MALMÖ HÖGSKOLA Kultur och samhälle Urbana studier
FF321F Fastighetsvetenskap: Examensarbete Datum: 18/5–2017
Besittningsskyddets balansering mellan
hyresgäst och hyresvärd
-
En studie som ser över parternas handlingsfrihet
The balancing of the security of tenure
between the tenant and the landlord
-
A study of the parties’ freedom of action
Författare: Johanna Helm Catharina Swartz
Handledare: Peter Gottschalk
2
Sammanfattning
Examensarbetets titel Besittningsskyddets balansering mellan hyresgäst och hyresvärd
Inlämningsdatum 2017-05-18
Kurs FF321F Fastighetsvetenskap: examensarbete
Författare Johanna Helm, Catharina Swartz
Handledare Peter Gottschalk
Nyckelord Besittningsskydd, hyresgäst, hyresvärd, förverkandegrunder, hyresrätt, rättsfall
Syfte Syftet med studien är att analysera besittningsskyddet och se om det är i behov av att balanseras om.
Metod Vi har valt att använda en rättsdogmatisk metod till denna studie då den är bäst lämpad. Vi har bland annat studerat och fastställt gällande rätt, men även historien bakom besittningsskyddets uppkomst. Detta gjordes genom att studera rättskälleläran som innefattar lagar, propositioner, offentliga utredningar, rättspraxis och doktrin.
Gällande rätt Vi har valt att fokusera på besittningsskyddets förverkandegrunder obetald hyra, vanvård av bostad, brottslig verksamhet samt olovlig överlåtelse. Vi har studerat rättsfall och domslut kring dessa.
Analys och slutsats Vi har kommit fram till att besittningsskyddet borde omformuleras när det kommer till obetald hyra och vanvård av bostad. Det hade även varit bra om det förtydligats inom brottslig verksamhet då det är många rekvisit som ska uppfyllas.
3
Abstract
Title The balancing of the security of tenure between the tenant and the landlord
Date of submission 2017-05-18
Course FF321F Real Estate Science: Degree Thesis
Authors Johanna Helm, Catharina Swartz
Advisor Peter Gottschalk
Key words Security of tenure, tenant, landlord, forfeiture of property, tenancy, case
Purpose The purpose of this study is to analyze the security of tenure and see if it needs re-balancing.
Methodology For this paper we have chosen the legal method, because it is best suited for the purpose. We have studied and concluded the law regarding the security of tenure and its history. We did this by studying sources of the law, which are: the law, government bills, case law and doctrine.
The Law We chose to focus on the security of tenure´s forfeiture of property unpaid rent/part of rent, mismanagement of the apartment, criminal activity and illegal transfer of tenant.
Conclusion We concluded that the security of tenure should be rewritten when it comes to unpaid rent and mismanagement of the apartment. We also think it would be good if the necessary conditions for criminal activity would be clarified.
4
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 5
1.1. Bakgrund ... 5
1.2. Syfte och frågeställning ... 5
1.3. Avgränsning ... 6
1.4. Metod och material ... 6
1.5. Disposition ... 7
2. Historik ... 8
2.1. 1907 års nyttjanderättslag ... 8
2.2. Besittningsskyddsdebatten under 1920-‐‑talet ... 8
2.3. 1939 års nyttjanderättslag ... 9
2.4. 1942 års hyresregleringslag ... 9
2.5. 1956 års lag om besittningsskyddet ... 10
3. Gällande rätt ... 11 3.1. 1968 års besittningsskydd ... 11 3.2. 1982 års ombildningslag ... 11 3.3. Förverkandegrunder ... 11 3.4. Besittningsskyddets undantag ... 14 4. Rättsfall ... 16 4.1. Inledning ... 16
4.2. Obetald hyra/del av hyra ... 17
4.3. Vanvård av bostad ... 18
4.4. Brottslig verksamhet ... 20
4.5. Olovlig överlåtelse/andrahandsuthyrning ... 22
5. Analys ... 23
5.1. Inledning ... 23
5.2. Obetald hyra/del av hyra ... 23
5.3. Vanvård av bostad ... 23
5.4. Brottslig verksamhet ... 24
5.5. Olovlig överlåtelse/andra hand ... 24
5.6. Sammanfattande analys ... 25
6. Slutsats ... 27
6.1. Vad var grundtanken med besittningsskyddet? ... 27
6.2. Behöver besittningsskyddet balanseras om? ... 27
7. Källförteckning ... 29 Doktrin ... Lag ... Proposition ... Statens offentliga utredningar ... Rättsfall ... Övriga källor ...
5
1. Inledning
1.1. Bakgrund
Det vi idag känner igen som besittningsskydd för hyresbostäder tillkom 1907.1
Besittningsskyddet genomgick större kontinuerliga förändringar fram till 1968 för att kunna anpassas till den rådande bostadsmarknaden.2 Detta besittningsskydd tillkom för att kunna ge
hyresgästen en säkerhet att behålla rätten till sin bostad, och inte kunna bli plötsligt bostadslös.
Anders Victorin och Anders Dahlquist-Sjöberg genomförde år 2003 en studie där de förklarade att en förändring av besittningsskyddet skulle vara mycket svårt, då man varken vill eller kan försämra hyresgästen position.3 Däremot, så anser vi att en översyn av
besittningsskyddet är nödvändig, då det kan vara svårt för en hyresvärd att bli av med en hyresgäst som bryter någon del av avtalet.
