En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om 14 425 Mkr (13 423), motsvarande en skatteutbetalning om 3 794 Mkr (3 531). I Castellum fi nns 80 Mkr i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvade fastigheter i bolag som klassfi cierats som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället skall enligt gällande lagstiftning inte upptas i balansräkningen, vilket framgår av tabellen nedan.
Vad avser moderbolaget utgör den uppskjutna skattefordran om 271 Mkr (169), 26,3% av outnyttjade underskottsavdrag om 1 031 Mkr (643).
Underskottsavdrag Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2011 uppgå till 1 772 Mkr (1 406). Dess förändring framgår av tabellen i not 9.
det koncernmässigt bokförda värdet om 33 867 Mkr (31 768), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 17 670 Mkr (16 939). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 16 197 Mkr (14 829). Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 220 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras.
och undervärden på fastigheter
2011 2010
Uppskjuten skatteskuld Underlag Skatt 26,3% Underlag Skatt 26,3%
Underskottsavdrag
Vid årets ingång 1 406 370 1 885 496
Årets förändring enligt resultaträkning 366 96 – 479 – 126
Vid årets utgång i balansräkningen 1 772 466 1 406 370
Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde
Vid årets ingång – 14 829 – 3 901 – 12 624 – 3 320
Årets förändring resultaträkning – 1 173 – 317 – 2 142 – 564
Förvärv / Försäljning fastighet via bolag – 195 – 42 – 63 – 17
Vid årets utgång –16 197 – 4 260 – 14 829 – 3 901
Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv 304 80 109 29
Vid årets utgång i balansräkningen – 15 893 – 4 180 – 14 720 – 3 872
Castellums strategi att använda räntederivat för att hantera ränterisken och uppnå önskad räntebindningsstruktur inne-bär att det över tiden kan uppstå värdeförändringar i räntederivatportföljen. Dessa värdeförändringar uppkommer främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder valutaderivat för att åstadkomma fi nansiering i utländsk valuta, vilken ingår i derivatportföljens marknadsvärde. Per 31 december 2011 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –1 003 Mkr (–574).
I balansräkningen redovisas derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter.
Dock kan matematiskt ett teoretiskt förfallande belopp under 2012 beräknas, uppgående till 197 Mkr.
I följande tabell framgår räntederivatportföljens nominella belopp netto och marknadsvärde per 2011-12-31 samt portföljens marknadsvärde vid förändring av marknadsräntan +/– 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring.
Valutaderivat med ett marknadsvärde om 0 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet.
Långfristiga räntebärande skulder Not 17
Castellums fi nansiering och hantering av fi nansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn.
Strategin i fi nanspolicyn är:
• Stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäck-ningsgrad om minst 200%.
• Säkerställa behovet av långfristig fi nansiering och likviditet.
• Uppnå ett lågt och stabilt räntenetto inom givet riskmandat.
Mål
I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de fi nansiella risker som defi nieras i policyn samt övergripande ansvarsfördelning och hur de fi nansiella riskerna ska rapporteras.
Finanspolicy
Koncernens fi nansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget och fi nansfunktionen fungerar som koncernens internbank. Castellum genomför fi nansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av lång-fristig fi nansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den fi nansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portfölj-hantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan lån upptas under kort- eller långfristiga låneavtal efter bedömning av koncernens samlade fi nansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av nytt enskilt lån med kort räntebindning under olika låneavtal, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden.
Policy Mål / Mandat Utfall
Belåningsgrad Ej varaktigt över 55% 51%
Räntetäckningsgrad Minst 200% 278%
Ränterisk
– genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år 2,7 år
– andel förfall inom 6 månader Högst 50% 34%
Valutarisk
– investering 60-100% fi nansieras i lokal valuta 97%
– övriga valutarisker Inte tillåtet Ingen exponering
Upplåningsrisk Minst 50% av räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år
100%
Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating lägst
”investment grade”
Uppfylles
Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser
2 731 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme I moderbolaget fi nns en från fi nansavdelningen skiljd redovisnings- och kontrollfunktion för den fi nansiella verksam-heten och de fi nansiella riskerna. Finansiella risker som defi nieras i fi nanspolicyn rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den fi nansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av fi nanspolicyn.
Upplåning, förfallostruktur och räntor
Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig fi nansiering med fördelning mellan eget kapital och ränte-bärande skulder. Belåningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånad. Målet för Castellum är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%. Vid årsskiftet var belånings-graden 51% (50%).
Krav på långfristig fi nansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning i bindande låneavtal för att minimera refi nansieringsrisken. För att uppnå maximal fl exibilitet är utnyttjade lån revolverande, d v s lånen omsätts vanligtvis inom 1 – 3 månader. Korta revolverande lån medför stor fl exibilitet vid val av räntebindningsperiod, räntebas samt möjliggör amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas för att minska utestående skulder.
