Ofullständiga eller felaktiga förfrågningsunderlag är en vanlig orsak till tvister (Hansson & Pemsel, 2011). WELL Building Standard är en ny certifiering på marknaden, vilket enligt informanterna medför ett behov av att dess innebörd tydliggörs i förfrågningsunderlaget. Vid intervjuerna uttrycks detta bland annat genom att det inte anses vara rimligt att skriva in att
projektet ska uppfylla WELL Gold i förfrågningsunderlaget och sedan förvänta sig att
entreprenören eller leverantören förstår vad det innebär.
För att få ett tydligt förfrågningsunderlag föreslogs det under intervjuerna att det bör specificeras, på en relativt detaljerad nivå, vilka krav WELL-certifieringen medför på specifika produktgrupper. Ett sätt att öka tydligheten skulle kunna vara att byggherren involverar tillverkarna av material och produkter i ett tidigt skede. Genom att skapa incitament för att tillverkarna skall ta fram dokumentation för sina produkter och material, menar en informant att tid kan sparas samtidigt som tydligheten kring vilka material och produkter som man kan arbeta med inom ramarna för certifieringen ökar.
En informant menade att WELL borde kunna hanteras på samma sätt som man hanterar LEED i förfrågningsunderlaget, vilket innebär att det finns en prekvalificeringslista som är avstämd mot systemhandlingarna för att säkerställa att dessa uppfyller kraven. Med ett sådant dokument framgår det enligt informanten tydligt vad som ska byggas och hur det ska göras, vilket gör att förutsättningarna för prissättningen blir tydligare.
Några informanter menar att det finns en risk för att ingen vill bygga om det i förfrågningsunderlaget ställs krav på att uppfylla WELL utan att tydliggöra hur det ska lösas. Även om WELL är ett visionsburet certifieringssystem med långa tidsperspektiv finns det enligt de flesta informanterna ett behov av att sätta tydligt avgränsade mål som utgör underlag för avtalet mellan projektets olika parter. Det ska vara tydligt vem som gör vad och detta bör vara fastställt från början. Informanterna upplevde att det i dagsläget finns ett osäkerhetsmoment kopplat till verifieringsprocessen, där mätningar ska göras på plats i byggnaden, och att det därför är särskilt viktigt att tydliggöra ansvar i förhållande till certifieringens godkännande.
33
Det gäller för branschen att hitta tydliga gränsdragningar som fungerar för de olika aktörerna och att alla känner sig trygga med att uppnå sin del av WELL. En förutsättning är att man måste äga den del av processen som man tar ansvar för. (Fredrik Leveen, Projektchef, Skanska)
En synpunkt som gavs var att vägen till ökad tydlighet inte enbart går genom avtal, det kan också handla om att förändra processen.
Om byggherren lägger upp entreprenaden så att de har upphandlat leverantörer med rätt produkter i ett tidigt skede så borde byggarens arbete med dokumentation kring WELL bli noll – det är ju leverantören som ska tillhandahålla dokumentation och verifiering av sina material. Nyckeln är att engagera leverantörerna och att digitalisera hanteringen. Det tar för lång tid att sitta med manuellt arbete för att hantera alla material. Man behöver en BIM-modell som innehåller rätt produkter på rätt plats och med rätt information. (Viktor Davidov, Solutions Specialist, BIMobject)
3.2.1 Entreprenadform
Utöver att definiera vad som ska byggas ska avtals-, ersättnings- och eventuellt samarbetsformen tydliggöras i förfrågningsunderlaget (Ottosson, 2015, ss. 126-127). De två projekt som utgjort föremål för denna rapport har haft avtalsformerna samverkansentreprenad respektive totalentreprenad med partneringavtal. Båda projekten har således valt att arbeta under former som är tänkta att främja samarbetet mellan avtalsparterna, vilket enligt Ottosson (2015, ss. 27-28) kan vara ett sätt att hitta synergieffekter och främja innovation och utveckling. Vid några av intervjuerna diskuterades frågan om det finns någon avtalsform som är mer lämpad än andra när man arbetar med WELL i projektet. En synpunkt som lyftes fram var att WELL-certifieringen i nuläget medför en del begränsningar vad gäller exempelvis materialval och att detta i sin tur kan medföra att en totalentreprenad blir mer styrd när man arbetar med WELL.
En annan reflektion var att en generalentreprenad ger större kontroll för beställaren, men att risken är att det sker på bekostnad av det erfarenhetsutbyte som man kan uppnå med avtalsformer som bygger på samarbete.
