Fastighetsföretag som valt att exploatera i Hyllie har inte bara gått på en avgörande faktor. Det är ett samspel som sker där flera faktorer är avgörande vid beslut av exploatering. Intervjuer har presenterat resultatet där närhet till havet och stadskärnan, bra kommunikation, efterfrågan och lämplig blandning av kontor och bostäder för att göra staden mer levande, är de mest förekommande påverkande faktorerna. Företag i Hyllie anser att området har en god blandning mellan kontor och bostäder, hög efterfrågan samt unika kommunikationsmöjligheter. Främst har Citytunneln och Öresundsbron nämnts som de unika kommunikationsmöjligheterna som skiljer stadsdelen. Vissa företag känner en oro över att efterfrågan avtar i det befintliga beståndet, medan andra inte ens nämnt fenomenet. Detta gör att det inte går att utesluta att exploateringen av Hyllie i någon form drivs av flockbeteende.
Fastighetsföretagen ser stor efterfrågan på såväl lokaler som bostäder, vilket tyder på att hyresgäster söker sig till området. Detta går att förklara som att företag klustras för att dra nytta av de agglomerationsfördelar som närheten till andra företag medför. Andelen bostäder i området gör även att företagen har nära till potentiella resurser som arbetskraft och kunskap. Bostads- och kontorssektorn har visats vara beroende av varandra vilket innebär att om den ena sektorn väger över den andra, som i Västra hamnen, riskerar området att efterfrågan från fastighetsföretagen sjunker. Emporia och Malmö arena är faktorer som bidrar till en mer levande stadsdel då de lockar folk till området även efter kontorstider. Kommunens del i exploateringsprocessen nämns även som kritisk i form av detaljplaner och mark där företagen får bygga.
Förutom det faktum att det fanns mark som Malmö kommun auktionerade ut, fanns det en gemensam nämnare från samtliga fastighetsföretag som anledning till att de valt att exploatera i Hyllie, nämligen stationen. Närhet till kommunikation är viktigt för de företag som exploaterar i stadsdelen och varit en avgörande faktor för framväxten av området. I Västra hamnen, som i många intervjuer använts för att jämföra mot ett annat populärt område i Malmö, har kommunaltrafiken nämnt som sämre än Hyllie där bilköerna varit ett återkommande negativt exempel i området. Hyllie ligger mellan två ringvägar och kan därmed dra nytta av ytterligare positiva effekter som medkommer infrastruktur och kommunaltrafik. En bra blandning mellan bostäder, kontor och butiker har skapat en levande stadsdel. Detta leder till ökad efterfrågan hos hyresgäster och en större koncentration av agglomerationsfördelar. Hyllie station anses vara den första faktorn som lockat företag till området då varken
agglomerationsfördelar, efterfrågan av hyresgäster eller en bra blandning av kontor och bostäder fanns i de skedet där fastighetsföretagen började investera i de första tomterna.
Tabell 6.1 Överblick av påverkande faktorer utifrån intervjuer med fastighetsföretagen
ANTAL FÖRETAG
Direkt Indirekt
STATIONEN 7 0
UTBUD OCH EFTERFRÅGAN 4 3
AGGLOMERATIONSFÖREDELAR 0 7 INTERMEDIÄRA INSATSVAROR 0 7 DELNING AV ARBETSKRAFT 0 4 MATCHNING AV ARBETSKRAFT 0 4 KUNSKAPSSPRIDNING 0 4 FLOCKBETEENDE 0 3
I tabell 6.1 har olika faktorer rangordnats i förhållande till hur ofta de nämnts av fastighetsföretagen under intervjuerna. Samtliga sju företag nämnt tågstationen som en stor påverkan till att Hyllie blivit ett attraktivt område att exploatera i. Inga företag gick in på begreppet flockbeteende i direkt mening. Några nämnde det dock det i stället indirekt genom exempel eller påståenden. Alla respondenter nämnde under intervjuerna att agglomerationsfördelar följde den exploatering av mark som sker i Hyllie. I sin tur gav detta incitament för ytterligare företag omlokalisera sig hit. Från intervjuerna framkom att efterfrågan och utbudet på något vis styrde samtliga företag i exploateringen av Hyllie då efterfrågan driver värdet att bygga i området och utbudet driver oron för vakanser. Delning av insatsvaror är också en faktor som nämnts i intervjuerna ett flertal gånger men, som framgår i analysen, är inget som implementeras av exploatörerna. En anledning till detta är risken för att inköpen ska ses som ett samarbete, vilket kan leda till juridiska konsekvenser.
