Fastighetsköp i utlandet
En jämförelse mellan
Thailand och Turkiet
Buying property abroad A comparison between
Thailand and Turkey
Jonas Brändström Christofer Karlström
Fastighetsköp i utlandet
En jämförelse mellan Sverige, Spanien, Thailand och Turkiet
Buying property abroad
A comparison between Sweden, Spain, Thailand and Turkey
Företagsekonomi C-uppsats
Termin: Vårterminen 2011 Handledare: Peter Österberg
Fastighetsköp i utlandet
Spanien,
Sweden, Spain,
Vårterminen 2011 Peter Österberg
Abstract
Buying real estate property is a complex process for the uninitiated. A potential buyer has to keep track of laws and regulations affecting the
property. The purchase of a property is for many also the largest deal made in life and because of that it is especially important to make sure everything gets done correctly.
A real estate property purchase contains a number of different elements, such as engineering data and inspection of the property and documentation to make sure that the signing of contracts and clauses are done according to the laws of that country. These purchase process steps are ordinary people not familiar with, and therefore they hire the help of a real estate agent.
Buying a property abroad complicates things because the countries have their own laws and rules that make them different from the Swedish rules which the Swedish real estate buyers are accustomed to.
Our thesis is about exploring if a Swedish buyer knows the buying process in foreign countries, or whether they rely on the broker they hired. The countries we have chosen to examine and compare against Sweden is Spain, Thailand and Turkey.
Our questions will be answered by interviewing buyers about how they feel about their buying process, if they encountered any problems before, during or after their purchase, and if they are happy with their purchase after the event.
Our study shows that the buying processes in all four countries are generally equal to each other. Our conclusion is that a Swedish property buyer of foreign real estate does not devote more time to obtain information on either the buying process or the documents needed in a shop, which maybe they should do in the case of a foreign market. They rely instead on getting all the necessary information from their hired real estate agent and that the agent informs them on what is important.
The respondents in our survey have all answered that they had confidence that the intermediary has acted properly and know what is right.
We have discovered that the agents in Thailand have failed to inform their buyers about the actual rules of the land lease agreement. This may, or may not, have serious consequences for a buyer in the future if the land owner.
We also come to the conclusion that a buyer does not necessarily need to be familiar with laws and rules around a property, but this requires that the real estate is. However, it has been shown that agents do not always have an education and it is therefore not at all certain that the agent has that
knowledge. We believe that this is one of the negative consequences of that there is no requirement of any sort of education for a real estate agent in these countries. With a regulated law, the buyer (and seller) situation in the business would be made safer.
Sammanfattning
Fastighetsköpet är en komplicerad process för den som inte är insatt. Det gäller att ha koll på alla lagar och regler som berör ett fastighetsköp. Köpet av en fastighet är för många också den största affären som görs i livet och just därför känns det extra viktigt att ha koll på hur allt går tillväga.
Ett fastighetsköp innehåller en rad olika moment, som exempelvis
byggnadstekniska fakta och besiktning av fastigheten, samt också juridiska moment så som kontraktsskrivning och klausuler. Dessa är gemene man inte insatta i och skaffar därför hjälp av en mäklare.
Att köpa bostad i utlandet försvårar det hela eftersom länderna har egna lagar och regler att ta hänsyn till som skiljer sig mot de svenska reglerna.
Vår uppsats handlar om att undersöka om en svensk som köper fastighet i utlandet har koll på vad som gäller, eller om de litar på förmedlaren helt och hållet. De länder vi har valt att undersöka och jämföra mot Sverige är Spanien, Thailand och Turkiet.
Våra frågor svarar vi på genom att intervjua köpare om hur de upplever sin köpprocess, om de stötte på några problem före, under eller efter sitt köp samt om de är nöjda med sitt köp i efterhand.
Vår undersökning visar att köpprocesserna i alla fyra länderna överlag är lika varandra. Vi kommer också fram till att en köpare av utländsk fastighet inte lägger ner mer tid på att skaffa sig information om varken köpprocessen eller de dokument som behövs vid en affär, vilket de kanske borde göra då det rör sig om en främmande marknad. De förlitar sig istället på att förmedlaren upplyser dem om det som är viktigt.
Respondenterna i vår undersökning har samtliga svarat att de haft förtroende för att förmedlaren har handlat korrekt och vet vad som är rätt. Vi har dock upptäckt att den thailändska förmedlaren har missat att informera sina köpare om hur leasingavtalen gäller. Detta kan, men behöver inte, få allvarliga
konsekvenser för en köpare i framtiden om markägaren antingen inte vill förnya nyttjanderättsperioden eller dör.
Vi kommer också fram till att en köpare inte nödvändigtvis behöver vara insatt i alla lagar och regler runt ett fastighetsköp, men detta kräver då att
förmedlaren är det. Det har dock visat sig att förmedlarna inte alltid har någon utbildning och det är således inte alls säkert att förmedlaren har denna
kunskap. Detta tror vi är en av de negativa konsekvenserna med att det inte finns ett krav i länderna på att förmedlare av fastigheter måste ha en
utbildning. Med en reglerad lagstiftning skulle köparens (och säljarens) situation i affärer göras säkrare.
Innehåll
1. Inledning... 4
1.1. Problemdiskussion... 4
1.2. Problemformulering ... 5
1.2.1. Syfte ... 5
1.2.2. Huvudproblem... 5
1.2.3. Delproblem... 5
1.2.4. Avgränsning ... 5
2. Metod ... 6
2.1. Tillvägagångssätt ... 6
2.2. Empirisk undersökning ... 8
2.3. Undersökningsprocessen ... 9
2.3.1. Fas 1: Utveckling av problemställning ... 10
2.3.2. Fas 2: Val av utformning ... 10
2.3.3. Fas 3: Val av metod ... 11
2.3.4. Fas 4: Hur samlas data in? ... 12
2.3.5. Fas 5: Hur väljs enheterna ut? ... 13
2.3.6. Fas 6: Hur analyseras kvalitativ data? ... 13
2.3.7. Fas 7: Hur korrekta är våra slutsatser? ... 14
2.3.8. Fas 8: Tolkning av resultatet ... 14
3. Teori ... 15
3.1. Konsumentens köpprocess ... 15
3.1.1. Behovsidentifikation... 16
3.1.2. Informationssökning ... 17
3.1.3. Alternativutvärdering... 18
3.1.4. Köp ... 21
3.1.5. Utvärdering efter köpet ... 23
3.2. Köpprocessen Sverige... 23
4. Empiri... 26
4.1. Förmedlare... 26
4.1.1. Spanien... 26
4.1.2. Thailand ... 27
4.1.3. Turkiet... 29
4.2. Köpare... 30
4.2.1. Inledande frågor ... 30
4
4.2.2. Behovsidentifikation... 32
4.2.3. Informationssökning ... 33
4.2.4. Alternativutvärdering... 34
4.2.5. Köpet... 35
4.2.6. Utvärdering efter köp... 37
5. Analys... 40
5.1. Inledande frågor ... 40
5.2. Behovsidentifikation ... 41
5.3. Informationssökning ... 41
5.4. Alternativutvärdering... 42
5.5. Köpet... 42
5.6. Utvärdering efter köpet... 44
5.7. Köpprocesserna – en jämförelse ... 46
5.8. Bortfallsanalys... 47
5.9. Metodkritik ... 47
6. Slutsats... 48
6.1. Förslag till framtida forskning ... 49
7. Referenser... 50
8. Bilagor ... 51
8.1. Frågor till köpare ... 51
8.2. Resultat/Komplett empiri ... 53
8.2.1. Förmedlare ... 53
Spanien ... 53
Thailand... 56
Turkiet ... 61
8.3. Köpare... 63
Inledande frågor ... 64
Behovsidentifikation ... 66
Informationssökning ... 67
Alternativutvärdering ... 69
Köpet ... 70
Utvärdering efter köp ... 73
1. Inledning
Uppsatsens inledning startar med en problemdiskussion som behandlar vårt ämne. Denna går sedan vidare till problemformuleringen och syftet med uppsatsen. Dessa skall ge svar på vilka frågor vi vill besvara.