För att säkerställa Castellums behov av långfristig fi nansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya låneavtal eller låneprodukter. Vid årsskiftet hade Castellum bindande lång-fristiga låneavtal i bank om 19 374 Mkr (18 062) varav 2 311 Mkr (2 293) var outnyttjat, obliagstionslån om 0 Mkr (200), utestående företagscertifi kat om 2 235 Mkr (1 377) samt kortfristiga bindande låneavtal i bank om 420 Mkr (520). Den genomsnittliga återstående löptiden på Castellums långfristiga låneavtal uppgick vid årsskiftet till 5,1 år (5,0).
Marginaler och avgifter är fastställda på samtliga långfristiga låneavtal med genomsnittlig löptid på 3,5 år (2,6). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 97 Mkr (12) uppgick till 17 063 Mkr (15 769). Castellum har således god tillgång till nyupplåning för att fi nansiera investeringar i ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv. Under året har nya kreditavtal om 1 312 Mkr tillförts och befi ntliga låneavtal om 5 800 Mkr har omförhandlats.
Låneavtal/-ramar Belopp, Mkr Utnyttjat, Mkr
Långfristiga bindande låneavtal i bank 19 374 14 925
Kortfristiga bindande låneavtal i bank 420 –
Likviditet – – 97
Summa låneavtal 19 794 14 828
Företagscertifi kat 4 000 2 235
Summa 23 794 17 063
ling eller amortering.
Låneavtalens förfallostruktur Avtal, Mkr Utnyttjat, Mkr
1-2 år 207 7
2-3 år 7 7
3-4 år 7 307 4 257
4-5 år 4 007 4 007
5-10 år 7 846 6 647
Summa långfristiga avtal 19 374 14 925
Kortfristiga låneavtal (0-1 år) 2 655 2 138
Totala låneavtal 22 029 17 063
Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal 2 311
Lånen kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier:
• Lån mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 14 797 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäck-ningsgrad även kallade fi nancial covenants. I samtliga fall är garanti till långivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%.
• Lån direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Lån direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen.
• Lån utan ställande av säkerhet, så kallade blancolån.
• Emission av obligationer utan ställande av säkerhet.
• Emission av företagscertifi kat utan ställande av säkerhet.
Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om långivaren påkallar rätten vid sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens fi nns i låneavtalen fastställda avvecklingstider för de låneavtal som omfattas av sådana villkor.
Förändringar av marknadsräntan påverkar fi nansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror på vald räntebind-ningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassafl ödesmässigt räntenetto har Castellum generellt valt en för-hållandevis lång räntebindningstid. På så sätt begränsas omedelbar påverkan av räntenettot föranledd av förändringar i marknadsräntan.
Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga låneavtal med avtalade lånemarginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot.
Räntetäckningsgraden är det fi nansiella mått som beskriver ett bolags motståndskraft och risknivå för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2011 uppgick ränte-täckningsgraden till 278% (299%).
Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2011 till 2 7 år (2,6), den genomsnittliga effektiva räntan var 4,0% (3,9%) och den genomsnittliga räntan för året 4,1% (3,7%). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 3,5 år (2,6). Räntan på motsvarande genomsnittlig portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som uppskattad kreditmarginal på återanskaffade utnyttjade krediter uppgår till 4,7% (4,0%). Nuvärdet av dessa kreditmarginaler kan beräknas till 400 - 600 Mkr. Spannet avspeglar den stora osäkerhet som råder för att fastställa en kreditmarginal som skulle vara tillämplig vid nya bilaterala låneavtal. Mot bakgrund av de diskussioner Castellum kontinuerligt för med banker och andra aktörer på kredit- och kapitalmarknaden är det Castellums bedömning att rådande kreditmarginaler avviker positivt jämfört med dagens kreditmarginaler. Den stora osäkerheten tillsammans med att bilaterala lånetavtal, till skillnad från t ex marknadsnoterade fi nansiella kontrakt, inte kan omsättas eller överlåtas medför att värdet inte ingår vid beräkning av aktiens substansvärde.
Resultateffekten nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/– 1% uppgår till – 61 respektive +52 Mkr.
I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfallas. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet.
Ränteförfallostruktur Lån, Mkr Derivat, Mkr Belopp, Mkr Medelränta
0-1 år 17 063 – 9 400 7 663 3,7%
1-2 år – 1 800 1 800 4,0%
2-3 år – 600 600 3,8%
3-4 år – 1 250 1 250 4,8%
4-5 år – 2 450 2 450 4,4%
5-10 år – 3 300 3 300 4,2%
Summa 17 063 – 17 063 4,0%
Valutarisk
Castellum har investerat i Danmark vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn ska mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta. Transaktionsrisken i koncernen är obetydlig och skall i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader.