Helsingborg - en delad stad. Påverkar hyressättningen bostadssegregationen?

(1)

Examensarbete. C-uppsats inom fastighetsvetenskap

Helsingborg – En delad stad

-Påverkar hyressättningen bostadssegregationen? Victor Bengtsson

(2)

Kultur och samhälle Datum: 2009-05-20

Urbana studier

Fastighetsvetenskap 76-90 hp Examensarbete

C-uppsats av Victor Bengtsson, fastighetsmäklarprogrammet 180 hp, Malmö Högskola

Helsingborg – En delad stad

(3)

Förord

Denna C-uppsats utgör den avslutande kursen på det treåriga Fastighetsmäklarprogrammet vid Malmö Högskola. Arbetet är en kandidatuppsats och motsvarar 15 högskolepoäng i ämnet fastighetsvetenskap. Det har varit en intressant skrivprocess då ämnesvalet är självvalt och då Helsingborg är en förtjusande stad. Jag har blivit mer insatt i olika områden i Helsingborg och har en förståelse hur bostadsmarknaden ser ut. Det finns flera tidigare studier som behandlar bostadssegregation och hyresskillnaden, men Helsingborg är sparsamt behandlat.

Jag vill tacka min handledare Katarina Nylund för hennes frågvishet som fick mig att tänka om flera gånger så att jag hamnade på rätt spår i mitt vetenskapliga skrivande. Jag vill även tacka all personal på Helsingborgs stadsbibliotek som har varit hjälpsam i mitt sökande av litteratur.

20 maj 2009

(4)

Sammanfattning

Syftet med uppsatsen är att undersöka hur de socioekonomiska skillnaderna och hyresnivån i fyra stadsdelar i Helsingborg påverkar bostadssegregationen.

I den här uppsatsen har det använts datamaterial bestående av registerdata som är hämtat ursprungligen från Helsingborgs stads statistikdatabas samt hyresnivåer från det kommunala bostadsföretaget Helsingborgshem.

Med hjälp av olika teorier har insikts fått i hur olika hyressättningssystem påverkar bostadssegregationen, och hur bostadssegregation kan uppkomma av andra faktorer som val av bostadsområde och hustyp.

Undersökningen grundar sig på en socioekonomisk segregationsanalys där statistiska variabler som arbetslöshet, försörjningsstöd, medelinkomst, förvärvsarbetande får ett indextal för att se att resurserna skiljer sig mellan stadsdelarna. Vidare undersöks om hyresnivåerna i de fyra stadsdelarna skiljer sig. Detta görs för att få reda på om hyresnivåerna i de olika stadsdelarna har någon påverkan på bostadssegregationen.

Resultatet av undersökningen är att de finns en tydlig skillnad mellan hur resurserna skiljer sig mellan stadsdelarna. Områden med liten eller ingen representation av hyresrätter har en högre inkomstprofil medan områden med dominans av hyresrätter bebos av hushåll med inkomster långt under medelvärdet i Helsingborg. Invandrarhushåll är överrepresenterade i stadsdelar där arbetslösheten är som högst, vilket innebär att dessa hushåll också är ekonomiskt svagare. Trots att det finns en hyresreglering är bostadssegregationen tydlig. Hyresnivåerna mellan de olika stadsdelarna är i princip desamma, medan medelinkomsten skiljer sig mellan de fyra stadsdelarna. Resurserna varierar naturligtvis mellan olika individer och befolkningsgrupper, men hyresnivåerna förstärker dessa skillnader. I utsatta områden fungerar inte hyressättningen som en förstärkande resurs och kompenserar inte för invånarnas svaga individuella socioekonomiska resurser, medan det omvända gäller för socioekonomisk resursstarka områden. Dagens hyressättning i Helsingborg påverkar därför bostadssegregationen.

(5)

Helsingborg – A divided city

Affect the level of rent the segregation of living?

Abstract

The purpose of this essay is to analyse if the difference between socioeconomic status and the level for rentin four district of Helsingborg affects the segregation of living.

In this essay has data material been used which has been gathered from Helsingborg statistic database and level for rent from the municipal housing company Helsingborgshem.

With the help of different theories have insight gained how different rent systems affect the segregation of living, and how the segregation of living can occur by other factors like choice of district and type of house.

The investigation is based on a socioeconomic segregation analysis, where statistic variables like unemployment, social support, average income, gainful employers gets an index number to see how the resources stand out from the different four districts of the city. Furthermore investigations of the different rent levels in the four chosen districts are conducted in order to see if the level of rent in the four districts has any affect on the segregation of living.

The result of the investigation is that there is a clear difference between how the resources differ between the four districts. Housing areas with a small share of rented flats has a higher income profile, while housing areas with a large amount of rented flats are inhabited by household with incomes that lies beneath average income in Helsingborg. The immigrants households are overrepresented, where the number of unemployment is high, that makes also those households economic weaker. Despite rent regulations, the segregation of living is clear. The level of rent in the different districts of the city is the same, while the income is different. The socioeconomic status varies between various individuals and section of the population, but the rent level increase these differences. In exposed areas doesn’t the rent levels work as an increased resource and doesn’t compensate for the populations weak individual socioeconomic resources, while the right opposite happens to areas which are rich of socioeconomic resources. Contemporary rent systems in Helsingborg therefore seem to affect the segregation of living.

(6)

Innehållsförteckning

1. Inledning ... 8 1.1 Bakgrund ... 8 1.2 Tidigare studier ... 9 1.3 Syfte ... 10 1.4 Frågeställningar ... 10 1.5 Disposition ... 11 2. Metod... 12 2.1 Avgränsningar ... 12 2.2 Metod ... 13 2.3 Källkritik ... 15 2.4 Målgrupp ... 15 3. Teori... 17 3.1 Hyressättningssystem ... 17 3.1.1 Bruksvärdesystemet ... 17 3.1.1.1 Allmännyttiga bostadsföretag ... 17

3.1.1.2 För- och nackdelar med bruksvärdesystemet ... 18

3.1.2 Marknadshyror ... 18

3.1.2.1 För- och nackdelar med marknadshyror... 19

3.1.3 Hyresreglering ... 19 3.1.4 Uttalande från Hyresgästföreningen... 20 3.2 Bostadssegregation... 21 3.2.1 Begreppet bostadssegregation ... 21 3.2.2 Bostadssegregationens uppkomst... 21 4. Empiri... 25 4.1 Helsingborg ... 25 4.2 Dalhem ... 27 4.2.1 Bebyggelse ... 27 4.2.2 Dalhems utformning... 28

4.2.3 Service, handel, arbetsplatser ... 28

4.3 Råå... 28

(7)

4.3.2 Råås utformning ... 29

4.3.3 Service, handel & arbetsplatser ... 29

4.4 Söder... 30

4.4.1 Bebyggelse ... 30

4.4.2 Söders utformning ... 31

4.4.3 Service, handel, arbetsplatser ... 31

4.5 Tågaborg... 31

4.5.1 Bebyggelse ... 32

4.5.2 Tågarborgs utformning... 33

4.5.3 Service, handel & arbetsplatser ... 33

4.6 Helsingborgshem... 34 4.7 Genomsnittlig hyresnivå ... 34 4.8 Socioekonomisk segregationsanalys ... 34 4.8.1 Arbetslöshet... 35 4.8.2 Försörjningsstöd ... 36 4.8.3 Förvärvsinkomst... 37 4.8.4 Förvärvsarbetande ... 38 4.8.5 Socioekonomisk segregationsanalys ... 39 4.9 Sammanställning ... 40

4.10 Hyresnivåer i jämförelse med medelinkomst... 41

5. Analys ... 42

6. Slutsats... 46

7. Reflektioner... 48

Källförteckning... 49

Bilaga 1 Helsingborgshems lägenhetsbestånd ... 53

(8)

1. Inledning

I detta inledande kapitlet byggs det upp en bild av studiens bakgrund, tidigare studier inom ämnet, syfte och frågeställningar. Kapitlet avslutas med ett avsnitt om uppsatsens disposition.

1.1 Bakgrund

Önskemålen om hur man vill bo skiljer sig från person till person och var i livet man befinner sig. När det pratas om bostadssegregation syftar många enbart på invandrarnas önskan att bosätta sig i områden där människor med samma etniska bakgrund redan bosatt sig1. Idag finns en insikt om att en viktig bidragande orsak är att resurserna är ojämnt fördelade2. Människor väljer inte fritt var de ska bosätta sig, utan valet styrs ofta av tillgången på ekonomiska resurser.

