Formkraven i ett digitaliserat samhälle

(1)

Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 hp

VT 2020

Formkraven i ett digitaliserat samhälle

Formkravens ändamålsenlighet i relation till förmedlingsprocessen och

teknikens utveckling

Form requirements in a digitized society

Mikaela Killander

Fanny Pålsson

(2)

Förord

Efter tre år på Malmö Universitet är detta sista delen av vår utbildning och för att få vår kandidatexamen i fastighetsförmedling. Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Marc Landeman som har stöttat oss genom processen och väglett oss genom sin kunskap. Vidare vill vi även tacka våra nära och kära för allt stöd vi fått under vår utbildning.

Malmö, maj 2020.

(3)

Abstract

This study addresses the form requirements in JB 4:1 for a property transfer. The form requirements are (1) it must be in writing, (2) it must be signed by all involved parties on the original document, (3) it must include a specified purchase price, (4) there must be a transfer statement and (5) the name of the property must be included. The form requirements first emerged in 1734 and some of them are still in the new JB that we have today that emerged in 1970. During this time, society has evolved into an information society and today there are new opportunities to simplify and make things more effective of certain parts in a property transfer process. This essay explains why a property transfer was regarded as an exception and could not be regulated by AvtL as most agreements. The study explains the growth of the form requirements and how society has developed in the technology field in the real estate brokerage industry. The study also compiles previous research and focuses to investigate whether the form requirements are in need of renewal so that the technology that is available can be used and facilitate a property transfer.

Today it is possible to go through a property purchase without having physically visited the real estate you are buying. There is the possibility of digital and virtual showings and valuations and today's advertisements are published online and not in magazines as it used to be. The contact with the bank office takes place over the internet and it is not required by you to visit the bank's office. The form requirements that are today prevent some of the parts of a property transfer process from following society's digitalized development and therefore make the property transfer process more digital. This study therefore examines whether the form requirements are on time with the development or whether the form requirements should be renewed to adapt to the digital development that is constantly happening.

(4)

Sammanfattning

Den här studien behandlar formkraven i JB 4:1 för en fastighetsöverlåtelse. Formkraven är (1) det ska vara skriftligt, (2) det ska vara underskrivet av alla berörda parter på originalhandlingen, (3) det ska finnas med en angiven köpeskilling, (4) det ska finnas med en överlåtelseförklaring och (5) fastighetens benämning ska skrivas in. De första formkraven kom år 1734 och några av dem har fått följa med till den jordabalk vi har idag som kom 1972. Under denna tid så har samhället utvecklats till ett informationssamhälle och idag finns nya möjligheter på att förenkla och effektivisera vissa delar av en förmedlingsprocess. I uppsatsen förklaras varför en fastighetsöverlåtelse sågs som ett undantag och inte fick regleras efter AvtL som det flesta avtal. Studien förklarar formkravens framväxt och hur samhället har utvecklats inom teknikområdet i fastighetsförmedlings branschen. Studien sammanställer även tidigare forskning och syftar på att undersöka huruvida formkraven är i behov av en förnyelse så att tekniken som finns tillgänglig i dagsläget kan få användas och underlätta en fastighetsöverlåtelse.

Idag finns det möjlighet att ingå ett fastighetsköp utan att fysiskt ha besökt bostaden man köper, det finns möjlighet till digitala och virtuella visningar och värderingar och idag publiceras annonser på hemnet och inte i tidningar som det gjordes förr i tiden. Kontakt med banken sker idag över internet och det krävs inte att man ses på bankens kontor. Formkraven hindrar idag vissa av delarna i en förmedlingsprocess till att följa samhällets utveckling och därmed göra förmedlingsprocessen mer digital. Denna studie undersöker därmed om

formkraven är i takt med tiden eller om formkraven skulle behöva förnyas för att anpassas till den digitala utvecklingen som ständigt sker.

(5)

Förkortningslista

AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område

BrL Bostadsrättslag (1991:614)

DS Departementsserien

eIDAS Electronic identification and trusted services

FML Fastighetsmäklarlagen

HD Högsta Domstolen

HovR Hovrätten

JB Jordabalk (1970:994)

NJA Nytt Juridiskt Arkiv

Prop Proposition

SOU Statens Offentliga Utredningar

TR Tingsrätten

(6)

Innehållsförteckning

Abstract 2 Sammanfattning 3 Förkortningslista 4 1. Inledning 7 1.1 Bakgrund 7

1.2 Syfte och frågeställningar 8

1.3 Avgränsningar 8 1.4 Metod 8 1.5 Disposition 10 2. Formkrav 11 2.1 Inledning 11 2.2 Formkravens framväxt 11

2.3 Hur ingås bindande fastighetsköp 11

2.3.1 Köpehandlingarna 12

2.3.2 Köpeskilling 13

2.3.3 Undertecknande av berörda parter 13

2.3.4 Fastighetens benämning 14

2.3.5 Överlåtelseförklaring 14

2.4 Vilka intressen är det samhället vill skydda genom formkraven? 14

2.5 Avtalslagen och avtalsfrihet 15

2.6 Skillnader mellan JB och BRL 16

3. Förmedlingsprocessens utveckling 18

3.1 Inledning 18

3.2 Fastighetsöverlåtelse under äldre tid 18

3.3 Fastighetsöverlåtelse under senare tid 19

3.4 Fastighetsöverlåtelse idag 19

4. En mer teknikinriktad förmedlingsprocess 21

4.1 Inledning 21

4.2 Onlinevisningar och värderingar 21

4.3 Online objektsbeskrivningar 22

4.4 Tambur 22

4.5 Hemnet 23

4.6 Elektroniska underskrifter 23

(7)

4.6.2 SOU 2019:14 25

4.6.3 Formel utredningen Ds 2003:29 26

4.7 Ytterligare digitalisering 27

4.8 Är alla delar i formkraven lika väsentliga idag? 27

5. Forskningssammanställning av doktrinen 29

5.1 Inledning 29

5.2 Elektroniska underskrifter 29

5.2.1 För- och nackdelar med elektroniska underskrifter 29

5.2.2 Kvalificerade underskrifter 32

5.3 Smart Contracts 33

5.4 Tydlighet i avtal 35

5.5 Budgivning 36

6. Formkraven och teknikutvecklingen - en syntes? 39

6.1 Inledning 39

6.2 Formkraven och dess bakomliggande syfte 39

6.3 Fastighetsförmedlingsprocessens digitala utveckling 40

6.3.1 Över en längre tid 40

6.3.2 Teknikutveckling 40

6.4 Formkraven och teknikutvecklingen 41

6.4.1 För- och nackdelar med formkraven 41

6.4.2 Teknikutvecklingens fördelar 42

6.5 Finns det behov av en uppdatering på formkraven? 43

6.5.1 Är alla delar i formkraven lika väsentliga idag? 43

6.5.2 Är formkraven i takt med tiden? 44

7. Avslutande sammanfattning 46

Källförteckning 48

Bilagor 54

Transkribering av intervju med Peter Landgren, fastighetsmäklare och fd. VD Skandiamäklarna

(8)

1. Inledning

1.1 Bakgrund

Denna uppsats studerar formkraven i JB 4:1 som kom till 1972 och hur de idag reglerar fastighetsöverlåtelser i ett mer digitaliserat samhälle. När formkraven skrevs 1972 såg samhället annorlunda ut jämfört med hur samhället ser ut idag. De största skillnaderna mellan början av 1900-talet och 2000-talet rör den tekniska innovationen. Under 1900-talet var det elektricitet, bil och telefon som var källan till förändringen och under 2000-talet har det varit den digitala tekniken.1 Tidigare ansågs det att fastighetsöverlåtelser var ett så pass dyrt

förmögenhetsobjekt att det skulle vara ett undantag gentemot övriga avtal som regleras av AvtL2. Detta innebar att fastighetsöverlåtelser fick andra regleringar kring hur ett avtal skulle

ingås, ett s.k. formalavtal. Ett formalavtal innebär att avtalet måste upprättas i en viss form och med vissa formkrav för att det ska bli giltigt. Formkraven för fastighetsöverlåtelser finns i JB 4:1 och för bostadsrätter i BRL 6:4. Dessa formkrav reglerar att ett sådant avtal ska vara skriftligt och ska innehålla en bestämd köpeskilling, ett undertecknande av båda parterna ska finnas med, fastighetens beteckning ska nämnas samt att en överlåtelseförklaring från säljaren till köparen ska stå med. Skillnaden mellan överlåtelse av en fastighet och en bostadsrätt är att en överlåtelseförklaring enligt lag inte krävs vid köp av en bostadsrätt.