1.2. Syfte och frågeställning
Syftet med denna studie är att genomföra en bedömning av besittningsskyddet, för att avgöra om det är välbalanserat mellan hyresgästen och hyresvärden eller inte. För att kunna uppnå detta har vi två frågeställningar som kommer att besvaras i uppsatsen, vilka är följande:
• Vad var grundtanken med besittningsskyddet? • Behöver besittningsskyddet balanseras om?
1 Lag (1907:36 s.22) om vad iakttages skall i avseende å införande av lagen om nyttjanderätt till fast egendom. 2 Proposition 1967:141 s.32-33.
6
1.3. Avgränsning
På bostadsmarknaden finns det någonting som kallas för kategoribostäder, exempel på dessa är seniorboenden4, studentbostäder5 och trygghetsboenden6. Dessa har alla särskilda
bestämmelser och begränsningar som är anpassade till bostadens syfte. Förutom detta, har även hyresavtal gällande lokaler särskilda bestämmelser. Därför kommer studien att begränsas från kategoribostäder och lokalhyresavtal och inte beröra dessa.
På grund av tidsbrist samt studiens omfattning har vi valt att fokusera på fyra olika förverkandegrunder, vilka är: obetald hyra/del av hyra, vanvård av bostad, brottslig
verksamhet och olovlig överlåtelse/andrahandsuthyrning. Till dessa förverkandegrunder har vi studerat tre till fyra utvalda rättsfall som är relevanta för att kunna ge svar på vår
frågeställning. Eftersom vi valde att studera ett begränsat antal utvalda rättsfall inom respektive förverkandegrund, finns det en risk att slumpen gjort att vi får en felaktig bild av besittningsskyddets balans mellan parterna.
1.4. Metod och material
Uppsatsen kommer att skrivas med en rättsdogmatisk metod eftersom denna är det adekvata valet för att kunna uppnå studiens syfte. Metoden är bäst lämpad för denna studie då den tillåter en förklaring av bland annat gällande rätt och rättsfall. Detta innebär att vi som författare ser över rättskälleläran som innefattar att studera lagar, propositioner, offentliga utredningar, rättspraxis och doktrin. Detta gör att vi kan analysera lagen och fastställa
gällande rätt, samt studera rättsfall och domslut inom vårt valda område. Då kommer vi kunna ge svar på våra frågeställningar kring besittningsskyddets grundtanke samt om
besittningsskyddet behöver balanseras om.
Ett välbalanserat avtal är ett avtal där ingen av parterna får någon orättvis fördel. Ett sådant avtal gör att man enklare kan undvika konflikter, samt få ett positivt och välfungerande
samarbete. Besittningsskyddet är framarbetat för att skydda en hyresgäst och är således skrivit
4 Malmö Stad 1.
5 Malmö Stad 2. 6 Malmö Stad 3.
7 till dennes fördel. Vad vi menar med frågan om besittningsskyddet behöver balanseras om är att vi vill se över det så hyresgästerna inte har orättvisa fördelar gentemot hyresvärden.
1.5. Disposition
Studien är uppdelad i sex olika kapitel där det andra kapitlet behandlar uppkomsten av besittningsskyddet och alla dess förändringar fram till idag. Kapitlet följs sedan av dagens gällande rätt, där det fastställs hur besittningsskyddet fungerar i teorin. Det fjärde kapitlet innehåller en rättsfallsstudie för de fyra olika förverkandegrunderna obetald hyra/del av hyra, vanvård av bostad, brottslig verksamhet samt olovlig överlåtelse/andrahandsuthyrning. I nästa kapitel analyseras de olika förverkandegrunderna och hur det skiljer sig i praktiken från teorin. Slutligen kommer det kapitel som innehåller slutsatsen, där vi svarar på våra två frågeställningar.
8
2. Historik
2.1. 1907 års nyttjanderättslag
1907 års nyttjanderättslag var början på det som vi idag känner igen som besittningsskyddet. Innan denna lags uppkomst, fanns det ingen skriftlig lagstiftning som behandlade
besittningsskyddet i hyresbostäder. När lagen infördes behandlade regleringen endast hyresgästens besittningsskydd under själva hyresförhållandet. Vid denna tidpunkt varade ett hyresförhållande vanligtvis i ett år, från april till april eller från oktober till oktober.
Hyresvärden hade avtalsfrihet, vilket innebar att han fritt kunde säga upp sin hyresgäst vid hyresförhållandets slut, samt kunde förändra bostadens hyra.7
2.2. Besittningsskyddsdebatten under 1920-talet
C.G. Bergman skrev år 1923 en artikel i Hyresgästens hem, där han bland annat sa ”Hemmet
med dess karaktäristiska egenskaper av trygghet och trevnad tål icke vid täta flyttningar”. 8
Hyresstregringslagen var en krigslagstiftning som infördes efter första världskriget.9 En stor förändring med denna lag jämfört med den tidigare nyttjanderättslagen var att den fria uppsägningen vid hyreskontraktets slut skärptes. Detta innebar en början på hyresgästens besittningsskydd.10 Hyresnämnden började nu bli allt mer involverade, och kunde bestämma hyressättning och se till att hyresgästens kontrakt förlängdes.11 En krigsslagstiftning brukar inte vara långvarig, och därför var befolkningen medvetna om att lagen snart skulle avskaffas. Inför avskaffningen påbörjades en debatt om hur besittningsskyddet inom hyreslagen skulle se ut i framtiden.
Bergman anser att det är en befogenhet för hyresgästerna att få bo kvar i sitt hem, vilket innebär att de har en sorts hemrätt. Hyresgästens hemrätt var relativt svag vid denna tidpunkt. Om hyresvärden exempelvis ansåg att det var för många barn som bodde i lägenheten kunde
7 Lag (1907:36 s.22) om vad iakttages skall i avseende i införande av lagen om nyttjanderätt till fast egendom. 8 Bergman, CG. Hyresgästens hem s.94.
9 Lag (1917:219) med vissa bestämmelser mot oskälig hyresstegring mm. 10 Ibid, 10§.
9 han välja att säga upp familjen till avflyttning.12 Bergman ansåg även att hyresgästen borde få förlänga kontraktet vid avtalets slut och få lov att bo kvar i sitt trygga hem.13
Uppsalajuristen Vilhelm Lundstedt tog fram SOU 1923:76, Förberedande utredning av vissa principer för reformeringen av hyresrätten. I denna förklarar han att det borde finnas en begränsning inom prioritetsrätten som innebär att hyresvärden endast blir skadeståndsskyldig till hyresgästen vid en ogiltig uppsägning. Men, om parterna inte kan komma överens om hyran vid kontraktstidens utgång får hyresgästen inte bo kvar.14 Detta skadestånd som hyresvärden kunde bli skyldig till var uppdelat i två delar, ideellt skadestånd samt att stå för flyttkostnaderna.15 Lundstedt säger även emot Bergman, han anser att en prioritetsrätt inte bör finnas, eftersom husägarna själva måste få lov att få bestämma över sin egen egendom.16
2.3. 1939 års nyttjanderättslag
Lundstedts teorier var en grund till 1939 års ändringar av 1907 års nyttjanderättslag.17 Nu
infördes ett indirekt besittningsskydd till hyresgästerna som kunde ge dem en trygghet som de tidigare inte haft. Detta indirekta besittningsskydd innebar att hyresgästerna fick förtur till att fortsätta hyra lägenheten vid kontraktsslut och om lägenheten hade sagts upp på fel sätt fick hyresgästen rätt till skadestånd.18 På grund av andra världskriget, och dess konsekvenser med bostadsbrist fick denna nyttjanderättslag aldrig någon praktisk tillämplig.
2.4. 1942 års hyresregleringslag
I juni 1942 tillämpades den nya lagstiftningen om hyresreglering i alla städer med ett invånarantal om minst 2000 personer.19 För att hyresgivarna inte skulle vara benägna till att driva upp hyrorna till orimliga summor på grund av bostadsbristen, innehöll
hyresstegringslagen en hyresprisfixering. Hyresvärden hade således ingen rätt till att skriva
12 Bergman, CG. Hyresgästens hem s.107. 13 Ibid, s.97–98.
14 SOU 1923:76 s.101. 15 Ibid, s.99.
16 Ibid, s.71.
17 Lag (1939:364) angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907. 18 Ibid, 38§.
10 avtal där hyran var högre än grundhyran som den lokala hyresnämnden framtagit.20 En
utveckling från 1939 års nyttjanderättslag var nu att hyresgästerna hade en säkerhet som allt mer började likna dagens besittningsskydd. Detta besittningsskydd innebar att det fanns möjlighet för en tvångsförlängning av hyresavtal. Om hyresgästen blivit uppsagd felaktigt enligt hyresstegringslagen, kunde han gå till hyresnämnden och begära ogiltigförklaring av uppsägningen.21 Fjorton år senare, 1956, togs beslutet att hyresstegringslagen skulle avvecklas, men inte förrän 1979 var den fullt avvecklad.22
2.5. 1956 års lag om besittningsskyddet
Den nya besittningsskyddslagen som nu tillkom genomsyrades av Bergmans tankar och var en uppdatering av de gamla lagarna.23 Första paragrafen i besittningsskyddslagen beskriver hur hyresgästen nästintill alltid hade rätt till ett nytt hyresavtal vid hyrestidens slut. Däremot, fanns det olika undantag som innebar att hyresgästen hade förverkat sin rättighet.24 För att en
hyresvärd skulle kunna bli av med sin hyresgäst var hyresvärden tvungen att ha en mycket giltig anledning till uppsägningen. Ett exempel på en anledning är att hyresvärden behövde bostaden för sig själv. Att åberopa anledningen bostadsbrist var inget giltigt skäl till
uppsägning.25 Det tillkom en del kritik mot förslaget med det starka besittningsskyddet och många ansåg att 1939 års lagstiftning skulle ges chansen att bli välfungerande på en
balanserad bostadsmarknad. 26
20 Lag (1939:364) angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907, 3§. 21 Ibid, 7§.
22 Lag (1956:568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal. 23 Ibid.
24 Ibid, 1§ b,c.
25 Proposition 1956:168 s.77. 26 Ibid, s.106.
11
3. Gällande rätt
3.1. 1968 års besittningsskydd
Innan år 1968 förlängdes vanligtvis hyresförhållanden på grund av den rådande bostadsbristen.27 Besittningsskyddet blir allt vanligare, vilket dels berodde på hyresregleringslagen, men även för att majoriteten av hyresvärdarna inte hade något vinstintresse.28
3.2. 1982 års ombildningslag
1982 uppkom den så kallade ombildningslagen som tillåter hyresgäster att genom en förening förvärva en fastighet och ombilda dess bostäder från hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Några av de krav som finns för att detta ska vara möjligt är att fastigheten är taxerad som hyreshusenhet och att fastigheten innefattar minst tre lägenheter som används som
varaktig bostad. 29
3.3. Förverkandegrunder
Idag kan en hyresgäst förverka rätten till sin hyresrätt på nio olika sätt.30 Dessa olika förverkandegrunder är:
1. Obetald hyra av bostäder.
Hyresbetalningen behöver inte alltid utgå i pengar, utan kan även vara i form av exempelvis tjänst eller vara. Hyresgästen är alltid skyldig till att ansvara över att hyresbetalningen inkommer i tid, även i de fall när någon annan betalar åt gästen. Om hyresbetalningen inte inkommer inom en vecka efter förfallodatum, är rätten till bostaden förverkad. Dock gäller inte detta om hyresgästen får en plötsligt höjd hyra som denne inte kan betala fullt ut, eller om hyresgästen har deponerat hyran hos länsstyrelsen på ett befogat sätt.