Det förekommer segregation i flera svenska städer, ändå hävdas ofta i debatter att segregationen är mindre där det finns allmännyttiga bostadsföretag3. I dagens bostadspolitik debatteras ofta om bruksvärdet ska finnas kvar i sin nuvarande form eller om det helt ska övergå till marknadshyror4. Lagen om hyror som vi använder oss av idag är ifrån 19785. Om det nu förekommer segregation i flera städer, borde man inte förändra hyressystemet? Frågan är om skillnader i arbetslöshet, inkomster m.m. mellan de olika bostadsområdena har någon påverkan var man bosätter sig?

1

Boverket, 2007, Vad är integration och vad är segregation?, Boverket,

http://www.boverket.se/Global/Webbokhandel/Dokument/2007/vad_ar_integration_och_vad_ar_segregation.pdf , hämtad 2009-03-27

2_{27 Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem –platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i} Helsingborg

2005, Helsingborg, s. 25

3_{Larsson, Kalle, Motion till riksdagen 2007/08:C381, Sveriges Riksdag,}

http://www.riksdagen.se/debatt/visadok.aspx?spc=obj&guid=c65a9f82-4604-43b6-8c40-04acd488d3de, hämtad 2009-06-04

4_{Federley, Fredrick, Franke,Ulrik, 2008-03-04, Det är dags att införa marknadshyror nu, Expressen Debatt,}

http://www.expressen.se/debatt/1.1071563/det-ar-dags-att-infora-marknadshyror-nu, hämtad 2009-06-04 5_{Svensk författningssamling, 1978-06-01, Hyresförhandlingslag (1978:304), Sveriges Riksdag,}

(9)

1.2 Tidigare studier

Det finns en hel del tidigare studier inom både bostadssegregation och hyressättningssystem. Dock har ingen studie gjorts där dessa två faktorer kopplas samman och analyseras för Helsingborg. I Helsingborgs stad har studien ”Perspektiv Helsingborg” kartlagt befolkningen i alla Helsingborgs 42 stadsdelar med hjälp av statistik. Studien visar befolkningsförändringen i de olika stadsdelarna, var det har byggts mest, var olika segment av befolkningen bor m.m. Den studien beskriver hur situationen ser ut år 2008 men analyserar inte de bakomliggande faktorerna; varför det ser ut som det gör.

Redan år 2001 gjordes en segregationsanalys på Helsingborg av Marianne Toreblad på Kommunstyrelsens förvaltning.6 Segregationsanalysen var ett första försök med hjälp av statistik beskriva hur olika delar av Helsingborg såg ut och hur resurserna var fördelade. Toreblad använde sig av ett mått som grundades på ett antal olika socioekonomiska variabler, hämtade från Statistiska Centralbyråns statistik från år 1998. Hon använde sig av variabler för åldersgruppen 20-64 år, som visade andel förvärvsarbetande, eftergymnasial utbildning, medelinkomst, andel arbetslösa, andel med försörjningsstöd (tidigare kallat socialbidrag) och ohälsotal. I Marianne Toreblads segregationsanalys har hon använt sig av statistik från alla stadsdelar och kringliggande tätorter som tillhör kommunen (42st). Statistikområdena har rankats efter resultatet för varje variabel. Där rang 1 var det högsta och 42 det lägsta. När det gäller variablerna ohälsotal, arbetslösa och socialbidrag är låg ranking positivt. I variablerna medelinkomst, eftergymnasial utbildning och förvärvsarbetande är hög ranking däremot något positivt. Alla rangvärdena för varje statistikområde har summerats till ett index som visar hur resurserna skiljer sig åt. Indexet beräknas på följande sätt: Summan av medelinkomst (rang) + eftergymnasial utbildning (rang) + förvärvsarbetande (rang) - ohälsotal (rang)- arbetslösa (rang) socialbidrag (rang) dividerat med 6

Bland tidigare publikationer som presenterar områdesbeskrivningar för Helsingborgs statistikområden, kan nämnas den första områdesbeskrivningen, som publicerades 1983 och utvecklade ett nytt sätt att enkelt och överskådligt få en överblick över olika delar av Helsingborg. År 2002 publicerades Helsingborgs sociala atlas, där sociala förhållanden

6

Toreblad, Marianne, 2001-04-01, Det pratas och skrivs mycket om att Helsingborg är en segregerad stad. Är det en myt?, Helsingborgs Kommunstyrelse,

http://www.helsingborg.se/upload/Om%20Helsingborg/Kalla%20fakta%20om%20Helsingborg/segregation.pdf, hämtad 2009-04-28

(10)

presenterades med hjälp av statistik på kartor, det var Marianne Toreblad som låg bakom arbetet. År 2005 gav Marianne Toreblad ut publikationen ”Områdesbilder” som beskriver statistikområdenas socioekonomiska status genom områdesbilder. Syftet var att se om de tidigare variablerna hade förändrats mellan år 1998 och 2003 i relation till utvecklingen i Helsingborg som helhet.7

1.3 Syfte

Syftet med uppsatsen är att undersöka hur de socioekonomiska skillnaderna ser ut i fyra stadsdelar i Helsingborg för att senare jämföra det med hyresnivåerna i dessa stadsdelar. Detta görs för att se om hyresnivåerna har någon påverkan på bostadssegregationen i Helsingborg. Denna uppsats fokuserar på socioekonomisk bostadssegregation och analyserar hyressättningens betydelse för utvecklingen av bostadssegregationen. Den socioekonomiska segregationen visar på vilka inkomstskillnader det finns mellan olika områden och dess invånare. Ett sätt att beskriva hur de ekonomiska resurserna fördelas över en stad är med hjälp av en socioekonomisk segregationsanalys. De fyra stadsdelarna kommer att rankas efter socioekonomiska resurser som i sin tur jämförs med hyresnivåerna i de utvalda stadsdelarna. För stadsplaneringen i Helsingborg kan det vara viktigt att veta vilka områden som är socioekonomiskt svaga och på vilket sätt de är det för att kunna sätta in rätta åtgärder. En välplanerad stadsdel kan på ett flertal sätt locka olika sorters människor, men även en stadsdel med gamla anor kan dra till sig ett visst segment av befolkningen. Bostadssegregation brukar beskrivas på olika geografiska nivåer som kommuner, stadsdelar, bostadsområden etc. För att beskriva förhållandena i Helsingborg används här en geografisk indelning i stadsdelar.

1.4 Frågeställningar

Tre frågeställningar har tagits fram som ska besvaras med hjälp av den undersökning och fakta som behandlas i uppsatsen. Dessa är:

• Hur ser den socioekonomiska fördelningen ut mellan de fyra stadsdelarna?

7_{Marianne Toreblad, 2005-09-01, Områdesbilder Helsingborg, Helsingborgs Kommunstyrelse,}

http://www.helsingborg.se/upload/Om%20Helsingborg/Kalla%20fakta%20om%20Helsingborg/områdesbilder.p df, hämtad 2009-04-28

(11)

• Skiljer sig hyresnivån mellan de fyra stadsdelarna?

• Kan hyresnivån vara en segregationsfaktor?

1.5 Disposition

Kapitel 1 - I det inledande kapitlet presenteras en kort bakgrundbeskrivning som syftar till att ge läsaren en viss förförståelse om ämnet. I kapitlet presenteras även tidigare studier samt arbetets syfte, och frågeställning.

Kapitel 2 - I det andra kapitlet presenteras avgränsningar, datainsamlingsmetod, källkritik samt målgrupp.

Kapitel 3 - I det tredje kapitlet presenteras uppsatsens teoretiska utgångspunkter. Kapitlet inleds med en beskrivning av olika hyressättningssystem som följs av en definition av bostadssegregation och bakgrund till det.

Kapitel 4 - I det fjärde kapitlet presenteras det som utgör det empiriska materialet. Kapitlet inleds med en beskrivning av Helsingborg som stad. Detta följs av en beskrivning av de fyra utvalda stadsdelarna. Därefter kommer en kort beskrivning av det allmännyttiga bostadsföretaget Helsingborgshem som följs av hyresnivåer i de olika stadsdelarna. Kapitlet avslutas med en socioekonomisk segregationsanalys.

Kapitel 5 - I det femte kapitlet presenteras den analys som gjorts med utgångspunkt i teoriavsnittet och det empiriska materialet.

Kapitel 6 - I det sjätte kapitlet redogörs för de slutsatser som har dragits efter genomförd analys. Presentationen sker med utgångspunkt i arbetets frågeställning.

Kapitel 7 - I det sjunde och avslutande kapitlet presenteras författarens egna reflektioner och tankar som uppkommit under arbetets gång samt förslag på framtida forskningar.

