4.1 Köparens generella undersökningsplikt
Det kanske mest intressanta problemet med fastighetspaketering är frågan om vad som händer med den undersökningsplikt146 som gäller vid sedvanliga fastighetsköp enligt 4 kap. 19 § 2 st. JB. Enligt denna regel kan en köpare inte som fel åberopa vad denna borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten innan köpet. Som konstaterats i avsnitt 3.1.2 är emellertid köplagen formellt tillämplig vid förvärv av målbolag. Även köplagen innehåller regler om köparens undersökning innan köpet (mer om detta i avsnitt 4.2), men någon generell undersökningsplikt motsvarande den i JB finns inte. Frågan är då om en undersökningsplikt finns på andra grunder. Som tidigare redogjorts för menar vissa författare att fel i en paketerad fastighet ska prövas enligt felreglerna i JB.147 Huruvida dessa författare menar att även undersökningsplikten ska tillämpas i sådana situationer framgår inte.
Saken har inte prövats av HD. Däremot har frågan berörts av HovR i RH 1999:138.148 Följande
uttalande är av relevans:
”Köpet av aktierna med den till dem knutna nyttjanderätten till lägenheten är visserligen ett köp av lös egendom, men det företer sådan likhet med ett fastighetsköp att frågan måste ställas om inte jordabalkens regelsystem bör tillämpas i stället för eller vid sidan av köplagens. Någon vägledning i praxis för den här aktuella frågan finns inte (jfr dock NJA 1998 s. 792). Med hänsyn till detta och då hovrätten inte kan finna några sakliga skäl för annat skall de aktuella reglerna i köplagen tillämpas.”149
HovR tillämpade alltså inte någon undersökningsplikt utan hänvisade istället till köplagens regler. Av särskilt intresse är domstolens hänvisning till NJA 1998 s. 792. Som tidigare nämnts tog HD i detta fall hänsyn till reglerna i JB vid tillämpningen av köplagen, men tillämpade inte JB istället för eller vid sidan av köplagen (se avsnitt 3.1.4 för mer om detta). Att tillämpa JB analogt skulle i detta fall motsvara något av de senare alternativen. Likt den bedömning som HovR synes ha gjort går det emellertid inte att dra några säkra slutsatser om undersökningspliktens existens i den aktuella situationen av detta prejudikat.
Det som starkast talar för att en undersökningsplikt motsvarande den i JB kan föreligga i vissa situationer är följande uttalande i förarbetet till köplagen:
”Köparen har inte, såvida inte annat följer av avtal, av handelsbruk eller annan sedvänja, någon skyldighet att på eget initiativ undersöka en vara före köpet, inte ens om det kan ske utan större besvär.”150
Av detta framgår att köparen, trots avsaknad av lagstöd, kan ha en undersökningsplikt innan köpet om detta följer av handelsbruk eller annan sedvänja. Att en sådan undersökningsplikt
146 Begreppet undersökningsplikt är egentligen något missvisande då det inte handlar om en plikt för köparen
gentemot säljaren, utan endast om en förutsättning för att köparen själv senare ska kunna göra vissa fel gällande. Termen är likväl allmänt vedertagen i doktrinen och används därför även i denna uppsats. Jfr Hultmark, Köp av
aktie, s. 173, Grauers, s. 209 och Ramberg & Herre, Allmän köprätt, s. 91.
147 Karnell, s. 88 f., Weibull, s. 330 f. och Åhman, s. 486.
148 Se avsnitt 3.1.4 för en sammanfattning av omständigheterna i fallet. 149 RH 1999:138.
35 skulle kunna ha samma rättsverkningar som 4 kap. 19 § 2 st. JB framgår av sammanhanget i förarbetet.151 Genom uttalandet synes förarbetet befästa den princip som framgår av 3 § köplagen. Det kan således konstateras att det är möjligt att en undersökningsplikt föreligger vid förvärv av målbolag inom vissa branschen, eller mellan vissa parter, med anledning av handelsbruk eller sedvänja.152 Att närmare undersöka huruvida sådan sedvänja eller handelsbruk faktiskt finns faller emellertid utanför denna uppsats ramar.
Sammanfattningsvis saknas det stöd för att en generell undersökningsplikt motsvarande den i 4 kap. 19 § 2 st. JB skulle föreligga vid förvärv av målbolag. Köplagen är formellt tillämplig vid aktieöverlåtelser och någon motsvarande regel finns inte i denna lag. Inte heller finns det några vägledande prejudikat som innebär avsteg från, eller tillägg till, köplagens regler i detta hänseende. Med detta sagt är det inte uteslutet att en undersökningsplikt skulle kunna föreligga inom vissa branscher eller mellan vissa parter med anledning av handelsbruk eller sedvänja. Innan detta avsnitt avslutas bör det även anmärkas hur central undersökningsplikten är för felbedömningen vid sedvanliga fastighetsköp. Enligt HD kan undersökningsplikten sägas vara ”utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar”153 vid sådana transaktioner. Att
undersökningsplikten inte gäller vid överlåtelser av målbolag innebär en betydande skillnad.
