Sammanfattning
Denna uppsats påvisar ett tillvägagångssätt som en extern aktör kan tillämpa när en fastighet förvärvats med avsikt att ändra upplåtelseform. Då uppstår frågan hur de befintliga hyresgästerna skall omlokaliseras för att den nya ägaren skall ha möjlighet att verkställa sina planer. I uppsatsen kommer det att koncentreras på påverkansfaktorer som styr hyresgästens val av ersättningslokal. Vi fokuserar även på hur hyresgästens materiella och psykologiska behov kan tillfredsställas samt hur marknadsförutsättningarna ser ut. Dessa ligger till grund för frågeställningen och det material som kommer att framställas. Fastigheten Raffinaderiet 1 som ägs av JM är föremål för studien. Fastigheten ingår i ett område där industrilokaler skall ersättas med bostäder.
Under arbetsprocessen har vi utvecklat en modell som visar vilka påverkansfaktorer som är viktiga för hyresgäster vid en omlokalisering. Dessa påverkansfaktorer är hyra, geografisk placering, grannar, storlek och estetisk utformning av lokalen samt arbetsmiljö. Påverkansfaktorerna redovisas individuellt och med ett genomsnittligt värde i två modeller. Förutom betydelsen av dessa måste hänsyn även tas till hyresgästens behov. För att klargöra det materiella behovet såsom kostnader, tid och resursutnyttjande måste information delges hyresgästen om omlokaliseringens inverkan. För att tillfredsställa det psykologiska behovet måste löpande information ges till hyresgästen. Slutligen måste hyresgästerna som behöver ersättningslokal se till marknadsförutsättningarna. De är begränsade utifrån det urval som finns på fastighetsmarknaden. Möjligheten för fastighetsägaren att finna en ersättningslokal som matchar hyresgästernas parametrar med marknadens utbud finns ej i dagsläget.
Abstract
This essay describes the course of action an external actor may take when a piece of property has been acquired with the intension of changing the use of it. To go through with the plans the landlord has to look at where the existing tenants will go. This essay has a focus on the effects of these actions. It shows how the tenant’s material and psychological needs can be for-filled, and also what the market today looks like. This is the base for the questions and the material that is going to be shown. The case study is based upon Raffinaderiet 1 owned by JM. This property is located in an area where some industrial buildings are going to be converted into units.
During this working process we have developed a model that shows which factors that are important for businesses that are going to be re-located. These factors are rent, geographical location, neighbours, size and esthetical lay-out of the premises and working environment. The factors are shown individually and with an average value in two different models. Apart from these factors there are also other parts to be taken into consideration when it comes to the tenants needs. In order to make costs, time and use of resources clear to the tenant the owner must inform the tenants regarding the effects of the re-localization. To make sure the psychologically needs are in order, there needs to be ongoing information communicated to the tenant. Finally the company to be re-located needs to look into the market situation. The company is then restricted by what the market has to offer. The possibility to find something that suits the company needs on the market today, is in this case not possible.
Sammanfattning______________________________________________________1 Abstract_____________________________________________________________2 1 Inledning _______________________________________________________4 1.1 Bakgrund ________________________________________________________ 4 1.2 Avgränsningar____________________________________________________ 5 1.3 Syfte ____________________________________________________________ 5 1.4 Frågeställning ____________________________________________________ 6 1.5 Målgrupp ________________________________________________________ 6 1.6 Disposition _______________________________________________________ 6 2 Metod __________________________________________________________8 2.1 Undersökningens genomförande _____________________________________ 8 2.1.1. Påverkansfaktorers betydelse______________________________________________9 2.1.2. Behovens betydelse _____________________________________________________9 2.1.3. Primärdata ___________________________________________________________10 2.1.4. Sekundärdata _________________________________________________________10 2.1.5. Kvalitativ kontra kvantitativ metod ________________________________________10 2.1.6. Val av fallstudie_______________________________________________________11 2.2 Utformning av intervjufrågor ______________________________________ 11 2.2.1. Intervjupersoner_______________________________________________________12 2.3 Datscha_________________________________________________________ 13 2.4 Källkritik _______________________________________________________ 14 3 Teori __________________________________________________________15 3.1 Lagrum_________________________________________________________ 15 3.2 Behov vid förändringar ___________________________________________ 17 3.3 Påverkansfaktorer _______________________________________________ 20
4 Presentation av undersökningsområde och företag _____________________22
4.1 Introduktion ____________________________________________________ 22 4.2 JM_____________________________________________________________ 24 4.3 Raffinaderiet 1___________________________________________________ 26 4.4 Marknadsförutsättningar__________________________________________ 26 4.5 Hyresgäster på Raffinaderiet 1 _____________________________________ 27 4.6 Hyresgästernas avtalslängder ______________________________________ 30
5 Resultat och Analys ______________________________________________32
5.1 Faktorernas betydelse_____________________________________________ 32
5.1.1. Faktorns individuella gradering ___________________________________________33 5.1.2. Hyresgästens individuella gradering _______________________________________38
5.2 Behoven vid förändringar _________________________________________ 41 5.3 Fastighetsmarknaden _____________________________________________ 45
6 Tillvägagångssätt vid omlokalisering ________________________________47 7 Slutsatser och diskussion __________________________________________49
1
Inledning
Inledningsvis beskrivs bakgrund, avgränsningar, syfte, frågeställning, målgrupp och disposition. Detta görs för att ge en bra inblick och förståelse för uppsatsens syfte.
1.1
Bakgrund
Öresundsregionen genomgår en expansion på byggmarknaden med en fortsatt stark orderingång från bostadsbyggandet. Flertalet företag bygger fastigheter för att tillgodose efterfrågan på bostadsmarknaden. Uppförandet av bostadsfastigheter är fortfarande regionens viktigaste byggmarknad och är med sin tillväxt och konkurrens den ledande marknadsandelen för byggföretag. Öresundregionen skiljer sig inte nämnvärt från andra storstadsregioner i det avseendet då bostadsbyggandet anses vara motorn i byggmarknaden1.
En efterfrågan som idag finns i större städer, är behovet av centrala bostäder2. I takt med en ökad urbanisering, blir följderna att stadskärnan expanderar. Bostadsfastigheter blir en mer prioriterad byggnadstyp och någon annan byggnad måste utrangeras, vilket innebär en ombyggnation eller rivning. För att tillgodose detta behov kan lokaler, kontor och industrifastigheter konverteras till bostadsfastigheter. En inventering av staden är en förutsättning för att finna möjligheter för en ändrad användning av befintliga fastigheter. Både kommunala, statliga och privatägda fastigheter måste inventeras för att klargöra vilka objekt som möjligtvis går att konvertera till bostäder. Målet med inventeringen är att skapa bättre förutsättningar för ökad bostadsproduktion. Stadsledningskontoret i Stockholm anser att det är sällan möjligt att bygga om lokaler till billiga bostäder. Ofta är ombyggnadskostnaderna nästan lika höga som ren nyproduktion. Det beror på att
1http://www.projektnytt.se 2http://www.lund.se
lokaler, kontor och industrifastigheter sällan är förberedda för att omvandlas till bostäder3. Det är detta problem som fastighetsägare möter i sin verksamhet.
Fastighetsbolagen ges möjligheten att undersöka fastighetens potential och se hur den nyttjas idag. Sedan görs en jämförelse med hur den i dagens läge kan nyttjas optimalt. I vissa fall väljs en annan nyttjandeform på fastigheten än vad som finns idag. För att genomföra en sådan förändring där fastigheten ändrar upplåtelseform till bostäder måste de gamla hyresgästerna omlokaliseras. Detta innebär att hyresgästen, måste flytta till andra lokaler. Följderna för fastighetsägaren blir att på ett lämpligt sätt genomföra detta förfarande. För att en lyckad omlokalisering ska äga rum måste hänsyn tas till både lagliga förbehåll men också till hyresgästens individuella behov. Det ligger i fastighetsägarens intresse att dessa två förutsättningar uppfylls för att tillfredställa båda parterna.