(12)

2. Metod

I metodkapitlet beskrivs de avgränsningar som tagits i uppsatsen samt vilken metod som använts och hur det vetenskapliga skrivandet har gått till. Källkritik visar vad författaren har ställt sig kritisk till vad gäller data och metod. Målgrupp beskriver vem uppsatsen riktar sig till.

2.1 Avgränsningar

Uppsatsen berör Helsingborgs stadsområde. En geografisk avgränsning har gjorts pga. stadsdelarnas särpräglade karaktär. Anledningen till att uppsatsen inte behandlar alla stadsdelar i Helsingborg är att en viss stadsdel representerar intilliggande stadsdelar. De stadsdelar som kommer behandlas är: Råå, Tågaborg, Söder, Dalhem (se bilaga 2). Stadsdelarna som valts ut skiljer sig från varandra då Söder är en gammal stadsdel som ligger centralt och har storskalig bebyggelse och kännetecknas som en av de mest invandrartätaste stadsdelarna i Helsingborg. Dalhem som ligger i utkanten av Helsingborg är ett miljonprogramområde som även har storskalig bebyggelse och ett högre antal invandrare än flera andra stadsdelar i Helsingborg. Råå ligger i utkanten av staden alldeles intill havet och har främst en befolkning med svenskt ursprung. Tågaborg har flera olika upplåtelseformer och är centralt beläget med en tydlig svensk befolkningssammansättning. Då de olika stadsdelarna skiljer sig i bebyggelse, befolkningssammansättning, geografisk placering i staden m.m. så kan det vara intressant att se om hyresnivån har någon påverkan varför befolkningen i varje stadsdel bor där de gör. Det jämförs inte hur det har sett ut tidigare år utan hur det ser ut just nu när den här undersökningen görs.

Egenskaper som berör fastigheten kan vara väl viktig i valet av bostad och bostadsområde och kan visa sig i hyresnivån. Dock kommer det inte behandlas i den här uppsatsen då undersökningen ser till allmänt för hela stadsdelen och inte för ett specifikt bostadsområde inom stadsdelen. Undersökningen tar inte heller hänsyn till ålder, kön, religion, kultur, då den statistiska bearbetningen skulle förenklas för läsaren. Det innebär att en invandrare är oavsett dennes kultur, religion någon som inte kommer från Sverige. Det finns olika sorters segregation och alla kommer inte tas upp i den här uppsatsen då bostadssegregationen ska beskrivas där den socioekonomiska segregationen kommer att vara i fokus. När det rör sig om

(13)

data om Tågaborg i segregationsanalysen är den baserad på data från södra Tågaborg då delområdesstatistiken är uppdelad i norr och söder för just Tågaborg. Detta val gjordes då hyreshusen är lokaliserade främst i den södra delen av Tågaborg. Helsingborgshem har hyresrätter i alla de behandlade stadsdelarna, varför jag ansåg att det kunde visa på en skillnad inom hyressättningen inom ett bolag.

2.2 Metod

Arbetet med uppsatsen började men en litteraturstudie över Helsingborgs bostadsområden. Därefter specificerades de begrepp och teorier som skulle användas i studien. Allt eftersom jag förstod problemet bättre, och hur det hängde samman samlades mer material in och fler teorier blev relevanta. Teori som inhämtades beskriver olika hyressättningssystem och deras för- och nackdelar. För att kunna beskriva vad bostadssegregation är, insamlades även teorier om det. Helsingborgs stadsbibliotek har en sektion enbart med böcker om Helsingborg. För att få en förståelse av hur staden och dess stadsdelar är uppbyggda både vad gäller bostäder och befolkning har jag läst böcker om historia, arkitektur, samhällsvetenskap, sociologi. Även publikationer från stadsbyggnadsförvaltningen som översiktplaner och bevarandeprogram har varit till hjälp när det skrivits om de olika områdena. Litteratur om Helsingborgs bostadsområden är knapp, dock finns det några tidigare rapporter om segregation i andra städer som har fungerats som inspiration.

För att bygga upp empirin stod valet mellan om kvantitativ eller kvalitativ metod är den mest lämpade för det som ska undersökas? Kvalitativa metoder där det kunde ha gjorts intervjuer kunde ha varit ett alternativ, men de hade krävt mer tid för att få ett bra material att analysera och eftersom det sen tidigare finns liknande studier inom samma område valde jag att använda mig av dom. Dessutom kan intervjuer få olika resultat beroende på vem man frågar, då det finns många olika åsikter om vad som är ett segregat bostadsområde. När frågeställningen kräver statistikbearbetning av mätbara data är kvantitativ metod mest lämplig. Därmed föll valet på en kvantitativ metod.

I empiridelen beskrivs stadens historia och de fyra bostadsområden som har behandlats. Detta för att ge en bild av stadens utveckling och framväxt så att även en utomstående som aldrig varit i Helsingborg ska kunna skapa sig en mental bild. Undersökningen kräver en del datainsamling när man använder sig av kvantitativ metod. Det finns ett antal kvantitativa data

(14)

som kan användas för att mäta ett bostadsområdes segregation. Data är i form av registerdata över Helsingborgs befolkning har hämtats från Helsingborgs stads statistikdatabas, som är gjord tillsammans med statistiska centralbyrån (SCB). Statistiken är indelad i delområdesstatistik vilket motsvarar bostadsområden (stadsdelar). Statistiken är den senaste tillgängliga, varför det kan variera i mättidpunkt mellan variablerna. Genom att använda mig av redan befintlig statistik har jag kunnat satsa mer tid och energi på analysen.

Den statistik som har inhämtats behandlar förvärvsinkomst, förvärvsarbetande, arbetslöshet, andel med försörjningsstöd och presenteras först i fyra stapeldiagram, en för varje variabel. Detta görs för att se en tydlig skillnad hur de socioekonomiska resurserna är fördelade mellan de fyra stadsdelarna. Utifrån stapeldiagrammen förs sedan resultatet från de olika variablerna in i en socioekonomisk segregationsanalys som Marianne Toreblad har utvecklat8, dock har två förändringar gjorts då både ohälsotal och eftergymnasial utbildning har uteblivit i analysen. Det gjordes p.g.a. författaren som ansåg att de variablerna inte speglade den socioekonomiska segregationen. Varje stadsdel har sedan rankats för varje variabel där hög ranking på förvärvsinkomst och förvärvsarbetande är positivt. Variablerna; försörjningsstöd och arbetslöshet ska ha en låg ranking, vilket är positivt. Rangvärdena för varje stadsdel summeras till ett index som visar hur de socioekonomiska resurserna skiljer sig åt mellan de fyra stadsdelarna. Indexet räknas ut enligt beräkningen: förvärvsinkomst (rang) + förvärvsarbetande (rang) – försörjningsstöd (rang) – arbetslösa (rang) dividerat med 4. Desto lägre indexnummer en stadsdel har, desto socioekonomiskt starkare är den jämfört med de andra tre stadsdelarna.

Med hjälp av Helsingborgshems årsredovisning har deras hyreslägenhetsbestånd sammanställts. Helsingborgshem har hyreshus i alla stadsdelar och har gjort beräkningar år 2008 för medelhyran per kvadratmeter vilket har underlättat jämförelsen mellan lägenheter av olika storlek (se bilaga 1). I empiridelen ställs sedan den statistik som använts i segregationsanalys mot hyresnivåerna i varje stadsdel. Därefter rankas stadsdelarna efter hur de socioekonomiska resurserna skiljer sig mellan de rikaste och fattigaste stadsdelarna. Slutligen jämförs de stadsdelarnas socioekonomiska resurser med hyresnivån för varje stadsdel.

8_{Toreblad, Marianne, 2001-04-01, Det pratas och skrivs mycket om att Helsingborg är en segregerad stad. Är} det en myt?, Helsingborgs Kommunstyrelse,

http://www.helsingborg.se/upload/Om%20Helsingborg/Kalla%20fakta%20om%20Helsingborg/segregation.pdf, hämtad 2009-04-28

(15)

Segregationsanalysen och analysen av hyresnivåerna utgör ett bra analys- och presentationsmaterial. De teoretiska perspektiven har fungerat som utgångspunkt för att analysera varje stadsdel tillsammans med det empiriska resultatet. I slutsatsen har frågeställningar besvarats utifrån det underlag som tagits fram.

2.3 Källkritik

Den statistisk som använts i undersökningen är både bra och dålig. Bra därför att den identifierar de stadsdelar med problem och stadsdelar utan problem. Dålig därför att den hjälper till att peka ut något som redan är ett problem. Statistik kan även vinklas, det beror på vilka variabler man väljer att behandla. Det är inte självklart vilka variabler som skall ingå vid en beskrivning av ett bostadsområdes segregation. Jag har fått utgå från fyra variabler som Marianne Toreblad har använt och de variablerna tros även vara lämpliga i den här studien.