Inledningskapitlet avslutas med en avgränsning och hur uppsatsen är upplagd, detta för att läsaren snabbt skall se vart fokus är lagd och hur dispositionen ser ut.
1.1. Problemdiskussion
Fastighetsköpet är en komplicerad process för den som inte är insatt. Det gäller att ha koll på alla lagar och regler som berör ett fastighetsköp. Köpet av en fastighet är för många också den största affären som görs i livet och just därför känns det extra viktigt att ha koll på hur allt går tillväga.
Ett fastighetsköp innehåller en rad olika moment, som exempelvis byggnadstekniska fakta och besiktning av fastigheten, samt också juridiska moment så som
kontraktsskrivning och klausuler. Dessa är gemene man inte insatta i och skaffar därför hjälp av en mäklare.
Att köpa bostad i utlandet försvårar det hela eftersom länderna har egna lagar och regler att ta hänsyn till som skiljer sig mot de svenska reglerna. I Sverige måste den som förmedlar en fastighet vara behörig, dvs. ha en licens. Detta krav existerar inte i alla länder, vilket gör att kraven på förmedlaren ser annorlunda ut. Detta tänker antagligen inte svenskar som skall köpa en utlandsfastighet på eftersom de är vana vid svensk lagstiftning och att det finns krav på kunskap och tillvägagångssätt hos förmedlaren.
I Sverige sköter mäklaren de flesta moment som uppkommer vid en
fastighetsförmedling, men i utlandet tillkommer en del aktörer, exempelvis en advokat. Vi tycker därför det är viktigt att göra en genomgång av dessa. Vad är det egentligen som skiljer sig vid ett fastighetsköp i Sverige till ett på den Spanska solkusten?
5
1.2. Problemformulering
1.2.1. Syfte
Syftet med uppsatsen är att klargöra hur ett fastighetsköp skiljer sig mellan Sverige och länderna Spanien, Thailand och Turkiet. Vi vill öka förståelsen för hur
köpprocessen går till, hur fastighetsköparen tänker kring affären och vilka bakomliggande faktorer som är avgörande för ett köp av en specifik fastighet.
1.2.2. Huvudproblem
Allt fler svenskar köper bostad utomlands, men är de upplysta i hur det fungerar att köpa en fastighet på en främmande marknad? Vi vill veta om köpprocessen i de undersökta länderna skiljer sig åt och om de stämmer överens med hur ett köp går till i Sverige.
1.2.3. Delproblem
Är det problematiskt att köpa en fastighet i utlandet?
Hur mycket och i så fall vad för information söker spekulanten själv då han/hon befinner sig i köpprocessen?
Hur upplever köparen sina beslut i efterhand?
1.2.4. Avgränsning
Eftersom vi endast har grundläggande kunskaper i svensk juridik och ingen om de övriga tre ländernas juridik har vi valt att inte gå in på juridiska detaljer vid affärerna.
Detta för att vi heller inte behärskar något av de tre språken och därmed inte kan läsa respektive lands lagbok. Vi begränsar oss till tre länder för att arbetet skulle bli oerhört stort vid en jämförelse med fler länder inblandade.
Gällande den svenska köpprocessen har vi valt att inte intervjua någon mäklare.
Detta för att det inte fanns tid till detta, då den svenska köpprocessen finns dokumenterad i böcker. Vi valde att på ett grundläggande sätt återge den svenska köpprocessen. Vi valde även att skriva om köpprocessen ur en köpares synvinkel och valde således bort säljarens och mäklarens perspektiv.
2. Metod
I metodavsnittet skall vi redogöra för vårt tillvägagångssätt för teori, empiri och analys. Metoddelen innehåller också metodteori, val av litteratur samt metodkritik.
2.1. Tillvägagångssätt
Deltagare
Vi har i undersökningen intervjuat sju personer som köpt fastighet i antingen Spanien, Thailand eller Turkiet. Av dessa var sex män och en kvinna, i åldrarna 36- 70. Något urval av respondenter användes inte. Vi kontaktade personer som någon gång köpt fastighet och alla som svarade användes i undersökningen.
Vi har även valt att intervjua förmedlare från Spanien, Thailand och Turkiet och dessa presenteras kort nedan:
The Real Estate Agency (Fastighetsbyrån Spanien)
Fastighetsförmedlaren Fastighetsbyrån finns även i Spanien. Där heter företaget the Real Estate Agency. Vi har talat med den spanska försäljningschefen Daniel Nilsson.
Mäklarringen Spanien
Mäklarringen är en svensk fastighetsförmedlare som nu även finns i Spanien. Vi har intervjuat danske Michael Irgens.
Wiphanai fastigheter
Ett thailändskt bolag med säte i Karlstad. Ej licenserade mäklare utan förmedlar moderbolaget Wiphanai Developments nyproducerade fastigheter.
Scandic Property
Är konsulter med specialitet inom upprättande av kontrakt, översättningar och regelverk. Är inte licenserade fastighetsmäklare utan hjälper kunden i köpprocessen.
Vi har intervjuat ägaren av bolaget, Anders Lundahl.
Mäklarringen Turkiet
Mäklarringen har även ett kontor i Turkiet. Intervjun gjordes med Marita Bergman, som är en svensk mäklare med licens.
Procedur
Efter att ämnet stod klart valde vi att begränsa oss till att undersöka tre länder.
Tillvägagångssättet för att välja ut de tre länderna var att se vilka som var populärast för svenskar att köpa fastighet i. Detta gjordes genom att gå in på Hemnet.se och Blocket.se för att där se antalet objekt till salu. Det var problematiskt att hitta köpare som kunde ställa upp på intervjuer. Detta på grund av att mäklare som förmedlar
7
bostäder inte lämnar ut information om sina köpare enligt personuppgiftslagen (PuL). Det finns inte heller så vitt vi vet något sätt att via en myndighet hitta svenskar som köpt bostäder i utlandet. Detta löstes dock genom att vi gick in på Blocket.se och där kontaktade vi personer som säljer sina bostäder i de länder som vi ville undersöka. Vårt resonemang var att om de ska sälja en bostad, så bör de någon gång ha köpt den också. Vi ansåg att de länder med mest bostäder till salu borde (rent statistiskt) ha störst svarspotential när vi skulle kontakta köpare. Därför föll valet på Spanien, Thailand och Turkiet, som är de tre populäraste köp- och resmålen.
Vi började i mars månad att gå på en fastighetsmässa om köp i utlandet. Mässan var en samlingsplats för potentiella köpare som mötte förmedlare från olika länder. Vår första tanke var att intervjua köpare och förmedlare på plats, men då detta var en omöjlighet slutade det hela i att vi istället samlade kontaktuppgifter, som vi senare använt för att ta kontakt med förmedlarna.
Under mässan lyssnade vi även på flertalet föreläsningar. Dessa handlade om ländernas lagar och regler samt en del om övrigt som kan vara till nytta vid flytt till utlandet, exempelvis information om pensionering utomlands och hur
beskattningen då kan förändras. Detta gjords för att skapa en stabil grund för fortsatt arbete.
När förmedlarna skulle intervjuas uppkom en del problem. Mäklare överlag är oerhört upptagna och detta verkar i synnerhet gälla de som handlar med utländska fastigheter. Det var för oss inte ett alternativ att göra telefonintervjuer med en mäklare som befann sig i exempelvis Thailand, då detta blir mycket dyrt. Det fanns således ett ekonomiskt hinder där. Detta löstes genom att vi skickade frågorna på mail istället. De mäklare som befann sig i Sverige intervjuades dock via telefon och de, såväl som intervjun på plats i Karlstad, spelades in för att lättare kunna behandla informationen i efterhand.
Mäklarnas frågeformulär utformades med tanken att mäklarna själva skulle beskriva de delar som köpprocessen består av i jämförelse med den svenska.
Variabler
Köparna som blev intervjuade fick samma frågor, med en skillnad. Den skillnaden var att vi i frågemallen ej har specificerat vilket land den tillfrågade köpt bostad i.
Detta har vi då senare anpassat inför varje intervju så frågorna passar in på rätt land.
De intervjuade fick besvara frågorna via telefon eller mail. Telefonintervjuerna spelades in för att sedan renskrivas.
