enligt Feurst (1999) är referenser och rekommendationer i branscher med höga priser och sällanköp, såsom bostadsrättsmarknaden, särskilt viktiga för att få nya kunder. Eftersom tjänster i dessa branscher är abstrakta och svåra att förutse ett resultat av, är kunden ofta tvungen att sätta sin tilltro gentemot förmedlaren på tidigare kunders förtroende och referenser (Feurst 1999). En fastighetsmäklare behöver därför inneha hög kundnöjdhet och trovärdighet för att denne skall få nya uppdrag och kunder. Vid felvärderingar, kan det som tidigare nämnt uppstå tvister mellan fastighetsmäklaren och köpare/säljare, vilket kan leda till att fastighetsmäklarens trovärdighet och kundnöjdhet äventyras (Adair et al. 1996, Daly et al. 2003). Eftersom en fastighetsmäklares inkomst påverkas av antalet sålda objekt, har korrekta värderingar och en hög kundnöjdheten därmed en central roll för dennes överlevnad inom branschen (Mäklarsamfundet 2014; Adair et al. 1996, Daly et al. 2003).

Ortsprismetoden är en av de vanligaste värderingsmetoderna som fastighetsmäklare använder sig av vid värderingar av bostadsrätter och anses ofta vara den mest lämpliga. På grund av att relevant information om jämförelseobjekten och deras värdepåverkande faktorer som i regel ej är tillräcklig i värderingsprogrammen, finns det dock risk att felvärderingar och missnöjda kunder uppstår vid användande av metoden. Det är därav av intresse att i denna studie beskriva hur fastighetsmäklare arbetar med ortsprismetoden samt på vilket sätt de väger in jämförelseobjektens värdepåverkande faktorer vid värderingar av aktuella objekt för att bedöma korrekta marknadsvärden och därmed upprätthålla kundnöjdhet.

(13)

1.3. Syfte och frågeställning

Syftet med uppsatsen är att beskriva hur fastighetsmäklare hanterar ortsprismetoden utifrån jämförelseobjektens värdepåverkande faktorer för att därmed bedöma korrekta marknadsvärden och upprätthålla kundnöjdhet. Detta leder oss till frågor som:

1.3.1.Frågeställningar

• Hur arbetar fastighetsmäklare med ortsprismetoden vid värderingar av bostadsrätter utifrån jämförelseobjekten värdepåverkande faktorer?

• Vilka är de främsta värdepåverkande egenskaperna och faktorerna ett jämförelseobjekt kan ha enligt en fastighetsmäklare?

• Påverkas kundnöjdheten av det slutliga priset på bostadsrätten, i jämförelse med det bedömda marknadsvärdet vid värderingstillfället?

(14)

2. Teori

Följande avsnitt tar upp en teoretisk förståelse över väsentliga begrepp samt grundläggande kunskap för att få en djupare förförståelse inom ämnesområdet.

Efter detta presenteras teorier från tidigare forskning och studier som berör värdering av bostäder samt faktorer som anses påverka marknadsvärdet hos dem.

Det presenteras teorier och forskning som berör generella bostadsvärderingar och det kommer därför förekomma studier om både bostadsrätter, lägenheter och fastigheter det i detta kapitel. Begreppen är ej synonyma och därför kommer teori som berör andra boendeformer att användas endast när de är applicerbara för uppsatsens syfte. Vidare förekommer det studier som genomförts i Sverige, men även i andra länder, vilka anses vara användbara i studien.

2.1. Värdeteori

Enligt Persson (2015) är värdeteorins innersta kärna att en individs nyttovärde skapas utifrån en funktion av framtida potentiella nyttor. Värdet på en bostadsrätt kan därmed sägas skapas utifrån behov, tillfredsställelse av behoven samt de förväntningar en individ har på en framtida nytta vid dess användning. På grund av att det är en framtida nytta som värdet är beroende av, leder det till att ett bedömt värde på en bostadsrätt bör beaktas med försiktighet eftersom framtiden som bekant är mer eller mindre oförutsägbar. Vidare varierar ett värde mellan individer på grund av att alla har olika åsikter om vilka nyttofunktioner som skapar värde. Ett värde på en tillgång kan således ses som något individuellt, vilket i sin tur gör att graden av efterfrågan och betalningsvilja på tillgången skiljer sig åt mellan individer. En individ kan exempelvis bedöma värdet utifrån vad denne hade betalat för att äga bostadsrätten, medan en annan individ kan grunda värdet i vilken nytta denne kan få ut av bostadsrätten, hur kapitalvinst- eller redovisningsmässigt lönsam investeringen är eller hur mycket kostnader som lagts ner på lägenheten. För att ta reda på vad en bostadsrätt är värd är det därför centralt att ta reda på för vem värdet presenteras för (Persson 2015).

2.2. Marknadsvärde och pris

Marknadsvärde är bland de vanligaste begreppen när det talas om värde och det finns således många olika synsätt över vad marknadsvärdet faktiskt är.

Marknadsvärdet på en resurs definieras som det pris som skulle erhållits/betalats för resursen om den hade bjudits ut på en öppen och fri marknad utan tvång och partsrelationer samt med tillräcklig marknadsföringstid. Vid en försäljning av exempelvis en bostadsrätt bör marknadsvärdet därmed vara det pris som skulle betalats av en villig köpare till en villig säljare där parterna agerat insiktsfullt och utan tvång samt att bostadsrätten har fått en lämplig tid för marknadsföring innan försäljningen (Persson 2015).

(15)

Ett marknadsvärde beskrivs vidare av Joslin (2005) som en uppskattning av en människa och att uppskattningar som regel är osäkra. Denna uppskattning förklarar han dessutom som en ögonblicksbild av något som har fått sitt värde på grund av bakomliggande faktorer och parametrar som spelade roll för värdet just då. Det är därför mycket viktigt att människor som förmedlar ett marknadsvärde till en annan är säker på sin sak samt att mottagaren av informationen om marknadsvärdet är medveten om att det snabbt kan ändras. Vid en försäljning av en bostadsrätt är det alltså av yttersta vikt att alla inblandade parter inte förväntar sig ett specifikt värde utifrån tidigare försäljningar av liknande objekt, för troligtvis har värdet ändrats sedan dess enligt Joslin (2005).

