2012 2011 2010 Kostnader i mnkr 14,9 14,0 9,6 Årsarbetskrafter 16,5 15,7 10,3 Antal kunskapsunderlag 13 20 15
Källa: Boverkets diarium för antal (se även förteckning över Boverkets publikationer, se bilaga 1), för kostnader och Åak Agresso
Verksamheten under Boendefrågor består främst i att på uppdrag eller på eget initiativ redovisa olika underlag till regeringen. Det är rapporter av olika storlek och karaktär som inte går att jämföra sinsemellan beträffande resurs- åtgången. Den ökade resursåtgången under 2011 och 2012 avspeglar det ökade intresset för boendefrågorna.
utvecklingen pÅ Bostadsmarknaden
Byggprognos
Boverkets indikatorer är en återkommande publikation som
följer utvecklingen på bostadsmarknaden och av bostads-
byggandet i riket, regionalt och lokalt. I varje utgåva redovi- sas en prognos om bostadsbyggandet de närmaste två åren. Under året har två utgåvor publicerats, i maj och november. Arbetet med indikatorer och byggprognoser ianspråk- tog förvaltningskostnader om 1,4 miljoner kr och 1,6 års- arbetskrafter.
Bostadsmarknaden har under 2012 präglats av förvänt- ningarna om en svag ekonomisk tillväxt. Det råder stor osäkerhet om hur djup och utdragen konjunkturavmatt- ningen blir. Priserna på bostadsrätter har de senaste tolv månaderna ökat med cirka sex procent i genomsnitt för landet, medan småhuspriserna har ökat med cirka två procent. Bostadsmarknaderna har utvecklats olika i landet. I Stormalmö har bostadspriserna i stort sett varit stabila, medan priserna i Storgöteborg och Storstockholm har ökat som riksgenomsnittet eller något mer.
Antalet påbörjade bostäder har minskat med cirka 30 procent, jämfört med första kvartalet 2011, då 31 000 bostäder påbörjades räknat i årstakt. Boverkets senaste
29 BOENDEFRÅGOR
byggprognos, från oktober, var att 22 800 bostäder påbör- jas under 2012 och 22 000 under 2013. Av dessa är 1 500 bostäder nettotillskott genom ombyggnad.
Boverket följer och analyserar utvecklingen på bo- stadsmarknaden med bland annat en enkät som besvaras av i stort sett samtliga kommuner. Resultatet från enkäten 2012 redovisas i rapporten Bostadsmarknaden 2012–2013 (Rapport 2012:8).
Kommunernas bedömningar av bostadsbyggandet är ett viktigt underlag för Boverkets prognos över bostads- byggandet. Kommunernas bedömningar i årets enkät in- dikerar att 22 500 bostäder påbörjats 2012, utifrån av kommunerna bedömda säkra projekt. Allt fler kommuner redovisar brist på bostäder under 2012 och det är nu 135 kommuner som har för få bostäder i förhållande till efter- frågan. Antalet kommuner som uppger att det är brist på hyresrätter och bostadsrätter fortsätter att öka. Samtidigt har antalet kommuner med överskott på bostäder mins- kat under 2012. Under en längre tid har trenden varit att antalet outhyrda allmännyttiga lägenheter minskar och det finns nu cirka 6 200, vilket motsvarar ungefär 0,8 pro- cent av det totala allmännyttiga flerbostadshusbeståndet.
Regionala bostadsmarknadsanalyser
Boverket ska stödja länsstyrelserna i deras arbete med att bistå kommuner i deras planering för bostadsförsörjning- en.För att utveckla metoder och processen kring arbetet med analyserna, anordnas två gånger per år handläggar- träffar för berörd personal på länsstyrelserna. På träffarna utbyter man erfarenheter kring arbetet, skapar nätverk, diskuterar inhämtning av statistik och olika fördjupnings- delar i analyserna samt håller seminarier i aktuella fråge- ställningar med mera. Varje år gör Boverket en samman- ställning av länsstyrelsernas årliga regionala bostads- marknadsanalyser. Årets analyser innehåller fördjup- ningsteman kring boendesituationen för olika grupper. Inriktningen på länsstyrelsernas rapporter har framför allt varit på de nyanländas situation på bostadsmarkna- den. 2012 års rapport som redovisas i början av 2013, innehåller både en analys och exempel från länsstyrelser- nas rapporter. Arbetet med bostadsmarknadsanalyser ianspråktog förvaltningskostnader om 2,6 miljoner kr och 3,0 årsarbetskrafter.