Under senare år har digitaliseringen och tekniken utvecklats allt mer och inte bara inom fastighetsbranschen. Den senare generationen har vuxit upp med internet och vet precis hur det ska användas medan den äldre generationen kan ha större problem med utvecklingen.

Detta innebär att samhället har utvecklats och digitalisering har blivit allt mer vanligt i dagens samhälle jämfört med när formkraven kom till år 1972. En förmedlingsprocess har blivit mer digital genom att vi idag exempelvis använder Hemnet som vår största portal för att visa vilka objekt som finns till salu jämfört med förr när det mesta annonserades i dagstidningar och liknande.3 Samtidigt har det kommit nya utvecklingar för att identifiera personer, hantera

personuppgifter och ingå köp på andra marknader och frågan är om det inte även skulle kunna ske vid fastighetsöverlåtelser. En fastighetsöverlåtelseprocess har även blivit mer digitaliserad genom att man idag kan visa en bostad digitalt, man kan få objektsbeskrivningar digitalt och

1 Grant, Robert M. Contemporary strategy analysis. 9 uppl. John Wiley & Sons Inc, 2015, s.14. 2Prop. 1970:20 del B 1 s. 121. ff.

3Peter Landgren, personlig intervju med fastighetsmäklare och fd VD Skandiamäklarna Landgren, 11

(9)

även kontakten med banker sköts idag utan fysisk kontakt.4 Formkraven som finns idag kan på

grund av den utveckling som skett behöva anpassas till samhället som det ser ut idag jämfört med år 1972 då nya jordabalken kom.

1.2 Syfte och frågeställningar

Syftet med den här studien är tvådelat. Dels är syftet att undersöka hur formkravens bakomliggande ändamål för fastighetsköp har hängt med i samhällsutvecklingen med avseende på den teknikutveckling som skett sedan formkraven infördes år 1972, dels att undersöka om de kan få en ny utformning för att passa dagens mer digitaliserade samhälle i förhållande till en fastighetsöverlåtelse. Detta görs genom att följande frågeställningar besvaras.

Frågeställningar:

1. På vilka sätt har en fastighetsprocess blivit mer digitaliserad?

2. Har formkraven hängt med i samhällsutvecklingen sedan år 1972 med avseende på den teknikutveckling som skett inom ramen för överlåtelseprocessen?

3. Är formkravens bakomliggande ändamål för fastighetsöverlåtelser i takt med tiden?

1.3 Avgränsningar

Uppsatsen ämnar att studera formkravens bakomliggande ändamål för fastighetsöverlåtelser och hur de har hängt med i samhällsutvecklingen i relation till teknikutvecklingen. Det har valts att avgränsas till att enbart studera reglerna i jordabalken och endast nämna skillnaderna från bostadsrättslagen då lagreglerna inte skiljer sig åt drastiskt och då förarbetena i BRL inte tillför någon ytterligare information till studien. Gällande teknikutvecklingen har det valts att avgränsas till teknikutvecklingen i relation till fastighetsmäklaryrket.

1.4 Metod

Studien är i huvudsak en rättsvetenskaplig uppsats och därför används en juridisk metod vilket innebär att det kommer presenteras tolkningar på lagtext samt rättsfall och kommentarer från jurister både från lagtext och litteratur. Det är svensk gällande rätt som har studerats och i gällande rätt ingår lagtext, doktrin, praxis och förarbeten. I en juridisk text finns det inte en

4I dagens rådande situation med Covid-19 år 2020 så är det extra viktigt att undvika den fysiska

kontakten så gott det går vilket underlättas då en förmedlingsprocess är mer digitaliserad idag och vi har möjligheterna för onlinevisningar och onlinemöten etc.

(10)

korrekt lösning utan man kan se problemen från flera håll samt att det kan tillämpas eget tyckande, denna metod skiljer sig från andra metoder. Det finns ett antal olika former av rättsvetenskapliga metoder.5 Metoden som har valts för denna uppsatsen är en rättsanalytisk

metod som innebär att man uppfattar argumentationen som fri inom rättsvetenskapen. Samtidigt uppfattar man rättssystemet som öppet och där det inte finns något rätt eller bäst svar på det rättsliga problemet.6

Undersökningen innehåller även en kvalitativ intervju med ett syfte på att få en överblick över problemformuleringar i relation till denna uppsats samtidigt som det tillför deskriptivt material. Det tillhör inte den klassiska juridiska metoden att använda sig av intervjuer men för att få en överblick över teknikutvecklingen och tillföra information gällande formkraven och hur teknikutvecklingen har förändrat en fastighetsförmedlingsprocess så har det valts att göras i studien. Personliga intervjuer kan innebära vissa risker då det är lätt att påverka personen i fråga, speciellt om man har en relation till personen.7 När en intervju görs ansikte mot ansikte

så är det mer som är av intresse än svaren som intervjupersonen ger. Ungefär 90 procent av en mening är icke verbal och då i form av kroppsspråk, det är svårare för en person att ljuga med kroppen än med språket i en personlig intervju.8 I uppsatsen så gjordes en intervju ansikte mot

ansikte med Peter Landgren då han har varit med i branschen länge och har kunskap både utifrån en fastighetsmäklares perspektiv samtidigt som han har sett processens gång utifrån ett perspektiv som VD.

I uppsatsen har det även gjorts en forskningssammanställning för den doktrin som behandlat frågor kring överlåtelseprocessen, formkraven och teknikutveckling. Det har under arbetets gång noterats att det finns fler arbeten än de som använts, men dessa har inte funnits tillgängliga varken online eller på bibliotek vilket gjort att det inte funnits möjlighet till att studera dessa. Syftet med forskningssammanställningen är att sammanställa områdets tidigare forskning, problematik och kunskapsläge för att sedan komma till en egen slutsats som tillför ett nytt resultat.

5 Sandgren, Claes. Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och argumentation. 4

uppl. Norstedts Juridik AB, 2018, s.49.

6 ibid, s.52

7Kvale, Steiner och Brinkmann, Svend. Den kvalitativa forskningsintervjun. 3 uppl. Studentlitteratur

AB, 2014, s.131.

(11)

1.5 Disposition

Inledningsvis i kapitel 2 så kommer det att tas upp bakgrunden till formkraven vid försäljning av en fastighet och hur framväxten av dessa har sett ut. Det framgår även att det finns undantag i lagen när det kommer till fastighetsöverlåtelser där det krävs att andra lagrum tillämpas än de som vanligtvis används vid avtal i AvtL och dessa rättsregler regleras av JB. Det förklaras även hur ett bindande fastighetsköp ingås och ett förtydligande av de formkrav som ska vara uppfyllda för att ett avtal ska vara bindande. Kapitel 2 beskriver även vilka intressen formkraven är menade för att skydda i samhället.

I kapitel 3 tas det upp hur en fastighetsöverlåtelse gick till förr i tiden och hur den går till idag. Kapitel 4 behandlar hur en förmedlingsprocess har blivit mer digitaliserad och hur det skiljer sig från när formkraven kom år 1734 jämfört med idag. Det beskrivs hur det mesta av en förmedlingsprocess i dag kan ske online i allt från visningar, möten, annonsering och kontakt med bankerna. I kapitel 4 diskuteras även elektroniska underskrifter och hur det används idag vid många tillfällen och att det finns ett intresse att införa det i en förmedlingsprocess vid exempelvis kontraktsskrivningar. I kapitel 4 så har det även gjorts en intervju för att tillföra deskriptivt material till uppsatsen inom ämnet teknikutveckling i fastighetsbranschen.

I kapitel 5 så har det gjorts en forskningssammanställning där tidigare forskning inom ämnet har sammanställts för att sedan bidra till kapitel 6 som är en syntes av formkraven och teknikutvecklingen. I kapitel 6 ges en sammanfattande analys av de tidigare kapitlen och det diskuteras huruvida formkraven är i takt med tiden. Slutligen så ges en avslutande sammanfattning för uppsatsen i kapitel 7.

