Rätten att frånträda ett förhandsavtal vid bostadsrättsförvärv - Betydelsen av ändrade förhållanden

Rätten att frånträda ett förhandsavtal vid

bostadsrättsförvärv

Betydelsen av ändrade förhållanden

Buyer’s right to Withdraw from a Pre-Contract

The importance of altered Circumstances

Clara Karlsson

Lisa Rieden

Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 hp VT 2019

Sammanfattning

Vid nyproduktionsprojekt för bostadsrätter finns ett behov av att binda upp framtida köpare vid ett tidigt stadium genom ett förhandsavtal. Förhandsavtalet är bindande för båda parter och skrivs väldigt tidigt i byggprocessen. Därav skapas ett långt tidsspann mellan tecknandet av förhandsavtalet och det slutliga tillträdet. Det långa tidsspannet i sig medför i många fall förseningar av byggnationen och att bostadsmarknaden hinner förändras. Förhandstecknarens rätt till att frånträda på grund av försening är begränsad enligt bostadsrättslagen medan en marknadsförändring efter ingånget avtal inte regleras i lag. Lagtexten anger bland annat att om tillträdet på grund av försummelse från bostadsrättsföreningens sida inte skett i skälig tid är det en giltig anledning att frånträda avtalet. Det finns inom detta område inga klara direktiv eller regler om vad skälig tid eller försummelse innebär. Trots att regleringar angående

förseningar finns är reglerna otydliga och behöver avgöras från fall till fall.

Det föreligger vissa risker för förhandstecknaren i hänseende till det långa tidsspannet mellan förhandsavtalets ingående och upplåtelsen. Ekonomiska aspekter har uppmärksammats då till exempel köparens tidigare bostad kan sjunka i värde under tidsintervallet. Detta kan bland annat resultera i att insatsen till nyproduktionen blir lägre än förväntat. Ett sådant scenario kan även påverka bankens beslut att bevilja lån till den nya bostaden trots att köparen fortfarande är bunden till förvärv enligt förhandsavtalet.

Då förhandsavtal kan tecknas flera år innan bostadsrätten ska tillträdas kan

bostadsmarknaden förändras. Detta har under flera år inte varit ett problem då marknaden stigit prismässigt under en längre tid. Inte förrän nyligen, då den svenska bostadsmarknaden till viss del stagnerat har problemen uppmärksammats. I dagsläget finns inte någon direkt applicerbar och vägledande praxis som kan tillämpas på köparens rättigheter i ovan given kontext då förutsättningar på marknaden förändras. Det är endast vid försening som kraven i 5 kap 8 § BRL kan uppfyllas och ger köparen rätt att frånträda förhandsavtalet, medan en förändrad förutsättning gällande bostadsmarknaden eller lånelöfte inte kvalificeras som en giltig anledning. Det finns inget konsumentskydd gällande marknadsmässiga förändringar trots att förhandstecknaren kan försättas i en utsatt ekonomisk situation.

Abstract

In connection with the purchase of new produced tenant owned apartment, an agreement is entered into at an early stage between the tenant owner´s association and the buyers, which is called a pre-contract. A pre-contract is a binding agreement for both parties. According to Swedish law, the right to withdraw from a pre-contract is limited. However, there is no regulation regarding the market's impact. A valid reason to withdraw from the agreement in accordance with bostadsrättslagen is if the access to the tenant owned apartment does not take place in a reasonable time and that this is due to neglect of the association.

The terms neglect and reasonable time have no obvious meaning in this context. The longer time span between the pre-contract and the lease agreement creates great risks for buyers of new produced tenant owned apartments. Especially the market factors are of great

importance. This is because of the fluctuating housing market that can contribute to a

changed market value, and the price that was agreed to in an early written pre-contract might be a different than the actually market value. In recent years, the Swedish housing market has steadily improved and therefore these problems have not been noticed. Not until recently when the Swedish housing market has stagnated, the problems have been noticed.

At present, there is no applicable or guiding judgment that can be applied when changes in the housing market arise. At present, a buyer can only withdraw according to law if there has been a delay, but not because of other changed conditions. Nor is there a consumer protection that protects the buyer even though he or she can be placed in a vulnerable financial situation.

Förord

Det här examensarbetet har utförts som ett avslut på vår treåriga utbildning i

fastighetsvetenskap med inriktning mot fastighetsförmedling. Omfattningen av arbetet är 15 högskolepoäng och har genomförts under vårterminen 2019.

Vi vill ta det här tillfället i akt för att ge ett extra tack till vår handledare Per Henning Grauers som tagit sig god tid åt vårt arbete samt bidragit med essentiell kunskap och vägledande direktiv.

Malmö, maj 2019

Förkortningslista/beskrivningar

AvtL, Avtalslagen Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område BRF Bostadsrättsförordningen (1991:630) BRL Bostadsrättslag (1991:614) JB Jordabalk (1970:994) KkL Konsumentköplag (1990:932) Köp Köplag (1990:931)

A.a Anfört arbete

Förening Bostadsrättsförening

NJA Nytt juridiskt arkiv

Prop Regeringens proposition

SOU Statens offentliga utredningar

Riksrevisionen En svensk myndighet under Sveriges riksdag, deras uppgift är att granska den verksamhet som bedrivs av staten.1

Innehållsförteckning

1.5 Metod och material 8

1.6 Disposition 9

2. Författningsmaterial 10

2.1 Bostadsrättslag (1992:614) 10

2.2 Avtalslagen (1915:218) 12

2.3 Köplagens och konsumentköplagens tillämpning 13

3. Avtal vid nyproduktion 13

3.1 Upplåtelse av bostadsrätt 14

3.2 Förhandsavtal 15

4. Innebörd av försening och försummelse 18

5. Förändringar efter avtalets ingående 19

5.1 Förutsättningsläran 19

5.2 Bristande förutsättningar i avtalet 20

6. Rättspraxis 22

6.1 Förhandsavtalets bindande verkan 22

6.2 Frånträde från förhandsavtal 22

7. Marknadens påverkan 26

7.1 Finansieringsmodellen bidrar till tidigt tecknade avtal 26 7.2 Långa byggprocesser ger osäkerhet för förhandstecknaren 27

7.3 Prisfall påverkar hushållen 28

7.4 Produktionen av nyproducerade bostadsrätter 28

8. Analys 30 8.1 Diskussion 30 8.1.1 Försening 30 8.1.2 Bostadsmarknad 32 8.2 Slutsatser 35 9. Källförteckning 37 9.1 Tryckta källor 37 9.1.1 Litteratur 37

9.1.2 Statens offentliga utredningar 37

9.1.3 Propositioner 38

9.1.4 Rättsfallsförteckning 38

9.1.5 Övrigt 38

1. Inledning

1.1 Presentation av ämnet

Under de senaste åren har kvantiteten av den årliga nyproduktionen av bostadsrätter ökat2 och förhandsavtal till nyproducerade bostadsrätter tecknas med god framförhållning.

Förhandsavtalet är det avtal som undertecknas före upplåtelseavtalet, ett avtal som både förhandstecknaren och bostadsrättsföreningen blir bundna av.3 Bostadsrättslagen anger att det finns en rätt att frånträda ett förhandsavtal på grund av försenat tillträde, men de rekvisit som ska vara uppfyllda är både otydliga och svårtolkade. Vidare finns stora risker gällande förhandstecknarens möjlighet att inte kunna fullfölja avtalet om prissättningen på marknaden förändras markant under tidsintervallet.

1.2 Syfte

Då förhandsavtal kan tecknas långt före inflytt kan förutsättningar för avtalet förändras under tidens gång. Enligt 5 kap 8 § 2p BRL har en köpare rätt att frånträda ett förhandsavtal där upplåtelse inte skett inom skälig tid på grund av försummelse av föreningen. Det råder viss otydlighet angående exakt vad skälig tid innebär samt när en bostadsrättsförening anses ha agerat försumligt. Således råder även otydlighet gällande en köpares rätt att frånträda ett förhandsavtal. I dagsläget är inte förhandsavtal anpassade för förändringar på

bostadsmarknaden, vilket kan leda till att förhandstecknaren inte kan eller vill fullfölja avtalet.