Dåligt fungerande bostadsmarknader
I rapporten Konsekvenser och orsaker till dåligt fungeran-
de bostadsmarknader (Rapport 2012:17) redovisade
Boverket resultatet av ett forskarseminarium på temat ”svart bostadsmarknad”. Forskare sammanfördes med
myndighetsrepresentanter, representanter från Stock- holms bostadsförmedling och företrädare för olika intres- seorganisationer. Vid seminariet konstaterades att om- fattningen av den svarta bostadsmarknaden är svår att bestämma, och Boverket menar i rapporten att en kart- läggning av den svarta bostadsmarknaden bör betraktas som en forskningsuppgift.
Bostadsmarknaden ur ett marknadsperspektiv
I rapporten Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv (Rapport 2012:18) redovisade Boverket mått på bostads- bristen för samtliga kommuner i Sverige, sett ur ett eko- nomiskt perspektiv. Två marknadsekonomiska modeller används för att analysera bostadsbristen. I modellerna beräknas den sammanlagda bostadsbristen, inklusive alla upplåtelseformer, med utgångspunkten att bostadspris- erna drivs av efterfrågan och utbud på bostäder. Model- lerna inkluderar de viktigaste faktorerna för att analysera bostadsmarknaden och bostadsbristen. Beräkningarna ut- går från att 2003 var det år då det senast rådde jämvikt på bostadsmarknaden.
Enligt rapporten råder det en beräknad nettobrist på 92 000–156 000 bostäder sett till hela landet, beroende på vilken ekonomisk modell som tillämpas. Det betyder att utbudet behöver öka med mellan 102 000 och 163 000 bostäder där det finns brist, medan utbudet kan minska med 7 000–10 000 bostäder i de regioner där det finns överskott. Rapporten visar på var i landet det finns bostads- brist, men frågor måste också ställas kring vad bostads- bristen består av och vem som drabbas av den. Boverket anger i rapporten att det behövs en fortsatt analys och en bredare konsekvensbeskrivning för att bostadsmarkna- dens aktörer ska kunna dra nytta av resultatet.
Marknadsrapporten oktober 2012. Varför amortera? (dnr 309-3776/2012) fokuserar på hushållens benägenhet att amortera. Hushållen tar upp lån i en betydligt högre takt än de betalar tillbaka dem och i rapporten beskrivs den snabba ökningen av hushållens skulder och vad den kan få för konsekvenser. Rapporten beskriver också varför skulder i förhållande till tillgångar kan ge en skev bild av skuldutvecklingen och menar att det är viktigt att analyse-
ra skuldsättning och storleken på bruttoskulder eftersom priser på tillgångar kan förändras.
I rapporten undersöks även hushållens sparande. Det har visat sig att en snabb ökning av skulder och komplice- rade finansiella instrument kan leda till finanskriser. Det har även visat sig att ju större skuldökningen är innan kri- sen, desto svårare är det för hushållen och ekonomin att återhämta sig. Hushållen håller då tillbaka sin konsumtion för att istället minska sina skulder och konventionell pen- ningpolitisk stimulans har dålig verkan när ekonomin lider av en bostadskris och/eller finanskris. Innan ekonomin kan komma igång måste skulderna minska.
olika gruppers Förutsättningar pÅ Bostadsmarknaden
Ungdomar, stora barnfamiljer och pensionärer eller med- elålders personer som vill flytta till en mindre bostad är enligt rapporten Bostadsmarknaden 2012–2013 (Rapport 2012:8) de grupper som flest kommuner uppger har sär- skilt svårt att få en bostad. För att beskriva villkoren för unga med olika bakgrund och visa vilka förhållanden som råder i olika delar av Sverige, följer Boverket årligen åtta indikatorer kring ungdomars boende.
