Faktorer som påverkar en fastighetsinvestering i Sverige och i Spanien

​

FASTIGHETER OCH BYGGANDE FASTIGHETSEKONOMI

GRUNDNIVÅ, 15 HP STOCKHOLM​, SVERIGE 2018

Faktorer som påverkar en fastighetsinvestering i Sverige och i Spanien

Alice Enström & Lina Eklöv

Abstract

Title Factors that affect real estate investment in

Sweden and Spain

Authors Alice Enström & Lina Eklöv

Department Department of Real Estate and

Construction Management

Bachelor thesis number TRITA-ABE-MBT-18183

Supervisor Henry Muyingo

Keywords property investment, rental property,

Spain, Sweden, market, investments

The purpose of this work is to investigate the factors that influence an investment decision on the Swedish and Spanish real estate market considering economic, legal, physical properties and location as well as financing. To assess the economic profitability, will we make a analysis of the cash flow for a selected rental property on each market.

The approach for the work has been to do a background survey of the Swedish and Spanish real estate markets, where we have looked at the years during the financial crisis, the present and the future. The basis of the property valuation will be described, as well as the result from a survey that deals with private property purchases in Spain, to investigate what factors affect a real estate investment. A real estate agent from Fastighetsbyrån in Torrevieja has been given us information continuously about the Spanish market throughout this work.

According to the survey the factors that affected the investment the most were the economical factors. Other value affecting factors like climate, location, condition also have a significant meaning on the investment decision.

The result of the cash flow analysis shows that it is profitable to invest in both Spain and Sweden, but that the outcome is delicate for changes. Factors like home mortgage,

amortization time, rate of return och equity and vacancy are those that affect the outcome the

most.

Sammanfattning

Titel Faktorer som påverkar en fastighetsinvestering i

Sverige och i Spanien

Författare Alice Enström & Lina Eklöv

Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande

Examensarbete nummer TRITA-ABE-MBT-18183

Handledare Henry Muyingo

Nyckelord fastighetsinvestering, hyresfastighet, Spanien,

Sverige, marknad, investeringar

Syftet med detta arbete är att undersöka vilka faktorer som påverkar ett investeringsbeslut på den svenska samt den spanska fastighetsmarknaden med hänsyn till ekonomi, juridik, fysiska egenskaper och läge samt finansiering. För att bedöma den ekonomiska lönsamheten

kommer vi att göra en kassaflödesanalys för en utvald hyresfastighet på respektive marknad.

Tillvägagångssättet för arbetet var att göra en undersökning där vi med bakgrund i den spanska och den svenska fastighetsmarknaden redogör för konsekvenserna av finanskrisen 2008, nuläget och framtiden. Fokus ligger på hyresmarknaden, men även ekonomin i stort behandlas. Fastighetsvärderingens grunder har redogjorts liksom resultatet från en enkätundersökning vilken behandlar privatpersoners fastighetsköp i Spanien, för att undersöka vilka faktorer som är betydande vid en fastighetsinvestering. En mäklare stationerad i Torrevieja från Fastighetsbyrån har bistått oss med information under arbetets gång.

Ekonomiska faktorer är det som i störst grad påverkar en investering i Spanien enligt svar från enkäten. Andra värdepåverkande faktorer, såsom klimat, läge och skick har också stor betydelse för investeringen.

Resultatet av kassaflödesanalysen visar att det är lönsamt att investera i en hyresfastighet i

Spanien likväl som i Sverige, men att utfallet är känsligt för förändringar. Faktorer som

bolåneränta, amorteringstid, avkastningskrav på eget kapital och vakansgrad är de som

påverkar utfallet i störst grad.

Acknowledgement

This essay for a bachelor’s degree is written by Alice Enström and Lina Eklöv in the Spring of 2018 at ​ the Royal Institute of Technology for the Department of Real Estate and

Construction Management.

We want to thank the people who have been important to us in our writing. Our warmest thanks to Mats Laaksonen from ​ Fastighetsbyrån in Torrevieja ​ who has contributed with his knowledge of the Spanish real estate market. We would like to add an extra “thank you” to all participants in our survey, which is the basis for our results.

Last but not least, we would like to thank our tutor Henry Muyingo for guidance and belief in our idea.

Stockholm, May 2018

Alice Enström & Lina Eklöv

Förord

Detta kandidatarbete har skrivits av Alice Enström och Lina Eklöv våren 2018 vid Kungliga Tekniska Högskolan för institutionen Fastigheter och Byggande.

Vi vill tacka de personer som varit viktiga för oss i vårt skrivande. Ett stort tack till Mats Laaksonen från Fastighetsbyrån i Torrevieja som har bidragit med sin kännedom om den spanska fastighetsmarknaden. Vi vill ge ett extra tack till alla deltagande i vår

enkätundersökning, som ligger till stor grund för vårt resultat.

Till sist vill vi tacka vår handledare Henry Muyingo för vägledning och tron på vår idé.

Stockholm, Maj 2018

Alice Enström & Lina Eklöv

Innehållsförteckning

1. Inledning 7

1.1 Bakgrund 7

1.2 Frågeställning/Syfte 8

1.3 Metod 8

1.3.1 Val av metod 8

1.3.2 Informationssamling 9

1.4 Avgränsningar 9

1.5 Disposition 10

2. Fastighetsinvesteringar 11

2.1 Investeringar i allmänhet 11

2.2 Att investera i fastigheter 12

2.2.1 Typ av investeringar 12

2.2.2 Typ av investerare 13

2.2.3 Typ av fastighetsobjekt 14

3. Investeringspåverkande faktorer och bedömning av lönsamhet 15

3.1. Faktorer som påverkar val av investeringsbeslut 15

3.2 Ekonomiska faktorer 15

3.3 Fysiska egenskaper och läge 17

3.3.1 Lägesegenskaper 17

3.3.2 Fysiska egenskaper 17

3.4 Juridiska faktorer 19

3.5 Finansiella faktorer 21

3.6 Faktorer som påverkar lönsamhet/avkastning 22

3.6.1 Utbud och efterfrågan av hyresfastigheter 23

3.7 Bedömning av lönsamheten 24

4. Den svenska och den spanska fastighetsmarknaden 25

4.1 Allmänt om Sverige 25

4.1.1 Ekonomi 25

4.1.2 Fastighetsmarknaden 25

4.1.3 Hyresfastigheter i Stockholm 27

4.1.4 Definition av hyresfastighet 27

4.2 Allmänt om Spanien 27

4.2.1 Ekonomi 28

4.2.2 Fastighetsmarknaden 29

4.2.3 Definition av hyresfastighet 30

5. Enkätundersökning 31

5.1 Resultat av enkät

31

6. SWOT-analys och bedömning av lönsamhet 37

6.1 Val av objekt 37

6.2 SWOT-analys 38

6.3 Kassaflödesanalys 39

6.4 Intäkter 40

6.5 Kostnader 40

6.6 Indata överblick 41

6.7 Resultat kalkyl 42

6.7.1 Förändring av indata 42

7. Diskussion 44

8. Avslutande kommentar och vidare studier 47

Källförteckning 48

Bilagor 53

1. Inledning

1.1 Bakgrund

Spanien drabbades, som så många andra länder, av en hård ekonomisk kris 2008 efter det att bolånebubblan i USA sprack. Åren innan finanskrisen blomstrade den spanska

fastighetsmarknaden. Priserna på marknaden steg och nya byggprojekt startades i rask takt.

Orsaken var den stora möjligheten till billiga lån och generösa lånevillkor, som kunde innebära en belåning på mer än 100% av värdet på köpet.

År 2013 var två miljoner bostäder till salu i Spanien och många byggprojekt var tvungna att avbrytas. Idag har en stor del av dessa bostäder bildat så kallade spökstäder, där värdet på bostäderna har minskat med mer än 50%.