Uppsatsens essens undersöker förhandstecknarens rätt till frånträde vid förseningar av tillträdet samt förändringar på bostadsmarknaden. Uppsatsens syfte är därmed att undersöka om det finns något sätt för förhandstecknaren att frånträda ett avtal när förutsättningar förändras mellan förhandsavtalets ingång och upplåtelsen.

1.3 Frågeställning

Mot bakgrund av ovan presenterat syfte, så kommer uppsatsen att utgå ifrån följande frågeställning.

Har en förhandstecknare rätt att frånträda ett förhandsavtal på grund av försenat tillträde eller vid förändrade marknadsförutsättningar?

1.4 Avgränsningar

Studien behandlar förhandsavtal vid nyproduktionsprojekt för bostadsrätter i Sverige, en avgränsning görs gentemot småhus.

Köparens rättigheter att frånträda ett förhandsavtal är centralt i studien. En avgränsning görs därmed mot bostadsrättsföreningens rätt att frånträda avtalet samt eventuella påföljder.

Det kan förekomma scenarier efter förhandsavtalets ingående vilka kan vara skäl för

förhandstecknaren att frånträda. Den här studien fokuserar på situationer när tillträdet drar ut på tiden och om marknadens förutsättningar förändras. Studien kommer inte beröra andra påverkande faktorer.

Vi är medvetna om att det finns flertalet rättskällor som behandlar benämningarna skälig tid och försummelse. Det som skrivs angående de benämningarna i denna uppsats berör dock endast det legala område som utgör uppsatsens fokus.

1.5 Metod och material

För att besvara frågeställningen och därigenom uppsatsens syfte, har studien utformats med hjälp av en rättsvetenskaplig metod. Denna metod används för att skapa en bredare förståelse om gällande rätt i ämnet. Rättskällor såsom lagtext, praxis och förarbeten har tolkats med hjälp av litteratur och pågående undersökningar.

Studien utgår till stor del ifrån bostadsrättslagens femte kapitel om förhandsavtal. Detta ter sig naturligt eftersom förhandsavtalet i sig är centralt för utredningen av frågeställningen och därmed studien. Då lagtext sällan ger ett fullständigt svar på mer avancerade och komplexa juridiska frågeställningar, används i studien även juridisk litteratur, lagkommentarer,

propositioner och ytterligare lagtext. Den praxis på området som funnits tillgänglig har också den använts.

Vidare har utredningar från finansinspektionen, Sveriges riksbank samt framtagna SOU:n använts för att skapa en ökad förståelse för situationen på bostadsmarknaden. Källorna används även då det är nödvändigt för att tillhandahålla kunskap om

nyproduktionsmarknaden som uppsatsen behandlar i frågeställningen.

För att svara på frågeställningen och därigenom uppnå syftet har ovan material analyserats, varpå slutsatser därefter kunnat presenteras.

1.6 Disposition

Uppsatsen är upplagd på följande sätt.

- Kapitel två presenterar de lagrum som är aktuella för studien vilka behövs som bakgrundsinformation för att på ett korrekt sätt kunna genomföra studien.

- Det tredje kapitlet beskriver hur upplåtelser av nyproducerade bostadsrätter sker samt även förhandsavtalets syfte och regleringar för den som tecknar.

- I kapitel fyra följer en utredning som har till syfte att förtydliga vad försening och försummelse innebär.

- Kapitel fem behandlar förändringar som kan ske efter att förhandsavtalet ingåtts. Förutsättningsläran beskrivs och det redogörs för de bristande förutsättningar som kan finnas i ett avtal samt hur en avtalstecknare påverkas av det.

- Därefter följer kapitel sex som presenterar den rättspraxis som är direkt tillämpningsbar för studien.

- I kapitel sju görs en analys om hur bostadsmarknaden påverkar förhandstecknaren. Bland annat framkommer bidragande faktorer till att förhandsavtal tecknas tidigt, att långa byggprocesser ger osäkerhet för köparen och hur prisfall på marknaden

påverkar hushållen.

- Åttonde kapitlet innehåller analys av den genomförda studien, samt diskussion angående den information som tagits fram. Utifrån diskussionen presenteras uppsatsens slutsatser.

2. Författningsmaterial

Nedan följer den lagtext som utgör grunden för uppsatsen. En förklaring avseende vissa lagar återfinns också i slutet av kapitlet för att förtydliga dess tillämpning. Då lagtexten i sig är central för utredningen och återankyts till genom hela uppsatsen så har den infogats nedan för att underlätta för läsaren. Syftet med dess infogande är därmed att ingiva förståelse samt förse läsaren med kontext.

En mer ingående analys av nedan lagtext, och därmed även analys av de delar som till stor del utgör basen för uppsatsen, återfinns i nästkommande kapitel.

2.1 Bostadsrättslag (1992:614)

1 § En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med

bostadsrätt. Ett sådant avtal kallas förhandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

3 § Ett förhandsavtal skall upprättas skriftligen. I avtalet skall följande anges:

parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen skall vara försedd med ett intyg av två sådana intygsgivare som avses i 3 kap. 3 §. Av intyget skall framgå

1. att de i kalkylen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt

I intyget skall intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem. Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås. Lag (2003:31).

4 § Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 § är ogiltigt.

8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

1. lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,

2. upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3. de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.

Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt.

Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av ett hus för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 §, upphör dock avtalet i de fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör. Lag (1995:1464).

9 § Om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt bestämmelserna i 7 eller 8 §, har

förhandstecknaren

1. rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635),

2. rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom, och

3. rätt till ersättning för annan skada som föreningen har förorsakat honom genom försumlighet.

Bestämmelserna i första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelserna i 2 § första stycket.

7 kap. BRL Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

3 § Om bostadsrättshavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid när lägenheten skall

tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse och beror inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften för den tid han inte kan använda lägenheten eller del av den. Är hindret av väsentlig betydelse, får

bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får inte ske efter tillträdet.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet beror på försummelse från föreningens sida.

2.2 Avtalslagen (1915:218)

36 § Avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt

med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende.

Vid prövning enligt första stycket skall särskild hänsyn tagas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest intager en underlägsen ställning i

avtalsförhållandet.

Första och andra styckena äga motsvarande tillämpning i fråga om villkor vid annan rättshandling än avtal.

I fråga om jämkning av vissa avtalsvillkor i konsumentförhållanden gäller dessutom 11 § lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Lag (1994:1513).

2.3 Köplagens och konsumentköplagens tillämpning

Bostadsrätter är lös egendom.4 Överlåtelser av lös egendom behandlas generellt i enlighet med köplagens bestämmelser. För att tillämpning av köplagen ska bli aktuellt vid nationella köp krävs främst två avgörande faktorer, det ska (1) avse ett avtalsföremål som omfattas av köplagen samt (2) en bedömning av vilka parter som ska ingå köpet.5 Avtalsföremålet bostadsrätt behandlas under köplagens regler då en privatperson säljer till en privatperson. Detta då köplagens regler är tillämpbara när två jämbördiga parter ställs emot varandra, d.v.s. näringsidkare till näringsidkare eller privatperson till privatperson - i de fall privatpersonen agerar utanför sin eventuella verksamhet.6 Annat blir fallet då köpet står mellan en

konsument och en näringsidkare.7 Enligt 3 § KköpL finns bestämmelsen om att lagen är tvingande till konsumentens fördel, vilket ska tolkas som att en näringsidkare inte kan avtala om sådant som är till nackdel för en konsument. Vad gäller konsumentköplagen så finns inte alla bestämmelser reglerade vilket gör att när ett problem uppstår kan köplagens regler tillämpas analogt. Det kan beskrivas som att KöpL utgör en allmän lag medan t.ex. KköpL och BRL är så kallade speciallagar. Då speciallagarna inte är uttömmande kan allmänna lagar tillämpas för att fylla de luckor som finns i dagsläget.8

