Berlins fastighetsmarknad igår, idag och imorgon - Historik och aktuella mediabilder av prisutveckling, attraktivitet och gentrifiering

1 Examensarbete. Kandidatuppsats inom Fastighetsvetenskap.

Berlins fastighetsmarknad igår, idag och

imorgon

- Historik och aktuella mediabilder av

prisutveckling, attraktivitet och gentrifiering

The Real Estate Market of Berlin Yesterday,

Today and Tomorrow

- History and current media illustrations of price

development, attractiveness and gentrification

Miriam Eklöf

HT 2013

Handledare: Christian Abrahamsson

2

Innehållsförteckning

1. Inledning s. 6

1.1 Syfte och frågeställningar s. 7 1.2 Uppsatsens avgränsningar s. 7 1.3 Teoretiska perspektiv s. 7

1.3.1 Gentrifiering s. 7

1.3.2 Bubbla på fastighetsmarknaden s. 8 2 Material och metod s. 9

2.1 Urval av bakgrundsmaterial s. 9

2.2 Bearbetning av bakgrundsmaterial s. 10 2.3 Strategiskt urval av empiriskt material s. 10 2.4 Bearbetning av empiriskt material s. 11 3. Bakgrund s. 13

3.1 Berlins fastighetsmarknad 1961-1989 s. 13 3.1.1 Östberlin s. 13

3.1.2 Västberlin s. 15

3.2 Återföreningens efterverkningar på fastighetsmarknaden s. 16 3.3 Berlins fastighetsmarknad 2007-2013 s. 18

3.3.1 Fastighetsmarknad s. 18 3.3.2 Prisutveckling s. 19

4. Resultat från empiri: Berlins fastighetsmarknad i media s. 20 4.1 Utländska artiklar s. 20 4.2 Tyska artiklar s. 21 5. Diskussion s. 23 5.1 Stigande priser s. 23 5.2 Gentrifiering s. 24 5.3 Bubbla på fastighetsmarknaden? s. 27 5.4 Omdefiniering av lyxboende s. 28

5.5 Likheter och skillnader mellan det tyska och det utländska artikelinnehållet s. 29 6. Metoddiskussion s. 30

3 7. Slutsatser s.30

7.1 Förslag till vidare forskning s. 31 Källförteckning s. 323

4

Sammanfattning

Titel: Berlins fastighetsmarknad igår, idag och imorgon- Historik och aktuella mediebilder av prisutveckling, attraktivitet och gentrifiering.

Denna uppsats undersöker vilka utvecklingstendenser som kan urskiljas för Berlins fastighetsmarknad utifrån ett urval av artiklar från tryck-media både i Tyskland och utomlands. De frågor som ställts är: Vilka kategorier köpare kan man se investera i Berlin idag? Vilka stadsdelar anses vara attraktiva och av vilka skäl? Hur har dessa utvecklats genom tiden från Berlinmurens fall? Hur framställs Berlins fastighetsmarknad i media och vilka utvecklingstendenser kan urskiljas för framtiden? En tematisk innehållsanalys av artiklarna har gjorts, och under studiens gång upptäcktes ofta förekommande teman: Stigande priser, Gentrifiering, Bubbla på fastighetsmarknaden? och Omdefiniering av lyxboende. Diskussionen relaterar de funna temana med Berlins historiska utveckling; hur uppdelningen och återföreningen har påverkat fastighetsmarknaden, och vad det i media på senare tid talas om för utveckling av marknaden. Det diskuteras vilka likheter och skillnader som upptäckts i innehållet mellan de tyska och de utländska artiklarna. Bilden som framträder är att

innerstadsområdena i Berlin i framtiden kan komma att domineras av internationella fastighetsägare, medan de tyska ägarna dominerar i stadens utkanter. Både kommersiella investerare och privatpersoner köper bostäder och fastigheter i Berlin idag, och skälen till investeringarna varierar. Vidare kan det urskiljas tendenser till vidare prisökning på bostäder. Trendområden som Neukölln växer fram, och kan i framtiden tänkas erbjuda bostäder i en högre prisklass, vilket kan spä på gentrifieringsprocessen i dessa områden. I utländska media framställs en positiv, nästan marknadsförande bild av Berlins fastighetsmarknad, vilket kan väcka intresset hos fler potentiella köpare. Denna bild skiljer sig något från de tyska

artiklarna, där de negativa aspekterna med förändringen av fastighetsmarknaden tydligare belyses.

Nyckelord: Berlin, fastighetsmarknad, utvecklingstendenser, gentrifiering, fastighetspriser, utländska köpare.

5

Abstract

Title: The Real Estate Market of Berlin yesterday, today and tomorrow- History and current media illustrations of price development, attractiveness and gentrification.

This bachelor thesis discovers which development tendencies that can be found for the future of the real estate market in Berlin. To be able to find answers to the questions for the thesis, ten articles both from international and German magazines and newspapers have been chosen and analyzed. The questions that are explored in the thesis are: Which categories of buyers invests in Berlin today? Which parts of the city are considered attractive for investments today and why? How have they developed since the unification? How does media illustrate the change of the real estate market in Berlin, and which tendencies can be found for the future development? A thematic content analysis has been made, and a couple of interesting themes has been found and discussed: Increasing property prices, Gentrification, Is there a bubble on the real estate market? and Re-definition of the meaning of luxury homes. The discussion relates these themes to the historic development of the real estate market in Berlin; what heritage the real estate market the city has been given from the historic happenings, and what prognosis media indicates for the future development of the real estate market in Berlin. Differences and similarities in the content between the international and the German articles are also discussed. The depiction that emerges, is that in the future, international real estate owners might dominate in the central parts of Berlin, whilst German real estate owners dominate in the outskirts of the city. Furthermore, tendencies for further increasing property prices has been discerned, and both commercial and private buyers are found to invest in real estate in the city. The reasons for the investments vary. New, trendy areas will continue to transform through gentrification processes. An example of an area like this is Neukölln that in the future might be able to provide homes in a higher price range; a development that may speed up the gentrification process in these areas. In the international articles, the real estate market of Berlin is presented in an almost selling way, which can make an impact on new potential buyers. This presentation differs a bit from the German articles, where focus lies both on the possibilities that comes with the increasing prices, but also on the problems that has occurred and might develop in the future.

Keywords: Berlin, real estate market, development tendencies, gentrification, property prices, foreign buyers.

6

1. Inledning

Berlin är idag en europeisk metropol med ett rikt kulturellt utbud, en häftig stadspuls och en minst sagt spännande historia. Hälften av Berlin styrdes under åren 1961 till 1989 av den forna Sovjetunionens planekonomi och kommunistiska politik, medan den andra delen styrdes av västmakternas marknadsekonomi och liberala politik. Under Berlinmurens tid dominerade hyresmarknaden, både i gamla Västberlin och Östberlin. I de östra delarna av staden, som präglades av den kommunistiska ideologin, ströps bostadsmarknaden för att staten själv skulle kunna sköta administreringen av bostadsbeståndet och förse invånarna med bostad (Reimann, 1997). Vid återföreningen öppnades staden upp, och västs marknadsekonomiska system infördes i Östberlin.

Berlin har också, ur ett fastighetsvetenskapligt perspektiv, speciellt på senare år blivit populär bland utländska investerare som vill investera i fastigheter och bostäder i

huvudstaden. Detta relativt nyväckta intresse för Berlin tycks bara ha inletts.

The rebuilding of Berlin, the main driver of property investment in the city, is far from over. It may not even be half-time, property experts say, which makes Berlin a huge exception among European capitals. (Boston, 2012, s.1).

På senare år har det iakttagits hur lägenhetspriserna i Berlin stiger allt mer, och Berlins

fastighetsmarknad har uppmärksammats runt om i världen. Stadens historia har bidragit till en synnerligen intressant och annorlunda utveckling av fastighetsmarknaden efter Berlinmurens fall, olik andra storstäder i Europa. Det som inspirerat denna studie är en nyfikenhet på att se vad som kan tänkas hända i Berlin i framtiden. Detta med hänvisning till de historiska aspekternas annorlunda påverkan på fastighetsmarknaden i staden, där två helt olika ekonomiska system under lång tid präglat marknaden på olika sätt. Även den gentrifiering som man iakttagit i olika stadsdelar efter murens fall är en intressant aspekt som påverkar fastighetspriserna i staden än idag. Det som inte upptäckts i befintlig forskning om Berlins fastighetsmarknad är hur utvecklingstendenserna ser ut för marknaden.

Uppsatsen analyserar av den anledningen medias intensiva bevakning av Berlins köparmarknad för att belysa trender och tendenser för den framtida vidare utvecklingen av fastighetsmarknaden i Berlin.

7

1.1 Syfte och frågeställning

Syftet är att se hur Berlins fastighetsmarknad har förändrats i ett historiskt perspektiv, samt att se vilka framtida utvecklingstendenser som kan urskiljas för fastighetsmarknaden. Följande frågor ska besvaras:

 Vilka kategorier köpare kan man se investera i Berlin idag?

 Vilka stadsdelar anses vara attraktiva och av vilka skäl? Hur har dessa utvecklats genom tiden från Berlinmurens fall?

 Hur framställs Berlins fastighetsmarknad i media och vilka utvecklingstendenser kan urskiljas för framtiden?

1.2 Uppsatsens avgränsningar

Denna uppsats berör staden Berlin och dess urbana utveckling från Berlinmurens tid fram till idag. Anledningen till valet av denna tidsperiod, är att stadens delade historia har påverkat fastighetsmarknaden på ett mycket speciellt vis.

I analysen och uppsatsens slutsats redogörs även för indikationer på framtidsutvecklingen av Berlins fastighetsmarknad. Hyresmarknaden är dominerande på bostadsmarknaden i Berlin. Denna uppsats har ett köparperspektiv, men belyser även hyresmarknaden då den starkt påverkas av utvecklingen på köparmarknaden.

1.3 Teoretiska perspektiv

1.3.1 Gentrifiering

Gentrifiering är en företeelse som belyses i denna uppsats. Nationalencyklopedin ger följande begreppsförklaring:

gentrifiering, social förändringsprocess som består i att individer med hög socioekonomisk status flyttar till stadsdelar som traditionellt har dominerats av individer ur lägre sociala klasser eller från etniska minoriteter. (Gentrifiering, Nationalencyklopedin, 2014).

8 Vidare beskriver Nationalencyklopedin (2014) att den gradvisa förändringen bidrar till att låginkomsttagare drivs ut ur stadsdelen medan höginkomsttagare etablerar sig och driver upp bostadspriserna. I och med denna förändring höjs även områdets status.

Under litteratursökningarna har det upptäckts material som specifikt behandlar

gentrifiering i olika stadsdelar i Berlin. Bernt och Holm (2009) beskriver gentrifiering som en kontroversiell företeelse då den delar upp samhället i två motparter: Den första gruppen ser gentrifiering som ett sätt att höja ett områdes status och motverka förfall. I denna grupp beskrivs aktörer som medelklassen och fastighetsföretag. Den andra gruppen består av de mindre kapitalstarka invånarna, och för dem innebär gentrifiering, förhöjda levnadskostnader, oro för att de kanske måste flytta, och att deras sociala nätverk skingras. Både Bernt och Holm (2009) och Levine (2004) har undersökt gentrifieringsprocessen av stadsdelen

Prenzlauer Berg, som tycks vara den stadsdel där företeelsen varit mest tydlig genom åren. Gentrifiering är en teori som belysts och diskuterats vidare i denna studie i och med Berlins fastighetsmarknads vidareutveckling.

1.3.2 Bubbla på fastighetsmarknaden

En annan teori som kan knytas an till denna studie är teorin om hur en bubbla uppstår på fastighetsmarknaden.

Lind (2008) gör följande definition av fenomenet bubbla:

There is a bubble if the (real) price of an asset first increases dramatically over a period of several months or years and then almost immediately falls dramatically. (Lind, 2008, s. 80).

Om en dramatisk prisökning inte efterföljs av ett prisfall kan utvecklingen inte kallas bubbla. Det rör sig då enbart om en prisökning (Lind, 2008). Olika faktorer kan bidra till utlösandet av en bubbla. Lind (2008) nämner fem bidragande orsaker ur filosofen Mackies INUS-modell från 1974: 1. Den makroekonomiska situationen och den makroekonomiska politiken 2. Strukturella förändringar i ekonomin 3. Kapital- och kreditmarknaden 4. Aktörernas övertygelser, förväntningar och planer 5. De individuellas initiativ.

Såväl marknadsförhållanden, politik samt de olika aktörernas individuella beteende och marknadsbedömningar kan påverka utvecklingen på fastighetsmarknaden.

9

2. Material och metod

2.1 Urval av bakgrundsmaterial

Denna uppsats är skriven ur ett köparperspektiv, och diskuterar indikationer på den framtida fastighetsmarknaden i Berlin. För att genomföra detta krävs dagsaktuellt material, samt material som skildrar den historiska utvecklingen. Till bakgrunden om hur

fastighetsmarknaden sett ut i Berlin, och vad som fram tills de senaste åren påverkat utvecklingen av denna, har ett antal vetenskapliga artiklar och tidigare arbeten på området studerats för att få ytterligare perspektiv.

De använda vetenskapliga artiklarna är funna genom sökningar på olika databaser; Google Scholar, ABI/INFORM Global samt Pro Quest. De mest använda sökorden, som även

genererat den största andelen vetenskapliga artiklar, är: Berlin, Housing, och Real Estate. Dessa har använts i kombination med varandra, och Berlin har införlivats i alla sökningar som genererat använt material. Även ordet Unification har kombinerats med ovanstående ord, då det har varit intressant att finna information om återföreningens påverkningar på

fastighetsmarknaden. Vid sökningar efter tyska artiklar har ordet Berlin kombinerats med orden Eigentumswohnung och Wohnungspreise. (På svenska: ägandelägenhet respektive bostadspriser).

Vissa av de utvalda forskningsartiklarna är skrivna så tidigt som på 1990-talet, men dessa återspeglar dåtidens utveckling och problem på ett grundligt sätt, och bidrar som historisk bakgrund till uppsatsens senare diskussion om nutidens utveckling samt tendenser för framtiden. Det funna vetenskapliga materialet på området behandlar till stor del de urbana förändringarna efter stadens återförening, och mycket av denna litteratur behandlar även den gentrifiering som iakttagits efter murens fall. Några artiklar behandlar även prisutvecklingen av bostäder på marknaden i Berlin. Till bakgrundsdelen där Berlins fastighetsmarknad beskrivs i ett historiskt perspektiv har framförallt tre författares artiklar och ett arbete använts som källor. Dessa är Dr. Bettina Reimann, som forskar inom området stadsutveckling, Prof. Franz-Josef Kemper, som var verksam inom området socialgeografi, samt Linda Mitrojorgji, som skrivit ett mastersarbete inom stadsplanering vid University of Illinois.

Även annan litteratur och statistik över bland annat prisutvecklingen av ägandelägenheter från de senaste åren har behandlats för att beskriva fastighetsmarknaden de senaste åren. Det har månats om att använd statistik ska komma från tillförlitliga källor och vara så aktuell som

10 möjligt. Information har även hittats på nätsidor som granskats källkritiskt. Använd

metodlitteratur är kapitel 12 i Alan Brymans bok Samhällsvetenskapliga metoder (2008).

2.2 Bearbetning av bakgrundsmaterial

För att ge en bakgrundsbild och en historisk aspekt till denna studie, har det först undersökts hur fastighetsmarknaden såg ut i Öst- och Västberlin innan murens fall. Vilka bostadstyper fanns det, och vilka bodde var? Detta med anledning av stadens annorlunda historia, och de olika politiska ideologierna som styrde forna Väst- respektive Östberlin.

Vidare har det undersökts hur den allmänna fastighetsmarknaden såg ut i början av 90-talet för att se hur och vad som förändrats efter Berlins återförening, och vilka problem som

uppstod på marknaden. Till denna del har en mängd vetenskapliga artiklarna granskats, och några har använts. Ett avsnitt behandlar även den senaste prisutvecklingen med hjälp av aktuell statistik, rapporter och artiklar på området.

2.3 Strategiskt urval av empiriskt material:

För att besvara uppsatsens frågeställningar, har ett strategiskt urval av artiklar från nyhetstidningar och andra tidskrifter gjorts. I nästa avsnitt redogörs det för hur artiklarna granskats genom en tematisk innehållsanalys som är den metod som använts för denna studie. Bryman (2008) framhäver i sin beskrivning av innehållsanalys som metod att det är viktigt att man begränsar urvalet till en viss tidsperiod. För denna uppsats har tio stycken artiklar valts ut som publicerats under perioden 2008-2013. Anledningen till att detta tidsspann valts, är att bostadspriserna i Berlin började stiga mer markant efter år 2007, och förändring över tid är intressant för denna undersökning.

Artiklarna kommer från de inhemska stora nyhetstidningarna Frankfurter Allgemeine Zeitung, Die Welt, Der Tagesspiegel, Berliner Zeitung samt den välkända tidskriften Stern. De

internationella artiklarna kommer från brittiska nyhetstidningarna The Telegraph och The Financial Times. Artikeln ur The Telegraph är sponsrad av det internationella företaget Sotheby’s International Realty som förmedlar exklusiva bostäder. De amerikanska artiklarna kommer från tidskriften The Wall Street Journal och nyhetstidningen The New York Times. Även en artikel ur den svenska nyhetstidningen Aftonbladet har valts ut. Nedan benämns nyhetstidningarna och tidskrifterna enbart som ”tidningarna” såvida närmare förklaring inte ges.

Artiklarna som analyserats har valts från stora tidningar som dagligen läses av ett stort antal människor. Det har beaktats att de olika tidningarna har olika grundläggande inriktning,

11 och i viss mån även olika målgrupper; t.ex. läsare av ekonomidelen. Denna variation är

medveten, och bidrar med ett brett material med olika perspektiv på liknande ämnen.