Vidare är det faktiska erhållna priset på ett objekt är inte likvärdigt med objektets värde. Ett pris som betalats är en verklig observation som skett på marknaden, medan ett marknadsvärde istället är ett sannolikt pris som bedöms vid en potentiell överlåtelse av objektet som värderats. Således kan värdet inte observeras utan endast bedömas som en förväntad utveckling vid en potentiell försäljning (Persson 2015).

2.3. Ortsprismetoden

Ortsprismetoden är en av de vanligaste värderingsmetoderna som används vid värdering av objekt och anses ofta vara den mest lämpliga metoden att använda sig av vid värdering av bostadsrätter (Isaksson & Jonsson 2005; Pagourtzi et al. 2003).

Metoden innebär att värderingsmannen bedömer ett marknadsvärde på den aktuella bostadsrätten utifrån andra liknande objekt som tidigare sålts på samma marknad (Pagourtzi et al. 2003). Då tidigare försäljningar av liknande objekt på samma marknad jämförs och analyseras kan ett marknadsvärde på den aktuella bostaden sedan bedömas (Persson 2015). Ratcliff (1975) skriver dock att värderingsmannen endast skall välja ut sådana jämförelseobjekt som utifrån konsumenternas köpbeteende och boendepreferenser kan matchas med det aktuella objektet som skall värderas. Det är först då som ett någorlunda tillförlitligt marknadsvärde på objektet kan bedömas. Trots att ett marknadsvärde på ett objekt kan bedömas utifrån ortsprismetoden måste dock en justering av värdet göras eftersom det aktuella objektet med största sannolikhet inte liknar de andra objekten fullt ut (Pagourtzi et al. 2003).

2.3.1.Direkt ortsprismetod

Vid en direkt ortsprismetod baserar värderingsmannen värderingen av ett objekt utifrån faktiska köp med likartade objekt och kan förenklat beskrivas i följande sex steg (Persson 2015):

(16)

1. Definiera och avgränsa relevant marknad.

2. Hitta jämförelseobjekt.

3. Ta reda på information om jämförelseobjekten.

4. Tolka, bearbeta och analysera informationen, relatering och normering.

5. Göra korrektioner för tidsskillnader och skillnader i egenskaper och attribut.

6. Bedöma ett slutligt marknadsvärde och graden av osäkerhet på det.

I steg ett definierar värderingsmannen en lämplig marknad för objektet samt avgränsar den. Vid försäljning av bostadsrätter är det vanligt att avgränsningen görs utifrån den stadsdel eller kommundel som bostadsrätten finns i. Detta kan dock skilja sig i stor utsträckning från stad till stad och därför är det upp till värderingsmannen att göra relevanta avgränsningar utifrån hur den rådande situationen ser ut på den aktuella marknaden (Persson 2015).

När värderingsmannen avgränsat marknaden skall denne hitta tidigare sålda objekt som liknar det aktuella objektet så de kan jämföras. Vanligtvis görs detta genom olika dataprogram där överlåtelsedata finns angivet (Persson 2015), se figur 1.

I samband med att värderingsmannen tar fram jämförelseobjekt skall information om dem erhållas, exempelvis om deras läge, deras ekonomiska, tekniska och juridiska egenskaper samt deras värdepåverkande faktorer. Denna information bearbetas sedan och vid det stadiet är det vanligt att värderingsmannen tillämpar en faktorrelaterad prisjämförelse med jämförelseobjekten. Varje objekt är, som tidigare nämnt, unikt och liknar aldrig ett annat objekt fullt ut och därför är en tillämpning av en faktorrelaterad prisjämförelse nödvändig, vilken kan göras genom tre åtgärder (Persson 2015):

1. Relatering, som innebär att priser relateras till värdebärande faktorer.

2. Normering, som görs efter relateringen då denna oftast ej ses som tillräcklig.

Värdebärande faktorer skiljer sig i regel mellan jämförelseobjekten och därför måste en normering göras, vilket innebär att en beräkning av á pris görs utifrån betalda priser på jämförelseobjekten. Vid värdering av bostadsrätter är pris/kvadratmeter en vanlig normering.

3. Tidskorrigering, marknadsvärden skiljer sig som regel mellan tid och därför görs en korrigering av det bedömda värdet utifrån vilken situation som råder vid den aktuella värderingstidpunkten.

I ortsprismetodens femte steg görs korrigeringar för tid samt för jämförelseobjektens egenskaper. Då bostadsrätter mer eller mindre skiljer sig åt i

(17)

form av olika egenskaper och attribut som påverkar deras värde, bör korrektioner med hänsyn till avvikelser hos det aktuella objektet göras. Korrektioner görs då utifrån jämförelseobjektens generella standard och kvalitet (Persson 2015).

Utifrån ovan nämnda steg görs sedan en slutlig värdebedömning av den aktuella bostadsrätten. I samband med detta bör även värderingsmannen göra en bedömning över hur tillförlitligt marknadsvärdet är (Persson 2015).

2.3.2.Problem med ortsprismetoden

Trots att ortsprismetoden är den vanligaste och i många fall den mest effektiva värderingsmetoden vid värdering av bostadsrätter finns det ett antal svårigheter och problem som ofta kan uppkomma i samband med användandet av den (Persson 2015).