4

1 kap 1 § JB

5

Ramberg och Herre, Allmän köprätt, s. 33

6

A.a, s. 35

7

1 § Konsumentköplagen

8

3. Avtal vid nyproduktion

3.1 Upplåtelse av bostadsrätt

När en bostadsrätt i juridisk mening föds kallas detta för en upplåtelse. Före upplåtelsen existerar inte bostadsrätten. Det är enbart när en nyproducerad lägenhet ska säljas för första gången eller när en hyreslägenhet ombildas till en bostadsrätt som en upplåtelse sker. I övriga fall när bostadsrätter byter ägare handlar det inte om en upplåtelse utan en överlåtelse.9

När en bostadsrätt ska nybildas sker byggprocessen genom privata byggföretag eller större organisationer såsom HSB och Riksbyggen.10 Dessa bildar så kallade byggmästarbildade bostadsrättsföreningar som ansvarar för byggandet av huset. Först efter upplåtelsen kommer styrelsen att utgöras av medlemmarna, vilka är bostadsrättshavarna.11

För att en upplåtelse ska få ske finns krav som måste vara uppfyllda. Ett utav dessa krav är att en ekonomisk plan ska vara upprättad av föreningen samt registrerad hos bolagsverket.12 Den ekonomiska planen ska bland annat innehålla en beskrivning av fastigheten, föreningens löpande kostnader och intäkter, ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.13 Vid förvärv av en bostadsrätt köper förvärvaren en del i föreningens ekonomi där andelstalet som anges i den ekonomiska planen är av stor betydelse. Andelstalet är unikt för respektive bostadsrätt och anger hur stor andel av den totala årsavgiften som belöper på den aktuella bostadsrätten samt fördelningen av medlemmarnas insatser.14

Det är föreningens styrelse som står för upprättandet av den ekonomiska planen och den kan tidigast upprättas när de erhållit uppgifter angående produktionskostnader samt de lån och övriga krediter som krävs för att finansiera projektet. För att få en sanningsenlig och tydlig bild om föreningens stabilitet upprättas ofta planen något längre fram i projekterings- och byggprocessen.15

9

Tegelberg, Köp och förmedling av bostadsrätt, s. 217

10

Lundén och Bokelund, Bostadsrätt, s. 14-15

11 SOU 2017:31, s. 217 12 Tegelberg, s. 219 13 1 § BRF

Vid en upplåtelse av nyproducerade lägenheter finns ingen årsredovisning färdigställd. Den ekonomiska planens syfte blir därmed att ge likartad information och ett skydd åt köparna mot ekonomiskt osunda byggnadsprojekt.16 Det kan anses finnas två motverkande krafter vid köp av nyproducerade bostadsrätter då ena sidan vill senarelägga skapandet av den

ekonomiska planen eftersom den av logiska skäl blir alltmer precis ju närmre färdigställandet den upprättas. Den andra motverkande kraften är dels att konsumenterna på ett tidigt stadium vill säkra köpet av bostaden och även med hänseende till den byggnadstekniska aspekten såsom att tillval17 måste göras tidigt i byggprocessen. Ett sådant konsumentintresse gör att förvärvet behöver ske tidigare än upprättandet av den ekonomiska planen vilket utesluter ett upplåtelseavtal. Detta har frambringat en lagstiftning om att förvärvarna ska kunna binda upp sig till bostadsrätten i ett tidigare skede. En sådan tidigare överenskommelse träffas genom ett förhandsavtal, där alla kriterier för en upplåtelse inte behöver vara uppfyllda.18

3.2 Förhandsavtal

Bestämmelsen om förhandsavtal för boende i bostadsrätt togs bort inför 1971 års bostadsrättslag.19 Därefter återinfördes bestämmelsen i lagtext inför den nu gällande bostadsrättslag som utformades 1991/1992.20 Möjligheten att sätta sin egen prägel på bostaden var en anledning till varför förhandsavtalet återinfördes i bostadsrättslagen. Ett förhandsavtal krävs då för att ge blivande köpare möjlighet att binda sig till bostaden vid ett sådant tidigt skede.21

Förhandsavtalet tecknas mellan bostadsrättsföreningen och förhandstecknaren om att vid ett senare tillfälle upplåta en lägenhet med bostadsrätt. 5 kap BRL reglerar förhandsavtal generellt och i 1 § i detta kapitel beskrivs innebörden av ett förhandsavtal samt hur parterna blir bundna till varandra. Bostadsrättsföreningen blir genom avtalet skyldig att upplåta

16

Flodin, Förhandsavtal och optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt, s. 623

17

Tillval är valet av material, design och utformning till bostaden för att få den mer personlig.

18 A.a, s. 225-226 19 Prop 1971:12, s. 80 ff 20 Prop 1990/91:92, s. 84 21

Julius, Nilsson Hjort och Uggla,Bostadsrättslagen, Ombildningslagen, Omregistreringslagen En kommentar

lägenheten med bostadsrätt åt parten/parterna som tecknat sig för förhandsavtalet och förhandstecknaren förbinder sig till att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

Förhandsavtalet är ett formalavtal vilket innebär att vissa formkrav måste uppfyllas för att avtalet ska bli giltigt. Dessa formkrav beskrivs i 5 kap 3 § BRL varpå följande ska finnas med. Det ska upprättas skriftligen, innehålla parternas namn, vilken lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, den beräknade avgiften och i vissa fall även det belopp som ska lämnas i förskott. Skulle ett förhandsavtal ingås i strid med bestämmelserna är det ogiltigt enligt 5 kap 4 § BRL. Vidare får en

förhandstecknare inte lov att sälja bostadsrätten till en annan köpare förrän upplåtelsen skett.22

Trots att förhandsavtalet är ett bindande avtal finns bestämmelser angående uppsägning av avtalet. Tre scenarier kan ge en förhandstecknare lagstadgad rätt till att frånträda

förhandsavtalet, de återfinns i 5 kap 8 § BRL.23 De är 1) att lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttning och 2) att upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen på grund av föreningens försummelse. Förhandstecknaren har även rätt att säga upp avtalet om 3) avgiften är väsentligt högre än vad som avtalats i

förhandsavtalet. Förhandstecknaren har då tre månader på sig att säga upp avtalet från dagen informationen om avgiften kom till hans kännedom. Bestämmelserna är inte tillämpliga då förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt, vilket inte är möjligt vid

nyproduktion.24

Av ovan nämnda rekvisit är den andra punkten (5 kap 8 § 2 p BRL) det lagstöd som är relevant för vidare undersökning om en förhandstecknares rätt till frånträde vid försening. Paragrafen har ingen given tolkning då både “skälig tid” och “försumlighet” återfinns i andra sammanhang och är därmed inte självklart gällande förhandsavtal. Vidare bör det även betonas att 5 kap 8 § BRL anger de enda lagstadgade situationer där det finns rätt att frånträda ett förhandsavtal för tecknaren. Andra tänkbara scenarier så som

marknadsförändringar och sjunkande bostadspriser ger i dagsläget inte en förhandstecknare rätt enligt lag att frånträda ett förhandsavtal.