Uppsatsens frågeställningar har styrt urvalet av artiklar, något som Bryman (2008) nämner vara av stor vikt. De utvalda artiklarna för denna uppsats behandlar antingen en eller flera av följande teman:

 Köpa bostad i Berlin

 Utländska investerare i Berlin

 Stadsdelar som är intressanta för investeringar  Priser på köpelägenheter

Sökandet efter artiklar som behandlar en eller flera av urvalstemana, började med en sökning på Google med sökorden ”Wall Street Journal Berlin property”. The Wall Street Journal är en stor, välkänd amerikansk tidskrift med ekonomisk inriktning. Resterande artiklar har hämtats från tidningarnas internetversioner, där de upptäckts genom sökningar på orden Berlin och Wohnungsmarkt (bostadsmarknad) i de tyska tidningarnas hemsidors sökfält. Ausländische Käufer (utländska köpare) och Immobilienmarkt (fastighetsmarknad) har kombinerats med sökordet Berlin i tyska tidningar, som även kombinerats med ordet Gentrifizierung för att finna vidare relevant material. För sökningar på de utländska tidningarnas hemsidor har förutom Berlin ord som Real Estate, Investment och Property använts i kombination.

En annan del av det empiriska materialet är de fotografier av den urbana miljö som visas i uppsatsen. Dessa togs under en ”studieresa” till Berlin och ger läsaren en känsla för hur husen kan se ut i olika områden i staden.

2.4 Bearbetning av empiriskt material

De tio utvalda tidningsartiklarna har analyserats med en tematisk innehållsanalys på ett kvalitativt vis.

Anledningen till valet av ett kvalitativt perspektiv och tematisk innehållsanalys som metod, är att denna uppsats syftar till att försöka urskilja framtida utvecklingstendenser för Berlins fastighetsmarknad utifrån historia, och framförallt de dagsaktuella skeendena och

uppmärksamheten i media. För att genomföra en sådan studie behövs dagsaktuellt material som hittats i såväl nationella och internationella tidningsartiklar. Fokus har varit att finna

12 teman i det utvalda materialet som sedan analyseras vidare i förhållande till Berlins historia och statistik på fastighetsmarknaden för att slutligen kunna besvara ovan beskrivna

frågeställningar. Det har analyserats vilka konsekvenser medias uttryckssätt kan tänkas bidra med.

Inhemska tidningsartiklar har jämförts med utländska tidningsartiklar, för att se om det upptäckts liknande uttrycksmönster eller skillnader i artiklar om Berlins fastighetsmarknad i däremellan, och om vissa teman får större uppmärksamhet än andra, och vilka skillnader och likheter som kan tänkas finnas.

Tolkningsprocessen är beroende av tolkarens objektiva förmåga (Bryman, 2008), och för att behålla ett så objektivt synsätt som möjligt har de utvalda artiklarna granskats ett flertal gånger vid olika tillfällen för att undvika påverkan av allt för subjektiva filter. Detta för att liknande resultat skulle framkomma om en annan person gick till väga på samma sätt med samma material. Med hjälp av språkkunskaper i engelska och tyska har artiklarna kunnat granskas med likvärdiga förutsättningar och förståelse av de olika språknyanserna.

Anteckningar har förts under läsandets gång för att fånga centrala teman i varje artikel. De teman som framkommit har sedan diskuterats vidare.

13 Bild ovan: Berlin med stadsdelar och markering av den tidigare murgränsen mellan Öst- och Västberlin (Berlin-Travel, 2014).

3. Bakgrund

3.1 Berlins fastighetsmarknad 1961-1989

3.1.1 Östberlin

Tillgången på bostäder, och typen av bostäder skilde sig åt mellan det forna Östberlin och Västberlin. Detta grundade sig i de olika politiska ideologierna som styrde de olika delarna av staden.

I Östberlin rådde idén om att staten skulle bistå invånarna med bostäder i likvärdig standard, utan vidare hänsyn till social status (Mitrojorgji, 2003).

Då staten skulle kontrollera bostadsbeståndet och fördelningen av detta, med anledning av den socialistiska principen om jämlikhet, ströps marknadskrafterna. Mark kunde inte köpas, och staten antingen ägde eller administrerade stora delar av bostadsbeståndet. År 1989 såg fördelningen av bostadsägande ut på följande sätt: Ca 60 procent av beståndet var statens egendom, 17 procent ägdes av kooperativ, och nästan 24 procent förblev i privat ägo. Den sistnämnda delen administrerades dock till dryga 50 procent av staten. (Reimann, 1997). Hyrorna var reglerade till en så pass låg nivå att intäkterna inte täckte alla kostnader som

14 uppstod; reparationer, underhåll m.m. Därför var det inte särskilt gynnsamt att syssla med privatuthyrning, och en del ägare skänkte som resultat av detta bort egendom till staten. De privatägda bostäderna fanns mestadels i innerstan i byggnader äldre än 1918 (Ibid.). En stadsdel som drabbades av detta är den gamla arbetarklasstadsdelen Prenzlauer Berg i Berlins innerstad invid den tidigare muren. Levine (2004) beskriver att bostäderna i Prenzlauer Berg var trångbodda och i undermåligt skick redan innan stadens uppdelning. Levine (2004) nämner som exempel att upp till tio lägenheter kunde få dela på en toalett, då många av lägenheterna i området saknade egna toaletter.

Staten i DDR (Deutsche Demokratische Republik) använde dessa byggnader i förfall som ett monument över den kapitalistiska orättvisan, och ville inte investera i upprustning av dessa (Mitrojorgji, 2003). Då levnadsstandarden var högre i Östberlin än resten av DDR,

immigrerade folk från resterande delar av Sovjetstyrda Tyskland till staden (Kemper, 1998a). Detta ställde krav på fler bostäder för att rymma stadens invånare. Efter 1973 antogs ett betydande bostadsprogram av staten och bostadskooperativen, och fram till år 1986 hade ca 200 000 nya bostadslägenheter byggts (Ibid.). Den socialistiska stoltheten visades upp i de nybyggda Prefab-byggnaderna, och nya bostadsområden, många i stadens utkanter, med högre standard växte fram. Prefab-byggnaderna kunde uppföras snabbt och kunde rymma ett stort antal boende. Mitrojorgji (2003) redogör i sin studie bland annat för stadsdelen Marzahn, ett exempel på område i utkanten av Berlin där det på 1980-talet byggdes nya höghus för att rymma ca 150 000 invånare. Ellger (1992) beskriver att Marzahn tillsammans med

Hellersdorf och Hohenschönhausen rymde dryga 450 000 personer.

I Östberlin bestämde inte hyrorna var invånarna skulle bo; dessa skilde sig nämligen inte nämnvärt mellan olika områden. Hyrorna i äldre byggnader uppgick till samma nivå som år 1936, och i de nybyggda bostadshusen var hyrorna endast något högre. Staten administrerade bostäderna åt invånarna, och detta skedde efter principen att antalet rum i en bostad skulle matcha antalet familjemedlemmar, eller ibland minus ett rum: exempelvis i det fall ett par utan barn behövde bostad kunde de få en enrumslägenhet istället för en tvårumslägenhet. Då utbudet av bostäder understeg efterfrågenivån, fick invånarna registrera intresse på en särskild väntelista. Företräde från turordningen kunde t.ex. ges till unga par med barn. Arbetare

anställda på de statliga företagen kunde ofta försörjas med bostad i företagens byggnader (Kemper, 1998a).

15 3.1.2 Västberlin

Samtidigt som Östberlin blivit huvudstad i DDR och därmed ekonomiskt, administrativt och kulturellt centrum, förlorade Västberlin denna roll (Kemper, 1998b). Den västra halvan av staden blev en isolerad ö i DDR, och Västtyskland gav stadens invånare ekonomiskt bidrag som stöd för deras livssituation i denna isolering (Mitrojorgji, 2003). Många av de stora företagen flyttade sina högkvarter till andra städer i Västtyskland. Frankfurt am Main bildade t.ex. det nya centrumet för bank- och transportsektorerna. Många av de fåtal företag och industrier som stannade kvar i Västberlin fick bidrag från Västtyskland (Ibid.).

Den statliga regleringen av hyror var stark även i Västberlin, till skillnad från många andra städer i Västtyskland (Kemper, 1998b).

Kemper (1998b) delar in den Västberlinska fastighetsmarknaden i tre typer av bostäder. Den dominerande sektorn som år 1987 införlivade hela 50 procent av bostadsbeståndet var statligt subventionerade bostäder. Under murens tid byggdes ett stort antal nya bostäder av denna typ, varav 78 procent med statligt ekonomiskt stöd. Följden av detta blev reglerade hyror för de boende. Även i de privatuthyrda bostäderna reglerades hyrorna fram till år 1988. Den minsta delen av bostäderna ägdes och beboddes av den privata ägaren. År 1989 ägdes och beboddes 4 procent av lägenheterna och 10 procent av husen privat (Ibid.).

Kemper (1998b) belyser den skillnad i boendestandard som förekom i en jämförelse mellan Väst- och Östberlin: 1981 saknade 11,5 procent av alla lägenheter i Östberlin egentoalett. I Västberlin var motsvarande siffra år 1987 1,7 procent. I bostäder i Västberlin kunde invånarna generellt sett också bo rymligare (Ibid.).

16 Bild till vänster: Flerbostadshus i Prefab-utförande i stadsdelen Hohenschönhausen (Foto: Miriam Eklöf, 2013). Bild till höger: Äldre, renoverade flerbostadshus i stadsdelen Charlottenburg (Foto: Miriam Eklöf, 2013).

3.2 Återföreningens efterverkningar på fastighetsmarknaden

När Berlinmuren föll 1989 och staden återförenades skedde stora förändringar på

fastighetsmarknaden. Östberlin implementerades i västs marknadsekonomiska system, och Reimann (1997) nämner att även västs regelsystem för egendom infördes i öst. Industrierna i gamla Östberlin var underutvecklade och hade ingen möjlighet att konkurrera på den fria marknaden, något som ledde till att många emigrerade till västra Berlin för att finna arbete (Mitrojorgji, 2003). Tysklands förbundskansler vid enandets tidpunkt var CDU-verksamma Helmut Kohl (Nationalencyklopedin, 2014).

År 1990 stod ca 10-20 procent av bostadsbeståndet i de östra stadsdelarna tomma med anledning av den dåliga standarden, och hela 80 procent av bostäderna var utan modern uppvärmning (Statens Bostadskreditnämnd, 2009).

Bland annat uppvisade Prefab-byggnaderna, som snabbt uppförts under det Sovjetiska styret, snart en rad konstruktionsfel, vilket gjorde att många tidigare hyresgäster flyttade (Levine, 2004).

17 Efter återföreningen väntades en större befolkningsökning och en stark ekonomisk tillväxt. Under mitten av 1990-talet byggdes det därför mycket nytt. Efterfrågan kom dock inte att matcha utbudet. Mitrojorgji (2003) beskriver att 60 000 lägenheter tomma i Berlin år 1999. Många urbana experter förutspådde även att en gentrifieringsprocess skulle inledas i de tidigare Östberlinska innerstadsområdena, såsom Prenzlauer Berg (Bernt & Holm, 2009). De tidigare ekonomiska bidragen till Västberlins invånare ströps helt efter återföreningen, vilket ledde till att många invånare i den delen av staden flyttade för att söka jobb på annan ort (Mitrojorgji, 2003). Berlin hade år 1999 fortfarande Tysklands högsta arbetslöshet med hela 15 procent (Ibid.).

En stor förändring som följde av Berlins återförening kom att få stora inverkningar på stadens fastighetsmarknad och urbana utveckling, nämligen återgivande av beslagtagna bostäder till ursprungliga ägare eller deras arvingar.

Under DDR-tiden konfiskerade staten många bostäder, och även under Hitlers styre under åren 1933-1945 fråntogs invånare sina bostäder. Dessa tidigare ägare kunde nu göra anspråk på tidigare fråntagna bostäder (Reimann, 1997). I östra Berlin gjordes det anspråk på ungefär tre fjärdedelar av alla egendomar (mark och bostäder). Problemet som uppstod var att dubbelt så många gjorde anspråk som det fanns egendomar. Detta ledde till att de ansvariga

myndigheterna fick genomföra utökade kontroller av vem som var rättmätig ägare till vad. De judar som förvisats från sina hem under Hitlers regim var tidigare en viktig del av östra Berlins medelklass, och hela 20 procent av alla anspråk i Östberlin gjordes av judiska medborgare (Ibid).

Processen att säkerställa den rättmätige ägaren var juridiskt och byråkratiskt invecklad och kunde ta upp till 2-3 år. Under utredningstiden fick inga förändringar av egendomen ske. De byggnader med flest anspråk var äldre bostadshus i de centrala delarna av staden som var i stort behov av omfattande reparationer och moderniseringsåtgärder. Dessa behov fick dock vänta tills rättmätig ägare kunde fastställas (Reimann, 1997). Många av de hyresfastigheter där ägaren fastställts såldes i sin tur vidare till stora företag, vilket ledde till ökad privatisering i staden (Statens Bostadskreditnämnd, 2009). En förklaring till att bostäder och hela

fastigheter såldes vidare till företag efter uppklarade ägandeförhållanden, är att priserna på dessa steg efter moderniseringar och renoveringar. Nya lokaler och bostadslägenheter bildades, och ett resultat av denna privatisering blev höjda hyror (Reimann, 1997).

Stora renoveringsprojekt genomfördes efter återföreningen med anledning av de många bostäderna med undermålig standard. År 2005 hade 70 procent av stadens bostadsbestånd moderniserats. Denna förändring av det urbana landskapet ledde dock även till gentrifiering i

18 flera områden i Berlin (Stadens Bostadskreditnämnd, 2009). Ett av områdena som genomgått denna förändring är Prenzlauer Berg, som under Berlinmurens tid var ett nedgånget område med förfallna byggnader (Mitrojorgji, 2003). Dess närhet till goda kommunikationer och sin placering i centrala Berlin gjorde stadsdelen mycket populär efter renovering och

modernisering.

3.3 Berlins fastighetsmarknad 2007-2013

3.3.1 Fastighetsmarknad

År 2011 uppgår Berlins befolkning till 3 501 872 personer (Investitionsbank Berlin, 2012). Berlin benämns som "hyresgästernas stad" (Bodnar & Molnar, 2010 s. 802), där år 2011 endast 11 procent av Berlins invånare ägde sin bostad (Villaägarnas Riksförbund, 2011). Några anledningar till denna ojämna fördelning kan vara att det krävs en relativt hög

kontantinsats för att köpa bostad i Tyskland, mellan 20 och 30 procent, att de hyresrätter som finns är i gott skick (Ibid.) samt att hyresgäster i Tyskland har ett starkt juridiskt skydd (Bodnar & Molnar, 2010). Fastighetsskatten vid försäljning är i Berlin högre än övriga Tyskland; den uppgår till 4,5 procent, och i övriga Tyskland uppgår den till 3,5 procent (Statens Bostadskreditnämnd, 2009).

De köpelägenheter som finns i Berlins bostadsbestånd är så kallade Eigentumswohnungen. Som det tyska namnet avslöjar så rör det sig om en egendom, t.ex. en lägenhet i ett

flerbostadshus. Till skillnad från den svenska bostadsrättslägenheten, där man äger ett

medlemskap i föreningen och rätten att nyttja lägenheten, äger man här själva lägenheten, och har rätt till medlemskap i en förening som gemensamt svarar för underhåll av de

gemensamma ytorna. Denna bostadsform är mer lik den i Sverige än så länge mer ovanliga äganderättslägenheten.

Idag finns i Berlin två typer av allmänt förvaltade bostäder; kontrakterade sociallägenheter där hyrorna är reglerade och subventionerade, samt byggnader som ägs av (ofta) stora företag underställda kommunen eller stadsdelen (Forsell, 2012). Forsell redogör vidare för att ca 200 000 lägenheter har privatiserats sedan början av 1990-talet, och att ett tillvägagångssätt för privatisering är att de ägande företagen privatiseras och att lägenheterna då säljs ut på marknaden.

Statistik från Investitionsbank Berlin (2012) visar att bara 11 procent av Berlins lägenheter är sociallägenheter som är utanför marknaden med subventionerade hyror. Sedan 1999 skapas

19 inga fler lägenheter av denna typ, och därför minskar de i antal i takt med att deras kontrakt går ut. Samma statistikkälla (IBB, 2012) anger att 65 procent av hyreslägenheterna idag ägs privat.

En anledning till den omfattande privatiseringen som ägt rum efter stadens återförening är ekonomiska skäl; Forsell (2012) nämner de stora kostnaderna för renovering och

modernisering. Dagens privatisering sker ofta genom att investerare köper upp hela bostadsfastigheter (Ibid.).

Investitionsbank Berlin har i sin rapport från 2012 redogjort för hur bostadsbeståndet är uppdelat. Hus äldre än 1918 upptar 27 procent av beståndet, hus uppförda mellan åren 1919-1948 upptar 15 procent, och 58 procent av beståndet består av hus byggda från år 1949 fram till idag. Rapporten beskriver även att 14 procent av bostäderna i de östra delarna av Berlin är i Prefab-utförande.

3.3.2 Prisutveckling

Sedan 2007 har det kunnat utläsas en prisstegring på lägenheter i Berlin. Under perioden januari 2007 till september 2012 har priserna ökat med hela 73 procent (Kholodilin & Mense, 2012a). Prisskillnaderna mellan olika stadsdelar i staden är markant.

Enligt det internationella, börsnoterade fastighetsrådgivningsföretaget Jones Lang LaSalles rapport om bostadsmarknaden i Berlin det första halvåret 2013 stiger priserna på

Eigentumswohnungen i Berlin årligen med 11,2 procent. Medelpriset per kvadratmeter i staden uppgår till 2450 €. Enligt denna rapport presenteras stadsdelen Mitte som det dyraste området med ett medelpris per kvadratmeter på 3520 €, med fortsatt stigande priser. Det näst dyraste området är Charlottenburg/Wilmersdorf i västra innerstaden. Området som stiger mest i pris är Neukölln. De billigaste köpelägenheterna finner man i stadsdelar i utkanten som Spandau i väst och Marzahn-Hellersdorf i öst, där det går att finna bostäder som kostar under 1500€ per kvadratmeter (Jones Lang LaSalle, 2013). En fastighetsmarknadsundersökning från PriceWaterhouseCoopers (2013) visar att många företag etablerar sig i Berlin och speciellt inom den tekniska sektorn anställs många. Detta har lett till att efterfrågan på lyxvåningar i de centrala delarna, t.ex. Mitte har ökat, vilket har bidragit till prisökningen.

Medelpriset per kvadratmeter i bostadsrätter under perioden aug-okt 2013 i centrala Stockholm var 65 785 kronor (Mäklarstatistik, 2013). Konverterat till euro: 7339 € (21-11-2013). Statistiken visar tydligt att priserna på ägt boende i Berlin jämförelsevis ännu är låga. Lägenheter i byggnader äldre än 1940 har visat sig vara dyrare än hus fram till ca år 2000, då nyproducerade bostäder i Berlin också är dyrare. Vad som vidare visat sig påverka priset är

20 om lägenheten är uthyrd eller inte; i det fall den är uthyrd minskar priset (Kholodilin &

Mense, 2012b). I Tyskland är det inte ovanligt att sälja en bostad som är uthyrd; bostaden byter ägare, medan hyresgästen bor kvar. Detta är något som möjliggör rena investeringsköp av lägenheter på ett helt annat vis än i t.ex. Sverige, där det finns regler som bestämmer under vilka villkor och hur länge man får hyra ut sin lägenhet (om det gäller en bostadsrätt eller en hyresrätt). Kholodilin och Mense (2012b) beskriver vidare att de dyraste bostäderna i de centrala, västra delarna av staden och de angränsande villaförorterna, t.ex. Dahlem i sydvästra Berlin. Kholodilin och Mense (2012a) berättar i sin artikel att en lägenhet i ett av de dyraste områdena kostar 4,7 gånger så mycket som en motsvarande lägenhet i ett av de billigaste områdena., vilket tydligt belyser de markanta prisskillnaderna mellan olika områden. De ställer sig frågan om förhoppningen på fortsatt stigande priser i sin tur kan driva på priserna uppåt.

4. Resultat från empiri: Berlins fastighetsmarknad i media

Nedan presenteras en sammanställning av samtida tryck- media som behandlar Berlins fastighetsmarknad.

4.1 Utländska artiklar

Artiklarna ur de brittiska och amerikanska tidningarna trycker på investeringsmöjligheterna som finns att göra i Berlin. Staden beskrivs i dessa artiklar som ”up and coming” och som en häftig europeisk och kulturell metropol.

I affärstidskriften The Wall Street Journal beskrivs det i en artikel från 2012 att det finns lediga ytor i Berlin som härstammar från stadens återförening och Berlinmurens fall som kan exploateras för affärsändamål till skillnad från London och Paris. Byggboomen ser man fortsätta i flera år framöver. Det skrivs att Berlins fastighetsmarknad är populär och

långsiktig, och områden i staden som är intressanta för investerare idag, t.ex. Neukölln pekas ut. Artikelns innehåll riktar sig främst till presumtiva investerare och företag som vill

expandera, då det skrivs mycket om att Berlin är intressant för den som vill expandera, bl.a. p.g.a. att kontorshyrorna är låga. Den ger vidare intrycket av att det kan löna sig att investera fast egendom i denna spännande stad under utveckling.

En artikel ur The New York Times 2008 är upplagd som en säljannons för en bostad i Berlin, och ger intrycket av att vända sig till en bredare målgrupp. Här inleds artikeln med en

21 målande beskrivning av en lägenhet i ett hus från 1870-talet som då (2008) var till salu i staden. Många positiva adjektiv används i texten. Begrepp som ”fashionable”, ”original mahogany and oak parquet floors”, ”upscale” och “antique” ger bilden av att man kan finna sig ett lyxigt boende i denna historiska stad. Vidare beskrivs fastighetsmarknaden i Berlin som populär och långsiktig. Framförallt framförs det att det är billigt att köpa sig en bostad i staden, och att det är enkelt för utländska medborgare att göra så. Orsaker till det utländska intresset för bostäder i Berlin beskrivs som låga bostadspriser i samband med stadens

konstnärliga och kulturella utbud. Intresset från utländska köpare började enligt en artikel ur The Financial Times från 2013 i början av 2000-talet. Artikeln beskriver områdena där Berlinmuren en gång stod som mycket attraktiva för exploatörer, att priserna därför stiger kraftigt och att dessa ytor, tidigare ingenmansland som var oattraktiva för exploatörer, nu börjar ta slut. Här byggs nu fashionabla byggnader med lyxservice, och ett växande utbud av restauranger i toppskikt, konstgallerier och lyxiga boutiquer; många av köparna till dessa bostäder är utländska.

I den svenska nyhetstidningen Aftonbladet redogörs i en artikel från 2013 för de kraftigt stigande bostadspriserna i staden, och att svenskar och andra utländska intressenter lockas köpa bostad i Berlin. En marknadsanalytiker uttalar att priserna kan fortsätta att öka. I denna artikel berättas det att det fortfarande är ”vrakpriser” trots prisstegringen, och att fast egendom i kristider ses som en säker investering. Vidare ges tips för den som tänkt köpa en bostad i Berlin, bl.a. vikten av att kontrollera ekonomin i föreningen i det hus man tänkt köpa en lägenhet i, för att förebygga risken för oönskade utgifter såsom för reparationer och dylikt. Det varnas även för risken med att investera allt ens kapital i en bostad, och att man bör ha god marknadskännedom om man planerar att investera i rent spekulationssyfte.

Artikeln från april 2013 ur The Telegraph beskriver Berlins fastighetsmarknad som billig till hög kvalitet, och att Berlin är en levande, grön och spännande plats att leva på. Stadens invånarantal har ökat snabbt de senaste åren, och många utländska medborgare köpt bostad i Berlin. Även billiga lokaler går att finna, och stadsdelen Mitte lyfts fram som stadens

”Hotspot”. Vidare beskrivs några stadsdelar med positiva uttryck, och stadens variation lyfts fram.

4.2 Tyska artiklar

I en artikel ur den stora tyska nyhetstidningen Frankfurter Allgemeine Zeitung 2013, skrivs att det börjar bli riktigt dyrt i den tyska huvudstaden, och att Eurokrisen driver upp priserna. Privatpersoner från länder som drabbats hårt av Eurokrisen (t.ex. Italien och Grekland)

22 investerar i bostäder i Berlin för att säkra kapital i fast egendom. När intresset började växa för Berlin, köpte skandinaviska investerare upp hela hyreshus i innerstaden. Vidare beskrivs populära stadsdelar, och vilka områden som är på uppgång, t.ex. det tidigare problemområdet Neukölln i stadens södra del, då utbudet i de sedan tidigare populära delarna minskat.

Neukölln belyses som en stadsdel som blir allt mer populär. Invånare i områden som de senare åren blivit mycket populära protesterar nu mot gentrifiering som medför höjda priser och, framförallt höjda hyror som en följd av prisstegringen. En expert i stadsutveckling som intervjuats av journalisten tvivlar på att utvecklingen kommer leda till en prisexplosion.

Den hårda konkurrensen som tyska bostadsköpare möter från utländska köpare på Berlins fastighetsmarknad skildras i en artikel ur Die Welt från 2012. Det beskrivs hur utländska köpare ofta betalar kontant och ibland inte ens besöker och undersöker lägenheten innan köp. Köpare från de krisdrabbade länderna t.ex. Grekland, Italien och Spanien vill säkra sina pengar undan krisen genom att investera i bostäder i den tyska huvudstaden. Dessa köpare beskrivs som benägna att betala ett högre pris för att få del av stabiliteten på marknaden. Enligt intervjuer i artikeln är Berlin fortfarande i europeisk och tysk jämförelse en stad med låga bostadspriser, och lägenheter i Berlin har stor potential att öka i värde, vilket gör det till en god investering, men att stigande priserna drar med sig hyrorna uppåt.

I en artikel ur Berliner Zeitung från 2013 beskrivs hur priserna blir allt högre och att Eigentumswohnungen blir allt dyrare, i snabbare takt än hyreshöjningarna. Källan till

uppgifterna är IVD (Immobilienverband Deutschland) för regionen Berlin-Brandenburg. IVD är ett förbund för fastighetsbranschens aktörer (mäklare, förvaltare och fastighetsexperter) verksamma i regionen. Artikeln beskriver olika stadsdelar i Berlin prismässigt, och berättar även om byggprojektet Joli Coeur, med 600 nya Eigentumswohnungen som ska skapas i en gammal födelseklinik i Charlottenburg efter sanering av den gamla byggnaden. I anslutning ska även helt nya lägenheter byggas. Bostäderna planeras stå helt klara till år 2018, och de preliminära priserna ligger över dagens medelpriser per kvadrat.