I dagens ekonomi kan mycket hända på kort tid och det är svårt att sia om vad som kommer att ske. Därmed kan vi genom denna studie inte förutse hur Hyllies framtid kommer se ut. Vissa är säkra på att Hyllie kommer fortsätta exploateras för att sedan smälta ihop med kringliggande
som flyttar in från andra samhällen samt bristen på exploaterbar mark i anknytning till storstäder. Då respondenterna endast bestått av företag som valt att exploatera i Hyllie, kan informationen tolkas som vinklad till fördel för området då de vill lyfta fram Hyllie i gott ljus. För att få en mer källkritisk studie bör respondenter intervjuas från företag som valt att inte exploatera i Hyllie. Att genomföra intervjuer med hyresgäster i området skulle ge en djupare förståelse för den höga efterfrågan i Hyllies.
Referenser
Elektroniska Källor:Andersson, M., Larsson, J. P., & Wernberg, J. (2017). The Microgeography of diversity and specialiozation. IFN Working Paper, 1167.
Arzaghi, M., & Henderson, J. V. (2008). Networking off Madison avenue. The Review of
Economic Studies, 75(4), 1011-1038. doi: 10.1111/j.1467-937X.2008.00499.x
Castellum. (2019). Hyllie boulevard 10b-a, 500-2194 kvm. Hämtad 2019-05-09, från
https://www.castellum.se/lediga-lokaler/malmo/hyllie/masshallen-2/hyllie-boulevard-10-a-b- 500-2194-kvm/
Chatman, D. G., & Noland, R. B. (2011). Do Public Transport Improvements Increase Agglomeration Economies. Transport Reviews, 31(6), 725-742,
doi:10.1080/01441647.2011.587908
Datscha. (2019). Map. Hämtad 2019-04-26, från https://system.datscha.com/Map
Dubé, J., Thériault, M. & Des Rosiers, F. (2013) Commuter rail accessibility and house values: The case of the Montreal South Shore, Canada, 1992–2009, Transportation Research
Part A: Policy and Practice, 54(C), 49-66.
Ellgar, I. & Miller, E. J. (2009). How Office Firms Conduct Their Location Search Process?
International Regional Science Review, 33(1), 60–85. doi: 10.1177/0160017609331398
Fjellman, E. (2016, 3 september). Ilska fick Percy Nilsson att satsa på Hyllie. Sydsvenskan. Hämtad 2019-05-16, från https://www.sydsvenskan.se/2016-09-04/ilska-fick-percy-nilssons- att-satsa-pa-hyllie
Glaeser, E. L. (2000). The Future of Urban Research: Nonmarket Interactions [with
Comments]. Brookings-Wharton Papers on Urban Affairs, 101-149. doi:10.2307/25067375 Googlemaps. (2019). Place Hyllie. Hämtad 2019-06-11, från
https://www.google.com/maps/place/Hyllie,+Malm%C3%B6/@55.5646341,12.9577233,14z/ data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x4653a12b122a3a3f:0x9c61dbe2d7def41c!8m2!3d55.5633218 !4d12.9735403
Henderson, J. V. (1974). The Sizes and Types of Cities. The American Economic Review,
64(4), 640-656.
Hwang, S & Salmon, M (2004). Market stress and herding. Journal of Empirical Finance,
11(4), 585-616. doi:10.1016/j.jempfin.2004.04.003
Jacobson, C. (2012). Bostadskris: åtgärder och planering i Malmö (kandidatuppsats). Alnarp: Fakulteten för Landskapsplanering, trädgårds- och jordbruksvetenskap Område
Landskapsarkitektur, Sveriges lantbruksuniversitet (SLU). Tillgänglig:
https://stud.epsilon.slu.se/4669/1/jacobson_c_120807.pdf
Johansson, B., Klaesson, J., & Olsson, M. (2003). Commuters’ non-linear response to time distances. Journal of Geographical Systems, 5(3), 315-329. doi:10.1007/s10109- 003-0111-2
Larsson, J. P. (2016). Non-routine activities and the within-city geography of jobs. Urban
Studies, 54(8), 1808-1833. doi:10.1177/0042098016643266
Li, X., Kauffman, R. J., Yu, F. & Zhang, Y. (2013). Externalities, incentives and strategic complementarities: understanding herd behavior in IT adoption. Information Systems & e-
Business Management, 12(3), 443-464. doi:10.1007/s10257-013-0231-2
Malmö stad. (2019). Persontrafik på Kontinentalbanan. Hämtad 2019-04-24, från
https://malmo.se/Service/Var-stad-och-var-omgivning/Stadsplanering--strategier/Framtidens- kollektivtrafik/Persontrafik-pa-Kontinentalbanan.html
Malmö stad. (2019). Nya pågastationer förändrar Malmö. Hämtad 2019-04-25, från
https://malmo.se/Service/Var-stad-och-var-omgivning/Stadsplanering--
strategier/Utvecklingsomraden/Sodra-Kirseberg-och-Ostervarn/Sodra-Kirseberg-och- Ostervarn-bildnyheter/2018-06-18-Nya-pagatagsstationer-forandrar-Malmo.html
Malmö arena. (2019). Historia. Hämtad 2019-04-26, från https://www.malmoarena.com/om- malmo-arena/fakta/historia/
Mas, M. I. & Maudos, J. V. (2004). Infraestructuras y crecimiento regional en España diez años después. Competitividad Regional En La Unión Europea Ampliada, 143-168.
Mogridge, M. & Parr, J. B. (1997). Metropolis or Region. On the Development and Structure of London, Regional Studies, 31(2), 97-115, doi: 10.1080/00343409750133233.
Mejia-Dorantes, L., Paez, A. & Vassallo, J. M. (2012). Transportation infrastructure impacts on firm location: The effect of a new metro line in the suburbs of Madrid. Journal of
Transport Geography, 22, 236–250.
MKB. (2019). Om mkb. Hämtad 2019-05-09, från https://mkbfastighet.se/om-mkb/
Myndigheten för tillväxtpolitiska utvärderingar och analyser. (2017). Näringslivsdynamik, städer och agglomerationsekonomier. Östersund: Tillväxtanalys
Nevsten. (2019). Hyllie. Hämtad 2019-05-09, från http://nevsten.com/fastigheter/hyllie/
Nordlander, M. (2019, 28 februari). Byggandet fortsätter falla. Fastighetsnytt. Hämtad 2019- 05-03, från https://fastighetsnytt.se/2019/03/byggandet-fortsatter-falla/
Rice, P., Venables, A. J. & Patacchini, E. (2006). Spatial determinants of productivity: Analysis for the regions of Great Britain. Regional Science and Urban Economics, 36(6), 727-752. doi: 10.1016/j.regsciurbeco.2006.03.006
Riksbyggen. (2019). About us. Hämtad 2019-05-09, från https://www.riksbyggen.se/om- riksbyggen/about-us/
Roth fastigheter. (2019). Om oss. Hämtad 2019-05-13, från https://rothfastigheter.se/om-oss/
Salvati, S. & Carlucci, M. (2015). Land-use structure, urban growth, and periurban
landscape: a multivariate classification of the European cities. Environment and Planning B:
Planning and Design, 42, 801-829. doi:10.1068/b120059p
Samsyn Hyllie. (2019). Emporia handel. Hämtad 2019-05-03, från
Samsyn Hyllie. (2019). Station Hyllie. Hämtad 2019-05-09, från
http://www.hyllie.com/projekt/station-hyllie.aspx
Satz, L & Persson, A. (2018, 14 september). Hyllievångsskolan vinner årets stadsbyggnadspris. Sydsvenskan. Hämtad 2019-05-08, från
https://www.sydsvenskan.se/2018-09-14/hyllievangsskolan-vinner-arets-stadsbyggnadspris Schwanen, T., Dieleman, F. M. & Dijst, M. (2004). The Impact of Metropolitan Structure on Commute Behavior in the Netherlands: A Multilevel Approach. Growth and Change, 35 (3), 304-333. doi: 10.1111/j.1468-2257.2004.00251.x
Skånetrafiken. (2019). Sök resa. Hämtad 2019-04-26, frånhttps://www.skanetrafiken.se/sok- resa/
Vasakronan. (2019). Hyllie. Hämtad 2019-05-09, från https://vasakronan.se/lediga- lokaler/objekt/hyllie/
Whilborgs. (2019). Om oss. Hämtad 2019-05-09, från https://www.wihlborgs.se/sv/om-oss/
Örstadius, K. (2016, 31 Juli). Därför tar det tio år att bygga lägenheter. Dagens nyheter. Hämtad 2019-05-15, från https://www.dn.se/ekonomi/darfor-tar-det-tio-ar-att-bygga- lagenheter/
Trycka källor:
Andersson, Å. E., & Beckmann, M. J. (2009). Economics of Knowledge - Theory, Models
and Measurements. Chelterham, UK: Edward Elgar Pub.
Bryman, A. (2011). Social Research Methods. Oxford: Studentlitteratur. Bryman, A. (2016). Social Research Methods. Oxford: Studentlitteratur. Eklund, K. (2017). Vår ekonomi. Lund: Studentlitteratur.
Jacobsen, J.K. (2009). Intervju. Lund: Studentlitteratur AB
Gavelin, L., & Sjöberg, E. (2012) Finansiell ekonomi i praktiken. Lund: Studentlitteratur AB May, T. (2013). Samhällsvetenskaplig forskning. Lund: Studentlitteratur.
O'Sullivan, A. (2012). Urban Economics. Mc Graw hill: Studentlitteratur. O'Sullivan, A. (2019). Urban Economics. Mc Graw hill: Studentlitteratur. Ryen, A. (2011). Kvalitativ intervju. Malmö: Liber AB
Trost, J. (2010). Kvalitativa intervjuer. Lund: Studentlitteratur
Trost, J., & Hultåker, O. (2016) Enkätboken. Lund: Studentlitteratur AB
Winter, J. (1992). Problemformulering, undersökning och rapport. Köpenhamn: Almqvist och Wiksell Förlag AB
Författningar
Lag (1987:11) om exploateringssamverkan Arkiv
Bilaga 1, intervjufrågor
Hur kommer det sig att ni som företag valde att exploatera i Hyllie? − Vad är det som gör Hyllie speciellt?
− Har ni några internationella hyresgäster?
− Hur skiljer sig Hyllie som stadsdel sig från andra stadsdelar i Malmö? − Vad kollar ni efter vid planering av exploatering?
− Vad finns det för motgångar/utmaningar med att investera i Hyllie? Hur har ni tänkt med ert/era gamla/senaste/uppkommande projekt?
− Hur gick tankarna kring ert första projekt i Hyllie? Fanns det någonting speciellt ni var tvungna att ta hänsyn till som påverkat beslutsprocessen?
− Skiljer sig ert tankesätt kring era nya projekt i Hyllie mot det/de första? − Hur kommer det sig att ni valt att producera bostäder/lokaler?
− Hur har omgivningen påverkat ert sätt att arbeta? Hur ser hyllies framtid ut enligt er?
− Kommer ni fortsätta bygga i Hyllie? − Varför/ varför inte?
− Kommer någon typ av efterfrågan på en fastighet att mättas eller kommer efterfrågan fortsatt vara hög?
− Kritiskt avgörande faktorer? (vad skulle få er att inte investera i Hyllie igen?)