22

7 kap 3 § BRL reglerar förhandstecknarens rätt till ersättning för skada, nedsättning av avgift och frånträde av avtalet vid försening. Tillämpningen av detta lagrum är allmän för

upplåtelser och kan ske när tillträdet till lägenheten inte sker i rätt tid. Med rätt tid avses i denna paragraf tiden för tillträdet som framgår av upplåtelseavtalet.25

Om en förhandstecknare utan befogad anledning säger upp ett förhandsavtal har föreningen rätt till skadestånd. På motsvarande sätt har förhandstecknaren rätt till skadestånd i de fall som förhandsavtalet upphör att gälla och detta inte beror på förhandstecknaren.26 I 5 kap 9 § BRL anges vilka rättigheter en förhandstecknare får vid upphörandet av ett förhandsavtal. I de fall ett förhandsavtal upphör att gälla har förhandstecknaren inte endast rätt till den insats som betalats för förhandsavtalet. Det föreligger även rätt till ränta på förskottsbetalning, rätt till skälig ersättning för eventuella tillval samt rätt till skadestånd för andra ekonomiska skador till följd av förhandsavtalets upphörande.27

25

A.a, s. 178

26

Lundén och Bokelund Svensson, s. 27

27

4. Innebörd av försening och försummelse

Försening i samband med förhandsavtal innebär att tillträdestidpunkten till bostaden som skall upplåtas med bostadsrätt skjuts upp i tiden jämfört med den tid som avtalats i

förhandsavtalet. Enligt 5 kap 8 § 2p BRL finns bestämmelsen om att en köpare har rätt att frånträda förhandsavtalet när tillträdet har försenats med “skälig tid”. Uttrycket skälig tid är avsett att tolkas tämligen restriktivt, vilket innebär att det ska komma till stånd i nära anslutning till den avtalade tiden.28

En försummelse är en underlåtenhet att fullgöra en förpliktelse på grund av vårdslöshet.29 Som tidigare nämnt avskaffades förhandsavtalet i 1971 års bostadsrättslag för att sedan återigen tas tillbaka till 1991 års bostadsrättslag.30 Då bestämmelsen om tecknandet av förhandsavtal återinfördes angavs nya villkor gällande förhandstecknarens rätt att frånträda avtalet vid en försening. Förutom att förseningen har skett med “skälig tid” ska detta även vara på grund av försummelse från föreningens sida. Själva orsaken till förseningen är i regel mindre viktig så länge inte förseningen orsakats av förhandstecknaren själv.31 Bestämmelsen om “genom försummelse från föreningen” togs in i den nu gällande lagen för att tydligt klargöra att försummelsen inte beror på förhandstecknaren.32

För att förhandstecknaren ska kunna frånträda på grund av ovan måste det i första hand bevisas att tillträdet inte skett i skälig tid. Parten som tecknat förhandsavtalet (vilket ofta är en privatperson) ska dessutom bevisa att föreningen har agerat försumligt, vilket kan vara svårt på egen hand. Redan här torde det vara problem för förhandstecknaren att påvisa rätt till frånträde på de lagliga grunder som finns.

28

Julius, Nilsson Hjort och Uggla, s. 131

29

Nationalencyklopedin, Försummelse,

30

5. Förändringar efter avtalets ingående

Vid ingående av ett avtal är den allmänna regeln att avtalsinnehållet ska stå fast.33 Trots att förändringar i förutsättningar kan ske så att avtalet inte längre är gynnsamt eller blivit mer betungande än förväntat för ena parten är det fortfarande bindande. Giltigheten i ett avtal ska inte förändras på grund av att omständigheter utvecklats annorlunda än vad personen

beräknat vid ingående av avtal.34

5.1 Förutsättningsläran

“Det har sagts att en part som sluter ett avtal i fredstider normalt inte tänker på att krig kan inträffa. Först när kriget inträffar, ser parten att detta hindrar hans möjligheter att fullgöra prestationen eller att få utbyte av motprestation”35

. Förutsättningsläran innebär att en av parterna i ett avtalsförhållande kan ges rätt att bli befriad från en avtalsförpliktelse på grund av oriktiga antaganden i samband med avtalets ingång rörande förhållanden vid tidpunkten.

Utgångspunkt i generell avtalsrätt är dock att vardera parten i ett avtal bär sin egen risk för felaktiga antaganden och förutsättningar.36 Idag har förutsättningsläran fått en begränsad praktisk betydelse då andra lagar har utformats som kan ge en avtalspart rätt att frånträda, t.ex. vid oskälighet, 36 § AvtL, och används i större utsträckning som ett komplement.37

Med hänvisning till förutsättningsläran kan det ändå diskuteras om det är rimligt att en part som ger sig in i köp av bostäder kan hävda att denne skall bli befriad från fullföljande av betalning för bostaden då denne inte insåg att marknadspriserna fluktuerar.

Är det inte ett rimligt antagande när man ingår denna typ av avtal att man i själva verket inte vet hur marknaden kommer röra sig inom den snara framtiden fram till ett eventuellt tillträde? Vidare att ett antagande om en fluktuerande marknad i själva verket är att ta i beaktning vid undertecknande av ett bindande avtal om köp.

33

Pacta sunt servanda är latin för att avtal skall hållas vilket är en grundläggande regel inom avtalsrätt.

34

Adlercreutz och Gorton, Avtalsrätt I, s. 307

35

Ramberg och Ramberg, Allmän avtalsrätt, s. 212

36

A.a, s. 211-212

37

5.2 Bristande förutsättningar i avtalet

Från att ett förhandsavtal tecknas fram till tillträdestidpunkten kan förutsättningar förändras. Bostadsmarknaden påverkas av såväl politiska, sociala och konjunkturmässiga faktorer, vilket en förhandstecknare behöver räkna med.38 En central fråga vid förhandsavtalets ingående blir därmed huruvida ett avtal förblir bindande då förutsättningar för avtalet förändras, t.ex. med prisfall på bostadsmarknaden. En sådan företeelse benämns som “bristande förutsättningar”.

36 § AvtL är den stora generalklausulen när det kommer till oskäliga avtalsvillkor.

Lagrummet kan därmed även användas för att ge ett extra stöd åt konsumenter i vissa fall.39 I fråga om förhandsavtal anses även allmänna avtalsrättsliga grundsatser att gälla.40 Av 5 kap 8 § BRL betonas att de grundläggande principerna om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal. Detta med hänvisning till att övriga medlemmars intresse i föreningen behöver respekteras, vilka i motsatt effekt kan bli lidande då andra förhandstecknare

frånträder projektet genom bland annat höjda avgifter. Generalklausulens tillämpning gör att särskild hänsyn tas till förhandstecknarens behov vid prövning om ett avtalsvillkor skall jämkas på grund av att avtalet kan anses som oskäligt.41

36 § AvtL tar inte bara sikte på oskäliga avtalsvillkor vid ingående av avtal utan även “senare inträffade förhållanden”, där alltså förändrade förhållanden efter avtalets ingående slagit fel. Detta innebär att lagstiftningen i vissa fall kan tillämpas då förhållanden har förändrats på ett sådant sätt att avtalsinnehållet blir att anse som oskäligt på grund av förändrade

förutsättningar.42

Förhandsavtal är ett sådant avtal som sluts på lång tid vilket medför att parterna vet om att förhållanden under denna tid kan förändras. Det finns därav fog för att en förhandstecknare bör inse vissa risker och sedan välja, eller inte välja, att ta den risken som ett undertecknande innebär. Denna aspekt gör att det i regel saknas skäl till jämkning på grund av bristande förutsättningar som förhandstecknaren borde insett kunnat ske. Det ska vidare poängteras att

38

Ramberg och Ramberg, s. 205

39

Grönfors och Dotevall, Avtalslagen, en kommentar, s. 239

40

AvtL, i likhet med KöpL, är en allmän lag samt att lagrummet tillämpas när ett avtal ingås. Har ett avtal ingåtts och innehållet uppfyller lagens krav är avtalslagens tillämpning fullgjord.

6. Rättspraxis

6.1 Förhandsavtalets bindande verkan

År 2001 meddelade Högsta domstolen en dom, NJA 2001 s. 75, som blivit vägledande rörande bundenheten till ett förhandsavtal. I denna dom innehar en part (X) en hyresrätt som ska ombildas till bostadsrätt. X har undertecknat ett förhandsavtal om att i framtiden upplåta bostaden med bostadsrätt. Tillsammans med tre av sina syskonbarn har X sedan undertecknat ett avtal om att syskonbarnen ska köpa bostadsrätten för den summa som X betalar vid upplåtelsen, mot villkoret att X ska få bo kvar mot oförändrad hyra. Innan upplåtelsen hinner komma till stånd avlider X varpå X:s dödsbo går in i hans ställe. Dödsboet anser att varken förhandsavtalet eller avtalet med syskonbarnen är giltigt mot dödsboet. Syskonbarnen fick rätt i sak och avtalen ansågs bindande även för dödsboet.

Domen sade definitivt att ett förhandsavtal före upplåtelseavtalet är bindande för båda parter vilket belyser relevansen med ett förhandsavtal. Detta ger ett generellt förtydligande om att ett undertecknande av ett förhandsavtal ger bindande verkan i samstämmighet med 5 kap 1 § BRL.