(12)

2. Formkrav

2.1 Inledning

Ett avtal som uppstår enligt avtalslagen är bindande först vid anbud och accept enligt AvtL 1 kap. Fastighetsöverlåtelser är ett undantag då det krävs ett så kallat formalavtal och därmed tillämpas inte AvtL regler enligt AvtL 3:1. Ett formalavtal för fastighetsöverlåtelser innebär att det krävs en viss form på avtalet enligt lag för att avtalet ska vara bindande samt att det ska ingås på ett visst sätt. Formkraven ska vara uppfyllda för att ett formalavtal ska vara bindande och för fastigheter finns formkraven i JB 4:1 och för bostadsrätter finner man kraven i BRL 6:4.9

2.2 Formkravens framväxt

Innan JB kom till år 1972 så fanns den äldre jordabalken, ÄJB, som kom till 1734. ÄJB innehöll precis som dagens JB formkrav för fastighetsöverlåtelser och dessa innebar stränga skriftlighetskrav där det stod att det som inte var skriftligt i avtalet inte var giltigt samt att avtalet skulle bevittnas av två personer. Senare antyddes det att dessa formkrav var för stränga och domstolarna började sätta dem åt sidan och man behandlade varje överlåtelse för sig och såg vad som var rimligt för den specifika överlåtelsen. Det har gjorts anmärkningar på detta där man såg att nackdelarna vid de enskilda domsluten vägde tyngre vid bedömningen än vad de allmänna formkraven gjorde.10 Att man åsidosatte formkraven bidrog till att man år 1972

kom med den JB som vi använder idag och formkraven som var tidigare fick en strängare tolkning till de vi har i dagsläget.11

2.3 Hur ingås bindande fastighetsköp

Enligt AvtL är ett avtal bindande vid anbud och accept.12 Vid fastighetsöverlåtelser används

istället ett så kallat formalavtal och behandlas därefter som ett undantag från AvtL och innebär därmed att ett fastighetsköp inte är giltigt vid anbud och accept enligt AvtL regler. Detta innebär att vid en fastighetsöverlåtelse krävs det att formkraven i JB 4:1 ska vara uppfyllda för

9 Grauers, F. Fastighetsköp. 21 uppl. Lund: Juristförlaget i Lund, 2016, s.30.

10 Vahlén, Lennart. Formkravet vid fastighetsköp: särskilt dess inverkan på regler om förutsättningar

och fel, Stockholm, 1951, s.83.

11 Ahlinder, Elisabeth, Finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag. Stockholm: Jure förlag

AB, 2013, s. 107 ff.

(13)

att det ska bli giltigt, ett av kraven är till exempel att köpehandlingarna ska vara skriftliga. Detta innebär att ett avtal avseende fastighetsköp blir bindande först då både säljare och köpare har undertecknat en köpehandling som innehåller de krav som ställs enligt JB 4:1 alternativ BRL 6:4.13 Formkraven är framtagna för att tydliggöra ägandeförhållandena genom ett korrekt

skrivet överlåtelseavtal men även för att minska risken för förfalskning och påhittade uppgörelser.14

2.3.1 Köpehandlingarna

Det viktigaste när det kommer till formkraven är att samtliga handlingar ska vara skriftliga. Köpehandlingarna som är relevanta vid en fastighetsöverlåtelse heter köpekontrakt och köpebrev. I köpekontraktet tar man med resterande formkrav såsom köpeskilling, överlåtelseförklaring av fastigheten, fastighetsbeteckning och det är detta dokument som undertecknas av bägge parter efter förhandlingarna.15 Köpebrevet har samma minimikrav som

för ett köpekontrakt enligt JB 4:1. Enligt JB 4:5 sägs det att om det i köpekontraktet har skrivits att köpebrev ska upprättas så är köpet helt fullbordat först när köpeskillingen har betalats ut. Köpebrevet som upprättas är därför som ett kvitto för överlåtelsen och denna används för att ansöka om lagfart. Om uppgifterna i de två dokumenten mot förmodan skulle skilja sig åt så är det dokumentet som upprättades senast som gäller och får anses vara det som är överenskommet.16 Detta ser vi i fallet NJA 1982 s.691 där en tomträtt skulle överlåtas men där

det inte bestämts om den slutliga köpeskillingen. I köpebrevet angavs att köpeskillingen “skulle motsvara det högsta försäljningspris statlig långivande myndighet fastställde och upptogs såsom preliminärt beräknat pris visst belopp samt föreskrevs bla. att, sedan försäljningspriset fastställts och köparen fullgjort betalningarna enligt avtalet, köpebrev skulle upprättas”. Utan att fastställa den slutliga köpeskillingen utfärdades köpebrev och undertecknades av de båda parterna där den preliminärt beräknade köpeskillingen angavs. Säljaren menade sedan på att köpebrevet saknar betydelse i rättsförhållandet mellan parterna. I lagtexten står att det är det sista upprättade dokumentet som är giltigt vilket HD dömde i fallet.17

13 Grauers, Folke. Jordabalk (1970:994) lagkommentar, Karnov Internet.

14 Grauers, Per-Henning, Rosén, Mats och Tegelberg, Lars. Fastighetsmäklaren - en vägledning. 5

uppl. Wolters Kluwer, 2016, s.150.

15 Grauers, Folke. Fastighetsköp. 21 uppl. Lund: Juristförlaget i Lund, 2016, s.40 ff.

16 Lagen.nu. Köpebrev, u.å. https://lagen.nu/begrepp/K%C3%B6pebrevHämtad 2020-04-09 17 NJA 1982 s.691.

(14)

2.3.2 Köpeskilling

Ett av formkraven är att köpeskillingen ska nämnas i köpekontraktet. Innan 1 juli 1992 sa lagen att om parterna avtalat om en summa istället för den som stod i köpehandlingarna så blev hela köpet ogiltigt och ingen av parterna var bundna till köpet. Idag säger lagen att om parterna har avtalat om annan köpeskilling som inte är angiven i kontraktet är den nya avtalade köpeskillingen ej giltig utan det är alltid köpeskillingen som är undertecknad i köpekontraktet som köparen är bunden till att betala. Anges inte en köpeskilling i kontrakten så anses avtalet vara ogiltigt och ingen av parterna är bundna till köpet. Det framgår inte i lagen på vilket sätt köpeskillingen ska skrivas med i kontraktet men det ska framgå så att den kan beräknas i form av till exempel kvadratmeterpris vid avtalsdag eller vara en tydlig utskriven totalsumma så att man undkommer en tvist om vad priset för fastigheten är i ett senare skede när betalning ska ske.18 I NJA 1995 s.135 överläts en fastighet år 1986 med oriktiga uppgifter om köpeskillingen

i köpehandlingarna. Detta gör att enligt JB 4:1 ska köpet bli ogiltigt. Fastigheten förvärvades sedan i två led varav sista köparna åberopade AvtL 1:3419 för att skydda sin rätt för förvärvet.

HD ogillade tingsrättens och hovrättens dom att sista förvärvaren kunde åberopa AvL 1:34 och dömde att köpehandlingarna var ogiltiga.20

2.3.3 Undertecknande av berörda parter

För att ett avtal ska bli bindande för respektive parter som är med i förhandlingarna krävs det att både säljare och köpare har skrivit under köpehandlingarna. Om endast den ena parten har skrivit under så innebär det att bägge parter har rätt att frånträda köpet då man blir bunden först när båda parter har undertecknat avtalet. Detta är det som idag heter ömsesidighetsprincipen och har rättsligt diskuterats i fallet NJA 2000 s.747 I.21 Detta fall handlar om en tvist i fråga

om ett giltigt avtal för fast egendom har kommit till stånd, då avtalet inte har skrivits under samtidigt eller på samma plats av köpare och säljare. För att handlingen och avtalet ska vara giltigt när parterna skriver under på olika platser så krävs det att avtalet direkt efter undertecknandet lämnas över till en oberoende tredje part, exempelvis mäklaren. I gällande fall

1934§ Har skuldebrev, kontrakt eller annan skriftlig handling upprättats för skens skull, må utan

hinder därav fordran eller rättighet, som den enligt handlingens innehåll berättigade på grund av densamma överlåtit å annan, göras gällande av förvärvaren, såframt denne var i god tro vid sitt förvärv.

