Avgörande faktorer vid investering av fastigheter i Hyllie

Avgörande faktorer vid investering av

fastigheter i Hyllie

En kvalitativ studie av fastighetsföretag

Decisive factors for investing in real estate properties in Hyllie

A qualitative study of real estate companies

Carl Andreasson, Fredrik Grönvall & Linnea Råbratt

Fastighetsvetenskap Kandidatuppsats: 15 hp, VT 19

Abstract

Title: Decisive factors for investing in real estate properties in Hyllie Subject, course: Facility management, Bachelor thesis (15 credits) Authors: Carl Andreasson, Fredrik Grönvall & Linnea Råbratt. Advisor: Peter Karpestam

Keywords: Hyllie, exploitation, real-estate.

The purpose of this study is to investigate why real-estate companies chose to invest in property within the geographical area of Hyllie, Malmö.

Real-estate prices generally tend to be higher when the property is close to the ocean or in a more central location within the city. This is demonstrated by the tenant’s willingness to pay more when the demand is high and the supply is limited. During the past decade, we have seen an unusually high concentration of construction in Hyllie, Malmö, which contains neither of desirable property characteristics. The construction in the district still continues despite there already being 84 buildings constructed. The study will investigate the how real-estate companies exploit the area and contribute to further studies on land exploitation.

To collect research material, a semi structured, qualitative method through interviews has been performed. The seven respondents of the survey are all real-estate companies that have invested in properties in Hyllie. All of the participating companies have property which are ready for occupancy in the area and therefore have knowledge of the demand in Hyllie. The questions asked are about the company’s decision to invest in Hyllie and why they have decided to invest in the specific geographical area that Hyllie is situated. The questions have, in some occasions been followed up by complementary questions to make the respondent elaborate their answer. The interviews have been recorded and transcribed to make it possible to thoroughly analyze the research material and link this to previous research and relevant theories.

The analysis resulted in the knowledge of the crucial factors, as the possibility to commute, a subtle mix of commercial facilities and residences, exploitable land that is up for sale etc. The two factors that could be considered crucial for the intense exploiting of Hyllie could be related to the available land and access to Hyllie station, this contributes to easy commuting to both the central parts of Malmö city and Copenhagen.

Sammanfattning

Titel: Avgörande faktorer vid investering av fastigheter i Hyllie Ämne: Fastighetsföretagande, kandidatuppsats 15 hp

Författare: Carl Andreasson, Fredrik Grönvall & Linnea Råbratt. Handledare: Peter Karpestam

Nyckelord: Hyllie, exploatering, fastigheter.

Studiens syfte är att undersöka vilka faktorer som påverkat fastighetsföretags beslut att exploatera i ett nytt geografiskt område som Hyllie.

Priset på fastigheter med närhet till havet eller fastigheter i de centrala delarna av stadskärnan är generellt högre än på andra platser. Detta beror dels på att betalningsviljan hos hyresgäster ökar då efterfrågan är hög och utbudet begränsat. Under det senaste decenniet har vi sett ett ovanligt högt fastighetsbyggande i en specifik geografisk plats i Malmö som inte har några av dessa egenskaper i området, nämligen Hyllie. Fastighetsbyggandet i stadsdelen fortgår fortfarande trots att 84 fastigheter redan står klara för inflyttning. Studien kommer att undersöka vilka faktorer som gör att fastighetsbolagen väljer att exploatera i Hyllie och bidra till fortsatt forskning inom ämnet exploatering.

Metoden som använts i studien, för att samla in data till empirin är en semistrukturerad kvalitativ metod genom fysiska intervjuer. De sju respondenterna som deltagit i intervjuer är alla fastighetsföretag som valt att investera i mark i Hyllie. Samtliga företag har byggnader som står klara i området och har erfarenhet av hur efterfrågan i området ser ut. Frågorna som ställs handlar om företagens beslut att investera i Hyllie och varför de sökt sig till just Hyllie. Frågorna har ibland kompletteras med följdfrågor för att få respondenterna att utveckla sina svar. Intervjuerna har spelats in och transkriberats för att noga kunna göra en analys av det empiriska materialet och kunna koppla detta till tidigare forskning och relevant teori.

Resultatet av analysen gav kunskap om flera avgörande investeringsfaktorer som kommunikation, lämplig blandning av kontor och fastigheter, tillgänglig mark att exploatera m.fl. De faktorerna som anses avgörande för Hyllies intensiva exploatering konstateras vara just tillgång till mark och Hyllie station som bidrar till en bra kommunikativ stadsdel med närhet till både Malmös centrala delar och till Köpenhamn.

Förord

Denna rapport är vårt examensarbete som avslutar kandidatutbildningen inom fastighetsföretagande vid Malmö Universitet. Arbetet har skrivits av Carl Andreasson, Fredrik Grönvall och Linnea Råbratt under vårterminen 2019. Examensarbetet ger 15 högskolepoäng och har genomförts på Fakulteten för kultur och samhälle och Institutionen för Urbana Studier. Under arbetets gång har vi haft stöd av vår handledare Peter Karpestam och vi vill tacka honom för trevliga möten och goda diskussioner. Vi vill även tacka Sylwia Lindqvist och Birgitta Vitestam som arbetat med oss under förberedelserna till arbetet och valt ut handledare till oss. Vi vill rikta ett stort tack till Rickard Berlin (Wihlborgs), Marcus Gensmann (MKB), Carl-Johan Gustavsson (Vasakronan), Hanna Leidstedt (Castellum), Jenny Nevsten (Nevsten), Rikard Roth (Roth Fastigheter) och Peter Skantz (Riksbyggen) som gjort arbetet möjligt genom att ställa upp på de intervjuer som ligger till grund för arbetet.

Innehållsförteckning

1.2 Syfte och frågeställning ...11

1.3 Avgränsning ...11 1.4 Disposition ...11 2. Metod ... 12 2.1 Tillvägagångssätt ...13 2.2 Urvalsstrategi ...14 2.3 Felkällor ...15 2.4 Etik ...17 3. Teoretisk referensram ... 18 3.1 Teoretisk Översikt...18 3.1.1 Agglomerationsfördelar ...18 3.1.2 Intermediära insatsvaror ...18 3.1.3 Delning av arbetskraft...19 3.1.4 Matchning av arbetskraft ...19 3.1.5 Kunskapsspridning ...19 3.1.6 Flockbeteende ...20

3.2 Forskningsöversikt. ...23

4. Empiri... 28

4.1 Intervjudeltagare ...28

4.1.1 Rickard Berlin, Projektledare, Wihlborgs ...28

4.1.2 Rikard Roth, VD, Roth fastigheter ...28

4.1.3 Carl-Johan Gustavsson, Affärsområdeschef Projekt, Vasakronan ...28

4.1.4 Hanna leidstedt, Analytiker, Castellum...28

4.1.5 Jenny Nevsten, Förvaltare, Nevsten ...29

4.1.6 Peter Skantz, Regional Produktionschef, Riksbyggen ...29

4.1.7 Marcus gensmann, MKB. Projektchef. ...29

4.2 Intervjusammanställning ...29

4.2.1 Kommersiella fastigheter ...29

4.2.2 Bostadssektorn ...30

4.2.3 Kommunikation ...30

4.2.4 Byggherredialogen och konkurrens ...31

4.2.5 Hyllies framtid ...31

4.2.6 Vad som gör Hyllie speciellt ...32

4.2.7 Riktlinjer vid exploatering ...32

4.2.8 Hur Hyllie skiljer sig från Malmös övriga stadsdelar ...32

5. Analys ... 34

6. Slutsats ... 38

Referenser ... 41

1. Inledning

Fastighetsbyggandet i Sverige har under de senaste två åren visat en nedåtgående trend (Nordlander, 2019, 28 mars). Trots att det inte byggs i samma utsträckning som 2017 när fastighetsbyggandet i Sverige var mycket intensivt, finns det fortfarande nya områden som exploateras. Med exploatering innebär det att förändra den befintliga markanvändningen så ny bebyggelse, infrastruktur och andra anläggningar uppkommer i ett nytt, eller redan befintligt, område i syfte att utveckla samhället (Kalbro & Lindgren, 2018). Denna fortsatta utveckling tyder på att bygg- och fastighetsföretag ser en fortsatt hög efterfrågan hos intressenter och väljer att exploatera i nya områden. En exploatering kan alltså ses som en investering från ett företag för att tjäna pengar på ett nytt användningsområde för fastigheten. Ett flertal områden i Malmö har vuxit fram på grund av sina särskilda egenskaper. Exempel på dessa är Gamla väster, ett område i centrala Malmö med närhet till Lilla-torg med byggnader i äldre karaktär och Västra hamnen, ett område i Malmös norra del med överblick över sundet mot Danmark.