Utformningen av frågeformuläret var att utgå från de steg som den allmänna köpprocessen består av för att sedan stämma av med om våra intervjuer kommit fram till samma köpprocess och dess steg. Våra frågor är således uppdelade så att de berör innehållet i den teoretiska köpprocessen.
Vi har valt att i empirin visa ett axplock på frågor som vi ställt till respondenterna, där redovisar vi också de tillfrågades svar. Övriga frågor och svar finnas att hitta i bilagor.
2.2. Empirisk undersökning
Undersökningar bygger på frågor, det vill säga oklarheter som skall redas ut. För att ett svar skall kunna ges börjar hypoteser formuleras kring antaganden om orsak och verkan. Både frågor och hypoteser hör till vårt tänkande. Att anta att något är på ett visst sätt men sedan påstå att verkligheten ser annorlunda ut. Det är nu som den empiriska undersökningen ställs i fokus, det vill säga en undersökning om hur det faktiskt förhåller sig. Alla har sina egna uppfattningar och det är ofta svårt att avgöra vilken som är bäst. Genom den empiriska undersökningen kan svaret fås på vilken uppfattning som är bättre än den andra – en tanke blir till verklighet. Att föra samman frågor och hypoteser med verkligheten är vad forskningen kallar empiri (Jacobsen 2010).
Metoden är också till för att en annan person i efterhand skall ha möjlighet att utföra samma forskning med identiska förhållanden, s.k. replikation (Backman 1998).
Det finns många olika syften med en empirisk undersökning, men det som alltid är grunden i det hela är avsikten att skaffa fram ny kunskap. Den nya kunskapen kan vara av två olika slag. Den ena handlar om helt ny kunskap, det vill säga sådant ingen vet om. Den andra grundar sig på att utveckla redan existerande kunskap. Det gäller att ha klart för sig att kunskapen inte alltid är jämnt fördelad. En öppen dörr för en person kan vara stängd för en annan. Det är också viktigt att ha i åtanke att kritiken kommer först senare, när analys, resultat och slutsats redan är fastställda (Jacobsen 2010).
9
2.3. Undersökningsprocessen
Figur 1: Undersökningsprocessen. Omgjord modell. Jacobsen, D (2010) s.60.
Fas 1 Utveckling av problemställning
Fas 2 Val av undersökningsutformning
Fas 3
Val av metod – kvalitativ eller kvantitativ
Kvantitativ Kvalitativ
Fas 4
Hur samlas data in? (Öppna intervjuer, observationer)
Fas 5
Hur väljs enheterna ut? (urval till individuella intervjuer, val av situation för
observation)
Fas 6 Hur analyseras kvalitativa data?
Fas 7 Hur korrekta är
slutsatserna?
Fas 7
Hur goda är slutsatserna?
Fas 6
Hur analyseras kvantitativ data?
(enkel statistisk analys) Fas 5
Hur väljs enheterna ut? (population och urval, bortfallsproblematik)
Fas 4
Hur samlas data in? (Frågeformulär, postenkät eller telefonintervju)
Fas 8 Tolkning av
resultatet
2.3.1. Fas 1: Utveckling av problemställning
Som tidigare nämnts börjar varje undersökning med att någon är intresserad av att få ny kunskap om ett visst ämne; Att det finns en fråga. Det är denna fråga som är grundpelaren i en empirisk undersökning och denna följs sedan upp av
spekulationer – så kallade hypoteser (Jacobsen 2010).
En problemformulering måste dock inte alltid vara i frågeform, utan kan exempelvis formuleras: ”en argumentation för…”. Är problemformuleringen ej utformad med en fråga är en bra tumregel att problemformuleringen lätt går att omformulera till en fråga (Rienecker & Stray Jørgensen 2002).
Det är viktigt att problemformuleringen är lätt att förstå eftersom en lättförståelig och precis formulering är enklare att besvara (Backman 1998).
Innan problemställningen skrivs måste undersökaren ha klart för sig vad det är som ska undersökas. När valet av problemställning är gjort görs en avgränsning och detta är nödvändigt för att undersökningen överhuvudtaget skall kunna gå att genomföra.
Avgränsningen talar direkt om vart fokus skall ligga och vad som skall väljas bort.
Denna avgränsning kan göras på två sätt, det handlar om antingen explicit eller implicit. Med explicit menas att undersökaren direkt talar om vad han fokuserar på och vad han inte vill undersöka. Vid implicit görs detta omedvetet. Gemensamt är att undersökaren ständigt väljer bort något när denne utformar sin problemställning och det bör så långt som det är möjligt göras explicit. Det är också viktigt att det nämns vilka delar som utesluts och varför detta görs (Jacobsen 2010).
Problemställningar kan vara av två typer: beskrivande eller förklarande. En beskrivande problemställning syftar till hur tillståndet är vid en viss tidpunkt. Den förklarande går istället in på varför tillståndet ser ut som det gör. Kort sagt tar den beskrivande problemställningen upp skillnader och likheter vid en angiven tidpunkt medan den förklarande säger varför dessa finns. Utvecklingen av problemställningen tar sin tid och det gäller att sätta sig in i hur det fungerar redan från start (Jacobsen 2010).
2.3.2. Fas 2: Val av utformning
När arbetet med att utforma en korrekt problemställning är klart går arbetet över till att hitta den utformning av undersökningen som är lämpligast för den specifika problemställningen. Undersökaren måste ställa sig själv frågan: är detta en bra plan för att belysa den problemställning som skall undersöka? Upplägget för
undersökningen har också betydelse när det är tal om reliabiliteten. Är
undersökningen tillförlitlig och kommer den att påverka det resultat som slutligen ges (Jacobsen 2010)?
11
För att lösa detta finns det två typer av undersökningsupplägg. I det första upplägget går undersökaren på bredden (extensiv) eller på djupet (intensiv). Vad gäller upplägg av typen intensiv så är studien beskrivande (deskriptiv) eller förklarande (kausal). Ingen av dessa kan anses vara den bättre utan de är olika bra beroende på problemställning.
Extensiv eller intensiv: Detta handlar som rubriken antyder om två förhållanden, bredd och djup. Djupet är förankrat till hur undersökaren närmar sig den variabel som han skall undersöka medan bredden säger hur många enheter som skall ingå.
Den intensiva typen av uppläggning kännetecknas av att undersökaren går på djupet med några få enheter. Ett bra exempel är undersökningar som behandlar personer som varit med om en speciell händelse. Väljs en extensiv uppläggning blir
undersökningen mer allmän, dvs. individuella skillnader försvinner nästan helt och istället läggs fokus på det som är gemensamt för många (Jacobsen 2010).
Deskriptiv eller kausal: Den beskrivande studietypen (deskriptiv) används när undersökaren vill få en bild av en situation vid en viss tidpunkt. Detta är den klart vanligaste typen av undersökning och det vanligaste skälet till detta är att kostnaden är låg. Det finns dock nackdelar med denna beskrivande utformning. Undersökaren måste förlita sig på att de som svarar minns rätt, det är många gånger svårt att komma ihåg hur någonting gick till. Det finns risk för minnesförskjutning, dvs. att människor minns det förflutna antingen som mer eller mindre positivt än vad det egentligen var. Ett annat problem är risken för efterrationalisering, dvs. att
personen vill framstå som mer förnuftig än vad han egentligen var (Jacobsen 2010).
Vidare till den förklarande (kausala) utformningen så handlar den om hur olika fenomen sammanfaller.
Det krävs tre villkor som en studie måste uppfylla enligt den förklarande
utformningen; det skall råda samvariation mellan det undersökaren antar är orsak och verkan, orsak måste komma före verkan och det sista villkoret är att kunna se skillnad på andra relevanta grupper som ej undersökts (Jacobsen 2010).
2.3.3. Fas 3: Val av metod
Kvantitativ eller kvalitativ undersökning, vilken lämpar sig bäst? När det är handlar om svar i siffror och procent brukar kvantitativt resultat vara mest lämpligt medan vid resultat som anger personers upplevelser och tolkningar används kvalitativt metod (Jacobsen 2010).
Kvalitativ metod lägger stor vikt på detaljer och unika drag hos varje tillfrågad person/individ. Istället för att fråga en individ hur något ser ut ur ett objektivt perspektiv, frågas istället hur individen själv upplever det (Backman 1998).
