8. Bilagor
8.2. Resultat/Komplett empiri
8.2.1. Förmedlare
Spanien
Begrepp som används i avsnittet om Spanien:
Notarius publicus - Är ett ord på latin som betyder ungefär ”offentlig sekreterare”. En
Notarius Publicus (Notarie) hjälper till med bland annat: bestyrka namnunderskrifter, översättningar och andra uppgifter om innehåll i handlingar.
(Compra de venta - Köpekontrakt.)
Registro de la Propiedad - Spanska motsvarigheten till Fastighetsregistret. Hacienda - Spanska motsvarigheten till Skatteverket.
Primera copia de escritura - Kopia på köpehandlingen. Originalet förvaras hos den
Notarie som medverkade vid köpet.
Copia simple - Annat ord för primera copia de escritura.
Impuesto de Valor Añadido - Ord för mervärdesskatt i Spanien. Betalas vid köp av
nybyggd fastighet.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - Ord för överföringsskatt i Spanien. Betalas
vid köp av begagnad fastighet.
NIE-nummer - Spanskt skatteidentifikationsnummer för utlänningar.. Detta är till för att
kunna registrera sin fastighet i det spanska lagfartsregistret. Detta nummer behövs också när en utlänning skall öppna bankkonto, teckna telefonabonnemang och liknande ärenden.
Residenta – Uppehållstillstånd. Måste en köpare ansöka om när han har tänkt att stanna i
Spanien i mer än tre månader.
Reservationsavgift (bokningsavgift) – Betalas för ensamrätt på objektet under en kort
period. Är en del av handpenningen.
The Real Estate Agency (Fastighetsbyrån Spanien)
Fastighetsförmedlaren Fastighetsbyrån finns även i Spanien. Där heter företaget the Real Estate Agency. Vi har talat med den spanska försäljningschefen Daniel Nilsson.
Vad säger spansk lag om fastighetsköp gällande utlänningar (och
vad måste en köpare veta)?
Det är viktigt att kunden tidigt ansöker om ett NIE-nummer och detta görs i Spanien hos den lokala polisen. Detta får kunden göra personligen men det går också att göra via en fullmakt. Det brukar ta ungefär tre veckor innan allting är klart.
En svensk som inte bor i Spanien permanent måste enligt spansk lag utse en skatterepresentant. Denne sköter sedan allt ifrån köparens deklarationer och
fastighetsskatter till enklare juridiska frågor. Skattejuristen hjälper även till med upprättande av arvsskiften och testamenten.
En annan viktig detalj som en köpare måste känna till är att han aldrig kan få den spanska bostaden som säkerhet för lån hemma i Sverige. Därför måste finansieringsbiten ordnas i Spanien.
Hur ser köpprocessen ut för en kund hos er?
Steg 1 – Hitta ett objekt
Det första en kund gör är att söka efter en bostad. Detta görs via hemsidan där objekt ligger ute till salu.
Steg 2 - Visningsresa
När ett objekt är funnet bör en visningsresa bokas. Detta görs i samarbete med ett
resebolag. Första dagarna används till att besöka de fastigheter som är intressanta samtidigt som köparen får bekanta sig med området, där strand, centrum och golfbana besöks exempelvis. Sista dagen är till för att ordna eventuell kontraktskrivning och övriga handlingar.
Steg 3 – Finansiering
Det rekommenderas att köparen redan innan visningsresan kollar upp hur mycket han kan låna av banken. Här får nu köparen hjälp av mäklaren att hitta en bra finansieringslösning och de hjälper även till med att hitta en jurist som reder ut familjejuridiken (exempelvis samboavtal, äktenskapsförord och testamente).
Steg 4 - Köp
När kunden sedan hittat sin fastighet skulle det i Sverige vara dags för budgivning. I Spanien är det dock ovanligt med budgivning. När en köpare är beredd att betala det pris som säljaren vill sälja för (utgångspriset, vanligtvis) är det dags att skriva kontrakt. Med andra ord är det ”först till kvarn” som gäller vid fastighetsköp i Spanien. En budgivning sker endast då köparen vill pruta på priset och då inleds en förhandling med säljaren.
Steg 5 – Undersökning av fastigheten
Det är viktigt att som köpare undersöka bostaden grundligt innan kontraktskrivningen, för att senare slippa bekymmer med fel i fastigheten. Det är normalt köparens
undersökningsplikt som gäller, eftersom fastigheten säljs i ”befintligt skick”. Hittar köparen något fel bör denne kontakta mäklaren.