6.2 Frånträde från förhandsavtal

En dom från Stockholm tingsrätt, mål T 1893–18, fick den kärande rätt i sak angående rätten att frånträda ett förhandsavtal. Domen meddelades juni 2018 och tvisten står mellan en förhandstecknare (“köparen”) och en bostadsrättsförening.

I domen finns fem omständigheter som käranden framför för att få rätt att frånträda ett förhandsavtal. Dessa omständigheter bedöms var för sig och endast den del som berör försening av upplåtelse och tillträde redovisas här.

köparen genast frånträda avtalet om upplåtelsen inte sker inom skälig tid enligt den beräknade tidpunkten för upplåtelse och att detta beror på försummelse från

bostadsrättsföreningens sida. Det föreligger även avtalsbrott enligt förhandsavtalet då endera av parterna inte fullgjort sin skyldighet enligt avtalet, då ska motparten ha rätt till ersättning. Om detta avtalsbrott är av väsentlig betydelse för motparten har denna även rätt att häva köpet.

Båda parter vitsordar att en försening av tillträdet skett, dock råder skiljaktigheter om det rör sig om sex eller tio veckor. Upplåtelse var beräknat och bestämt enligt förhandsavtalet till “september 2017” samt tillträde i “december 2017”. Den 15 november 2017 mottog köparen avtal om upplåtelse av bostadsrätt gällande lägenheten och ett nytt tillträdesdatum var då bestämt, den 15 februari 2018. Bostadsrättsföreningen anser att förseningen av tillträdet skett med sex veckor räknat efter den sista december enligt förhandsavtalet fram till det nya tillträdesdatumet två veckor in i februari. Köparen har räknat förseningen från första

december, vilket ger en skillnad på fyra veckor i parternas framförande. Tingsrätten anser att bostadsrättsföreningen är en så kallad byggmästarförening med en styrelse som

huvudsakligen representeras av en företrädare inom flera stora aktörer inom bygg- och fastighetssektorn. I förhållande till köparen kommer bostadsrättsföreningen därav att betraktas som en kommersiell aktör, vilket genererar till att förhandsavtalet ska tolkas till konsumentens och därmed köparens fördel. Enligt förhandsavtalet ska tillträdet därmed ha skett den första december vilket ger tio veckors försening enligt tingsrättens bedömning.

Bostadsrättsföreningen framförde att både en försening om sex och tio veckor är skälig tid. Tingsrätten gör en restriktiv tolkning att både en försening på sex och tio veckor innebär att upplåtelsen inte har skett i skälig tid. Detta med hänvisning till en lagkommentar43 där skälig tid bör innebära att upplåtelsen sker i “nära anslutning” till den enligt förhandsavtalet

avtalade tid för upplåtelse samt tillträde.

Bostadsrättsföreningen gör gällande att köplagens regler är tillämpliga, något som köparen bestrider. Tingsrätten bedömer att bestämmelserna i förhandsavtalet samt de bestämmelser

43

som finns i BRL är uttömmande för parterna och hävningsrätten finns reglerad på ett tydligt sätt. Därav finns det inte skäl att tillämpa köplagen enligt tingsrätten.

Enligt förhandsavtalet ska förseningen bero på försummelse av föreningen för att köparen ska ha rätt till att frånträda. Köparen framför att förseningen skett genom försummelse från föreningens sida och de har därför rätt att häva förhandsavtalet. Bostadsrättsföreningen framför att förseningen beror på konstruktionsfrågor som föreningen inte kunnat svara för samt att föreningen varken hade eller borde haft kännedom om att det här skulle leda till förseningar. En av styrelsemedlemmarna framförde även att förseningen delvis berott på att där inte fanns tillgängliga besiktningsmän under jul- och nyårshelgerna och att det av denna anledning varit fel att utse december månad för tillträdet. Tingsrätten konstaterar därefter att det inte funnits några konkreta byggtekniska problem som skulle ha orsakat en försening. På grund av valet av tillträdestid samt utan konkreta byggnadstekniska problem finner

tingsrätten att upplåtelsens och tillträdets försening beror på att föreningen agerat försumligt. Tingsrätten dömer att köparen har rätt att frånträda förhandsavtalet.

Stockholms tingsrätts dom44 blev uppmärksammad trots att den meddelats från en

underinstans. Domen överklagades till Svea hovrätt 14 februari 2019, mål T 7334-18, där parterna av okänd anledning gemensamt begärt att målet skulle avskrivas. Parterna har träffat en förlikning i målet varpå hovrätten upphäver domen och skriver av målet. Detta ger att läget angående köparens rättighet till att frångå ett förhandsavtal återigen är ovisst.

Domen som meddelades i juni 2018 berörde en specifik omständighet vid förhandsavtal men kan ändå vara viktig i nuläget då det finns en avsaknad i rättsläget angående likartade frågor. Det finns en dom från Stockholms tingsrätt, mål T 5260-18, som berör förhandsavtalets formkrav. Domen berörde frågan huruvida ett förhandsavtal uppfyller formkraven i

förhandsavtalet då tidpunkten för upplåtelse och inflyttning beräknas i ett längre tidsintervall. Som tidigare nämnt finns ett rekvisit om att en beräknad tidpunkt ska anges i förhandsavtalet i enlighet med 5 kap BRL. Enligt detta förhandsavtal hade en “preliminär tid för upplåtelse” angetts i ett intervall om sex månader. Frågan i fallet var om ett sådant intervall kan anses uppfylla förhandsavtalets formkrav om en angiven “beräknad tidpunkt”. Domstolen

framhåller bland annat att “tidpunkten” som ett rekvisit i förhandsavtalet inte ska tolkas allt för strikt. Bedömningen av det långa tidsintervallet blev enligt Stockholms tingsrätt att förhandsavtalet varken bedömdes ogiltigt på grund av att benämningen “preliminär” använts istället för “beräknad” eller att upplåtelsetidpunkten angetts i ett sex månader långt intervall. Stockholms tingsrätts dom skiljer sig från domen i juni 2018. Prövningen berör en mer renodlad rättsfråga snarare än de annars specifika frågor och omständigheter som behandlas i förhandsavtal med olika innehåll.

7. Marknadens påverkan

7.1 Finansieringsmodellen bidrar till tidigt tecknade avtal

Grundläggande för förhandsavtalets existens ligger i att binda parterna vid ett tidigt skede av bostadsbyggnationen. Att teckna avtalet har många fördelar men utsätter även hushållen, bostadsutvecklaren och banker för en riskfylld process. Storbankerna i Sverige lånar ut ungefär 60 miljarder kronor varje år till finansiering av nyproducerade bostäder i form av utbetalda byggnadskreditiv till byggbolag.45 Byggnadskreditivet innebär att banken, som beviljat lån för bostadsutvecklaren, löpande betalar ut fakturor som ska täcka

produktionskostnader. Det lånade beloppet ökar därmed under byggprocessens gång och läggs om till ett vanligt lån med byggnaden som säkerhet då bostäderna står klara. För att erhålla ett byggnadskreditiv ställer bankerna vissa krav på bostadsutvecklaren. Ett av dessa krav är att bostadsutvecklaren hålls ansvarig för att förvärva de bostäder som förblir osålda då byggnaden står färdig. Bostadsutvecklaren väljer därmed i största mån att redan innan

byggprocessen startat teckna förhandsavtal för en bestämd andel av bostäderna. Bankerna ställer olika krav på hur stor andel bostäder som behöver vara sålda före produktionsstart beroende på bostadsutvecklarens storlek. Generellt ställs större krav på de mindre

bostadsutvecklarna.46

Under projektets gång finns det en risk att efterfrågan på bostäderna sjunker, något som både grundas på marknadsmässiga förändringar såväl som en ökad riskmedvetenhet hos

konsumenter. Ett scenario där flertalet bostäder förblir osålda innebär att byggbolagen står inför stora kostnader till följd av kravet från banken om att själva förvärva osålda bostäder.47 Finansieringsmodellen som råder i dagsläget innebär att de höga krav som banker ställer på bostadsutvecklaren genererar i tidigt tecknade förhandsavtal.48

