Utförda intervjuer med fastighetsutvecklare har sammanfattats i tabell 2. Detta i syfte att ge en övergripande inblick för resultatet av ställda intervjufrågor.
Tabell 2: Sammanfattning av intervjuerna med fastighetsutvecklare
Fastighetsutvecklarens affärsvärde och hur realiseringen av en mobilitetshubbs kan påverka.
Det som ger fastighetsutvecklarna affärsvärde skiljer sig beroende på dess perspektiv men en faktor är gemensam, att vara attraktiv mot deras kunder. Deras verksamhet bygger på att antingen hyra ut eller sälja bostäder till kunder vilket gör deras attraktivitet till en grundförutsättning för affären. Att delta i innovativa projekt skapar även en attraktionskraft mot kommun som i sin tur leder till nya markanvisningar.
En kortsiktig fastighetsutvecklare tar fram projekt i tidiga skeden, skapar detaljplaner, genomför projektet och säljer sedan vidare. Affärsvärde erhålls genom att förvärva mark i vad som kunden ser som attraktiva lägen, hitta rätt nyttjande av byggrätten, bygga felfria bostäder, utforma bra planlösningar och matcha nyttjandet mot efterfrågan. Att ständigt befinna sig i framkant och bygga för ett bättre samhälle ökar dessutom affärsvärdet.
En långsiktig fastighetsutvecklare erhåller affärsvärde genom nöjda kunder, god projektutveckling samt välskötta och långsiktigt hållbara fastigheter. Det finns en strävan att ständigt addera funktioner och mervärden som bidrar till nöjda kunder vilket ökar affärsvärdet.
Affärsvärdet tros kunna påverkas positivt genom att bidra till realiseringen av en mobilitetshubb. Främst då det visar kunderna och marknaden att fastighetsutvecklaren är engagerad i hållbarhets- och mobilitetsfrågor och då det är ekonomiskt lönsamt. Vidare möter mobilitetsutvecklingen kundens framtida behov och krav vilket kan öka affärsvärdet.
Realiseringen innefattar en långsiktighet som påverkar affärsvärdet och dessutom läggs fokus på mer sociala- och miljömässiga värden.
Utmaningen och möjligheter med realiseringen av en mobilitetshubb.
Mobilitetshubbar är ett nytt koncept men ett flertal fastighetsutvecklare tror att gemensamma mobilitetshubbar i en stadsdel identifierar framtiden. Konceptet är rätt i tiden men randvillkoren anses osäkra. Idag står samhället vid en brytpunkt för det gamla bilsamhället och en mobilitetshubb kan vara en förlösande lösning. Människor vill vara mobila men bekvämlighet prioriteras och många kunder ser fortfarande bilen som en frihet. För hyresrätter är denna utveckling helt rätt kopplat till kunden. För bostadsrätter finns inte samma erfarenhet kring hur kunden ställer sig till mobilitet. Idag finns egentligen inga risker med realiseringen av en mobilitetshubb, däremot finns ett antal utmaningar som måste hanteras.
En utmaning fastighetsutvecklarna ser är rollfördelningen och det råder delade meningar om hur den ska utformas. De är överens om att kommunens roll är viktigt och att de måste driva utvecklingen då det finns bättre förutsättningar om det ställs som krav för att få en markanvisning initialt. En fastighetsutvecklare menar att större fastighetsutvecklare även måste driva utvecklingen då mindre fastighetsutvecklare inte har samma kapital och resurser att investera i innovationsprojekt. Vidare anses fastighetsutvecklarna kunna skapa de fysiska förutsättningarna för tjänsterna i en mobilitetshubb genom att tillgängliggöra yta men hur attraktivt det blir beror på leverantörens erbjudanden. Kortsiktiga fastighetsutvecklare menar att ansvaret att få de boende att använda tjänsterna inte ska ligga på fastighetsutvecklarna, då de inte har den kunskapen som krävs för att påverka beteendet. Långsiktiga fastighetsutvecklare menar att de kan ansvara för att ändra beteendet genom att tillgodose yta och tjänster men inte ansvara för erbjudandet av mobilitetstjänsterna. Den affären måste ske mellan mobilitetsleverantören och användare.
Ytterligare utmaningar anses vara att skapa ekonomi i en mobilitetshubb, hitta en fungerande affärsmodell och räkna på investeringskostnad, kalkylränta och avkastning. Då efterfrågan på parkeringsplatser tros minska i framtiden är det en utmaning att värdera projektet nu och sälja lägenheterna om ca 5 år när efterfrågan på parkering fortfarande är hög. Idag är upplevelsen att lägenheterna inte säljs om de inte finns en parkeringsplats. Flera intervjupersoner tror att om en fastighetsutvecklare inte erbjuder parkeringsplatser kommer många kunder välja bort projektet initialt. Försäljning av lägenheter på kort sikt kan ta längre tid men på lång sikt tros unga människor lockas av ett område där bilen inte är det centrala, inte minst för miljöns skull. Den yngre målgruppen har lättare att använda sig av mobilitetstjänster och det är inom den målgruppen de största förändringarna kan göras. Delningstjänster har inte slagit igenom än då kunden prioriterar den flexibilitet som kommer med att äga en egen bil. Den mognadsgraden hos kunden är viktig och varierar beroende på marknad och läge. Baserat på den nuvarande mognadsgraden ser kunderna en mobilitetshubb som ett mervärde, men som inte ska kosta någonting. Detta är en process som kommer ta tid men acceptansen tros öka framöver.