I en marknadsöversiktlig artikel ur tidskriften Stern från 2012 har man hämtat data från den tyska ekonomiska tidskriften Capital och deras ”fastighetskompass” där det redogörs för aktuella läget på fastighetsmarknaden. Artikeln i Stern riktar sig till en bredare målgrupp, och har därför valts ut för denna studie. Här berättar man att den tyska och fastighetsmarknaden och framförallt Berlins fastighetsmarknad är populärare än någonsin för utländska investerare, och att efterfrågan på bostäder ökar från utländska köpare. Det görs även en jämförelse mellan Berlin, Wien, Hamburg och Paris, där det tydligt visas hur låga bostadspriserna i Berlin är i jämförelse med andra europeiska storstäder; i Berlin kan bostadskap fortfarande göras. Det

23 skrivs bland annat att medelpriset i Paris per kvadratmeter är 8000€. Vidare berättas det att det blir vanligare med långsiktiga investeringar, dvs. att man låter värdet stiga över flera års tid, och att det inte förväntas någon krasch på den tyska

fastighetsmarknaden. Den ekonomiska kvaliteten på köparna har förbättrats. Det svenska fastighetsföretaget Akelius är en aktör som uppges ha investerat i fastigheter i Berlins stadskärna.

Journalisten Veronica Frenzel har gjort ett reportage om Berlins aktuella

fastighetsmarknads påverkan på stadsdelen Neukölln. Artikeln från 2013 är publicerat i den tyska nyhetstidningen Der Tagesspiegel. I reportaget skildras den oro som finns hos boende i stadsdelen för att området likt Prenzlauer Berg och Mitte ska gentrifieras och belyser boendes protester mot hyreshöjningarna i området.I artikeln beskrivs hur nya caféer, konstgallerier och butiker öppnar i området som lockar till sig folk. I takt med nyetableringarna höjs

hyrorna. En av de intervjuade beskriver hur folk som idag bor i stadsdelen kanske inte får råd att bo kvar om denna förändring fortlöper. Bland andra intervjuade är ett yngre par som bott i stadsdelen sedan 2007, som snart måste flytta, då lägenhetens nya ägare har anmält att den ska användas för personligt bruk. En möjlig flyttdestination för paret som bor där idag är

stadsdelen Hellersdorf.

5. Diskussion

I detta avsitt knyts resultatet från det insamlade empiriska materialet ihop med de teoretiska perspektiven samt materialet från litteratursökningen för att besvara uppsatsens frågeställning.

Utifrån innehållsanalysen av tidningsartiklarna har ett antal teman kunnat urskiljas, som till viss del skiljer sig från urvalstemana. Dessa förklaras, utvecklas och diskuteras nedan i olika avsnitt för enklare översikt.

5.1 Stigande priser

Det genomgående temat i artiklarna är bostadspriserna i Berlin, och att dessa är stigande. Detta förlopp beskrivs bl.a. med förstärkande begrepp som att marknaden ”boomar” och ”utländska investerare driver priserna i höjden” (Beecken, 2012, s. 1). I artikeln ur Berliner Zeitung skrivs det om ett specifikt byggprojekt i staden, där en gammal vacker födelseklinik i Charlottenburg saneras och görs om till Eigentumswohnungen. Det byggs i anslutning även helt nya lägenheter. De förväntade försäljningspriserna av lägenheterna ligger mellan 2700

24 och 4500 € per kvadratmeter (Paul, 2013). Det uppmätta medelpriset per kvadrat för en

lägenhet i Berlin mättes, som tidigare nämnts, under första halvan av 2013 upp till 2450 € per kvadratmeter (Jones Lang LaSalle, 2013). Siffrorna ger en indikation på att priserna förväntas fortsätta stiga rejält även i framtiden, och att efterfrågan på nyproducerade lägenheter och sanerade lägenheter i gamla hus som kan erbjuda ett exklusivt och unikt boende ökar.

Berlins stigande bostadspriser öppnar upp för tankar kring både hot och möjligheter i förloppets efterverkningar.

Det mest självklara hotet med prisökningen är att fast egendom blir dyrare för de som vill köpa. För de som redan innehar en bostad eller en annan fastighet i Berlin är prisökningen inledningsvis positiv då det för med sig värdeökningar. Temat stigande bostadspriser som både hot och möjlighet är starkt förknippat med bland annat nästa funna tema, den

gentrifiering av stadsdelar som prisökningen kan bidra till.

5.2 Gentrifiering

Gentrifiering är en företeelse som utvecklats efter Berlins återförening (Bernt & Holm, 2009). Hyrorna på hyresmarknaden påverkas av gentrifiering, då dessa drivs upp i de stadsdelar där en gentrifieringsprocess börjat. De dyraste hyrorna finner man i stadsdelarna Mitte och

Charlottenburg/Wilmersdorf (Jones Lang LaSalle, 2013). Området har länge varit attraktivt på grund av det centrala läget och stora andel äldre bostadsbestånd med generellt höga hyror och priser. Den kända paradgatan Kurfürstendamm sträcker sig genom Charlottenburg och lockar många besökare. Mitte är ett av de centralt belägna områdena som efter stadens återförening blivit mycket populärt.

I samma rapport från Jones Lang LaSalle (2013) framkommer att stadsdelen Neukölln står för de största prisökningarna när det kommer till köpelägenheter. Även i Investitionsbank Berlins rapport från 2012 beskrivs Neukölln som ett område som haft problem, och enligt statistiken i rapporten från 2012 har Berlins högsta arbetslöshet med 17, 5 procent jämfört med hela Berlins arbetslöshetsantal som uppmätts till 12,3 procent, men som nu är på uppgång på fastighetsmarknaden. Speciellt de norra delarna med närhet till den angränsande populära stadsdelen Kreuzberg blir allt mer attraktiva (Ibid). Denna statistik kan knytas till gentrifieringstemat som framkom ur det empiriska materialet, där det beskrivs hur en förändring är på väg att ske i Neukölln. I artikeln ur Frankfurter Allgemeine Zeitung från 2012 beskrivs hur Neukölln nu växer fram som trendområde från att tidigare ha beskrivits som ett stökigt och oattraktivt område. Neukölln omskrivs även i Berliner Zeitung från 2013 som ett av de populäraste områdena i staden. Med anledning av de stigande priserna i de

25 populära innerstadsområdena, börjar investeringsintresset sprida sig till denna stadsdel.

Reportaget i Der Tagesspiegel från 2013 skildrar den pågående förändringen utifrån några stadsdelsinvånares perspektiv. Förändringen liknar den förändringsprocess som efter Berlinmurens fall skedde i bl.a. Prenzlauer Berg, som under stadens uppdelade tid var ett nedgånget och eftersatt område, och Mitte; områden i centrala Berlin med närhet till bl.a. goda allmänna kommunikationer.

En intressant iakttagelse är att endast i två av tidningsartiklarna, de tyska, beskrivs denna förändring av stadsdelar med ordet gentrifiering; i Frankfurter Allgemeine Zeitung, samt i Der Tagesspiegel. I båda artiklar framställs gentrifiering av stadsdelar i Berlin som en negativ utveckling som möts av protester från områdesinvånare. Här kan man tydligt iaktta uttrycken från de två grupper som Bernt och Holm (2009) beskriver ha olika syn på företeelsen. Båda upplever två olika sidor av en gentrifieringsprocess. De mindre kapitalstarka ser denna utveckling som oroande, då de riskerar sina bostäder och sociala miljö i samband med att priserna och hyrorna höjs, att området förändras och förnyas och allt mer anpassas till de mer kapitalstarka. För de mer kapitalstarka öppnas nya investeringsmöjligheter där priserna väntas stiga ännu mer.

För utländska medborgare som önskar köpa bostad i Berlin är det till fördel i sökandet om utbudet är stort och erbjuder bostäder av god kvalitet i så många stadsdelar som möjligt. Gentrifiering av fler stadsdelar i Berlin kan då ses som en fördel för de utländska köparna med kapital, beroende på vad de söker: stadsdelar med manifesterad hög status eller stadsdelar ännu i vardande med lägre prisbild.

Enbart 11 procent av Berlins invånare ägde sin bostad år 2011 (Villaägarnas Riksförbund, 2011). I takt med att bostadspriserna driver upp hyrorna, kan de mindre kapitalstarka

berlinarna i områden som gentrifieras bli tvungna att söka nytt boende i områden där priserna ännu är jämförelsevis låga; områden som Marzahn-Hellersdorf och Spandau i stadens utkant. Även boende i den minskande andelen sociallägenheter med subventionerade hyror kan räknas till den mindre kapitalstarka invånargruppen som kan behöva flytta till områden med lägre pris vartefter kontrakten går ut och marknadsmässiga hyror ersätter de tidigare statligt subventionerade (Forsell, 2012). Stigande bostadspriser kan därmed ses som en stor nackdel för stadens hyresgäster, då hyrorna dras med upp när bostadspriserna stiger.