1.2
Avgränsningar
Det som skall avhandlas i denna uppsats kommer att begränsas till när fastighetsföretag ändrar upplåtelseform. Inriktningen på fastigheterna kommer att vara industrifastigheter. Arbetet med uppsatsen kommer att fokuseras geografiskt på Lund med dess omnejd. För att kunna studera och senare utreda hur en omlokalisering av hyresgäst ska ske, kommer fastigheten Raffinaderiet 1 som ägs av JM ligga till grund för studien. De hyresgäster som behandlas i studien är kommersiella företag. Efter kartläggning av de befintliga hyresgästerna väljer vi att koncentrera oss på ett fåtal hyresgäster som vi anser vara passande för uppsatsen. Det som ligger till grund för selekteringen är de hyresgäster med viss verksamhet som ställer höga krav på sina tilltänkta lokaler.
1.3
Syfte
Syftet med denna uppsats är påvisa ett tillvägagångssätt som en extern aktör kan tillämpa när en fastighet förvärvats med avsikt att ändra upplåtelseform. Då startar processen med hur de befintliga hyresgästerna skall omlokaliseras för att den nya ägaren skall ha möjlighet att verkställa sina planer.
3http://insyn.stockholm.se
1.4
Frågeställning
Huvudfrågor som kommer att behandlas:
• Vilka påverkansfaktorer är viktiga för hyresgästen vid en omlokalisering? • Hur skall hyresgästens materiella och psykologiska behov tillfredsställas vid
en omlokalisering?
• Hur ser marknadsmöjligheterna ut för hyresgästen som behöver en godtagbar ersättningslokal?
1.5
Målgrupp
Denna uppsats är riktad till universitet/högskolor, lekmän eller företag som har en verksamhet som involverar hyresgäster. Uppsatsen skrivs utifrån en vetenskaplig analys av ett verkligt förfarande där hyresgäster måste omlokaliseras. Uppsatsen ger en inblick i vilka hänseenden som måste beaktas vid en omlokalisering av en befintlig hyresgäst. Uppsatsen kommer att beröra fastighetsjuridik och Lunds fastighetsmarknad.
1.6
Disposition
Kapitel 1 - Inledning
Inledningsvis beskrivs bakgrund, avgränsningar, syfte, frågeställning, målgrupp och disposition. Detta görs för att ge en bra inblick och förståelse för uppsatsens syfte.
Kapitel 2 - Metod
I kapitel 2 kommer det att berättas om vilka metoder vi har valt att arbeta med i denna uppsats. Det kommer också att förklaras varför vi valde just de specifika metoderna. Fallföretag och intervjupersoner kommer också att introduceras.
Kapitel 3 - Teori
I kapitel 3 beskrivs de teorier och lagrum som ligger till grund för den kommande analysen. Här utreds begrepp, och lagrum förklaras så att innebörden skall bli mer tydlig.
Kapitel 4 – Presentation av undersökningsområde och företag
I kapitel 4 kommer en beskrivning att göras om hyresgästerna, JM och deras verksamheter. Även fastighetens nuvarande och framtida funktion kommer att behandlas.
Kapitel 5 – Resultat och Analys
I kapitel 5 redovisas och analyseras resultatet från intervjuerna med hyresgästerna. Svaren återges i tre övergripande delar.
Kapitel 6 – Tillvägagångssätt vid omlokalisering
I kapitel 6 redovisar vi ett förslag till tillvägagångssätt för fastighetsägaren som möjliggör en lyckad omlokalisering.
Kapitel 7 – Slutsatser och diskussion
I kapitel 7 redovisas utfallet av uppsatsen. Det diskuteras vidare utifrån författarnas erfarenheter och lärdom huruvida uppsatsen har uppfyllt sitt syfte.
2
Metod
I detta kapitel kommer det att berättas om vilka metoder vi har valt att arbeta med i denna uppsats. Det kommer också att förklaras varför vi valde just de specifika metoderna. Fallstudie och intervjupersoner kommer också att introduceras.
2.1
Undersökningens genomförande
I detta kapitel kommer det att behandlas hur uppsatsen är strukturerad samt hur information har insamlats. För att ha möjlighet att kartlägga ett företags tillvägagångssätt krävs alltid korrekt information. Denna information finns att hitta på många erforderliga ställen, men framför allt är det viktigt att få tag på rätt material. För att utreda de frågor som ska besvaras kommer insamling av data ske genom litteratur, intervjuer, enkät och datorprogram.
Vid informationsinsamling av JM har mestadels sekundärdata använts som underlag för studien men även intervjuer har genomförts och berörs längre ner i kapitlet (se 2.2.2).
När det handlat om informationsinsamling av de hyresgäster som har sin verksamhet i lokalerna som ska rivas har ett annat tillvägagångssätt använts. Vi har valt att anpassa intervjuerna individuellt med de olika parterna för att undvika att de genomförs på ren rutin. Därför är förberedelser och en vilja att få en flytande konversation viktig då ett invant beteende och rutinmässiga frågor är att undvika4. Vi har använt oss av kvalitativa undersökningar. Motivering till detta tas upp i avsnitt 2.1.4.
2.1.1. Påverkansfaktorers betydelse
Som nämnts i frågeställningen talas det om påverkansfaktorer som styr hyresgästens val av ny lokal. Dessa faktorer har stor betydelse för arbetets uppbyggnad. I undersökningen och i intervjuerna kommer det att koncentreras på dessa faktorer. Dessa ligger till grund för det beslutsmaterial som kommer att framställas. Det tillvägagångssätt som vi kommer att använda oss av är två modeller som utformats efter de resultat som givits av respektive intervjuföretag. I varje intervju är det viktigt att det klart framgår vilka faktorer som är av betydelse för hyresgästen. När dessa faktorer har sammanställts kommer modellen forma ett underlag för en analys och visa på eventuella skillnader hyresgästerna emellan. I fortsättningen kommer påverkansfaktorer att även kallas för faktorer.
2.1.2. Behovens betydelse
De behov som hyresgästen har är materiella och psykologiska5. För att tydliggöra de psykologiska behoven kan det påpekas att hyresgäster som tvingas omlokaliseras kan känna att de kränks för att deras verksamhet åsidosätts. Hyresgästen känner idag en säkerhet i de lokaler de har och en social trygghet i den omgivningen de befinner sig i. Vid en förändring måste hänsyn tas till situationen för att skapa motivation och arbetstillfredsställelse6. De materiella behoven kan mätas i exempelvis kronor, resursutnyttjande och tid7. De behov som hyresgästen idag har kommer de givetvis att ställa på sina ersättningslokaler då de har krav och önskemål. Behoven som hyresgästen har och de påverkansfaktorer som styr kommer att utgöra grunden för intervjuerna. Svaren kommer att sammanställas i två modeller som visar faktorernas betydelsegrad. Påverkansfaktorerna styr hyresgästens val av ersättningslokal medan behoven påverkar hyresgästen under omlokaliseringsprocessen. Påverkansfaktorerna och behoven är således skilda från varandra.
5 Unt, s. 8.
6 Lindmark, Anders och Önnevik, Thomas, Human Resource Management, (Lund: Studentlitteratur,
2006), s. 236 f.
2.1.3. Primärdata
Primärdata har insamlats genom intervjuer med medverkande parter såsom JM och utvalda hyresgäster. Denna information har insamlats genom intervju på plats med intervjupersoner8. Intervjuerna kommer att vara öppna, det vill säga frågorna kommer inte att ha en specifik utformning utan kommer att vara anpassade för de olika hyresgästerna. Eftersom hyresgästerna bedriver verksamheter med olika inriktning har de olika förutsättningar som måste tas i beaktande.
2.1.4. Sekundärdata
Sekundärdata har om möjligts insamlats på plats vid besök och insamling av redan författat material9. Detta kompletterades med information från hemsidor. Det har även gjorts okulära undersökningar av hyresgästernas befintliga lokaler. Detta har gjorts för att underlag behövs vid anpassning av hyresgästernas ersättningslokaler.
2.1.5. Kvalitativ kontra kvantitativ metod
Begreppet metod kommer från det grekiska ordet méthodos som betyder ”längs en väg”10. En metod anger de steg som man företar sig längs en väg som man har valt, det vill säga det valda tillvägagångssättet.