45

Sveriges Riksbank, Nyproduktion av bostäder och finansiell stabilitet, s. 26

46

7.2 Långa byggprocesser ger osäkerhet för förhandstecknaren

Själva byggprocessen inleds vanligtvis inte förrän den av bankerna angivna del av bostäderna som garanterats att bli sålda har sålts. Med långa byggprocesser kan förhandsavtal med ett förutbestämt pris tecknas så tidigt som två år före den beräknade upplåtelsen faktiskt ska ske. I enlighet med bankernas krav innebär detta en säkerhet för byggbolagen gällande

finansieringen. För hushållen kan det innebära en risk med hänvisning till att möjligheten till frånträde är begränsad enligt bostadsrättslagen. Hushållen har visserligen försäkrat sig om att förvärva en bostad och kan välja önskade tillval då avtalet undertecknas. Däremot finns risker gällande att de lånelöften som ges till hushållen inte har obegränsad giltighet samt att

bankerna inte är bundna till dessa. Det finns därmed ingen säkerhet om att dessa lånelöften fortfarande är gällande när upplåtelsen ska ske. Detta sätter förhandstecknare i en situation där de riskerar att inte kunna finansiera den bostad som de förbundit sig att köpa. Om hushållen inte fullföljer förhandsavtalet genom att inte upplåta bostadsrätten är detta ett avtalsbrott. Ett sådant avtalsbrott innebär skadeståndskyldighet för den ekonomiska skada de orsakat gentemot bostadsrättsföreningen eller bostadsutvecklaren.49

Den senaste tidens osäkerhet på bostadsmarknaden och de nya amorteringskraven har lett till prisfall i vissa regioner och bidragit till att riskerna för hushållen tydligare uppenbarat sig vid ett tecknande av förhandsavtal.50 I förhållande till övriga bostadsmarknaden är det tydligt att marknaden för nyproducerade bostäder medför en hög risk för köparna till följd av det tidigt tecknade förhandsavtalet samt att bostadsrättsföreningarna i nyproducerade bostadsrätter ofta är mer skuldsatta än genomsnittet.51 För köparen är kunskap om marknadsförutsättningar samt innebörden av avtalen väldigt viktig. Av den anledningen har Riksrevisionen startat en utredning angående skapandet av ett effektivt konsumentskydd för att köparen ska kunna fatta ett informerat och välgrundat beslut.52

Följaktligen har de långa tidsintervallerna från undertecknandet av förhandsavtal fram till att bostäderna faktiskt är klara inneburit att inflyttning ej med säkerhet kan fastställas utan anges ofta i långa tidsintervall. Trots långa tidsintervall är det inte ovanligt att den avtalade tiden för

49

Sveriges Riksbank, s. 23-24

50

Finansinspektionen, Ett skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter

51

A.a, s. 23-24

52

inflyttning försenas. Detta har gett upphov till en diskussion angående hur lång tid ett undertecknat förhandsavtal kan hållas giltigt då det tidsintervall som angetts överskrids.53

7.3 Prisfall påverkar hushållen

Under hösten 2017 skedde ett prisfall på bostäder i Sverige efter historiskt höga prisnivåer, där priserna på både småhus- och bostadsrättsmarknaden hade mer än trefaldigats sedan mitten av 1990-talet. Vad gäller förhandsavtalen vid nyproduktion står förhandstecknaren inför en stor risk om ett prisfall inträffar efter ingånget avtal. Särskilt stor är risken för de köpare som i väntan på tillträdet redan besitter en annan belånad bostad. Ett prisfall innebär med hög sannolikhet att denna bostad säljs för ett lägre pris än förväntat, vilket kan innebära att insatsen till den nya bostaden blir lägre än beräknat. Utöver detta kan det bestämda pris som tecknats för den nya bostaden vara högre än det rådande marknadspriset vid inflytt. En köpare är i en utsatt ställning för fallande priser gällande både den gamla bostaden och den nya bostaden. I en tidigare stabilt växande marknad har detta inte varit ett uppmärksammat problem. Prisfall och osäkerhet på bostadsmarknaden har exponerat riskerna som en

förhandstecknare utsätts för.54 Problem skapas på grund av att banker och bostadsutvecklare använder köparen för att minska den egna risken då byggstart inte kan ske förrän bankerna får säkerhet i att bostäderna säljs. Riskerna har i och med denna finansieringsmodell minskat för både banker och bostadsutvecklare, medan de ökat för förhandstecknaren.55

7.4 Produktionen av nyproducerade bostadsrätter

När priserna har sjunkit och hushållen inser vilka risker som finns får bostadsutvecklarna det svårare att sälja nya bostäder. Antalet produktionsstartade bostäder under det första halvåret av 2018 minskade med ungefär 40 procent i jämförelse med motsvarande period året tidigare. Det är huvudsakligen mindre bolag som försvunnit från marknaden, vilket kan härledas till två orsaker. Dels att bankerna generellt ställer högre krav på dessa och dels att dessa till stor del fokuserar på dyrare bostadsrätter i storstäder; därmed de bostäder som drabbats hårdast av den rådande ostadigheten på bostadsmarknaden. Säkerställandet av finansieringen blir därav

53

ett problem för de mindre bostadsutvecklarna då de inte kan erhålla en tillräckligt stor andel undertecknade förhandsavtal.56

56

8. Analys

8.1 Diskussion

8.1.1 Försening

Enligt 7 kap 3 § BRL har köparen efter uppsägning rätt att frånträda bostadsrätten om en förseningen har väsentlig betydelse för honom. Vad som gäller för väsentlig betydelse vid försening framgår av lagkommentar till lagrummet. Detta syftar i regel på upplåtelsens tidpunkt för tillträdet, inte från förhandsavtalets tidpunkt. 7 kap 3 § BRL är ett allmänt tillämpbart lagrum gällande upplåtelser där bestämmelsen om försening inte lämpar sig på förhandsavtal. Därav kan inte frågan angående väsentlig betydelse tillämpas i det här sammanhanget och 5 kap 8 § BRL används främst.

Stockholms tingsrätts dom som föll i juni 201857 har överklagats men bör ändå

uppmärksammas eftersom anledningen till förlikningen inte har uppgetts och kan bero på en intern överenskommelse mellan parterna. Stockholms tingsrätts dom bör därav fortfarande vara delvis vägledande och i vart fall grund för vidare diskussion.

I domen ovan framgick att föreningen ansåg att förseningen inte berott på dem med hänvisning till att problemet låg i byggnadstekniska aspekter. När byggbolagen bildar byggmästarbildade bostadsrättsföreningar i syfte att starta byggandet av bostäderna kan de anses vara ansvariga för bland annat byggnationen, materialval och tidsangivelser.

Diskuterbart är att även om föreningen skulle vara en utomstående part gentemot byggbolaget bör de ha ett ansvar för planering av både tid och konstruktion. Enligt propositionen till bostadsrättslagen ska försummelse från föreningens sida tolkas som att förseningen inte beror på förhandstecknaren själv. Med denna information bör samtliga fall där en köpare inte varit bidragande faktor till förseningen anses som försummelse från föreningens sida. Diskussion kan föras angående ordvalet då försummelse anger en tydlig indikation på att föreningen ska ha agerat på ett vårdslöst sätt.

Stockholms tingsrätt bedömde även att föreningen agerat försumligt då det inte fanns tillgängliga besiktningsmän vid tillträdet på grund av helgdagar, vilket borde tagits med i beräkning. Utifrån detta kan frågan ställas om hänsyn bör tas till samtliga hög- och

semestertider. Det borde leda till att tillträdesdatumen blir väldigt mycket mer begränsade. Alternativt borde bostadsutvecklaren förstått att tillgängligheten under dessa tider kan vara begränsad och därför bokat besiktningsmän med bättre framförhållning.