Fastighetsbyrån har sedan krisen 2008 rapporterat marknadsanalyser över bostadsmarknaden i Spanien och den senaste från mars 2018 visar att priserna på den spanska

fastighetsmarknaden fortsätter att stiga. Trots stigande priser är fastighetspriserna ändå relativt låga i jämförelse med andra länder i Europa, vilket lockar utländska investerare att etablera sig på den spanska fastighetsmarknaden, likväl privatpersoner som företag. Under 2017 ökade antalet svenska köp av fastigheter i Spanien med 8% i jämförelse med 2016.

Under det sista kvartalet av 2017 registrerades 1000 fastighetsköp av bostad, vilket är en ökning med ​34% jämfört med samma period 2016. Detta är en rekordhög ökning!

Fastigheter har även på den svenska marknaden blivit en populär investeringsform, tack vare att den anses vara en säker investering med anledning av dess stabila avkastning och höga värdeökning. I jämförelse med Spanien kräver dock en fastighetsinvestering i Sverige en stor grundinvestering.

Både den svenska och den spanska marknaden har sina brister som kan ställas mot varandra i ett val om att investera på den spanska alternativt den svenska fastighetsmarknaden. Dessa kan sammanfattas i olika grupper av faktorer - ​ekonomiska, juridiska​, ​finansiella och fysiska.

1Svt, 2008. ​Ekonomiåret 2008: Den stora kraschen

2

​

3

​

4 Fastighetsbyrån 2018

5 Placera pengar, 2018. ​Fastigheter.

1.2 Frågeställning/Syfte

Vi finner den spanska fastighetsmarknaden intressant och undrar vad orsaken är till att allt fler och fler svenskar väljer att investera i Spanien. Vilka är faktorerna som påverkar en investering, är det för ekonomisk vinning eller endast en önskan om en semesterbostad?

Finns det överhuvudtaget en möjlighet att se ett fastighetsköp i Spanien som en investering och förvalta den likt en hyresfastighet i Sverige?

Vi har funnit uppsatser som jämför olika fastighetsinvesteringar på den spanska

fastighetsmarknaden liksom den svenska fastighetsmarknaden , dock saknas en jämförelse

mellan dessa två. Vi vill därför med vårt arbete undersöka alternativet att investera i en hyresfastighet i Spanien istället för i Sverige.

Syftet med arbetet är att undersöka vilka faktorer som påverkar ett investeringsbeslut av att investera i fastigheter i Spanien och i Sverige. Arbetet syftar också till att undersöka den ekonomiska lönsamheten genom en kassaflödesanalys av att investera i en fastighet i Sverige och i en fastighet i Spanien, för att sedan jämföra dessa. Syftet med denna kassaflödesanalys är att se vad olika marknadsförutsättningar innebär för en investering på respektive marknad.

1.3 Metod

1.3.1 Val av metod

Det är främst en forskningsmetod som har legat till grund för detta kandidatarbete, vilken är den kvalitativa metoden. Denna metod syftar till att fokusera på några få uppgiftslämnande personer, då frågeställningen endast behöver ett fåtal starka informationskällor för att nå ett resultat. Med den kvalitativa metoden söks mönster och gemensamma drag för att kunna skapa en generalisering.

Tillvägagångssättet för att nå syftet med kandidatarbetet var att göra en undersökning där vi redogör för den spanska respektive den svenska fastighetsmarknaden och ger en bakgrund till varje marknads historia, nuläge och prognos av framtid. En marknadsanalys har genomförts i form av en S.W.O.T-analys för att redogöra svagheter och hot samt styrkor och möjligheter, på respektive marknad.

För att kunna hitta de faktorer som påverkar svenskars investeringsbeslut har fastighetsvärderingens grunder undersökts genom litteratur och information från mäklare i Torrevieja sammanställts, som har bistått oss med sin marknadskännedom kontinuerlig under arbetets gång. En enkätundersökning har också utförts, där urvalet är svenskar som har

6​Jilltoft & Westman, ​ Den spanska fastighetsmarknaden - Investeringsmöjligheter i vandrarhem och korttidsboenden ​2014

7 Ivarsson & Pettersson, ​Fastighetsinvesteringar - Faktorer som påverkar köpbeslutet.

8 Jacobsen, D, 2002​. ​Upplaga 1:9.​ Vad, hur och varför? Studentlitteratur AB, Lund.

investerat i en fastighet i Spanien. Urvalet för enkäten var vänner och bekanta som har investerat i en bostad i Spanien. Bedömningen gjordes att det skulle krävas för mycket tid att söka upp hela populationen som har investerat i Spanien, vilket gjorde att urvalet blev totalt 7 personer.

Till sist framställdes en kassaflödesanalys av de ekonomiska faktorerna för två valda fastigheter på respektive marknad för att få en tydlig bild av hur stor lönsamhet en viss investering kan ge upphov till. Tanken med investeringen var att fastigheten ska hyras ut för att ge intäkter.

1.3.2 Informationssamling

År 2014 skrev William Jilltoft och Emil Westman under handledning av Hans Lind på KTH kandidatarbetet ​Den spanska fastighetsmarknaden - Investeringsmöjligheter i vandrarhem och korttidsboenden. ​De undersökte möjligheten att investera i kommersiella fastigheter med kassaflödesanalyser och fick fram att det ena objektet gav ett högre nuvärde, vilket var det bästa alternativet att investera i. Uppsatsen tog även upp makroekonomins påverkan, finansiella aspekter vid dessa typer av investeringar och en SWOT-analys, vilket denna uppsats också kommer att behandla.

​Den spanska fastighetsmarknaden - Investeringsmöjligheter i vandrarhem och korttidsboenden kommer att ligga till grund för en del av informationsinsamlingen till vårt arbete.

Resterande informationssamling kommer att ske genom att läsa artiklar och skrifter om fastigheter, investeringar och respektive marknad. Informationsinsamlingen består även av den kontinuerliga kontakten med mäklare i Torrevieja och enkätundersökningen.

1.4 Avgränsningar

Först och främst görs avgränsningar gällande att enbart fastighetsmarknaden i Stockholm analyseras, istället för hela Sveriges fastighetsmarknad. Detta för att begränsa arbetet och hålla fokus på ett område. Likaså analyseras endast ett område i Spanien, Torrevieja, som är en populär ort bland svenskar. Kalkylen i arbetet kommer enbart rikta in sig på att investera i så kallade hyresfastigheter på respektive marknad. Definitionen av en hyresfastighet

presenteras specifikt för varje land under kapitel 4 och 5.

Hyresintäkterna och drift- och underhållskostnaderna för hyresfastigheten som kommer att användas i kalkylen är genomsnittsvärden på respektive marknad. Detta eftersom vi inte har tillgång till de exakta siffrorna gällande någon av fastigheterna som vi har valt.

9Jilltoft & Westman, ​ Den spanska fastighetsmarknaden - Investeringsmöjligheter i vandrarhem och korttidsboenden ​2014

1.5 Disposition

Kapitel 2: Investeringar i fastigheter

Beskrivning av olika investeringar och investerare samt olika typer av investeringsobjekt.

Kapitel 3: Lönsamhetsbedömning av investeringar i fastigheter

Beskrivning av vilka faktorer som påverkar en investering utifrån ​ekonomi, fysiska

egenskaper och läge, juridik ​samt​ finansiering. ​Redogörelse av vad som påverkar lönsamhet och avkastning vid investering av hyresfastighet.

Kapitel 4: Den svenska fastighetsmarknaden

Beskrivning av den svenska samt spanska fastighetsmarknaden genom finanskrisen 2008 och nuläge samt en redogörelse av hyresmarknaden och vad som definierar en hyresfastighet.

Kapitel 5: Enkätundersökning

Redovisning av enkätens uppbyggnad och dess resultat med kommentarer.