Vi har använt oss av både kvalitativa och kvantitativa undersökningar. Genom ett kvalitativt tillvägagångssätt gavs en möjlighet att ställa öppna frågor med följdfrågor. Resultatet av detta blev en bättre förståelse för de svar som gavs och diskussioner uppstod som gav oss en bredare insikt i de svar vi sökte. De öppna konversationerna resulterade i ett bra samtalsklimat med en naturlig dialog. Detta tillvägagångssätt användes primärt för att ta reda på hyresgästens materiella och psykologiska behov. Den kvantitativa undersökningen genomfördes med en enkät som underlag. Syftet med enkäten var att utröna påverkansfaktorernas betydelse för hyresgästen vid en omlokalisering.
8 Strömquist, Siv, Uppsatshandboken, (Uppsala:Hallgren & Fallgren Studieförlag AB, 2003), s. 16 9 Ibid, s. 16
2.1.6. Val av fallstudie
Vid val av fallstudie så fanns det olika företag som var intressanta. Vid selekteringen var den geografiska placeringen på fallföretaget av stor betydelse. Ett av företagen som var intressanta var JM. Kontakt fick vi genom ett telefonsamtal. Det som var passande var att JM även såg en möjlighet att använda vår studie i deras verksamhet. Eftersom en av deras fastigheter var i en process med omlokalisering av hyresgäster togs ett snabbt beslut om val av fallföretag. Genom samarbetet med JM och det faktum att det fanns ett lämpligt studieobjekt, kunde vi i praktiken göra något som vi har kunskap och intresse av.
2.2
Utformning av intervjufrågor
I ett tidigt skede började vi fundera på intervjufrågorna. Vi visste att de låg till stor grund för uppsatsen därför att materialet som skulle insamlas vid intervjuerna var grundstommen till analysen. Intervjufrågorna har arbetats fram successivt då kunskapen om fallföretaget och de inblandade hyresgästerna ökat. Vi hade som målsättning att av de 16 hyresgästerna välja ut sex av dessa, två större, två mellanstora och två mindre. Dessa valdes därför att de återspeglar ett bredare segment med tanke på deras storlek. Till dessa företag utformas frågor som rör problematiken kring omlokaliseringen. Vid utformning av intervjufrågorna har det tagits i beaktande att valet av kvalitativ metod har betydelse för hur strukturen i frågorna är upplagda. Vi vill uppnå en konversation med motparten utifrån frågematerialet. Därför har vi valt att hålla frågorna öppna för en bredare och mer beskrivande respons.
Vi har under arbetets gång antecknat frågor som kan vara relevanta. Därefter har vi selekterat de frågor som vi anser vara mest aktuella i relation till de centrala problemen. Givetvis har det ställts spontana frågor som ger en vidare bild beroende på vem vi intervjuar. Innan eller efter intervjuerna kommer det att ges tillfälle för motparten att tillföra egna åsikter för att inte låsa respondenten till ett visst mönster. Detta kan ibland ge ytterligare information som är relevant för uppsatsens syfte. Frågornas utformning gjordes enkla för motparten att förstå. På detta sätt blir det inga missförstånd eller missuppfattningar.
2.2.1. Intervjupersoner
Den 12: e mars hade vi vår första intervju med våra kontaktpersoner på JM i cirka en timme. Vi pratade om uppläggets tillvägagångssätt och vilken situation som råder på deras företag och vad som kan tänkas vara passande med tanke på uppsatsen och den kompetens vi besitter. Sedan har löpande kontakt skett via mail och telefonsamtal tills nästa intervjutillfälle.
Uppföljning av introduktionsträffen som var den 12: e mars gjordes sedan den 16: e april. Intervjupersonerna var återigen våra kontaktpersoner och mötet tog cirka 45 minuter. Då diskuterades hur arbetet skulle fortskrida. Klartecken gavs för att göra intervjuer med de inblandade hyresgästerna. Tillgång till datorprogrammet Datscha möjliggjordes för oss på JM: s kontor.
Den 19: e april genomfördes en intervju med Delta Bil HB i lokalen på Fabriksgatan 2 i Lund. Intervjun varade i 40 minuter och spelades in digitalt. Ägaren till bilverkstaden är egenföretagare och har skaffat sig en ny lokal på eget initiativ. Företagets nya lokal är belägen i Löddeköpinge. Intervjupersonens svar på våra intervjufrågor var fylligt beskrivande och intervjuklimatet var därmed bra. Intervjupersonen berättade med inlevelse om företaget och dess historia.
Elektro Skandia intervjuades den 23: e april i deras butikslokal på Raffinadgatan 6. Intervjun varade i 40 minuter och spelades in digitalt. Den intervjuade var ansvarig för butiken i Lund. Intervjuklimatet var bra och svaren var i de flesta fall uttömmande. Vissa svar kunde inte ges då beslut hade tagits högre upp inom företaget. Redan i ett tidigt stadium har hyresgästen varit införstådda om förändringen som ska ske med fastigheten. Därför har företaget redan påbörjat en nybyggnation av en ny lokal. Den nya lokalen är belägen ca. en kilometer ifrån den befintliga.
Intervju med Vianor gjordes den 10: e maj och spelades in digitalt. Intervjun tog ca 60 minuter och gjordes i deras lokal på Fabriksgatan 2. Två företagsrepresentanter som var insatta i omlokaliseringen intervjuades. Personerna hade många tydliga tankar och klara önskemål om hur en ersättningslokal skulle vara utformad och var den skulle
vara belägen. Intervjun var väldigt informativ och intervjuklimatet bra. Uttömmande svar gavs på frågorna som ställdes.
Även den 10: e maj intervjuades ansvarig person på Speedy Autoservice. Intervjun varade i cirka 45 minuter och spelades in digitalt. Intervjun genomfördes i deras lokal på Fabriksgatan 2. Svaren var knapphändiga på vissa av intervjufrågorna medan andra gav upphov till fylligare utlägg. En okulär besiktning gjordes även i företagets lokaler och förvaringsutrymmen för att en bättre bild skulle skapas av företagets behov.
Den 11: e maj genomfördes intervjun med Studiefrämjandet på Fabriksgatan 2. Intervjun gjordes med gruppchefen inom organisationen. Intervjun tog ca 40 minuter och spelades in digitalt. Intervjupersonen var insatt till viss del i förändringarna som skulle ske. Intervjupersonen gav fylliga och beskrivande svar på intervjufrågorna.
Den 14: e maj fick vi efter många tidigare försök kontakt med ansvarig på Salanders Fabriks AB. Intervjumaterialet mailades och svar gavs på enkäten som gäller påverkansfaktorerna.
2.3
Datscha
Ett enkelt redskap för att få en bra överblick över fastighetsmarknaden är att använda sig av fastighetsdataprogram. Dessa program har den senaste informationen om fastigheterna inom det område som är av intresse. Vi har använt oss av Datscha som är ett program där detaljerade uppgifter kan ges om kommersiella fastigheter. Det är en webbaserad tjänst där analys av den svenska fastighetsmarknaden kan göras. Datscha köper information från källor på fastighetsmarknaden, paketerar denna och gör den lättillgänglig via Internet11. Tjänsten innefattar information om fastigheter, hyresnivåer, fastighetsbestånd samt möjliggör en simulering av marknadsvärden. Marknadsanalys, fastighetsanalys och ortsprismetod kan göras genom att söka på önskade variabler. Tillgång ges till fastigheternas uppgifter såsom ägare, köpeskilling och överlåtelsedatum12. Programmet har hjälpt oss att skaffa en överblick på hur fastighetsbeståndet ser ut på marknaden i Lund. Det som har varit av intresse är
11www.datscha.com
industri- och kontorslokaler. Även obebyggda tomter har kunnat lokaliseras genom programmet.
2.4
Källkritik
När en uppsats skall skrivas objektivt kan omgivningen påverka skribenterna genom informationshanteringen. Det kan uppkomma situationer där omgivningen kan försöka styra ens agerande för att påverka relationer i en viss riktning. För att inte påverkas av detta måste all information rannsakas och behandlas från synsättet att informationen kan vara vriden för att upplyfta ena partens agerande. Det som kan ifrågasättas angående informationshanteringen är om vi på ett objektivt och neutralt tillvägagångssätt använt och presenterat underlaget.
3
Teori
I detta kapitel beskrivs de teorier och lagrum som ligger till grund för den kommande analysen. Här utreds begrepp, och lagrum förklaras så att innebörden skall bli mer tydlig.