20 NJA 1995 s.135.

(15)

dömde HD att handlingarna hade överlämnats till en oberoende tredje part då de hade lämnats till mäklaren.22

2.3.4 Fastighetens benämning

I köpehandlingen ska även fastigheten benämnas. Enligt Folke Grauers beskrivs det inte hur en fastighet ska benämnas i ett avtal, utan syftet är att man ska kunna söka lagfart och då måste fastigheten kunna identifieras.23

2.3.5 Överlåtelseförklaring

Överlåtelseförklaringen behöver inte vara svårt formulerad men den ska vara tydlig och specifik. Det ska på ett tydligt sätt framgå att äganderätten övergår från säljaren till köparen. Överlåtelsen förtydligar att säljaren vill överlåta fastigheten till köparen och detta bidrar till att muntliga avtal om överlåtelse av fastigheter inte anses vara giltiga.24 Detta har prövats i NJA

1984 s.482 där det råder oklarheter angående överlåtelseförklaringen. I handlingen förekommer uttrycket “villiga att försälja” vilket TR och HD anser är tillräckligt tydligt som en överlåtelseförklaring.25

2.4 Vilka intressen är det samhället vill skydda genom formkraven?

I den nya propositionen 1970:20 för JB har det diskuterats för- och motargument för att ha formkraven. Det ges i propositionen till JB en förklaring till bakgrunden om varför fastighetsöverlåtelser inte kan ske genom formlösa avtal. Bland annat handlar det om att äganderättsövergången ska bli helt klarlagd. De bestyrker att detta inte enbart är av betydelse för säljare och köpare utan även för tredje part som kan bli berörd av fastighetsöverlåtelsen. Ett annat argument som skäl till formkraven är att det får en verkan att “överlåtelsen sker först efter moget övervägande” från båda parterna. I propositionen uttrycks att fastighetsöverlåtelser ofta kommer till stånd efter långa förhandlingar. Därav kan handlingen vara betydelsefull genom att köpvillkoren får en ordentlig utformning, detta för att det får anses som bevismedel för avtalets tillkomst och innehåll.26

22 NJA 2000 s.747 I.

24 Grauers, Folke. Fastighetsköp. 21 uppl. Lund: Juristförlaget i Lund, 2016, s.47.

25NJA 1984 s.482 & Grauers, Folke. Fastighetsköp. 21 uppl. Lund: Juristförlaget i Lund, 2016, s.53. 26Prop. 1970:20 del B 1 s. 121. ff.

(16)

L. Vahlén studerade år 1952 de äldre formkraven från år 1734 inför införandet av nya JB och menar på att när det förklaras varför formkrav finns vid fastighetsköp läggs det tyngd vid att det är viktigt att alla formkrav uppfylls för att ett avtal ska bli giltigt. Detta för att förr, som tidigare nämnts, så började domstolarna åsidosätta reglerna i 1734 års JB och dömde varje överlåtelse för sig.27 En av anledningarna till att fastighetsköp blev ett undantag var för att man

ansåg att fastigheter hade ett så pass stort förmögenhetsvärde. Samtidigt nämner de i förarbetena till 1970 års JB att fastigheter idag inte längre har samma ekonomiska värde i jämförelse med lös egendom som det en gång i tiden hade och att det därmed inte bör ligga som ett undantag.28 Det påpekas även att det finns en osäkerhet kring tolkningsprincipen vid

utfästelser och att det i flera fall skulle leda till att färre fall blev oskäliga om vi inte haft formkraven.29 HD har dömt rättsläget i denna typ av fråga i fallet NJA 1950 s. 510. I detta

rättsfall handlar det om att köparna till fastigheten är barnen till säljarna. Köparna utfäster ett muntligt avtal med sina syskon om att vid en vidareförsäljning så ska syskonen få en andel av vinsten för fastigheten. HovR ansåg i fallet att skriftlighetskravet inte påverkades då den muntliga utfästelsen var tillräckligt i frågan. HD ansåg däremot att det inte uppfyller skriftlighetskravet och dömer därför att utfästelsen ej är giltigt.30 Diskussion kring detta har lett

till att det anses vara delvis fri tolkning av icke formbundna handlingar och att man måste ta hänsyn till anledningarna varför det har utelämnats från avtalet men även att tolkningen kräver en koppling till avtalet.31 Däremot anser Vahlén att ett skriftligt avtal kan användas som

bevismedel och att man på så vis minskar riskerna för framtida tvister.32

2.5 Avtalslagen och avtalsfrihet

I Sverige har vi avtalsfrihet och detta innebär att vi får ingå avtal hur vi vill, med vem vi vill samt när vi vill. Det vill säga att ett avtal blir bindande för de som angivit anbud och accept. Huvudregeln är att ett anbud bidrar till att avtalet blir bindande, att ett avtal kan vara formlöst och att det inte krävs några vittnen vid påskrivning. Däremot finns det undantag som finns i AvtL 3:1. Där kan utläsas att vissa avtal kan kräva specifika krav för att ett avtal ska vara giltigt

27Vahlén, Lennart. Formkravet vid fastighetsköp: särskilt dess inverkan på regler om förutsättningar

och fel, Stockholm, s,7.

28Prop. 1970:20 del B 1 s. 121. ff.

och fel, Stockholm, s.157.

30NJA 1950 s.510.

och fel, Stockholm, 1951, s.155.

(17)

och om dessa inte är uppfyllda så är avtalet inte bindande. Detta bidrar till att avtalen begränsas då alla parter inte kan bestämma hur avtalet ska ingås, det vill säga att avtalsfriheten begränsas.33 Detta undantag gäller vid fastighetsöverlåtelser och bostadsrättsöverlåtelser och

finns i JB och BRL där det regleras vad som krävs för en godkänd fastighetsöverlåtelse.34

Ett avtals grundstenar är vem, vad, när och var och det är här oklarheten kan uppkomma när det finns fria avtal. Huvudproblemen vid fria avtal handlar om osäkerheten kring hur avtalsbundenhet uppkommer, vad avtalet innebär samt vad som händer om en part inte uppfyller sin del av avtalet. Vem är det som har ingått avtalet? Det kan vara svårt att avgöra när avtalsparten kan vara ett dotterbolag, om det är med hjälp av en återförsäljare, agent eller fullmäktig. Samtidigt kan det bli frågor kring vad det är som har avtalats. Vad har respektive part åtagit sig att göra? Även frågor kring när respektive part ska fullgöra sin prestation, är det idag eller om en vecka och även var prestationen ska fullgöras från respektive part, ska det levereras, hämtas och var ska betalningen ske. Vanligtvis är detta frågor som parter reglerar i avtal. Problem uppkommer när det är oklart vad de egentligen har kommit överens om samt vad som händer om parterna inte fullföljer sin del av avtalet. 35

2.6 Skillnader mellan JB och BRL

Ser man istället till överlåtelser av bostadsrätter ser man till formkraven i BRL 6:4. Formkraven vid överlåtelse av en bostadsrätt är snarlika med kraven vid fastighetsöverlåtelse;

1. Skriftlighetskrav på avtalet,

2. Uppgift om köpeskilling ska stå med, 3. Vilken bostadsrätt det är som överlåts, 4. Undertecknat av både köpare och säljare,

Är inte dessa formkrav uppfyllda blir avtalet ogiltigt enligt BRL 6:5 3 st.36

BRL har tagit inspiration utifrån JB till formkraven av bostadsrättsöverlåtelse till dess lag. Avtalen ska anpassas efter formkraven på liknande sätt genom till exempel att en köpeskilling

33Ramberg, Jan och Ramberg, Christina. Allmän avtalsrätt. 11 uppl. Norstedts Juridik AB, 2019,

s.33.

34Grauers, Folke. Jordabalk (1970:994) lagkommentar, Karnov Internet.

35Ramberg, Christina och Ramberg, Jan. Avtalsrätten, en introduktion. 5 uppl. Norstedts Juridik AB,

2014, s.13–15.

(18)

ska anges, det ska vara skriftligt och undertecknat av båda parter. Den skillnaden som finns är att i reglerna för BRL krävs det ingen överlåtelseförklaring vilket är ett av formkraven för ett fastighetsköp i JB. Utöver vad lagen säger i BRL tillförs det inte någon mer information då BRL bygger på samma bakomliggande syfte som JB.

(19)

3. Förmedlingsprocessens utveckling

3.1 Inledning

Samhället står ständigt inför nya möjligheter för att förändras och utvecklas till ett effektivare och smidigare samhälle. De första fastighetsöverlåtelserna som det finns information om skedde år 1227 och dessa såg inte likadana ut som en fastighetsöverlåtelse gör idag. Förr skedde ett fastighetsköp genom hembud och det kunde ta upp till fem år innan ett köp var helt bindande.37 Idag blir istället ett köp bindande när alla formkraven är uppfyllda i avtalet.38 En

ständig utveckling sker hela tiden och kanske är det dags att även förnya de regler vi har i dagens samhälle.