Kapitel 6: SWOT-analys och lönsamhetsbedömning

Beskrivning av SWOT-analys och hur den kan appliceras på den svenska respektive spanska fastighetsmarknaden. Redovisning av indata och resultat för lönsamhetskalkyl.

Kapitel 7: Diskussion

En diskussionsdel gällande resultatet från enkätundersökningen, SWOT-analysen och lönsamhetskalkyl.

Kapitel 8: Avslutande kommentar och vidare studier

Kommentar om resultatet och vad det säger oss. Även förslag på fortsatta studier inom ämnet.

2. Fastighetsinvesteringar

2.1 Investeringar i allmänhet

En investering innebär en kapitalinsats som förväntas ge en bra avkastning. Avkastning i sin tur innebär förändring av värdet av en tillgång. Definitionen av en investering kan tolkas som

“ ​en uppoffring av omedelbara och säkra nyttor i utbyte mot förväntade (högre) framtida nyttor ​”. En investering handlar vanligtvis om pengar, dock kan det avse även andra resurser.

Avseende pengar är målet att placera kapitalet på ett så bra sätt som möjligt, tex i fastigheter.

Det som vill uppnås med en investering är att öka intäkterna, alternativt minska kostnaderna.

I huvudsak pratas det om tre olika typer av investeringar:

- Reala investeringar ​ beaktas som en investering i en fysisk tillgång, tex maskin, byggnad, fastighet etc. Denna investeringstyp är vanligt bland företag, för att företagen vill utöka och effektivisera sin verksamhet.

- Finansiella investeringar ​ är en ekonomisk satsning, där det investeras i värdepapper.

Denna typ är vanlig bland privatpersoner och deras enskilda ekonomi, i huvudsak i form av aktier och fonder.

- Immateriella investeringar ​innebär inte en fysisk tillgång, utan handlar om olika typer av rättigheter som t.ex patent och upphovsrätt. Denna investeringstyp är bland den vanligaste i företag.

Figur 1. Avkastning och risk på olika marknader.

10​Håkan Bejrum & Stellan Lundström, 1996. Sjätte upplagan. ​Fastighetsekonomi- Hyresfastigheter.

11 Starta eget info, 2018. Immateriella, Reala och Finansiella Investeringar

12 Rika tillsammans, 2018. ​Investera i fastigheter: för- och nackdelar.

2.2 Att investera i fastigheter

En investering kan handla om att kapital placeras i fastigheter. Det är vanligt att många kapitalstarka personer väljer att investera i fastigheter, då det från början krävs ett relativt stort startkapital. För att göra en så bra fastighetsinvestering som möjligt är det viktigt att tänka på läget och skicket på fastigheten, samt att se vilken potential fastigheten har, för att i slutändan nå en så bra avkastning som möjligt. Det kan ta tid innan lönsamheten visar sig i en fastighetsinvestering, samtidigt som det är det som gör investeringar i fastigheter till en stabil investering. Det som också måste tas med i beräkningarna är vilken risk du är redo att ta i

och med din investering.

2.2.1 Typ av investeringar

När en privatperson eller ett företag väljer att köpa en fysisk fastighet med eget kapital och/eller med lånade pengar går pengarna direkt in i fastigheten, det kallas för en direkt fastighetsinvestering. Att direktinvestera innebär också att ägaren är ansvarig för bland annat förvaltning av fastigheten. Att investera i fastigheter är som nämnt ovan en väldigt dyr affär, därför finns det alternativa tillvägagångssätt att utföra en fastighetsinvestering på. Om möjligheten inte finns att direktinvestera i en fastighet, kan en indirekt investering göras. Det finns olika typer av indirekta fastighetsinvesteringar. Det första alternativet som också är det äldsta sättet för en indirekt investering är att investera i börsnoterade fastighetsbolag. Det krävs en mindre summa pengar för att kunna köpa en fond eller en aktie och processen är relativt enkel. Vid köp av en fond eller aktie i ett fastighetsbolag blir köparen indirekt delägare i fastigheten. Skulle börsmarknaden krascha påverkar det självklart fonderna och aktierna på marknaden, som även innebär att en regelbunden avkastning inte finns när en investering görs i ett börsnoterat fastighetsbolag.

Andra alternativet för att indirekt investera i en fastighet är genom Svenska Bostadsfonden som erbjuder ett direkt delägande i deras hyresfastigheter. Det innebär att en investerare behöver satsa minst 52 000 kr i något av deras fastighetsbolag för att de sedan ska kunna använda pengarna som kontantinsats till nya fastigheter. Ingen förkunskap krävs och Svenska Bostadsfonden har en egen förvaltningsorganisation som innebär att investeraren inte behöver förvalta något själv. Investerarna är bundna till fastighetsbolaget i sex år, sedan avvecklas

bolaget och investerarna får tillbaka pengarna de investerat. Den genomsnittliga årliga totalavkastningen har legat på 7,5% de senaste åren.

13 Placera pengar, 2018. ​Fastigheter.

14​Rika tillsammans, 2018. ​Alternativa sätt att investera i fastigheter.

15 Rika tillsammans, 2018. ​Alternativa sätt att invester i fastigheter.

16 Svenska bostadsfonden, 2018.

Ett alternativ till direkta fastighetsinvesteringar är ett modernt och relativt nytt

investeringsalternativ i Sverige som kallas crowdfunding. Denna metod bygger på att flera investerare går ihop med mindre summor pengar för att tillsammans kunna finansiera ett projekt och till sist få en bra avkastning. Investerarna lånar alltså ut sina pengar till

fastighetsbolagen utan att påverkas av börsens upp- och nedgångar och i slutändan få en säker inkomst. Avkastningen hos crowdfunding-plattformen Tessin ligger på 9-13%. Ett stort plus

med denna metod är att kapitalet som investeras placeras direkt i fastigheten utan

mellanhänder, där en del av kapitalet vanligtvis försvinner för diverse kostnader.

2.2.2 Typ av investerare

På samma sätt som det finns olika typer av investeringar, finns det även olika kategorier och typer av investerare. Den svenska fastighetsmarknaden består av en blandning av olika typer av investerare som alla har olika mål med sina investeringar. De aktörer som syns mest inom marknaden är olika typer av bolag, såsom försäkringsbolag, fastighetsbolag och

investmentbolag. Även banker och byggföretag är ledande aktörer inom fastighetsmarknaden.

Utländska företag och privatpersoner finns även dem med på marknaden, men inte till lika stor del av omsättningen som de tidigare nämnda.

I kommande stycke redovisas de vanligaste kategorierna av aktörer på den svenska fastighetsmarknaden, med hänsyn till syfte och anledning med investeringen.

Privata aktörer

Privata investerare kan ses som både privatpersoner och företag. Privata investerare äger fastigheten direkt eller indirekt via ett helägt bolag som äger fastigheten. Dessa bolag är i regel relativt små och äger oftast inte mer än ett par stycken fastigheter.

Institutionella aktörer

De största institutionella aktörerna på den svenska fastighetsmarknaden är pensions- och försäkringsbolag. Dessa aktörer investerar antingen direkt i fastigheten, alternativt indirekt.

Institutionella aktörer bidrar med stora kapital till marknaden och ökar årligen sitt bestånd av fastigheter. Vanligast är att kapitalet placeras i det befintliga fastighetsbeståndet, men på senare dagar har det även blivit populärt bland institutioner att investera i nyproduktion.

17 Rika tillsammans, 2018. ​Alternativa sätt att invester i fastigheter.

18​Tessin, 2018. ​Nu kan du också investera i fastigheter.

19

​

20

​

21

​

Kassaflödesinvesteraren

Tessin nämner denna investerare som en som söker något långvarigt med låg risk och en fastighet med stabila intäkter. Dessa aktörer investerar gärna på en bekant marknad där det garanterat finns hyresgäster, gärna med långa hyreskontrakt. Målet för dessa investerare är att driftnettot är positivt. Institutionella aktörer kan välja att investera även på detta sätt.