Öppenheten är nyckelordet och det innebär för undersökaren att han redan innan tillfrågningen vet vad han letar efter. I och med att öppenheten är grundpelaren för kvalitativ metod kan svaren komma att bli väldigt varierande, detta eftersom den tillfrågade svarar utifrån sina egna erfarenheter. Det är hans tolkningar och åsikter om ett visst fenomen som är svaret. Nackdelen med denna metod är att den är resurskrävande. Ingående intervjuer tar ofta lång tid och ofta får undersökaren nöja sig med få respondenter eftersom pengar och tid är saker inte finns i överflöd. En kvalitativ metod används när undersökaren vill skapa en större klarhet kring ett begrepp eller fenomen. En kvalitativ metod syftar till människors tolkning och förståelse kring en viss situation (Jacobsen 2010).
Kvantitativ metod har den stora fördelen att den standardiserar informationen och gör den lätt att behandla. Respondenterna svarar nu inte öppet utan har ofta
svarsalternativ att följa. Detta leder i sin tur till att allt fler personer måste tillfrågas och detta gör det går att beskriva ett givet förhållande relativt exakt (Jacobsen 2010).
2.3.4. Fas 4: Hur samlas data in?
När undersökningens grund är bestämd så skall data samlas in för att få den
information som är viktig. Den vanligaste metoden inom kvalitativt metodval är den individuella, öppna intervjun. Data samlas in i form av ord, meningar och dialoger där undersökaren hela tiden för anteckningar. Denna metod har så klart sina för- och nackdelar men det kan sägas att denna typ av metodval är som mest användbar när det finns relativt få enheter som skall undersökas. Undersökaren är alltså intresserad av vad den enskilda personen säger och tolkar ett speciellt fenomen (Jacobsen 2010).
Telefonintervjuer sparar in både tid och pengar för undersökaren. Det är en anonym typ av intervju vilket gör att det minskar intervjueffekter. Med intervjueffekt menas att den tillfrågade uppträder lite mer onormalt på grund av undersökarens fysiska närvaro. Den tillfrågade ser heller inte undersökarens ansiktsuttryck och påverkas därmed inte heller av detta. Det är viktigt att det inte finns några förbestämda svar på frågorna då det istället blir en frågeformulärsundersökning (Jacobsen 2010).
Att samtliga frågor är relaterade till varandra är väsentligt. Det gäller att den som blir intervjuad förstår vad undersökningens huvudfråga är. Om inte huvudfrågan är klar
13
och delfrågorna saknar inbördes relation till varandra är risken stor att
undersökningen blir en s.k. kunskapsreferens. Detta innebär att många delfrågor är med bara för att de har något att göra med temat, men de berör inte huvudfrågan – dvs. det som verkligen undersöks. Detta skall undvikas (Jørgensen & Rienecker 2004).
2.3.5. Fas 5: Hur väljs enheterna ut?
När ett urval görs måste undersökaren ha i åtanke att flera faktorer påverkar utfallet:
variabler, tid, personer och händelser. Variablerna väljs ut när utformningen av problemställningen sker. Undersökningen kan inte vara oändlig, dvs. den måste avslutas – och det är där tidskriteriet kommer in. När det gäller personerna i undersökningen är det viktigt att undersökaren vet vilka dessa människor är. Som redan nämnts kännetecknar en kvalitativ metod att få enheter undersöks. 20 intervjuer kan ses som ett maximum. Det säger sig självt att detta inte blir något representativt urval men det är inte heller den kvalitativa metodens syfte. Syftet är istället att hitta det unika och speciella (Jacobsen 2010).
2.3.6. Fas 6: Hur analyseras kvalitativ data?
När de öppna intervjuerna är klara kommer undersökaren ha mängder av
anteckningar och ljudinspelningar. Den viktiga frågan som undersökaren nu måste ställa sig är hur all information skall sammanställas på ett bra sätt. Undersökaren måste strukturera och förenkla för att få ut det viktiga. Hur undersökaren än gör kommer han aldrig få med alla detaljer, det är en omöjlig uppgift och det finns inte tid (Jacobsen 2010).
Att analysera kvalitativ data består av tre grundstommar:
Beskrivning: Intervjuer och samtal skall beskrivas så ingående som det är möjligt.
Nyckelord är i detta sammanhang variation, detaljrikedom och analys.
Kategorisering: En viktig del i analysprocessen är att sålla bort all onödig
information och ta med det väsentliga. Det får inte bli för omfattande eftersom det då blir för svårt att läsa igenom för utomstående.
Kombination: Det är först nu som undersökaren försöker se vad som blivit sagt och gjort. Det är lätt att planera, utföra och analysera för att sedan återgå till planeringen, ändra om i upplägget och genomföra nya intervjuer. Det kan sägas att metoden hela tiden anpassas till den nya kunskap som ges (Jacobsen 2010).
2.3.7. Fas 7: Hur korrekta är våra slutsatser?
Svaren som undersökaren får av sin undersökning måste granskas kritiskt. Hur skall då resultatens giltighet granskas? Det är framförallt två viktiga åtgärder som måste göras. Ställa undersökningen och slutsatserna mot varandra är det första som bör göras och det andra är att kritiskt granska de resultat som uppkommit. En annan viktig fråga undersökaren måste ställa sig är om han funnit de rätta källorna som ger den korrekta informationen. En kritisk genomgång bör göras och detta skall göras explicit och nämna de källor som inte kunnat nås och förklara varför (Jacobsen 2010).
2.3.8. Fas 8: Tolkning av resultatet
Den avslutade fasen är att tolka de resultat som undersökaren kommit fram till.
Detta kan göras implicit eller explicit. Implicit teori innebär att uppfattningen om ett fenomen inte gjorts känd, vare sig för undersökaren eller för någon annan. Explicit å andra sidan handlar om att de antaganden som gjorts är öppna för både dem som står bakom teorierna och för utomstående. Att få se resultatet i ett större perspektiv hjälper teorin till med och det är därför viktigt att kombinera flera teorier med varandra. Ofta görs en slutsats som undersökaren inte har underlag för, ett så kallat felslut. Med felslut menas att en slutsats grundats på data som inte finns (Jacobsen 2010).
3. Teori
Vi kommer i teorin redogöra för köpprocessen allmänt. Vad de olika förmedlarna säger om lag och köpprocess i de undersökta länderna går att läsa i empirin.
3.1. Konsumentens köpprocess
En konsument fattar beslut om köp och/eller konsumtion varje dag, exempelvis genom att välja vilka kläder som skall användas, vilken mat som skall ätas och vilket transportmedel som skall brukas. Besluten sker i form av överväganden om när varan skall inhandlas, var detta skall ske, inom vilken produktkategori varan befinner sig och hur finansiering och betalning av varan skall genomföras. Inköpen kan variera i form av tiden mellan inköp och konsumtion; ibland konsumeras varan direkt efter inköp, exempelvis bio- eller restaurangbesök och i en del fall först långt efter inköp, som investering i en pensionsförsäkring. Det kan också vara så att varan konsumeras under en längre tid som ett bil- eller husköp (Dahlén & Lange 2003).
Figur 2. Konsumentens köpprocess. Omgjord modell. Kotler et al. (2008) s.265
Köpprocessen består av fem steg: Behovsidentifikation, informationssökning, alternativutvärdering, köp och utvärdering efter köpet. Vid varje köp går
konsumenten igenom dessa fem steg, som startar med att konsumenten upplever ett behov och slutar med att konsumenten inhandlat varan och konsumerar den för att sedan utvärdera om köpet uppfyllde behovet. Ibland ter det sig dock, framförallt vid köp som sker på rutinbas, att vissa steg hoppas över och börjar vid
behovsidentifikationen och sedan direkt går över till köpet (Kotler et al. 2008).
3.1.1. Behovsidentifikation
Första steget i köpprocessen är behovsidentifikation. Behovet uppkommer när skillnaden mellan det nuvarande och det önskade tillståndet är för stort. Denna aktivering av ett nytt behov kallas inom marknadsföring för en ”tröskel”. Behovets art kan vara olika; vissa är fysiologiska, som hunger, medan andra kan vara
psykologiska, som nöjen. Det innebär alltså att det nya behovet inte upplevs så länge som skillnaden mellan det befintliga och önskade tillståndet är lägre än tröskelnivån, men så fort skillnaden överstiger gränsen känner konsumenten ett nytt behov.
Tröskelns storlek och när den överstigs är olika för varje individ samt varierar mellan de olika varornas typ (Engel et al. 1995).
Konsumenternas typ av behovsidentifiering kan också skilja sig åt från person till person. En del vill komma bort från det nuvarande tillståndet och andra vill förändra sin tillvaro i riktning mot det önskade tillståndet (Engel et al. 1995).
Påverkande faktorer för hur ett behov urskiljs kan vara många, men den mest uppenbara är tiden. På kort sikt spelar tiden roll på våra vardagliga behov,
exempelvis uppkommer en rökares behov av en cigarett ju längre tid det går sedan den senaste cigaretten röktes. Andra faktorer kan påverka behovet över en längre period, exempelvis en löneförhöjning. (Engel et al. 1995).
Det finns många olika köpmotiv och dessa kan delas in i två stora grupper med ett antal köpmotiv i varje; Informativa och transformativa köpmotiv. (Dahlén & Lange 2003).
Informativa köpmotiv
Detta köpmotiv uppmärksammas i form av att konsumenten upplever den nuvarande situationen som ett problem och då uppstår ett behov om att vilja komma bort från detta.
Informativa köpmotiv indelas i fem delar:
Problemundanröjande: Detta köpmotiv infinner sig hos en konsument när ett problem uppenbarar sig. Problemets storlek är oftast litet, exempelvis godissug eller hunger som då löses genom köp och/eller konsumtion av godis eller mat.
17
Problemundvikande: Handlar om att konsumenten upplever att framtiden någon gång blir besvärlig eller problematisk och vill därför förhindra detta.
Exempel på förebyggande åtgärder kan vara en pensionsförsäkring eller enklare produkter som tandkräm.
Blandade känslor: Konsumenten upplever olika känslor av samma produkt som kan vara både positiva och negativa. Exempel på ett köp som ofta leder till blandade känslor är chips, som för stunden kan vara gott men som i längden är de onyttiga och gör konsumenten fet.
Ofullständig nöjdhet: Konsumenten inte är helt nöjd med utbudet som marknaden erbjuder. Eftersom konsumenten inte funnit den perfekta
lösningen än finns här utrymme för innovation för marknadsförare. Exempel på detta är innovationsrika branscher såsom mobiltelefoni och
datorkomponenter.
Normal förbrukning: I takt med att varan konsumeras och därmed tar slut eller slits ut uppstår köpmotivet efter en ny vara, exempelvis vanliga
förbrukningsvaror, såsom mjölk (Dahlén & Lange 2003).
Transformativa köpmotiv
Kännetecknas av att konsumentens önskade tillstånd förflyttats uppåt och då vill konsumenten förflytta sig själv upp till samma nivå som behovet.
Sensorisk tillfredsställelse: Konsumenten i denna kategori köper varan för att uppleva en speciell känsla. Ett restaurangbesök där det äts god mat kan vara ett exempel, eller en mäklare som klär sig i kostym för att se professionell ut.
Social acceptans: Människan strävar omedvetet efter att passa in i olika sammanhang. Detta köpmotiv handlar om att människan köper vissa varor som i nuläget är ”rätt” vara och passar sig för att köpa ”fel” vara. Exempel på en vara som i dagens läge är ”rätt” att köpa är en Iphone.
Intellektuell stimulans eller skicklighet: Riktar sig mot konsumenter som har behovet att utmana sig själva och förbättra sina kunskaper. Vanligt i denna kategori är komplexa och avancerade tekniska produkter, exempelvis en stereoanläggning eller en dator (Dahlén & Lange 2003).
3.1.2. Informationssökning
Informationssökning görs för att leta upp och sortera ut de olika varor som kan vara tänkbara ”behovsuppfyllare”. Denna informationssökning delas upp i två kategorier;
minnesbaserad (intern) och handlingsbaserad (extern) sökning (Dahlén & Lange 2003).
Minnesbaserad sökning: Detta steg genomförs av konsumenten vid så gott som alla informationssökningar. Den kan ibland dock vara ett kort konstaterande om att konsumenten saknar tillräcklig kunskap. Sökningen görs genom att konsumenten letar i sitt minne efter tidigare erfarenhet om produkter som kan tänkas fylla behovet. Denna minnesfunktion beskrivs av Dahlén & Lange (2003) som ett
”nätverk av associationer där objektiv kunskap om produktegenskaper, lämpliga
användningstillfällen, prisnivåer, inköpsställen och även subjektiv kunskap om åsikter och attityder finns”. Om minnet bidrar med tillräcklig information görs ingen extern sökning. Minnesbaserad sökning är vanligast vid oviktiga köp och köp som kräver lågt engagemang (Dahlén & Lange, 2003).
Handlingsbaserad sökning: Om konsumenten inte tycker sig ha tillräcklig kunskap efter den interna, minnesbaserade sökningen måste denne göra en extern
informationssökning. Målet med att göra denna sökning är att skaffa sig kunskap samt att reducera eventuell osäkerhet inför ett köpbeslut. Osäkerheten reduceras genom att konsumenten kan göra ett välavvägt produktval. Vanligtvis sker informationssökningen vid ett faktiskt köp, men en konsument kan också söka information om produkter inför framtida affärer. Sådan informationssökning inför framtiden sker oftast för att konsumenten har ett intresse och tycker det är roligt.
Exempel på produkttyper som konsumenter vanligtvis har intresse för men kanske inte skall köpa i nuläget är bilar, bostäder, viner mm. Handlingsbaserad sökning sker vid viktiga och högt engagerande köp samt när konsumenten har ett intresse eller då social acceptans föreligger som orsak för köpet (Engel et al. 1995).
3.1.3. Alternativutvärdering
Steget efter informationssökningen är bearbetning och utvärdering av de alternativ som uppkommit. Konsumenten väger de olika alternativ som uppkom vid
informationssökningen mot varandra för att hitta den produkt som uppfyller konsumentens behov bäst (Dahlén & Lange 2003).
Generella kriterier
Konsumenten värderar och betygsätter produkter efter vissa kriterier. Dessa kriterier skiljer sig på det individuella planet och går inte alltid att använda i olika sammanhang. Ett exempel på ett sådant kriterium kan vara begreppet ”surt”. Vid ett tillfälle vill en konsument ha surt godis, men vid ett annat tillfälle vill samma
konsument troligen inte ha sur mjölk. Det finns dock några generella kriterier inom alternativutvärderingen (Dahlén & Lange 2003).
19
Det första generella kriteriet är pris, som i princip alltid är en faktor som
konsumenter tar hänsyn till. I många fall är det lägsta priset det bästa, men det är inte alls ovanligt att ett högre pris gör en vara mer intressant. Ett högre pris kan exempelvis symbolisera bättre kvalitet eller vara en statussymbol (Dahlén & Lange 2003). Konsumenter som väljer vara efter vilken som är billigast är i större grad kapabel att byta mellan olika märken, dvs. är inte ”märkes-lojal”. Dessa
konsumenter lägger också vanligtvis ner mer tid på att söka information om varan, för att hitta den bästa varan i kombination med ett billigt pris (Hoyer, W. 1984).
Det andra kriteriet är varumärket, som används som en kvalitetssymbol vid ett köp.
Det kan för många konsumenter vara svårt att uppskatta en produkts egenskaper i detalj och därför används istället varumärket som en kvalitetsmätare. Varumärken används när en konsument utvärderar både informativa och transformativa köp.
Om en konsument har två eller flera varumärken med små skillnader i kvalitet blir priset den avgörande faktorn. Samma sak vid en omvänd situation; liten prisskillnad kan innebära att varumärket avgör konsumentens beslut (Engel et al. 1995).
Konsumenten påverkas i stor grad av hur varumärken marknadsförs.
Marknadsföring och differentiering från konkurrenter är viktigt för producenter.
Marknadsföring av basvaror kan delas upp i två kategorier: verkliga och psykologiska.
Verklig skillnad kan till exempel vara en viss sorts kycklingfilé som är mörare än en annan. Psykologisk skillnad är när konsumenten upplever en skillnad som denne inte skulle märka i ett blindtest, exempelvis att känna skillnaden mellan colombianska kaffebönor, som anses som världens kanske godaste, och brasilianska kaffebönor (Kotler 1999).
I andra änden av kategorin ”varor” finns de som är uppenbart differentierbara som exempelvis fordon eller byggnader. Här används till exempel varans storlek,
motorstyrka, inredningsmaterial mm för att skilja sin vara från andra. Utöver dessa uppenbara skillnader finns också differentiering som bygger på psykologiska grunder. Inom fordonsindustrin finns exempelvis bilmärken med prestige (Mercedes), sportig körning (Ferrari) och säkerhet (Volvo) (Kotler 1999).
Måluppfyllelse
Precis som pris och varumärke är viktiga aspekter i konsumentens val av produkt är också ett tredje kriterium viktigt; hur väl produkten uppfyller de mål som konsumenten har. Konsumenten utvärderar de produkter som kan uppfylla de mål som är
grunden för det nuvarande köpmotivet. Är konsumenten törstig utvärderas således endast de produkter som kan släcka törsten (Dahlén och Lange 2003).
Dessa konsumentvalskriterier gäller dock inte om varorna som jämförs ej är jämförbara. Ojämförbara varor kan till exempel vara om antingen en semesterresa eller ett kylskåp ska köpas. Dessa går inte att jämföra på samma villkor som
exempelvis två varumärken som båda säljer samma vara. För att jämföra produkter
av denna ojämförbara karaktär används abstrakta värderingsmetoder såsom nytta eller status. Ett exempel på nytta kan vara: ”har jag mest nytta av en ny frys eller en ny tv?” Om personen i exemplet har en frys som läcker bör denne nog köpa en frys, men om tv:n börjar krångla och ryka, bör en ny tv vara av mest nytta. Status är mer utav en social typ; ”vad imponerar mest på vännerna, en ny 60-tums tv, eller en stor stereo?” (Johnson 1984).
Hur fattar konsumenter köpbeslut?
En konsument är ofta ej kapabel att fatta det mest föredelaktiga och ekonomiskt mest hållbara köpbeslutet. Detta eftersom det är svårt för en konsument att få en heltäckande och korrekt bild av kvalitén på olika produktalternativ. Detta gör att konsumenten använder sig av tumregler i form av exempelvis brytpunkter eller marknadsföringssignaler (Dahlén & Lange, 2003).
Brytpunkter används när en konsument vill granska hur bra en viss produkt är.
Konsumenten har troligtvis ett intervall som produkten kan variera mellan och de produkter som är utanför detta intervall faller bort. Ett exempel på ett sådant intervall är pris och inom fastighetsbranschen kan ett intervall vara storlek (kvm) (Dahlén & Lange 2003).
En marknadsföringssignal är exempelvis varumärket, men också garantier och försäkringar. En marknadsföringssignal kännetecknas av att det ger ett
kvalitetsintryck på konsumenten. En annan marknadsföringssignal är priset, som då alltså kännetecknar de två tumreglerna som påverkar en konsuments köp (Dahlén &
Lange 2003).
Beslutsregler
När konsumenten väl valt ut de produkter som blivit godkända vid granskningen finns det ytterligare en del beslutsregler som konsumenten följer. De delas in i olika grupper beroende på när konsumenten använder sig av respektive beslutsregel.
Figur 3. Hur konsumenter fattar köpbeslut. Dahlén, F & Lange, M. (2003) s. 47
Dessa beslutsregler används vid olika tillfällen, beroende på hur konsumenten upplever situationen. De simplistiska och den enkla kompensatoriska beslutsregeln är vanligt förekommande vid upprepade köp som konsumenten upplever har låg risk. I de fallen då konsumenten gör en alternativutvärdering från olika produktkategorier är de sekventiella beslutsreglerna vanliga. Icke-kompenserande och viktat kompenserande används vid högt engagemang och är vanligt vid köp som är komplicerade, exempelvis köp av en bostad (Dahlén & Lange 2003).
3.1.4. Köp
I proportion till alla de delar som köpprocessen består av är köpet, paradoxalt, den enklaste delen. Själva köpet är ett uttryck för den informationssökning och
alternativutvärdering som konsumenten gjort och utbytet av en vara mot pengar är för det mesta genomförd på ett opersonligt sätt (Dahlén & Lange 2003).
Impulsköp
Ibland köper konsumenten en vara som det från början inte var tänkt att denne
skulle köpa; ett impulsköp. En definition av impulsköp är att en konsument känner ett plötsligt, ofta starkt och ihärdigt, behov av att köpa en vara omedelbart.
Impulsköp brukar också kännetecknas av att konsumentens konsekvenstänk är under normal nivå (Rook 1987).
Impulsköp och kan delas in i två kategorier; oförklarligt köp och förklarigt köp (McAlister & Pessemier 1982).
Ett oförklarligt köp där konsumenten bryter sin gamla vana att köpa en viss vara och istället tar en annan produkt är näst intill omöjligt att förutse (McAlister &
Pessemier 1982).
Ett förklarligt köps orsaker är desto mer invecklat och kan bero av en mängd saker.
Det delas in i två huvudkategorier; härlett beteende och direkt beteende. Dessa består sedan av en mängd underkategorier. Det härledda beteendet kan vara till exempel att konsumenten byter vara för att någon annan i hushållet föredrar en annan vara eller att en vara köps för att bli en del av en annan varas användande, exempelvis peppar som ingrediens i en soppa. Ett direkt beteende kan vara att en viss vara köps för att konsumenten vill prova något nytt eller för att i ett socialt sammanhang passa in i en grupp (McAlister & Pessemier 1982).
Komplexa köp
Ett komplext köp är oftast en vara som köps sällan, som håller en längre tid och är oftast också en dyr investering. Ett exempel på ett komplext köp kan vara en bil eller en fastighet. Något som kännetecknar ett komplext köp är att konsumenten vill ha mycket information om varan och köpet i stort för att vet om konsumenten gör rätt val (Peter & Olson 2005).
När det gäller köp av en fastighet har den generelle köparen otillräckligt med intern information för att basera ett köpbeslut på. Det betyder att konsumenterna behöver samla in sin information externt och i omgångar. Köparen brukar alltså inte känna till alla alternativ samtidigt, snarare tillkommer nya alternativ successivt (Kos Kolic
& Vida 2006).
Avbrutet köp
Processen kan dock avbrytas av konsumenten innan någon vara köpts. Det finns flera anledningar till varför konsumenten förändrar sina intentioner att köpa varan:
Ändrad motivation: Köparens behov av varan har förändrats, exempelvis genom att behovet uppfyllts av någon annan produkt, eller att ett annat behov blivit viktigare och går före i ”kön”.
Ändrade förutsättningar: Ekonomin eller någon annan faktor gör att ett köp i konsumentens nuvarande situation blir oklokt.
Ny information: Andra alternativ har visat sig vara bättre.
23
Önskad vara är ej längre ett alternativ: Varan har visat sig ha någon oönskad egenskap (Engel et al. 1995).
3.1.5. Utvärdering efter köpet
Konsumenten har nu köpt sin vara och då inleds det sista steget i köpprocessen;
utvärderingen av varan. Nu granskas den köpta varan för att ta reda på om konsumenten är nöjd eller inte nöjd med köpet. Om varan uppfyller de krav och fyller de behov som konsumenten satt upp är sannolikheten stor att konsumenten anser att varumärket kan inhandlas på nytt vid ett annat tillfälle (Engel et al. 1995).
Utvärderingen
Konsumentens konsumtion av den köpta varan kan delas in i några olika kategorier;
sakral, profan och synlig konsumtion.
Sakral konsumtion är när konsumenten känner högt engagemang där konsumtionen är mycket väsentlig, speciell och har planerats noggrant, exempelvis en semesterresa eller ett bostadsköp.
Profan konsumtion är den mer vardagliga formen av konsumtion. Här är konsumenten mer prismedveten än vid sakral konsumtion, mindre villig att göra impulsköp och mer lättpåverkad av marknadsföringsbudskap,
exempelvis köp av bensin till bilen.