4.2 Köparens undersökning enligt köplagen
Att köparen enligt köplagen inte har någon undersökningsplikt är inte ett helt korrekt påstående. Faktum är att köparen i flera olika situationer kan ha en plikt att undersöka varan. Därtill kan köparens frivilliga undersökning få rättsverkningar. Mer korrekt uttryckt är att det i köplagen inte finns någon generell undersökningsplikt innan köpet. Däremot ska köparen enligt 31 § 1 st. köplagen undersöka varan efter det att varan avlämnats. Undersökningsplikten i 31 § 1 st. kommer emellertid att behandlas i samband med reglerna om reklamation och preskription i avsnitt 5. I detta avsnitt kommer fokus att läggas vid köparens undersökning innan köpet. Enligt 20 § 2 st. köplagen finns två situationer där köparens undersökning innan köpet, eller underlåtenheten att vidta en sådan, kan få rättsverkningar. Det handlar dels om situationer där köparen faktiskt undersökt varan, dels om situationer där köparen trots säljarens uppmaning
underlåtit att undersöka varan. I båda dessa situationer kan köparen enligt 20 § 2 st. köplagen
förlora sin möjlighet att åberopa eventuella fel som borde ha upptäckts vid undersökningen. Köparen behåller dock sin rätt att åberopa fel om säljaren agerat i strid mot tro och heder. Exempel på ett agerande som skulle kunna strida mot tro och heder är att inte upplysa köparen om allvarliga brister som säljaren, men inte köparen, känner till.154
Särskilt intressant är att säljaren, genom att uppmana köparen att undersöka varan, kan framkalla en undersökningsplikt enligt 20 § 2 st. köplagen. Uppmaningen behöver inte vara uttryckt på något särskilt sätt. Faktum är att uppmaningen inte behöver uttryckas i några direkta ordalag över huvud taget – den kan även framgå indirekt, exempelvis genom att säljaren
151 Prop. 1988/89:76, s. 94. 152 Bernitz m.fl., s. 164 f. 153 NJA 1980 s. 555, på s. 568.
36 meddelar köparen att varan hålls tillgänglig för visning.155 Uppmaningen kan vara begränsad till en viss del eller egenskap hos köpeobjektet eller vara omfattande. Köparen torde inte var skyldig att undersöka varan i vidare utsträckning än vad som följer av uppmaningen.156
Om säljaren uppmanat köparen att undersöka varan kan den senare likväl behålla sin rätt att åberopa sådana fel som borde ha upptäckts vid undersökningen även om den inte utförs om köparen haft godtagbar anledning att inte följa uppmaningen. Förarbetet lyfter fram undersökningens kostnad och hur besvärligt det är för köparen att utföra den som exempel på faktorer att beakta. Om säljaren uppmanat köparen att undersöka varan, men även lämnat en utfästelse, torde köparen inte vara förpliktigad att undersöka de egenskaper som täcks av utfästelsen.157 I sammanhanget kan särskilt fallet NJA 2016 s. 237 nämnas. I fallet hade säljaren lämnat en uppgift om en lokals storlek, vilket medförde att köparen inte varit förpliktigad att undersöka denna egenskap vid sin undersökning.158
Varken i fallet där köparen frivilligt undersökt varan eller i fallet där köparen uppmanats av säljaren att göra så förlorar köparen rätt att åberopa alla fel. Köparen förlorar nämligen endast möjlighet att åberopa sådana fel som borde ha upptäckts vid undersökningen. Vilka fel som borde ha upptäckts vid en undersökning bedöms med utgångspunkt i ”den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning.”159 Ett flertal omständigheter kan tänkas påverka
denna bedömning. Om spår av fel upptäcks bör köparen vidta en grundligare undersökning av det misstänkta felet.160 Även den tid som säljaren ger köparen till förfogande att undersöka varan och köparens sakkunskap om köpeobjektet torde inverka.161
Vad en köpare borde ha upptäckt vid en undersökning kan begränsas av uttalanden från säljaren. NJA 1996 s. 598 är här av särskilt intresse.162
X ingick ett avtal med Y. Enligt avtalet skulle parterna byta husbilar med varandra. Inför bytet genomförde X och dennas hustru undersökningar av Y:s husbil. Vid en undersökning påtalade X:s hustru att det fanns en mögeldoft i Y:s husbil. Y påtalade då att lukten kunde bero på hur husbilen förvarats under vintern. En tid efter bytet upptäckte emellertid X att den aktuella husbilen hade omfattande vattenskador.
Frågan i målet var om X med anledning av sina undersökningar var förhindrad att åberopa vattenskadorna som fel enligt 20 § 2 st. köplagen. Frågan besvarades nekande av HD. Att en mögeldoft upptäckts var i och för sig anledning att undersöka husbilen närmare, men då Y reagerat avfärdande när doften påtalades förlorade X inte möjlighet att senare åberopa fuktskadan. Y:s uttalande hade alltså en effekt som begränsade vad X borde ha märkt vid sin undersökning. Att fallet avsåg ett bytesavtal och inte köpeavtal torde sakna betydelse.
155 Prop. 1988/89:76, s. 94.
156 Sevenius, Besiktning av företag, s. 324 f. Jfr HD:s dom 2020-12-10 i mål nr T 2829–19, p. 33. 157 Prop. 1988/89:76, s. 94.
158 NJA 2016 s. 237, p. 23–26. Se även HD:s dom 2020-12-10 i mål nr T 2829–19, p. 30. 159 Prop. 1988/89:76, s. 94.
160 NJA 1996 s. 598, på s. 606. Jfr Hultmark, Köp av aktie, s. 182. 161 Johansson, s. 106 och Hultmark, Köp av aktie, s. 183.
37