27 Proposition 1967:141 s.32–33. 28 Ibid, s.39
29 Lag (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt 30 JB 12:42.
12 En hyresgäst som förverkat rätten kan däremot få tillbaka denna genom en högre retroaktiv hyra i ett hyressättningsmål. Denna ska då betalas inom en månad från att beslutet vunnit laga kraft. Hyresgästen har bevisskyldighet om att betalning till hyresvärden har skett.31
2. Obetald hyra av lokaler. Arbetet har avgränsats från lokaler.
3. Olovlig överlåtelse av hyresrätt.
En hyresgäst som överlåter eller hyr ut sin bostad utan hyresvärdens medgivande kommer att bli uppmanad av hyresvärden att den tredje parten ska avflytta från bostaden omgående. Om tillsägelsen inte görs inom två månader efter att hyresvärden fått vetskap om den tredje parten, får denne bo kvar. Bevisskyldigheten om att hyresvärden fått vetskap om den tredje parten ligger hos hyresgästen. Om hyresgästen har ansökt om lov hos hyresnämnden är inte rätten till bostaden förverkad.
Det är hyresgästens skyldighet att få den tredje parten att flytta från bostaden. Om denne inte flyttar ut är hyresgästens rätt till bostaden förverkad trots hyresgästens försök till rättelse. Eftersom hyresavtalet gäller mellan hyresvärden och hyresgästen ska hyresvärden säga upp avtalet med förstahandshyresgästen, och inte den tredje parten. Vid en tvist om
uthyrningsmedgivande skett eller inte, har hyresgästen bevisbördan.32
4. Bostad som nyttjas på olovligt vis.
För att få behålla rätten till bostaden, får hyresgästen endast använda bostaden till det ändamål som avtalats. Rätten blir även förverkad om det bor fler personer i bostaden än vad avtalet tillåter. Hyresvärden har ingen specifik tidsram som måste hållas för att begära rättelse hos hyresgästen. Däremot, om värden väntar för länge med att begära rättelse kan det tolkas som att hyresgästens agerande accepteras.33
31 Holmqvist, L, Thomsson, R, 2006, s.313-317. 32 Ibid, s.318-323.
13 5. Vållande till förekomst av ohyra.
Hyresgästen har vårdnadsplikt om sin bostad för att se till att det inte förkommer någon ohyra. Om hyresgästen är vållande till detta, är hyresrätten förverkad. Denna förverkning gäller även om ohyran inte är vållad av hyresgästen, men han upptäcker och inte underrättar hyresvärden och det sprids till andra delar av huset. Hyresvärden måste säga upp avtalet inom två månader från det att han fått kännedom om ohyran och hyresgästens oanmälda vetskap.34
6. Vanvård av bostad.
Utöver det som tidigare nämnts, är hyresgästen är även skyldig till att vårda över bostaden, inte störa grannar, vara noga med ordning och bibehålla ett gott skick. Vid andra fall
förverkas hyresrätten, förutsatt att hyresgästen inte genomför en rättelse efter tillsägelse. Det finns inga krav enligt lag på hur en tillsägelse ska göras, dock måste den enligt domstol innehålla varför hyresvärden vill säga upp hyresgästen om denne inte bättrar sig. Det är även hyresvärden som har bevisskyldighet om att tillsägelse gjorts.35
7. Vägrat tillträde.
Hyresvärden har rätt till tillträde av bostaden för nödvändig tillsyn eller förbättringsarbeten. Om hyresgästen vägrar ge hyresvärden tillträde utan giltig ursäkt är hyresrätten förverkad. Kronofogdemyndigheten kan dock bestämma om särskild handräckning, enligt
bestämmelserna i Lag (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Rättelse som sker innan tillsägelse om förverkande gör att rätten inte är förverkad.36
8. Åsidosättande av avtalsenlig skyldighet.
En hyresgäst som inte fullföljer sina skyldigheter enligt avtal, kommer att förverka sin rätt till hyresbostaden. Hyresvärden måste säga upp avtalet inom två månader, från det att han fått vetskap om att hyresgästen brutit mot avtalet.37
34 Holmqvist, L, Thomsson, R, 2006, s.324. 35 Ibid, s.324.326.
36 Ibid, s.326. 37 Ibid, s.327-328,
14 9. Brottslig verksamhet.
En hyresbostad som används till en brottslig verksamhet helt eller till en väsentlig del är förverkad. För att det ska klassas som brottslig verksamhet måste denna vara affärsmässig och olaglig. Några exempel på dessa verksamheter är koppleri, väsentlig förvaring av stöldgods, spel eller tillverkning av sprit eller narkotika. För att rätten ska vara förverkad, måste bostaden vara ett medel i brottet. Oavsett om det är hyresgästen eller någon annan som genomfört brottet är hyresrätten förverkad förutsatt att hyresvärden kan bevisa att brottet har begåtts. 38
3.4. Besittningsskyddets undantag
Bostadshyresgäster har ett besittningsskydd bland annat för att kunna skyddas från att bli plötsligt bostadslös.39 Det finns dock två olika typer av undantag från när besittningsskyddet inte gäller, dessa kallas för generella och speciella undantag. 40
De speciella undantagen är de fall när hyresavtalet möjligen skulle kunna förlängas, men hyresvärden har ett mycket starkt skäl till att bryta detta. Det görs då en avvägning om
hyresgästen är i behov av bostaden, eller om hyresvärdens skäl till att bryta besittningsskyddet är starkare.41
I de generella undantagen finns inget besittningsskydd alls. Dessa fall anges i Jordabalken (JB) 12:45 och brukas exempelvis när en bostad hyrs ut i andra hand och avtalet ska upphöra inom två år. Andra exempel är när hyresbostaden är en del av hyresvärdens egna bostad och om parterna har avtalat bort besittningsskyddets verkan.42,43
Huvudregeln är att hyresgästen alltid har rätt till förlängning av hyresavtalet, förutsatt att de ovannämnda undantagsfallen inte behöver beaktas. Denna huvudregel kan i enlighet med jordabalken 12:46 brytas vid tio olika tillfällen. Några av dessa brytningsgrunder är: hyresrätten är förverkad, byggnaden ska rivas, byggnaden ska inte längre användas som 38 Holmqvist, L, Thomsson, R, 2006, s.328-331. 39 Grauers F, 2005, s.117. 40 Ibid, s.118. 41 Ibid, s.118. 42 Ibid, s.118–119. 43 Holmqvist, L, Thomsson, R, 2006, s.350.
15 bostad, eller att bostaden är en tjänstebostad och tjänsten har upphört eller inte är i behov av bostaden längre.44
Förr i tiden var det hyresgästens uppgift att ta frågan vidare till hyresnämnden när hyresgästen ville bo kvar efter en uppsägning, idag är det hyresvärden som måste göra detta om
hyresgästen inte flyttar. Först när hyresvärden tagit detta till hyresnämnden måste hyresvärden ange varför hyresavtalet är uppsagt. Utgångspunkten är då att hyresgästen ska flytta när avtalet har gått ut och inte har förlängts. Men enligt JB 12:50 får hyresgästen bo kvar under en eventuell förlängningstvist, trots att hyresavtalet har gått ut. Om besittningsskyddet bryts, har hyresgästen rätt till uppskov med avflyttning enligt JB 12:52 1st., vilket innebär att
hyresgästen inte behöver flytta omgående. Detta för att det kan vara olämpligt för både hyresgästen och hyresvärden om hyresgästen måste flytta ut med så kort varsel. Dels för hyresgästen att hitta ny bostad, men också för hyresvärden att hitta en ny hyresgäst.45
44 Grauers F, 2005, s.121.
16
4. Rättsfall
4.1. Inledning
Under kapitlen historik och gällande rätt har historien förklarats bakom det som vi idag känner till som besittningsskyddet, men även hur besittningsskyddet kan förklaras från lagboken och de olika besittningsbrytande grunderna som finns.
Besittningsskyddet har en mycket stark position på den svenska bostadsmarknaden och att ändra lagstiftningen så att den inte längre är till hyresgästens fördel skulle vara mycket
svårt.46 Denna studie fokuserar däremot på besittningsskyddet ur en hyresvärds perspektiv och
vad en hyresvärd skulle kunna få för fördelar av att detta balanseras om. Denna balansering behöver nödvändigtvis inte innebära att lagen förändras, utan att det kanske kan räcka med omformuleringar för att få bestämmelserna något tydligare för alla parter. Mer om detta kommer att finnas i studiens analys och slutsats.
Det svenska besittningsskyddet uppkom för att kunna skydda hyresgästerna så att de inte blir plötsligt bostadslösa eller påtvingade orättvisa kontraktsförhållanden.47 Även om hyresgästen har genomfört handlingar som är besittningsbrytande och borde bli uppsagd från sin hyresrätt tar alltid domstolarna hänsyn till en intresseavvägning av vem som är i störst behov av lägenheten, där hyresgästen oftast blir prioriterad.48
Vi kommer att redogöra vilka skäl för uppsägning hyresvärdarna har haft i enlighet med förverkandegrunderna i JB 12:42 och vilka grunder som hyresgästerna sedan har anfört för att få behålla sina bostäder. De olika kategorierna av förverkandegrunder som vi kommer
använda oss utav är: obetald hyra/del av hyra, vanvård av bostad, brottslig verksamhet och olovlig överlåtelse/andrahandsuthyrning.
46 Victorin A, Dahlquist-Sjöberg A. Flexibilitet och besittningsskydd s.39.
47 Lag (1907:36 s.22) om vad iakttages skall i avseende i införande av lagen om nyttjanderätt till fast egendom. 48 Grauers F, 2005, s.117.