3.1
Lagrum
Följande information i detta kapitel är hämtad ur: Victorin, Anders, Kommersiell hyresrätt och Holmqvist, Leif och Thomsson, Rune, Hyreslagen en kommentar.
Uppsägningstiderna för en lokal varierar beroende på hur hyreskontraktet är utformat. Kontraktet kan vara skrivet antingen på bestämd- eller obestämd tid. När ett hyreskontrakt är skrivet på obestämd tid upphör det att gälla vid månadsskiftet närmast nio månader efter uppsägningen. Är det däremot skrivet på bestämd tid kan uppsägningstiden variera något, detta beroende på hur långt avtalet är. För att få förståelse redovisas nedan ett utdrag från Sveriges rikes lag om uppsägning av kontrakt.
HL 4 § Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla:
p2 vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal.
Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast:
p1 en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
p2 en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
p4 tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal,
p5 nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal.
Uppsägningstiden kan avtalas att vara kortare, dock gäller detta endast för hyresgästen. En förlängd uppsägningstid kan alltid avtalas fram och denna gäller för båda parter. Det besittningsskydd som hyresgästen har mot hyresvärden är indirekt. Således utgår ett skadestånd till hyresgästen om hyresvärden skulle verka besittningsbrytande.
När hyresvärden skall riva en byggnad kan problem således uppstå. Dessa hyresgäster kan ha hyreskontrakt som löper över en lång period framöver. Därför kommer en vanlig uppsägning som måste göras nio månader i förväg inte att kunna göras. Istället finns det en alternativ lösning för hyresvärden som regleras med § 57 p3 i HL. Det som hyresvärden då ska göra för att flytta på hyresgästerna utan att bryta besittningsskyddet, är att erbjuda en ersättningslokal som är godtagbar för hyresgästen. Denna ersättningslokal ska på ett tillräckligt sätt tillgodose hyresgästens behov av utrymmen, läge, hyresstorlek med mera utifrån dennes rörelse och dess verksamhetsbehov. Här ska en marknadsmässig beräkning ligga till grund. Som en underlättande åtgärd vid medlingen för en bedömning om den erbjudna ersättningslokalen är godtagbar eller ej, har det getts möjlighet för parterna att utifrån § 57a i HL begära ett utlåtande från hyresnämnden. Detta utlåtande är presumtionsverkande det vill säga när beslutet har vunnit laga kraft så kan det ej överklagas.
Undantag för hyresvärden att tvingas hitta en godtagbar ersättningslokal till hyresgästen är att en rivningsklausul skrivits in i kontraktet. En rivningsklausul innehåller villkor där hyresvärden är befriad från att hitta en ersättningslägenhet även om en uppsägning sker på grund av rivning av fastigheten. Denna rivningsklausul kan hänvisas från Prop. 1968:91 Bihang A s. 127 ”att hyresgästen i annat fall vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas eller byggas om inom en snar framtid”. Giltighetstiden för rivningsklausulen är inte obegränsad utan är reglerad till fem år. Således måste hyresvärden ha sagt upp hyresgästen inom fem år från villkorets uppkomst, annars uppkommer skyldighet för värden att hitta ersättningslokal. Villkoret ska anses ha uppkommit när kontraktet skrevs.
Hyresvärden kan också för att undgå besittningsskydd när fastigheten ska rivas, hyra ut på högst nio månader enligt § 56 1st i HL eller avtala bort besittningsskyddet enligt andra stycket i samma paragraf. Även när hyresgästen själv har löst frågan med en godtagbar ersättningslägenhet utgår ingen skyldighet för hyresvärden att hitta ersättningslokal. Dock ska denna lokal också anses vara fullgod för att skadeståndsskyldigheten ska försvinna.
Marknadsmässiga beräkningsgrunder ligger som underlag när ersättningslokalen ska anses vara godtagbar för hyresgästen. Om den lokal som hyresgästen sitter i idag har en ovanligt förmånlig hyra kan inte detta ligga som grund för när ersättningslokalen ska anses vara godtagbar. En marknadshyra ska ligga till grund för vilken hyresnivå som ska anses vara skälig. Alltså kan en hyra som är lägre än marknadsnivån inte krävas av hyresgästen. Inte heller kan hyresgästen kräva att få en lokal som är bättre än den som finns idag. Även när lokalen som hyresgästen sitter i idag är i dåligt skick och på så sätt har en låg hyra kan inte heller detta anses vara tillräckligt för att hyresgästen ska kunna begära ett sådant förbehåll. En ersättningslokal kan anses vara godtagbar även om hyresgästen måste betala en eventuell överlåtelsesumma. Även hyresvärden kan bli tvungen att betala en sådan avgift för att erbjuda hyresgästen en godtagbar lokal. Eftersom hyresvärdens hänvisning av ersättningslokalen ska ske innan hyresgästen flyttar måste denna kunna stå till förfogande vid avflyttningen. När en godtagbar ersättningslokal har hittats måste hyresvärden vara tydlig med vem hyresgästen ska vända sig till för de nya hyresförhandlingarna. Detta besked måste hyresvärden lämna i god tid före utflyttningen. Även när hyresgästen godtagit den föreslagna ersättningslägenheten måste denne lämna hyresvärden detta besked inom en rimlig tid.
3.2
Behov vid förändringar
Ett företag kan av många olika anledningar bli tvungna att flytta sin verksamhet. Detta kan delvis ske genom ett frivilligt val eller vid tvång, exempelvis då kommunen ändrar stadens utformning. Vid en omlokalisering måste hänsyn tas i relation till det som nämns i 2 kapitlets 1 § Arbetsmiljölagen: ”[…] Arbetsförhållandena skall anpassas till människors olika förutsättningar i fysiskt och psykiskt avseende […]”.
Företag som är föremål för en omlokalisering har även materiella och psykologiska behov13.
Oberoende av företagets anledning till en omlokalisering, har attityden hos företagets ägare och anställda betydelse. Attityder brukar definieras som känslor, föreställningar och beteendemönster gentemot personer och idéer med mera. Attityder påverkas och förändras av livserfarenheter och påverkan från personer och information14. Det är viktigt att se till dessa då det har stor betydelse för hur inställningen är hos de berörda individerna. Detta för att kartlägga huruvida individens beteende har en positiv eller negativ inverkan av omlokaliseringen. Vid en omlokalisering kan motstånd uppkomma hos individer där beteendet styrs av exempelvis värderingar, kunskap, färdigheter, behov och känslor15.
Om informationen inte fungerar tillfredsställande vid en förändringsprocess uppstår en motivationsklyfta. Denna klyfta uppstår genom bristande information mellan de som verkställer förändringen och de individer som påverkas av den. Se Figur 1.
Figur 1 Motivationsklyftan. Källa: Lindmark, Anders och Önnevik, Thomas, 2006: Human Resource Management, s. 246.
13 Unt, s. 8.
14 Lars H Bruzelius och Per-Hugo Skärvad, Intergrerad Organisationslära, (Lund: Studentlitteratur,
2000), s. 284 15 Ibid, s. 282. Verkställande företag Hyresgäst Motivationsklyfta Tid Motivation Förståelse Kunskap
Klyftan har en förmåga att växa om informationsflödet inte uppdateras i tid. Genomförandet av en sådan här större omställning innebär en förändring från något invant till nya och mindre bekanta förhållanden. Därmed är hyresgästens uppfattning om förändringar relaterade till hur klar och entydig information som har getts om omlokaliseringen. Om denne uppfattar att förändringen leder till förhållanden som betraktas som tillfredsställande kommer denne att acceptera förändringen. Det förutsätter att hyresgästen klart har förstått konsekvensen med omlokaliseringen. Om inte annat så kommer denne att motsätta sig förändringen. Desto mindre hyresgästen vet om situationens utformning, desto mer tolkas egna farhågor in. Denna osäkerhet varierar givetvis med möjligheten att påverka förändringen och eventuella erfarenheter från liknande situationer. För en acceptans inför de nya förutsättningarna som ges efter omlokaliseringen, måste tydlig information ges om konsekvenserna. Därför behövs kunskap och förståelse för att fortsätta vara motiverad16. Annars uppstår det ett läge av ovisshet där individen försöker på egen hand att skapa sig klarhet. Fortskrider dessa tankar kan det uppstå ett psykologiskt motstånd till förändringen.