Vid värdering av bostadsrätter genom ortsprismetoden är tillgänglighet, exakthet och aktuell data avgörande för hur tillförlitligt det bedömda värdet anses (Pagourtzi et al. 2003). Saknas det relevant information om genomförda transaktioner som kan spela roll för ett aktuellt objekts värde finns det risk att trovärdigheten av det bedömda värdet äventyras. Har det exempelvis genomförts få transaktioner på den aktuella marknaden kan metodens resultat i sådana fall bli missvisande och felaktigt (Persson 2015). Meszek (2013) skriver därför att ju fler transaktioner som genomförs på bostadsrättsmarknaden, desto högre blir tillförlitligheten av ett värde på ett objekt som tagits fram genom jämförelser med andra objekt. Meszek (2013) skriver dock att trots att det finns flertalet objekt att jämföra ett aktuellt objekt med, är varje enskilt objekt så pass unikt i sitt ställe att de transaktioner som faktiskt finns att jämföra det aktuella objektet med inte är tillräckliga för att en korrekt värdering kan uppnås. French & Gabrielli (2004) håller med om detta och menar att det alltid kommer finnas en osäkerhet i bostadsvärderingar genom ortsprismetoden, vilken beror på att fastighetsmarknaden inte är helt transparent. Även om marknaden skulle vara det, det vill säga att det skulle finnas massvis av jämförelseobjekt, kan en värdering ändå bli felaktig eftersom det finns många bakomliggande parametrar som spelar roll för bostadens värde (French & Gabrielli 2004).

Metoden i sig kan anses som okomplicerad men när den används i praktiken uppstår det ofta problem vid utförandet (Persson 2015). Alla objekt unika och innehar säregna egenskaper som är specifika för just det aktuella objektet, vilket kan göra det problematiskt för värderingsmannen att hitta användbara jämförelseobjekt (Roos 2010; Pagourtzi et al. 2003). Persson (2015) håller med om detta och menar att ortsprismetodens problematik grundar sig i svårigheten att samla in data om lämpliga jämförelseobjekt och deras värdepåverkande faktorer som kan kopplas till exempelvis deras läge, ekonomiska, juridiska och tekniska egenskaper.

(18)

2.4. Faktorer som kan påverka jämförelseobjektens marknadsvärde För att värderingar av aktuella bostadsrätter genom ortsprismetoden skall bli korrekta är det viktigt att undersöka vilka värdepåverkande egenskaper jämförelseobjekten har haft. Detta uppnås genom att en noggrann analys av objekten och deras egenskaper så att en korrekt bedömning av marknadsvärdet hos det aktuella objektet sedan skall kunna fastställas utifrån det. En analys av jämförelseobjekten bör göras för att samla in information om deras faktiska status, kvalité och standard. Även objektens läge, dess juridiska, miljömässiga, tekniska och ekonomiska förutsättningar samt dess areauppgifter är relevanta faktorer att analysera för att kunna bedöma ett marknadsvärde (Persson 2015).

Adair et al. (1996) anser att det finns två kategorier som värdepåverkande faktorer kan delas upp i, vilka är en extern kategori och en intern kategori. I den externa kategorin ingår faktorer som genom yttre påverkan har haft en inverkan på bostadsrättens värde, exempelvis områdets säkerhet, buller från närliggande vägar eller vad det är för människor som bor runt omkring. De yttre påverkningar kan vara svåra att göra något åt och förbättra, medan faktorerna i den inre kategorin är enklare att justera. Dessa kan exempelvis vara interiör, skick och planlösning (Adair et al. 1996).

Adair et al. (1996) skriver vidare att faktorer som påverkat objektens marknadsvärden kan vara allt från balkong, till antalet sovrum, till bostadens läge, till bostadsrättens storlek, med mera. Vid värdering av aktuella bostadsrätter genom ortsprismetoden finns det, som ovan nämnt, svårigheter att finna information om jämförelseobjektens värdepåverkande faktorer. Det är därför viktigt att fastighetsmäklaren vid en värdering undersöker objekten noggrant för att kunna hitta och jämföra objektens egenskaper med den aktuella bostadsrättens egenskaper för att på så sätt kunna bedöma ett så korrekt marknadsvärde som möjligt utifrån det (Adair et al. 1996).

2.4.1.Jämförelseobjektens läge

Enligt Kiel & Zabel (2008) är bostäder icke flyttbara vilket medför att deras lägen har haft en stor inverkan på deras marknadsvärden. Vid en försäljning köps inte endast bostaden utan även den plats som den är belägen på, vilket har lett till att det ofta är läget som köparen har betalat för vid ett bostadsköp och inte själva bostaden (Daly et al. 2003). Enligt en studie av Daly et al. (2003) är läget därför generellt det som påverkat en bostads värde allra mest. Även Adair et al. (1996) har gjort en studie om detta och kommit fram till samma resultat samt menar att den mest avgörande faktorn för hur bra läget är, är dess avstånd till framför allt centrum, skola, kommunikation eller individens arbete. Även den direkt omkringliggande omgivningen såsom natur och grönområden, trafikleder, trafikbuller och områdets

(19)

attraktivitet har haft en väsentlig påverkan på objektens marknadsvärden. Conroy et al. (2013) menar vidare att ju fler nyttigheter som ett område besitter, desto attraktivare anses läget vara. Andra faktorer som associeras med ett bra läge och därmed högt marknadsvärde är sjö- eller havsutsikt eller om objekten varit belägna intill en park (Isacson 2006).

Enligt Roulac (2007) är även objektens läge i själva fastigheten en viktig faktor som har påverkat deras marknadsvärden, exempelvis våningsplan eller väderstreck. Hui et al. (2011) håller med om detta och menar att betalningsviljan hos konsumenter generellt har påverkats av vilken våning som bostaden varit belägen på, främst på grund av den utsikt och de störningsmoment, exempelvis trafikbuller, som tillkommer med våningsplanet (Roulac 2007). Ju mindre oljud som omgivningen orsakat och ju högre våningsplan som bostaden legat på, desto högre har köparens betalningsvilja blivit enligt Hui et al. (2011). En bostadsrätt som varit belägen högre upp i en fastighet brukar dessutom haft ett bättre ljusinsläpp och mindre insyn, vilket också påverkar dess marknadsvärde positivt (Conroy et al. 2013). Har bostaden å andra sidan varit belägen på ett lägre plan i fastigheten kan det också kopplas till oro för inbrott, vilket kan ha gjort att intresset för bostaden minskat och därmed även dess marknadsvärde (Isacson 2006). Ett undantag från det minskade intresset hos bostadsrätter som varit belägna på ett lägre våningsplan är om de har haft egna ingångar eller en mindre trädgård/uteplats i anslutning till bostadsrätten (Conroy et al. 2013).