Steg 6 - Köpekontraktet
När köpare och säljare är överens skall ett köpekontrakt skrivas. Detta skall innehålla bland annat tillträdesdatum och pris. I samband med köpekontraktet betalas också
55
handpenningen som bevis för att köparen kommer genomföra affären. Handpenningen är oftast 10 % av köpeskillingen.
Steg 7 – NIE-nummer
Innan köparen kan tillträda fastigheten måste han ansöka om ett NIE-nummer. Detta kan med fördel ansökas i ett tidigare skede av processen eftersom det tar ett par veckor att få.
Steg 8 - Tillträde
På tillträdesdagen träffas köpare, säljare och mäklare hos en Notarius Publicus där köpebrevet upprättas och alla parters identiteter undersöks.
Steg 9 – Efter köpet
Avslutande steget där köparen skall fixa med diverse praktiska ärenden som hör till ett fastighetsbyte. Detta kan vara exempelvis att fixa abonnemang för vatten, el, bredband mm och registreringar hos myndigheter i Spanien. Dessa registreringar består av hantering av lagfarten som skall lämnas till Registro de la Propiedad i den kommun fastigheten ligger i och NIE-numret skall lämnas till Hacienda.
Är köpekontraktet utformat på samma sätt som i Sverige (Om ja:
vad utmärker en liknelse, om nej: vad finns det för skillnader?)
Denna fråga kunde han inte svara på då han inte förmedlat fastigheter i Sverige.
Mäklarringen Spanien
Mäklarringen Spanien drivs av det spanska bolaget Lomi Diseño, ett bolag med en stark lokalanknytning. Mäklarringen har valt att fokusera på bostäder i områdena Costa del Sol och Costa Blanca. Vi har intervjuat Michael Irgens via mail.
Vad säger spansk lag om fastighetsköp gällande utlänningar (och
vad måste en köpare veta)?
Det är viktigt att ansöka om NIE-nummer och residenta. Andra viktiga detaljer är att köparen måste registrera sig i den kommun vilken fastigheten är belägen och vid ombyggnationer finns det precis som i Sverige lag på bygglov. Köparen behöver också spanskt bankkonto och även ett spanskt testamente, som inte är beroende av om köparen har testamente i Sverige.
Hur ser köpprocessen ut för en kund hos er?
Steg 1 – NIE-nummer och spanskt bankkonto
Köparen bör ansöka om NIE-nummer och skaffa ett bankkonto i Spanien.
Steg 2 – Hitta objekt
Köparen får leta objekt på mäklarens hemsida eller i samråd med mäklaren. Det är vanligt att visningsresa bokas in.
Steg 3 – Reservera fastigheten
När kunden hittat en fastighet som han önskar att köpa skall en reservationsavgift betalas på cirka 3000-5000 euro. Detta för att få fastigheten från marknaden.
Steg 4 - Advokat
Detta steg kan komma tidigare i processen. Det rekommenderas att anlita en advokat som kan informera om alla lagliga och skattemässiga frågor. Om köparen exempelvis inte fullföljer köpet är det viktigt att ha juridisk hjälp redan från start, annars riskerar kunden att inte få tillbaka handpenningen. Handpenningen betalas inte tillbaka om köparen ångrar sig, utan det måste finnas en anledning.
Steg 5 – Köpekontrakt
Kontraktet skrivs på inom 14 dagar från det att kunden betalat reservationsavgiften. I denna kommer köpare och säljare överens om en betalningsplan, i detta steg betalas också den resterande delen av handpenningen.
Steg 6 – Tillträdet
Samma dag som lagfarten skrivs under sker tillträdet. Lagfarten skall skrivas på av båda parterna hos Notarius Publicus. Skulle köparen inte kunna närvara kan advokaten underteckna lagfarten med en fullmakt.
Steg 7 – Registrering
När lagfarten är undertecknad skickas den in för registrering. Detta tar mellan en till tre månader och det är först när den är registrerad som köparen ses som ny ägare.
Steg 8 – Efter köpet
Mäklaren upplyser om tilläggskostnader så som årliga kostnader, fastighetsskatt, kostnader till föreningar och sophantering m.m.
Köparens advokat hjälper sedan till med att betala samtliga skatter relaterade till köpet och hjälper även till med alla formaliteter angående registreringen av lagfarten.
Är köpekontraktet utformat på samma sätt som i Sverige (Om ja:
vad utmärker en liknelse, om nej: vad finns det för skillnader?)
Denna fråga kunde han inte svara på då han inte förmedlat fastigheter i Sverige.
Thailand
Begrepp som nämns i avsnittet om Thailand:
Baht – Thailändsk valuta (1 baht = 0,21 svenska kronor 2/5-2011) Land Office – Motsvarande inskrivningsmyndigheten i Sverige.