En annan förändring som kan påverka relationer är det sociala nätverk som har etablerats. En omlokalisering som innebär ett nytt läge och förlust av det nuvarande sociala nätverket kan uppfattas som ett hot mot den psykologiska tillfredsställelsen. Å andra sidan kan förändringen ses som en möjlighet genom att nya förutsättningar ges. Att få en chans att börja om på nytt under andra förutsättningar kan ses som tillfredsställande. Genomförs omlokaliseringen på ett bra sätt kan man öka hyresgästens lust och engagemang. Trots detta kan en omlokalisering vara påfrestande då verksamheten måste förflyttas fysiskt till ett nytt geografiskt läge17. Detta medför ett resursutnyttjande då hyresgästen måste engagera sig både tidsmässigt och med fysisk arbetskraft. Det uppstår vissa direkta och indirekta kostnader. För att genomföra en omplacering av företaget uppkommer flyttkostnader. Även tidsförlust uppstår och medför ett intäktsbortfall då företagets personal inte ägnar tid åt den huvudsakliga arbetsuppgiften. Det kan även innebära att verksamheten inte kan bedrivas löpande under flytten.
16 Lindmark och Önnevik, s. 246 ff. 17 Fastighetsnytt 2/2007 s. 66
Varje hyresgäst kommer att genomgå en fas av utvärdering där denne tar ett ställningstagande och jämför för- och nackdelar. Resultatet blir en total jämförelse av alla faktorer som är relevanta. För att nå tillfredsställelse måste de materiella och psykologiska behoven vara uppfyllda för att en hyresgäst inte ska vantrivas i den fysiska arbetsmiljön18. Därför är det viktigt att informationen angående de planerade förändringarna delges så fort som möjligt.
3.3
Påverkansfaktorer
Faktorer som styr hyresgästens beslut grundar sig i hur väl de överensstämmer med deras mål. Dessa påverkansfaktorer är viktig information för hyresgästens fortsatta välbefinnande. En matchning och uppfyllelse av faktorerna görs innan beslut tas om eventuella förändringar. Dessa påverkansfaktorer är av största vikt och har en stor betydelse för samtliga hyresgäster. Hyresgästen måste väga faktorerna sinsemellan för att komma fram till vilka som är av störst betydelse för att den pågående förändringen ska bli lyckad. Således måste en avvägning göras för att hitta en balans mellan påverkansfaktorerna. Två teorier som är basala vid beslutstagande är rational choiche theory och bounded rationality. Den rationella teorin utgår från att individen tar i beaktande all information som ligger till grund för att kunna maximera nyttan med beslutet. Medan däremot bounded rationality utgår från att individen inte kan fatta beslut som tar hela den komplexiteten i hänseende19. Den grundar sig i ett tankesätt att all information som finns i det specifika fallet är omöjlig att väga in i beslutet. Således kommer det aspekter som individen upplever som viktigast att ligga till grund för beslutet vid en omlokalisering.
För att hyresgästen ska vara nöjd med sina lokaler krävs det att påverkansfaktorerna som styr överensstämmer med förväntningarna och kraven på den nya lokalen. De faktorer som påverkar hyresgästen vid en flytt är hyra, geografisk placering, grannar, arbetsmiljö, estetisk utformning och storleken på lokalen20. Dessa faktorer och hyresgästens materiella behov måste tas i beaktning när beslut ska tas om lokalens lämplighet.
18 Bruzelius och Skärvad, s. 289.
19 Eriksson-Zetterquist, Kalling, och Styhre, Organisation och organisering, (Malmö: Liber, 2005), s.
114 f
Figur 2 Modellen beskriver hyresgästens påverkansfaktorer, Källa: Egen figur
Hyran styr det ekonomiska kravet eller behovet som hyresgästen har på den nya lokalen. Storleken på lokalen ska uppfattas vara rätt för företaget, oftast är detta en jämförbar storlek med föregående lokal. Den geografiska placeringen av lokalen är väsentlig då företaget har en vision och affärsidé som ska uppfyllas. Dess placering på kartan utgör grunden för exponering och åtkomlighet för kunder. Hyresgästen måste även fundera över vilka signaler lokalen förmedlar genom dess estetiska utformning. Ett bra arbetsklimat måste tillgodoses för att tillfredställa personalen. Hyresgästen måste också betänka vilka grannar företaget kommer att få eller vilka de skulle vilja ha.
Hyresgäst
Hyra Grannar Arbets-miljö Läge4
Presentation av undersökningsområde och företag
I detta kapitel kommer en beskrivning att göras om hyresgästerna, JM och deras verksamheter. Även fastighetens nuvarande och framtida funktion kommer att behandlas.
4.1
Introduktion
På området väster om järnvägen vid Kung Oscars bro i Lund, finns idag företagslokaler och mindre industriverksamhet. Dessa verksamheter har bedrivits i fastigheten sedan lång tid tillbaka. Redan år 1907 ledde ombyggnationer till att fastigheten Raffinaderiet 1 bildades. Sedan dess har lokalen inrymt Svenska sockerfabriksaktiebolaget och Skånska infanteriregementet till det att Salanders Fabriks AB köpte fastigheten, år 1941. Sedan år 1977 har fastigheten fungerat som industrihotell21. Det råder stor variation på verksamheter som bedrivs på fastigheten. Några av företagen som kan nämnas är Studiefrämjandet, Elektro Skandia, Vianor, Delta Bil, Salanders Fabrik och Speedy Autoservice.
Eftersom centrala bostäder har blivit allt mer eftertraktade måste stadsbilden ses över och därmed kanske göras om22. Då kommer delar av Lund som tidigare inte varit intressant för bostadsbyggande i fokus. Eftersom järnvägen räknas som en av stadens entréer, ska Sockerbruksområdet som idag betraktas som en baksida omvandlas till en framsida. Området är sporadiskt bebyggt och nyttjas därmed inte effektivt. Den stora bebyggelseskillnaden som finns mellan den östra och västra sidan av järnvägen ska försvinna genom en utbyggnad av området. Då området ligger nära centrum med närhet till Lund C anses det ha stor potential.
21www.lund.se
Bild 1. Bilden visar fastigheten Raffinaderiet 1 som den utformar sig idag. Källa: www.eniro.se
Lunds Stadsbyggnadskontor har utarbetat ett program för hur de vill att detaljplanen ska se ut för Sockerbruksområdet. Syftet är att omvandla området och koncentrera det. Även riktlinjer för utvecklingen på kort och lång sikt har upprättats. En
utbyggnad enligt programförslaget skulle innebära att befolkningen och antalet arbetsplatser i området skulle öka. Fler får möjlighet att bo och arbeta i centrum. En blandad stadsbebyggelse skulle ge en ökad trygghet och större attraktivitet. Stadsmiljön kommer att präglas av traditionella gator och kvarter. Fastigheterna ska ha entréer mot gator och allmänna platser. Lokaler ska eftersträvas i bottenvåningarna i strategiska lägen. Även Kung Oscars väg ska omvandlas. Den ska bli en stadsgata och därmed göra entrén från väster mer attraktiv23(se bild 2).
Genom att denna förändring görs med Sockerbruksområdet undviks att boende och arbetsplatser etableras på andra ställen. Läget gör att kollektivtrafiken används mer effektivt och även de brister som gång- och cykelbanor har överbryggs24.
23www.lund.se
Bild 2. Bilden visar ett programförslag på framtidsplanerna för Sockerbruksområdet. Källa: www.lund.se
4.2
JM
År 1945 bildades John Mattson Byggnads AB av John Mattson. Idag heter företaget JM AB. Verksamheten startades genom uppförandet av ett hyreshus som hade 18 lägenheter. John Mattson fortsatte sitt byggande och 2005 firade JM sitt 60-års jubileum. Idag är JM en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Företaget bygger idag cirka 4 000 bostäder varje år och omsätter drygt 12 miljarder kronor. De har cirka 2 200 medarbetare och verksamheten är idag fokuserad på nyproduktion i storstadsområden i Norden. JM arbetar också med kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Stockholm25.