Huruvida det funnits hiss eller inte i fastigheten som objekten varit belägna i har även påverkat deras marknadsvärden (Isacson 2006). Vid försäljningar av bostadsrätter som är minst tre rum och kök har många intressenter haft hiss som krav då dessa ofta är barnfamiljer eller pensionärspar som har svårare att ta sig upp till bostadsrätten med trappor (Isacson 2006).

Roulac (2007) skriver vidare att läget har varit en betydelsefull faktor för vad bostadsrätters marknadsvärden uppgått till, men menar att det inte ges en tillräckligt bra uppfattning om vad som påverkat objektens totala marknadsvärde utifrån endast deras lägen. Detta då det inte finns en tillräcklig och tydlig definition som beskriver vad “läget” innebär. Fastighetsmäklare bör därför ta hänsyn till andra attribut hos jämförelseobjekten vid en värdering eftersom dessa kan ha påverkat marknadsvärdet minst lika mycket (Roulac 2007). Roulac (2007) menar att det vid ett bostadsrättsköp framför allt har varit dess utseende, funktionalitet samt områdets rykte som varit de viktigaste faktorerna för intressenternas betalningsvilja och objektets marknadsvärde. Som fastighetsmäklare är det därmed viktigt att beakta alla faktorer hos objekten vid en värdering då de gemensamt ger en bättre bild av vad som egentligen genererar värde (Roulac 2007).

(20)

Vidare är också objektens rykte enligt Roulac (2007) en av de de mest avgörande faktorerna för konsumenternas betalningsvilja. Om exempelvis en bostadsrätt har varit belägen i ett visst kvarter eller på en viss gata som ansetts varit extra fin eller om en välkänd arkitekt har ansvarat för utformningen av fastigheten, har dess marknadsvärde troligtvis påverkats av det (Roulac 2007).

2.4.2. Jämförelseobjektens storlek och antal rum

Storleken och antalet rum hos objekten har med största sannolikhet haft en väsentlig påverkan på deras marknadsvärden (Adair et al. 1996; Sirmans et al. 2005).

Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2008) håller med om detta och menar att många konsumenter anser att storleken är den mest värdepåverkande faktorn, efter bostadens läge. Hos bostadsrätter brukar det dock inte vara storleken i sig som spelat roll för marknadsvärdet, utan det är antalet rum i förhållande till antalet kvadratmeter som varit väsentligt för betalningsviljan. En bostadsrätt som exempelvis har tre rum och kök fördelade på 60 kvadratmeter anses i regel vara mer värd än en bostadsrätt på två rum och kök på lika många kvadratmeter. Detta på grund av att de som bor i hushållet har en större sannolikhet att uppfylla boendebehovet om bostadsrätten har fler rum (Sirmans et al. 2005). Andra faktorer som anses har påverkat objektens marknadsvärden är antalet badrum och bostadens planlösning, där en öppen sådan är särskilt attraktiv (Lantmäteriet &

Mäklarsamfundet 2008; Adair et al. 1996).

2.4.3. Jämförelseobjektens skick och standard

Objektens skick och standard anses vara en av de mest värdepåverkande faktorerna efter läget och storlek enligt konsumenter på bostadsrättsmarknaden (Adair et al.

1996; Daly et al. 2003; Sirmans et al. 2005). En bostadsrätts attraktivitet och spekulanters betalningsvilja har generellt påverkats av inredning, skick och nytta då det påverkar bostadens första intryck. Den potentiella köparen skall kunna föreställa sig att bo i bostaden för att denne ska vilja köpa den, vilket påverkas av om den är välkomnande, luftig och ljus (Isacson 2006; Persson 2015). En bostadsrätt som däremot har låg standard och är i sämre skick påverkar troligtvis köparens helhetsintryck negativt och sänker därmed dess betalningsvilja samt bostadsrättens totala marknadsvärde (Conroy et al. 2013).

Vid övertagande av en bostadsrätt åtar sig köparen i vissa fall renoveringsarbeten på den. Detta innebär att det är den nya ägaren av bostadsrätten som kommer stå för kostnader för underhåll, ombyggnation eller renovering. Därav är bostadens kvalité och skick en viktig faktor vid ett bostadsköp och har med största sannolikhet påverkat betalningsviljan och marknadsvärdet (Uggla 2003; Persson 2015; Adair et al 1996). Det är främst standarden i objektens kök och badrum som påverkat deras marknadsvärde i olika riktningar, framför allt på grund av att dessa utrymmen

(21)

generellt är de mest kapitalkrävande utrymmen att renovera (Adair et al. 1996).

Vidare brukar en bostadsrätts marknadsvärde ofta sammankopplas med själva fastighetens ålder och det är därmed viktigt att fastighetsmäklare tittar på hela fastighetens skick som jämförelseobjektet är beläget i och inte endast bostadsrättens skick (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2008).

2.4.4. Jämförelseobjektens avgift

Avsikten för en bostadsrättsförening är inte gå med vinst utan endast täcka de kostnader som uppstår i samband med fastigheten, såsom drift- och underhållskostnader (Uggla 2003). Bostadsrättshavaren betalar därför en periodiserad årsavgift för nyttjanderätten till en bostadsrättslägenhet och ju högre denna periodiserade årsavgift är, desto lägre brukar objektens marknadsvärde vara.

Därav är bostadsrättens avgift en betydelsefull faktor som med största sannolikhet har påverkat marknadsvärdet (Flodin 2015).