Den långsiktige investeraren

Precis som rubriken lyder är detta en investerare som söker något långsiktigt och vill förvalta fastigheten över en längre tid. Prioriteringen är att få en långsiktig värdeökning av

fastigheten. Vanligt för denna investerare är att hålla sig till ett specifikt område och läras sig mer om de makroekonomiska faktorerna just inom det området. En aktör som går under denna kategori är kommunala bostadsföretag.

Den kortsiktige investeraren

Denna typ av investerare är ute efter en hög avkastning på sitt egna kapital, vilket även resulterar i en hög risk. Målet är att investera i en fastighet som med små medel kan öka i värde, alternativt förvärva en fastighet som är undervärderad. Belåningsgraden är oftast hög för att nå den höga avkastningen när marknadsvärdet ökar som investeraren är ute efter.

2.2.3 Typ av fastighetsobjekt

Till sist finns det en hel del olika typer av fastighetsobjekt att investera i. Varje fastighet i sig är unik med tanke på var fastigheten är belägen, skick, ålder och storlek på fastigheten. Att investera i ett fastighetsobjekt skiljer sig, mer än att det är ett fysiskt objekt, mot andra investeringsformer. Bland annat finns ett antal fastighetsrättsliga lagar och regler som bör följas vid ägande av en fastighet.

Valet av investeringsobjekt är många för den som vill investera. Första steget är att avgöra om en investering ska ske i befintligt bestånd, nyproduktion, alternativt i aktier i ett

fastighetsbolag. Det finns olika typer av fastighetsslag att investera i, de vanligaste är

fastigheter av typen: kommersiella, industri, bostadsrätter, skogsmark, hyreshus och småhus.

Det finns för- och nackdelar med alla av dessa. Vissa innebär högre risk, vissa bättre

avkastning, vissa kräver högre startkapital etc. I detta arbete kommer investeringsobjektet att vara en hyresfastighet, där en privatperson kommer att utföra en direktinvestering.

22 Tessin, 2014. ​Tessins investerarskola.

23 Eric Abela & Nessrin Qattan, 2012. ​Transaktioner på den kommersiella fastighetsmarknaden 2011-Trender och fallstudier.

24 Tessin, 2014. ​Tessins investerarskola.

25 Andréas Hansson & Marcus Jönsson, 2007. Industrifastigheter som investeringsobjekt - En studie av marknaden för industrifastigheter i Malmö kommun

3 ​. ​ Investeringspåverkande faktorer och bedömning av lönsamhet

3.1. Faktorer som påverkar val av investeringsbeslut

Investerare påverkas av diverse faktorer innan ett investeringsbeslut ska tas. De faktorer som i största mån påverkar en fastighetsinvestering är främst ekonomiska, men även andra värdepåverkande faktorer som fysiska egenskaper och läge, juridiska faktorer och finansiella faktorer. Nedan kommer en djupare förklaring angående varje område och en förklaring om hur lönsamheten kan bedömas.

3.2 Ekonomiska faktorer Grundinvestering

Många traditionella investeringar inleds med en utbetalning för inköp och kallas för grundinvestering.

Driftnetto

Driftnetto ​ är skillnaden mellan årets alla utbetalningar och inbetalningar. I en hyresfastighet är inbetalningar hyresintäkterna från hyresgästerna och utbetalningar är alla

fastighetskostnader som t.ex underhållskostnader och fastighetsskatt. Alla utbetalningar och inbetalningar är spridda över året, vilket betyder att driftnettot räknas ut vid slutet av varje år.

Ju högre driftnetto desto högre marknadsvärde.

Kalkylränta

Kalkylränta ​eller ​avkastningskrav​ är den ränta per år som någon vill ha för att köpa och äga en fastighet över en viss tidsperiod. Denna kan uttryckas som:

Avkastning = direktavkastning + marknadstillväxt

Direktavkastningen beror av hur stort driftnettot är i relation till marknadsvärdet. Ett exempel är en fastighet med ett driftnetto på 20 miljoner kronor och ett marknadsvärde på 1 miljard kronor. Detta innebär en direktavkastning på 2%. Direktavkastningskravet kan bedömas utifrån tidigare gjorda affärer, jämförelseobjekt. Genom att ta fram köpeskillingar och driftnetto för flera objekt kan ett medelvärde för direktavkastningen tas fram.

Marknadstillväxten är precis som det låter, tillväxten på marknaden som ger upphov till en värdeökning. Låt oss säg att en fastighet värderas till 1 miljard kronor och 1,1 miljarder året efter. Tillväxten i marknadsvärdet är i detta fall 10%. Marknadstillväxten är svårbedömd, en

26​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

27​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

tumregel är dock att anta att fastigheter är realvärdesäkrade. Det innebär att marknadsvärdet åtminstone stiger med inflationen. Riksbankens långsiktiga inflationsmål är 2% och därför ett rimligt antagande.

Avkastningskravet kan också härledas ur individers preferenser, som består av två

komponenter - tidspreferens och risk. Tidspreferensen innebär den ersättning en person vill ha för att avstå konsumtion idag och istället kunna konsumera mer i framtiden. Vad som påverkar storleken på tidspreferensen är ålder och livsstil. T.ex går det att anta en 95-åring

hellre vill konsumera idag, medan en 20-åring inte har samma behov till det och kan

konsumera i framtiden. Ersättningen för att konsumera i framtiden istället för idag är alltså större för 95-åringen.

Den andra delen är riskpremien, vilken är kompensationen som individer kräver för att utsättas för risk. T.ex går det att anta att en person som är rädd för höjder kräver större en kompensation för att bestiga ett berg, än vad en person som inte är rädd för höjder skulle göra för att bestiga samma berg.

För att bedöma nivån på tidspreferenser kan exempelvis avkastningen som statsobligationer genererar studeras, vilket är ett instrument för staten att låna pengar av befolkningen. Risken att staten inte kan betala tillbaka befolkningen kan anses vara nästan helt obefintlig, vilket innebär att risken för långivarna är väldigt låg. Under 2000-talet har statsobligationer genererat en avkastning på 3% och är därför en rimligt uppskattad tidspreferens.

För att bedöma nivån på riskpremien krävs studering av historisk data. Om t.ex bostadsfastigheter i Vasastaden har haft en total avkastning på 10% och den riskfria avkastningen som beskrevs ovan är 3%, har riskpremien legat på 7%.

Restvärde

Restvärdet ​motsvarar alla framtida betalningsöverskott som uppstår efter kalkylperiodens slut. Genom Gordons formel kan restvärdet tas fram. I formeln nedan räknas restvärdet för en kalkylperiod om 5 år ut, med Dn

som normaliserat driftnetto för år 6, g är tillväxten i det normaliserade driftnettot och r är avkastningskravet.

Restvärdet

=

28 Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

29 Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

30​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

31​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

3.3 Fysiska egenskaper och läge

Genom en fastighetsbesiktning kan fastighetens egenskaper utredas och hur dessa kan tilltala en viss typ av kunder att bo i fastigheten. Egenskaperna delas in i fysiska egenskaper och lägesegenskaper. Som förstått finns det stora skillnader mellan den spanska och den svenska

fastighetsmarknaden, vilket gör att vissa egenskaper som är viktiga i Torrevieja inte är viktiga i Stockholm och vice versa. Ett exempel är närheten till hav, som kan vara en högt värderad faktor i Torrevieja. Denna typ av behov i närområdet kring fastigheten finns inte på den svenska marknaden, vilket är viktigt att tas i beaktning. Grunden för fastighetsvärdering är däremot densamma och är den vi kommer att utgå ifrån vid beskrivning av faktorer som påverkar investeringsbeslutet.

3.3.1 Lägesegenskaper

Faktorer som beskriver ett läge både i fastighetens omedelbara närhet, men även

omkringliggande miljö är lägesegenskaper. Dessa används för att beskriva hur bra eller dåligt ett läge är och delas vanligtvis upp i tre kategorier.

Mikroläget

Här avses området närmast fastigheten som närliggande gata, park eller torg. Hänsyn tas till hur trafikerade gator är, om park och torg är attraktiva samt utsikten från bostaden.

Närområdet

En viktig faktor i närområdet är vilka aktiviteter som finns. Med aktiviteter menas

arbetsplatser, service som daghem, handel, restauranger sjukvård samt naturliga fördelar som grönområden, sjöar och utsiktsplatser.

Närområdets attraktivitet

På en ort finns det ofta lägen som har en större attraktivitet än andra. I Stockholm kan dessa motsvaras av område som Stureplan (handel), Centralstationen (resecentrum) och Kista (arbete). Om fastigheten ligger i något av dessa områden skapar det en större efterfrågan att bo i fastigheten, medan om så inte är fallet påverkas attraktiviteten till stor del av hur lätt det är att ta sig från var fastigheten är belägen till denna typ av områden. Det kan vara genom bil, kollektivtrafik eller gåendes.

3.3.2 Fysiska egenskaper

Fysiska egenskaper kan delas upp i ​hållbarhet​, ​funktion​ och ​skönhet​ och kallas även gemensamt för arkitektoniska kvaliteter.

32​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

33​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

34​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

35​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

Hållbarhet

Med hållbarhet menas hur beständig byggnaden över tid med hänsyn till kvaliteten på material och utförda arbeten.

Funktion

Med funktion avses hur väl objektet lever upp till sitt syfte, i detta fall bostad. Här tas hänsyn till faktorer som:

- tillgänglighet - funktion i bostaden - bostadskomplement - klimat

- säkerhet

Tillgängligheten ​i bostaden påverkas både av faktorer i och utanför huset. Det kan handla om t.ex angöring av bilar på tomten, p-platser, avlastningsplatser etc. För barnfamiljer och handikappade är det viktigt med dörrbredd, lutning och jämnhet i marken för att lätt komma ut och in i byggnaden.

Funktionen ​ i bostaden styrs av hur bostaden är uppbyggd och hur väl den följer gällande byggregler. Finns det kök, badrum och avskilt badrum? Hur är dessa uppdelade med hänsyn till yta och är de lätta att möblera?

Bostadskomplement ​ är faktorer som förråd och sophantering. Var är dessa belägna i förhållande till bostaden och hur väl är de utformade?

Klimatet ​ syftar på ventilationen med hänsyn till bullernivå, graden av jämnhet på värmen, kallras osv.

Säkerheten ​syftar till inbrottsrisken, brandsäkerheten och fallrisken. Här bedöms det om dörrarna är av god kvalitet samt risken för inbrott via fönster och balkong. Bestämmelser kring hur en byggnaden ska vara utformad för att minimera risken för skada vid brand ska följas. Till sist undersöks trappor och ytor, är dessa försedda med bra räcken och är golven halkfria?

Skönhet

Skönheten hos ett objekt är subjektiva och kan vara svåra att definiera. Generellt går det dock att sammanfatta sju stycken värdepåverkande faktorer, vilka är:

- material och detaljarbeten - omslutenhet och öppenhet

36​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

- generalitet - dagsljus - siktlinjer - rörelse

- rumsorganisation

Material och detaljarbeten ​visar tecken på omsorg och bekräftelse på social värdighet och kan t.ex vara ett välarbetat badrum med fint kakel och klinker.

Omslutenhet och öppenhet ​är en balans mellan låg insyn och stora fönster med god utsikt. Det ger en känsla av trygghet och integritet samt en känsla av gränslöshet.

Generalitet ​skapas genom rum som är ungefär lika stora och kan byta användningssätt. Ett rum som initialt används som kontor kan användas som sovrum om familjen skulle utökas.

Dagsljus ​är viktigt för gestaltningen av bostaden och påverkas av mängden och kvalitén på ljuset. Ett bländande ljus är inte särskilt trevligt, medan ljus som reduceras genom ett rikligt antal fönster med spröjs och poster förhöjer upplevelsen i bostaden.

Siktlinjer ​innebär genomblickbarhet mellan punkter i bostaden, exempelvis från entrén till en brasa i vardagsrummet. Viktigt blir här siktlinjens längd, antal rum, utgångspunkten och mål samt öppningarnas utformning och proportioner.

Rörelse ​ger en känsla av rymlighet och rikedom och skapas genom många rum och

öppningarna mellan dessa. Rundgång blir en möjlighet, vilket betyder att det finns ett flöde i bostaden där man kan gå runt i bostaden från kök, till vardagsrum, till sovrum etc.

Rumsorganisation ​handlar om samverkan mellan bostaden och utemiljön, dvs yttre och inre rums sammanhang och gränser och hur vi sätter dessa i relation till det offentliga rummet.

Rum med olika grad av avskildhet gör att boende kan göra sig hemmastadd i kvarteret och skapa sitt egna revir. Farstukvist och uteplats är exempel på platser av blandad tomtgräns där det privata och offentliga blandas.

3.4 Juridiska faktorer Sverige

Sveriges hyressystem kan sägas bygga på tre olika beståndsdelar - hyreslagens

bruksvärdesprincip, hyresförhandlingssystemet och en allmännyttig sektor som ska agera

37​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

38​Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

ansvarsfullt och långsiktigt utan vinstmotiv som bärande idé för verksamheten. Hyran sätts efter bruksvärdessystemet och är ett mellanting av ren marknadshyra och hyresreglering.

Figur 2. Sveriges hyressystem byggd på tre beståndsdelar.

Bruksvärdeshyra innebär att hyran sätts efter vad liknande lägenheter har för hyra. Syftet är att ge hyresgästerna besittningsskydd, alltså skydda hyresgästen från obefogade

uppsägningar. Lagstiftningen har angett en övre gräns för hyreshöjning, vilket gör att hyresvärden inte kan kringgå besittningsskyddet genom att sätta en oskäligt hög hyra som skulle kunna leda till att hyresgästen säger upp avtalet. Grundprincipen säger att hyran ska prövas i hyresnämnden och sättas till ett skäligt belopp, där hänsyn tas till lägenhetens

standard och läge. Tiden för uppsägning varierar beroende på hur långt kontraktet är, om det

är bestämd eller obestämd tid och skiljer sig ofta åt mellan hyresgäst och hyresvärd. En regel som alltid gäller för hyresgäst i bostadslägenhet är att denne alltid har rätt att säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från

uppsägningen.

Spanien

I Spanien finns det möjlighet att hyra ut sin fastighet både på lång och kort sikt. Varje region i landet kräver idag ett visst tillstånd för uthyrning och uppfylla ett antal kriterier, som kan variera beroende på längden av kontraktet och region. Utöver detta krävs också att personen som hyr ut deklarerar sina hyresinkomster och betalar in moms var tredje månad.

Myndigheterna är väldigt noggranna i kontrollen av tillstånd. Det händer till och med att polisen knackar dörr i bostadsområden för att utföra kontroller om korrekta tillstånd och uppfyllda kriterier. Som nämnt, är hyran inte reglerad som i Sverige utan sätts efter utbud och efterfrågan, dvs alla kontrakt baseras på marknadshyran. I Spanien skiljer sig

hyreslagstiftningen, ​Ley de arrendamientos Urbanos,​ åt mellan kort- och långtidsuthyrning.

39

​

40

​

41 Hyresgästföreningen, 2013. ​Det svenska systemet - bruksvärdesprincip och förhandlade hyror

42

​

43​Comunidades, 2018. ​Ley de Arrendamientos urbanos vigente. Ley de alquiler

Korttidsuthyrning

Fastigheter som hyrs ut för annat än ändamål permanentbostad hamnar under lagstiftningen för korttidsuthyrning, ​arrendamiento para uso distinto del de vivienda.​ En exakt gräns mellan långtidshyra och korttidshyra finns inte utan bedöms från fall till fall, men vanligtvis brukar bedömningen vara att långtidsuthyrning är kontrakt som löper längre än ett år. Vid avtal för korttidshyra råder frihet mellan parterna att reglera hyresförhållandet, dock har hyresgästen oavsett inte något besittningsskydd och måste lämna fastigheten när hyrestiden är slut. Det finns alltså ingen rätt till förlängning.

Långtidsuthyrning

Fastigheter som hyrs ut som permanentbostad hamnar under lagstiftningen för

långtidsuthyrning, ​arrendamiento de vivienda. ​Till skillnad från korttidsuthyrning är denna lagstiftning i många fall tvingande till hyresgästens fördel och är alltså inte dispositiv.

Hyresgästen har besittningsskydd och kan inte tvingas flytta ut om inte uppsägning har gjorts på korrekt sätt. ​Löptiden för långtidsuthyrning är, som nämnts, minst ett år. Om ett kontrakt skrivs på under tre års löptid, kommer kontraktet att förnyas i slutet av varje år till det tredje året, om hyresgästen inte säger upp det tidigare. Efter denna treårsperiod kan hyresvärden säga upp kontraktet, med 30 dagars varsel innan kontraktstidens slut. Om hyresvärd och hyresgäst blir oense, går fallet till domstol.

3.5 Finansiella faktorer Sverige

Ett bolån i Sverige kan göras genom någon av storbankerna som finns i Sverige. Ett bolån innebär att en fastighet sätts i säkerhet för lånet. Det är vanligt att upp till 85% av fastighetens värde belånas och resterande belopp finansieras med eget kapital. Amorteringskravet grundas i hur stor personens inkomst är i kombination med hur stort lånebeloppet är och fastighetens värde. Belånas mer än 70% av fastighetens värde ligger amorteringskravet på minst 2%.

Räntan sätts också utifrån varje enskild person med hänsyn till ekonomiska förutsättningar, vilken bank som används etc.

Spanien

Bolån i svensk bank

För att finansiera en investering av en fastighet i Spanien, kan ett bolån tas genom svenska banker. Dock godtar inte alla svenska banker att fastigheten utomlands står som säkerhet för lånet, utan det måste en fastighet som finns i Sverige göra. Däremot erbjuder Swedbank via

44​Comunidades, 2018. ​Ley de Arrendamientos urbanos vigente. Ley de alquiler

45​Comunidades, 2018. ​Ley de Arrendamientos urbanos vigente. Ley de alquiler

46​Swedbank, 2018. ​Amortering och amorteringskrav.

Swedbank i Luxemburg sina kunder att ta ett bolån genom att sätta sin spanska bostad i säkerhet för finansieringen med kravet att köpeskillingen minst ska ligga på € 175.000 och att lånet är på minst € 100.000. Några fördelar med att belåna den spanska fastigheten på en gång är att pengarna är bundna till just den fastigheten lånet handlar om, både kostnader och intäkter är i samma valuta och den svenska fastigheten inte blir upplåst. När ett bolån tas genom en svensk bank till en bostad i Spanien kommer det att tillkomma vissa omkostnader, vilken ligger på ca 15% av köpeskillingen. Omkostnaderna innefattar bland annat lagfart, pantbrev, värdering av köpeobjektet, notariat och registrering samt uppläggningskostnader och årsavgift för lånet. Swedbank tillåter inte bunden ränta när det gäller lån till utlandsköp,

utan de erbjuder en rörlig ränta under ett 3-månaders intervall. Den rörliga räntan är

individuell från person till person. Generellt ligger amorteringskravet på ca 2% per år på lånebeloppet.

Bolån i spansk bank

För svenskar fungerar det lika bra att ta ett bolån i en svensk bank som i en spansk bank, processen kan dock skilja sig något. I de spanska bankerna är det vanligt att för personer som inte är bosatta i landet får låna 60-70% av köpeskillingen. De spanska bankerna godtar ett lånebelopp som är mindre än € 100.000, vilket svenska banker inte gör i samband med bostadslån utomlands. I spanska banker finns oftast en övre gräns att lånet ska vara återbetalat innan en ålder av 70 år. Amorteringstiden brukar i regel vara ca 20 år. Både amorteringstiden samt räntesatsen är olika för olika personer, beroende på personens riskprofil, som bland annat grundar sig på inkomst, köpeskilling, läge av bostaden etc.

CaixaBank är en av de populäraste bankerna i Spanien att ta ett bolån i för icke-residenta.

Snitträntan i den banken ligger på omkring 2,50%. CaixaBank erbjuder även sina kunder en

fast ränta under en 20-årsperiod med skydd mot räntehöjningar. Den fasta räntan ligger på 2,35% om kunden utnyttjar andra produkter och erbjudande som banken har. Till exempel har kunden rätt till rabatt gällande räntesatsen om denne har både hem- och bilförsäkring, larmsystem installerat i hemmet eller sin lön direkt insatt på ett konto, allt via Caixa etc.

3.6 Faktorer som påverkar lönsamhet/avkastning

Att investera i fastigheter anses som en stabil och “enkel” investering, särskilt i

hyresfastigheter. Genom enkla parametrar kan lönsamheten räknas ut. Dessa utgörs av ett relativt stort startkapital för att finansiera fastigheten samt hyresintäkter och drift- och underhållskostnader varje månad. På så sätt kan hyresfastigheter generera en stadig och

47

​

48

​

49Spanska Fastigheter, 2017. ​Banklån i Spanien – allt du behöver veta om att ta ett spanskt bolån

50​Caixa bank, 2018. ​Hola Bank mortgage.

relativt förutsägbar avkastning. Risken att investera i en hyresfastighet anses i princip vara lägre än att investera i en bostadsrätt på den svenska fastighetsmarknaden. Främst på grund av en regelbunden inkomst i form av hyresintäkter. Att investera i en hyresfastighet ses också som en långsiktig investering, eftersom det över tid är möjligt att höja hyrorna i samband med att lånen minskar. Detta leder till att inkomsterna ökar i ett högre tempo än vad utgifterna gör, vilket ökar lönsamheten.

Lönsamheten för en investering påverkas också av vilket skick det är på fastigheten. Behöver fastigheten inom en snar framtid renoveras eller dyker andra oväntade kostnader upp,

kommer detta att påverka driftnettot.

Figur 3. Utvecklingen av placering av kapital i olika tillgångsslag.

3.6.1 Utbud och efterfrågan av hyresfastigheter

En aspekt som påverkar utbud och efterfrågan på fastighetsmarknaden är ekonomin på nationell nivå, samt på internationell nivå. När ett land går in i lågkonjunktur visas en minskad köpvilja från individen. Individens ekonomi begränsas och investeringar minskar, inte minst investeringar i fastigheter. Detta leder i sin tur leder till att priser på fastigheter sjunker. Fastighetsmarknaden och landets ekonomi går lite hand i hand. Skulle läget istället vara så att fastighetspriserna i första hand sjunker, skulle det innebära en något tryckt ekonomi, med en begränsad köpvilja.

51Investeringstipset, 2018. ​Gör som miljonärerna – investera i fastigheter

52Rika tillsammans, 2018. ​Investera i fastigheter: för- och nackdelar.

53Jilltoft & Westman, 2014. ​ Den spanska fastighetsmarknaden - Investeringsmöjligheter i vandrarhem och korttidsboenden​.

På en perfekt marknad ligger utbud och efterfrågan i jämvikt, se figur 4. Det innebär att utbudet matchar efterfrågan. Inom fastighetsmarknaden, speciellt på marknaden för

hyresfastigheter, är det svårt att hålla dessa två i jämvikt. Dels beroende på att processen att etablera och bygga nya hyresfastigheter tar lång tid och att efterfrågan på hyresfastigheter har ökat på senare år, på grund av att investerare ser lönsamheten i att investera i dessa.