Investitionsbank Berlin nämner t.ex. i sin rapport från 2012 att mindre kapitalstarka invånare i området Prenzlauer Berg på senare år börjat flytta till den nordöstligt angränsande stadsdelen Weissensee, där priserna är lägre.

26 Ett annat hot som belyses klart i Die Welt från 2012, är att det i och med de stigande

bostadspriserna även bildas en tuffare konkurrens bland köparna, och en omskriven sak är att de utländska köparna i många fall konkurrerar ut tyska. Berlin är en het marknad för

utländska köpare, och att efterfrågan på bostäder ökar. Det berättas i flera av artiklarna att många utländska medborgare har köpt bostad här. I de två artiklarna med mer kommersiell inriktning (från The Wall Street Journal och The Financial Times), redogörs för hur attraktiva fastigheter och exploatering i Berlin är, inte minst för utländska investerare. Statens

Bostadskreditnämnd belyser i sin rapport från 2009 anledningen till tillströmningen av utländska köpare som en kombination av många överhettade marknader i andra länder samt de relativt låga priserna och räntorna i Tyskland. Vidare beskriver de att utbudet av fastigheter i Berlin har överstigit efterfrågan, vilket har lett till att många investeringar gjorts just där.

I Tyskland är det vanligt att man, om man köper sin bostad, gör det sent i livet. Statens Bostadskreditnämnd (2009) visar i sin rapport statistik från 2002, där 50,1 procent av köparna (i hela Tyskland) var över 60 år, och där majoriteten av de tyska köparna har en inkomst över 3 200 € per månad, det vill säga, höginkomsttagare. Denna statistik visar att den tyska

bostadsmarknaden ser annorlunda ut än t.ex. den svenska, där det är vanligt att köpa bostad tidigare i livet, och där de ekonomiska förutsättningarna kan se mer differentierade ut. Med hänvisning till denna statistik, att det framkommit att många utländska köpare investerar i Berlin, och att de skapar en hård konkurrens till tyska köpare, kan en tänkbar utveckling bli att Berlins stadskärna i framtiden blir en ännu mer internationell metropol med en majoritet av internationella bostadsägare. Detta medan tyska invånare dominerar i stadens kantområden allt eftersom gentrifiering sker i fler stadsdelar i innerstaden, då fler hus renoveras och nya byggs.

På möjlighetssidan framhålls i flera av artiklarna att ett köp av en lägenhet i Berlin kan vara en bra investering, vilket är ett självklart påpekande om priserna fortsätter att stiga.Som det nämnts i teoriavsnittet bidrar gentrifiering med en statusförändring. De stigande

bostadspriserna för även med sig väl underhållna stadsdelar som erbjuder bostäder med hög kvalitet. Detta då bostadssökande med större kapital har större möjligheter att betala

renoveringar och visa efterfrågan på nybyggda lägenheter med extra kvaliteter; något som kan locka byggföretag att bygga sådana bostäder i området som sedan kan säljas till ett högre pris. Fler stadsdelar kan på så vis införlivas i innerstadsdelarnas popularitet, vilket kan ses som fördelaktiga konsekvenser av gentrifiering.

27 5.3 Bubbla på fastighetsmarknaden?

Ett annat tema som är förknippat med de stigande bostadspriserna i Berlin är huruvida denna kraftiga prisökning kan leda till en bubbla på fastighetsmarknadeneller inte. Det som

framkommer i de tyska artiklarna samt den svenska, är uttalanden från intervjuade personer som på olika sätt är insatta i branschen om att det inte är risk för en fastighetsbubbla. Det förekommer dock i samband med dessa intervjuer en diskussion kring huruvida det kan tänkas finnas anledning till oro eller inte.

Berlin har länge varit, och är än idag en stad med en dominerande hyresmarknad som försörjer majoriteten av invånarna med bostad. På en marknad där bara en liten del äger sin bostad kan det tänkas svårt att de stigande priserna kan utlösa en bubbla på marknaden. År 1989 ägde enbart 4 procent av Västberlinarna sin lägenhet (Kemper, 1998b), och i öst hade staten administrerat bostadsbeståndet (Kemper, 1998a).

Sedan återföreningen och införandet av marknadsekonomi har allt fler privatiseringar skett. Forsell (2012) nämner att ca 200 000 lägenheter har privatiserats sedan början av 1990-talet, och statistik visar att 65 procent av hyresrättsbeståndet ägs av privata aktörer

(Investitionsbank Berlin, 2012). Det har även skett en del ombildningar från hyresrätter till ägandelägenheter (Eigentumswohnungen). Enligt statistik från Investitionsbank Berlin har år 2011 totalt 4 744 stycken lägenheter omvandlats. Hyresmarknaden är dominerande i Berlin idag, men det kan tänkas att andelen privata ägare i framtiden kan öka. Det har redan skett en förändring från 1980-talet där en större del av hyresfastighetsbeståndet var statligt ägt. Aftonbladets artikel från 2013 belyser risken med att investera för mycket för att undvika överinvestering. En professor i fastighetsekonomi påpekar att man ska ha god

marknadskännedom om man ska investera i en bostad i Berlin enbart i spekulationssyfte, och när priserna kan tänkas nå sin topp. Dessa varnande ord indikerar ändå att det i framtiden finns risk för oro. Forsell (2012) nämner att företag och bolag investerar i bostadsbyggnader i rent spekulationssyfte, och att många internationella, inte minst amerikanska aktörer har köpt hus och fastigheter i Berlin. Detta utländska kommersiella intresse speglas tydligt inte minst i artiklarna från The Wall Street Journal (2012) och The Financial Times (2013). Det som kan tänkas oroväckande är om många internationella aktörer lockas till att investera i

bostadsbestånd i Berlin till ett jämförelsevis lägre pris nu för att sälja till ett högre pris när priserna har hunnit stiga till en ännu högre nivå. Om några börjar sälja vid beräknad pristopp, finns risk för spridning, och orosmomentet kan ligga i vad som kan tänkas ske om dessa stora investerade summor av utländskt kapital flyttas ur staden. PriceWaterhouseCoopers (2014) har i sin undersökning intervjuat en långivare som uttrycker viss oro för de stora mängder

28 kapital som investerats i den tyska marknaden (ej specifikt Berlin) av privata, utländska aktörer som kanske inte samlat på sig tillräckligt god marknadskännedom. Undersökningen visar vidare att Berlin är en av storstäderna där det investeras mest i Europa, och där priserna väntas fortsätta stiga, men frågan är hur länge denna prisökning kommer att fortsätta. I artikeln ur Die Welt (2012) skildras en tilltro till den tyska fastighetsmarknaden som ger sig uttryck i att privatpersoner från länder hårt drabbade av eurokrisen ”säkrar” kapital genom att investera i bostäder i Berlin.

För att hänvisa till några av INUS-modellens fem bidragande orsaker som Lind (2008) redogör för, kan man se att bostadspriserna i Berlin har stigit snabbt och mycket, hela 73 procent mellan åren 2007-2012 (Kholodilin & Mense, 2012a). Marknaden är relativt ny i hela Berlin, då marknadsekonomiska krafter införts relativt sent, vilket skiljer marknaden från exempelvis Sveriges fastighetsmarknad, och det kan iakttas en förväntan på att priserna kommer fortsätta att stiga, något som belyses genomgående i de utvalda artiklarna. Denna förväntade, omskrivna värdeökning kan locka fler att köpa bostäder, och även att hålla inne med att sälja. Detta kan skapa ett övertryck med övervärderade bostäder och ett lågt utbud. Detta skulle i sin tur kunna leda till en förändrad utveckling på fastighetsmarknaden. Vid hänvisning till denna teoretiska modell, kan man dra slutsatsen att en förändring på Berlins fastighetsmarknad är på gång. Exakt vad denna förändring kan bidra med rent ekonomiskt tycks dock ännu vara oklart vid granskning av det empiriska materialet. Priserna har ökat i snabb takt och lockat till sig många köpare med olika investeringsmål. Vad som återstår att se är hur marknaden utvecklar sig framöver. Därefter kan tydligare slutsatser dras. Med fler privata aktörer som ägare på marknaden står det klart att Berlins fastighetsmarknad är mer utsatt för marknadsfluktuationer än tidigare.

5.4 Omdefiniering av lyxboende

Ett intressant tema som framkommit är att det har iakttagits en omdefiniering av lyx när det kommer till bostäder i Berlin från Berlinmurens tid fram till idag. Vad som kan betecknas som ett lyxigt boende varierar från person till person, och kan även variera mellan

generationer. Det som är unikt, finns i begränsad upplaga till och/eller utbjuds till ett högre pris kan anses exklusivt idag. Under Berlinmurens tid var i det forna Östberlin de äldre byggnaderna i de centrala delarna av staden ofta i mycket dåligt skick, då kapital saknades för att genomföra erforderliga renoveringar (Mitrojorgji, 2003). Levine (2004) beskriver

exempelvis hur flera hushåll fick dela på toaletter då tillgången på toalettinrättningar i lägenheterna var dålig. Den östtyska staten organiserade bostadsprojekt varigenom bostäder

29 uppfördes (Kemper, 1998a), ofta i stadens utkanter, som framhölls som ideala

bostadsområden. I bl.a. stadsdelarna Marzahn, Hohenschönhausen och Hellersdorf byggdes stora Prefab-hus som kunde rymma många boende, och att bo där gav en viss status i det socialistiskt präglade samhället (Mitrojorgji, 2003). Dessa nyuppförda bostäder var jämförelsevis lättskötta med en interiör utan stuckaturer som behövde dammas och utan spröjsar i fönstren som försvårade rengöring. Detta lättskötta och nya boende var arbetsbesparande för en generation där många hade fysiskt ansträngande arbeten.