Sedan 2008 har ytterligare ett område vuxit fram och tagit stor del på den lokala fastighetsmarknaden i Malmö. Hyllie som för ca 10 år sedan bara var en åkerplätt, och gränsade till utanförskapsområden som Holma, Kroksbäck och Lindeborg, har blivit ett levande centrum för både företag och boende. Hyllie har sedan exploateringens början bebyggts med 84 fastigheter (Datscha, 2019) och utvecklats till ett av de mest uppmärksammade områdena i Malmö. Detta trots att Hyllie varken ligger i centrala Malmö som Gamla väster eller har närhet till havet som Västra Hamnen.

Malmö arena var en av de första fastigheterna i Hyllie och projekterades av Parkfast AB. Byggnaden stod klar 2008 och är nu tillhåll för Malmö Redhawks hemmabas (Malmoarena.com, 2019). Två år senare, i december 2010 öppnades en tågstation i Hyllie med anknytning till Citytunneln (Hyllie.com, 2019). Den nya infrastrukturen skapade bättre kommunikationsvägar till andra stadsdelar i Malmö och även Danmark. Efter 2010 har fastighetsbyggandet i Hyllie ökat explosionsartat och redan 2012 Stod Emporia, som projekterades av Sten och Ström, klart (Malmoarena.com, 2019). Av de 84 fastigheter som idag byggts i Hyllie är 37 bostadsfastigheter och 24 kommersiella, resten är ospecificerade (Datscha, 2019). Trots det kontinuerligt höga trycket på både bostads- och kommersiella exploateringen i området, väljer fastighetsföretag fortfarande att planera för framtida fastighetsinvesteringar. Några av Sveriges största fastighetsföretag exploaterar i området och flera mindre företag

väljer att göra samma val. Företag som Castellum, MKB, Whilborgs och Riksbyggen väljer att fortsätta bygga i området trots att efterfrågan på mark är stor och priset högt.

Flertalt studier visar på effekten av förbättrade kommunikationsmöjligheter och hur de påverkar stadens utveckling när det kommer till tillväxt i form av fastigheter och ekonomi. Vid förbättringar av kommunikation skapas även agglomerationsfördelar som delning- och matchning av arbetskraft samt kunskapsspridning. Detta i sin tur, gör området mer attraktivt för andra företag som ser möjligheter att dra ner på kostnader. Kommunikationsmöjligheter påverkar även hur långt bort från stadskärnan människor är villiga att bo och arbeta. Det är bevisat att tågstationerna har en positiv inverkan på exploateringen i form av ökad betalningsvilja hos potentiella hyresgäster då de kommer närmare stadskärnan i form av restid. De fastigheter som ligger inom en radie av 10 km från närmsta tågstation kan få ett 11 % högre värderingspris (Dubé, Thériault & Rosiers, 2013). Pendeltiden skiljer, men en smärtgräns presenteras i en studie där pendlare kan tänka sig att pendla med tåg om färden tar max en timme (Rice, Venables & Patacchini, 2006). Ytterligare en studie gjordes i Madriddär de studerade införandet av en tågstation och hur det påverkade de kringliggande områden där tågstationen infördes. Det visade sig att tågstationen tillsammans med välutvecklad infrastruktur i form av vägar, som kan användas av samtliga trafikanter och inte enbart bilister, ökade tillväxten snabbare än de områden som inte hade tillgång till vägar för bland annat gångtrafik (Mejia-Dorantes, Paez & Vasello, 2012).

Nya områden öppnar även möjligheter för omplacering för företag vilket undersökts i en studie som visade att större företag inte vanlightvis väljer att omplacera sig då processen kostar för mycket. Små företag omplacerar sig oftare, då de är mindre och flytten därmed inte blir lika kostsam, samt om deras nuvarande utrymme har för hög hyra (Ellgar och miller, 2009). Utbudet av studier gällande tågstationer och hur det påverkar området och hur detta kan leda till agglomerationsfördelar är begränsad. Någon vidare forskning har inte heller gjorts där tågstationens påverkan på området utreds, utan många tidigare studier har fokuserat på personerna som pendlar, företagsmarknaden eller ekonomin kring stationen. Studier har även undersökt företagens fördelar i form av kunskap och kapital när de placerar sig nära varandra, hur matching och delning av arbetskraft uppstår vid kluster och andra faktorer som är viktiga vid exploationsprocessen. Tidigare studier har ännu inte kunnat bevisa vad det är som gör att fastighetsföretag väljer att exploatera i Hyllie.

1.1 Bakgrund

Hyllie är en expansiv stadsdel i västra Malmö på ca 200 hektar (Hyllie.com, 2019), och ligger som ett nav i Öresundsregionen (Malmoarena.com, 2019). Stadsdelen ligger i Malmös södra del och är placerad väster om Trelleborgsvägen (E22) med direkt anknytning till inre ringvägen och nära anknytning till yttre ringvägen (se figur 2.1) vilket gynnar stadsdelens tillgänglighet. Denna gröna stadsdel har som mål att bli den klimatsmartaste i hela Öresundsregionen. Hyllie stadsdel innehåller bl. a. bostäder, kontor, Malmömässan, Malmöarena och ett shoppingcenter (Malmoarena.com, 2019).

Figur 2.1 bild på infrastruktur kring Hyllie.

Percy Nilsson såg tidigt Hyllies kommunikationsmöjligheter och lade fram planer redan 1997 för kommersiella aktiviteter i området, men fick inget gensvar från dåvarande politikerna i Malmö (Fjellman, 2016, 3 september). Men redan innan detta, år 1966 fanns det en generalplan i Malmö där Hyllie märkts med bostadshus som ett framväxande område i Malmö (se figur 2.2). Men enligt Jacobson (2012) fanns det planer för Hyllie så tidigt som 1950. Idéprojekteringen startade först när beslutet om Citytunneln och Hyllie Station blev offentligt. Nilsson var engagerad från start i arbetet med att ta fram en detaljplan för området som sedan förverkligades i samarbete med Malmö stad. 2001 beslöt Malmö stad att Hyllie skulle bli det högst prioriterade området i Malmö. Byggnationen av shoppingcentret Emporia påbörjades år 2008 och färdigställdes 2012. I anslutning till Emporia och Citytunneln ligger även Malmö arena med hotell som färdigställdes redan 2008 (Malmoarena.com, 2019).

Figur 2.2 Generalplan från 1966

Företag söker sig nu till Hyllie för att inte missa investeringstillfället. Landmärken som Point Hyllie, Emporia och Malmö arena drar mer uppmärksamhet till området. De företag som valt att investera i Hyllie har också varit med och format stadsdelen. Idag ser vi en hög efterfrågan på bostäder såväl som kontor i Hyllie och totalt har 84 fastigheter hittills byggts i området. Ett fastighetsföretag som exploaterade tidigt i området är Sten & ström, ett nordiskt företag med byggnader runt om i norra Europa. Sten & Ström påbörjade konstruktionen av shoppingcentret Emporia 2008 som blev färdigt 2012 (Hyllie.com, 2019). I anslutning till Emporia och Citytunneln ligger även Malmö arena med hotell som färdigställdes samma år som Emporia började byggas (Malmoarena.com, 2019). Malmö Arena projekterades av Parkfast AB som ägs av Percy Nilsson. Fastighetsföretaget ansvarade även för projekteringen av hotellet samt kontoren i anslutning till arenans norra gräns. Parkfast AB var ett av de första företagen som påbörjade konstruktioner i området, och tillsammans med Sten & Ström byggde grunden till stadsdelen vi idag kallar för Hyllie (Hyllie.com, 2019).

Stationstorget, beläget ovanför Citytunneln, är Hyllies hjärta. Torget ligger även i anslutning till Hyllie vattenpark som i sin tur ansluter till ett stort rekreationsområde för promenad, cykling, jogging och ridning. Citytunneln ligger belägen som en knutpunkt mitt i regionen, med tre minuters tågresa åt norr till Triangeln och sex minuter till Malmö Central. Västerut ligger Köpenhamn en halvtimme, och Kastrup Flygplats en kvarts tågresa bort och därifrån finns kommunikation till resten av världen. Infrastrukturen med närhet till Malmö,

verksamheter och huvudkontor. Det reser 16 000 personer med tåg, buss och cykel varje dag i Hyllie (Hyllie.com, 2019). Förutom Stationen, Emporia och arenan har Hyllie även bebyggts med en skola, barnmorskecentral och Tullverkets kontor. Det är alltså en bred variation av verksamheter som söker sig till Hyllie och efterfrågan på varor och tjänster ökar, vilket väcker möjligheter för företag att lokalisera sig nära kunderna. Söder om Hyllievångskolan, som bland annat vunnit priser på grund av sina miljöambitioner, ligger Iduns park där kommunen planerat en större stadsdelspark (Hyllie.com, 2019). Skolan som vunnit Stadsbyggnadspris (Satz & Persson, 2018, 14 september) har byggts i enlighet med området och är ännu ett kännetecken för Hyllie och de miljökrav kommunen ställt på Hyllie.