Ett bostadsområde värderas olika av skilda individer och detsamma gäller hyressättningen i de olika områdena. Även om ett bostadsområde uppvisar en viss socioekonomisk standard innebär inte det att enbart personer som har denna standard bor där, utan det finns också personer med både bättre och sämre standard i området. Därför bör man vara uppmärksam på att en segregationsanalys främst beskriver skillnader mellan områden. Hyresnivåerna som är hämtade från Helsingborgshem visar även antalet lägenheter i varje stadsdel. Råå har väldigt få lägenheter som ägs av Helsingborgshem jämfört med de andra stadsdelarna (se bilaga 1). Den statistik som i dagens läge går att få fram över upplåtelseformer i Helsingborg är basdata från 1990 års folk- och bostadsräkning9. Statistiken beskriver hur det ser ut för hela kommunen och inte för samtliga stadsdelar, vilket försvårar jämförandet av upplåtelseformer stadsdelarna emellan. På Råå finns det därför ingen information om där finns fler hyresrätter än de Helsingborgshem äger.

2.4 Målgrupp

Uppsatsen riktar sig till kommuner, de som är verksamma inom stadsplanering, fastighetsbranschen som t.ex. hyresvärdar, byggföretag, m.m. Även högskole- och

9_{Helsingborgs Stad, 2007-10-31, Boendeprogram 2007-2011, Stadsbyggnadskontoret,}

(16)

universitetsstuderande riktar sig uppsatsen till då den kan fungera som underlag till vidare studier inom bostadssegregation och hyresnivåer i bostadsområden.

(17)

3. Teori

I detta teorikapitel kommer det först att beskrivas olika hyressättningssystem. Därefter beskrivs bostadssegregation och begrepp.

3.1 Hyressättningssystem

När en lägenhet upplåts till hyresgästen för första gången kan han avtala om vilken hyra som helst. Även om hyran vid upplåtelsens början är fri att avtala om kan hyresgästen efter en tid få en ändrad hyra, och bruksvärdesystemet kommer enligt hyreslagens regler vara avgörande.10

3.1.1 Bruksvärdesystemet

Hyror för en bostadslägenhet bestäms enligt bruksvärdesystemet och är också reglerat i hyreslagen. Bruksvärdet är det värde en lägenhet kan anses ha från hyresgästens synpunkt. När bruksvärdehyran ska fastställas tar man hänsyn till lägenhetens storlek, utrustning, närhet till service m.m. Detta innebär att hyror ska sättas lika för lika lägenheter så att ingen ska få betala en oskälig hyra. Man skall även ta hänsyn till lägenheters hyror som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag11. Med tanke på förhandlingssystemet borde det även vara vanligt att förstagångshyran kommer att bestämmas med bruksvärdesystemet som senare är vägledande vid upplåtelser av hyresrätter Bruksvärdessystemet styr all hyressättning efter resultaten av hyresförhandlingarna som sker mellan Hyresgästföreningen och de allmännyttiga bostadsföretagen.12

3.1.1.1 Allmännyttiga bostadsföretag

Ett allmännyttigt bostadsföretag är ett bostadsföretag som drivs utan att gå med vinst och främst förvaltar bostäder med hyresrätt. Allmännyttiga bostadsföretag står under lagen

10_{Richard Hager, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt Fastighetsnomenklatur, Fastighetsnytt Förlags} AB, Stockholm, 2005, s. 64

11_{Ibid s. 64} 12

(18)

(2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag och det krävs att de är godkända av länsstyrelsen.13

3.1.1.2 För- och nackdelar med bruksvärdesystemet

Bruksvärdesystemet har medfört en utjämning av bostadskostnaderna mellan olika bostadsområden vilket bidragit till att utjämna skillnaderna i boendet.14 När bruksvärdesystemet infördes skulle läget vara en av de faktorer man skulle ta i beaktning när man använde sig av bruksvärdemetoden. Idag är det inte lika viktigt och i flera debatter har man menat att man också måste ta hänsyn till läget när man använder sig av bruksvärdessystemet. 15

3.1.2 Marknadshyror

Som är ett alternativ till dagens prissättningssystem finns marknadshyror, vilket innebär den hyra som lägenheten skulle kosta att hyra vid ett utbjudande på den öppna marknaden.16 Då studerar man hur utbud och efterfrågan samspelar på marknaden. Om man tittar på hyresgästerna bestäms hyran av olika faktorer som: vilken inkomst de har, vilket avgör hur hög hyra de har råd med och finns det andra upplåtelseformer som alternativ. Det samband som då framkommer mellan hyresnivån och mängden hyreslägenheter kan visas i en efterfrågekurva. På den vertikala axeln mäts hyran (ju högre upp desto högre hyra), och på den horisontella mäts mängden hyreslägenheter (ju längre ut, desto större efterfrågan). Varje punkt på kurvan visar den hyresnivå hyresgästerna på hyresmarknaden är villiga att betala till ett visst pris. Om då utbudet av hyreslägenheter är lågt innebär det att hyran för en lägenhet går upp och tvärtom om det skulle ha varit ett högre utbud. På en oreglerad marknad kommer därför hyran sättas så att utbud och efterfrågan kommer i jämvikt med varandra. Jämvikt är där utbudskurvan skär efterfrågekurvan.17

13

Dewil, 2007-03-23, Allmännyttigt bostadsföretag, Wikipedia,

http://sv.wikipedia.org/wiki/Allm%C3%A4nnyttigt_bostadsf%C3%B6retag, hämtad 2009-03-29 14_{Lars Werner m.fl., 1994-01-25, Bruksvärdessystemet på hyresmarknaden, Sveriges Riksdag,} http://www.riksdagen.se/webbnav/?nid=410&typ=mot&rm=1993/94&bet=Bo413, hämtad 2009-03-29 15

Linda Nohrstedt , 18 februari 2009, Läget ska påverka Stockholms hyran mer, Byggvärlden, http://www.byggvarlden.se/ekonomi/article518466.ece, hämtad 2009-03-29

16_{Richard Hager, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt Fastighetsnomenklatur, Fastighetsnytt Förlags} AB, Stockholm, 2005, s. 65

17

(19)

Figur 3.1 Utbud och efterfrågekurva för marknadshyror. Källa: Eklund, Klas, Vår ekonomi –en introduktion till samhällsekonomin, Norstedts Akademiska Förlag, 2007, s. 62

3.1.2.1 För- och nackdelar med marknadshyror

Om bostadsföretagen hyror ligger under jämviktspriset, vill hyresgästerna hyra fler lägenheter än vad bostadsföretagen har att erbjuda och då uppstår ett efterfrågeöverskott som driver upp hyran. Om hyresgästernas inkomster stiger får de råd att betala en högre hyra för en viss lägenhet. Då ökar efterfrågan vilket samtidigt driver upp priset på marknaden.18 Om marknadspriset ligger över jämviktspriset vill bostadsföretagen hyra ut mer än vad hyresgästerna efterfrågar. Då uppstår ett utbudsöverskott som pressar ned priset.19 Läget får också en större roll i hyressättningen.

3.1.3 Hyresreglering

Marknadshyror kan ur sociala eller fördelningsmässiga skäl inte vara goda då jämviktspriset är så högt att många människor inte har råd med att skaffa sig en hyreslägenhet. Det kan därför bli aktuellt att reglera marknaden genom politiska ingrepp såsom lagstiftning vars syfte är att styra marknaden på ett visst sätt t.ex. bruksvärdesystemet. Syftet är att fler ska få råd att skaffa sig bostäder. Med en hyresreglering sätts ett tak för hyrorna så att de inte får överstiga

18_{Klas Eklund, Vår ekonomi –en introduktion till samhällsekonomin, Norstedts Akademiska Förlag, 2007, s. 66} 19 Ibid s. 65 Hyresnivån Mängd hyreslägenheter Utbud Efterfrågan Jämviktspris

(20)

en viss nivå. En sådan reglering leder oftast till efterfrågeöverskott, vilket bland annat kan medföra bostadsbrist och svarta marknader.20

Figur 3.2 Hyresreglering. Källa: Eklund, Klas, Vår ekonomi –en introduktion till samhällsekonomin, Norstedts Akademiska Förlag, 2007, s. 71

3.1.4 Uttalande från Hyresgästföreningen

Hyresgästföreningen har gett ut ett faktablad där de nämner att det är bra för samhället att människor ur olika samhällsgrupper bor blandat. Det minskar friktionen och risken för social belastning på människor, skola, barnomsorg och vård. Hyresrätten fungerar därför som ett integrerande inslag. Hyresgästföreningen motsätter sig att läget skall ges en större tyngd i hyressättningen, eftersom detta enligt deras mening skulle leda till bostadssegregation. De anser om marknadshyror skulle ha varit normen för dagens hyressättning skulle läget få en alltför stor del i beräkningen av hyran. Hyresgästföreningens ståndpunkt är därför att lägesfaktorn ska ges den tyngd den ska ha i bruksvärdesystemet.21

20_{Klas Eklund, Vår ekonomi –en introduktion till samhällsekonomin, 2007, s. 70}

21_{Hyresgästföreningen, 2006-12-04, Varför är det så få som gillar marknadshyror?, Hyresgästföreningen,} http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgf/Article/UploadFiles/Article20011122_164405410/marknads hyror.pdf, hämtad 2009-04-01 Hyresnivån Mängd hyreslägenheter Utbud Efterfrågan Jämviktspris

Utbjudna mängden lägenheter Hyresreglering

Svart marknad

(21)

3.2 Bostadssegregation

3.2.1 Begreppet bostadssegregation

Segregation nämns oftast i media och litteratur men vad menas med segregation? Segregation betyder åtskillnad. Ett sätt att beskriva bostadssegregation är att definiera den som att olika befolkningsgrupper bor och lever åtskilda från varandra. I samhällsplaneringen behandlas bostadssegregation utifrån tre dimensioner:

• Demografisk segregation: visar skillnader i var befolkningen i olika åldrar, hustyp, upplåtelseform och kön bor.

• Socioekonomisk segregation: visar på resursskillnader mellan befolkningen i olika områden. Med resursskillnader menas olika inkomst-, yrkes eller socialgrupper.

• Etnisk segregation: visar på var befolkningsgrupper med olika nationalitet, religion, kultur bor

Dessa olika typer av segregation kan användas för att beskriva bostadssegregationen i en stad.22

3.2.2 Bostadssegregationens uppkomst

I varje stad har de flesta stadsdelar ett speciellt rykte. Om individens preferenser vad gäller sociala situation är överensstämmande med stadsdelens rykte kan detta leda till bostadssegregation, eftersom en viss typ av människor bosätter sig där. Tidigare var bostadens standard av stor betydelse för val av bostadsområde. Den bostadssegregation som tidigare fanns i enstaka kvarter omfattar nu hela stadsdelar, där bostadens upplåtelseform oftast är åtskillnaden.23

22_{Boverket, 2007, Vad är integration och vad är segregation?, Boverket,}

23

(22)

Städers etniska segregation har en tendens att ofta sammanfalla med den socioekonomiska segregationen. De stadsdelar som har bäst värde när det gäller de socioekonomiska faktorerna är ofta äldre halvcentrala stadsdelar medan stadsdelar med tydligt lägre värden är centrala och halvcentrala med mestadels flerbostadshus. I fråga om etnisk segregation är situationen tvärtom. De äldre halvcentrala stadsdelarna har ofta en likartad befolkningssammansättning medan en mer mångkulturell sammansättning finns i de centrala områdena med flerbostadshus.24

Hushållens ekonomiska förutsättningar förbättrades i slutet av 1970-talet vilket bidrog till en ökad efterfrågan på bostäder. Miljonprogrammet tillkom för att tillgodose efterfrågan. Miljonprogramsområden domineras vanligen av hyresrätter i flerbostadshus (70-100 procent)25. Produktionen av småhus som boendeform kom senare att ta överhanden. Konsekvenserna av de stora byggprogrammen visade sig under början av 1980-talet och mitten på 1990-talet. Lägenheter stod plötsligt tomma i miljonprogramsområdena, främst i de allmännyttiga bostadsområdena. Lägenheterna var dugliga för bostadsändamål, men de var alltför storskaligt konstruerade och hade bristfälliga utemiljöer. Det uppenbarade sig att det fanns ett samband mellan bostadsmiljöns utformning och sociala förhållanden. Socioekonomiska segregationen som sedan gammalt varit ett inslag i bosättningsmönstret med arbetarstadsdelar och trädgårdsstäder för tjänstemännen kom nu också en etnisk segregation.26 I miljonprogramsområdena finns eller fanns när de byggdes socialpolitiska målsättningar. Det skall finnas bostäder för funktionshindrade, socialt belastade familjer m.m. Problemet i miljonprogramsområden är att befolkningen där har högre arbetslöshet, lägre inkomster, och människorna som bor där har i större utsträckning utländsk härkomst.27

Städer med högre antal invandrare har en viss tendens att ha högre bostadssegregation28. För att registreras som invandrare krävs att man har för avsikt att stanna i Sverige under minst ett år samt har uppehållstillstånd. Andra generationens invandrare är i egentligen inte invandrare, utan barn till någon som invandrat. I det sammanhanget används begreppet utländsk bakgrund, vilket avser antingen utrikes födda eller inrikes födda med två utrikes födda

24

Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, Översiktplan för Helsingborgs stad 2002, Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, 2002, Helsingborg, s. 39

25_{Lena Magnusson Turner, Den delade staden, Boréa Bokförlag, Umeå, 2008, s. 128} 26

Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem –platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg 2005, Helsingborg, s. 25

27_{Ibid s. 25}

28_{Elisabeth D Huttman, Urban housing segregation of minorities in Western} Europé and the United States, Duke University Press, Durham, 1991, s. 102

(23)

föräldrar.29 Närmare hälften av alla invandrarhushåll bor i hyresrätt, medan en tredjedel av hushållen bor i äganderätt. Motsvarande fördelning bland svenska hushåll är en tredjedel i hyresrätt och drygt hälften i äganderätt. Skillnader i boendemönster mellan invandrarhushåll och svenska hushåll kan till viss del förklaras av variationer i utbudet på bostadsmarknaden i varje stadsdel. Skillnader i upplåtelseform mellan invandrarhushåll och svenska hushåll förklaras också av demografiska faktorer, vistelsetid och inkomster. Invandrare bosätter sig där folk som också invandrat bor då det kan kännas skönt att bo med människor som har liknande erfarenheter av att flytta från ett land till ett annat med ett nytt språk och en annan kultur30. Men invandrarhushållens boendetid kan lika väl tyda på det motsatta förhållandet att det saknas möjligheter att lämna den nuvarande bostaden för en annan.31 De invandrade personerna som direkt bosatte sig i storstadsområden har en låg tendens att flytta. Följden blir en koncentration av dom som invandrat till redan invandrartäta bostadsområden i storstadsområdena.32 Svenskar och utlandsfödda som har fast inkomst har en viss benägenhet att flytta och de ledigblivna lägenheterna övertas av arbetslösa invandrare33.

Olika upplåtelseformer innebär också skillnader i ekonomi. Att köpa villa, radhus och bostadsrätt kräver kapitalinsatser. Även om det finns banker och andra låneinstitut som lånar ut pengar, krävs det ofta att den lånesökande har fast jobb eller någon säkerhet. Hyresrätter kräver också inkomster, men kraven är inte lika höga.34 Boende i hyreslägenhet har sämre ekonomi och lägre bostadsstandard än andra i samhället35. En skillnad hur rika och fattiga bor geografiskt ger också olika förutsättningar för skolor och affärsverksamheter i olika delar av en stad. En fattig befolkning har låg köpkraft vilket innebär att butiker inte förlägger sin verksamhet där.36 Starkaste tendenserna i majoritetsbefolkningens förhållanden till de svenskglesa bostadsområdena är undvikande snarare än flykt. Majoritetssvenskarna flyttar

Ibid s. 12 33

34

35_{Jan Fredriksson, Boende med framtidstro, Helsingborgshem 2006 Helsingborg. Fälth & Hässler, Värnamo,} 2006, s. 138

36

(24)

helt enkelt inte in i områden som har en hög andel invandrare.37 Byggare kommer i en ökad utsträckning satsa på att bygga bostäder i områden centralt med sjöutsikt. Konsumenternas betalningsvilja är givetvis hög för bostäder i sådana lägen som de föredrar.38

37_{Lena Magnusson Turner, Den delade staden, Boréa Bokförlag, Umeå, 2008, s. 138}

38_{Roland Andersson, Attraktiva städer –En samhällsekonomisk analys, Byggforskningsrådet, Stockholm, 1998,} s. 150

(25)

4. Empiri

I följande avsnitt görs en genomgång av staden Helsingborg som följs av områdesbeskrivningar av de fyra stadsdelarna som ska undersökas. Därefter beskrivs det kommunala bostadsföretaget Helsingborgshem. Kapitlet avslutas med en undersökning av hyresnivåerna och en socioekonomisk segregationsanalys av de fyra stadsdelarna.

