Denna del av arbetet syftar till att analysera den spanska och den svenska marknaden av hyresfastigheter. Två objekt har valts ut, en i Stockholm och en i Torrevieja, som ska användas för att utföra SWOT-analys och en kassaflödesanalys på.
6.1 Val av objekt Objekt 1: Sundbyberg
Det första objektet som ska analyseras ligger väster om Stockholm i Sundbyberg och är en hyresfastighet som heter Skimmeln 3. Det är en mindre hyresfastighet med tio stycken lägenheter på en total bostadsarea på 809 m2. Fastigheten består av blandade storlekar på lägenheterna från 2 rok till 4 rok.
Figur 21. Karta över objekt 1. 86
Objekt 2: Torrevieja
Det objekt som ska analyseras i Spanien ligger strax utanför centrum i Torrevieja i ett område som kallas Punta Prima, ett par kilometer upp från stranden, se figur 22. Det är en lägenhet belägen på första plan med en gemensam pool på innergården. Med en yta på 67 m2 består lägenheten av tre rum och ett kök, varav två sovrum.
86 Google Maps
Figur 22. Karta över objekt 2.87
6.2 SWOT-analys
För att belysa varje marknads styrkor och svagheter samt möjligheter och hot redovisas en SWOT-analys nedan. Denna är tillämpbar på allt från företag till affärsidé och har syftet att tydligt visa nuläge, utveckling och förbättringsområden. Styrkor och svagheter är faktorer som går att påverka, medan möjligheter och hot är sådant som händer i omvärlden och i framtiden som inte går, alternativt är svåra, att påverka. 88
Sverige
Styrkor och möjligheter
Styrkan hos den svenska fastighetsmarknaden är säkerheten. Flera rapporter har givits ut genom åren gjorda av bland annat Hyresgästföreningen som påvisar lönsamheten i att förvalta en hyresfastighet.
Eftersom den svenska hyresmarknaden delvis är reglerad och utgår, som nämnt, på
bruksvärdessystemet och inte marknadshyra svänger inte hyresmarknaden på samma sätt som t.ex aktiemarknaden. Efterfrågan är också stor och i Stockholm är vakansgraden på många ställen 1%. Avkastningen blir regelbunden och enkel att räkna på. För en svensk investerare innebär detta också en marknadskännedom som inte innefattar krångel när det kommer till skatter, avgifter och val av område att investera i.
87 Google Maps
88Almi, 2018. Analysera företagets styrkor och svagheter
Hot och svagheter
Svagheten med att investera en hyresfastighet på den svenska marknaden och i synnerhet i Stockholm är behovet att ett stort startkapital. Detta gör det svårt att komma in på marknaden och etablera sig. Dessutom är utbudet lågt, vilket gör att efterfrågan på den svenska
marknaden idag är större än utbudet, vilket drar upp priset på hyresfastigheter. Hotet är den hyressättningssystemet som finns idag. Eftersom hyran inte sätts efter utbud och efterfrågan, utan genom hyresreglering, blir den lägre än vad den “borde” vara. Vilket leder till ett lägre driftnetto. Avkastningen blir alltså lägre per månad än vad som hade varit möjligt med en marknadshyra.
Spanien
Styrkor och möjligheter
Den största styrkan som går att notera på den spanska fastighetsmarknaden är en av landets viktigaste intäkter, nämligen turismen. Mats Laaksonen talar om en stor efterfrågan av fastigheter för uthyrning, även för långtidsuthyrning. Detta ger en indikation på att boende i Spanien inte bara är säsongsberoende. Samtidigt kan korttidsuthyrning konkurrera med hotell, som generellt blir dyrare per natt jämfört med att hyra en fastighet.
Jämfört med den svenska fastighetsmarknaden är utbudet i Spanien större och dessutom till ett mycket billigare pris. Restvärdet blir i detta fall inte lika avgörande, eftersom
investeringskostnaden är så pass låg. På så sätt kan ett större fokus läggas på kassaflödet.