I Hyllie ligger, som tidigare nämnt, ett av Skandinaviens ledande shoppingcenter, Emporia, som erbjuder allt från shopping till mat, kultur och nöjen, samt en parkterass med utsikt över Öresund. Fler stationsnära matställen finns i Point Hyllies bottenplan och lokal handel med kaféer finns kring bland annat bostadskvarteren Hyllie boulevard, Allétorget och Hyllie allé. Fullt utbyggt kommer Hyllie hålla totalt ca 250 butiker, restauranger och caféer (Hyllie.com, 2019).

Ett ytterligare företag som var på plats i Hyllie tidigt var MKB fastighets AB, vilket är ett kommunalt bolag som bygger boenden för invånarna i Malmö och är ett av de fastighetsföretag som bygger mest i Malmö. Bolaget bygger i blandade prisklasser och områden och de står för en tredjedel av de först byggda bostäderna i Hyllie 2011-2012. Det var dock inte enbart stora företag som MKB som var med och påbörjade exploateringen i Hyllie. Familjeföretaget Roth fastigheter började bygga bostäder 2012, samtidigt som företaget Ikano bostad påbörjade sitt första projekt i Hyllie. Mellan 2012–2015 byggdes 443 bostäder i området. Fram till 2018 byggdes totalt 1 574 bostäder, till 2020 beräknas 3 000 lägenheter vara färdigställda och till 2023 tillkommer ytterligare 1 500 lägenheter. Med detta bestånd beräknas området bestå av ca 12 000 bostäder varav hälften består av hyresrätter. Dessa ska kunna hålla grygt 26 000 boende med ett snitt på 2,19 personer per hushåll. Nu finns även 140 000 kvadratmeter kontorsyta som byggts fram till 2019 och de finns 60 000 kvadratmetrar reserverat för ytterligare byggnation. Fullt utbyggt kommer Hyllie hålla över 15 000 arbetsplatser. Det kommersiella fastighetsföretaget Skanska, vilka byggt flertalet kontorsfastigheter i USA och delar av Europa, påbörjade under 2012 ett projekt där de skulle bygga kommersiella fastigheter vid området klippan i Hyllie (Hyllie.com, 2019). Hyllie har inte varit en plats bara för stora fastighetsföretag, utan även familjeföretag och mindre fastighetsföretag. Alla fick av kommunen möjlighet att vara med och påverka hur Hyllie skulle utformas. Ett fåtal företag var

villiga att ta första steget, därmed största risken, men snabbt började allt fler företag inse möjligheterna och valde att följa efter.

1.2 Syfte och frågeställning

Syftet med studien är att undersöka ett specifikt område som nyligen varit populärt i byggnadssektorn för ökad kunskap om hur företags lokaliseringar sig. Att undersöka företagens perspektiv kommer öka förståelsen om hur exploatörerna tänker. En bredare undersökning skulle behöva göras för att förklara mer utförligt varför exploatören väljer vissa områden och mer specifikt området som studien fokuserar på, Hyllie. Den här studien kommer ligga till grund för fortsatt forskning kring exploatering i nya områden samt områden som ännu inte har utvecklats. Fokus kommer ligga på Hyllie för att svara på frågeställningen:

”Vilka faktorer påverkar fastighetsföretagets beslut att exploatera i Hyllie?” Frågeställningen kommer besvaras med hjälp av intervjuunderlag.

1.3 Avgränsning

Studien är geografiskt avgränsad till Hyllie och kommer fokusera på fastighetsföretagen. De intervjuer som genomförs kommer fokusera på samtal med fastighetsföretag som investerat i mark i Hyllie. Inga intervjuer med hyresgäster kommer genomföras utan fastighetsföretagen kommer presentera sina projekt och faktorer där de ser ett intresse hos hyresgäster.

1.4 Disposition

Studien börjar med att i avsnitt 2 ge en överblick över Hyllie, dess historia och vad som gör området unikt med en bakgrundsöversikt. I avsnitt 3 sammanställs en teoretisk referensram innehållande teorier inom området följt av relevant forskning som lokaliseringsfaktorer, agglomerationsfördelar och aktörers beteenden. Metoden och metodvalet diskuteras konstruktivt i det 4:e avsnittet. Sammanställning av intervjuer presenteras i det 5:e avsnittet empiri, som därefter analyseras och kopplas till teori och forskning i avsnitt 6. Studien avslutas i 7:e avsnittet med en slutsats som svarar på frågeställningen samt reflektioner.

2. Metod

Det har gjorts ett selektivt urval i tidigare forskning som används i arbetet för att hitta ett forskningsgap på området som därefter studerats. Artiklarna som använts har tagit upp ämnen som ansetts vara kopplade till det ämnet som planerats undersöka. Exempel på det artiklarna tagit upp är bl.a. forskning på kollektivtrafikens betydelse i utveckling av områden och faktorer som driver företag till omlokalisering. Den tidigare forskning som använts i arbetet har kopplats till empirin i analysen för att därefter dra slutsatser som svarar på frågeställningen. Valet av forskning har även drivits av rekommendationer från handledare och bortfallet har baserats på artiklarnas brist på relevant information inom ämnet.

Valet av metod sker beroende på vilket teoretiskt perspektiv som finns angående frågeställningen. Om syftet ger en frågeställning som går ut på att finna eller förstå mönster, är en kvalitativ studie rätt väg att gå (Trost & Hultåker, 2010). Intervjuerna ger en bättre förståelse för hur fastighetsföretaget tänker vid exploatering av nya områden och ger mindre vinklad information än vad det skulle varit om studien var baserad på företagens publicerade skrifter. Tidigare forskning som använts i arbetet är hämtad från Malmö universitets databas. Relevant information har därefter hämtats från forskningen för att kunna genomföra en nyanserad analys av intervjumaterialet.

För att förstå innehållet i ett dokument, genomförs en kvalitativ eller en kvantitativ innehållsanalys. Med en kvantitativ innehållsanalys analyseras produkten mer än processen. Detta görs oftast med dataprogram för att söka mönster i upprepade ord och fraser genom att ersätta dem med siffror. I en kvalitativ innehållsanalys försöker forskaren förstå kontexten. Detta bygger på processtänk, social kontext och att författaren gör en symbolisk läsning av dokumentet. Det finns stor flexibilitet i den kvalitativa metoden vilket ger möjlighet till ny betraktning, utveckling och tillämpning av meningarna i dokumentet. Det är självklart viktigt att fortfarande se till författarens originella mening, men det finns utrymme för tolkning när det kommer till uppfattning och hur ögonen på läsaren uppfattar meningarna i dennes sociala situation. (May, 2013).

2.1 Tillvägagångssätt

Studien har genomförts med en semistrukturerad kvalitativ metod för att få bättre förståelse kring de kognitiva processerna hos fastighetsföretag vid fastighetsköp och val av plats. Anledningen till den semistrukturerade intervjun är även att den öppnar upp för diskussion genom enkla frågor som kan ge komplexa och innehållsrika svar. Den semistrukturerade intervjun ger möjligheten att ställa frågor kring ämnet som diskuteras när respondenten själv naturligt börjar prata. Detta ger, efter att alla intervjuer genomförts, ett rikt material (Trost, 2010). Intervjuerna är 10–30 minuter långa och där majoriteten av tiden består av att respondenten svarar på frågorna angående varför de valt att exploatera i Hyllie, deras tankar kring deras gamla och nya projekt samt hur de ser på Hyllies framtid (se bilaga 1).

I en kvalitativ studie är urvalet mindre intressant än i en kvantitativ studie. För att få bra resultat eftersträvas dock så stor variation som möjligt utan att någon av de intervjuade är avvikande från mängden (Trost, 2010). I arbetet genomförs ett flertal intervjuer med olika fastighetsföretag som exploaterat i Hyllie. Dessa företag har haft projektering av fastigheter under olika tidsperioder och exploaterat olika typer av fastigheter. Detta ger stor variation inom ett och samma spektra vilket tillför pålitligare resultat. Kvantitativa data kring Malmö stad har hämtats från Datschas hemsida.