Synlig konsumtion är den tredje och sista kategorin. Drivkraften är att visa upp sig för andra och genom att konsumera sin vara signalera ut sin livsstil till andra konsumenter, exempelvis bil, bostadsområde mm. (Dahlén &
Lange 2003).
Nöjdhet och återköp
Konsumentens utvärdering av köpet styrs av referensramar som utgår från vad konsumenten tror sig få ut av köpet. Den vanligaste måttstocken för om konsumenten är nöjd med sitt köp är om köpet överträffade konsumentens förväntningar och/eller tillgodosåg behovet. Om varan inte uppfyllt de krav och förväntningar som konsumenten hade på förhand blir denne missnöjd och detta leder med stor sannolikhet inte till ett återköp (Dahlén & Lange 2003).
3.2. Köpprocessen Sverige
Steg 1 – Finna objekt
Köparen kontaktar mäklaren när denne hittat ett objekt som verkar intressant. En
köpare på den svenska marknaden har med största sannolikhet varit inne på Hemnet och där hittat den bostad som fallit köparen i smaken (Mäklarsamfundet Utbildning 2008).
Steg 2 - Visning
Mäklaren ordnar fram en objektsbeskrivning åt den potentielle köparen, antingen som ett informationsblad för att köparen skall kunna bestämma sig om det är aktuellt med en visning, eller så sker detta i samband med en visning av fastigheten (Lundström 2008). Köparen bör vara uppmärksam under visningen och kontrollera fastigheten efter fel för att senare undvika problem med vem som blir
betalningsskyldig om något fel upptäcks. Om köparen under eller efter visningen fattar tycke för bostaden och vill gå vidare till nästa steg (budgivning), bör köparen se över sin ekonomi för att se om bostaden är i rätt prisklass och om köparen har råd att köpa bostaden (Mäklarsamfundet Utbildning 2008).
Steg 3 - Budgivning
Om köparen efter visningen är intresserad av att köpa fastigheten lägger denne ett bud. I Sverige går köpprocessen igenom en budgivning där alla som vill lägga ett bud får göra det; en slags auktion. Det finns dock skillnader mellan en budgivning och en vanlig auktion. Säljaren kan välja att inte sälja till den spekulant som kom med det högsta erbjudandet om detta bud är för lågt eller om säljaren kommer bättre överens med någon av de andra budgivarna. Säljaren kan också ångra sig och inte sälja fastigheten alls (Mäklarsamfundet Utbildning 2008).
Steg 4 - Köpekontrakt
Köparen har nu vunnit budgivningen, antingen genom att ha lagt det högsta budet eller att säljaren valt denne spekulant av någon anledning. Nu skall köparen och säljaren träffas för att skriva ett köpekontrakt, vilket görs i samband med att handpenningen, som oftast är 10 % av köpeskillingen betalas. Vid detta tillfälle kommer parterna överens om ett slutdatum, då fastighetens resterande köpeskilling skall betalas och då köparen får tillgång till fastigheten. Köparen ska nu också söka lagfart för den nya fastigheten inom 3 månader (Mäklarsamfundet Utbildning 2008).
Steg 5 - Tillträde
På tillträdesdagen träffas parterna återigen för att skriva på köpekontraktet. Nu sker också betalningen av resten av köpeskillingen och köpet är definitivt (Lundström 2008).
Steg 6 - Avslut
Köparen är nu ägare och har nu tillgång till fastigheten. Om denne också fått
25
lagfarten kan köparen teckna nya lån i bostaden, annars måste köparen vänta tills lagfarten beviljats. Köpet är nu fullbordat (Mäklarsamfundet Utbildning 2008).
4. Empiri
Empirin bygger på de intervjuer som gjorts. Först kommer en redogörelse om förmedlarnas svar angående information om länderna och hur köpprocessen går till. Kapitlet avslutas med att visa vad köparna svarat. Vi har i empiriavsnittet valt att redovisa ett urval av våra frågor och svar. Frågor och svar i dess helhet återfinns i den fullständiga empirin i bilagorna. I bilagorna finns även förklaringar på begrepp som använts.
4.1. Förmedlare
4.1.1. Spanien
Vad säger spansk lag om fastighetsköp gällande utlänningar (och vad måste en köpare veta)?
Ansökan om NIE-nummer skall göras hos polisen. Detta görs egenhändigt av kunden själv eller via en fullmakt.
Om kunden inte har tänkt bo i Spanien permanent måste han enligt spansk lag anlita en skatterepresentant som sköter obligatoriska göromål (The Real Estate Agency).
Ansökan om NIE-nummer och residenta skall göras tillsammans med registrering i den nya kommunen, ordnande av spanskt bankonto och upprättande av ett spanskt testamente. Gällande ombyggnation av fastigheten finns precis som i Sverige regler om bygglov (Mäklarringen Spanien).
Hur ser köpprocessen ut för en kund hos er?
The Real Estate Agency: Mäklarringen Spanien
Steg 1 – Hitta ett objekt Steg 1 – NIE-nummer & bankkonto Steg 2 – Visningsresa Steg 2 – Hitta objekt
Steg 3 – Finansiering Steg 3 – Reservera fastigheten Steg 4 – Köp Steg 4 - Advokat Steg 5 – Undersökning av fastigheten Steg 5 - Köpekontrakt Steg 6 – Köpekontraktet Steg 6 - Tillträde
Steg 7 – NIE-nummer Steg 7 - Registrering Steg 8 – Tillträde Steg 8 – Efter köpet Steg 9 – Efter köpet
27
Är köpekontraktet utformat på samma sätt som i Sverige (Om ja:
vad utmärker en liknelse, om nej: vad finns det för skillnader?)
Denna fråga kunde ingen av respondenterna svara på eftersom de inte arbetat med förmedling av fastigheter i Sverige (Mäklarringen Spanien & The Real Estate Agency)4.1.2. Thailand
Vad säger thailändsk lag om fastighetsköp gällande utlänningar (och vad måste en köpare veta)?
Det är problemet med marken som är den stora skillnaden. En utlänning får inte äga mark i Thailand. Det finns emellertid fyra sätt att komma runt denna regel:
Leasing av marken - Den vanligaste typen när en utlänning skall förfoga över mark.
Leasingen varar i 30 år och kan genom omregistrering förlängas i 30 + 30 år.
Omregistreringen görs hos Land Office. Om den som leasar marken dör, kan närstående ärva leasingen.
Investering, BOI - Betyder att en utlänning måste investera mycket pengar under ett par år. Fördelen är att utlänningen äger marken.
Bilda företag - Betyder att företaget förvärvar marken. En utlänning kan dock inte äga mer än 49% av bolaget, utan minst sju thailändare måste äga minst 51%.
Utlänningen har ingen majoritet eller bestämmanderätt.
Gifta sig – Det går även att gifta sig med en thailändare. Denne får stå som ägare och måste även bevisa att det är han/hon som stått för finansieringen av köpet (Wiphanai Fastigheter).
En köpare måste tänka på vad lagen säger om ägandet av mark. Detta kan ibland vara komplicerat.
Leasing av marken – En utlänning kan hyra en tomt i max 30 år. En del påstår att detta kan förlängas men det är felaktigt. Det händer att förmedlare skriver in en klausul i kontraktet med en förlängning på 30 + 30 år, men detta är inte värt någonting om ärendet skulle hamna i domstol. Leasingen är inte heller
arvsberättigad, vilket innebär att om den som leasar dör förfaller leasingen, detta gäller även om den som ger ut leasingen avlider. En person som leasar mark i Thailand måste betala fastighetsskatt i Thailand, enligt lagen om fritidshus i utlandet.
Company Limited – Det går som utlänning även att äga mark genom thailändskt aktiebolag. En utlänning får äga max 49% och resterande skall vara thailändskt ägda.
Är den en utlänning i företaget måste det finnas minst två thailändare, det måste därmed alltid finnas en thailändare mer än antalet utlänningar i företaget.
Gifta sig och ägande via bolag – Om en utlänning gifter sig kan den thailändske frun få stå som ägare på 50,9% och en släkting till henne som ägare av 0,1% medan utlänningen själv äger 49%. Det innebär att utlänningen kommer få
bestämmanderätten över bolaget. Ägande via bolag, oavsett form, är ägandeberättigad. Det finns heller ingen tidsgräns som vid leasing (Scandic Property).