17
4.2. Obetald hyra/del av hyra
En hyresgäst ska innan förfallodatum betala in sin överenskomna hyra till hyresvärden för bostaden. Om inte denna betalning sker inom en vecka efter förfallodatum, eller inte sker alls, är hyresrätten förverkad. Det vill säga, avtalet avslutas i förtid och hyresgästen ska avhysas från lägenheten. De undantagsfall som finns kring detta, är bland annat att hyresrätten inte förverkats om hyresgästen har haft giltiga skäl för att inte betala i tid och intresseavvägningen säger att hyresgästen är i större behov av lägenheten än hyresvärden. 49
I rättsfallen NJA 1981 s.409 och NJA 1990 s.405 har hyresvärdarna sagt upp sina hyresgäster på grund av utebliven betalning av hyran. Båda rättsfallen innehåller scenarion där
hyresvärden efter den uteblivna hyresinbetalningen har fortsatt att skicka hyresavier till hyresgästen, som har betalats i tid. I 1981 års fall hade hyresgästen inte betalat sin hyra på tre månader och hade gamla skulder till hyresvärden, medan i 1990 års fall blev hyran en månad sen på grund av hyresgästens sjukhusvistelse. Båda dessa fall överklagades från diverse instanser och fick sin slutliga dom från Högsta Domstolen. Första fallet där hyresgästen hade gamla skulder sedan tidigare dömdes till hyresgästens fördel och man ansåg att ett nytt hyresavtal hade uppstått mellan parterna eftersom de fortsatta hyresavierna och
inbetalningarna. Därför skulle hyresgästen få lov att bo kvar trots gamla skulder till hyresvärden. Fallet från 1990 däremot, slutade med att domstolen ansåg att ett nytt hyresförhållande inte hade uppstått mellan parterna trots de fortsatta hyresavierna och
inbetalningarna. Hyresgästen var således tvungen att lämna sin hyresrätt han hade hyrt i 22 år. Detta trots att hyran betalats in direkt när han kom hem från sin sjukhusvistelse och aldrig tidigare hade varit sen med hyran.
Förutom liknande fall som de ovanför finns det även de rättsfall när hyresgästen på grund av diverse anledningar väljer att inte betala hela hyran. Ett exempel på detta är rättsfallet NJA 1989 s.74, där hyresgästen kontinuerligt i tio månader medvetet valt att inte betala
hyreshöjningen om 30 kronor som avsågs för kabel-tv. Hyresvärden valde därför att säga upp hyresgästen då hyresrätten är förverkad på grund av utebliven betalning. Fastighetsdomstolen dömer att hyresgästen i fråga måste betala den summa han har utelämnat samt avflytta från lägenheten på egen bekostnad. Frågan överklagas till Hovrätten som dömer att han måste
18 betala, men hyresrätten är inte förverkad och får därför bo kvar. Slutligen överklagas detta till Högsta Domstolen som anser att eftersom den uteblivna summan är systematisk och medvetet gjord så handlar det inte om glömska eller förbiseende, och därför är hyresrätten förverkad och hyresgästen måste flytta på egen bekostnad.
4.3. Vanvård av bostad
Som hyresgäst ska man, förutom att betala hyran i tid, även inte vanvårda bostaden eller fastigheten som bostaden är belägen i. Hyresgästen har ett ansvar att bibehålla bostaden i ett bra och beboligt skick, samtidigt som han även inte ska störa andra boende i fastighetens närliggande bostadsmiljö väsentligt.50 Att vanvårda sin bostad till den grad att den blir obeboelig eller att störa grannarnas bostadsmiljö avsevärt innebär att hyresrätten blir förverkad och hyresgästen måste flytta ifrån sin bostad.51
Rättsfall NJA 2008 s.243 handlar om en hyresgäst som har misshandlat en annan hyresgäst i fastighetens gemensamma tvättstuga. Denna misshandel anses i enlighet med JB 12:25
försämra de andra boendes bostadsmiljö. Misshandeln artade sig i att hyresgästen hade lämnat sin tvätt i torktumlaren när hans tvättid var slut och det sen var en annans hyresgästs tvättid. Denne hyresgästen tog då ut den kvarlämnade tvätten så att hon skulle kunna tvätta sin egen tvätt. När den förstnämnda hyresgästen sedan kom tillbaka och upptäckte detta blev han aggressiv och misshandlade henne. Tingsrätten dömde att denna misshandel var att anse som en särskilt allvarlig störning i boendet. Därför hade hyresvärden rätt att säga upp hyresgästen utan rättelseanmaning och underrättelse till socialnämnden. Detta fall överklagades av hyresgästen till både Hovrätten och Högsta Domstolen som båda gjorde samma bedömning som Tingsrätten och det slutade med att hyresgästens hyresrätt var förbrukad och han fick flytta därifrån.
Ett annat rättsfall som också går under reglerna i JB 12:25 att hyresgästen inte får lov att allvarligt störa grannarna, är RBD 28:79. I detta fallet har hyresgästen i fråga fem barn i åldrarna fem till arton år, vilka har gjort sig skyldiga till skadegörelse i bostaden och i
föreningens gemensamma utrymmen. Störningarna är så pass allvarliga att andra hyresgäster inte vill bo i samma fastighet, och flertalet lägenheter är därför outhyrda. Hyresvärden vill
50 JB 12:25.
19 säga upp hyresgästen eftersom hon har överskridit sina förpliktelser och därför bör hyresrätten vara förverkad. Hyresnämnden håller med hyresvärden och dömer att hyresgästen ska sägas upp, men med förlängd uppskovstid. Bostadsdomstolen anser att intresseavvägningen är att hyresgästen har större intresse av att bo kvar i lägenheten med sina barn, eftersom hon annars skulle förlora vårdnaden om dessa och de inte skulle kunna bo tillsammans. Avtalet blir nu förlängt men med ändrade villkor, det förlängs med tre månader i taget och en månads uppsägningstid.