Enligt Isacson (2006) är det dock viktigt att fastighetsmäklaren inte låter avgiften hos jämförelseobjekten spela allt för stor roll för bilden av vad som påverkat dess marknadsvärden. En årsavgift till en bostadsrättsförening är som bekant inte konstant utan kan såväl både höjas och sänkas i framtiden. Exempel på orsaker som kan ha gjort att årsavgiften har höjts är om fastigheten skall renoveras eller byggas om, om en för låg avgift med avsikt har tagits ut för att hålla uppe marknadsvärdet på bostadsrätterna i fastigheten alternativt om föreningen har förlorat en viktig hyresgäst. Som fastighetsmäklare är det därför viktigt att analysera bostadsrättsföreningens årsredovisningar för att på så sätt förstå varför årsavgiften hos jämförelseobjekten varit på den nivån de varit, för att sedan utifrån det kunna bedöma ett tillförlitligt marknadsvärde på ett aktuellt objekt (Adair et al. 1996;

Persson 2015).

Många bostadsrättsköpare anser att en låg avgift är en faktor som de är beredda att betala mer för. Detta då en låg avgift vanligtvis kan kopplas till en förening med god ekonomisk ställning. En allt för låg avgift kan dock hämma bostadsrättsföreningens möjlighet att bygga upp en buffert, och eftersom det är nödvändigt för en förening att ha en buffert som är tillräckligt stor för att kunna utföra de renoveringar, underhåll och oväntade kostnader som kan uppstå finns det risk att avgiften snabbt kan höjas (Cicero 2002). Som värderare är det därför viktigt att beakta att en högre avgift inte nödvändigtvis innebär en sämre ekonomisk ställning för föreningen. Högre avgifter brukar ofta ha sin grund i att underhåll och renoveringar kan komma att göras inom den närmsta tiden eller att det är en förhållandevis nybildad förening med mer lån (Tegelberg et al. 2015).

(22)

2.4.5. Jämförelseobjekt med balkong

Att bygga en balkong till bostadsrätten har blivit allt vanligare den senaste tiden för både trivseln och för värdeökningens skull. Befinner sig dessutom balkongen i ett bra eller soligt läge har värdet på bostadsrätten med största sannolikhet ökat med mer än vad det kostade att bygga balkongen (Isacson 2006). Enligt Isacson (2006) brukar kostnaden för att bygga en balkong uppgå till mellan 90 000 till 100 000 kronor, vid en försäljning kan denna investering dock leda till en ökning marknadsvärdet med över 10 procent. Om balkongen dessutom är inglasad kan värdet öka betydligt mycket mer på grund av detta (Isacson 2006).

Som ovan nämnt är det viktigt att en bostad känns ljus och välkomnande och en balkong är något som ökar ljusinsläppet i bostaden. Dessutom ger den en skön plats för de boende att vara ute på och om balkongen är belägen högt upp kan den även erbjuda en trevlig utsikt. På grund av detta upplever flertalet spekulanter på bostadsrättsmarknaden att en balkong ger ökad livskvalité som de är beredda att betala mer för, vilket har lett till att marknadsvärdet på bostadsrätter har ökat om en balkong fanns med i bilden vid försäljningstillfället (Isacson 2006). Om balkongen däremot är belägen på en plats där den utsätts för mycket oljud och trafikbuller innebär det troligtvis att bostaden inte är lika attraktiv, vilket sänker dess marknadsvärde. Därför är det viktigt att vid en värdering att beakta vart balkongen hos jämförelseobjekten har varit belägen och hur omgivning runt omkring balkongen har sett ut (Chau et al. 2004).

2.4.6. Jämförelseobjekt med eldstad

Ett attribut hos en bostadsrätt som kan öka marknadsvärdet med ungefär 75 000 till 100 000 kronor är om det finns en kakelugn eller en öppen spis i bostaden (Isacson 2006). Kakelugnar och öppna spisar är i regel eftertraktade eftersom det dels ger en känsla av trevnad och komfort i lägenheten och dels för att den kan brukas i form av en extra värmekälla som kan minska de boendes värmekostnader. Från konsument till konsument värdesätts kakelugnar och öppna spisar olika mycket men ett givet faktum är att en eldstad ses som positiv attribut i en bostadsrätt och som med största sannolikhet har påverkar dess marknadsvärde (Sirmans et al.

2005).

2.4.7. Tabell värdepåverkande faktorer kopplade till ortsprismetoden

Tabell 1: Utifrån ovanstående teori visas det här en tabell med exempel på faktorer som framgår av ortsprismaterialet och som kan bedömas, faktorer som inte framgår av ortsprismaterialet men kan samlas in samt faktorer som det finns svårighet med att samla in för fastighetsmäklaren.

Syftet med tabellen är att ge en översiktsbild av problemet kring att få fullständig information om jämförelseobjekten.

(23)

Faktorer som framgår av ortsprismaterialet och kan bedömas

Faktorer som inte framgår av ortsprismaterialet men kan samlas in

Faktorer som det finns svårighet med att samla in för fastighetsmäklaren Försäljningspris Skick och standard Känsla

Adress Externa faktorer Trivsel

Storlek och antal rum Balkong och uteplats Ljusinsläpp

Avgift Föreningens ekonomi Lyhördhet

Våningsplan Planlösning Utsikt

Byggår Eldstad

2.5. Kundnöjdhet

Enligt Adair et al. (1996) och Ratcliff (1975) kan ett marknadsvärde som är felbedömt förorsaka osämja mellan fastighetsmäklaren och köparen/säljaren, vilket kan leda till en försämrad relation mellan parterna samt ett minskat förtroende för fastighetsmäklarens arbete. Tegelberg et al. (2015) menar därför att det bedömda marknadsvärdet inte skall skilja sig väsentligt mycket från det slutgiltiga försäljningspriset för att fastighetsmäklaren skall anses ha gjort ett gott arbete och därmed uppnå kundnöjdhet.