Situationen med en återhämtning på marknaden kan vara en möjlighet eftersom en prognostiserad tillväxt efter en gjord investering idag kan innebära en stor vinst.
Hot och svagheter
På samma sätt som återhämtningen av krisen kan vara en möjlighet, kan den också vara ett hot. En återhämtning har kunnat identifierats, men framtiden är fortfarande osäker och ett investeringsbeslut är en risk som måste beaktas. Bristen på marknadskännedom är en svaghet som utländska investerare. Lagar, skatter och regler skiljer sig från den svenska marknaden och utan att kunna språket är inte marknaden helt lätt att bemöta. Detta kan också orsaka att investerare inte vet var de ska investera, vilka områden som är attraktiva och inte endast stirra sig blind på prislappen.
6.3 Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen kommer delvis att grunda sig på faktiska siffror så som köpeskilling, avkastningskrav och räntesats, men även fiktiva siffror som grundar sig på genomsnittliga värden av till exempel hyresintäkter i området och schablonvärden för drift- och underhåll.
Båda fastigheterna är fysiska fastigheter som nyligen har blivit sålda och i beräkningen
används den faktiska köpeskillingen. Tanken med kassaflödesanalysen på den spanska marknaden är att investera i en lägenhet som sedan ska hyras ut på kort tid från och till under tio år, under hög- och lågsäsong. Ett separat kassaflöde över fastigheten i Stockholm kommer också att redovisas för att undersöka hur mycket pengar den genererar under en tioårsperiod.
Resultatet presenteras, som nämnts tidigare, utifrån ett NPV som är en nuvärdesberäkning av alla framtida intäkter och kostnader för investeringen. Ett positivt värde på NPV betyder att investeringen är lönsam, medan ett negativt NPV betyder att investeringen inte är lönsam. 89 Värdet på NPV kommer att jämföras för respektive marknad för att undersöka vilken investering som är mest lönsam.
6.4 Intäkter Sverige
Kalkylen baseras på snitthyran för område "B Västra Stockholm” enligt Newsec. Vakansen som beskriver när bostaden står tom, till exempel mellan lägenhetsbyte, är också tagen från Newsec.
Spanien
Beräkningarna baseras hyran på genomsnittliga hyresintäkter från tidigare uthyrda bostäder i samma eller liknande områden, enligt Spanska Fastigheter. Månadshyran är olika beroende 90 på om det är hög- eller lågsäsong, likaså varierar vakansgraden beroende på säsong. I dessa beräkningar inkluderas “mid-season” i högsäsongen och sträcker sig därför från april till september. Lågsäsongen varar från oktober till mars. Som privatperson är det vanligt att hyra ut sin bostad i Spanien mellan 22 till 30 veckor per år, se bilaga 1. 91
6.5 Kostnader Sverige
Köpeskillingen för Skimmeln 3 är 24,8 miljoner kronor, transaktionen gjordes 2018-03-27.
Drift- och underhållskostnaderna för fastigheten baseras på schablonvärden från SCB. 92 Detsamma gäller för uppgifterna om fastighetsskatt. Lånet tas i en svensk bank, där eget kapital uppgår till 20% av köpeskillingen, lånat kapital uppgår till 80%. Amorteringstiden för lånet är 30 år. Räntan är på 2,91% och bunden i 10 år.
89UC, 2018. Vad är NPV?
90 Bilaga 1
91Spanska fastigheter, 2018. Rent proposal.