Detta medför på kort sikt att efterfrågan på hyresfastigheter ökar till ett fixt utbud, samma utbud idag och om ett år, vilket resulterar i stigande priser på hyresfastigheter, se figur 5.

3.7 Bedömning av lönsamheten

För att bedöma den ekonomiska lönsamheten för en investering är det vanligt att beräkna kassaflödet för fastigheten. Detta kan göras på olika sätt. Vanligtvis används

nuvärdesmetoden eller payback-metoden. Den sistnämnda metoden grundar sig i att

kontrollera om investeringen är lönsam innan den är förbrukad, genom att beräkna hur lång tid det tar för investeringen att “betala av” sig själv. Nuvärdesmetoden är en metod som sammanställer alla framtida betalningsflöden under en given kalkylperiod. Förväntas

investeringsobjektet att generera intäkter längre än kalkylperioden, görs även en bedömning av restvärdet. Restvärdet motsvarar alla framtida betalningsöverskott som uppstår efter kalkylperiodens slut. För att komma fram till ett nettonuvärde, från engelskan NPV, nuvärdesberäknas alla framtida betalningsflöden inklusive restvärdet. Till sist analyseras

värdet på NPV - är NPV större än noll innebär det att investeringen är lönsam. I detta arbete kommer bedömningen av den ekonomiska lönsamheten att beräknas genom

nuvärdesmetoden.

54 Brunes, ​Fastighetsvärdering och marknadsanalys ​2015

4. Den svenska och den spanska fastighetsmarknaden

4.1 Allmänt om Sverige

Till ytan är Sverige ett relativt stort land om man jämför med andra länder i Europa, med en yta på närmare 450 000 km ​

. Däremot är befolkningsmängden desto mindre, cirka 10 miljoner invånare. Sveriges befolkningstäthet ligger endast på 22 invånare per km ​

, vilket är ett av de lägst tätbefolkade länderna i världen. I Sverige bor generellt den största delen av befolkningen i större städer, där bland annat i Stockholm. Idag är den vanligaste

boendeformen i Stockholm flerbostadshus, där andelen är cirka 60% bostadsrätter och 40%

hyresrätter.

4.1.1 Ekonomi

Sverige drabbades, precis som många andra länder, av att den amerikanska bolånemarknaden kraschade under 2008. Ett par år innan hade Sverige en god ekonomi i landet. Högkonjunktur rådde och företagen var i behov av arbetskraft. På grund av finanskrisen gav

industriproduktionen vika, försäljningen på fastighetsmarknaden tvärnitade och

arbetslösheten blev ett faktum i Sverige. I dagsläget råder högkonjunktur i landet efter några års lågkonjunktur efter finanskrisen. Dock finns det spekulationer om att en lågkonjunktur är på ingång igen.

4.1.2 Fastighetsmarknaden Övergripande

Sverige var ett av få länder som inte fick ett större fall på bopriserna under finanskrisen. Detta kan grunda sig i att riksbanken 2009 sänkte reporäntan till den då genomtiderna lägsta nivån på 0,25%, vilket i sin tur gav en ökad vilja att konsumera och investera igen. Sedan ett par år efter finanskrisen har Sveriges fastighetsmarknad haft en positiv värdeutveckling med ett sjunkande avkastningskrav.

På senare år har fastighetsmarknaden haft en stark utveckling, se figur 6. Bidragande till detta har varit låga räntenivåer samt en stark konjunktur. År 2016 var ett toppår gällande den svenska fastighetsmarknaden. Mycket på grund av att skillnaden mellan den låga låneräntan och det höga direktavkastningskravet var rekordstort, vilket innebar att mycket pengar genererades i kassaflödet. Under 2016 nådde den totala avkastningen på

fastighetsinvesteringar 13,9% enligt MSCI/IPD Svenskt Fastighetsindex, vilket var en högre avkastning jämfört med den totala avkastningen på aktiemarknaden, som nådde 9,6%.

55​SCB, ​Hushållens boende ​2018

56 Finansliv, ​Det händer i branschen 2018

57 Ekonomifakta, 2018. ​Reporäntan​

.

Detta visar att det var mer gynnsamt att investera på fastighetsmarknaden än aktiemarknaden.

Det är främst bostadsfastigheter som har varit det ledande investeringsalternativet på

fastighetsmarknaden. Under första kvartalet 2017 var transaktionsvolymen på den nordiska

fastighetsmarknaden rekordhög (22,3 miljarder euro) och intresset för nordiska fastigheter var starkt.

Figur 6. Fastighetsprisindex i Sverige från år 1981-2015

Under några års tid har det diskuterats om att Sverige har en bostadsbubbla. Begreppet bostadsbubbla är något svårt att definiera, men det brukar förknippas med en situation där värdet på bostäder ligger på ett högre snitt än vad marknaden egentligen kräver. Faktorer som triggar fram en bostadsbubbla är främst en ökad efterfråga på bostadsmarknaden, vilket leder till att priserna pressas uppåt, samt att låntagare lånar större summor på grund av de låga räntorna. När bubblan sedan spricker innebär det ett prisfall på bostadsmarknaden som i sin tur berör den privata konsumtionen. Marknaden visar vissa tendenser på att räntorna kommer att stiga, samt att prisutvecklingen kommer att avta något i och med att antalet nettosäljare ökar. Men än så länge är det gynnsamt och lönsamt att äga och investera i fastigheter i Sverige.

Stockholm

En kombination av ett ökat utbud på bostadsmarknaden under första delen av 2008 och finanskrisen under sommaren, fick till följd en minskad köpvilja hos investerare och därav sjönk försäljningen av bostadsrätter i Stockholm markant under andra halvan av 2008. På endast tre månader sjönk försäljningspriset med 4%. Ungefär ett år senare började

bostadsmarknaden att stabilisera sig igen och bostadspriserna återgick till samma nivå som innan finanskrisen.

58

​

59​Fastighetsservice 2017 ​Rekordhög transaktionsvolym i Norden

60

​

61​Consector, 2018. ​Vad är bostadsbubbla?

62

​

Efterfrågan på både bostäder och kontorslokaler är i nuläget stor i Stockholmsområdet och trots en avmattning pga av skärpta avkastningskrav på bostadsmarknaden är hushållen positiva och konkurrensen hård. Stockholms kontorsmarknad är en av de hetaste i Europa.

Med en hyresökning på 13% senaste året, ligger Stockholm på topp tre högsta hyresnivåer på kontorslokaler i Europa. Vakansgraden är rekordlåg på endast 2,6% och i kombination med ett begränsat utbud i de centrala delarna i Stockholm har prisutveckling på kontorslokaler stigit med 60% de senaste 3 åren. Utbudet förväntas öka något under 2018 genom bland annat nyproduktion, men redan är två tredjedelar av den ytan uthyrd.

4.1.3 Hyresfastigheter i Stockholm

Idag finns ett begränsat utbud när det gäller hyresfastigheter i Sverige, inte minst i Stockholm. Detta beror till stor del på en ökad urbanisering de senaste åren, men inte en ökning av produktion av fastigheter, vilket leder till att utbudet inte matchar efterfrågan och att fastighetspriserna sannerligen stiger. Efterfrågan på hyresfastigheter stiger också på

grund av att investerare ser den ökade lönsamheten i att investera i hyresfastigheter.

Marknaden för hyresfastigheter är en het marknad just nu och konkurrensen är stor. I och med det begränsade utbudet, triggas priserna upp på de befintliga hyresfastigheterna. Håller den låga räntan i sig kommer trenden att investera i hyresfastigheter att öka med tanke på den vinst investeringen kan ge. Det som kan matcha den stora efterfrågan på hyresfastigheter är givetvis att producera fler hyresfastigheter. Det är dock inte något som görs över en natt.