3.2 Fastighetsöverlåtelse under äldre tid

Den äldsta köpehandlingen som idag finns tillgänglig är från år 1227 och detta är ett skriftligt intyg på en kommande försäljning.39 Innan 1700-talet var fastighetsmarknaden mycket liten

och det skedde inte många försäljningar som vi har information om. Det är framförallt i hur det gick till i städerna förr som vi idag ser liknelser med hur dagens samhälle ser ut och det var även där våra lagar och regler som vi har idag tog fart för första gången. På medeltiden så började man ett fastighetsköp genom att ett hembud skulle lämnas till säljarens släktingar. Hembudstiden varade i ett helt år och när det sista hembudet gjorts så bekräftades köpet genom att utföra olika äldre ritualer så kallat skötning. Köparen var dock inte säker i sitt köp förens fem år efter sitt första hembud då det kunde ske att en utomstående part kunde klandra att säljaren inte varit rätt ägare till fastigheten som sålts.40 Det vanligaste var att köparen och

säljaren ingick ett avtal och var bundna till detta och kunde inte dra sig ur köpet och sedan lämnades hembudet till ting där det sedan offentliggjordes. I städerna gick fastighetsköp snabbare då ett köp skedde genom att ett uppbud gjordes och därefter genomfördes betalning inför ett råd. Därefter fick man ett bevis på köpet i form av ett fastebrev eller en inskrivning i

37 Lantmäteriet, Det svenska inskrivningsväsendet förr och nu. u.å. Hämtad 2020-04-13 från:

https://www.lantmateriet.se/globalassets/fastigheter/andra-agare/inskrivningsvasendet_forr_nu.pdf, s.2.

38Fastighetsmäklarförbundet. Säljprocessen, 2020. http://fmf.se/saljprocessen/ Hämtad2020-04-13 39 Lantmäteriet, Det svenska inskrivningsväsendet förr och nu. u.å. Hämtad 2020-04-13 från:

(20)

stadens protokoll som kallades för “tänkeboken”. Det förekom allt oftare skriftliga avtal och köpebrev när läs- och skrivkunnigheten ökade.41

3.3 Fastighetsöverlåtelse under senare tid

Ett nytt skede började år 1875 då lagfartsförordningen uppkom. Som tidigare nämnt så antecknades försäljningarna i tänkeboken men i detta nya skede började man registrera inskrivningar i en fastighetsbok vilket gjorde att man fick en större överblick över processen. Systemet var inte helt hållbart och behövde förnyas med tiden och man kom år 1932 med nya fastighetsböcker som var ett lösbladssystem där både lagfartsansökningar samt inteckningsärenden dokumenterades. Detta systemet varade tills utvecklingen av datoriseringen, fastighetsböckerna sparas däremot idag som underlag av historisk information.42

År 1995 kom systemet som underlättade en hel process, fastighetsdatasystemet, som började användas i hela landet. Alla hade nu tillgång till de register som fanns och information från lantmäteriet, kommuner och inskrivningsmyndigheter. Systemet gav ut uppgifter som var relevanta för mäklare, banker och myndigheter och man kunde nu få alla uppgifter om en fastighet. Ett av målen med utvecklingen var att kunna bli papperslösa i processerna då den mesta information nu fanns tillgänglig via systemet.43

3.4 Fastighetsöverlåtelse idag

En förmedlingsprocess börjar med att en mäklare kontaktar eller blir kontaktad av en kund om en eventuell försäljning. Mäklaren får sedan komma hem till kunden på ett så kallat intagsförsök/intagsmöte för en värdering av bostaden. Mäklaren och säljaren skriver sedan på ett uppdragsavtal vilket ger mäklaren ensamrätt till att sälja bostaden. Efter detta börjar försäljningsprocessen. Därefter bokas fotografering av bostaden och det planeras hur marknadsföringen ska läggas upp och vart bostaden ska visas, till exempel på Hemnet. Efter denna första del upprättas en objektsbeskrivning som ska delas ut till spekulanterna och eventuella köpare. Marknadsföringen genomförs vilket bidrar till att spekulanter besöker

41Lantmäteriet, Det svenska inskrivningsväsendet förr och nu. u.å. Hämtad 2020-04-14 från:

42 ibid. s.7. 43 ibid. s.10.

(21)

bostaden under utsatta visningar vilket senare kan leda till att en spekulant lägger ett bud och en budgivning kan påbörjas. Det är säljaren som väljer vem fastigheten ska säljas till, oavsett vilka bud som är lagda. När en köpare är hittad så ska kontrakt skrivas och efter detta så kan olika saker ske beroende på vad som har avtalats om i kontraktet, till exempel undersökningsplikt, besiktning och låneklausul. Köpet är bindande när alla formkrav och klausuler är uppfyllda. När allt är genomfört så har det avtalats om en tillträdesdag där köparen får nycklar till bostaden och alla parter skriver under en likvidavräkning och eventuellt ett köpebrev.44 Idag erbjuder många mäklarfirmor även tilläggstjänster såsom homestyling,

flyttstäd, försäkringar och hjälp med deklaration.4546

44Fastighetsmäklarförbundet. Säljprocessen, 2020. http://fmf.se/saljprocessen/ Hämtad2020-04-13 45 Skandiamäklarna. 6. Tilläggstjänster, u.å.

https://www.skandiamaklarna.se/salja/saljguide/tillaggstjanster Hämtad 2020-04-15

46 Husman Hagberg. Tjänster som underlättar när du skall köpa, u.å.

(22)

4. En mer teknikinriktad förmedlingsprocess

4.1 Inledning

När formkraven först kom till år 1734 fanns inte samma möjligheter som vi har idag då samhället var ett jordbrukssamhälle. När sedan nya JB kom till år 1972 såg det annorlunda ut och idag är samhället ännu mer utvecklat vilken ger förmedlingsprocessen andra möjligheter. Idag finns möjligheten att stor del av processen kan ske online.

4.2 Onlinevisningar och värderingar

I dagens samhälle erbjuds visningar online där mäklare har möjlighet att livestreama sina visningar via mäklarens egen mobiltelefon, i funktionen finns även möjligheten för spekulanter att ställa frågor live.47 I rådande tider år 2020 när Covid-19 påverkar hela världen så visas en

tydlig utveckling och anpassning inom mäklaryrket. Mäklare erbjuder idag möten och värderingar online i form av videomöten där säljaren får filma sin bostad och beskriva den för mäklaren. Inför möten så erbjuder man ett videomöte där man diskuterar en eventuell försäljning.4849 Enligt Mäklarhusets undersökning 2018 sa nio procent att de redan då kunde

tänka sig att köpa en bostad genom att istället för att gå på en fysisk visning enbart se bostaden genom en virtuell visning. Däremot visar undersökningen att 47% menar på att köpbeslutet formas på visningen.50

P. Landgren, fastighetsmäklare och f.d. VD Skandiamäklarna Landgren, menar på att visningarna har blivit mer digitala den senare tiden. Särskilt nämner Landgren sättet för kunder att boka in sig på visningar, att genom enkelt på internet kan man anmäla sig på speciella tider och slipper därmed ta tid och ringa mäklaren för att boka in sig. Landgren nämner även att själva visningen i sig även har börjat bli digital och underlättar då kunder ibland inte har möjlighet att delta på grund av att de befinner sig på en annan plats. Dessa digitala visningar

47 Hemnet. Hemnet lanserar live-streamade bostadsvisningar, 2020.

https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2020/03/18/hemnet-lanserar-live-streamade-bostadsvisningarHämtad 2020-04-27

48 Hemnet. Bostadsmarknaden, u.å.

https://www.hemnet.se/artiklar/bostadsmarknaden/2020/03/26/maklarna-om-laget-pa-bostadsmarknden Hämtad 2020-04-27

49 Mäklarsamfundet. Frågor och svar covid-19, 2020.

https://www.maklarsamfundet.se/nyheter/nya-situationer-nya-rad-och-rekommendationer-med-anledning-av-covid-19 Hämtad 2020-04-28