I rapporten Ungdomars boende – lägesrapport 2012 (Rapport 2012:7) redovisar Boverket utfallet för indikato- rerna samt en kortfattad analys.
Några exempel på indikatorer är:
• antalet kommuner med brist på bostäder för ungdomar • unga i hyresrätt med förstahandskontrakt
• ungas boendeutgifter • ungdomar med eget rum.
Boverket har under året deltagit i myndighetsnätverket för barn- och ungdomsfrågor. Nätverket består av cirka 15 myndigheter som vill samverka och samordna insatser för barn och unga.
Finansinspektionens allmänna råd om lån med bosta- den som pant, anger att nya lån inte bör överstiga 85 pro- cent av bostadens marknadsvärde. Rapporten Hushållens
boendeekonomi – Förutsättningarna för unga vuxna hus- håll att spara till en kontantinsats till en bostad (Rapport
2012:3) redovisar förutsättningarna för unga vuxna par utan barn, att spara till en kontantinsats för en bostad. Beräkningarna ger en bild av möjligheterna för unga par utan barn i åldersgrupperna 20–24 år, 25–29 år respektive 30–34 år i Stockholms, Skåne, Västra Götalands och Väs- terbottens län att spara till en kontantinsats om 15 pro- cent av respektive läns genomsnittliga marknadspris för en bostad. Beräkningarna visar att möjligheterna att spa-
ra till en kontantinsats försämras ju yngre åldersgruppen är och ju högre prisnivån är.
När det gäller bostäder till äldre har Boverket under året deltagit i samrådsmöten anordnade av Hjälpmedels- institutet inom ramen för regeringsuppdraget Bo bra på
äldre dar. Boverket fanns också representerat vid Hjälp-
medelsinstitutets framtidskonferens i november 2012. Boverket deltog i ett nordiskt seminarium kring bostä- der och boendemiljö för äldre på Arkitekturmuseet i Stockholm i december 2012. Seminariet arrangerades av Hjälpmedelsinstitutet och Nordens välfärdscenter i sam- arbete med Nordiska kooperativa och allmännyttiga bo- stadsorganisationer (NBO), RI Norden, Arkitekturmuseet i Stockholm och Boverket.
Boverket medverkade i SABOs (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) kunskapsdagar om trygghetsboende och annat tryggt boende för äldre i september 2012 i Stock- holm. Där informerade Boverket om det statliga investe- ringsstödet för äldrebostäder.
Boverket har under året deltagit i ett samråd om boende för äldre tillsammans med Hjälpmedelsinstitutet, Sveriges kommuner och landsting, SABO och Fastighetsägarna. In- om ramen för samrådet anordnades det i september ett seminarium om tillgänglighet i det befintliga beståndet.
översyn av BostadsFörsörjningslagen
Boverket har i rapporten Boverkets översyn av bostadsför-
sörjningslagen (Rapport 2012:12) presenterat ett förslag
till ny lag om kommunernas ansvar för boendeplanering- en. Målsättningen är att den nya lagen ska klargöra syftet med bestämmelserna, förtydliga det kommunala ansva- ret och understryka behovet av regionalt perspektiv på boendefrågorna. Boverket har även lämnat ett tillägg till rapport 2012:12 (dnr 2102-3290/2012) som redogör för be- hovet av eventuella följdändringar i PBL. De lagändringar som föreslås syftar till att tydliggöra och understryka kom- munernas ansvar för boendefrågor samt stärka kopplingen mellan kommunernas arbete med boendeplanering och kommunernas fysiska planering enligt PBL.
allmännyttiga och kommunala BostadsFöretag
Enligt 4 § förordning (2011:1159) om allmännyttiga kommu- nala bostadsaktiebolag ska Boverket sammanställa upp- gifter om gjorda värdeöverföringar från de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen. Vidare ska myndigheten följa bolagens utveckling och roll på bostadsmarknaden inklusive de förändrade förutsättningarna för bostadsaktie- bolagen när det gäller konkurrens, valfrihet, segregation samt modernisering och underhåll av beståndet.