Deposit Fund – Varje husägare deponerar en summa pengar för bland annat vatten och
el. Detta sker vanligtvis månadsvis men det går också att sätta in en större summa i början av året som det sedan dras ifrån.
57
Sinking Fund - Reparationsfond, är till för finansiera eventuella reparationer av
fastigheten.
Condominium – Thailands svar på bostadsrätt. 1 Rai – ca 1600 kvadratmeter
Leasing – en av de fyra ägandeformerna av mark, den kan liknas med den svenska
tomträtten. Leasing söks hos Land Office.
Investering, BOI – Board of investment kallas denna ägandeform och den tillåter en
utlänning att äga mark om betydande investeringar görs. Med betydande investering menas 40 miljoner baht i minst 5 år, det ger en utlänning rätten att äga 1 rai.
Reservationsavgift (bokningsavgift) – Betalas för få ensamrätt på objektet under en kort
period. Är en del av handpenningen. Budgivning finns inte i Thailand utan det är först till kvarn som gäller.
Chanott – Motsvarar den svenska lagfarten
Wiphanai Fastigheter
Wiphanai har ett kontor i Karlstad, Sverige och ingår i koncernen Wiphanai Development som även har verksamheter inom bygg, design, möblering och ekonomi. Företaget är stort på alla dessa delar i Thailand. Wiphanai säljer enbart nyproduktion.
Vad säger thailändsk lag om fastighetsköp gällande utlänningar
(och vad måste en köpare veta)?
Den stora frågan som alltid måste besvaras är den som handlar om mark. Utlänningar får enligt thailändsk lag inte äga mark. Det finns dock fyra sätt att komma runt detta.
Leasing – Är i huvudsak den typen som Wiphanai använder sig av. Det är också den klart
vanligaste ”ägandeformen” för utlänningar när det kommer till mark. Det innebär att en utländsk köpare får leasa marken i 30 år. Leasingen kan köparen sedan förlänga i slutet av perioden (vanligtvis när 29 år har gått) med 30 nya år. Detta kan en köpare göra två gånger, dvs. totalt 90 års leasing.
En annan viktig detalj är att köparen efter 30 år måste göra en ny registrering hos Land Office för fortsatt leasing. Även om det står i kontraktet att köparen har rätt till 90 års leasing måste ändå denna nyregistrering göras. Wiphanai har också lagt in rätten till arv av leasing i standardkontrakten.
Investering, BOI – Denna metod passar inte många eftersom det brukar vara väldigt dyrt
och det finns många begränsningar. Fördelen här är ändå att köparen faktiskt äger marken, till skillnad från leasingen.
Bilda företag – Det går också att bilda ett aktiebolag som sedan förvärvar marken. Dock
kan en utlänning aldrig äga mer än 49 procent av aktierna, utan minst sju thailändare måste äga 51 procent. Detta innebär att köparen inte har någon majoritet eller direkt
bestämmanderätt.
Gifta sig - Det sista sättet att ”äga” mark i Thailand är att gifta sig med en thailändare.
Efter en omarbetning av lagen kan en utlänning som gift sig med en thailändare köpa mark. Ibland händer det att paret blir ombett att skriva en försäkran på att det är den thailändske
partnern som står för finansieringen och därmed ägare. Detta kan leda till att den utländske personen, vid skilsmässa, kan förlora allt. Den thailändske partnern har alla rättigheter på sin sida.
Hur ser köpprocessen ut för en kund hos er?
Steg 1 - Hitta ett objekt
Detta hittar kunden oftast genom Wiphanais hemsida men det förekommer även kunder som kommer till kontoret efter tips från tidigare kunder. Hos Wiphanai får kunden titta på bilder och planritningar över de visningsobjekt som finns.
Steg 2 - Visningsresa
Nästa steg i processen är att boka en visningsresa ner till Thailand. Kunden betalar 1 000 SEK till Wiphanai och då ingår en transfer från huvudstaden Bangkok ner till staden som Wiphanai har alla sina projekt i. Det ingår även övernattning i något av de visningshus som finns på plats. Detta för att kunden skall få känna på hur det är att bo i Thailand och även få se hur området ser ut i stort.
Steg 3 - Bokning
När kunden hittat ett objekt som denne finner intressant och vill köpa, upprättas ett bokningsavtal. Denna summa dras sedan av på köpeskillingen längre fram i processen. Skulle något inträffa så köparen vill dra sig ur affären, går det inte få tillbaka denna summa.