50 Mäklarhuset. Var femte kan tänka sig att genomföra hela bostadsköpet digitalt, 2018.

(23)

kan ske på olika sätt, i vissa fall har det skett via facetime men Landgren menar på att det finns ett antal olika appar som även skulle kunna fungera bra. Landgren menar dock på, enligt eget tyckande, att en digital visningen i dagens läge inte helt kan jämställas med att gå på en traditionell visning då man vill ta in alla intryck, dofter, ljus och ljud vilket man inte får på samma sätt på en digital visning. Däremot nämner Landgren att han tror att vi är på väg mot en utveckling inom detta ämne med VR filmer och liknande för att efterlikna en så verklighetstrogen bild som möjligt.51

4.3 Online objektsbeskrivningar

Enligt FML 18§ ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare en skriftlig objektsbeskrivning av fastigheten. Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa väsentliga uppgifter om fastigheten såsom fastighetens beteckning, taxeringsvärdet, areal, driftskostnader samt vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten och även uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Den ska även innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.52 Landgren nämner att objektsbeskrivningarna särskilt har

blivit en digital process. Landgren menar på att de mest framgångsrika fastighetsmäklare enbart kör med digitala prospekt istället för fysiska. Landgren menar att man får en bättre dialog med spekulanterna då man hela tiden kan fortsätta en konversation på mail än om man enbart ringer och bokar tid för visning och sedan är nästa kontakt inte förrän själva visningen. Genom att skicka ut digitala prospekt däremellan får man denna löpande kontakt med kunden och skapar en relation. Även utifrån ett miljöperspektiv anser Landgren att digitala prospekt är en bättre lösning även om argumenten för objektsbeskrivningar i pappersform är för att man gillar att ha en produkt att ta i, så kan man samtidigt ligga med en padda eller telefon.53

4.4 Tambur

Många mäklare använder sig idag av en portal vid tillträden som heter Tambur, i denna portal kan mäklare och banker kommunicera enkelt och smidigt samtidigt som det sparar tid för alla parter. Vid tillträden förr så innebar ett tillträde en lång väntetid för både köpare och säljare då mäklaren och banken skötte kommunikationen. Idag används portaler där all information som

51 Peter Landgren, personlig intervju med fastighetsmäklare och fd VD Skandiamäklarna Landgren,

11 maj 2020.

52 Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen: en kommentar. 4 Uppl. Wolters Kluwer, 2017, s.169–187. 53 Peter Landgren, personlig intervju med fastighetsmäklare och fd VD Skandiamäklarna Landgren,

(24)

behövs inför ett tillträde redan finns inlagt och förr kunde ett tillträde ta över en timme och idag tar det runt 30 minuter då all kommunikation mellan parterna sköts en bestämd tid och på direkten.54 Landgren menar på att tack vara bankernas digitala utveckling så har även en

fastighetsmäklares arbete också påverkats på ett positivt sätt. Förr lyfte man luren och ringde banken för att boka tillträde på deras kontor för att under tillträdet sitta och vänta i flera timmar innan affären gick i mål. Idag menar Landgren att tillträdet sker på två röda sekunder då det sker på ett smidigare sätt. Främst ser Landgren fördelar med en mer digital process med bankerna, men Landgren menar på att nackdelen som finns är att vi människor fortfarande behöver träffa varandra för att man via mail inte kan uttrycka känslor, uttryck och liknande även fast vi har emojis och liknande som ett komplement.55

4.5 Hemnet

Förr annonserade man ut sina bostäder endast i print, sedan kom internet och tack vare detta så har vi idag exempelvis Hemnet och Booli. Idag publiceras i princip alla bostäder online och inom en snar framtid kommer det att finnas hemsidor som konkurrerar med Hemnet. I fallet om annonsering så har inte tidningar konkurrerats ut helt då det fortfarande används i en liten utsträckning men i det stora hela så har annonsering av bostäder i tidningar konkurrerats ut och sker nu på Hemnet istället. Detta är ett tydligt tecken på digitaliseringens fördelar då det idag är betydligt mer lättåtkomligt att hitta en passande bostad som uppfyller ens kriterier. Landgren menar på att annonsera digitalt har nästan enbart genererat i fördelar, men självklart finns det vissa nackdelar såsom att man inte når 100% av marknaden eftersom vissa ur den äldre generationen inte använder internet. 56

4.6 Elektroniska underskrifter

57

Idag finns det inga möjligheter för att underteckna ett fastighetsköp genom elektroniska underskrifter. Detta för att formkraven strider emot det, men det har gjorts undersökningar för att se om möjligheterna finns för att införa det. Tidigare berodde det dels på att arkiveringen

54 European media partner. Tambur ger smartare tillträden, 2018

https://analyssverige.se/article/tambur-ger-smartare-tilltraden.html Hämtad 2020-04-19.

55Peter Landgren, personlig intervju med fastighetsmäklare och fd VD Skandiamäklarna Landgren,

11 maj 2020.

56ibid.

57 En elektronisk underskrift är samlad information i elektronisk format som kontrollerar och

bekräftar innehållet i en elektronisk handling och att det kommer från personen som har undertecknat handlingen.

(25)

sågs som ett hinder men i dagens läge är det inte längre ett hinder och kan därmed inte anses stoppa övergången till elektroniska underskrifter av fångeshandlingar.58 Lantmäteriet kan

sedan år 2006 ta emot och behandla prövningar om inskrivning och lagfartsansökningar som kommer in elektroniskt. Det var till en början begränsat att användas av exempelvis banker och mäklare fram till år 2017 då privatpersoner fick skicka in ansökningar.59 Lantmäteriet menar

på att det inte är nödvändigt att ta bort formkravet men att se över möjligheten för att anpassa det för elektroniska rutiner.60 Lantmäteriet anser att det bör prövas att införa elektroniska

fångeshandlingar vid en fastighetsöverlåtelse då behovet finns samt att resultat från Sveriges grannländer visar att elektroniska fångeshandlingar ger ett positivt resultat. Lantmäteriet syftar även på att de hinder som fanns tidigare inte längre är ett problem då det finns lösningar i dagens mer utvecklade samhälle.61

4.6.1 1999/93/EG (eIDAS-förordningen) nr 910/2014

Utvecklingen har endast gått framåt och de hinder som tidigare sågs kan inte längre anses vara giltiga på grund av flera anledningar.62 Enligt statistik så använder idag närmare 90 procent av

den svenska befolkningen en smartphone med mobilt bank-ID.63 De senaste åren har

elektroniska underskrifter utvecklats med en kraftig framfart och de tjänster som idag används uppfyller kraven som man har tagit fram för avancerade elektroniska underskrifter64 enligt

Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 910/2014 av den 23 juli 2014 om elektronisk identifiering och betrodda tjänster för elektroniska transaktioner på den inre marknaden och om upphävande av direktiv 1999/93/EG (eIDAS-förordningen).65 Det skrivs att “Syftet med

denna förordning är att öka förtroendet för elektroniska transaktioner på den inre marknaden

58Lantmäteriet, Fastighetsöverlåtelser i en digital tid. 2018. Hämtad 2020-04-17 från:

https://www.lantmateriet.se/contentassets/50c7b8feec4744e5a0fa2ffaf0ea07ec/fastighetsoverlatelser-i-en-digital-tid.pdf, s.81 f. 59ibid. s.22. 60 ibid. s.57. 61 ibid. s.101. 62 ibid. s.26.

63 Svenskarna och internet, internetstiftelsen. Mobilt BankID och Swish ökar, u.å.

https://svenskarnaochinternet.se/rapporter/svenskarna-och-internet-2019/banktjanster-och- handel/over-80-procent-av-befolkningen-anvander-mobilt-bankid/?gclid=CjwKCAjw-

YT1BRAFEiwAd2WRtp8vyVDZZh4hqvYErWCWiPYdAAW2FjdvDDah_dKmti-HrLtLoj-L7BoC0pEQAvD_BwE Hämtad 2020-04-17.

64Avancerad elektronisk underskrift innebär ett krav på att signaturen är unikt kopplad till den som

signerar samt att man ska kunna identifierad den som signerar.

65Lantmäteriet, Fastighetsöverlåtelser i en digital tid. 2018. Hämtad 2020-04-17 från:

https://www.lantmateriet.se/contentassets/50c7b8feec4744e5a0fa2ffaf0ea07ec/fastighetsoverlatelser-i-en-digital-tid.pdf, s.26 f.