En hyresgäst får lov att på egen bekostnad utföra mindre renoveringar så som målning,
tapetsering och jämförliga åtgärder.52 Däremot, får hyresgästen inte lov att utföra några större renoveringar i bostaden utan hyresvärdens tillåtelse. Detta är någonting som hyresgästen i rättsfall RH 2012:13 har gjort. Hyresgästen har utan sin hyresvärds tillåtelse ändrat planlösningen i lägenheten, genom att ta bort köksskåp och öppna upp en genomgång i en bärande vägg. Den nya planlösningen innebär att man nu måste passera hallen för att komma in i matrummet. Tidigare gick man direkt från köket till matrummet. Denna nya planlösning måste ses som en framtida hyresgäst inte tycker är bekväm. Hyresvärden har yrkat om att få säga upp hyresgästen i förtid på grund av detta, hyresgästen har bestridit detta då han anser att ombyggnationen inte har medfört någon skada. Hyresnämnden väljer att bifalla hyresvärdens talan om att avtalet ska upphöra att gälla i förtid. Hyresgästen överklagar detta till Hovrätten som senare instämmer med Hyresnämnden att ändringsåtgärderna är så pass stora att de kräver hyresvärdens medgivande, vilket innebär att hyresrätten är förverkad och hyresgästen måste flytta ut.
Enligt JB 12:26 måste hyresgästen ge hyresvärden tillgång till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn. Rättsfallet RBD 14:94 handlar om ett scenario när hyresgästen vägrade att släppa in fastighetsskötaren för en besiktning av lägenheten. Det hade tidigare varit problem mellan hyresgäst och fastighetsskötare då hyresgästen blivit fälld av polisen för olagliga hot mot fastighetsskötaren. Lägenheten hade varit extremt vanvårdad och smutsig och därför bokades denna besiktning av lägenheten för att se om hyresgästen hade vidtagit rättelse. Hyresgästen hävdar att intresseavvägningen är till hans fördel gentemot hyresvärden då han med sin ekonomi inte har möjlighet att få tag på nytt boende i sin stad. Hyresvärden ville säga upp hyresgästen och åberopar JB 12:26 och JB 12:42. Hyresnämnden bedömer att det inte går
20 att bevisa om hyresgästen vanvårdat lägenheten, och därför ogillas hyresvärdens talan på
denna punkt. Däremot, är hans hyresrätt förverkad i enlighet med JB 12:26 då han vägrat ge hyresvärden tillgång till lägenheten utan giltig ursäkt. Hyresgästen överklagade detta till Bostadsdomstolen. Gällande vanvården av lägenheten ger Bostadsdomstolen samma domslut som Hyresnämnden. Däremot, ändrar de domen angående förverkandet av hyresrätten på grund av att han medvetet inte släppt in fastighetsskötaren. De anser att hyresgästen har haft ringa betydelse för sitt agerande på grund av den personliga relationen mellan hyresgästen och fastighetsskötaren. Det var första gången hyresgästen vägrat att släppa in
fastighetsskötare och då man anser att han hade ringa skäl för detta ska hyresvärdens talan ogillas och hyresavtalet kommer fortsätta som tidigare.
4.4. Brottslig verksamhet
Vid brottslig verksamhet lyder lagen ”om lägenheten helt eller till väsentlig del används för
sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.”53
Tre rättsfall där det har funnits diverse droger i hyresbostaden och/eller andra brott men hyresgästen ändå har fått lov att bo kvar, är ÖH 5009-10, RH 2003:35 och ÖH 611-13. De två första rättsfallen berör situationer där hyresgästen har blivit arresterad för narkotikainnehav och hyresvärden har därför velat säga upp hyresgästen. Det första rättsfallet54 handlar om en hyresgäst som bland annat har haft innehav och ompackning av narkotika i sin lägenhet samt blivit dömd för detta. Hyresvärden hade dock inte sagt upp avtalet inom två månader från det att han fått kännedom om detta, och därför är inte hyresrätten förverkad och hyresgästen får lov att bo kvar.
Det andra rättsfallet55 handlar om en hyresgäst där polisen har påkommit hyresgästen tugga kat i lägenheten och att där fanns cirka 60 knippen av kat. Hyresgästen har varit medveten om all narkotika, men eftersom lägenheten inte har helt eller till väsentlig del använts till en
53 JB 12:42 9p.
54 ÖH 5009-10. 55 RH 2003:35
21 verksamhet, kan hyresgästen inte bli uppsagd, och därför bedömer Hovrätten att hyresgästen får lov att bo kvar.
Det tredje rättsfallet56 där hyresgästen har fått lov att bo kvar i lägenheten handlar inte om narkotika, utan istället om sexuellt ofredande och våldtäkter. Hyresgästen har våldtagit tre trettonåriga flickor samt ofredat sex flickor under femton år i lägenheten över internet. Under denna tidsperiod hade han dock en annan hyresvärd. Förutom detta har hyresgästen även trängt sig in hos grannar två gånger och de unga kvinnorna i fastigheten känner en stark psykisk påfrestning. När hyresgästen tre år senare fick en ny hyresvärd, blev han uppsagd omedelbart. Hyresnämnden bedömer att avtalet ska upphöras med tre månaders uppskov även om brotten skedde tre år innan uppsägning. Hovrätten däremot, har bedömt annorlunda. Tre av brotten var kopplade till lägenheten, men eftersom det endast var så kallat utomstående som ofredats och blivit våldtagna, och inte granne eller hyresvärd så har inte grannarna någon befogad anledning till att vara rädda. Det har även gått tre år sedan detta inträffade, och hyresgästen har avtjänat sitt straff. Hovrätten anser därför att hyresgästen inte har förverkat rätten till lägenheten och får bo kvar.