Steg 4: Köpekontrakt
Ingenting händer innan köparen har skrivit på ett köpekontrakt. Wiphanai använder standardkontrakt som består av fyra delar.
När det gäller hus så består kontraktet av en bokningsdel (Booking agreement) som behandlar det tidiga stadiet i processen, dvs. bokningen av objektet och den tillhörande betalningen. Del två behandlar leasingen av marken (Leasing agreement).Del tre heter Service agreement och den betalas månadsvis. I denna del av kontraktet återfinns kostnader för underhåll av tomt, pool, hus, säkerhet och reception etc. Storleken på denna summa brukar grundas på tomtens storlek och i vilken typ av område fastigheten är belägen.
Den sista delen av kontraktet tar upp själva byggprocessen (Construction Agreement) och hur betalning skall ske, mer om detta i steg 5. Skillnaden vid köp av en lägenhet är att
Construction agreement är borttagen och ersatt med Special Reciprocal Agreement och är ett avtal för samfällighetsföreningen.
Alla kontrakten är på engelska och det är dessa som gäller, finns det översättningar på svenska så gäller dem inte vid juridiska problem.
Steg 5: Betalning
En betalningsplan och fakturor bifogas till köpekontraktet.
Betalningen vid lägenheter ser ut enligt följande: beloppet på den första betalningen brukar variera beroende på vad det är för objektstyp och tidpunkt för köpet. Är tidpunkten nära själva slutförandet av bygget betalas en större del än om bygget inte hunnit komma igång. Därefter följer betalningarna enligt den betalningsplan som kunden kommit överens om med Wiphanai när kontraktet skrevs.
59
För köp av hus fungerar det lite annorlunda: Den första delbetalningen motsvarar 10 procent av den totala köpeskillingen. Därefter betalas efter 30 dagar ytterligare 40 procent och efter 90 dagar 25 procent. När 240 dagar har gått betalas de resterande 25 procenten.
Steg 6: Byggnation och påverka inredning
Eftersom det är vanligt att köparen vill sätta sin egen prägel på huset så är det brukligt att byggfirman tar emot önskemål innan bygget sätts igång.
När kontraktet är påskrivet får köparen följa hela byggnationen av sitt kommande hem. Byggprocessen följs antingen genom Wiphanais hemsida eller direkt på plats i Thailand. Tiden för bygget är också väldigt varierande beroende på husmodell och byggföretag. Wiphanai säger sig ta ungefär åtta månader att bygga ett hus plus två månader extra för justering av detaljer som anses viktigt och inflyttning får ske först när hela området är klart.
Steg 7: ”Move-in-trip”
Wiphanai erbjuder en andra visningsresa innan inflyttningen sker. Köparen betalar för flygresa och när köparen sedan är nere i Thailand hjälper Wiphanai till med att köpa möbler och annat lösöre.
Steg 8: Registrera ägarskap och tillträde
Steg åtta behandlar registreringen som gör köparen till ägare av fastigheten. När fastigheten är färdig sker en slutbesiktning. Det är viktigt att köparen som nu äger fastigheten är på plats i Thailand. Eventuella fel/brister påtalas och korrigeras därefter enligt
överenskommelse..
Steg 9: Efter köpet
När allting är klart hjälper Wiphanai till med teckning av försäkringar, elinstallationer m.m. Förmedlaren visar också hur el och vattenmätarna skall läsas av och det är vanligt att ett konto startas just för serviceavgifterna.
Är köpekontraktet utformat på samma sätt som i Sverige (Om ja:
vad utmärker en liknelse, om nej: vad finns det för skillnader?)
Nej. Uppdelat i fyra delar, se steg 4 i köpprocessen. Eftersom företaget uteslutande bara håller på med leasingförsäljningar är det endast denna markform som beskrivs gällande kontraktsutformning.
Scandic Property
Scandic Property är inte licenserade fastighetsmäklare utan konsulter och deras grundidé är att kunden själv skall hitta en byggfirma och ett objekt som han finner intressant. Det är istället bildande av bolag, upprättande av kontrakt, översättningar och kontroll av säljare som är deras huvudsakliga arbetsuppgift, det är alltså inte själva förmedlingen av fastigheter som är deras affärsidé utan att vara kunniga inom lagar och regler i Thailand.
Vad säger thailändsk lag om fastighetsköp gällande utlänningar
(och vad måste en köpare veta)?