En mall med intervjufrågor togs fram för att kunna presentera svar på samma frågor från olika exploatörer. Vid val av intervjufrågor var det av högsta relevans att frågorna var utformade korrekt. Med korrekt menas att respondenten förstod vad som frågades och att intervjun tillbringade den information som söktes. (Winter, 1992)

Med kvalitativ metod finns svårigheten med god kommunikation. (Bryman, 2016). Därför ställdes frågorna på ett vis som är tydligt och enkelt för den intervjuade att förstå. Missförstånd kan leda till missuppfattningar när den är bristfällig. För att motverka detta har vetenskapliga begrepp och teorier begränsats för att minska uttryck som kan betyda olika saker. Detta för att undvika situationer där respondenten och intervjuaren har olika uppfattning om betydelsen (Bryman, 2016). Detta innebär även att undvika termer som har mer än en betydelse. Termen som används måste även stämma i både beskrivande och känslomässig mening för att begreppet ska uppfattas rätt av mottagaren (Trost et al., 2016).

Något som bör beaktas vid val av en kvalitativ intervju är att det finns en välstrukturerad frågeställning samt att metoden i arbetet är klar och tydlig. Grundfrågorna var samma för alla företag men då de kommersiella fastighetsföretagen inte alltid kan svara på exakt samma frågor som fastighetsföretagen som bygger inom bostadssektorn, ställs följdfrågorna på ett anpassat vis. Detta ger i slutändan en rättvisare bild av varför företagen valt att exploatera i Hyllie och underlättar när det under analysen ska sökas efter mönster i svaren. Frågorna var semistrukturerade vilket innebar att de kunde ställas breda grundfrågor till en början för att därefter ställa mer specifika följdfrågor. Något som var viktigt genom hela intervjun var att inte få respondentens personliga åsikter om Hyllie utan få informationen utifrån företagets perspektiv.

För att störa intervjun så lite som möjligt på de sätten som gick att påverka, spelades intervjuerna in. Ytterligare fördelar med inspelning är att intervjuaren kan fokusera på frågorna och svaren som ställs och därmed ha möjlighet att ställa relevanta följdfrågor. Att i efterhand kunna lyssna på intervjun ger fördelen att återigen kunna höra till ordval och tonfall. Det ger även möjligheten till att kunna lyssna på sig själv och därmed förbättra intervjun till nästa gång i form av formuleringar och följdfrågor. Det finns med inspelning dessutom möjlighet att i efterhand transkribera intervjuerna för att på bästa möjliga vis återberätta respondenternas svar. Negativa faktorer med inspelning kan dels vara att det tar tid att transkribera samt bortfall av tonfall, talspråk och tankepauser (Trost, 2010). Dessa nackdelar bör dock inte ha påverkat arbetet då intervjuerna varit korta och transkriberingen delades upp mellan författarna. Dessutom anses inte tonfall och liknande påverka innehållet i dessa typer av intervjuer nog för att ha någon negativ effekt. Som intervjuare är det även viktigt att vara så objektiv som möjligt. Detta innebär delvis att intervjuaren inte ska framföra några egna åsikter eller föreställningar då det kan påverka den intervjuades svar och därmed intervjuns trovärdighet (Trost, 2010).

2.2 Urvalsstrategi

Studien har sitt fokus på att undersöka varför exploatörerna väljer att investera i Hyllie för att begränsa frågeställningen till investeringar i området. Hyresgästernas perspektiv kommer alltså endast att tas i beaktning genom vad exploatörerna har uppfattat efterfrågas.

När det kommer till antalet intervjuer kommer slutsatsen till större andel vara representativ ju fler intervjuer som utförs (Bryman, 2011). Vid val av företag har mailkontakt tagits med flertalet av de aktörer som varit delaktiga vid exploateringen av Hyllie varav sju företag har kunnat ställa upp på intervju under den tidsram som varit tillgänglig för arbetet. Dessa

intervjuer ligger, tillsammans med den teoretiska referensramen, till grund för studien. Mailkontakt togs med totalt 13 företag varav fem företag inte hade möjlighet genomföra intervjun inom den tiden som arbetet omfattade. För att ha en ordentlig grund att basera analys och slutsatsen på, ansågs sju intervjuer vara tillräckligt för att samla in tillräcklig data. Anledningarna till bortfallen var bland annat att företagen inte svarade, att de svarade för sent eller inte hade någon sakkunnig person med tid att sätta av till en intervju.

ANTAL FÖRETAG JA NEJ SENT SVAR

13 7 5 1

Tabell 4.1 Tabell på mailrespons från företagen.

Då de första två aktörerna som byggde bostadsfastigheter i området har ställt upp på intervju, ger detta studien information om vad som gjort Hyllie attraktivt från att byggandet började. Intervjuer har även gjorts med de som i dagsläget bygger fastigheter i området. Då det är en kvalitativ intervju behövs inte lika många respondenter som i en kvantitativ undersökning (Bryman, 2011).

2.3 Felkällor

Företagen och respondenterna som deltagit i studien har alla erfarenhet av exploatering och har investerat i fastigheter i Hyllie. Det har varit av vikt för studiens skull att respondenterna haft kompetens inom området. Detta för att kunna använda intervjumaterialet för att få fram ett målat och trovärdigt resultat. Det som kan skapa osäkerhet i studien är om företagen inte varit objektiva i varför de tagit de beslut de gjort och hur de presenterat sina projekt och värderingar. Det har därför varit viktigt att frågorna var ställda på ett sådant sätt att de inte kunde föra in egna åsikter. Diskussionerna i en kvalitativ intervju är inte lika slutna som det kvantitativa. Ett problem med öppna dialoger är, är att det i vissa fall leder till en för bred dialog där mycket information som inte utgör någon grund för arbetet diskuteras i den begränsade intervjutiden (Bryman, 2011).

För att diskutera trovärdigheten av intervjuerna beaktas reliabilitet, validitet och standardisering. Reliabilitet innebär att denna undersökning skall kunna dupliceras av en annan grupp och få samma eller liknande resultat. Validiteten innebär egentligen hur den data som samlas in är relevant till studien. Standardisering beskriver i hur hög grad frågorna och situationen för samtliga intervjuobjekt är samma. Reliabilitet kan sägas beskriva stabilitet. Alla

etc. Hög reliabilitet förutsätter med andra ord ett statiskt förhållande. Situationen ska i alla avseenden vara standardiserad för att kunna tala om hög reliabilitet och vid hög standardisering sker inga variationer (Trost et al., 2016). Situationen är då samma för alla utan påverkan från slumpen. Hög reliabilitet är motsatsen till vad som ofta finns i kvalitativa intervjuer. Här är det istället just förändringen och slumpinflytelserna som blir intressanta. Dessa noteras nämligen och registreras inför analys (Trost, 2010). Begreppet låg reliabilitet är därför någonting som nämns när det pratas om just kvalitativa analyser och undersökningar. Validiteten i en intervju beskriver giltigheten. Detta innebär att frågan ska mäta det den är avsedd till och det endast. Missuppfattas frågan sjunker både reliabiliteten och validiteten (Trost et al., 2016). En låg grad av standardisering innebär att intervjuaren formulerar sig efter den intervjuades språkbruk, tar frågorna i den ordningen som anses passande, frågorna får gärna styra ordningsföljden och följdfrågor formuleras beroende på tidigare svar (Trost et al., 2016). Av dessa anledningar kräver intervjuer oftast en låg grad av standardisering då situationen skiljer sig från gång till gång (Trost, 2010).

Med denna information ger en säkerhet i att både reliabiliteten och standardiseringen i arbetet kommer vara låg då det sker variation i både frågor, miljö, intervjuare osv. Bra med detta för studien är att med låg standardiseringsgrad följer även stora variationsmöjligheter (Trost, 2010). Informationen som studerats, har tagits i beaktning under arbetets gång för att varje intervju ska bli tillförlitlig. För att den intervjuade ska känna sig trygg och ha så stor möjlighet som det går att kunna ställa upp på intervju, bestämde den som ställde upp på intervju vart den skulle hållas. Detta blev antingen på deras kontor eller ute på plats där byggnationen skedde. Att ha intervjun på deras kontor skapade mindre tidspress för den intervjuade, en trygg plats för denne och en möjlighet för intervjuarna att få en bild av hur företaget arbetade.

En av intervjuerna skedde som nämnt ute på där byggnationen skedde vilket gav möjlighet till bättre bild av områdets- och projektets uppbyggnad och själva företaget. Det var alltid minst två intervjuare under en intervju för att det skulle kännas tryggare för den intervjuade. Tre på plats kan ge den intervjuade känslan av maktövergrepp och risk för att intervjuobjektet skulle känna sig i underläge. Två intervjuare kändes även bättre än en då dessa kompletterar varandra och även för att av artighet visa att det de var viktiga för projektet och att tid gärna lades undan av mer än en intervjuare för att träffa dem. Fördelen med att vara två som intervjuar är även att det är två som tar med sig intrycken från intervjuerna. Dessa är en viktig ingrediens när det i efterhand ska tolkas och analyseras (Trost, 2010). Dock då alla intervjuare inte närvarat vid samtliga intervjuer kan det anses som en risk att frågorna blir ställda på olika sätt och att

intervjuerna leder till varierande diskussioner beroende på vem som ställer frågorna. Nackdelen med detta är risken att inte kunna ställa data mot data, om informationen skiljer sig alltför mycket från tidigare intervjuer. För att motverka detta har följdfrågor i slutet av intervjun kretsat kring redan diskuterade ämnen från tidigare genomförda intervjuer för att ta reda på hur de olika företagen ställer sig till dessa.

2.4 Etik

Trovärdigheten är ett av de största problemen med både kvantitativa och kvalitativa intervjuer. Förekommer det till exempel ingen reflektion av de etiska aspekterna i anslutningen till intervjuerna och vid avrapporteringen i resultatet, kan trovärdigheten ifrågasättas (Trost, 2010). Det är alltså viktigt att vara etisk och tydlig med undersökningens syfte för de som medverkar. Samtliga parter bör informeras om hur undersökningsresultaten kommer publiceras, samt upplysa om att det är de som avgör om de vill medverka i studien eller inte. Det ska finnas en tydlighet i att de kan tacka nej till studien och inte föras någon press eller försök till övertalning för att de ska delta i studien (Winter, 1992). Det kan även anses som etisk att presentera den färdiga intervjun för de medverkande (Jacobsen, 2009). Därmed har varje respondent blivit erbjuden att ta del av transkriptionen. Det har även erbjudits att skicka över den färdiga studien. Under intervjuns gång ska det vara tydligt att det är okej att skippa delar av undersökningen (Winter, 1992) vilket gjorts när den intervjuade inte kunnat svara på frågan. Vid rapportskrivningen ska det försäkras om att resultaten från intervjuerna inte används på annat sätt än vad deltagarna gått med på (Winter, 1992). Därför kommer det färdiga arbetet skickas ut till var och en av deltagarna så de själva kan känna sig trygga i att ha en talan om det finns någonting de känner sig osäkra på.

3. Teoretisk referensram

Avsnittet presenterar teoretisk forskning om de faktorer som påverkar en marknad. Detta innefattar vad som kan komma att påverka hur attraktiv en viss vara eller tjänst är. Här presenteras även fördelar med att befinna sig på samma marknad eller samma geografiska område och hur de kan påverka de boende såväl som de företag som lokaliserat sig i området.

3.1 Teoretisk Översikt

3.1.1 Agglomerationsfördelar

Kluster bildas när företag strategiskt väljer en geografisk plats i anknytning till samverkande eller konkurrerande företag inom samma bransch för att uppnå agglomerationsfördelar. Dessa kan förekomma på olika sätt, bland annat inom distribution och produktion. Ur ett utbildnings- och kostnadsperspektiv kan dessa vara stora. Det kan göra det svårt för små företag att konkurrera med, eller slå sig in på, samma marknad som de större företagen då “inträdeströskeln” för att etablera sig i dessa områden ofta blir hög (Eklund, 2017). En del av agglomerationsfördelarna är så kallade stordriftsfördelar. Dessa utnyttjas inom produktion då de sänker produktionskostnaderna och skapas som sagt främst när företag bildar kluster. De kostnadseffektiva fördelarna för ett kluster är även att de skapar ett geografiskt koncentrerat område av arbetstillfällen och kunskap.

Det finns fyra typer av agglomerationsfördelar: 1. Delning av intermediära insatsvaror

2. Gemensam arbetspool (delning av arbetskraft) 3. Matchning av arbetskraft

4. Kunskapsspridning

3.1.2 Intermediära insatsvaror

För vissa företag handlar agglomerationsfördelar om att dela intermediära insatsvaror. En intermediär vara är en vara som produceras av ett företag och används i produktionsprocessen av ett annat företag. Ett exempel kan vara ett företag som tillverkar knappar som sedan används i produktionen av skjortor och klänningar. Företag som tillverkar såväl skjortor som klänningar kommer då att köpa in knappar vid tillverkning av sina produkter. Om företagen går samman kan de köpa en större kvantitet (om de gör inköpen tillsammans) vilket leder till minskade transportkostnader för “knappföretaget”. Således kan företaget ta mindre betalt per knapp och behöver bara leverera till ett ställe, till skillnad från om företagen haft olika underleverantörer.

Detta kallas stordriftsfördelar och gynnar företag som är strategiskt placerade nära varandra. För att ta del av dessa fördelar bildar företag kluster. Detta sker när det finns skalfördelar och när de intermediära insatsvarorna inte går att beställa, utan för att försäkra sig om att varan passar slutprodukten måste det finnas direkt interaktion mellan producenterna. Företag som lokaliserat sig i ett kluster kan därmed dra nytta av andra företags underleverantörer som tillhandahåller andra typer av affärstjänster (O´Sullivan, 2019).

3.1.3 Delning av arbetskraft

Företag väljer att lägga sig nära varandra (kluster) på grund av ett flertal anledningar. Detta kan exempelvis vara för minimera kostnaderna vid förflyttning av personal mellan företag. Det är inte bara företagen som gynnas av delningen av arbetskraft och företagens kluster. Även anställda och arbetssökande får ta del av effekten att det går snabbare för dem att hitta jobb i ett området som har stor närvaro av företag samtidigt som företagen snabbare kan hitta kompetent personal. Personer som byter jobb till ett närliggande företag, minskar även risken för att behöva byta bostad (O´Sullivan, 2019).

3.1.4 Matchning av arbetskraft

En annan fördel med agglomerationsfördelar är matchning kopplad till arbetskraft och arbete. Den ekonomiska modell som traditionellt används, förutsätter att arbetsmarknaden matchar arbetare och företag. Företagen får själva avgöra vilken kompetens och vilka färdigheter de eftersöker och kan sedan anställa utifrån sina behov. Riktigt så rationellt är det inte på den verkliga arbetsmarknaden menar O´Sullivan (2019). Arbetare matchar inte alltid perfekt med företagen som anställer dem och för att bättre kunna matcha den kunskap som eftersöks, krävs kostsam utbildning i efterhand. En stor stad kan förenkla processen och förbättra matchningen av kompetens och kunskap med de företag som finns där, då en stor stad generellt sett har ett större utbud av arbetskraft, vilket i sin tur leder till en mycket lättare matchningsprocess. Detta leder i sin tur till lägre utbildningskostnad samt effektivare rekryteringsprocess (O´Sullivan, 2019).

3.1.5 Kunskapsspridning

Kunskapsspridning handlar i grund och botten om kunskap och att innovation och nya sätt att tänka på uppmuntras. Kunskapsspridning leder till att företagen, såsom de som bygger både bostäder och kommersiella fastigheter, väljer att lägga sig nära varandra eftesom de inser att inovativttänkadet leder till att de får lägre kostnader medans deras produktivitet ökar. Kunskap

för utbildningar, när de anställda istället lär varandra genom att interagera i vardagen. Kunskapsspridning är mycket avståndskänsligt och företag som ligger några kilometer från klustret tappar därför snabbt effekten av kunskapsspridning i förhållande till de som ligger mitt bland de andra företagen. Detta blir extra påtagligt i områden där företag i samma bransch är koncentrerade och där personer med varierande kunskap inom branschen befinner sig på samma geografiska områden och interaktionerna mellan personerna ökar (O´Sullivan, 2019).

3.1.6 Flockbeteende

När av varandra oberoende individer gör liknande handlingar som framkallats av en fundamental rörelse, uttrycks detta som ett flockbeteende. Fenomenet sker oftast på tillväxtmarknader och typiskt för just flockbeteende är att besluten inte tas efter marknadens förutsättningar utan på självständig grund (Hwang & Salmon, 2004). En vanlig anledning till flockbeteende är när intresset för en marknad ökar vilket ger en ökad optimism och fler intressenter. Detta grundar sig oftast i en eller fler lönsamma investeringar. Dessa investeringar kan dock vara helt grundade på tur istället för marknadens förutsättningar, vilket kan leda till bubblor. Orsaker till flockbeteende kan även bero på viljan att identifiera sig till en grupp (Gavelin & Sjöberg, 2012). Ytterligare orsaker kan vara ett resultat av individuella problem hos ledningen och begränsad rationalitet. Li, Kauffman och Zhang (2013) menar på att om en lednings beslut är grundat på ett flockbeteende, kan detta komma med hög risk och få allvarliga konsekvenser (Li et al., 2013). Flockbeteende är som sagt en risk då beslutet är grundat i irrationellt tänkande (Eklund, 2017), men måste nödvändigtvis inte få negativa konsekvenser (O´Sullivan, 2019). Med företag som jobbar ihop mot samma mål, kommer fördelar. Dock bör irrationella beslut ändå undvikas (O´Sullivan, 2019).

De ekonomiska beteendevetarna menar på att vi människor inte är kalla och rationella varelser som investerar våra ekonomiska tillgångar innan vi vägt in alla faktorer på ett klokt och genomtänkt vis. Istället analyserar människor vad andra gör och hur människor reagerar på förändringar eller möjligheter. Människan springer med andra ord med flocken. John Maynard Keynes skrev om de “djuriska drifterna” hos investerarna och hur det påverkar dem att göra onödiga- och icke rationella investeringar. Det finns självklart investerare som tänker logiskt och rationellt och att marknaden även kan visa klarhet och lugn. De kortsiktiga rörelserna styrs dock ofta av flockbeteende och gissningar av vårtåt marknaden kommer att röra sig, istället för att baseras på långsiktiga och fundamentala faktorer (Eklund, 2017).

3.1.7 Utbud och efterfrågan

För att analysera de resurser som finns, samt hur de fördelas, används en modell som kallas utbud och efterfrågan. Modellen används som verktyg för att kunna dra vissa slutsatser, exempelvis vad som händer med priset när produktionen sjunker eller ökar av en viss vara eller tjänst, eller att ny teknologi blir tillgänglig på marknaden eller för företagen som producerar varorna. Efterfrågan handlar om brukarens vilja att efterfråga en viss vara eller tjänst. Det finns många faktorer som kan påverka efterfrågan på en vara. Sambandet mellan efterfrågad kvalitet och priset på produkten är faktorer som påverkas av varandra, så om kvantiteten ändras, kommer priset justeras (Eklund, 2017).

Figur 3.1 & 3.2: Bild på hur efterfrågan och utbudet presenteras på en marknad (Eklund, 2017).

Den vertikala axeln beskriver priset. Desto högre upp efterfrågskurvan befinner sig på utbudskurvan, desto högre är priset och därmed är priset lägre när kurvan skiftar nedåt. Den horisontella axeln beskriver kvantiteten. När kurvan skiftar utåt, stiger efterfrågan, därmed innebär det att när kurvan skiftar tillbaka, sjunker efterfrågan. Om kurvan går nedåt (se Figur 3.1) innebär det att konsumenterna efterfrågar mer av produkten än vad som finns att tillgå, vilket bidrar till att priset sjunker. Om kurvan är brant (se Figur 3.4) kommer produkten vara känslig för prisförändringar och vid en flack kurva föreligger låg priskänslighet. Utbudet handlar om i vilken kapacitet företagen kan, eller vill, producera en viss produkt på. Därför kan priset justeras med hjälp av ökning eller minskning av produktionen (Eklund, 2017).

Figur 3.3: utbud och efterfrågan skapar jämvikt på en öppen marknad (Eklund, 2017).

Där utbuds- och efterfrågekurvan skär, föreligger jämvikt. Detta är den nivå företaget lägger sin produktionsnivå en vara eller tjänst. Här kommer priset nämligen hamna i balans med konsumenternas betalningsvilja. Det är endast i denna punkt det samtidigt föreligger balans mellan konsument och producent. Ett exempel på när jämvikten regleras är när konsumentens inkomst stiger, vilket gör att de då har råd med större bostäder. Det leder till ökad efterfrågan på dessa, och därmed även betalningsviljan. Fler bostäder börjar produceras för att finna balans till ursprungspriset och placerar jämvikten på ny nivå (Eklund, 2017). Fastighetsmarknadens utbud skiljer sig från andra marknader på grund av att det byggs i förhållandevis hög utsträckning. Därmed, då byggnader som byggts sen står kvar, blir utbudet sällan blir mindre. Trots detta, föreligger ett mönster i asymmetrisk ökning av befolkningstillväxten gentemot bostadsbyggandet. Det sker alltså en ökning av personer som efterfrågar bostäder varje år och överstiger antalet bostäder som byggs. Den ökade befolkningstillväxten ger även en ökning av utbud av arbetskraft på marknaden. Kurvorna ger en bild av marknaden genom att visa hur jämvikten ska uppnås vid eventuella justeringar av efterfrågan eller utbud.

Ett annat begrepp som skiljer sig mellan olika marknader är utbudselasticiteten. Elasticitet i utbud handlar om hur snabbt en vara eller tjänst kan förses på marknaden. Ett exempel skulle kunna vara marknaden på trätofflor där man kan justera tillverkningen i förhållande till hur efterfrågan ser ut (Eklund, 2017). För att beskriva förhållandet mellan fastighetsbranschen och låg elasticitet, kan det målas upp en kurva i ett diagram som i figur 3.4. En liten förändring i efterfrågan har en större effekt på priset än om kurvan skulle vara flack.

Figur 3.4: låg utbudselasticitet (Eklund, 2017).

Det går att matcha utbudet med efterfrågan i form av att justera utbudet. I marknader som fastighetsbranschen, är dock inte detta så lätt. DN gjorde ett reportage om att det i snitt tar 10 år att bygga ett flerbostadshus enligt (Örstadius, 2016, 31 juli). Detta medför en låg utbudselasticitet på fastighetsmarknaden. Fastighetsprojekt kostar dels mycket pengar, det finns detaljplaner och andra faktorer som påverkar processen och det tar dessutom lång tid att få den fysiska konstruktionen på plats. Då det råder hög efterfrågan på fastighetsmarknaden är priselasticiteten låg på fastighetsmarknaden. Således är kvantiteten på marknaden inte känslig för prisförändringar (Eklund, 2017). Då byggprocessen tar lång tid blir utbudselasticiteten som sagt låg. Det bidrar till svårigheter att veta hur efterfrågan ser ut när processen är klar, och därmed svårigheter att påverka efterfrågan då utbudet inte går att reglera i efterhand. Anledningen är delvis att det är andra företag som bygger, samt att när ett företag väl börjat bygga har pengarna redan investerats. Företaget skulle då gå in med förlorade pengar i projektet utan möjlighet till någon inkomst, förutom en möjlig framtida försäljning, om de skulle välja att avbryta.

En essentiell faktor att ta hänsyn till är att utbud och efterfrågan skiljer sig mellan olika marknader. Som exempel kan det finnas en efterfrågan på lokaler medan efterfrågan på hyresrätter kan se helt annorlunda ut i samma område. Ett område består alltså av olika marknader där utbudet och efterfrågan skiljer sig mellan dem. Det kan därför, i ett och samma område, bli ökad efterfrågan på hyresrätter medans efterfrågan på bostadsrätter är låg i det fallet att människor inte har råd att köpa lägenhet.

3.2 Forskningsöversikt.

är att analysera den fysiska expansionen av staden och invånarna i London under 1700-talet samt vilka faktorer som påverkar detta fenomen. Artikeln visar på att under de senaste 20 åren, har populationen i London och andra större städer i Storbritannien minskat. Detta mönster syns även i storstäder i västeuropa och större delar av USA. Artikeln uttrycker en tydlig trend där människor flyttar från områden till nya områden en bit utanför storstäderna som till exempel London.

Utifrån diskussion av Mogridge et al. (1997) kan vissa jämförelser med Malmö och dess befolkningstillväxt göras, samt efterfrågan på bostäder i Malmö och hur efterfrågan påverkar exploateringen. Runt en storstad finns förorter, som inte ligger där av ren tillfällighet, utan har uppkommit på grund av att staden i centrum bidrar med fördelar som infrastruktur. Ytterligare en fråga uppkommer då, vart går då egentligen stadens gräns? Ofta händer det att städer växer ihop med förorterna allt eftersom staden expanderar och därmed skjuter på sin maximala populationsgräns.

Tidigare studier har undersökt fastigheters marknadsvärdesförändring vid produktion av tågstationer. I den kvantitativa undersökningen av Dubé et al. (2013) presenteras resultat som tyder på att enfamiljshus försäljningspris kan öka med upp till 11% om fastigheten ligger mindre än 10 kilometer från en pendelstation. Exakt hur mycket omstrukturering i infrastrukturen påverkar företagen ekonomiskt är dock osäkert enligt Chatman och Nolan (2011). Artikeln bygger på en kvalitativ metod där det studerats hur kollektivtrafik påverkar den ekonomiska effektiviteten och agglomerationsfördelarna i en stad. Undersökningen har baseras på empiriska studier och tidigare forskning angående agglomeration samt transporternas roll. Tanken bakom studien är att en välfungerande infrastruktur kan leda till större kluster av arbetsmarknad och större, mer diversifierade städer. Dessa förändringar kan i sin tur leda till ökad produktivitet hos företagen, ökad välfärd hos konsumenterna, större antal och diversifiering av företag, arbetare och boende. Resultatet tyder på en osäkerhet kring om förbättrad infrastruktur faktiskt leder till agglomerationsekonomier. Det finns ett samband där potentialen ökar om det blir stora förbättringar, men om området eller staden redan har en fungerande kollektivtrafik kommer en förbättring inte ge drastiska effekter.

Tillväxtanalys (2017) undersöker agglomerationsfördelar och vad som får människor att flytta in och ut ur tätbebyggda områden. Detta har gjorts genom kvalitativ kartläggning av den forskning som tidigare gjorts. Agglomerationsfördelar, även så kallade kvarterseffekter, är någonting som sker lokalt. Dessa reflekterar bland annat lärande och matchning(Andersson &

Beckmann, 2009). Om agglomerationsfördelar inte skulle finnas hade det inte längre varit gynnsamt för företag att placera sig i städer där hyran är hög och konkurrensen tätare. Studien tyder på att om det sker en fördubbling i tätheten sker även en ökning i produktiviteten med 5%. Resultatet är representativt för ett flertal industrialiserade länder (Rice et al. 2006). Kring de mest centrala delarna uppstår konkurrens av utrymme, vilket kan förtydligas med hjälp av “bid-rent”-teori. Olika typer av verksamhet vinner olika mycket på tillgång till centrum vilket gör att företag är villiga att betala olika mycket för ett visst läge. Om tätheten i ett område skulle fördubblas, skulle som sagt även produktiviteten stiga. Skälet till det är att produktivitet dels drivs av selektion och dels ökar kompositionen av yrken och branscher med en växande stad. Täthet driver även kunskapsorienterade tjänstebranscher och lockar mer högutbildade till området. Kunskapsspridning drivs ofta lokalt genom sociala interaktioner och är därför också en faktor beroende av förtätning. Det är genom detta tydligt att det finns ett mönster där agglomerationsfördelarnas nytta avtar med det geografiska avståndet. Större städer kan genom dessa argument se som en stark förmedlare av kunskap och det skapar därmed sannolikhet till att den mer produktiva arbetskraften inom kunskapsintensiva företag söker sig hit (Larsson, 2016).

Enligt Arzaghi och Henderson (2008) är lärande en viktig bidragande faktor till produktivitet och är extra viktigt i kunskapsintensiva branscher. Lärande är mer känsligt för avstånd än matchning (Glaeser, 2000) och med förtätning sker tydliga produktionsvinster bland närliggande verksamheter (Larsson, 2016). Studien presenterar även hur det med geografiskt avstånd snabbt sker ett avtagande i ”överspillningseffekter” av kunskap. Kunskapsöverföring kan bestå av att observera konkurrenter i området, utbyta kunskap med företagsanställda i området osv. Desto mer komplex kunskap som ska överföras, desto mer avståndskänslig blir den (Andersson & Bäckman, 2009). Detta är ännu en anledning till varför läget är en viktig faktor för lärande och kunskapsspridning som bidrar till produktiviteten i företaget. Med dessa faktorer kan det ses som förståeligt att kunskapsintensiva företag koncentrerar sig kring de centrala delarna av en region eller område och varför det är extra applicerbart i just större städer. Effekterna av hur lärande påverkar företagen kan förklara varför de är villiga att betala de högre hyrorna som blir i de centrala regionerna (Tillväxtanalys, 2017).

redan produktiva företag väljer vissa typer av miljöer för deras verksamhet. Delning av arbetskraft och faciliteter har gjort så att företag kan dela på kostnader av till exempel avlopp, vattenframställning och tunnelbana. Delningen kan även skapa en högre expertis inom företagen då utbudet av personal ökar vid kluster. Riskspridning (när många företag som säljer samma vara finns på samma plats) kommer även att minska. Distans påverkar dock vinsterna med agglomeration och inom en arbetsmarknadsregion räknas restid ligga mellan 45–60 minuter. Forskning visar på att ökad täthet ger störst ökad effekt inom det intervall som ses som accepterad pendlingstid av arbetstagare (se tabell 1) (Johansson, Klaesson och Olsson, 2003).

Figur 3.5 Sammanställning av effekter av täthet på produktivitet i olika tidsintervall (Tillväxtanalys, 2017)

Dessa effekter anses ge starka incitament till städerna att arbeta som arenor för interaktion istället för att fokusera på transportkostnaderna. Även matchning är som nämnt innan någonting som begränsas av hur villiga folk är att pendla. Det är därför viktigt att arbetstagare och företag befinner sig på samma plats för att ha möjlighet till att dra maximal nytta av varandra (Tillväxtanalys, 2017).

Studien av Mejia-Dorantes et al. (2012) forskar på betydelsen om företag är resurs- eller marknadsorienterade. Bland annat till vilken nivå företaget kan nå resurser i form av arbetskraft. När företaget har placerat sig i ett visst område har detta en tendens att leda till interaktioner mellan företagen. Att välja placering nära en knutpunkt, till exempel tågstation, kan bland annat ge gratis reklam för företaget då fler förbipasserande uppmärksammar dem. Andra undersökningar presenteras i artikeln Mas och Maudos (2004), där de skriver om hur infrastruktur inte bara har en stor påverkan på området, utan även kringliggande områden. Ekonomisk utveckling och ekonomisk tillväxt har visat sig vara resultatet av en ökning i ekonomiska aktiviteter som kan kopplas till utvecklingen av infrastrukturen i området. Andra undersökningar presenteras i och diskuterar om hur viktigt det är att ha en urban policy där områdena runt omkring tex tågstationerna måste utvecklas för att skapa attraktion. Möjligheter

till att promenera istället för att ta bil i kombination till blandad markanvändning skapar incitament för människor att söka sig till stadsdelen. Detta bidrar till positiv ekonomisk effekt, vilket i sin tur ger incitament för bland annat butiker att söka sig dit och därmed skapa en mer levande stadsdel.

Studien visar bland annat att bildning av kluster oftast sker runt tågstationer eller större knutpunkter. Områden som ligger runt omkring har inte samma stora utveckling när det kommer till ekonomiskt tillväxt eller omplaceringar av företag. En av anledningar är att vägarna då är mer anpassade för fordon än fotgängare. Ellgar et al. (2019) presenterar bland annat två sätt om hur företag placerar sig. Ett där de väljer sin första lokalisering som nytt företag och det andra när de ska omplacera sig. Studien diskuterar hur företag försöker undvika omplacering för att kunna minimera kostnaderna som uppstår vid flytt. Ibland är det dock ett måste för att komma till en ny marknad där efterfrågan för företagets tjänst eller vara anses större. Artikeln visar att mindre företag (1-10 personer) väljer att omlokalisera sig på grund av strategi, medans de större företagen oftast ser omplacering som en för stor kostnad för företaget. En anledning till flytt, kan vara en hög hyra av den lokal de befinner sig i, och därför ser företaget att en omplacering kan gynna ekonomin. Andra incitament till omplacering kan vara att platsen de är på inte längre är optimal, då brist på ny kunskap, teknologi och resurser kan uppstå. Brist på plats på grund av att företaget växer är anledningen till 50% av företags omplacering. Runt 30-40 % säger att lokalens hyresnivå och hur den varit utrustad, varit deras anledning till omplacering.