31 BOENDEFRÅGOR
I rapporten Värdeöverföringar från allmännyttiga kom-
munala bostadsaktiebolag för räkenskapsåret 2011 (dnr
1329-2365/2012) konstaterar Boverket bland annat att an- talet kommunala bostadsbolag som lämnar mer vinst till ägaren än tillåtet har minskat kraftigt jämfört med räken- skapsåret 2010. År 2010 lämnade 18 procent av bolagen utdelning/koncernbidrag utöver tillåtet belopp jämfört med 5 procent under 2011.
I rapporten Bostadsmarknaden 2012–2013 (Rapport 2012:8) redovisar Boverket att försäljningar av allmännyt- tiga lägenheter minskade kraftigt från cirka 15 000 lägen- heter 2010 till knappt 6 700 under 2011. Det är en drama- tisk förändring eftersom det, sedan tillståndsplikten avskaffades 2007, sålts många lägenheter per år.
2012 års rapport (dnr 2012-809/2013) lämnas till reger- ingen i början av 2013. I rapporten fokuseras på valfri- hetsfrågan utifrån försäljningar, ombildningar och kon- kurrensfrågan.
eu och Bostadspolitiken
Boverket ska enligt instruktionen löpande följa och redo- visa hur bostadsfrågor och förutsättningarna för den na- tionella bostadspolitiken utvecklas inom EU. Som ett led i detta arbete tas den årliga rapporten EU och bostadspo-
litiken fram. Rapporten beskriver hur rättsfall, beslut,
meddelanden och andra ställningstaganden på EU-nivå kan påverka förutsättningarna för svensk bostadspolitik. Rapporten EU och bostadspolitiken 2011 – Rättsutveckling
och samarbete inom EU av betydelse för svensk bostadspo- litik (rapport 2012:4) beskriver utvecklingen under 2011.
I rapporten redogörs bland annat för de råd som riktades till Sverige inom ramen för den europeiska planeringster- minen och som hade en tydlig koppling till bostadsmark- naden. I rapporten behandlas också kommissionens översyn av regelverket för statsstöd av allmänt ekono- miskt intresse, kommissionens förslag till energieffektivi- seringsdirektiv liksom kommissionens europeiska ram för nationella strategier för integrering av romer. 2012 års rapport (dnr 1402-1772/2012) lämnas till reger- ingen i början av 2013. Boverket konstaterar bland annat att kommissionen vill se en ökad användning av fondme- del till klimatåtgärder och hållbar stadsutveckling under nästa strukturfondsperiod, att de sociala frågorna får ökat utrymme i takt med att den ekonomiska krisens sociala effekter blir synliga samt att det finns en oro inom EU för utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden.
visst övrigt uppFöljnings- och utvecklingsarBete
Boverket deltog under året i Nordiskt bostadsadministra-
tivt möte och i årskonferensen för European Network for Housing Research (ENHR).
Företrädare för Boverket deltog i augusti 2012 vid
Nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisa- tioners årskonferens i Oslo. Boverket genomförde i nov-
ember ett dialogmöte med bostadsmarknadens aktörer. Syftet var att diskutera och få idéer om hur man kan få en ökad rörlighet på bostadsmarknaden.
Tillsyn
Tabell 16 Prestationstyp: Tillsyn
2012 2011 2010 Kostnader i mnkr 3,0 1,7 - Antal utfärdade be-
hörigheter intygsgivare 28 29 25 Antal tillsynsärenden BAB 7 6 -
Källa: Boverkets diarium för antal, för kostnader Agresso Prestationstypen mättes inte 2010
ekonomiska planer och intygsgivare
Varje bostadsrättsförening och vissa kooperativa hyres- gästföreningar ska ta fram en ekonomisk plan och den ska vara försedd med intyg av två intygsgivare som kontroll- erat att projektet är ekonomiskt hållbart. Hos Boverket kan man ansöka om att få behörighet som intygsgivare, och Boverket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare samt utöva tillsyn över deras verksamhet. Tillsynen kan resultera i kritik, varning eller återkallelse av behörigheten för en intygsgivare.