4.1.4 Definition av hyresfastighet

I Sverige definieras en fastighet enligt första kapitlet jordabalken. Fastighet avser jord som är fast egendom, plus tillbehör, såsom byggnad, stängsel etc som är stadigvarande på

fastigheten. Hyresfastighet i sin tur innebär en fastighet med en byggnad som innehar

hyreslägenheter. Det är en fastighetsägare till hela huset och som i sin tur hyr ut lägenheterna.

4.2 Allmänt om Spanien

Spanien ligger i den sydvästra delen av Europa och har en yta på ​ 504 030 km². Liksom Sverige är Spanien medlem i Europeiska unionen. Landet har 46,6 miljoner invånare och en folktäthet på 93 invånare/km². Sedan många år tillbaka har turism varit en stor inkomstkälla,

63​Finansliv, 2018. ​Det händer i branschen 2018.

64

​

65

​

66

​

67​Notisum, 2018. ​Jordabalken.

68​NE, 2018. ​Spanien.

år 2016 tog landet emot hela 75,3 miljoner besökare. Spanien är också det land vi svenskar

helst besöker, enligt resebarometer från 2017 gjord av Vagabond. Den visar att svenskarna gjorde över 2 miljoner semesterresor till Spanien år 2016.

4.2.1 Ekonomi

Spanien drabbades av en hård ekonomisk kris 2008 efter det att bolånebubblan sprack i USA som övergick till en global finanskris. Åren innan finanskrisen blomstrade den spanska

fastighetsmarknaden. Priserna på marknaden steg och nya byggprojekt startades i rask takt.

År 2006 uppfördes fler bostäder i Spanien än i Tyskland, Frankrike, Italien och

Storbritannien tillsammans. Siffran för antalet nya bostadsbyggen som inleddes det året uppgår till

760 000. Detta tack vare möjligheten till billiga lån och generösa lånevillkor, som kunde

innebära en belåning på mer än 100% av värdet på köpet. Detta bidrog till att fler hade

möjlighet och dessutom vågade att göra fler och framförallt riskfyllda fastighetsinvesteringar.

En kraftig prisstegring på fastighetsmarknaden blev ett faktum.

Finanskrisen som innebar en grov försämrad konjunktur bidrog till att bostadspriserna sjönk.

Spanien är ett av de så kallade PIIGS-länderna, vilket är ett begrepp myntat för länderna som drabbades värst i den ekonomiska krisen: Portugal, Italien, Irland, Grekland och Spanien.

Efter krisåren har Spaniens fastighetsmarknad börjat återhämta sig. ​Åtgärder som har vidtagits av regeringen för att bekämpa krisen har bland annat varit att:

- slå ihop små regionala banker till stabila enheter

- modernisera arbetsmarknadslagstiftningen för att skapa större rörlighet - modernisera turistnäringen, genom att öka variationen av utbudet - satsning på förnyelsebar energi.

I sammanhanget har Spanien även haft en viss “tur” med sjunkande oljepriser, som är en av landets stora importvaror. Stora turistströmmar är också en starkt bidragande orsak till tillväxten, som har nått rekordhöga siffror. Framtiden är dock fortfarande osäker. Om

Katalonien blir självständigt förlorar landet en viktigt ekonomisk komponent, som idag står för 20% av BNP.

69​SvD, 2017. ​Nytt turistrekord för Spanien.

70 Vagabond, 2017. ​Resebarometern 2017 – Turkiet och USA förlorare, Grekland vinnare

71Svt, 2008. ​Ekonomiåret 2008: Den stora kraschen

72​KIT, 2016. ​Spaniens bobubbla sprack. Detta talar emot att samma sak sker i Sverige.

73​SvD, 2010. ​“Vissa delar ser ut som spökstäder”.

74Erika Bjerström, 2017. ​Analys: EU:s ekonomi stärks – på populismens bekostnad

75​Europaportalen, 2010. ​Därför slog krisen så hårt.

76 Yle nyheter, 2015. ​Ekonomin repar sig i Spanien.

77 DN, 2017. ​Katalonien motorn i spansk ekonomi.

4.2.2 Fastighetsmarknaden Övergripande

På grund av att byggandet i Spanien var så pass stort, drabbades den spanska

fastighetsmarknaden extra hårt. Nyproduktionens priser sjönk till drygt 70 % av prisnivån som var år 2007, sett till hela landet. År 2013 var två miljoner bostäder till salu och många byggprojekt var tvungna att brytas. Idag har en stor del av de bostäderna bildat så kallad spökstäder, där bostäderna sålts till mindre än 50% av marknadsvärdet på bostaden för att inte stå tomma.

Figur 7. Spanska huspriser från 2006 till 2018

Priserna har dock sakta men säkert stigit. Fastighetsbyrån har sedan krisen 2008 rapporterat marknadsanalyser över bostadsmarknaden i Spanien och den senaste från mars 2018 visar att priserna på den spanska fastighetsmarknaden fortsätter att öka. Antalet bostadsköp ökade med 15% under 2017 jämfört med 2016 och priserna med 7,2%. Antalet svenska bostadsköp uppgick till 3895 stycken, vilket är en ökning med 8% jämfört med föregående år. Att

Spanien skulle hamna i den prisstegring som rådde i början av 2000-talet är däremot inte särskilt troligt, enligt Mats Laaksonen, mäklare på Fastighetsbyrån i Torrevieja.

Orsaken till den prisstegring som var tror Mats Laaksonen till den största delen var politisk. I Spanien har det sedan diktaturens fall endast haft två betydelsefulla partier, nämligen PP (borgerligt) och PSOE (socialistiskt). Under 2000-talet och tidpunkten för valet var

marknaden överhettad och krävde egentligen nedkylning genom räntehöjningar och liknande åtgärder. Ingen politiker tog initiativ och vågade gå in med dessa åtgärder pga rädsla att förlora valet. Denna situation tror sig inte Mats Laaksonen att vi lär uppleva igen.

78​SvD, 2015. ​Länderna som upplevt bostadskrascher.

79

​

80My news desk, 2017. ​Bostadsmarknadsanalys: Fortsatt ökande bostadspriser i Spanien – storstäder i topp

Torrevieja

Torrevieja ligger i sydöstra Spanien i provinsen Alicante och har drygt 100 000 permanenta invånare. Staden är särskilt känd för sina fina stränder och golfbanor och är en av de spanska orter dit svenska reser mest. I Torrevieja finns mycket nyproduktion och priserna relativt låga i jämförelse med resten av landet.

Figur 8. Andel utländska köpare i Alicante.

Som grafen visar är andelen utländska köpare stor på fastighetsmarknaden i Alicante. Efter finanskrisen när marknadspriserna hade sjunkit drastiskt fann utländska investerare intresse för Spanien igen och har, som nämnt, varit en viktig del i landets ekonomiska återhämtning.

Regeringen försökte bland annat locka utländska investerare med att ge permanent

uppehållstillstånd till den som investerade över 500 000 euro i den spanska fastighetsmarknaden.

4.2.3 Definition av hyresfastighet

Hyresmarknaden i Spanien är i princip obefintlig om man jämför med den som finns i Sverige. Att ett helt flerbostadshus säljs på bostadsmarknaden händer i princip aldrig, utan lägenheter byggs och säljs till enskilda köpare. Varje lägenhet köps loss, samt en andel i de gemensamma ytorna som t.ex trapphus, trädgård etc. Gemensamma ytor som tvättstuga eller liknande finns inte. De som hyr en bostad gör det av en privatperson som då hyr ut en

ägarlägenhet, som vidare i arbetet kommer utgöra definitionen av en hyresfastighet i Spanien.

Hyresreglering likt i Sverige finns inte.

81Spanska Fastigheter, 2017. ​Torrevieja.

82

​

83​Kyero, 2018. ​Totalt antal husförsäljningar i Alicante

84Affärsvärlden, 2013. ​Ny lag ska locka förmögna bostadsköpare till Spanien

85​Mats Laaksonen, ​Fastighetsbyrån ​2018