För att komma fram till ett resultat användes i artikeln en kvalitativ metod med intervjuer av företag och enkätutskick. I studien Ellgar et al. (2009) presenteras olika anledningar till varför företagen väljer att omplacera sig eller inte. När företag valde att inte omplacera sig, berodde det till största del på rädsla att förlora kunder. I Nederländerna och Norge har det gjorts försök till att få företag att omplacera sig där de har minst negativ inverkan på infrastrukturen, genom att ge dem riktlinjer och incitament. Resultaten av studien tyder på en liten korrelation mellan varför kontorsföretag väljer att omlokalisera, samt beslutsprocessen bakom. Ingen direkt korrelation presenteras mellan anledningar som får företagen att vilja flytta och faktorer som lockar företagen till nya platser. Företagen tar hänsyn till ett flertal faktorer när det letar nya områden att flytta till. Det har visats att företagen tänker mer på vad området kan ge dem för fördelar än hur lätt det är att ta sig till området. Agglomerationsfördelar av alla typer och närhet

4. Empiri

Avsnitten kommer att behandla bakgrund till företagen som deltagit i intervjuerna samt en sammanställning av intervjuerna som genomförts uppdelade i avsnitt baserade på teman.

4.1 Intervjudeltagare

4.1.1 Rickard Berlin, Projektledare, Wihlborgs

Wihlborgs är ett fastighetsföretag med marknad över Öresundsregionen. Företaget grundades som byggnadsbolag 1924 av byggmästaren OP Wihlborg och har idag ett bestånd av 312 fastigheter. Dungen är ett av Wihlborgs projekt i Hyllie och är lokaliserat på andra sidan gatan från Point-hyllie med Tullverket som befintlig hyresgäst. Wihlborgs nästkommande projekt är Origo som ska bli en kontorsfastighet som ska ligga precis bakom parkeringshuset i Hyllie (Wihlborgs.se, 2019).

4.1.2 Rikard Roth, VD, Roth fastigheter

Familjeföretaget Roth fastigheter grundades under början av 1930-talet och äger i dagens läge sju stycken fastigheter. De startade som byggföretag innan de började fokusera mer på förvaltning vid 1970-talet. Vid 2010 började de återigen bygga fastigheter, nu i kombination med förvaltning. Företaget har en färdigställd fastighet på Hyllie allé och ytterligare ett projekt i Dungen. Roth fastigheter var ett av de allra första företagen som exploaterade i Hyllie och är nu igång med sitt andra projekt (Rothfastigheter.se, 2019).

4.1.3 Carl-Johan Gustavsson, Affärsområdeschef Projekt, Vasakronan

Vasakronan grundades 1993 och är nu ett av Sveriges största fastighetsföretag med sina 174 fastigheter. Under 2008 slog företaget ihop sig med AP-fastigheter och blev ett av Europas största fastighetsföretag. Vasakronans projekt i Hyllie heter Hyllie Connect är lokaliserat vid järnvägen bakom Hyllies parkeringshus (Vasakronan.se, 2019).

4.1.4 Hanna leidstedt, Analytiker, Castellum

Castellums marknad består av Sverige, Köpenhamn och Helsingfors. Företaget äger 647 byggnader och grundades 1993. Castellum har en fastighet i Hyllie som gränsar till inre-ringvägen. Fastigheten , Mässhallen 2, stod klar år 2016 och bland Hyresgästerna finns NCC, Boozt.com och Zumtobel (Castellum.se, 2019).

4.1.5 Jenny Nevsten, Förvaltare, Nevsten

Familjeföretaget Nevsten fastighets AB äger och förvaltar sex fastigheter i Malmö region. En av dessa fastigheter är lokaliserade på vattenparksgatan i anknytning till Hyllievångskolan. Fastigheten började byggas år 2014, färdigställdes 2016 och är i dagsläget fullt uthyrd (Nevsten.com, 2019).

4.1.6 Peter Skantz, Regional Produktionschef, Riksbyggen

Riksbyggen grundades år 1940 och förvaltar ca 200 000 bostadsrätter och ca 100 000 hyresrätter i Sverige. Riksbyggen har projekterat bostadsrättsföreningarna Navet och Cortado, samt en fastighet med hyresfastigheter längst Hyllie allé (Riksbyggen.se, 2019).

4.1.7 Marcus gensmann, MKB. Projektchef.

MKB är Malmös kommunala bostadsbolag och har sedan 1946 arbetat med Malmö Stad för Malmös allmännytta. Företaget äger ca 23 800 lägenheter och 1000 kommersiella lokaler. MKB äger i Hyllie kvarter Droppen, Munin, Hermod och Hemvistet. Samtliga fastigheter är Hyreslägenheter med undantag för särskilda lokaler i bottenplan då kommunen hade krav på att där skulle byggas kommersiella lokaler (Mkbfastighet.se, 2019).

4.2 Intervjusammanställning

Intervjusammanställningen presenterar den kvalitativa data som samlats in under intervjuerna. De olika avsnitten är uppdelade i delområden baserade på de frågor som diskuterats.

4.2.1 Kommersiella fastigheter

De kommersiella fastighetsföretagen värderar levande stadsdelar som en viktig faktor för exploatering. Att stadsdelen “dör” efter kontorstider är något som avskräcker företagen. När det kommer till kommunikation anses det viktigt att det finns närhet till kommunala färdmedel och att bil inte blir tvång för arbetarna i stadsdelen. Västra hamnen har upprepade gånger i olika intervjuer benämnt som lite av ett skräckexempel där stadsdelen beskrivs som “Vacker, men kollektivtrafiken fungerar inte riktigt” enligt H. Leidstedt (Personlig kommunikation, 7 maj 2019) och “sovstadsaktig” av R. Roth (Personlig kommunikation, 26 april 2019). Att andra företag valt att exploatera i området ses både som positivt och negativt, förklarar de intervjuade företagen. Några vanliga argument är att fler fastigheter betyder ett större utbud vilket tenderar att sänka hyran. Något som däremot fått uppskattning när det kommer till de andra aktörerna i området är att de kunnat dra fördelar av vid exempelvis marknadsföring. Det finns även en

genomgående byggherredialog som diskuterats i majoriteten av intervjuerna. Denna dialog benämner samtliga företag som något positiv för stadsdelens framväxt.

4.2.2 Bostadssektorn

När det kommer till fastighetsföretagen som projekterat bostäder kan det snabbt upptäckas en symbiosisk effekt mellan dem och de kommersiella fastighetsföretagen. Med hjälp av en jämn blandning mellan bostäder, kontor och butiker skapas en levande stadsdel. Flertalet av de företag som producerat bostäder har byggt hyresrätter, antingen för att själva förvalta eller hyra in ett fastighetsförvaltande företag. Fastighetsföretagen vill även se att infrastrukturen är komplett så personer enkelt kan ta sig till och från de centrala delarna. Västra hamnen nämndes också i detta sammanhang som ett exempel där blandningen av kontor och bostäder varit ur balans. “Infrastrukturen är även inte den bästa” påpekade M. Gensmann (Personlig kommunikation, 14 maj 2019) och R. Roth nämnde “Om man går långt ut, långt norrut där är det ju inga kontor, där är ingenting” (Personlig kommunikation, 26 april 2019). Flertalet fastighetsföretag nämnde att de känner oro över en mättnad av efterfrågan och därmed framtida vakanser. Detta riskerar i sin tur leda till långsammare exploatering av Hyllie. Dock ser inget av företagen någon direkt fara just nu och vissa av dem har framtida projekt på gång.

4.2.3 Kommunikation

De kommunala kommunikationerna är vad som genomgående benämnts som en av de avgörande faktorerna för Hyllies framgång av samtliga företag. Hyllie har blivit en knutpunkt för öresundsregionen och en möjlighet att, med hjälp av öresundstågen, ta sig ut i resten av världen. Närheten till Köpenhamn har gjort att en del av företagen funnit internationella aktörer som sökt sig till Hyllie. Exempel på detta skulle vara R. Roth och J. Nevsten (Personlig kommunikation, 26 april & 8 maj 2019) som noterat att internationella hyresgäster som arbetat på IKEA, bosatt sig i fastigheten. Ett annat exempel är H. Leidstedt (Personlig kommunikation, 7 maj 2019) som berättade att Castellum har ett danskt företag, som största hyresgäst i sitt senaste projekt. Hyllie har i december 2018, även fått sin kollektivtrafik utökad med en ringlinje som stannar i Östervärn, Rosengård, Persborg, Triangeln, Malmö C och Svågertorp. Dock även utan den nya linjen är Hyllie redan speciellt i form av att det är sista hållplatsen i Sverige på väg till flygplatsen i Danmark. I intervjun med Roth fastigheter beskrev R. Roth (Personlig kommunikation, 26 april 2019) Hyllie station som “absolut sista hållplatsen för att komma ut i världen, så att säga”. Många av företagen anser detta som den stora skillnaden mellan Hyllie och andra populära områden som Västra hamnen där det finns en avsaknad av goda kommunikationsvägar till och från stadsdelen.