Enligt Dabholkar & Overby (2005) baseras kundnöjdheten hos fastighetsmäklaryrken vanligtvis på hur stor skillnad det blev mellan det slutliga försäljningspriset och det bedömda marknadsvärdet. Servicearbetet spelar därmed inte lika stor roll för kundnöjdheten om försäljningen har skett smidigt och uppnått ett försäljningspris som säljaren är nöjd med (Dabholkar & Overby 2005). Därmed har det bedömda marknadsvärdet en stor påverkan på konsumenters kundnöjdhet och det är därför av stor betydelse att fastighetsmäklaren gör en korrekt bedömning av bostadsrättens marknadsvärde från första början utifrån både vad marknaden och potentiella köpare tycker och tänker om bostadsrätters värdepåverkande faktorer (Ratcliff 1975).

(24)

3. Metod

I nedanstående kapitel presenteras den undersökningsmetod som vi använt oss av under studiens genomförande. En förklaring över hur undersökningen genomfördes samt en förklaring varför vi valde just denna metod som anges. En diskussion förs i slutet av kapitlet över hur tillförlitlig och trovärdig metoden varit.

3.1. Metodval

Syftet med uppsatsen är att beskriva hur fastighetsmäklare hanterar ortsprismetoden utifrån jämförelseobjektens värdepåverkande faktorer för att därmed bedöma korrekta marknadsvärden och upprätthålla kundnöjdhet. Det kommer därav användas en kvalitativ metod i uppsatsen i form av intervjuer med fastighetsmäklare för att på så sätt besvara uppsatsens forskningsproblem och syfte. Enligt Hellspong (2014) är det viktigt att välja en forskningsmetod som passar med undersökningens syfte och frågeställning och kvalitativa metoder är bra att använda sig av i de fall syftet med studien är att ta reda på respondenternas synvinkel av något (Kvale &

Brinkmann 2009).

Ansatsen har tagits i den teori som finns inom det valda ämnesområdet och den kvalitativa undersökningen har utformats utefter det. På grund av detta kan en koppling mellan verklighet och litteratur identifieras (Bryman & Bell 2013). Enligt Olsson & Sörensen (2011) ges det som regel ett djupare och mer ingående svar från respondenterna vid användande av kvalitativa forskningsmetoder, vilket är den främsta anledningarna till att den valda metoden används. Dessutom ger det en mer rättvis bild samt mer information om fastighetsmäklarens yrkesroll och dess synvinkel på forskningsproblemet. Detta på grund av att respondenterna i samband med intervjun kan uttrycka sig fritt och öppet, vilket bidrar till ett ökat mervärde i arbetet. Dessutom skriver Hellspong (2014) att respondenternas svar vid intervjuer kan skapa ett mönster som sedan förenklar tolkningen av allas enskilda svar.

Åtta registrerade fastighetsmäklare i Karlstads kommun har intervjuats, vilka alla har fått beskriva deras syn på forskningsproblemet i denna uppsats. En kvalitativ metod blev därmed lämplig att använda då den bidrar till en helhetsbild över huruvida en individ uppfattar ett fenomen i verkligheten i en viss miljö (Bryman &

Bell 2013).

3.2. Urval

Enligt Olsson & Sörensen (2011) är det generellt en mindre grupp människor som intervjuas om flertalet olika variabler vid kvalitativa metoder. Syftet har därför tagits i beaktning vid val av respondenter och åtta registrerade fastighetsmäklare har valts ut som tros kunna besvara syftet. Eftersom syftet med uppsatsen är att

(25)

beskriva hur fastighetsmäklare hanterar ortsprismetoden utifrån jämförelseobjektens värdepåverkande faktorer för att därmed bedöma korrekta marknadsvärden och upprätthålla kundnöjdhet är respondenterna sådana som arbetar inom detta ämnesområdet. Därav har ett så kallat ändamålsenligt urval skett och respondenterna har valts utifrån deras erfarenhet, kunskap och relevans inom det valda ämnesområdet (Denscombe 2014). Enligt Ahrne & Svensson (2012) är forskningsfrågan som uppsatsen är uppbyggd på mycket väsentlig för val av respondenter vid intervjun. Detta har tagits i beaktning och respondenterna har valts ut med hänsyn till dess lämplighet för undersökningen.

Respondenterna är registrerade fastighetsmäklare i Karlstad kommun som främst arbetar med bostadsrättsförsäljningar. Respondenterna som har valts ut har även olika lång erfarenhet inom yrket vilket ger en mer övergripande bild av olika fastighetsmäklares uppfattningar om forskningsproblemet i uppsatsen.

Urvalsprocessen började med att tio registrerade fastighetsmäklare med olika lång erfarenhet inom yrket på olika mäklarbyråer runt om i Karlstad kontaktades. Åtta av dessa svarade att de ville ställa upp, vilka alla sedan blev intervjuade.

Tabell 2: Kort presentation av respondenterna

Namn Företag Datum då intervjun

genomfördes Joachim

Bäckström

HusmanHagberg 2020-04-28

Adrian Nilsson Svensk Fastighetsförmedling 2020-04-28 Anna

Henriksson

Mäklarhuset 2020-04-28

Frida Finn Länsförsäkringar Fastighetsförmedling

2020-04-28

Amanda Arvidsson

Fastighetsbyrån 2020-04-29

Linnéa Vahlberg

Svensk Fastighetsförmedling 2020-04-29

Ellen Larsson Fastighetsbyrån 2020-04-29 André Byström Fastighetsbyrån 2020-05-06

(26)

3.3. Genomförandet

I samband med den första kontakten med de deltagande respondenterna förklarades uppsatsen syfte och hur intervjuernas skulle genomföras, vad intervjuerna skulle handla om, hur lång tid de skulle ta, när de skulle genomföras samt hur upplägget skulle se ut. Alla respondenter som deltog i undersökningen fick samma grundfrågor men eftersom strävan var att få en fri intervju där respondenterna tydligt kunde ge sina egna preferenser och synvinklar på forskningsproblemet fanns det även möjlighet till följdfrågor vid intervjutillfällena. Detta för att en bättre helhetsbild av deras svar till forskningsproblemet samt ökad förståelse till varför de svarade som de gjorde skulle uppnås.