Hur ser köpprocessen ut för en kund hos er?
Wiphanai Fastigheter Scandic Property Steg 1 – Hitta objekt Steg 1 - Handpenning Steg 2 – Visningsresa Steg 2 - Registrering
Steg 3 – Bokning Steg 3 – Chanott/Lagfart
Steg 4 – Köpekontrakt Steg 5 – Betalning
Steg 6 – Byggnation & Påverka inredning Steg 7 - ”Move-In-Trip
Steg 8 – Registrera ägarskap & tillträde Steg 9 – Efter köpet
(Scandic Property förutsätter att när en kund kommer till dem, har de redan funnit och anlitat byggfirma och bestämt objekt.)
Är köpekontraktet utformat på samma sätt som i Sverige (Om ja:
vad utmärker en liknelse, om nej: vad finns det för skillnader?)
Kontrakten är olika utformade beroende på om det är tal om hus eller lägenhet.När det gäller hus består kontraktet av en bokningsdel (Booking agreement) som behandlar det tidiga stadiet i processen, dvs. bokningen av objektet och den tillhörande betalningen. Del två behandlar leasingen av marken (Leasing agreement).
Del tre heter Service agreement och den betalas månadsvis. I denna del av kontraktet återfinns kostnader för underhåll av tomt, pool, hus, säkerhet och reception etc.
Storleken på denna summa brukar grundas på tomtens storlek och i vilken typ av område fastigheten är belägen.
Den sista delen av kontraktet tar upp själva byggprocessen (Construction Agreement) och hur betalning skall ske, mer om detta i steg fem. Skillnaden vid köp av en
29
lägenhet är att Construction agreement är borttagen och ersatt med Special Reciprocal Agreement och är ett avtal för samfällighetsföreningen.
Alla kontrakten är på engelska och det är dessa som gäller, finns det översättningar på svenska så gäller dem inte vid juridiska problem (Wiphanai Fastigheter).
Denna fråga kan ej besvaras eftersom Anders aldrig arbetat med förmedling av fastigheter i Sverige. Han är utbildad i Thailand och väl påläst med thailändska lagar och regler och hur kontrakten ser ut där. En gissning är dock att kontrakten är någorlunda likartade. I Thailand måste en köpare ha extra koll på kontrakt angående mark och nybyggnation, då dessa brukar vara lite mer komplicerade. En köpare bör också ha hjälp av någon som är bekant med alla lagar och regler som finns i
Thailand och som berör fastighetsköpet (Scandic Property).
4.1.3. Turkiet
Vad säger turkisk lag om fastighetsköp gällande utlänningar (och vad måste en köpare veta)?
En svensk i Turkiet skall vara uppmärksam på flera punkter. Han måste vara observant på vem som innehar lagfart och vem det är som säljer fastigheten.
Det händer att en fastighet förmedlas av flera mäklare samtidigt. Detta kan leda till att fastigheten säljs till person A samtidigt som den också säljs till person B. Då har exempelvis person A lagfart vilket innebär att denne har ägarbeviset och person B får oftast mycket svårt att få tillbaka sina pengar.
Ansökan till turkisk militär måste göras, detta för att se så marken inte ligger i fel område. En person som inte talar turkiska måste anlita en certifierad tolk för hjälp med översättningar (Mäklarringen Turkiet).
Hur ser köpprocessen ut för en kund hos er?
Steg 1 – Söka efter objekt Steg 2 – Dialog med mäklare Steg 3 – Reservera fastigheten Steg 4 - Finansiering
Steg 5 - Visningsresa Steg 6 - Köpekontrakt Steg 7 - Betalning Steg 8 - Lagfart Steg 9 – Besiktning Steg 10 - Inflyttning
Är köpekontraktet utformat på samma sätt som i Sverige (Om ja:
vad utmärker en liknelse, om nej: vad finns det för skillnader?)
Mäklarringen upprättar köpekontrakten som i Sverige. Det är mäklarna själva som skriver kontrakten och de följer det svensk lag säger och detta har aldrig inneburit några problem. Gäller för såväl nybyggd som begagnad fastighet.4.2. Köpare
Här nedan skall de tillfrågade köparnas svar redovisas. Vi har valt att göra köparna anonyma och istället gett dem ett ID. Bokstaven A står för köpare i Spanien, B för köpare i Thailand och C för köpare i Turkiet. Vi har valt att lyfta fram ett fåtal frågor och redovisa respondenternas svar på dessa. Resterande del av frågorna och respondenternas svar går att finna i bilagorna.
4.2.1. Inledande frågor
De inledande frågorna ligger utanför köpprocessens fem steg och är istället till för att introducera köparna med en kort beskrivning.
3. Är du bekant med de lagar och regler som skiljer sig från Sverige?
a. Om ja, hur fick du denna info?
6. Har du köpt hus i Sverige tidigare?
a. Om ja, vad var i så fall mest olikt Sverige och vad var mest likt? (En beskrivning av alla viktiga skillnader vore bra om du kunde beskriva).
A1
A1 är dåligt insatt när det kommer till lagar och regler i Spanien. Han litade istället fullt ut på vad förmedlaren hade att säga. Han berättar också att han köpt fastighet i Sverige tidigare men inte kan nämna några skillnader jämförelsevis med köpet i Spanien.
A2
A2 är bekant med en del av de lagar och regler som skiljer sig mellan Spanien och Sverige men kunde inte sätta fingret på vad. Information om reglerverk har hon fått från både advokat och en svensk förening i Spanien. A2 har köpt fastighet i Sverige tidigare och hon upplever att det finns skillnader. I Spanien är det mycket mer komplicerat att köpa hus, speciellt om köparen saknar spanska kontakter och inte
31
anlitat en mäklare. A2 berättar vidare att det är viktigt att inte bara skaffa ett spanskt bankkonto utan att också göra detta på en välmående bank. Påskrivning av
köpebrev sker på notariatet och för att skriva på detta måste köparen redan ha fått ett NIE-nummer.
A3Person A3 bor och arbetar i Spanien. Han har köpt flera hus i Spanien och även hjälpt svenskar som haft problem med sina husköp. Han är därför mycket kunnig inom regelverket i Spanien.
Han berättar att köpprocessen ser annorlunda ut i Spanien jämfört med Sverige.
Byråkratin är annorlunda och det är mycket mer pappersarbete kring affären. Det är också många olika skatter som skall betalas i Spanien tillsammans med köpet.
B1
B1 anser sig välinformerad inom regelsystemet i Thailand. Detta eftersom han hade en väldigt bra dialog med sin förmedlare som kunde mycket om thailändsk lag. Han har aldrig haft några bekymmer gällande lagar och regler.
Eftersom det är väldigt länge sedan som B1 köpte hus i Sverige kunde han inte nämna några likheter eller skillnader gällande köpet.
B2
Lagen ändras oftare än normalt i Thailand, detta har gjort att B2 känner att han inte har lika bra koll på alla regler som finns. Han menar dock att han har så pass bra koll att inga problem uppstår.
Han upplever det krångligare att köpa fastighet i Thailand, detta eftersom det finns mycket mer regler att hålla reda på jämförelsevis med Sverige. Ägandeformerna vid mark anser han också som krångliga. Avslutningsvis tycker han att det händer mycket i allmänhet i Thailand som gör köpet och ägandet mer krångligt i Thailand.
B3
B3 finner regelverket som komplicerat i Thailand och känner att han kan långt ifrån alla lagar och regler som finns. Han berättar vidare att han är dålig även på de svenska reglerna och att det är minst lika svårt i Thailand. Han säger dock att han känner till de mest grundläggande reglerna som har med ägandet att göra. Denna information har han fått dels från förmedlaren och dels från internet.
I övrigt känner han inte till någon skillnad i köpet jämfört med Sverige.
C1
Respondent C1 fick mycket hjälp av förmedlaren vid sin bostadsaffär. Han känner därför att han inte är bekant med de lagar och regler som kan skilja sig mellan Turkiet och Sverige. Han säger också att det var många år sedan han köpte hus i Sverige och därför inte kan berätta några skillnader eller liknelser.