4.1 Helsingborg

Helsingborg är en gammal stad och det äldsta skriftliga beviset på Helsingborg som stad är från år 108539. Centrala Helsingborg har bevarat sin medeltida uppbyggnad. Typiskt för medeltidsstäderna vid kuster och vattendrag var att man utvecklade ett gatunät med flera långgator som i huvudsak följer strandlinjen och kortare tvärgator ner mot vattnet. Normalt har detta skapat ett långsträckt stadsområde, precis som i Helsingborg. Helsingborg genomgick som flera andra städer stora förändringar under det expansiva 1200-talet. Den tidigmedeltida staden hade legat uppe på landborgen vid nuvarande Kärnan, men nu växte en helt ny stadsbebyggelse upp på den smala landremsan nere vid vattnet och efter hand övergavs det gamla stadsområdet helt.40 Av den medeltida bebyggelsen återstår idag endast Mariakyrkan och Kärnan. Under 1600-talets många krig mellan Danmark och Sverige erövrades och återerövrades Helsingborg flera gånger. Det ledde till att invånare fick sätta livet till och att byggnader förstördes.41

Helsingborg har växt ut i vattnet sedan 1820-talet. Den forna strandlinjen är bara ett minne blott42. Stor betydelse hade industrialismen för Helsingborg. Etableringen av nya fabriker följde parallellt med att Helsingborg expanderade kraftigt under sent 1800-tal fram till 1930 med en rad utvidgningar och spridda bebyggelseområden på större eller mindre avstånd från den gamla stadskärnan. Inflyttningen till staden under 1800-talet medförde en hektisk byggnadsaktivitet. Det gamla stadsområdet bebyggdes med gårdsbebyggelse och högre hus längs gatorna. Bebyggelsen bredde även ut sig på tidigare obebyggd mark.43 Efter hand växte

39

Bertil Hagberg, Bengt Lindskog, Helsingborg från ovan, Sesamphoto, Helsingborg, 2007, s. 184

40_{Nils Ahlberg, Stadens mönster –de historiska kartorna berättar, Riksantikvarieämbetet, Stockholm, 1998, s. 16} 41_{Ola Thufvesson, Här börjar kontinenten, Helsingborgs stad & Liljedahl Blå, Helsingborg, 2007, s. 16}

42_{Bertil Hagberg, Bengt Lindskog, Helsingborg från ovan, Sesamphoto, Helsingborg, 2007, s. 150} 43

(26)

de nya områdena ihop till dagens sammanhängande stadsbygd.44 Stora delar av Centrum präglas av det sena 1800-talets och tidiga 1900-talets starka ekonomiska expansion. Tack vare anläggandet av Inre hamnen och Norra hamnen etablerades Helsingborg som in- och utskeppningshamn för spannmål. Järnvägar drogs in i centrum vid 1800-talets slut och bidrog till stadens tillväxt.45

1930 är det år då Sverige slutar bygga traditionella stadsmiljöer med gator och kvarter. Därefter påbörjas en inriktning mot förortsområden i enlighet med funktionalismens tankar. Kring Helsingborg fanns det gott om tegel till rimliga priser vilket ledde till att många hus byggdes med hjälp av det. När den stora rivningsvågen drog fram över Sverige under 1960-talet strök träbebyggelsen med först. Tegelstaden Helsingborg klarade sig relativt väl. Anledningen till att det är bra för en stad att ha mycket traditionell miljö handlar dock inte om boendekvalitet utan om stadskvalitet. I traditionella kvartersstäder finns rik estetisk variation, marken är väl utnyttjad och det är lätt att hitta.46 Det finns flera stadsmässiga områden med äldre bebyggelse som en gång legat långt utanför centrum och som staden sedan införlivat och växt ihop med. Exempel är Råå, Ramlösa, Wilson Park och Planteringen.47

Centrum har idag fått mer folkliv då Norra hamnen har bebyggts med bostäder, museum, restauranger och småbåthamn. Ett tydligt mått på städers expansion är folkmängden. Under perioden 1870 till 1930 ökade folkmängden i Helsingborg från 4140 till 55889 och Helsingborg var då Sveriges femte största stad. Under perioden från 1930 fram till idag har den procentuella befolkningsökningen varit måttligare. Idag 2009 bor det 126 754 invånare i Helsingborgs kommun, varav dessa har 31026 utländsk bakgrund48. Anledningen till att Helsingborg växte så fort med industrialismen berodde på ett flertal faktorer. En faktor är det strategiska läget. Helsingborg har allt sedan medeltiden varit en sjöfartsstad. Helsingborg ligger på ett geografiskt strategiskt läge vilket inneburit attdet har kunnat bli en betydelsefull transportstad. Genom närheten till Danmark och till Öresund, som är idag ett av världens mest trafikerade sund, har hamnen haft en avgörande betydelse för stadens utveckling49. Vägarna

44

Nils Ahlberg, Stadens mönster –de historiska kartorna berättar, Riksantikvarieämbetet, Stockholm, 1998, s. 119

45_{Helsingborgs stad, stadsbyggnadskontoret, Helsingborg Översiktplan oktober 1997, s. 81}

46_{Ola Thufvesson, Här börjar kontinenten, Helsingborgs stad & Liljedahl Blå, Helsingborg, 2007, s. 23} 47

Ibid s. 25

48_{Helsingborgs stad, Delområdesstatistik – Tabeller 2009, Folkmängd efter ålder 1 januari 2009,}

http://www.helsingborg.se/upload/Om%20Helsingborg/Kalla%20fakta%20om%20Helsingborg/Folkmängd%20 efter%20ålder%201%20januari%202009.pdf, hämtad 2009-04-18

49

(27)

E4/E6/E20 som möts i en trafikplats öster om staden, samt Västkustbanan, Skånebanan och Rangerbangården har även haft stor betydelse för stadens utveckling50. Centrum har ett rikt detaljhandelsutbud som är huvudsakligen är inriktat på specialvaror, utbudet av livsmedelsbutiker är bristfälligt. Även efter affärstid är folklivet i Centrum livligt tack vare ett stort utbud av restauranger och barer.

4.2 Dalhem

Dalhem är ett bostadsområde i de nordöstra delarna av Helsingborgs tätort. Dalhem är Helsingborgs största miljonprogramsområde och byggdes under 1971-1974. 51 Befolkningsmängden uppgick i december 2008 till 4765 personer, varav 1993 personer hade utländsk bakgrund52. Det finns flera olika upplåtelseformer, och bostadsområdena har olika byggherrar, eftersom man från kommunens sida ville att området skulle befolkas av människor med olika ekonomiska förutsättningar53.

4.2.1 Bebyggelse

På Dalhem finns det totalt 2308 bostäder fördelade på olika upplåtelseformer54. 354 villor och radhus samt en bostadsrättsföreningen ägd av HSB med 338 lägenheter utgör en mindre del av det totala bostadsbeståndet. 55 Det största bostadsbeståndet omfattas av 1616 hyresrätter ägda av Helsingborghem varav dessa är samlade i 111 stycken två våningar höga flerfamiljshus och fyra stycken åttavåningshus. Dalhems fyra höghus ligger på en rad och i en låg byggnad intill dom är Dalhems inomhuscentra beläget.56. Villabebyggelsen har en

50

Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, Sammanfattning av Helsingborg översiktplan februari 2003, Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, Helsingborg, 2003, s. 7

51_{Eva Järliden, 2009-02-03, Bostadsområdena i Partnerskapet, Partnerskap för hållbar välfärdsutveckling,} http://www.orebro.se/bostadsomraden.4.110ae65b10d6546aafe80007.html#h-DalhemHelsingborg, hämtad 2009-03-23

52_{Helsingborgs stad, Delområdesstatistik – Tabeller 2008, Folkmängd med utländsk bakgrund 2007,}

http://www.helsingborg.se/upload/Om%20Helsingborg/Kalla%20fakta%20om%20Helsingborg/Utländsk%20ba kgrund.pdf, hämtad 2009-04-18

53

54_{Eva Järliden, 2009-02-03, Bostadsområdena i Partnerskapet, Partnerskap för hållbar välfärdsutveckling,} http://www.orebro.se/bostadsomraden.4.110ae65b10d6546aafe80007.html#h-DalhemHelsingborg, hämtad 2009-03-23

55_{Joakim Thomasson, Drottninghög och Dalhem –platser att vara stolt över, Kulturförvaltningen i Helsingborg} 2005, Helsingborg, s. 19

(28)

enhetlig arkitektur i de norra och västra delarna av Dalhem. I de nordöstligaste delarna är villabebyggelsen mer individuellt utformade.57

4.2.2 Dalhems utformning

Det finns flera parker på Dalhem. Gubbaparken med stor lekplats, skogsparti och fotbollsplaner. Kojakparken där det finns lekplatser, frisbeegolfbana, fotbollsplaner m.m.58 Inte långt från Dalhem finns stadens soptipp. Till Helsingborgs centrum är det omkring 3,5 kilometer. Dalhem ligger längs vältrafikerade vägar. I nordväst finns Ängelholmsvägen, som leder norrut mot Stockholm. Öster om Dalhem finns Österleden som går runt Helsingborg. Runtomkring Dalhem finns för staden viktiga industriområden; Berga industriområde, Väla industriområde, Filborna industriområde. Dalhem är trots det kommunikativt centrala läget beläget i utkanten bland de bostadsområden som utgör Helsingborgs tätort.59

4.2.3 Service, handel, arbetsplatser

Dalhem har två grundskolor, två förskolor, och en fritidsgård. Många affärer på Dalhem är placerade i inomhuscentrat. Där finns också skolmatsal, samlingslokal och en gymnastiksal. Större arbetsplatser på Dalhem är också placerade i centrat; vård och omsorg bl a. Höghusen innehåller seniorboende och bostäder för funktionshindrade. 60 Buss till centrum går vart 10: e minut under högtrafik61

4.3 Råå

Söder om Helsingborgs stadskärna ligger fiskeläget Råå, som varit bebyggt sedan medeltiden. Råå är en stadsdel i Helsingborg men var innan 1918 ett självständigt samhälle. Mycket av den medeltida bebyggelsen har förstörts under alla år av krig62. Under 1800-talet växte Råå

58

59_{Ibid s. 11}

61_{Helsingborgshem, 2009-04-29, Dalhem, http://www.helsingborgshem.se/index.php?page=areainfo_506,} hämtad 2009-04-29

62_{Helsingborgs bevaringskommitté, Helsingborgskommun, Bevaringsprogram för Råå –Fastställt av} kommunfullmäktige 1991-08-27, Helsingborgs museum, Helsingborg, 1992, s. 23

(29)

till ett bebyggt och folkrikt fiskesamhälle. Kring sekelskiftet 1900 hade samhället drygt 2000 invånare. Det berodde på att i början av 1900-talet tog sjöfarten överhand vilket innebar att befolkningen växte. 63 2008 uppgick befolkningen till 3006 invånare och endast 249 personer hade utländsk bakgrund64.

Bebyggelsen på Råå har vuxit fram under en lång tid, och olika utvecklingsskeden återspeglas i samhällets yttre miljö65. Bebyggelsen är varierad eftersom den har byggts i olika etapper. Främst är dock tegel dominerande. Bebyggelsen består mest av lägre hus från 1800-talets senare del och 1900-talets början. Husen ligger trångt på Råå, vissa nästan ute i gatan. De äldsta delarna av Råå karaktäriseras av att husen ligger mycket tätt, på tomter som i allmänhet är små. Här byggs inte mycket nytt då det är ont om plats, PBL lagen begränsar också nybyggnation av hänsyn till platsens kulturvärden. Ett fåtal hyreslägenheter finns det på centrala Råå. 66

4.3.2 Råås utformning

1900-talets urbanisering av Helsingborgs stadsdelar har inneburit att Råå geografisk sett förlorat sin avskildhet och idag införlivats i en mer eller mindre sammanhängande stadsbygd. Trots detta har Råå bibehållit mycket av sin typiska bebyggelsekaraktär och kulturella särprägel att det fortfarande är väl urskiljbart som ett eget samhälle. Centrum av Råå sträcker sig i nordsydlig riktning längs med Rååvägen. Helsingborgs centrum finns på knappt sex kilometers avstånd.

4.3.3 Service, handel & arbetsplatser

Landsvägen mellan Helsingborg och Landskrona sammanfaller med Rååvägen idag vilket gör att kommunikationerna är goda. Råå är en populär badort, och vid Råå vallar finns även en campingplats som anlades i början av 1950-talet. Råå fungerar alltjämt som ett självständigt

63

Helsingborgs bevaringskommitté, Helsingborgskommun, Bevaringsprogram för Råå –Fastställt av kommunfullmäktige 1991-08-27, Helsingborgs museum, Helsingborg, 1992, s. 15

65_{Helsingborgs bevaringskommitté, Helsingborgskommun, Bevaringsprogram för Råå –Fastställt av} kommunfullmäktige 1991-08-27, Helsingborgs museum, 1992, Helsingborg, s. 34

66

(30)

samhälle med väl utbyggd service, med egna arbetsplatser, småverkstäder etc.67. Råå har även en låg- och mellanstadieskola. I hamnen har fiskebåtarna ersatts med nöjesbåtar.

4.4 Söder

Söder är en stadsdel strax söder om centrum i Helsingborg. Befolkningsmängden uppgick i december 2008 till 3951 personer där 1743 hade utländsk bakgrund 68. På 1880-talet blev den gamla stadskärnan för trång och den nya stadsdelen Söder uppkom. Det var främst den industriella expansionen under 1800-talets senare hälft som låg bakom det69. De nybyggda fabrikerna lockade till sig arbetskraft både i själva staden och från andra länder. Tio år senare bodde nästan halva Helsingborgs befolkning där. Inflyttningarna gjorde även att bostadsbeståndet i området ökade i stor omfattning främst enkel arbetarbebyggelse uppförd genom självbyggeri.70 Gatorna lades enligt en rutnätsplan, som skiljer sig mot Centrums gatunät. I takt med att staden växte ökade trångboddheten på Söder. För att förändra bostadssituationen i denna stadsdel började Helsingborgs stad i slutet av 1910-talet att inrikta sig på att förse minde välbärgade med goda bostäder.71

Bebyggelsen var till största delen enkel och låg i skala. Söder följde mönstret för en rad arbetarstadsdelar i andra städer, med trångboddhet, låg medelinkomst och sociala problem. Under 1960-talet skedde en stadsomvandling, där hela kvarter revs och fick ny bebyggelse i stor skala har skapat oklar identitet i stadsbilden.72 Södergatan och Carl Krooks gata är nu de två gatorna i stadsdelen där den mest dominerande bebyggelsen är koncentrerad. Bebyggelsen är till största delen hög, mellan 4 och 6 våningar. Större delen av bebyggelsen består nu av betong- eller tegelbyggnader som är uppförda i början av 1900-talet, eller på 1960- och

67_{Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, Helsingborg Översiktplan oktober 1997, Helsingborgs stad,} Stadsbyggnadskontoret, 1997, Helsingborg, s. 87

69_{Jan Fredriksson, Boende med framtidstro, Helsingborgshem 2006 Helsingborg. Fälth & Hässler, 2006,} Värnamo, s. 13

70

Arne Järtelius, Hjärtat till Söder, Utvecklingsnämnden, Helsingborgs stad, Helsingborg, 2001, s. 8 71_{Charlotta Jönsson, Fragment – en utställning om Helsingborgs historia, Dunkers Kulturhus, Helsingborg,} 2003, s. 15

(31)

talen. Östra delarna av Söder har en bebyggelse som är mer modernistiskt präglad med öppna kvarter och fler bostadshus.

4.4.2 Söders utformning

Södergatan som leder till landsvägen till Råå i ena riktningen och till Centrum i andra är huvudgatan. Söders geografiska gränser sägs vara järnvägen i väster, Södra Stenbocksgatan i öster, Malmöleden i söder och Trädgårdsgatan i norr.73 Intill Trädgårdsgatan ligger Stadsparken där även stadsbiblioteket är beläget. Andra grönområden i stadsdelen är Furutorpsplatsen, med stor gräsyta och lekplats. Mot Malmöleden ligger Sturzen-Beckers park. Läget intill centrum betyder gångavstånd till det mesta vad staden kan erbjuda.