92SCB, 2015. Driftnetto 2013–2015, kr/m2 totalyta
Spanien
Köpeskillingen för den spanska hyresfastigheten uppgick till 132 000 euro, transaktionen gjordes våren 2018. För att kunna göra en tydlig analys kommer kalkylen baseras på att ett 93 lån tas i en spansk bank. Lånet utgör 70% av köpeskillingen, resterande belopp är eget kapital. Amorteringstiden på lånet beräknas till 20 år, med en ränta på 2,35%. Värdena för driftkostnaderna är hämtade från statistik från tidigare uthyrning av bostad i området liksom för hyresintäkterna. Antagandet görs att ägaren till bostaden inte alltid kommer att vara på plats i Spanien för att lämna över nycklarna till nya hyresgäster, därav ingår utgifter till uthyrningsfirma som kan bistå med detta. Uthyrningsfirman tar en kostnad på 10% av hyresintäkterna för att sköta nyckelhantering, städning, ha tillgänglig personal på plats etc. 94 Enligt Skandiamäklarnas hemsida för objektet, tillkommer fastighetsskatt på 208 euro per år samt en föreningsavgift på 330 euro per år, som inte ingår i köpeskillingen. 95
6.6 Indata överblick
Nedan redovisas den ursprungliga data som används i kalkylen för respektive marknad.
Värdet på inflation, kalkylränta, låneperiod, eget kapital, bolåneränta och avkastning på eget kapital är samma för respektive marknad för att undersöka utfallet om
marknadsförutsättningarna är lika för Stockholm respektive Torrevieja. Bedömningen har gjorts att de är dessa faktorer som påverkar investeringens utfall i störst utsträckning. Denna data kommer att ändras till varje marknads i nuläget gällande villkor på respektive marknad, som redovisades i kapitel 6.4 och 6.5 för att påvisa hur utfallet skiljer sig åt beroende på vilken marknad en investering genomförs.
Marknad Stockholm Torrevieja
Grundinvestering 24 800 000 kr 1 393 707 kr
Hyresintäkter 2000 kr/kvm år 2108 kr/kvm år
(hög- och lågsäsong) Drift & underhåll 520 kr/kvm, år 466 kr/kvm år
Fastighetsskatt 23 kr/kvm, år 32 kr/kvm år
Vakansgrad 1% Högsäsong 17%, Lågsäsong 42%
Inflation 2% 2%
93Skandiamäklarna, 2018.
94Skandiamäklarna, 2018.
95Spanska Fastigheter, 2018. Allt om fastighetsinvestering i Spanien – köp rätt bostad i rätt område
Kalkylränta 8% 8%
Resultatet visar att det är lönsamt att investera i en hyresfastighet på respektive marknad.
NPV/kvm är högre för investeringen på den svenska marknaden än på den spanska och därav mer lönsam.
Marknad Sverige Spanien
NPV 5 519 589 kr 317 021 kr
NPV/kvm 6 823 kr 4 732 kr
6.7.1 Förändring av indata
Nedan redovisas kalkylen vid ändring av de ekonomiska faktorerna som vi anser påverkar lönsamheten mest. Bolåneräntan, lånat kapital, vakansgrad, avkastning på eget kapital, samt låneperiod är de faktorer som bedöms påverka lönsamheten i störst utsträckning och är de värden som har ändrats till gällande marknadsförutsättningar enligt kapitel 6.4 och 6.5.
Faktorernas värde ändrades i första steget var för sig, för att se vilken skillnad en förändring av en faktor ger på NPV/kvm på respektive marknad. Samtliga utfall ger ett positivt NPV och därmed en lönsam investering. Stockholm har ett högre värde vid ändring av respektive faktor i samtliga fall, med undantaget för ändring av vakansen där Torrevieja får ett högre NPV/kvm.
Nedan redovisas resultatet för utfallet av ändring av samtliga faktorer samtidigt på respektive marknad. NPV/kvm ger för båda marknaderna ett positivt värde, vilket visar att investeringen är lönsam. Utfallet för Torrevieja är högre än för Stockholm och är jämförelsevis en bättre investering.