Om man kör en strikt generalentreprenad skulle det ge stor kontroll. Då tar man hela pucken med WELL i projekteringen. Men jag är ändå mer positiv till att arbeta med partneringavtal där man kan nyttja varandras kompetenser. (Anders Davidsson, Projektledare, Skanska Öresund)
En informant menade att det överlag finns ett behov av att se över vilka roller och vilken position de olika aktörerna i byggprojekten har. Informanten menade att byggbolagen (entreprenörerna) traditionellt har haft en väldigt stark position där de, genom sina avtal med leverantörer, har ett stort inflytande över både projektering och produktion. Detta är något som enligt informanten behöver ses över. Informanten menar att byggbolagens styrka är planering, logistik och montage och att det är dessa expertkompetenser som de ska bidra med i projektet, medan utformning av produkten (byggnaden) ska göras av byggherren tillsammans med designers och materialtillverkarna. Avtalsmässig innebär ett sådant upplägg att man arbetar med utförandeentreprenader i någon form. Informanten menar att detta inte behöver innebära att entreprenören blir mindre engagerad, men att engagemanget omfattar logistik och planering av produktionen.
34 3.2.2 Risker
Alla byggprojekt är unika och innehåller därför ett visst mått av osäkerhetsmoment eller risker (Ottosson, 2015, s. 26). Omfattningen av osäkerheter påverkar prissättningen och utformning av ersättningsformer mellan kontraktets parter.
En informant talade om vikten av att ha tillräcklig kunskap för att kunna se riskerna i ett projekt. Informanten påpekade att WELL är nytt och att om riskerna med certifieringen upplevs som höga kan det i värsta fall bli så dyrt att bygget inte blir av.
Det bästa för projektet är om man kan släcka riskerna så att man inte behöver prissätta dem. Annars är det risk att det inte blir av. Ingen vill sitta med Svarte Petter när något inte fungerar. (Fredrik Leveen, Projektchef, Skanska Sverige)
Under intervjuerna diskuterades olika riskfaktorer och det orosmoment som nämndes oftare än andra var osäkerheten kring den tredjepartsgranskade verifieringsprocessen och slutmätningarna. Ingen av informanterna hade vid intervjutillfället någon erfarenhet av de mätningar som ska göras på plats i den färdiga byggnaden och det fanns en oro kopplat till att det saknas kunskap om hur de teoretiska laborationsvärdena och modellerna (som man har byggt utifrån) förhåller sig till de värden som kommer att mätas på plats. Under samtalen lyftes även problematiken kring att det var okänt hur känsliga mätningarna är för störande faktorer och att det därmed varit svårt att planera för om och hur produktionsverksamheten ska bedrivas parallellt med mätningarna.
En informant menade att förväntningen var att mätningarna skulle gå bra, eftersom kvaliteten på exempelvis luft och vatten är bra, men att det ändå finns en osäkerhet kopplat till det som är nytt och okänt.
Vidare fanns det viss osäkerhet kring vilka konsekvenser det skulle innebära för projektet om verifieringsmätningarna inte godkänns. På projektet Epic verkade det ur ett tidsperspektiv inte vara ett problem att hinna genomföra nya mätningar om de fösta skulle bli underkända. Dessa mätningar skulle i så fall kunna göras parallellt med anpassningen av lokalerna. En annan vinkel som togs upp var att det skulle kunna vara så att en underkänd mätning får marginell betydelse för projektet.
Om man gör en mätning på en byggnad där byggherren har lovat WELL – och så kommer det fram att mätningarna inte blir godkända – vad händer då? Byggherren har ju redan fått sin
byggnad, det finns hyresgäster på plats, alla har redan räknat hem sina vinster. Då kan det bli så att man bara går vidare, att ingen bryr sig. (Viktor Davidov, Solutions Specialist, BIMobject)
I kontrast till ovanstående uttryckte en annan informant att det finns en stor affärsmässig risk kopplat till en underkänd certifiering eftersom det sänker företagets trovärdighet och påverkar kundrelationerna negativt på både kort och lång sikt.
För att förebygga och hantera risken att inte få verifieringsresultatet godkänt lyftes ett antal förslag fram vid intervjuerna:
• Skapa en buffert genom att planera för att ta fler poäng än vad som krävs. • Gör en precertifiering.
• Bygg in flexibilitet i tidplanen så att det finns utrymme för att göra om verifieringstesterna utan att det får allt för stora konsekvenser.
35
• Avsätt tid och resurser till att göra egna mätningar under projektets gång. På Epic hade man valt att utföra egna mätningar på vattnet för att säkerställa att man klarar kraven som ställs i tredjepartsmätningarna som ska göras senare.
• Formulera certifieringen som en målsättning, inte ett löfte eller ett krav.
• Jobba med inställningen att projektet tillför värden till byggnaden oavsett om den blir certifierad i slutänden eller ej.