Antal ärenden
Tabell 1 (enligt bilaga) Beräknat antal förköpsärenden inkomna till kommunerna, 2003-2007 34000 35000 36000 37000 38000 39000 40000 41000 42000 43000 44000 2003 2004 2005 2006 2007 År Antal Antal
Tabell 2 (enligt bilaga) Antal förköp i Sverige för samtliga fastighetstyper, 1976-2006 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
Antal förköpsärenden per län mellan 1993-2006
0 5 10 15 20 25 30 35 AB C D E F G H I K M N O S T U W X Y AC BD Län A n ta l för k öp Antal förköp 2002-
Genomförda enkäter och beräkningar visar att landets kommuner och inskrivningsmyndigheter årligen hanterar ett stort antal förköpsärenden. För 2007 beräknas antalet vara omkring 45 000. Det innebär att kom- munerna i princip måste ta ställning i varje enskilt ärende och att inskriv- ningsmyndigheterna måste se till att kommunen fullgjort sin skyldighet. Vissa kommuner har dock utan erinringar från inskrivningsmyndigheten undantagit vissa områden i kommunen från förköpslagens tillämpning. Stockholms kommun uppger att granskningen enligt förköpslagen sam- ordnas med kommunens granskning enligt Lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Frågan om denna lag
Resultat av Boverkets enkätundersökning 33
skall vara kvar utreds för närvarande. Av den totala mängden ärenden leder omkring 15 ärenden per år till formellt förköp. 1976 var siffran nästan 180 och 1992 omkring 30.
Kommunernas organisation och handläggningstid
Handläggande och beslutande i kommunen (Enligt uppgifter från kommunenkät)
Befattning Handlägger Beslutar
Tjänstemän 58 (100 %) 30 (52%)
Kommunfullmäktige 13 (22%)
Kommunstyrelsen 2 (4%)
Kommunstyrelsens ordf 13 (22%)
Kommunernas uppskattning av administrativ tid per förköpsärende i respektive kommun (Enligt uppgifter från kommunenkät)
Antal minuter Antal kommuner Andel kommuner, % 5 2 4 10 4 8 15 4 8 20 9 17 30 14 27 45 3 6 60 11 21 90 2 4 120 3 6 Totalt: 52 100
Beräkning gjord av Boverket
Förköpsärendena handläggs på sedvanligt sätt av en tjänsteman vid kom- munen. Kommunerna har ofta delegerat beslutsrätten till någon högre tjänsteman och i vissa fall beslutar en politiker på hög nivå, när kommunen inte avser utnyttja förköpsrätten. I övrigt beslutar kommunfullmäktige när förköp avses ske. Handläggningstider och timkostnader varierar kommu- nerna emellan. Boverket beräknar den genomsnittliga handläggningstiden till 45 minuter per ärende. De ärenden där formellt förköp sker tar natur- ligtvis längre tid.
Kostnader för handläggning av förköpslagen hos kommunen
Kommunernas uppskattade kostnad för arbete med förköpsärende per timme (Grundar sig på uppgifter från svarande kommuner):
Kronor/tim Antal kommuner
200 3 250 2 300 6 400 2 450 2 500 4 600 10 700 1 740 1 1000 3 Totalt 34
Enligt svar i kommunenkät
Beräknad kostnad per kommun för hantering av förköpspliktiga ärenden 2007(Grundar sig på Boverkets kommunenkät)
Antal ärenden: 45 000
Tidsåtgång per ärende: 45 min Kostnad per timme: 500 kr
Kommunernas sammanlagda kostnad: 17 miljoner kr
Kommun grupp Antal
ärenden
Kostnad, kr Kostnad per kommun Storstadsregion (51 kommuner) 10 350 3 881 000 76 000 Kommuner >75 000 inv (16 kommuner) 5 850 2 194 000 137 000 Kommuner 25 000-75 000 inv (48 kommuner) 9 450 3 544 000 74 000 Kommuner < 25 000 inv (175 kommuner) 19 350 7 256 000 41 500 Samtliga kommuner (290 kommuner) 45 000 16 875 000 58 000
Den genomsnittliga kostnaden per timme för kommunerna beräknas till 500 kronor. För kommunerna blir den genomsnittliga kostnaden per år för hanteringen ungefär 60.000 kronor. Kommunens sammantagna kostnad för ett års hantering av 45.000 ärenden, som vardera tar en tid av 45 minuter
Resultat av Boverkets enkätundersökning 35
och kostar 500 kronor per timme, blir 45.000 x 0,75 x 500 kr blir omkring 17 miljoner per år.
Skåneutredningen
Ekstrands och Lundhs undersökning har baserats på intervjuer med före- trädare för exploateringsavdelningarna på samtliga kommuner i Skåne. Undersökningen visade att de 33 skånska kommunerna mellan år 2000 och 2006 handlade ungefär 32 500 stycken förköpsärenden. Undersökningen visade vidare att den genomsnittliga aktiva arbetstiden per förköpsärende är ungefär 40 minuter. Det innebär att enbart handläggningen av de kommu- nala förköpsärendena har kostat de skånska kommunerna ungefär 14,8 milj. kronor mellan år 2000 och 2006. Under samma tidsperiod genomförde kommunerna totalt 14 förköp, vilket innebär en administrativ kostnad på ungefär 1 miljon kronor per förköp.
Kostnader för handläggning av förköpslagen hos inskrivnings- myndigheten m.fl. – totalkostnad
Inskrivningsmyndighetens tid och kostnader för kontroll i lagfartspröv- ningen av att kommunen tagit ställning i förköpsfrågan har det varit svårt att få fram. IM i Norrtälje anger att genomsnittstiden för handläggning av ett ärende hos myndigheten är 16 minuter. Det har inte gått att få fram några siffror på resursåtgången specifikt vad just gäller förköpsärendena. Boverket beräknar att inskrivningsmyndigheten hanterar samma antal förköpshandlingar som kommunen. IM gör i första hand en kontroll av att kommunen tagit ställning i förköpsfrågan . Ofta har kommunen inte tagit ställning och inskrivningsmyndigheten måste tillskriva kommunen.
Boverket utgår från vid resursbedömningen att antalet förköpskontroller vid IM totalt beräknas till 45 000 st, att merarbetet för IM i lagfartsprövningen bedöms till 5 min per ärende och att timkostnaden beräknas till 500 kr . Kostnaden för inskrivningsmyndigheten blir då totalt mellan närmare 2 miljoner (1 875 000) kronor. Domstolsverket bedömer att beräkningen är rimlig Lantmäteriverket tror att kostnaden kan vara större.
Härtill kommer kostnaderna för hantering av ett mycket likt antal ärenden hos länsrätten i de få fall kommunens beslut överklagas som
kommunalbesvär, regeringens hantering av omkring 10 ärenden per år, länsstyrelsernas befattning med ärendena i de fall ärendena kommer på remiss från regeringen, uppskattningsvis 7-8 ärenden per år samt regeringsrättens handläggning av de ärenden som går till rättsprövning uppskattningsvis 2-3 per år.. Boverket har inte gjort någon specifik kostnadsberäkning gällande resursförbrukning och totalkostnad för dessa myndigheter, men kostnaderna är relativt små totalt sett.
Det tillkommer kostnader för de åtgärder som säljare, köpare och mäklare måste vidta med anledning av att en kommun söker tillstånd till förköp. Vidare åsamkas parterna kostnader genom den fördröjning av
genomförandet av försäljningen som blir följden av en tillståndsprövning, under tiden säljaren och köparen svävar i ovisshet om utgången i ett förköpsärende: Det kan gälla uppskattningsvis 10 ärenden per år. Det gäller både ärenden där tillstånd ges till förköp medges och ärenden där sådant tillstånd inte ges. Den tid ett projekt fördröjs kan vara 1 till 2 år. Det är mycket svårt att bedöma kostnaderna för marknadsstörningen.
Boverket beräknar att den årliga kostnaden för samhällets hantering av förköpslagen för närvarande är omkring 20 miljoner per år. Huvudparten av kostnaden faller på kommunrna. Näringslivets regelnämnd anser att det var en stor brist att kostnaderna för marknaden inte har beräknats.
Förköpsgrunder - formella förköp och förvärv utan förköp av mark nästan enbart för tätbebyggelse
Tabell 3. Procentuell fördelning mellan förköpsgrunder för åren 2003- 2007 i de fall kommunerna genomfört förköp (uppgifterna baserar sig på svar från 49 kommuner)
År Grund 1 Grund 2 Grund 3 Grund 4 Grund 5 2003 70 10 0 0 20 2004 50 0 25 25 0 2005 83 6,5 0 6,5 0 2006 54 23 19 4 0 2007 75 15 10 0 0 Totalt / % 67% 15% 11% 4% 3%
Tabell 5 Förköpsgrund i de ärenden som regeringen prövat 1999-2007 - Boverkets sammanställning Förköpsgrund 2 2% Förköpsgrund 3 15% Förköpsgrund 4 6% Förköpsgrund 5 4% Förköpsgrund 1 73%
Resultat av Boverkets enkätundersökning 37
Tabell 4 Kommunernas bedömning av vilka förköpsgrunder som kunnat åberopas i de fall där köpekontrakt skrivits utan formellt förköp (Uppgifterna baserar sig på svar från kommunenkäten)
Förköpsgrund 1 = 39 61% Förköpsgrund 2 = 13 20% Förköpsgrund 3 = 5 8% Förköpsgrund 4 = 5 8% Förköpsgrund 5 = 2 3%
Förköpsgrunden nr 1, dvs. förköp för kommunens tätbebyggelseutveckling, är den helt klart dominerande och det visas både i kommunenkäterna och i regeringens tillståndsprövning. Kommunerna uppger även att vid frivilliga avtal är syftet oftast förvärv för tätbebyggelse.
I några fall har förköp skett enligt punkterna 2 och 3, dvs. fast egendom som behöver rustas upp eller byggas om för att tillgodose bostadsförsörj- ningen samt fast egendom för mark eller anläggning för idrott eller frilufts- liv. Kommunerna saknar oftast ekonomiska möjligheter att göra sådana inköp. Punkten 2 kan ses som ett komplement till punkten 1. Enligt tidigare tolkning av förköpslagen kunde kommunen inte förvärva mark som skulle användas för pågående markanvändning. Av Boverkets utredning 1992 framgår dock att det numera bör vara möjligt att med stöd av punkten 1 för- värva t.ex. mark som i dag används för bostadsändamål och som även ska användas på samma sätt fortsättningsvis. Punkten 3 gällande förvärv för mark eller anläggning för idrott eller friluftsliv har använts något mer än punkten 2. Till viss del kan punkten 3 ses som en del av punkten 1, dock att punkten 3 enligt förarbetena även kan innefatta regionala behov. PBL och miljöbalken ger möjligheter att säkerställa sådana markområden.
Punkten 4, gällande mark med byggnad som bör bevaras av kultur- historiska eller miljömässiga skäl, används också mycket sällan och det finns utöver byggnadsminnesförklaring möjligheter att med stöd av PBL och miljöbalken säkerställa sådana byggnader. Det kan vara problematiskt att säkerställa att byggnader utanför detaljplanelagt område underhålls både utvändigt och invändigt så att byggnadens värden inte spolieras. Av Boverkets utredning 1992 framgår att även punkten 4 kan har använts för att komma fram till en förhandlingslösning med markägaren utan att kom- munen förvärvar fastigheten.
Endast i ett par fall har grunden 5, dvs. mark för att tillgodose perma- nentboende i vissa kommuner, använts under den senaste femårsperioden, senast 2005. Skälen härtill är flera. Ett är att kommunerna inte längre har möjlighet att få de förmånliga statliga lånen för sådana förvärv.
Kommunernas ekonomi tillåter inte att inköp görs utan lån. Gränsen mellan permanentboende och fritidsboende börjar alltmer suddas ut och i Sverige finns inte någon lagstiftning som förbjuder en person att bo i ett fritidshus permanent eller att använda en permanentbostad till fritidshus. Även från byggteknisk synpunkt är kraven i stort sett identiska. Grunden 5, som Boverket 1992 ansåg eventuellt skulle behållas, ser ut att numera helt ha förlorat sin betydelse.