(26)

genom att tillhandahålla en gemensam grund för ett säkert elektroniskt samspel mellan medborgare, företag och offentliga myndigheter, och därigenom öka effektiviteten hos offentliga och privata nättjänster, elektronisk affärsverksamhet och e-handel i unionen.”66

I förordningen i punkt (49) skrivs det att en elektronisk underskrift inte borde anses ogiltig endast för att den är i elektronisk form eller inte uppfyller de krav som ställs på en kvalificerad elektronisk underskrift.67 Detta då den fyller samma syfte som en traditionell underskrift. I

förordningen står det att en kvalificerad elektronisk underskrift ska få likställas med en handskriven underskrift och ha samma rättsliga verkan.68

I punkt (61) så skrivs det att förordningen ska säkerhetsställa bevarandet av uppgifter under en längre tid. De menar på att även om tekniken kommer att utvecklas och förändras så ska man kunna garantera att de elektroniska underskrifterna kan bekräfta att det är korrekta.69

4.6.2 SOU 2019:14

Syftet med elektronisk underskrift är att kunna identifiera personer på elektronisk väg. I SOU 2019:14 skrivs det att en elektronisk underskrifts funktion framförallt handlar om säkerheten och syftar till att ge underlag till äkthetsprövning, bevissäkring samt säkerställandet av originalkvalitet.70 I SOU har det lämnats förslag till förändring av kraven som gäller för

svenska identitetshandlingar. Förslaget innebär att polisen ska ha ansvar för att utfärda ett nationellt identitetskort, där en statlig elektronisk underskrift på högsta tillitsnivå ska finnas. Detta för att, på samma sätt som vid traditionella underskrifter, minska antalet bedrägerier som begås genom förfalskning av identitetshandlingar. Utredningen menar att om staten utfärdar en elektronisk underskrift, där man gjort en grundidentifiering med ett personligt besök, ska det bidra till motverkande av identitetsrelaterad brottslighet. 71

66 EU-förordning eIDAS nr 910/2014.

67En kvalificerad underskrift är en avancerad elektronisk underskrift som är grundad utifrån ett

kvalificerat certifikat som är utvecklad från en säker inrättning för signaturframställning.

68 EU-förordning eIDAS nr 910/2014 punkt 49. 69 ibid. Punkt 61.

70 SOU 2019:14 Ett säkert statligt ID-kort – med e-legitimation, s.143. 71 ibid. s.20.

(27)

Elektronisk underskrift ska vara möjligt att utfärda till de som är svenska medborgare alternativt är folkbokförda i Sverige och till dem som är över 13 år.72 Tanken är att en

elektronisk underskrift ska enligt e-IDAS-förordningen kunna användas för att skapa en avancerad elektronisk underskrift.73 Den kan inte användas för att skapa en kvalificerad

elektronisk underskrift då det idag inte finns författningsreglerade krav i svensk rätt för användningen. Samtidigt som utredarna föreslår att en kvalificerad elektronisk underskrift endast ska utfärdas vid särskilda behov då det tar för mycket av statens resurser.74 I SOU:s

utredning har det därmed bedömts att skapandet av avancerade elektroniska underskrifter är tillräckligt i dagsläget men att man ska följa utvecklingen och behovet som finns och ständigt göra nya bedömningar.75

4.6.3 Formel utredningen Ds 2003:29

Ett av formkraven vid fastighetsköp är som tidigare nämnt att handlingarna ska vara skriftliga. Det beror på att vid införandet av formkraven fanns det inte möjlighet till den teknik vi har idag. År 2003 genomfördes den så kallade FORMEL-utredningen, Formel Formkrav och elektronisk kommunikation (Ds 2003:29). Utredningen syftade till att se över lagar och formkrav för förnyelse för att undvika att dessa står i vägen för elektronisk kommunikation och hantering av elektroniska dokument.76 Enheten för fastighetsrätt och associationsrätt uttalade

sig i frågan om formkravet att det ska skrivas under av båda parter på en original handling och sa “Hindrar elektroniska rutiner. Bör för närvarande inte ändras. Behovet av en möjlighet att sluta elektroniska avtal om köp av fast egendom är begränsat med hänsyn till den begränsade spridningen av elektroniska signaturer och avsaknaden av kvalificerade elektroniska signaturer. Det är också tveksamt om man bör införa möjlighet att sluta avtal om överlåtelse av fast egendom innan frågan om långtidsarkivering av elektroniska dokument och elektroniska signaturer har lösts på ett tillfredsställande sätt. En förutsättning för att formkravet skall ändras är också att det finns möjlighet att ge in elektroniska ansökningar till inskrivningsmyndigheten”.77

72 SOU 2019:14 Ett säkert statligt ID-kort – med e-legitimation, s.21. 73ibid. s.41.

74ibid. s.228. 75ibid. s.337.

76 Lantmäteriet, Fastighetsöverlåtelser i en digital tid. 2018. Hämtad 2020-04-17 från:

https://www.lantmateriet.se/contentassets/50c7b8feec4744e5a0fa2ffaf0ea07ec/fastighetsoverlatelser-i-en-digital-tid.pdf, s.25.

(28)

4.7 Ytterligare digitalisering

Landgren menar på att även en budgivningsprocess har blivit mer digital. Förr i tiden ringde kunden in och la ett bud till mäklaren som tog hand om det för att sedan bearbeta budet där man på ett annat sätt än idag kunde påverka både affären och det budet som lades. Idag menar han att hela denna processen sköts digitalt, antingen öppen eller stängd budgivning samtidigt som alla parter kan följa budgivningen vad gäller klockslag och i vilket omfång och storlek det är på budet. Även om budgivningsprocessen har blivit mer digital så menar Landgren på att det inte är en process som tar längre tid utan utifrån det seendet är det detsamma. På frågan om Landgren anser att en budgivning påverkar att man ingår ett fastighetsköp utan noga övervägande menar Landgren på att det inte har med digitaliseringen att göra utan den skillnaden från förr har istället att göra med förändringar i den moraliska karaktären. Landgren menar att man idag inte har samma etiska regler vad gäller rätt och fel i hänseende till en budgivning samtidigt säger Landgren även att det är en generationsfråga i och med att den yngre generationen inte anser att det är farligt att man säger en sak en dag men att det nästkommande dag sägs något annat. Landgren menar därmed att ur den synvinkeln är det stora skillnader från förr.78

I frågan om andra steg i en förmedlingsprocess kunde bli mer digital så svarade Landgren att det skulle underlätta att ha en gemensam app för att hämta olika produkter som behövs i en process. Så som att boka foto, uppmätningar och att man kan hitta texter som ska läggas in genom att enkelt bara lägga in rätt adress och få upp all information man behöver direkt. Att dessa produkter kommer inom en snar framtid tror Landgren på och han tror även att genom att framställa dessa digitala produkter kommer mäklare att gå över till att bli mer köparmäklare. Med det menar Landgren att mäklare kommer att kunna sammankoppla köpare och säljare genom matchmaking program där man har genomfört personliga analyser.79

4.8 Är alla delar i formkraven lika väsentliga idag?

I propositionen till JB säger departementschefen Lennart Geijer att det inte är helt rätt att se endast fastigheter som ett viktigt förmögenhetsobjekt. När propositionen till ÄJB 1734 skrevs

11 maj 2020.

(29)

så hade fastigheter ett högre förmögenhetsvärde än mycket annat jämfört med idag. År 1970 när nya propositionen skrevs så menar han på att i dagens samhälle finns det annan lös egendom som uppkommer till samma värde som vad en fastighet kan göra och dessa objekt säljs utan formkrav, exempelvis bilar och båtar. Geijer menar att trots det ovan nämnda så får formkraven ändå anses vara betydelsefulla för svensk gällande rätt vid fastighetsöverlåtelser trots att formkraven var för sig inte är av egen väsentlig betydelse. Geijer säger att formkravens positiva sida noga ska vägas mot de svårigheter de kan tillföra.80

Mäklarbyrån Mäklarhuset har år 2018 utfört en undersökning på sin hemsida där de frågat sina kunder om de kan tänka sig att genomföra ett helt bostadsköp digitalt. Mäklarhuset menar på att responsen på denna undersökning visar på att vi i framtiden går mot att handla bostäder digitalt. 2461 personer svarade på undersökningen och resultatet visar på att 20% av personerna kan tänka sig att genomföra ett helt bostadsköp digitalt, allt från visning till kontrakt och budgivning. Mäklarhusets resultat visar även på att internet är betydligt viktigare för kunderna idag och svaren från undersökningen visar på att 14% av kundernas köpbeslut formas online, 47% formar sitt beslut på en visning och 39% visar att det formas utifrån den informationen som finns online och en traditionell visning lika mycket. Resultatet visar också vikten i mäklarens roll då mindre än 6% vill ersätta mäklaren med en digital tjänst och 69% av undersökningen visar att personer föredrar en blandning av digitala tjänster och den fysiska kontakten med en mäklare och undersökningen visade att 25% vill ha endast en mäklare.81

80 Prop. 1970:20 del B s.122 ff.

81 Mäklarhuset. Var femte kan tänka sig att genomföra hela bostadsköpet digitalt, 2018.

(30)

5. Forskningssammanställning av doktrinen

5.1 Inledning

Det har tidigare gjorts flera studier i relation till formkraven och dagens teknikutveckling. Främst finns det studier angående elektronisk underskrift där det beskrivs att det finns olika former av elektroniska underskrifter. Det har gjorts jämförelser om för- och nackdelar med elektronisk underskrift samtidigt som det har gjorts jämförelser med den traditionella underskriften. Det har även studerats angående Smart contracts, dvs. att kontrakt skapas med hjälp av koder och allt sker mer per automatik utan mänsklig hjälp. Konsumentverket har även skrivit en rapport där de diskuterar problem i budgivningsprocessen i relation till formkraven och dess syfte och att en eventuell lösning skulle kunna vara elektroniska underskrifter.

5.2 Elektroniska underskrifter

5.2.1 För- och nackdelar med elektroniska underskrifter

I tidigare forskning så har J. Lind, F. Jönsson och C-F. Grindheim studerat möjligheterna att införa elektroniska underskrifter vid ett fastighetsköp. De har studerat vilka för- och nackdelar de finns med införandet av elektroniska underskrifter och hur lagstiftningen behöver anpassa sig för att uppfylla formkravens skyddsintressen vid användandet av elektroniska underskrifter. De menar på att formkraven som berör köpeskillingen och vilken egendom det är som överlåts lika väl kan uppfyllas vid elektroniska underskrifter och därav behöver inte dessa rekvisit betraktas som hinder för att införa elektroniska underskrifter. Skriftlighetskravet, parternas underskrifter samt bevittningen för lagfart där syftet har varit att upprätthålla en viss tydlighet, trygghet och ordning vid fastighetsöverlåtelser är vad som är relevant för en diskussion angående elektroniska underskrifter. 82

Lind, Jönsson och Grindheim menar på att formkravens syfte och bakomliggande skyddsintresse uppfyller dess funktion och är därmed svårmotiverade för att tas bort helt. Däremot anses det att möjligheter finns för en alternativ metod som innebär en högre grad av säkerhet och en effektivare process då Lind, Jönsson och Grindheim menar på att genom elektroniska underskrifter kan man säkerställa tidpunkten för avtalet, ändringar av avtalet och att man kan stänga ett avtal på ett mer fördelaktigt sätt än vad det traditionella sättet innebär.

82Grindheim, Carl-Fredrik, Jönsson, Fanny och Lind, Jennie. Elektroniska underskrifter på den

(31)

Utredningen visar på att det inte finns några hinder för att införa användandet av elektroniska underskrifter då fördelarna väger tyngre än nackdelarna utöver formuleringen av begreppet underskrift i JB 4:1. Därför skulle detta begrepp kräva en ny tolkning, ett tillägg eller en omformulering. Fördelarna är en förhöjd säkerhet vad gäller både identifiering, äkthet, avtalets säkerhet samt möjlighet för en smidigare och mer kostnadseffektiv överlåtelseprocess. Nackdelarna som finns är risken för förhastade beslut och att någon obehörig fått tillgång till en personlig nyckel eller kod, men dessa nackdelar menar Lind, Jönsson och Grindheim på även finns vid traditionella underskrifter. Lind, Jönsson och Grindheim nämner även förslaget i utredningen SOU 2019:14 om möjligheten att signera på en mer avancerad nivå för ett säkrare system vid elektroniska underskrifter och som enligt eIDAS-förordningen ska ha samma rättsverkan som en traditionell underskrift. 83

A. Champari skriver i sin kandidatuppsats En studie om den svenska regleringen med särskilt fokus på köp av fast egendom att det finns många funktioner med att ha elektroniska underskrifter och fyra exempel på dessa är “(1) bekräfta viljan från undertecknaren att bli bunden av avtalsinnehållet (viljefunktionen) (2) bekräfta att den som undertecknar är skapare till textinnehållet i avtalet (identitetsfunktionen) (3) bekräfta att undertecknaren har anslutit sig till innehållet i avtalet (äkthetsfunktionen) (4) bekräfta att undertecknaren har befunnit sig på en viss plats vid en viss tidpunkt (bevisfunktionen).”84

Champari skriver om nackdelarna med ett införande av elektroniska underskrifter och nämner att Sverige gör en storsatsning på att bli ett informationssamhälle och att Svea rikes lag inte hinner med i den takt det sker.85 Champari skriver att det som är bra med en fysisk underskrift

är att den är varaktig och man kan bevisa äktheten genom en handskriftsanalys och att en elektronisk underskrift är svår att bevisa att det är rätt person som har skrivit under. Oavsett om det kommer från rätt elektroniska underskrift så kan man inte bevisa om någon har fått tag på lösenordet och skrivit under i någon annans ställe.86

83 Grindheim, Carl-Fredrik, Jönsson, Fanny och Lind, Jennie. Elektroniska underskrifter på den

svenska fastighetsmarknaden. Kandidatuppsats. (Malmö: Malmö Universitet, 2019), s.30 f.

84 Champari, Amir. Elektroniska underskrifter: En studie om den svenska regleringen med särskilt

fokus på köp av fast egendom. Kandidatuppsats. (Lund: Lunds Universitet, 2019), s.22.

85ibid. s.36. 86ibid. s.37.

(32)

C.Pettersson skriver i sitt examensarbete Elektronisk signatur jämförd med en traditionell namnteckning om risker med införandet av elektroniska signaturer, Pettersson nämner att dataintegritet är viktigt att se till då man måste kunna förlita sig på informationen som finns och att man ska skydda den information som det berör. Pettersson skriver även att det är viktigt med autencitet där man måste kunna försäkra sig om att det verkligen är rätt parter som informationen kommer från och att det kan underlätta om personerna får skriva in ett lösenord eller identifiera sig på något sätt. Pettersson skriver att en risk kan vara att säljare eller köpare kan neka att de har ingått ett avtal eller neka till att de har mottagit rätt betalningssumma. Pettersson nämner även konfidentialitet och insynsskydd där risken är att informationen måste kunnas hålla hemlig och säker från utomstående parter och det nämns även att en risk kan vara att samma information används mer än en gång och att det krävs ett duplikatsskydd. Pettersson skriver även att det är viktigt med tillgänglighet att datasystem och de elektroniska underskrifterna ska garanteras.87

Pettersson skriver att problemet är att det inte går att se skillnad på en orginal elektronisk underskrift och en elektronisk underskrift som är en kopia samt hur man ska kunna bedöma något som inte helt finns. Pettersson skriver att flera företag arbetar med detta för att göra det säkert och att det finns en viss typ av lösning där elektroniska underskrifter och kryptering kan låsas så att innehållet inte kan förvrängas.88 Pettersson skriver att tack vare de loggar som

skapas så kan man se tider, datum och personer kan inte neka att en sändning har gjorts om man inte kan bevisa det och man får även ett äkthetsbevis på vem som är avsändaren. Detta har blivit av ett stort bevisvärde när det kommer till anbud och accept enligt AvtL. Pettersson skriver att om en tredje man får fastställa tidpunkten när ett avtal slöts genom tidsstämpling så är bevisbördan ännu högre.89

När det kommer till elektroniska underskrifter så menar Pettersson att det är säkrare än en traditionell underskrift då man vid en elektronisk underskrift måste intyga om att man är rätt person, Pettersson menar på att det inte är lika säkert med en traditionell underskrift som man skriver för hand. Pettersson ger ett exempel på att det sällan kontrolleras så att namnteckningen bak på ett kontokort faktiskt stämmer överens med vem som har kortet och att köp kan göras

87 Pettersson, Christer. Elektronisk signatur jämförd med en traditionell namnteckning.

Examensarbete. (Lund: Juridiska fakulteten, Lunds Universitet, 2001), s.22.

88ibid. s.59. 89ibid. 60.