Gällande leasing går det hyra en tomt på maximalt 30 år. En del påstår att leasingen kan förlängas i 30 + 30 år, men detta är fel! Det går att skriva in en klausul i kontraktet att det skall gå att förlänga med 30 + 30 år, men detta är inte ens värt pappret det är skrivet på om det skulle komma till en domstol, om markägaren inte vill förlänga. Leasingen är inte heller arvsberättigad, vilket innebär att om den som leasar dör förfaller leasingen. Leasingen förfaller också om en utlänning leasar av en privatperson som dör (även om den dödes arvingar vill att leasingen skall fortgå).
Om en person leasar mark i Thailand är han skyldig att betala fastighetsskatt i Sverige, enligt lagen om fritidshus i utlandet.
Det går också att äga mark genom ett thailändskt aktiebolag, ett s.k. Company Limited. I ett Company Limited får en utlänning äga maximalt 49 procent, de resterande 51 procenten skall vara thailändskt ägda. En annan viktig detalj är att det måste vara en thailändsk person mer än antalet utlänningar i bolaget. Är det en utlänning måste det vara minst två
thailändare som äger 51 procent (tidigare var det ett krav på sju thailändare i bolaget, detta är nu ändrat).
Ett annat sätt att äga via bolag är att gifta sig med en thailändare. Den thailändske frun får sedan stå som delägare på 50,90 procent medan hennes syster eller någon annan släkting står som delägare på 0,10 procent medan utlänningen själv står för de resterande 49 procenten.
De flesta som sätter sig in i ägandebiten i Thailand väljer ägande via bolag eftersom det då går att testamentera sin fastighet och att det inte finns någon tidsgräns som vid leasing. Det finns några andra ägandemetoder men dessa används nästan aldrig, därför beskrivs inte dessa. Det viktiga är att ha koll på hur det fungerar kring leasing och ägande via bolag.
Hur ser köpprocessen ut för en kund hos er?
Köpprocessen varierar mycket beroende på säljare och köpares krav och förutsättningar. Eftersom Scandic Property är konsulter och förutsätter att kunden redan funnit ett objekt ser köpprocessen annorlunda ur deras arbetssynpunkt. Det betyder att Scandic Property inte har någon köpprocess men anser att det är tre viktiga steg som symboliserar köpet.
Steg 1 – Handpenning
Det som en köpare oftast börjar med är att betala en handpenning på 10 procent eller efter överenskommelse.
61
Steg 2 – Registrering
Därefter går köparen till Land Office och får fastigheten skriven i sitt eget namn. Köparen får också betala en transferfee till de thailändska myndigheterna som leder till Thailands motsvarighet på lagfart.
Steg 3 - Chanott
När denna transferfee är betald får köparen en chanott, vilket är ett gult papper där den nye ägarens namn finns med. Processen är nu klar och köparen får nycklarna till huset.
Är köpekontraktet utformat på samma sätt som i Sverige (Om ja:
vad utmärker en liknelse, om nej: vad finns det för skillnader?)
Detta kan han inte svara på eftersom han aldrig arbetat med förmedling av fastigheter i Sverige. Han är utbildad i Thailand och väl påläst med thailändska lagar och regler och hur kontrakten ser ut där. En gissning är dock att kontrakten är någorlunda likartade. I
Thailand måste en köpare ha extra koll på kontrakt angående mark och nybyggnation, då dessa brukar vara lite mer komplicerade. En köpare bör också ha hjälp av någon som är bekant med alla lagar och regler som finns i Thailand och som berör fastighetsköpet.
Turkiet
Begrepp som används i avsnittet om Spanien:
Iska = Pappersdokument som visar att kommunen kontrollerat att byggmästaren har
betalat sina kostnader, har sina dokument i ordning och har betalat sina anställda.
Landregistret = Turkiska motsvarigheten till Inskrivningsmyndigheten. Tapu = Lagfart på turkiska.
Reservationsavgift = Handpenning. (Obs. Har inte samma betydelse som i de två övriga
länderna)
Mäklarringen Turkiet
Marknaden för utländska köpare öppnade i juli 2003 och efterfrågan på hus har efter detta bara ökat. Detta gjorde att Mäklarringen startade en Turkietsektion. Vi har intervjuat Marita Bergman, som har svensk mäklarlicens och jobbar i Turkiet.
Vad säger turkisk lag om fastighetsköp gällande utlänningar (och
vad måste en köpare veta)?
När det kommer till Turkiet måste en köpare vara uppmärksam på flera saker. Köparen måste vara observant på vem som säljer och vem som innehar lagfarten. Det händer att en fastighet förmedlas av flera mäklare samtidigt. Detta kan leda till att fastigheten säljs till
person A samtidigt som den också säljs till person B. Då har exempelvis person A lagfart vilket innebär att denne har ägarbeviset och person B får oftast mycket svårt att få tillbaka