Uppfylls syftet med lagstiftningen?
Enkäten: Skäl till att lagen används i ringa omfattning
• Fastigheterna inte intressanta/aktuella (12 st)
• Tillräckligt markinnehav/inget behov (16 st)
• Överenskommelse mellan kommun och säljare (10 st)
• Politiska skäl (4 st)
• Ekonomiskt ej möjligt (2 st)
• Plan och ändamål överensstämmer (2 st)
• Lågt byggande/lågkonjunktur (2 st)
• Övrigt (5 st)
En fråga är i vad mån förköpslagen, trots att den formellt används i liten utsträckning, har kvar sin betydelse i relation till dess ursprungliga ända- mål. Förköpslagen avsågs vara ett markpolitiskt instrument för kommuner- na som skulle underlätta för kommunen att införskaffa mark för
kommunens tätortsutveckling och som medverkade till att hålla markpriserna nere och att samhället kunde tillgodogöra sig de
markvärdestegringar som blev en följd av utveckling och utbyggnad av samhället.
Det ursprungliga markpolitiska syftet har i dag väldigt liten relevans. Kommunerna har i allt större utsträckning blivit en aktör på marknaden som köper och säljer mark på marknadens villkor. Samarbetet mellan exploatörer och kommunerna är allt mer utvecklat och relationen regleras regelmässigt i exploateringsavtal. En huvudorsak till att antalet formella förköp är så litet, förutom att kommunen inte har något behov av marken, är att överenskommelser träffats mellan kommunen och säljaren och ibland köparen. Boverket anser dock att om lagen avskaffas finns det en större risk att det blir budgivning gällande de fastigheter kommunerna önskar att förvärva och kommunerna kan då tvingas att betala ett högre pris för fastigheterna för att slippa expropriationsförfarandet.
Att förköpslagen inte används beror i det övervägande antalet fall på att aktuella fastigheter inte är intressanta från kommunal synpunkt eller att det inte föreligger något behov för kommunen att förvärva marken. Det förekommer också att köparna har haft samma intentioner som kommunen med fastigheten.
Det påtalades dock redan vid lagens tillkomst att förköpslagen inte var avsedd att ersätta vanliga köp. Den skulle användas endast om det inte var möjligt att förvärva genom vanligt köp.
Resultat av Boverkets enkätundersökning 39
Indirekta effekter av förköpslagen
Enkäten: Har lagen haft någon indirekt betydelse? JA = 47
NEJ = 8 Totalt: 55 svarande Kommunernas kommentarer förkortat:
• Ger information om fastighetsmarkanden (35 st)
• ”Maktinstrument” /Förhandlingsinstrument (22 st)
• Ger prisbilden på fastighetsmarkanden (12 st)
• Ger tidigt kontakt med mäklare o samarbete (2st)
• Möjlighet att tidigt kontakta markexploatör (2 st)
Ger bra information om fastighetsmarknaden
60 procent av de tillfrågade kommunerna anser att förköpslagen har
betydelse som ett instrument för kommunen att hålla sig informerad om vad som händer på fastighetsmarknaden i kommunen. Det kan gälla vilken aktivitet det är på fastighetsmarknaden, vilka fastighetsägare som säljer mark och vilka som köper mark för exploatering, vilka områden som är intressanta för köparna och hur prisbilden utvecklas inom kommunen och dess olika områden.
För att få tidig information om fastighetsförsäljningar kan kommunen naturligtvis följa annonseringen på nätet och i tidningarna. Det är inte tillräckligt och kommunerna uppskattar att förköpslagen i ett tidigt skede ger kommunerna information om pågående försäljningar. Om det föreligger intresse av fastighetsköp från kommunens sida inom ett visst område kan kommunen bevaka sina intressen och kontakta säljaren. Det förekommer också att säljaren eller dennes mäklare i ett tidigt skede tar kontakt med kommunen för att efterhöra kommunens intresse.