I dagsläget finns endast en vägledning som anger vad som menas med att tillträdet ska ske i “nära anslutning” till det angivna datumet för att vara skäligt. Stockholms tingsrätt58

fann att sex veckors försening är tillräckligt för att överskrida vad som anses vara skälig tid. Utifrån en bostadsutvecklares synvinkel bör det emellertid framföras att det kan vara tämligen svårt att förutspå en specifik beräknad tidpunkt för färdigställandet. Detta med hänvisning till att förhandsavtalen ofta tecknas långt före den beräknade upplåtelsen, varpå två aspekter kan framföras. En aspekt är att bedömningen av förseningen bör anpassas efter hur långt spannet är mellan förhandsavtalets tecknande och tillträdestidpunkten. Ett längre tidsspann skulle kunna ge något större utrymme för felaktig tillträdestidpunkt. Den andra aspekten är att bostadsutvecklaren är byggexpert och bör därmed kunna beräkna byggprocessen utefter en tidsplan. Möjligheten att teckna förhandsavtal med långa tidsintervall för de satta

inflyttningsdatumen har utökats och öppnats upp genom den dom som meddelades av Stockholm tingsrätt.59 Förhandsavtal kan ingås från allt mellan några månader upp till flera år. Med tanke på hur långt tidsspannet är mellan förhandsavtalets tecknande och det

beräknade tillträdet bör bedömningen angående skälig tid anpassas därefter. Ett längre tidsspann kan öppna för att en försening har mer marginal för vad skälig tid är i jämförelse med ett kortare tidsspann rent procentuellt. Lagkommentaren om nära anslutning ger inte utrymme för ett sådant resonemang.

Enligt Stockholms tingsrätts dom60 har en tolkning gällande konsumentförhållandet gjorts. Bedömningen innebar i det fallet att förhandstecknaren är konsument gentemot föreningen som anses ha en starkare position varpå konsumentskyddsprincipen tillämpades. Det bidrog till att avtalet i den aktuella domen tolkades till köparens fördel. Bedömningen blev att om det uppges en hel månad som beräknad tillträdestidpunkt ska den första dagen den månaden 58 Stockholms tingsrätt Mål nr. T 1893–18 59 Svea hovrätt Mål nr. T 5260-18 60 Stockholms tingsrätt Mål nr. T 1893–18

vara starten för förseningen. Visserligen bedömde tingsrätten i fallet att tillträdet inte hade skett inom skälig tid vare sig vid sex eller tio veckor. Frågan som uppstår är om en

konsument alltid ska erhålla samma så kallade fördel, nämligen att räkna försening från det första beräknade datumet i ett angivet intervall för tillträde. Vad händer i så fall i domen från Stockholms tingsrätt61 då ett tidsintervall om sex månader angetts? Om tillträdet skulle bli försenat med en vecka efter de sex månaders slut, skulle detta enligt ovan innebära en försening enligt köparens fördel med sex månader och en vecka, snarare än enbart en vecka. Även här borde man i så fall tillämpa konsumentskyddsprincipen. Frågan förblir om en sådan reglering är tillämpbar då det finns möjlighet att ange så pass långt tidsintervall som

tillträdestidpunkt. Vidare är Stockholms tingsrätts bedömning angående att det föreligger ett konsumentförhållande inte självklar. Bedömningen i Stockholms tingsrätt62 gjordes med beaktande av att en styrelsemedlem i föreningen har en stark roll inom branschen, vilket inte alltid är fallet.

8.1.2 Bostadsmarknad

För en förhandstecknare kan det vara svårt att inse konsekvenserna och bundenheten av ett förhandsavtal, det hade möjligen varit lättare att förstå betydelsen om avtalet att upplåta bostadsrätten tecknats direkt vid bestämmandet av byggnationen. Förutom kravet på den ekonomiska planens upprättande finns det ytterligare aspekter som omöjliggör detta, såsom att köparen kan vara beroende av en annan försäljning. Ett tillträde om flera år vid

överlåtelser tillhör inte vanligheten och är inte något en vanlig köpare kan anpassa sig till. Förhandstecknaren kan ha ett krav från banken att behöva sälja sin nuvarande bostad innan de ingår upplåtelseavtal för nyproduktionen. Ett tidigt ingånget upplåtelseavtal kan bidra till att det kommer behövas en temporär bostad eller liknande mellan de olika tillträdena. Detta eftersom det kan vara svårt att få överlåtelsens tillträde att ha lika långt tidsspann som nyproduktionsförvärvet. Den aspekten gör det omöjligt, även om det inte fanns krav på den ekonomiska planens upprättande, att ge köparen möjlighet att ingå ett upplåtelseavtal direkt istället för förhandsavtal.

De tre punkter i 5 kap 8 § BRL som bestämmer vilka rekvisit som krävs för att förhandsavtal ska få frånträdas är enbart om föreningen agerar på ett vis som förhandstecknaren inte ska behöva räkna med. Paragrafen ger inte förhandstecknaren något utrymme till att frånträda avtalet på grund av att externa faktorer förändras eller någon annan grund än vad som anges i lagrummet. En investering av nyproduktion är ett slags risktagande och kan jämföras med att investera i aktier. När en person köper en aktie finns en medvetenhet gällande risken för att förlora pengar, men även att aktien kan växa vilket resulterar i vinst i de investerade

pengarna. Samma princip gäller vid köp av bostäder och framförallt nyproduktion. En

investering görs på den aktuella marknaden med dagens marknadspris och förhandstecknaren bör vara medveten om att det priset kan förändras fram till upplåtelsetidpunkten. I dagsläget finns inte en självklar bestämmelse enligt lag avseende marknadsförändringar efter ett tecknat förhandsavtal. Vid vanlig överlåtelse av bostadsrätt tillträder köparen bostaden betydligt närmre avtalsdatumet än vid upplåtelse av nyproduktion. När överlåtelseavtalet ingås finns även en konkret bostad som köparen haft möjlighet att undersöka. Vid nyproduktion är det enbart ett papper som skrivs under, i vissa fall finns inte ens en grund till byggnaden. Det kan anses svårt för en konsument att inse förhandsavtalets bindande karaktär då

förhandstecknaren förbinder sig att köpa något som ännu inte existerar.

Mycket kan hända i landets ekonomi under tiden som går mellan ett förhandsavtals

upprättande och när upplåtelseavtalet skrivs. Lånelöften har ofta en tidsgräns på ungefär sex månader. Tiden från förhandsavtalet till upplåtelsen kan vara så långt som två år.

Konsekvensen av detta blir att ett uppdaterat lånelöfte kommer att krävas för

förhandstecknaren när upplåtelsen av bostadsrätten närmar sig. I många fall är detta inte ett problem, dock är det en stor risk för hushållen då förutsättningar som ligger till grund för lånelöftet kan förändras under denna tidsperiod. Underlag som lånelöften grundas på, som t.ex. anställning eller insats, kan förändras under en så lång tidsram. Förhandstecknaren kan förlora arbetet eller få en lägre insats genom att marknadsvärdet på den tidigare bostaden har sjunkit i värde. Detta bidrar till att det tidigare givna lånelöftet blir meningslöst om

förutsättningar förändras på ett sådant sätt att det inte längre är gällande. Om betalning inte kan ske i tid anses det vara ett avtalsbrott från förhandstecknarens sida och denna kan bli skadeståndsskyldig till föreningen. Med tanke på att en förhandstecknare i de flesta fall inte har någon möjlighet att bli beviljade ett banklån med ett tidsintervall som sträcker sig fram till upplåtelsen kan förhandstecknaren försättas i en ytterst problematisk situation.

Behöver lagtexten utvecklas och ge förhandstecknaren utrymme att frånträda vid förändrade förutsättningar på bostadsmarknaden eller handlar det om att göra köparna medvetna om att det finns risker? Eller borde det finnas en reglering att det pris som betalas vid tillträdet skall vara det aktuella marknadspriset? För en förhandstecknare skulle detta innebära att en prisjustering är positiv då marknadsvärdet sjunker och de därmed får möjlighet att betala ett lägre pris än avtalat. Utifrån byggbolagets perspektiv blir det gynnsamt då marknadspriserna stiger och de därav har möjlighet att ta ut ett högre pris än avtalat. Oavsett hur det förändras och vem det gynnar, bör en förhandstecknare inse att förändringar på bostadsmarknaden sker och att det inte går att förutse det exakta priset vid upplåtelse.