3.4. Utformning av intervjufrågor

Eftersom syftet med uppsatsen är att beskriva hur fastighetsmäklare hanterar ortsprismetoden utifrån jämförelseobjektens värdepåverkande faktorer för att därmed bedöma korrekta marknadsvärden och upprätthålla kundnöjdhet, har frågorna till intervjun utformats utifrån uppsatsens teoriavsnitt inom detta ämnesområde.

3.4.1.Intervjufrågor

Se bilaga 1.

Utgångspunkten för intervjufrågorna togs fram utifrån det som skulle besvaras i uppsatsen, därefter formulerades ett antal frågor som sedan testades på två fastighetsmäklare som inte skulle delta i den riktiga studien. Detta gjordes för att på så sätt ta reda på om frågorna var förståeliga samt för att få synpunkter på frågorna. Båda testpersonerna ansåg att intervjun var övergripande bra men att fråga sju var något oklar. Deras synpunkter beaktades och fråga sju ändrades. När detta hade gjorts ansågs intervjuguiden vara tillräckligt bra för att intervjuerna kunde därefter påbörjas.

3.5. Datainsamling

Datan som samlades in vid intervjutillfällena skulle bidra till möjligheten att besvara uppsatsens syfte, det vill säga beskriva hur fastighetsmäklare hanterar ortsprismetoden utifrån jämförelseobjektens värdepåverkande faktorer för att därmed bedöma korrekta marknadsvärden och upprätthålla kundnöjdhet.

Intervjuerna som har genomförts för att kunna besvara syftet har varit mellan 20 till 30 minuter långa och alla utom en, som skedde genom personligt möte, har hållits över telefon. Båda sätten gick utmärkt att genomföra intervjuerna på.

(27)

Vidare eftersträvades det, som ovan nämnt, att ha en öppen intervju som respondenterna fick uttrycka sig fritt i. Intervjuguiden som har använts har bestått av relativt specifika frågor och teman, vilket innebär att det har använts en datainsamling med så kallad semistrukturerad karaktär (Bryman & Bell 2013). De förutbestämda frågorna fungerade alltså som en mall under intervjuerna för att kunna leda dem i rätt riktning men det gavs även möjlighet för respondenterna att resonera fritt fram till olika svar. På så vis kunde en mer övergripande bild och bredare svar ges vilket ökade förståelsen kring hur respondenterna såg på forskningsproblemet. Enligt Bryman & Bell (2013) är en fördel med semistrukturerade intervjuer att ett svar på de önskade frågorna fås, samtidigt som de kan leda mot ett särskilt tema i samband med att en intervjuguide används.

Då en mall har använts som intervjuguide för att kontrollera att grundfrågorna har besvarats, har ordningen av frågorna inte varit densamma under alla intervjuer. Det uppkom bland annat följdfrågor utifrån de svar som givits från respondenterna under intervjuernas gång vilket gav möjligheten till att djupdyka mer i varje svar.

Frågornas ordning i intervjumallen har även varierat för att få en mer naturlig följd i intervjuerna beroende på hur de utspelat sig.

Metoden som har använts vid intervjutillfällena har bidragit till en djupare inblick i forskningsproblemet då en bredare bild av respondenternas resonemang har kunnat ges eftersom det getts möjlighet att besvara frågorna på ett mer utvecklat sätt. I samband med intervjuerna har även nya synvinklar på problemet givits, vilket har lett till en ökad förståelse inom ämnet.

3.6. Dataanalys

Enligt Jacobsen (2002) består en dataanalys av en beskrivning, en systematisering och kategorisering samt en kombination. Jacobsen (2002) menar att beskrivningen av den insamlade datan skall vara så utförlig som möjligt, därför har den information som samlats in vid denna studie sammanfattats och analyserats efter varje intervju. Därefter har informationen systematiserats och kategoriserats, vilket har inneburit att överflödig informationen har sållats bort och kvarstående information förenklats. Avslutningsvis har det tredje steget, kombination, genomförts, där informationen från studien tydliggjordes genom att likheter och skillnader med uppsatsens tidigare angivna teori hittades.

3.7. Etiska frågor

Enligt Bryman & Bell (2013) är det vid undersökningar viktigt att få godkännande och samtycke av respondenterna att delta. Därför har respondenter fått samtycka till detta genom en samtyckesblankett som de fick skriva under några dagar innan intervjuns genomförande. Ingen av respondenterna önskade att vara anonym, utan

(28)

tillåtelse gavs från samtliga respondenter att använda deras riktiga namn i intervjuns sammanställning i uppsatsen. Vidare gavs samtycke från alla respondenter om att bli inspelade under intervjuerna.

3.8. Reliabilitet och validitet

Vid användande av kvalitativa metoder i studier är en eller ett par respondenter sällan tillräckligt många för att en korrekt bild av forskningsproblemet ska kunna ges, detta då det finns risk att undersökningen ej blir tillförlitlig och trovärdig.

Enligt Ahrne & Svensson (2012) bör kvalitativa metoder i form av intervjuer därför genomföras på minst sex till åtta respondenter ur en viss grupp för att ett resultat som är tillräckligt tillförlitligt skall kunna redovisas. Ahrne & Svensson (2012) menar att säkerheten för undersökningen då ökar eftersom det sammanställda materialet är oberoende av individuella personers åsikter. Eftersom det har valts att intervjua åtta personer i denna studie anses informationen som har hämtats från dessa som tillräcklig för att ett tillförlitligt resultat skall kunna fastställas, vilket i sin tur innebär att en hög reliabilitet har uppnåtts i studien.

Enligt Jacobsen (2002) innebär en studies validitet att det som avses att mätas faktiskt mäts, samt att empirin är relevant och giltig. För att uppnå en hög validitet kan bland annat intervjuernas innehåll vara avgörande, detta då det krävs att rätt intervjufrågor ställs för att trovärdigt resultat skall kunna ges. För att uppnå validitet har därmed utgångspunkten för intervjufrågorna grundat sig i syftet och de frågeställningar som har presenterats i uppsatsen.