Det finns i dag tekniska möjligheter för kommunerna att genom fastig- hetsregistret och andra digitala källor följa fastighetsmarknaden och få en mer heltäckande bild av fastighetsmarknaden. Det gäller antalet köp, vilka fastigheter som säljs, vilka som köper och säljer samt priserna på fastig- heterna. Det kostar att prenumerera på dessa uppgifter.
Om kommunens kostnad i genomsnitt är ungefär 60 000 per år kan detta jämföras med kostnaderna för att abonnera på digitala uppgifter om fastig- hetsmarknaden. Sannolikt anser dock de flesta kommunerna att de behöver båda metoderna. Boverket utgår från att de allra flesta kommunerna efter sitt behov skaffar sig dessa uppgifter. Dessa uppgifter finns tillgängliga sedan ett köp fullbordats. Kommunerna är dock intresserade av att få in uppgifter i ett tidigt skede och då är förköpslagen det instrument som ger kommunen denna möjlighet.
Stöd vid förhandlingar
Förköpslagen kan även ha indirekt betydelse utöver vad som anges i föregående avsnitt, t.ex. genom att underlätta för kommunerna att komma överens med säljarna och träffa formellt sett frivilliga avtal mellan säljaren
och kommunen. Förköpslagen är då ett redskap som bara kommer till användning i andra hand om inte säljaren och kommunen kan ingå avtal.
Att förvärva fastigheter via förköpslagen är ett mindre ingripande och administrativt enklare instrument än att använda sig av expropriations- institutet. Informationen om pågående köp ger kommunen anledning att kontakta säljaren tidigt och det möjliggör ett frivilligt avtal med förköps- lagen som bakgrund. Förköpslagen fungerar därigenom som ett indirekt påtryckningsmedel i förhandlingsprocessen och blir ett viktigt instrument i den kommunala plan- och markpolitiken. Om förköpslagen avskaffades skulle kommunerna vara tvungna att använda expropriationsinstitutet för att förvärva både den mark som i dag förvärvas genom formellt förköp och dessutom sannolikt stora delar av den mark som i dag kommunen lyckas förvärva genom avtal.
Boverket bedömer således att förköpslagen är ett effektivt redskap för kommunerna att kunna träffa frivilliga överenskommelser och därigenom kunna undvika både det mer tidskrävande formella förköpet och även det mer ingripande och tidsödande samt kostsamma exproprieringsinstitutet. Marknadspåverkan
I de fall när kommunen avstår från sin förköpsrätt eller en frivillig överenskommelse träffas, vilket sker i 99,9 procent av fallen, bedömer Boverket att förköpslagen vanligtvis inte utgör någon störning för
marknaden genom att fördröja processen. Det kan innebära visst merarbete och vissa kostnader för parterna och mäklaren.
Om kommunen väljer att hos regeringen söka tillstånd till förköp när säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten kan det innebära att det under en längre tid är osäkert om en fastighets framtid. Det kan innebära olägen- heter för flera parter och exempelvis kan ett angeläget projekt bli försenat eller inte alls komma till stånd. Det kan också uppstå kostnader och olägen- heter för de involverade. Det kan även innebära att underhållet eftersätts på en byggnad. Eftersom antalet förköp per år är så få, omkring 15 stycken, bedömer Boverket att marknadspåverkan och merkostnaden för marknaden inte blir så betungande.
Kringgående av förköpslagen
Det framgår av utvärderingen att förköpslagen i vissa fall kan kringgås, t.ex. genom att sälja fastigheterna i bolagsform, eller att den för kommunen intressanta fastigheten är en bland flera fastigheter eller att kringgärda köpen med många sidoavtal som gör det svårt och ibland omöjligt för kom- munen att träda in i köparens ställe. Ett annat sätt är att göra en
fastighetsreglering i stället för köp. Det framgår inte av utvärderingen att antalet kringgåenden skulle vara särskilt utbrett och det synes enligt Boverkets mening inte vara ett så stort problem att åtgärder behöver vidtas.
41