Äldre hus i centrala Berlin som renoverats och sanerats är idag populärare och kan anses erbjuda ett mer exklusivt och unikt boende än Prefab-husen från murens tid. Detta blir tydligt vid granskning av prisstatistik på lägenheter i hus från olika tidsperioder. Investitionsbank Berlins rapport (2012) har tagit fram statistik som visar att de dyraste priserna gäller lägenheter i byggnader äldre än 1918, samt på nyproducerade bostäder från år 2002 och framåt. Statistiken visar även att bostadspriserna i byggnader uppförda under perioden 1918 fram till 1970-talet har en mycket lägre prisnivå.

I artikeln ur The New York Times från 2008 saluförs en sekelskifteslägenhet med en exklusiv framställning av dess originalattribut såsom ”mahogany and oak parquet floors”. Lägenheten tillhör kategorin av bostäder som finns i hus äldre än 1918, och som tillsammans med helt nyproducerade bostäder utgör det prismässiga toppskiktet i Berlin; dagens

lyxbostäder. Artikeln ur The Financial Times från 2013 belyser även den de lyxbostäder med extra kvaliteter som går att finna i centrala stadsdelar som har en stor andel utländska köpare. För utomeuropéer, exempelvis amerikaner som söker bostad i staden kan det tänkas att det som är attraktivt med dessa sekelskifteshus i Berlin är möjligheten att få ta del av det europeiska historiska och kulturella arvet, dessutom till ett jämförelsevis lågt pris. Dessa bostäder kan anses unika och exklusiva för utomeuropéer.

5.5 Likheter och skillnader mellan det tyska och utländska artikelinnehållet

I de utländska artiklarna, har budskapet varit att det är möjligt att köpa sig ett lyxigt boende i en Europeisk metropol till en billig peng. Det påpekas även att bostäderna har stor chans att med tiden öka i värde.

Den sammantagna bilden av de fem utländska tidningsartiklarna är att deras

framställningar kan tänkas locka allt fler utländska köpare med kapital till staden i framtiden. Det förekommer frekvent genom materialet positiva, ibland säljande uttryckligen

beskrivningar av staden, både prismässigt: jämförelsevis låga bostadspriser men som stiger varslar om framtida värdestigning och därmed en god investering, och även socio-kulturellt

30 (levande metropol med brett kulturellt utbud). En artikel är till och med sponsrad av ett

fastighetsmäklarföretag och bilden av fastighetsmarknaden och investeringsmöjligheterna som ges är ett exempel på en av de säljande beskrivningarna som uppmanar till intresse. Även det faktum att ett stort antal utländska köpare investerat i staden kan tänkas locka ännu fler att göra detsamma. Investitionsbank Berlin har i sin rapport från 2012 tagit fram statistik som visar att år 2011 har 10 000 fler från utlandet flyttat till Berlin än år 2010, och Berlins befolkning väntas fortsätta öka.

I de fem tyska artiklarna skildras den starka oron för gentrifiering och vad den kan tänkas föra med sig. Detta knyts till hotet om att priserna på bostäder blir dyrare och att hyrorna ökar. Artiklarna belyser dock även möjligheten till att göra en god investering genom att köpa sig en bostad och därmed ta del av chansen till värdeökning framöver. De tyska artiklarna framhäver tydligare både hoten och möjligheterna utifrån det aktuella läget på

fastighetsmarknaden i Berlin jämfört med de internationella som sammantaget tydligare framhåller möjligheterna. Den svenska artikeln ur Aftonbladet från 2013 skiljer sig något från de brittiska och amerikanska, då de även belyser risker med en investering i en lägenhet för enbart spekulationssyfte, och påpekar att man ska undersöka husföreningens ekonomi för att undvika oväntade kostnader.

6. Metoddiskussion

Resultatet av en innehållsanalys varierar beroende på vilket material som valts ut för

granskning och mängden material. I denna studie har tio tidningsartiklar använts för att finna mediabilder och indikationer på den framtida utvecklingen. Om fler artiklar använts finns möjligheten att få fram ytterligare teman att granska, vilket hade kunnat leda till en bredare diskussion och säkrare slutsatser. Även urvalskriterierna hade kunnat påverka diskussionen om dessa varit riktade åt andra håll. Utfallet av denna typ av analys kan även variera på grund av olika bias hos olika kodare av materialet.

7. Slutsatser

Denna studie har belyst nuläget och utvecklingen av Berlins fastighetsmarknad genom att analysera samtida mediabilder genom en studie av tidningsartiklar. I diskussionen av de funna temana har en del utvecklingstendenser för Berlins fastighetsmarknad kunnat urskiljas.

31 Priserna på lägenheter i staden väntas fortsätta öka. Det finns tendenser till att de höga bostadspriserna i innerstadsområden såsom Mitte, Prenzlauer Berg och Kreuzberg skapar en ”spill-over-effekt” till stadsdelar som tidigare inte varit, eller i alla fall inte sedan

återföreningen varit i fokus. Framöver kan även dessa områden, som exempelvis Neukölln, nära innerstadsstadsdelarna även de erbjuda bostäder till priser likt den nivå som uppmätts i t.ex. Mitte idag, genom gentrifiering.

En tänkbar utvecklingstendens är att Berlins stadskärna i framtiden blir en ännu mer internationell metropol med en majoritet av internationella bostadsägare, medan tyska invånare dominerar i stadens kantområden allt eftersom gentrifiering sker i fler stadsdelar i innerstaden, då fler hus renoveras och nya byggs.

I takt med att allt större delar av Berlins bostadsbestånd privatiseras blir marknadskrafterna allt mer kännbara, och om investeringarna fortsätter med samma intresse kan det i framtiden skapas mer oro över om det är en bubbla på gång.

Över tiden har en omdefiniering av en lyxbostad i Berlin skett. De boenden som marknadsförs i det empiriska materialet är unika centralt belägna lägenheter i äldre byggnader. DDR-tidens stolta Prefab-byggnader i stadens utkantsområden erbjuder idag stadens billigaste boende, medan de tidigare nedgångna husen i innerstadsområdenas äldre bostadsbestånd i exempelvis Prenzlauer Berg har renoverats och idag tillsammans med nyproducerade bostäder representerar den dyraste priskategorin. Här kan man iaktta en omfördelning av vad som anses vara statusboende. Charlottenburg/Wilmersdorf är också områden som historiskt sett varit populära länge, både under delningens tid och efter återföreningen, och som i framtiden också kan väntas behålla sin popularitet. De största urbana förändringarna finner man i de delar som tidigare utgjorde Östberlin, vilket till stor del kan härledas till omställningen från det socialistiska samhällsstyret till marknadsekonomi, och den mängd bostäder som efter återföreningen returnerades till ursprungliga ägare.

Berlins fastighetsmarknad är väl omskriven i media, och de internationella artiklarna som granskats för denna studie redogör för marknaden som populär och som kan erbjuda goda investeringsmöjligheter. Denna mediebild kan locka fler potentiella köpare från andra länder att intressera sig för denna europeiska metropol i framtiden. De tyska artiklarna skildrar till stor del även de problem som detta ökade intresse för med sig.

7.1 Förslag till framtida forskning

Denna analys har bidragit med ett annorlunda perspektiv, med fokus på att försöka finna utvecklingstendenser. Studien kan förhoppningsvis inspirera till vidare forskning i framtiden,

32 när det tydligare framkommer vad som faktiskt hänt, och kan analysera detta vidare. Det hade exempelvis varit intressant att se hur områden som Neukölln utvecklats, och hur förändringen påverkat områdets demografi. En annan aspekt som hade varit spännande att undersöka vidare är hur fördelningen mellan hyres- och ägandebostäder utvecklat sig om ca fem år, och hur detta påverkat fastighetsmäklarbranschen i staden. Om det blivit betydande fler köpebostäder och privatägda fastigheter kan det tänkas ske en förändring eller utökning inom denna

bransch. Det hade i det fallet varit intressant att intervjua olika mäklarföretag i staden för att analysera den förändringen och vad företagen tror att det kan leda till. Ett annat förslag är att göra en utökad studie av Berlins fastighetsmarknad med tematisk innehållsanalys som metod där ett större empiriskt material, med andra urvalsteman och med en specifik inritning, t.ex. enbart artiklar från finansiellt och kommersiellt inriktade tidningar. Detta för att se hur (och om) slutsatserna skiljer sig åt från de som framkommit här.