Samtliga NPV/kvm
Stockholm 8 770 kr
Torrevieja 8 901 kr
7. Diskussion
Att investera i en hyresfastighet visar sig vara lönsamt likväl på den svenska som den spanska marknaden. Hur stor lönsamheten är på respektive marknad har att göra med de olika
ekonomiska aspekterna och villkor varje marknad har. I en ekonomisk bedömning kan små marknadsförändringar kan ge stora skillnader på slutresultatet. I våra kalkyler har vi utgått från generella parametrar för att få fram ett trovärdigt och standardiserat resultat. Vissa av dessa parametrar beror, som tidigare nämnts, på individens riskprofil, lön, vilken bank lånet tas i. Därför kommer den ekonomiska lönsamheten att se olika ut för olika individer, samt att se olika ut på respektive marknad. Därför ser vi vårt resultat som en generell uppskattning för att få en bild av lönsamheten. Detta kan innebär att för en individen är det betydligt mer lönsamt att investera på den spanska fastighetsmarknaden än den svenska, medan för en annan individ blir utfallet tvärtom.
Vid en första anblick på resultatet av kassaflödet ser vi att investera i Stockholm ger ett högre NPV, fastigheten genererar mer pengar än att investera i Torrevieja. Dock bör vi ha med oss i tanken den höga vakansgrad den spanska hyresfastigheten har i jämförelse med den svenska fastigheten väldigt låga vakansgrad. Vilket innebär att den spanska fastigheten varje år går miste om hyresintäkter som i sin tur påverkar nuvärdet. I kalkylen har vi utgått från vad som anses som vanlig vakansgrad under lågsäsong respektive högsäsong. Därför blir ursprungliga vakansgraden på den spanska fastigheten väldigt hög. Där skulle det finnas möjlighet att hyra ut den spanska fastigheten i större omfattning. Det anser vi inte skulle vara något problem med tanke på den höga efterfrågan på semesterbostäder och även långtidsuthyrning som Mats Laaksonen från Fastighetsbyrån i Torrevieja har betonat.
Analyserar vi det spanska kassaflödet när en förändring av vakansgraden gjorts, ser vi ett ökat NPV som är högre än Stockholms ursprungliga NPV. Detta eftersom att när
vakansgraden sjunker ökar driftnettot, vilket genererar i ett högre nuvärde. Till sist anser vi att gällande hyresfastigheten i Spanien kan ägaren i stor utsträckning själv styra hur hög vakansgraden ska vara.
En annan ekonomisk faktor som påverkade NPV i stor grad var andelen lånat kapital, se tabell i avsnitt 7.7.1. Denna faktor anser vi vara särskilt avgörande vid denna jämförelse av investeringar, då faktorer som bolåneränta, inflation etc. inte skiljde sig märkbart åt beroende på marknad. Det resultaten visade vid ändring av andel lånat kapital, var desto högre andel lånade pengar, ju högre blir NPV.
En tolkning som blir betydande är för vem resultatet har betydelse för. Vi ser att resultatet inte bara är användbart för privatpersoner, utan även större fastighetsbolag. Detta beror främst på att storleken på grundinvesteringen i Spanien blir jämförelsevis låg jämfört med i Sverige, vilket gör att ett större antal har chansen att ta sig in på marknaden. Vi har redovisat ett antal olika typer av investerare som alla skulle kunna utöka sitt bestånd genom att
investera i Spanien. För mindre bolag blir det även lättare att etablera sig på grund av, som nämnt, det jämförelsevis låga kapitalbehovet.
Resultatet från enkäten visade att intresset för att hyra ut bostaden var låg och att majoriteten inte såg köpet som en investering, utan som en möjlighet till en semesterbostad. Klimatet blir i slutändan alltså en viktig värdepåverkande faktor som väger tungt i sammanhanget. Det som blir intressant är att kalkylen visar ett resultat där det är liksom i Stockholm lönsamt att köpa en hyresfastighet. Som nämnt, kan detta tyda på okunskap eller brist på intresse när det kommer till den möjliga ekonomiska vinning som en investering i Spanien skulle innebära.
Detta eftersom det inte finns något tvivel om att privatpersoner som vill investera i en
alternativ bostad har incitament till att skapa större intäkter, då det med all säkerhet inte finns någon som tackar nej till att få in en extra summa varje månad. Genom att visa på
lönsamheten som går att uppnå, tro vi att fler svenskar blir intresserade av att investera i Spanien. Det som vi däremot inte har behandlat är riskerna med att hyra ut en bostad på så långt avstånd, vilket måste finnas i åtanke vid tolkning av detta resultat. Den största skillnaden mellan marknaderna blir också tydlig vid en jämförelse - det krävs ofantligt
mycket mer kapital för en privatperson att investera i en hyresfastighet i Sverige än i Spanien.