Ett attraktivt erbjudande och placering i området är viktigt för att motivera tjänsternas användande. Utvecklingen av en mobilitetshubb är beroende av områdets placering, volym och yta. Den kräver många användare och en flexibilitet för att bli lönsamt ekonomiskt. Viktigt för långsiktigheten är att se över förvaltningen av tjänsterna och ägandet av mobilitetshubben.
Ägaren måste vara långsiktig och engagerad där kommunen kan vara en aktuell part. Främst då en mobilitetshubb bidrar till samhällsnytta och det blir svårt att från start få aktörer att betala full hyra för ytorna.
En utmaning är att besluta vilka mobilitetstjänster som ska ingå i mobilitetshubben och dess kostnadseffektivitet. Både uppkopplingen (kollektivtrafik, turtäthet, gå- och cykelvägar) och effektiviteten i byggrätten är avgörande för kostnadseffektiviteten. Idag pratas det mycket om cyklar men det är inte säkert att cyklar är lösningen då det beror på hur staden är byggd.
Tjänsterna kommer inte användas enbart då de är placerade i en mobilitetshubb utan ett mervärde måste skapas. Verksamheter och mobilitetstjänster måste integreras och samverka för att skapa det mervärdet. Utvecklingen måste utgå från vem användaren är och varför de ska ta sig dit. Dessutom måste den nyttan porträtteras för användaren genom att visa hur vardagslivet ska lösas med hjälp av en mobilitetshubb.
Parkeringsnormen ses som en utmaning att hantera, framförallt i mindre kommuner. Det är kommunen som avgör hur många parkeringsplatser som ska byggas och de har inga riktlinjer
på hur de ska räkna vid mobilitetsåtgärder idag. Även dagens subventionering av parkeringsplatser bör ses över. Om de boende skulle behöva betala för vad en parkeringsplats faktiskt kostar skulle de förmodligen inte äga en bil. Outhyrda platser resulterar i förhöjd hyra på samma sätt som byggkostnaden för parkeringsplatser ökar försäljningspriset på bostadsrätter. Det är en anledning till att en justering av parkeringsnormen krävs. Idag menar 50% av de intervjuade fastighetsutvecklarna att efterfrågan på parkeringsplats i tätbebyggda områden har minskat och att de befintliga parkeringsplatserna har ett flertal tomma platser. En intervjuad långsiktig fastighetsutvecklare menar att 50% av parkeringsplatserna står tomma och en annan långsiktig fastighetsutvecklare menar att enbart 50% av de boende äger bil.
Möjligheterna är att förbilliga och förenkla byggandet då det är dyrt och omständligt att bygga garage. För byggandet av parkeringsplatser krävs det att rätt balans hittas mellan efterfrågan och intäkt. En mobilitetshubb kan förenkla arbetet då den balansen inte behöver hittas.
Dessutom är byggkostnaden för parkeringsplatser den kostnad som slår hårdast mot kalkylen.
Vidare utnyttjas byggrätterna mer yt- och mer kostnadseffektivt vid realiseringen av en mobilitetshubb och intäkter tillhandahålls både dag och natt. Genom att minska antalet byggda parkeringsplatser kan annan markanvändning prioriteras för att skapa en bättre stadsmiljö.
Dessutom bidrar en mobilitetshubb till en ökad flexibilitet, samnyttjande och en bättre ekonomi i parkeringsplatserna. Fastighetsutvecklarna ser även möjligheterna i att hushålla med resurser och vara miljövänlig och hållbar.
För användarna finns ett socialt värde i att se sina grannar mer och att en mobilitetshubb kan bidra till en ökad trygghet då garage upplevs som otrygga. Användarna får tillgång till olika typer av hållbara transportslag och tillgängligheten till mobilitet ökar. Långsiktigt kan effekten av en mobilitetshubb öka om omkringliggande områden kan nyttja mobilitetstjänsterna.
Mobilitetsplanering idag och incitament att bidra till realiseringen av mobilitetshubbar.
Alla fastighetsutvecklare menar att mobilitetsplanering ingår i alla nybyggnationsprojekt idag och att det är intressant både utifrån klimatet och då byggnation av parkeringsplatser är det som slår hårdast mot exploateringskalkylen. Det starkaste incitamentet är att minska sin byggkostnad genom att bygga färre parkeringsplatser och flexibla ytor för att säkerställa framtidens behov.
Parkering är alltid problematiskt, det kostar mycket och det krävs att det finns en hög betalningsförmåga/-vilja av de boende. Det ses som en hyresintäkt till ett avkastningskrav.
Parkeringen får ett bedömt värde utifrån marknad och efterfrågan där värdet för bostäder är lägre än för kontor. Därefter görs en evighetskapitalisering vilket gör frågan om en mobilitetshubb komplex då kalkylen utformas nu men det är osäkert hur efterfrågan ser ut i framtiden. Därav är beteendeförändring avgörande men än osäker. Beteendeförändring ligger till grund för att lägenheterna ska bli sålda. En fastighetsutvecklare menar att genom att de som fastighetsutvecklare ändrat sitt tankesätt och erbjudande överväger även kunden sitt behov på ett nytt sätt vilket tyder på att risken för att inte få sålt lägenheterna är låg.
Då kommunen har makten över antalet parkeringsplatser som måste ordnas i varje projekt har de en avgörande roll för hur mobilitet kan erbjudas till kund. Trots att det starkaste incitamentet är att minska sin byggkostnad är en förutsättning att kommunen sänker parkeringsnormen.
Mycket av den mobilitetsplanering som utförs idag är initierad av kommunen och deras mobilitetspolicy. En fastighetsutvecklare menar att policyn upplevs som ett övervakningsdokument då känslan är att kommunen inte litar på att fastighetsutvecklarna kan uppfylla mobilitetsbehoven själva. Ett flertal kortsiktiga fastighetsutvecklare etablerar mobilitetstjänster såsom elcyklar och bilpooler i andra projekt men menar att bostadsrättsföreningen avslutar avtal och tar bort subventionering då de inte anser att det är lönsamt. De långsiktiga fastighetsutvecklarna menar att det inte är ekonomiskt lönsamt långsiktigt att etablera mobilitetsåtgärder i egen fastighet då det enbart blir en kostnad som tillfaller dem.
Det finns som sagt starka ekonomiska incitament för både fastighetsutvecklare, kommunen och kunder att få bort bilar i staden. Genom att bygga färre parkeringsplatser kan de pengarna investeras i mobilitet eller i att bygga fler lägenheter med en god stadsmiljö. Det går dessutom snabbare att bygga mobilitetslösningar. Att förenkla vardagen för användarna genom en hög tillgänglighet och nya innovativa lösningar anses som starka incitament, dessutom minskar användarens kostnad för mobilitet. Utformningen av städerna genomgår ett skifte och inom en snar framtid kommer delad mobilitet öka och att följa framtidens kundbehov är ytterligare ett incitament. Det som byggs idag kommer att stå länge och därför måste de anpassas för framtidens efterfrågan och generera bra avkastning på sikt.
Vidare finns incitament i att öka samnyttjande och att samla allt på en plats då det anses värdeskapande. Dessutom erbjuds bra service och en bra stadsmiljö. Fastighetsutvecklaren ökar även sin hållbarhetsprofil genom att visa att de ligger i framkant inom hållbarhet och mobilitet.
Det är viktigt att göra det enkelt för kunden att klara sig utan att äga en bil. Det är sannolikt att marknadsvärdet ökar i området då det blir en attraktiv plats.
Mobilitet i Forsåker.
Fastighetsutvecklarna är överens om att Forsåker är ett projekt som är väldigt spännande och har rätt förutsättningar för att lyckas utveckla en fungerande mobilitetshubb. Tanken av en stadsdel med få bilar och attraktiv mobilitetshubb tilltalar intervjupersonerna. Det kan bli en destination som människor besöker även fast de inte bor där utan för att ta del av det som finns i området. Både projektets läge och Mölndals kommun anses utgöra bra förutsättningar. En fördel ses även i att projektet utvecklas i tre etapper vilket möjliggör en kontinuerlig utvärdering och utveckling inför kommande etapp.
Fastighetsutvecklare som tidigare byggt i Mölndal menar att behovet och efterfrågan av en egen parkeringsplats inte finns vilket de boende och arbetande inser. I Mölndal finns all service en människa behöver. Det anses viktigt att se över förändringen i efterfrågan av parkeringsplatser som skett de senaste 10 åren genom erfarenhetsåterföring i samarbete med en lyhörd kommun.
Involverade aktörer måste våga då det finns stor potential för området och för en mobilitetshubb att lyckas.
Idag finns en oro över rollfördelningen och över vem som ska ta ansvaret för det långsiktiga ägandet och driften. Det måste finnas en tydlighet i hur det kommer fungera eftersom det är fastighetsutvecklarna som ska förklara konceptet för köparen. Det finns dessutom osäkerheter i riskfördelningen och i vem som tar risken om fastighetsutvecklarna inte får sålt sina bostäder.
En intervjuperson menar även att de vill se en reservplan och avsatt kapital som säkerhet om beteendeförändringen inte sker som planerat. Det finns även en oro kring placeringen av mobilitetshubben i området samt när i tiden den står klar. De fastighetsutvecklare som bygger först anser det avgörande att mobilitetshubben är öppen och fungerar från dag ett.