3.9. Överförbarhet

Överförbarhet innebär att undersökningens resultat kan generaliseras och föras över på andra marknader och områden (Bryman & Bell 2013). Enligt Bryman & Bell (2013) kan dock vissa svårigheter för detta uppstå vid kvalitativa undersökningar då dessa typer av forskningsmetoder snarare ger ett djup i bilden, inte en bredd.

Dock anses undersökningen som överförbar då flertalet personer har intervjuats inom ämnesområdet. Respondenter anses också ha en bra överblick på bostadsrättsmarknaden i sin helhet, vilket gör att resultatet av studien bör kunna appliceras på andra marknader än bostadsrättsmarknaden i Karlstad. Dock bör resultatet av studien ej överföras på utländska marknader då bostadsrätten är ett svenskt fenomen som nästan enbart finns i Sverige.

(29)

4. Empiri

I detta kapitel redovisas uppsatsens empiriska del i form av intervjuerna som genomfördes med respondenterna.

Respondenterna informerades om uppsatsens syfte innan och i samband med intervjuerna. Vidare förklarades det att uppsatsen endast berör sådana värdepåverkande faktorer som kan kopplas direkt till bostadsrätten eller fastigheten som bostadsrätten är belägen i. Det uppkom dock faktorer som är kopplade till bostadsrättsmarknaden i stort, såsom utbud och efterfrågan, vilka vi inte tog upp i empirin på grund av irrelevans för uppsatsens syfte.

4.1. Ortsprismetoden

Alla respondenter använder sig mer eller mindre av ortsprismetoden vid värdering av bostadsrätter då de anser att det är den mest lämpliga. Majoriteten av respondenterna berättade att de främst använder de värderingsprogram som finns på datorn för att först bilda sig en uppfattning om objektets ungefärliga marknadsvärde, men att de sedan tar till andra medel för att ta reda på vilka värdepåverkande faktorer jämförelseobjekten innehaft.

4.1.1.Problem med ortsprismetoden

Alla respondenter anser att det finns viss problematik vid användande av ortsprismetoden då det kan vara svårt att ta reda på information om de värdepåverkande egenskaper och attribut som jämförelseobjekten innehaft.

Respondenterna uppger att de värderingsprogram som finns som ska vara till hjälp vid värdering genom ortsprismetoden nämligen saknar relevant information om exempelvis jämförelseobjektens skick, ålder, planlösning, med mera, vilka är faktorer som har spelat roll för deras marknadsvärden. Hur respondenterna fångar upp dessa värdepåverkande faktorer hos jämförelseobjekten samt analyserar dem för att bedöma ett korrekt värde på ett aktuellt objekt skiljer sig mer eller mindre åt mellan respondenterna, se nedan.

4.2. Respondenternas åsikter om ortsprismetoden

Här görs en sammanfattning av respektive respondents åsikt kring ortsprismetoden.

4.2.1.Joachim Bäckström

Bäckström hittar de värdepåverkande faktorerna som jämförelseobjekten har innehaft, men som inte tas upp av datorprogrammen, genom att spara ner tidigare annonser av sålda objekt. Detta gör han för att han skall kunna ta hjälp av dem när

(30)

han säljer ett liknande objekt och för att han på så sätt kan få en bild över vilka egenskaper jämförelseobjekten innehaft som påverkat deras marknadsvärdet, i jämförelse med det aktuella. Han anser att det inte är optimalt att ta fram ett korrekt marknadsvärde på ett aktuellt objekt på detta sätt, utan menar att det alltid finns en viss osäkerhet. Detta eftersom, som ovan nämnt, försäljningspris på tidigare sålda objekt bara är en ögonblicksbild som på grund av flertalet bakomliggande faktorer uppnått det priset det är sålt för. Bäckström menar dock att detta tillvägagångssätt är det bästa han kan komma på.

4.2.2. Adrian Nilsson

Nilsson arbetar med ortsprismetoden på ett liknande sätt som Bäckström. För att fånga in de värdepåverkande faktorer som jämförelseobjekten innehaft brukar Nilsson titta på gamla annonser på liknande sålda objekt, vilket han dock anser vara en aning tidskrävande och ineffektivt. Vidare brukar Nilsson också hålla sig till vissa föreningar och säljer enbart bostadsrätter inom dessa för att han på så sätt enklare skall kunna värdera objekt utefter varandra. Detta då han anser att om han skulle sälja lägenheter i olika föreningar finns det risk att felvärderingar uppstår eftersom han får svårare att jämföra objekten med varandra.

4.2.3. Anna Henriksson

Henriksson inhämtar och analyserar information om jämförelseobjektens värdepåverkande egenskaper genom att försöka få tag på gamla objektsbeskrivningar. Då detta inte går eller om det saknas relevant information tycker Henriksson att det kan vara svårt att ta reda på information om jämförelseobjekten än deras läge, avgift och kvadratmeterpris. Dock anser hon att denna problematik oftare drabbar oerfarna fastighetsmäklare mer än erfarna.

Henriksson anser alltså att hon har relativt bra koll på Karlstads bostadsrättsmarknad och att hon kan ta hjälp ifrån sig själv och sina egna preferenser vid värderingar av bostadsrätter genom ortsprismetoden.

4.2.4. Frida Finn

Det Finn gör för att kunna bedöma ett så korrekt marknadsvärde på ett aktuellt objekt som möjligt, trots att det saknas information om jämförelseobjekten, är att ta hjälp av kollegor. Som Henriksson också nämner i sin intervju har erfarna fastighetsmäklare vanligtvis bra koll på tidigare sålda, jämförbara objekt, vilket Frida håller med om. Kollegorna kan då vara till hjälp för andra fastighetsmäklare, som exempelvis Finn, vid värderingar av bostadsrätter genom ortsprismetoden.

Finn och hennes kollegor brukar även räkna på eventuella renoveringar som kan komma att behöva göras i bostadsrätten och bedömer då ett marknadsvärde utefter det. Bostadsrättens standard och skick påverkar generellt den potentiella köparens