25www.jm.se
Affärsidé
JM: s affärsidé innebär projektutveckling av bostäder och i viss utsträckning kontorslokaler. De prioriterar kvalitet och helhetstänkande i sin utformning. Affärsidén lyder som följande: Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden26.
Vision
Visionen innebär att det är lika viktigt med trivsel i JM: s hus långt in i framtiden som idag. Visionen lyder som följande: JM skapar hus att trivas i27.
Strategi
JM: s strategi är att inom ramen för affärsidén, nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet. JM skall vara ledande projektutvecklare av kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser i attraktiva lägen i Norden. Bostäder skall främst upplåtas för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JM: s bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning28.
Figur 3 JM: s strategi är att hålla en hög försäljningstakt för att frigöra kapital till nya strategiska investeringar. Källa: www.jm.se
26www.jm.se
27www.jm.se
4.3
Raffinaderiet 1
Företaget JM har under många år förvärvat fastigheter och anlagt byggnader i form av bostäder, lokaler och industrier. I enlighet med deras affärsidé och vision uppför de byggnader med attraktiva miljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden29. Sockerbruksområdet är ett attraktivt område där JM projektutvecklar och ska uppföra nya byggnader på fastigheten Raffinaderiet 1. Bebyggelsen kommer att vara nya bostäder och lokaler. JM: s tankebanor kring projektet rörande fastigheten Raffinaderiet 1 leds efter deras strategi att vara ledande projektutvecklare av kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser i attraktiva lägen i Norden30. För att handla i enighet med strategin har de valt att medverka till utveckling av denna centrala fastighet i Lund.
Fastigheten har sedan december år 2006 varit i JM: s ägo31. Sedan ägarskiftet har planläggning gjorts för den nya idén om området. Planer för bostadsbyggandet ligger till grunden för en omställningsprocess som kommer att genomföras. Genom medial uppvaktning av projektet och delgivning från fastighetsägaren har hyresgästerna tagit del av information om de nya planerna. Trots informationsflöde om förändringen av fastigheten har hinder i förvandlingsprocessen uppkommit för JM. Kontraktstider som upphandlats med hyresgästerna har gjorts av tidigare fastighetsägare. Medföljande problem har då blivit att kontraktstiderna löper förbi JM: s tidsplan32. Även kommunens beslut att bevara den tegelfasad som beklär delar av byggnaden under den befintliga plåtfasaden har inneburit restriktioner för den nya byggnationen. Extra hänsyn måste tas i utformandet av den nya byggnaden33.
4.4
Marknadsförutsättningar
Marknaden på bostads-, lokal- och industribebyggelse har ökat den senaste tiden vilket har inneburit en ökad efterfrågan från hyresgäster. Byggföretagen har haft en stigande verksamhet för att tillfredställa behovet från marknaden34. Ytterligare bevis 29www.jm.se 30www.jm.se 31www.datscha.com 32 Intervju med JM (12.3.2007) 33www.lund.se 34www.sverigebygger.nu
för detta är att arbetslösheten inom byggsektorn har minskat med 3.5 % från jan -06 jämfört med jan -0735. Sverige är nu inne på sjätte året i rad med god ekonomisk tillväxt. Sedan 1993 har ekonomin växt med närmare 3 procent i genomsnitt per år36. Det som är synligt är den utvidgning av stadsgränser som ständigt ändras. I Lund finns det en tydlig koppling till den ökning av bebyggelse som sker i relation till den geografiska expansionen. Lunds kommun är idag en av Sveriges mest expansiva kommuner. Det finns många attraktiva områden för industriverksamhet i Lund. Några av dessa är Gastelyckan, Brunnshög, Pilsåker och Gunnesbo.
Dessa områden ligger på två olika geografiska platser i Lund. Gastelyckan och Brunnshög är lokaliserade längs E 22 där närhet till områdena nås genom avfarten från motorvägen. En planerad vägförbindelse kommer att öppna nya möjligheter för ökad tillgänglighet vilket medför en ny infart mot Lund. I dessa områden finns det verksamheter i form av exempelvis bilhandlare, verkstäder, kontor samt lediga tomter för bebyggelse. Kommunens ambition är att tillhandahålla färdig tomtmark inom traditionella verksamhetsområden.
Områdena Pilsåker och Gunnesbo ligger vid stadens västra infart, endast fyra km från E6 och E2237. Dessa områden har samma bebyggelsekaraktär som Gastelyckan och Brunnshög men är idag redan bebyggda och väletablerade. Därför kommer ett nytt område vid benämning Norra Gunnesbo att uppföras för nya möjligheter38.
4.5
Hyresgäster på Raffinaderiet 1
Hyresgästerna som idag har sin verksamhet på fastigheten består av ett flertal företag som nyttjar byggnadens lokaler. Som tidigare nämnts så har det valts ut sex företag som behandlas i denna uppsats. Ett av de två större företag som har sin verksamhet där är Vianor. Detta företag bedriver bilservice och reparationer. De har bedrivit sin verksamhet i lokalerna i 16 år39. Företaget är en växande kedja med över 250 verkstäder i Sverige, Finland, Norge, Estland och Ryssland. Företagets verksamhet
35www.byggnads.se 36www.riksbank.se 37www.lund.se 38www.lund.se
har inriktats på bil- och däckservice. I Sverige finns totalt 73 Vianor verkstäder och partners runt om i landet. Vianor har idag 450 anställda i Sverige varav fem har sin arbetsplats i Lund. Verksamheten i Lund har bedrivits sedan år 1991, men då i regi av Däckshopen. Vianor tog över verksamheten år 2000. Företagets verkstäder säljer även olika biltillbehör såsom fälgar, batterier och så vidare. Vianor kan även erbjuda däckhotelltjänster, vilket innebär att kunden kan lämna sina däck för säsongsförvaring. Namnet Vianor har sina rötter i latin och innebär "nordisk väg". Namnet illustrerar Vianors grundidé: Att vara specialister på nordiska förhållanden.
Det andra större företaget är Studiefrämjandet. Här bedrivs en verksamhet i undervisningsform. Detta görs genom att anordna studiecirklar, utbildningar, kulturprogram och föreläsningar. Inriktningen i deras verksamhet är miljö, musik och kultur. Studiefrämjandet har arbetat i cirka 40 år med att utveckla och lära människor nya saker. Lärandet grundar sig i folkbildningens idé, som innebär att utgångspunkten är de önskemål och erfarenheter som varje deltagare har. Studiefrämjandet samarbetar med 18 medlemsorganisationer som engagerar människor med intresse för bland annat miljö, musik och annan kultur. Genom samarbetet med dessa organisationer kan det erbjudas en rad olika utbildningar och studiecirklar. Lokalen är belägen på Fabriksgatan 2 i Lund och personalstyrkan består av sju medarbetare. Studiefrämjandet har bedrivit sin verksamhet i lokalerna i 21 år40.
Elektro Skandia är ett av de två mellanstora företagen som bedriver verksamhet i de befintliga lokalerna. Elektro Skandia arbetar som grossister mot återförsäljare av el-material. De har sedan 13 år bedrivit sin verksamhet i lokalen41. Elektro Skandia AB är ledande grossist i Sverige med nästan 100-års erfarenhet. Elektro Skandia bildades år 1917 och verksamheten är etablerad på 45 platser i Sverige. Elektro Skandia har idag totalt 760 medarbetare. Bolagets affärsidé är att marknadsföra och sälja el-materiel, kraft/automation, tele/data/säkerhet, belysning, hushållsmaskiner och industriförnödenheter. Bolaget erbjuder även teknisk support, service och ett effektivt materialleveranssystem. Elektroskandiabutiken i Lund har varit verksamma på Fabriksgatan 2 i 13 år. Butiken har fyra anställda och har som huvuduppgift att sälja el-artiklar till återförsäljare. Lokalen som disponeras är stor i relation till
40 Intervju med Studiefrämjandet (11.5.2007) 41 Intervju med Elektro Skandia, (23.4.2007)
personalstyrkan på fyra personer. Anledningen är att majoriteten av ytan upptas av förvaring för produkter som skall säljas vidare.