4.4.3 Service, handel, arbetsplatser

Utbudet av restauranger och butiker är gott på Söder. Det finns även stora livsmedelsbutiker där. En stor del av de företag som finns på Söder drivs av personer med utländsk bakgrund74. Här finns också välbesökt torghandel på Gustav Adolfs torg. På söder finns även gallerian Söderpunkten och inte långt därifrån finns även ett badhus. Söder har en grundskola, GA-skolan. Där finns också ett universitet i hamnen nämligen Campus Helsingborg som är filial till Lunds universitet och startade sin verksamhet år 2000.75

4.5 Tågaborg

Stadsdelen Tågaborg som ligger i den nordliga delen av Helsingborg inte långt från centrum. Befolkningen uppgick till 3953 år 2008 varav 600 hade utländsk bakgrund76. Tågaborg har en mycket varierad bebyggelse från hela 1900-talet. Innan dess var Tågaborg främst landsbygd då stadsbebyggelsen var koncentrerad kring Kärnan.77 Dock hade man redan vid 1800-talets mitt styckat upp åkermarken på nuvarande Tågaborg i mindre jordlotter s.k. farmer, som arrenderades ut av staden. Från början var det bara tjänstemän och borgare som hade rätt att

73

Arne Järtelius, Hjärtat till Söder, Utvecklingsnämnden, Helsingborgs stad, 2001, Helsingborg, s. 11 74

Ibid s. 11

75_{Helsingborgs stad, Processen Söder i Förändring –så här gick det till Slutrapport, Helsingborgs stad,} Helsingborg, 2006, s. 8

76

Helsingborgs stad, Delområdesstatistik – Tabeller 2008, Folkmängd med utländsk bakgrund 2007,

77_{Karin Gustavsson, Henrik Ranby, Agneta Åsgrim Berlin, Bevarandeprogram för Västra Tågaborg,} Helsingborgs museum, Helsingborg, 1995, s. 10

(32)

arrendera dessa farmer. Parallellt med borgerskapets utflyttning från stadskärnan sökte sig den skånska adeln från sina gods in till Helsingborgs närmaste omgivningar för att där uppföra hus.78 Under 1800-talets sista decennier påbörjades en större utbyggnad av Tågaborg.79

Tågaborg domineras av borgerlig villabebyggelse i stadsdelens norra delar, och flerbostadshus längre söderut80. Kvarteren på norra Tågaborg är kvadratiska eller rektangulära, och i den södra delen av stadsdelen är formen på kvarteren mer oregelbunden 81. De äldsta flerbostadshusen uppfördes i de södra delarna av Tågaborg kring år 1900 och kännetecknas av ett slutet byggnadssätt med en hög exploateringsgrad på tomterna82. Några stora jugendhus byggdes också på Tågaborg men inte i hela kvarter utan som solitärer. När intresset att bygga på Tågaborg medförde att exploateringstrycket ökade blev också husen högre och kring 1910 byggdes flera 4-våningshus. Det kom att användas många olika arkitekturstilar som nationalromantik, 1920-talsklassicism och funktionalism på Tågaborg.83 Det tidiga 1900-talets villabebyggelse på Tågaborg skiljde sig i utseende då de var byggda av olika arkitekter och byggherrar.84 Norra delen av Tågaborg karaktäriseras av individuellt utformade stora villor på stora tomter med uppvuxen grönska85. Under 1950-talet uppfördes ett stort antal hus på Tågaborg, både villor och flerfamiljshus86. Under 1960- och 70 talen uppfördes många radhus på Tågaborg men även fabrikproducerade standardhus87 Typiskt för Tågaborg är att det har uppförts byggnader av vitt skilda karaktärer. Husen har ofta stora tomter. Puts och tegel är de dominerande fasadmaterialen på Tågaborg 88.

78_{Karin Gustavsson, Henrik Ranby, Agneta Åsgrim Berlin, Bevarandeprogram för Västra Tågaborg,} Helsingborgs museum, Helsingborg, 1995, s. 12

79

Ibid s. 15 80_{Ibid s. 7} 81_{Ibid s. 15}

82

Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, Helsingborg Översiktplan oktober 1997, Helsingborgs stad, Stadsbyggnadskontoret, 1997, Helsingborg, s. 84

83_{Karin Gustavsson, Henrik Ranby, Agneta Åsgrim Berlin, Bevarandeprogram för Västra Tågaborg,} Helsingborgs museum, 1995, Helsingborg, s. 16

84

Karin Gustavsson, Henrik Ranby, Agneta Åsgrim Berlin, Bevarandeprogram för Västra Tågaborg, Helsingborgs museum, 1995, Helsingborg, s. 19

87_{Ibid s. 22} 88

(33)

4.5.2 Tågarborgs utformning

Området är beläget ovanför landborgsbranten. Husen är i allmänhet placerade på ett sätt som gör att så många som möjligt ska få tillfälle att njuta av havsutsikten.89 På Tågaborg finns två parker, Vikingsbergsparken och Kopparmölleparken vilka avgränsar stadsdelen från omkringliggande stadsdelar. Centrum finns på mindre än två kilometers avstånd.

4.5.3 Service, handel & arbetsplatser

I södra delen av Tågaborg finns förutom bostäder också många butiker och verksamheter av olika slag, medan sådana inslag saknas bland villakvarteren längre norrut. Där finns en grundskola som heter Magnus Stenbocksskolan. Flera olika busslinjer går genom området.

(34)

4.6 Helsingborgshem

I Helsingborg finns det allmännyttiga bostadsföretaget Helsingborgshem som grundades 1946 och idag är det största fastighetsföretaget i Helsingborg. Helsingborgshem äger drygt 45 procent av hyreslägenheterna i flerbostadshus vilket motsvarar 12200 lägenheter i över 30 bostadsområden.90 Cirka 21500 personer bor i en hyresrätt som ägs av Helsingborgshem. Den genomsnittliga hyresnivån år 2008 låg på 859 kronor per kvadratmeter.91

4.7 Genomsnittlig hyresnivå

Utifrån Helsingborgshems lägenhetsbestånd 2008 (se bilaga 1) har en genomsnittlig hyresnivå per kvadratmeter och år för de olika stadsdelarna räknats ut. De har i sin tur rankats där rank 1 betyder att det är den högsta hyran respektive 4 som är den lägsta. Söder är den stadsdelen som lägger sig i topp i rankingen av genomsnittlig hyresnivå, värt att nämna är att två fastigheter i Söders fastighetsbestånd är relativt nybyggda (se bilaga 1). Råå och Tågaborg ligger på en genomsnittlig hyresnivå som är cirka 100 kr lägre än Söder per kvadratmeter och år, varemot Dalhem har en hyresnivå som är ungefär 190 kr lägre per kvadratmeter än på Söder.

Tabell 4.1 Rangordning efter genomsnittlig hyresnivå per stadsdel.

Bostadsområde Genomsnittlig hyresnivå (kr pr kvm och år) Rang

Söder 979,63 1

Råå 893,34 2

Tågaborg 883,11 3

Dalhem 793,44 4

4.8 Socioekonomisk segregationsanalys

I det följande görs med hjälp av tillgänglig statistik en analys av bostadssegregationen i de fyra utvalda stadsdelarna. I segregationsanalysen används fyra variabler; arbetslöshet, försörjningsstöd, förvärvsinkomst, förvärvsarbetande som visar hur inkomstskillnaderna ser ut

90_{Helsingborgshem, 2008, Årsredovisning 2008,}

http://www.helsingborgshem.se/index.php?page=arsredovisningar, hämtad 2009-03-24, s. 11 91

(35)

och varför det ser ut som det gör beroende på om det är hög arbetslöshet eller många förvärvsarbetande. Först visas varje variabel i ett stapeldiagram för att se skillnaderna mellan de olika stadsdelarna. Därefter förs resultatet från de olika variablerna in i segregationsanalysen där de rankas för att senare få ett index. Indexet visar hur de socioekonomiska resurserna skiljer sig åt mellan de fyra stadsdelarna. Desto lägre indexnummer desto socioekonomiskt starkare är stadsdelen.

4.8.1 Arbetslöshet

På Dalhem står 5,2 % av den arbetsföra befolkningen utanför arbetsmarknaden. Dalhem följs av Söder som har 4,3 % arbetslöshet. På Råå är det endast 2 % i arbetsför ålder utanför arbetsmarknaden vilket är mer än hälften vad Söders arbetslöshet uppgår till. På Tågaborg är arbetslösheten 2,8 % vilket är nästan hälften av Dalhems arbetslöshet. Tydligt tecken är att både Råå och Tågaborg har en påfallande lägre arbetslöshet än Dalhem och Söder.92

Arbetslösa 2008 i % av folkmängden 18-64 år 2,8 5,2 4,3 2 0 1 2 3 4 5 6

Tågaborg Dalhem Söder Råå

Diagram 4.1 Arbetslöshet per stadsdel i % av folkmängden år 2008. Källa: Helsingborgs stad, Delområdesstatistik – Tabeller 2008, Arbetslösa oktober 2008

92_{Helsingborgs stad, Delområdesstatistik – Tabeller 2008, Arbetslösa oktober 2008,}

http://www.helsingborg.se/upload/Om%20Helsingborg/Kalla%20fakta%20om%20Helsingborg/arbetslösa2008. xlsx.pdf, hämtad 2009-04-18