Det kan anses rimligt att ett konsumentskydd bör finnas om förutsättningar sedan förhandsavtalets ingång förändrats. Ett sådant skydd hade kunnat innebära att en

förhandstecknare beviljas att frånträda avtalet. Problemet med ett sådant skydd kan bli för de konsumenter som fullföljer förhandsavtalet till samma projekt och ingår upplåtelseavtal. Deras ekonomiska situation påverkas negativt av färre upplåtna bostadsrätter, vilket kan innebära t.ex. höjda avgifter. På så vis blir ett konsumentskydd endast gynnsamt för de köpare som frånträder kontraktet och inte för de som fullföljer köpet. Ett konsumentskydd bör därmed snarare innebära att göra konsumenten medveten om förhandsavtalets innebörd samt vilka risker som förhandstecknaren förbinds till.

Finansieringsmodellen där köparna tidigt tecknar förhandsavtal har blivit som en slags säkerhetskedja där bankerna har den avgörande positionen. Förhandstecknaren tar en stor ekonomisk risk samtidigt som bankerna och bostadsutvecklaren använder förhandsavtalen som ett sätt att säkerställa finansieringen av byggnationen. Det kan antas att tanken bakom tidigt tecknade avtal endast svarar för bankernas och bostadsutvecklarens nytta, men det finns även ett stort konsumentintresse. Detta gäller inte endast försäkran om att få förvärva

bostaden i framtiden, konsumenten har dessutom ett stort intresse i att tidigt teckna avtal med hänvisning till möjligheten att göra personliga tillval i bostaden.

8.2 Slutsatser

Har en förhandstecknare rätt att frånträda ett förhandsavtal på grund av försenat tillträde eller vid förändrade marknadsförutsättningar?

I dagsläget har en förhandstecknare inte rätt att frånträda ett förhandsavtal på grund av förändrade förutsättningar på bostadsmarknaden. Det är allmänt känt att bostadsmarknaden ständigt förändras, både med stigande och sjunkande priser. När köparen ska underteckna ett förhandsavtal bör han inse vilka risker det kan innebära och att marknaden kan förändras under ett längre tidsspann. Därmed finns det inte heller fog för att ta med en sådan

bestämmelse i lag. Vid försening finns det ett skydd för konsumenten i 5 kap 8 § BRL men det är skälighetsbedömningen som avgör. Skälig tid har delvis fått vägledning i och med Stockholms tingsrätts dom som bedömde att sex veckor var tillräckligt lång tid för att

frånträda avtalet. En dom från en underinstans som dessutom överklagats kan endast ses som en indikation och inte något som kan tillämpas på alla fall rörande förseningar efter ett förhandsavtal. Detta innebär att det i nuläget inte finns en bestämmelse för hur lång tid en byggnation kan vara försenad för att konsumenten ska ha rätt till att frånträda. För att kunna frånträda avtalet på grund av försening ska det även föreligga försummelse från föreningens sida.

En förhandstecknare behöver tydligare riktlinjer för vad skälig tid och försummelse innebär. Självklart ska bostadsutvecklaren alltid sträva efter att byggnationen ska färdigställas i tid och inte försätta köparen i en situation där skälighetstiden behöver prövas. För att tydliggöra begreppen kan en förändring krävas av lagrummet 5 kap 8 § BRL. Det finns även ett behov av att utöka paragrafen på ett sätt som ytterligare skyddar konsumenten. Visserligen ska konsumenten vara medveten om riskerna att underteckna ett förhandsavtal med hänseende till bostadsmarknadens osäkerhet. Den rådande finansieringsmodellen sätter hushåll i en situation där risken för att inte bli beviljade lån vid upplåtelse kan bidra till att de inte kan betala på tillträdesdagen. Övriga köpare till samma projekt blir ekonomiskt påverkade av ett sådant scenario och konsumentskyddet bör finnas även för att skydda dessa. Ett förslag på ett sådant konsumentskydd är att föra in återgångsklausuler i förhandsavtalet rörande köparens

finansiering. Köparen hade i ett sådant fall haft möjlighet att frånträda avtalet om den ekonomiska situationen förändras och bidrar till att betalning inte kan ske. För att en sådan

möjlighet till att frånträda inte ska utnyttjas på ett felaktigt sätt bör krav ställas på att köparen gjort en ansträngning till finansiering eller eventuell försäljning av tidigare bostad.

Slutligen har en förhandstecknare rätt att frånträda ett förhandsavtal vid försening i enlighet med en svårtolkad reglering i 5 kap 8 § BRL men marknadsmässiga förändringar är inte en giltig anledning för frånträde.

9. Källförteckning

9.1 Tryckta källor

9.1.1 Litteratur

Adlercreutz, Axel; Gorton, Lars (2011): Avtalsrätt I. 13:e uppl. Juristförlaget i Lund.

Bokelund Lundén, Björn; Bokelund Svensson, Ulf (2018): Bostadsrättsföreningar, Juridik, skatt och ekonomi. 14:e & 18:e uppl. Elanders Sverige AB

Grauers, Folke (2016): Fastighetsköp. 21:a uppl. Juristförlaget i Lund

Grönfors, Kurt; Dotevall, Rolf (2010): Avtalslagen: en kommentar. 4:e uppl. Nordstedts Juridik AB

Julius, Håkan; Nilsson Hjort, Bob; Uggla, Ingrid (2009): Bostadsrättslagen,

Ombildningslagen, Omregistreringslagen En kommentar. 4:1 uppl. Nordstedts Juridik AB

Melin, Magnus (2017): Fastighetsmäklarlagen, en kommentar. 4:1 uppl. Wolters Kluwer Sverige AB

Nääv, Maria; Zamboni, Mauro (2018): Juridisk metodlära, 2:1 uppl. Studentlitteratur AB

Ramberg, Jan; Herre, Johnny (2002): Allmän köprätt, Det köprättsliga regelsystemet och marknadspraxis. 2:a uppl. Norstedts Juridik AB

Ramberg, Jan; Ramberg, Christina (2016): Allmän avtalsrätt. 10:e uppl. Wolters Kluwer

9.1.2 Statens offentliga utredningar

SOU 2017:31 s. 217 Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden

9.1.3 Propositioner

Prop. 1971:12 Förslag till bostadsrättslag

Prop. 1990/91:92 Förslag till ny bostadsrättslag

9.1.4 Rättsfallsförteckning

NJA 2001 s. 75 om att förhandsavtal är bindande.

Stockholms tingsrätt Mål nr. T 1893–18 om frånträde från förhandsavtal (förlikt i Svea hovrätt i Mål nr. T 7334-18)

Stockholms tingsrätt Mål nr. T 5260-18 om förhandsavtalets formkrav

9.1.5 Övrigt

Finansinspektionen, 2017. Ett skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter. Beslutspromemoria. FI Dnr 17-9236

Sveriges Riksbank, 2018. FÖRDJUPNING – Nyproduktion av bostäder och finansiell stabilitet. Finansiell Stabilitet 2018:2. ISSN 1654 - 5966

9.2 Elektroniska källor

Boverket (2018): Indikatorer med byggprognos. Från internet:

https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsplanering/bostadsmarknaden/indikatore r-for-bostadsbyggande/(Senast hämtad: 2019-03-04)

Mäklarsamfundet (2018): Kontraktsbrott vid nyproduktion av bostadsrätt. Från internet: https://www.maklarsamfundet.se/nyheter/kontraktsbrott-vid-nyproduktion-av-bostadsratt (Senast hämtad: 2019-03-04)

Nationalencyklopedin: Försummelse. Från internet:

https://www-ne-se.proxy.mau.se/uppslagsverk/ordbok/svensk/försummelse (Senast hämtad: 2019-04-03)

Riksrevisionen (2018): Konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Från internet: https://www.riksrevisionen.se/nu-granskas/inledda-granskningar/konsumentskyddet-vid-kop-av-nyproducerade-bostadsratter.html (Senast hämtad: 2019-04-10)