Under 2012 har Boverket meddelat ny behörighet eller förlängt tidigare behörighet i 28 ärenden. Sammanlagt finns det drygt 80 intygsgivare. Boverket har under 2012 avgjort sex anmälningar om tillsyn och i dessa beslut bland annat uttalat kritik mot intygsgivarna för brister i de ekonomiska planerna som de borde ha uppmärksam- mat. Boverket har under året också deltagit i en informa- tionsinsats vid Institutet för fastighetsrättslig forskning, Uppsala universitet.
BostadsanpassningsBidrag
Boverket har tillsyn över kommunernas bidragsverksamhet. Boverkets tillsynsfunktion omfattar enligt myndighetens tillsynspolicyoch tillsynsplaner (dnr 1363-4955/2010) utbild- ning- och information, bevakning av praxis och tillhanda-
hållande och revidering av handboken för bostadsanpass- ningsbidraget samt faktisk tillsyn.
Den faktiska tillsynen består av hantering av anmäl- ningar från enskilda, uppföljning av enskilda tillsyns- ärenden och tillsyn där Boverket på eget initiativ kan starta tillsynsärenden. Tillsynen kan innebära att Boverket riktar kritik mot kommunernas hantering och förfarande. I rapporten Bostadsanpassningsbidragen 2011 (Rapport 2012:15) redovisar Boverket en sammanställning och redo- visning av kommunernas kostnader för bostadsanpass- ningsbidraget under 2011. Kostnaderna har inhämtats genom Boverkets bostadsmarknadsenkät under år 2012.
Handläggning av bostadsanpassningsbidrag
För att få kunskap om hur kommunerna handlägger ansökningar om bostadsanpassningsbidrag har Boverket genomfört en undersökning i 33 kommuner där 330 ären- den har granskats. Granskningen har kompletterats med djupintervjuer med några kommuner som ingår i under- sökningen. Undersökningen kommer att publiceras i en särskild rapport i början av 2013 (dnr 1363-4222/2011).
Webbhandbok för bostadsanpassningsbidraget
Boverket har under året tagit fram en webbaserad hand- bok för bostadsanpassningsbidraget som lanserades i september. Handboken riktar sig främst till dem som ar- betar med bostadsanpassningsbidraget och har komplet- terats med information om handläggningsprocessen, rollfördelningen och referat av aktuella rättsfall. Webb- handboken innehåller också information för allmänheten med länkar till kommunernas webbplatser. Det finns även möjlighet för enskilda att anmäla behov av tillsyn direkt via webbplatsen.
33 BOENDEFRÅGOR
Resursanvändning
Tabell 17 Resursanvändning inom området Boendefrågor
2012 2011 2010 åak mnkr åak mnkr åak mnkr Intäkter av anslag 23,3 17,1 115,9 Övriga intäkter 0,1 0,2 0,7 Kostnader -23,4 -17,4 -116,6 -Förvaltnings- kostnader -23,4 -17,4 -22,0 -Transfereringar 0 -0,0 -94,7 Årsarbetskrafter 25,9 19,2 22,5 Källa: Agresso
3
2010 avsåg transfereringen stöd till Hållbara städer, 94,7 miljoner kr. Förvaltningskostnaden för stödet var 2,3 miljoner kr. Stödet redovisas för 2011 och 2012 under området Samhällsplanering och bebyg- gelseutveckling.
Det ökade intresset för boendefrågorna mot slutet av perioden avspeglar sig i en ökad resursåtgång. Under 2012 förstärktes området med fler medar- betare och även sammanslagningen med Statens bostadskreditnämnd har medfört en ökad resurs- åtgång inom området.
35