Om dessutom syftet för investeraren från början är en semesterbostad, blir valet av marknad enkelt. Det är oavsett Spanien som blir vinnaren.
Av alla värdepåverkande faktorer visar enkäten att utöver klimatet har orten, läget, standarden och närhet till kommunikation, service etc. en stor påverkan på valet av
investering. Med undantag för klimatet är dessa faktorer typiska för fastighetsvärderingen och stämmer alltså även in bra på fastighetsköp i utlandet när huvudsyftet har varit att hitta en semesterbostad.
Två aspekter som är viktiga att ta upp i sammanhanget och som vi anser har en stor inverkan på resultatet är tidpunkten för respektive fastighetsköp och det återkommande faktum att majoriteten av urvalet för enkäten inte hade avsikten att göra fastighetsköpet som en
investering, trots att det bevisligen går att klassa fastighetsköpet som det, givet resultatet från kassaflödesanalysen.
I enkätundersökningen framgår inte vilken tidpunkt varje fastighetsköp är daterat, vilket gör det möjligt att alla/en del av urvalet svarade på enkäten utifrån en tidpunkt som inträffade
innan krisen i Spanien, alternativt efter och alla tidpunkter däremellan. De ekonomiska förutsättningarna på den spanska fastighetsmarknaden kan därför ha skiljt sig åt, vilket kan bidra till den bredd på svar som de ekonomiska frågorna visade. Samtidigt påverkar varje individs ekonomiska situation resultatet, men det blir en viktigt aspekt att ta hänsyn till vid tolkning av enkätresultatet att fastighetsköpen gjordes vid olika tidpunkt och därmed olika marknadsförutsättningar. De värdepåverkande faktorerna gav inte samma bredd på svaren, vilket kan styrka resonemanget ovan att dessa faktorer är jämförelsevis mer statiska.
Som nämndes, anser vi att det är viktigt att belysa den del av resultatet som visar att
majoriteten av urvalet inte såg fastighetsköpet som en investering. Detta kan ha bidragit till att strategiska beslut inte har tagits i lika stor grad som vid en investering. Valet baseras t.ex inte endast på egna preferenser vid en investering utan också på restvärdet och möjligheten att sälja fastigheten vidare. En större och mer framtidssäker ort i form av en ökad turistström och ekonomisk stabilitet med hög rörlighet är därför i sammanhanget ett mer strategiskt beslut än att välja en liten ort där efterfrågan på fastigheter år låg. Samtidigt ser vi i enkäten att valet av orter från urvalet är populära sådana, men denna aspekt blir ändå viktig att ta hänsyn till.
Hittills har resultatet till största del diskuterats utifrån individens förutsättningar och
preferenser, dock får inte varje marknad i stort förbises. Resultatet från SWOT-analysen visar på både fördelar och nackdelar med att investera på respektive marknad som är viktiga att ta hänsyn till i en investering. Marknaden i Spanien och Torrevieja har en stor fördel av att utbudet är stort och priserna låga, samtidigt som marknaden inte har återhämtat sig från krisen och framtiden är osäker. För Sverige och Stockholm är marknaden stabil, medan utbudet är lågt och priserna höga. Dessutom gäller att du måste köpa en hel hyresfastighet i Sverige i form av flera lägenheter, vilket inte är fallet för Spanien. På så sätt kan alltså marknaderna ses som varandras motsatser.
Vid val av investering blir dessa faktorer ytterst viktiga att beakta, eftersom det t.ex i Spanien i slutändan kan leda till att investerat kapital förloras om marknaden inte återhämtar sig.
Faktorer som ger upphov till ett förmånligt lån eller en låg grundinvesteringen spelar alltså i situationen ingen roll.