Det andra mellanstora företaget är Salanders Fabriks AB som även de arbetar som grossist. Salanders Fabriks AB har sedan tidigare ägt fastigheten som såldes till JM. Redan i slutet av 1800-talet etablerades verksamheten men då under ett annat företagsnamn. Den tidiga verksamheten bestod av färgning av tyger och garn som spanns. 1970 köptes företaget Borgs som var verksamma inom samma bransch. Det nya namnet var SalanderBorgs och hade då ett 40-tal anställda. År 1984 registrerades företaget Salanders Fabriks AB. Verksamheten består idag av textil, tyger, sybehör. De tillverkar och agerar som mellanhand av textiler och tyger med tillbehör mot återförsäljare inom branschen. De har sedan köpet 1941 bedrivit sin verksamhet i lokalerna42.
Ett av de mindre företagen är Delta Bil HB. Verksamheten består av bilservice och reparationer. Sedan 1980 har verksamheten bedrivits i lokalerna på Fabriksgatan 2 i Lund43. Delta Bil är en bilverkstad som grundades 1972. Verksamheten har inriktat sig enbart på bilar av märket Alfa Romeo. Med den långa verksamheten som har bedrivits har företagets varumärke växt sig stort i både Sverige och Danmark. Detta har bevisats då kundkretsen omfattar södra Sverige och östra delar av Danmark. Denna kundkrets söker sig till denna lilla men specialiserade bilverkstad i Lund. Idag arbetar ägaren själv med verksamheten men hyr ut delar av den något för stora lokalen för att finansiera verksamheten. I september månad 2007 kommer företaget att flyttas till en anpassad lokal i Löddeköpinge. Ägaren har även sin hemvist på samma ort som den nya lokalen.
Det andra mindre företaget är Speedy Autoservice. Företaget är en verkstadskedja som finns över stora delar av Sverige. De erbjuder reparationer och tjänster inom bilservice och de har varit verksamma i 25 år. Deras mål är att vara effektiva vilket återspeglas i mottot: Företaget som ger Dig service medan du väntar! För närvarande bedrivs verksamheten på 11 olika platser i Sverige. En av verkstäderna är belägen i
42www.lund.se
Lund. Lokalen ligger på Raffinadgatan 1 där tre bilmekaniker arbetar. Företaget har varit verksamma där i 14 år44.
4.6
Hyresgästernas avtalslängder
Som känt sedan tidigare har JM förvärvat fastigheten Raffinaderiet 1. Det som inträffade i samband med transaktionen var att de hyresgäster som bedriver sin verksamhet i lokalerna medföljde, och därmed också deras kontrakt. Det skiljer sig åt mellan de olika hyresgästernas kontrakt är att de löper över olika avtalade tidsperioder. Vissa av företagen har själva valt att hitta ersättningslokaler. Resterande har med sin passivitet hamnat i en situation där fastighetsägaren måste enligt lag hitta ersättningslokaler. Dessa hyresgäster har en kontraktstid som löper förbi JM: s verksamhetsplan. Konsekvenserna blir för JM: s del att på bästa sätt utan att tvingas betala skadestånd för avhysning av hyresgäst i förtid att hjälpa till att hitta lämpliga lokaler. De företag där tiden löper förbi JM: s tidsplan har kontraktstider som överstiger nio månader vilket medför indirekt besiktningsskydd. I dagens läge finns det inga förbehåll i avtalen att det skulle finnas några klausuler om att detta indirekta besiktningsskydd har avtalats bort. Det som föreligger för hyresgästen är den rättighet de har som hyresgäst, att vid en omlokalisering ska de enligt 57 § hyreslagen ha tillgång till ersättningslokal.
I ett av hyreskontrakten fanns det från den tidigare ägaren en rivningsklausul inskriven. Klausulen innebar att uppsägningstiden endast var tre månader. Den har dock inte tillämpats då JM och hyresgästen kommit överrens om en uppsägningstid på 12 månader. Anledningen till att uppsägningen har förlängts är att JM har ett ekonomiskt intresse av att bibehålla hyresgästen så länge som möjligt, inom rymden för tidsplanen, för att erhålla intäkter. Förutsättningarna för en annan hyresgäst visar sig vara likartat. Kontraktet som finns från den förra ägaren löper till 30 september, 2008. I samråd med JM har en överenskommelse nåtts där hyresgästen har tidigarelagt flytten till mars månad, 2008. Med detta påverkas inte JM: s tidsplan och hyresgästen har på eget initiativ funnit en obebyggd tomt där deras nya lokaler uppförs. En annan hyresgäst har ett kontrakt som löper ut den 31 oktober 2011. Med
tanke på att kontraktstiden löper utanför JM: s tidsplan så krävs det att JM finner en ersättningslokal i enlighet med hyresgästens lagliga rättighet. I dagsläget finns det ingen lösning på ersättningslokal, varken från JM: s sida eller från eget initiativtagande. I samma situation befinner sig en annan hyresgäst som har ett kontrakt som löper ut den 30 september 2020. Här gäller också för JM att hitta en godtagbar ersättningslokal om inte hyresgästen gör det. Det finns specifika behov för verksamheten och den idag centrala placeringen gör att det är svårt att hitta ersättningslokal. En annan hyresgäst sätter JM i ett läge där de kan välja att hitta en ersättningslokal eller låta kontraktet löpa ut. Detta eftersom hyresgästens kontrakt går ut den 30 september 2008. Om starten med förändringen på fastigheten skulle tidigareläggas blir JM således tvingade att hitta ersättningslokal. Den sista hyresgästen som behandlas har idag ett utflyttningsdatum som inte påverkar JM: s tidsplan med fastigheten. Kontraktet upphör den 31 december 2007. Detta innebär inte således ett hinder utan hyresgästen har valt att hitta egen lokal då de innehar ett mindre fastighetsbestånd.
5
Resultat och Analys
I detta kapitel redovisas och analyseras resultatet från intervjuerna med hyresgästerna. Svaren återges i tre övergripande delar.
Resultaten av faktorernas betydelsegrad och informationens betydelse som framkommer i detta kapitel kommer att presenteras i tre modeller. Två av modellerna visar utfallet av faktorernas betydelse. En av dessa modeller redogör för hyresgästens individuella gradering medan den andra modellen redogör för genomsnittet. Den tredje modellen beskriver storleken på motivationsklyftan som påverkas av informationsflödet.
5.1
Faktorernas betydelse
De intervjuade hyresgästerna har svarat på en enkät som de har delgivits. Enkäten har utformats utifrån modellen ”påverkansfaktorer”. Modellen påvisar sex betydelsefulla faktorer som påverkar hyresgästernas val av ersättningslokal. Syftet med enkäten har varit att undersöka hur hyresgäster med olika storlek i olika branscher värderar betydelsen av faktorerna. De faktorer som legat som underlag för analysen och som redovisas i modellen nedanför är: Hyra, geografisk placering, grannar, arbetsmiljö, storlek och estetisk utformning av lokal. Faktorerna har av de intervjuade hyresgästerna graderats var och en för sig på en sifferskala från ett till fem.
0 1 2 3 4 5 Hyra Geografisk placering
Grannar Arbetsmiljö Rätt storlek Estetisk utformning Figur 4 Modellen visar utfallet av de intervjuade hyresgästernas genomsnittsvärde av
påverkansfaktorerna.
I modellen redovisas sex faktorer som har betydelse för hyresgäster vid val av ny lokal. Det som har visat sig i modellen är att vissa faktorer har en större betydelse än andra. Som exempelvis har geografisk placering och rätt storlek visat sig vara viktigast med hyran som mycket närliggande. Faktorerna arbetsmiljö och estetisk utformning har graderats lägre. Dessa faktorer har visat sig vara av mindre prioritet för hyresgästerna. Slutligen har faktorn grannar visat sig vara den som har minst prioritet.
5.1.1. Faktorns individuella gradering
Hyra
Hyresgästerna har graderat hyran olika beroende på hur marknadskänsliga hyresgästerna är ur ekonomisk synvinkel. Svarsintervallet är mellan tre och fem. Alla berörda hyresgäster har olika ekonomiska förutsättningar när det gäller förmågan att erlägga hyra för sina verksamhetslokaler. Två av hyresgästerna anser att hyran är av betydelsegrad tre medan resterande tycker att det är av betydelsegrad fyra och fem. De hyresgäster som graderar hyran lägst är de som har stor omsättning. En av de två hyresgästerna som graderar hyran av betydelsegrad fem är också det minsta i omsättning och storlek. Utifrån genomsnittet för hyresfaktorn, kan det utläsas att den har stor betydelse för hyresgästerna då det blir 4,0.
