Tydlighet i avtal

O. Fröberg vid den Juridiska Institutionen vid Uppsala universitet har i sitt examensarbete undersökt vilken betydelse formkraven för fastighetsköp har vid avtalstolkning av köpehandlingar.109 Syftet med avtalstolkning är att fastställa innebörden av formuleringar som

kan anses oklar men trots det går det inte att rätta till en tydlig felformulering av formkraven genom avtalstolkning.110 Fröberg menar att formkraven i JB 4:1 bidrar till att det sällan uppstår

tolkningstvister vid fastighetsköp. Fröberg menar på att ett avtal blir tydligt formulerat när det finns specifika formkrav som man måste förhålla sig till samtidigt som berörda parter är medvetna om att enligt svensk lag finns det krav på visst innehåll och därav blir det inte tvister parterna sinsemellan.111

Fröberg menar på att det inte är många händelser som har nått högsta instans när det kommer till avtalstolkning men ett exempel är NJA 1982 s.691 som är beskrivet mer ingående ovan under 2.3.1, där det rör sig om en tvist gällande köpeskilling.112 HD dömde enligt lagen i detta

fall att köpebrevet som är det sista upprättade dokumentet är det som är giltigt.113 Däremot

dömdes det i motsats riktning i NJA 2016 s.689, som rör en fastighetsbeteckning i avtalen, att

105Abdul Nabi, Sarmad. Smart Contracts som ersättare för formalavtal, Examensarbete. (Stockholm:

Juridiska institutionen, Stockholms Universitet, 2019), s.50.

106ibid s. 56 107ibid. s.59 f. 108ibid s.52.

109Fröberg, Oskar. Formkravet vid fastighetsköp och dess betydelse för avtalstolkningen.

Examensarbete. (Uppsala: Juridiska institutionen, Uppsala Universitet, 2018), s.41 f.

110ibid. s.35. 111 ibid. s.42. 112 ibid. s.41 f. 113 NJA 1982 s.691.

innehållet i köpekontraktet blev gällande istället för det sist upprättade köpebrevet114, vilket

innebar en annan tolkning från HD:s sida än tolkningen i fallet NJA 1982 s.691.

Fröberg diskuterar tolkningen om huruvida det föreligger krav på att avtalets innehåll gällande att det formbundna måste formuleras med viss tydlighet. Det har kommit till diskussion gällande vad som krävs för hur överlåtelseförklaringen ska få en giltig formulering. Som tidigare nämnt under 2.3.5, dömdes det i NJA 1984 s.482 att formuleringen “villiga att försälja” är tillräckligt formulerat för att uppfylla formkraven om överlåtelseförklaring. Däremot skriver HD i domen att avgörandet inte enbart kan begränsas till den enskilda formuleringen i handlingen utan att man måste göra en tolkning utifrån helheten. I NJA 2012 s.1095 utvecklades detta ytterligare genom att HD gav följande förklaring, ”När det ska fastställas om innehållet i en handling uppfyller kravet på en överlåtelseförklaring, ska sedvanliga principer för avtalstolkning tillämpas. Det betyder att också andra omständigheter än ordalydelsen kan vara av betydelse (jfr NJA 1984 s.482).”115

5.5 Budgivning

M. Regnander skriver i sin kandidatuppsats vid Uppsala Universitet om budgivningen och dess bostadspriser. Där studeras huruvida en budgivning ökar priserna och att förarbetena till formkraven i JB inte bidrar till försiktighet vid ingåendet av fastighetsöverlåtelser. Formkravens bakomliggande syfte att “överlåtelsen sker först efter moget övervägande” från parterna främjas inte genom budgivningsprocessen som vi har idag. Detta eftersom en budgivning endast pågår under en begränsad tid och att det därav krävs snabba beslut och att en budgivning därmed kan stå i strid med formkravens syfte.116

I A-C. Andersson och C. Magnusson examensarbete om budgivningsprocessen vid fastighetsköp skrivs det att tidigare annonserades bostäder i tidningen där det inte fanns så mycket information och bilder kring bostaden, idag annonseras det istället på internet, Hemnet. Andersson och Magnusson menar på att genom att publicera bostäderna online har det bidragit

114 NJA 2016 s.689.

115Fröberg, Oskar. Formkravet vid fastighetsköp och dess betydelse för avtalstolkningen.

Examensarbete. (Uppsala: Juridiska institutionen, Uppsala Universitet, 2018), s.36 f.

116 Regander, Malin. Budgivning och bostadspriser - en studie av bostadsköpsregleringen och dess

inverkan på försäljningspriset. Kandidatuppsats. (Uppsala: Företagsekonomiska institutionen -

till att priserna trissas upp.117 Detta på grund av att man nu kan se buden online och därmed är

det lättare att det blir en budgivning till skillnad från förr när det var “först till kvarn metoden.”118 Regander föreslår att det ska införas liknande regleringar som i Norge där

formkravet gällande kontraktet slopas och att bud istället blir bindande, detta menar Regander ger utrymme för köparen och ställer krav på att noga överväga sitt bud innan det lämnas.119

J. Svahn och M. Wallin skriver i sin kandidatuppsats angående budgivningen vid fastighetsöverlåtelser att budgivningen idag inte är reglerad enligt lag och därav anser Svahn och Wallin att det finns stora risker för fejkbud, utelämnade bud och bulvaner.120 Svahn och

Wallin menar på att när bud inte är bindande skapar det en osäkerhet genom att alla parter kan välja att ångra sig utan några rättsliga konsekvenser innan ett kontrakt är påskrivet.121

Ovanstående information nämner även N. Hjelm och S. Nilsson i sin kandidatuppsats och menar även på att om alla budgivare får ta del av budgivningslistan kan det öka transparensen och minska möjligheterna för fejkbud samtidigt som man lägger in ett krav för identifiering av budgivarna.122

Konsumentverket har 2017 skrivit en rapport om att nya lagar behövs på bostadsmarknaden. Konsumentverket vill därmed sätta stopp för dolda bud, skapa tydligare information om objektet och att det även ska anges ett marknadsvärde. Konsumentverket har gett som förslag på åtgärder att man ska öka transparensen i budgivningen. Att budgivaren måste identifiera sig för att få möjligheten att lägga ett bud. Detta menar Konsumentverket på ska minska risken för att falska bud läggs. Konsumentverket ger detta som förslag eftersom det idag finns fungerande system med BankID för att legitimera sig och skulle en spekulant inte har tillgång till BankID så får man lösa det genom en manuell kontroll. Även om det fortfarande finns en risk för oseriösa bud och att bud kan dras tillbaka så kommer vi aldrig komma runt det så länge vi inte

117 Andersson, Ann-Charlotte och Magnusson, Charlotte. Budgivningsprocessen vid ett fastighetsköp:

lockpriser kontra accepterat pris. Examensarbete. (Gävle: Högskolan i Gävle, Akademin för

utbildning och ekonomi, 2012), s.22.

118 ibid s.2.

119Regander, Malin. Budgivning och bostadspriser - en studie av bostadsköpsregleringen och dess

inverkan på försäljningspriset. Kandidatuppsats. (Uppsala: Företagsekonomiska institutionen -

handelsrätt, Uppsala Universitet, 2014), s.29.

120 Svahn, Johanna och Wallin, Malin. Budgivning vid fastighetsöverlåtelse: en jämförelse mellan

Sverige, Danmark och Norge. Kandidatuppsats. (Malmö: Malmö Universitet, 2017), s.13.

121ibid. s.28.

122 Hjelm, Nina och Nilsson, Sandra. Den svenska budgivningsprocessen: misstankar och

inför bindande bud. Genom att identifiera sig genom BankID så ökar tryggheten och risken för bulvaner blir mindre.123

123 Konsumentverket, Konsumentrapporten 2017: läget för Sveriges konsumenter. 2017. Hämtad

2020-05-06 från: https://www.konsumentverket.se/globalassets/publikationer/var-

6. Formkraven och teknikutvecklingen - en syntes?