Studiefrämjandet har graderat denna faktor till betydelsegrad fem. En oro finns inför kommande förändringar angående nya lokaler och dess hyra. Den höga graderingen
styrks av uttalandet ”skulle hyrorna flyga upp, så kan jag inte ha så stora lokaler så jag kan erbjuda den verksamheten som jag erbjuder idag”. Verksamheten subventioneras av statliga och kommunala bidrag vilket medför en begränsad budget. Konsekvensen av en restriktiv budget medför rationella beslut då hyran visar sig ha störst betydelse. Delta Bil är ett annat av de intervjuade företagen som menar på att hyran överlägset är den viktigaste faktorn. Enligt ägaren är företaget prismässigt känsligt för höga hyror och har därmed valt att så småningom flytta till en ersättningslokal som är belägen utanför Lund. Den hyra hyresgästen har idag är svår att hitta i samma läge som den befintliga lokalen. Företaget har sedan länge varit specialiserade inom ett visst arbetsområde vilket har medfört att kunderna väljer att fortfarande vara lojala trots den kommande lägesförändringen. Speedy och Elektro Skandia har valt att gradera faktorn hyra till betydelsegraden fyra. I Speedys fall är anledningen att företaget har en förhoppning om att öka omsättningen och på detta sätt ha möjlighet att hantera en högre hyra. Elektro Skandia har en likvärdig uppfattning om hyrans betydelse. Detta beror på att det finns utrymme inom verksamheten för en höjd hyra vid byte av lokal. Det har visats sig att Vianor och Salanders också kan tolerera högre hyror. De anser hyran ha en betydelsegrad tre. Företagen är inte så känsliga för den kostnadsposten då en annan lokal som är placerad i ett bättre läge uppfyller deras behov att exponera sig gentemot marknaden. Vianor är ett företag som har resonemanget att en kombination av vissa faktorer skulle medföra en bättre förutsättning för verksamheten vilket kompenserar de högre hyrorna.
Geografisk placering
En större spridning av graderingarna blir det i faktorn geografiskt läge. Här graderar hyresgästerna mellan ett större intervall. Svarsintervallet är mellan två och fem. Trots det större intervallet återfinns denna faktor med högst medelvärde, det vill säga 4,17. Givetvis har den geografiska placeringen betydelse för hyresgästerna men den är av mindre vikt för vissa andra. Det som menas är att det idag finns stor konkurrens på marknaden och därför måste det finnas möjligheter för företagen att exponera sig.
Vianor är ett av tre företag som har angett att denna faktor är av betydelsegrad fem. De anser idag att de har en dålig geografisk placering och uttalade följande ”vem ska vi exponera oss för här ute, vilka passerar här ute, jo det är dom som ska hit”. Vianor har skaffat sig en klar uppfattning om vart de vill fortsätta bedriva sin verksamhet. De
har själva funnit en lämplig ersättningslokal som de gärna vill ha. En önskan har framförts om att flytta sin verksamhet till denna lokal. Placeringen av lokalen anser de vara mycket bra. Vianor uttrycker ”det finns inga nackdelar om vi hade kommit dit”. Däremot poängteras det att ”flyttar vi till Gastelyckan tappar vi mycket”. Detta för att Gastelyckan är placerad i en annan stadsdel. Ytterligare betonar Vianor att kunder som företaget varit i kontakt med ger negativ respons på en flytt till Gastelyckan. Elektro Skandia har även de givit den geografiska placeringen betydelsegraden fem. Den viktiga placeringen har medfört att hyresgästen efter sin kontraktstid har valt att flytta in i nya lokaler som de själva uppför i närområdet. De kommer att fortsätta verka inom samma geografiska område för att fortfarande har möjlighet att bearbeta befintliga kunder. Även Speedy anser att de absolut måste ha en viss geografisk placering. Företaget gav faktorn betydelsegraden fem. Följande sades av intervjupersonen ”flyttar vi till Gastelyckan tappar vi mycket”. Speedy ser gärna att det finns en folkström i området då detta lockar kunder. Intervjupersonen sade vidare ”vi är väldigt beroende av att vi syns”. Delta Bil gav denna faktor betydelsegraden två. Det varumärke som jobbats upp genom åren är ägaren rädd att förlora då verksamheten som bedrivs är unik. Som tidigare nämnts är Delta Bil inte så intresserade av den geografiska placeringen då verksamheten lever vidare genom ägarens prestationer. Två hyresgäster som graderade likadant är Studiefrämjandet och Salanders. De gav faktorn betydelsegraden fyra. Studiefrämjandet har en verksamhet som attraherar många deltagare. I fjol var antalet cirka 1 960 deltagare. Mängden människor gör att Studiefrämjandet har ett behov av en viss geografisk placering. De har ansett att den kommunala trafiken utgör en knutpunkt för sina kunder och ser gärna att det finns god kommunikation i området vid val av ny lokal.
Grannar
När det handlar om faktorn grannar så har det visat sig att de flesta av hyresgästerna anser att denna faktor är minst viktig. Svarsintervallet är mellan ett och tre med medelvärdet 2,0. Hyresgästerna anser att det finns viktigare aspekter att ta hänsyn till. Givetvis har scenariot ”mardrömsgrannar” existerat i deras tankebanor men risken för detta har för vissa ansetts vara liten. De hyresgäster som har valt att anse grannar som lagom betydelse bedriver verksamheter som är beroende av närliggande verksamheter eller som har något moment som kan anses som störande och hänsyn måste tas för att inte besvära närliggande hyresgäster.
Vianor, Delta Bil och Elektro Skandia gav faktorn grannar betydelsegraden ett. Företagen har ett starkt varumärke som gör att deras verksamhet inte påverkas av närliggande hyresgäster. Delta Bil med sin ringa storlek hävdar att verksamheten inte skulle påverkas, oavsett granne. Företaget anser att varumärket inte rubbas och detta styrker ägaren genom sitt kraftfulla citat ”jag är varumärket”. Studiefrämjandet, Salanders och Speedy säger sig däremot dra nytta av andras närvaro. Företagen gav faktorn grannar betydelsegraden tre. Speedy har ett intresse i vilka grannar som befinner sig i området. De ser gärna att liknande verksamheter bedriver sin rörelse i närområdet. Studiefrämjandet har med sin säregna verksamhet visst intresse i vilka grannar som positionerar sig i grannlokalerna. De har exempelvis musikutövning som en del av verksamheten. Ofta bedrivs den på kvällarna vilket innebär att det finns ett visst segment som passar bättre som grannar, till exempel hyresgäster som har dagliga arbetspass.
Arbetsmiljö
Faktorn arbetsmiljö har visat stora skillnader i de svar som återfåtts från hyresgästerna. Här ligger svarsintervallet mellan två och fem. I denna faktor är medelvärdet 3,5. Arbetsförhållandena skall vara anpassade till människors olika fysiska och psykiska förutsättningar. De verksamheter som bedrivs har olika fysiska moment. Verksamheterna skiljer sig åt vilket medför olika tankar och åsikter hyresgästerna emellan. Variationen i svaren har stor differens vilket tyder på olika krav på arbetsförutsättningar beroende på den primärt fysiska belastningen.
Vissa av hyresgästerna behöver anpassade lokaler för att kunna hantera tunga arbeten. Vianor har idag en delad lokal och vid frågan ”Måste all verksamhet vara under samma tak”? gavs svaret ”ja, det måste vi ha, för detta är så fruktansvärt tungarbetat”. Detta argument ger en klar bild på att Vianor behöver en lokal med bättre förutsättningar. Hanteringen måste ske i en lokal där verksamheten kan bedrivas på ett och samma plan. Företaget ger faktorn betydelsegraden fem. Likaså har Elektro Skandia problem med tungt och svårhanterligt material. De har valt att placera sig i en ny lokal som utformats just för att arbetsmiljön skall vara anpassad till deras verksamhet. Det som har varit av störst betydelse vid utformningen har varit att placera all verksamhet i en lokal utan nivåskillnader för trucktrafik. Även Salanders