Ett rättsfall när hyresgästen har blivit tvingad till att avflytta från lägenheten är ÖH 1333-16. Hyresgästen har i sin lägenhet odlat cannabis och polisen hittade ett rum som var utrustat för odling med tjugofyra stycken plantor åt gången. Hyresgästen har inte vidtagit rättelse efter tillsägelse och har odlat två gånger om året i fyra år. Lukten från denna odling har resulterat i att en annan hyresgäst har tvingats att flytta. Hyresgästen anser att han behövde denna
cannabis för att lindra sin traumatisering efter att ha varit med i krig och att det inte är en brottslig verksamhet eftersom han inte har sålt någon cannabis, utan har använt den själv. Hovrätten dömde i detta fall att hyresgästen skulle flytta från lägenheten på grund av odlingen av cannabis och störning med ljud och lukt. De ansåg också att det var tydligt att detta varit en brottslig verksamhet eftersom det fanns en så pass stor mängd narkotika, att hyresgästen omöjligt kunde använda allt till personligt bruk. På grund av detta blir hyresrätten förverkad.
56 ÖH 611-13.
22
4.5. Olovlig överlåtelse/andrahandsuthyrning
En hyresgäst får inte lov att överlåta eller hyra ut sin hyresrätt i andra hand till någon annan utan samtycke från hyresvärd.57 Detta innebär att om du som hyresgäst inte längre känner ett behov av din lägenhet och vill överlåta den till en nära kompis, släkting eller liknande så måste du se till att ha tillåtelse från hyresvärden. I annat fall är hyresrätten förverkad och varken du eller den som bor i bostaden får fortsätta nyttja denna.58 I de fall att en hyresgäst dör, avslutas inte kontraktet automatiskt utan det övergår istället till dödsboet som har
möjlighet att överlåta det till någon närstående till hyresgästen om denne har bott långvarigt i bostaden.59
I tre av rättsfallen, ÖH 4292-16, ÖH 10653-11 och ÖH 4388-11, har alla hyresgästerna olovligt överlåtit sina hyresrätter till en utav deras familjemedlemmar. Detta innebär att hyresrätterna har blivit förverkade och samtliga avtal upphörde att gälla. För att rätten inte skulle blivit förverkad krävdes det dels att hyresgästen underrättat hyresvärden om önskemål om ändrade boendeförhållanden, samt att den potentiella nya hyresgästen kan betala
kostnaderna för hyresrätten. Detta för att hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen.
Rättsfallet ÖH 10497-12 handlar istället om när hyresgästen har gått bort och att dödsboet vill överlåta kontraktet till den framlidnes son. Hyresnämnden anser att sonen inte ska få överta lägenheten från dödsboet eftersom han har en mycket låg inkomst och därför är det inte en hyresgäst som hyresvärden skäligen kan vara nöjd med. Hyresvärden anser också att sonen inte hade någon direkt behörighet till lägenheten, vilket innebär att dödsboet har hyrt ut olovligt i andrahand och hyresrätten borde vara förverkad. Hovrätten dömer istället att
hyresrätten inte är förverkad, eftersom sonen har bott där under prövningstiden, vilket innebär att det inte är en andrahandsuthyrning. Då sonen även har betalat hyran sedan sin mammas dödsfall så anser Hovrätten att han kommer kunna fortsätta betala hyran och är då en
hyresgäst som hyresvärden skäligen kan tänkas nöja sig med. Detta innebär att hyresvärdens talan ogillas och dödsboet får lov att överlåta lägenheten till sonen och avtalet ska fortsätta som tidigare.
57 JB 12:32.
58 JB 12:42 3p. 59 JB 12:34.
23
5. Analys
5.1. Inledning
Vid avgörande om uppsägning av hyresavtal ska ske eller inte, görs en avvägning om vem som är i störst behov av bostaden. Det är dock viktigt att se till hur båda parterna förhåller sig till hyresavtalet, vilket för hyresgästens del bland annat innefattar att betala hyran och inte vanvårda bostaden.
5.2. Obetald hyra/del av hyra
När det kommer till obetald hyra eller del av hyra säger lagstiftningen att hyresrätten är förverkad och avtalet ska avslutas i förtid om hyresgästen inte betalar i tid. Däremot, kan hyresgästen vinna tillbaka rätten till sin lägenhet genom att ha haft giltiga skäl för att inte ha betalt i tid och att hyresgästen är i större behov av lägenheten än hyresvärden. I dessa fall kan det vara svårt att bedöma vad som ska anses vara giltiga skäl för att inte betala hyran i tid. Om vi går tillbaka till två av våra rättsfall60,61 kan vi se att dessa liknande fall har fått olika
domslut. Detta kan bero på hur lagen har tolkats i diverse domstol på grund av att denna paragraf i Hyreslagen är formulerad på ett sådant sätt att det finns mycket rum för egna tolkningar vad som egentligen ska gälla och hur fallen ska dömas.
Som vi nämnt tidigare, finns det mycket utrymme för de olika instanserna att ha egna tolkningar och därmed kan domsluten bli olika varandra. Att avgöra om en hyresgäst har giltig ursäkt eller inte, kan vara en personlig fråga och alla tycker och tänker olika.
5.3. Vanvård av bostad
Termen vanvård av bostad har flertalet olika betydelser för en hyresgäst. Det kan handla om att grannarnas bostadsmiljö inte ska störas väsentligt, att lägenheten inte är i beboeligt skick, olovliga renoveringar, eller att inte ge hyresvärden nödvändigt tillträde. Det vill säga, denna punkt i Hyreslagen behandlar väldigt olika scenarion. Rättsfall som behandlar detta bedöms alla oftast utifrån en intresseavvägning, för att kunna avgöra om det är hyresgästen eller hyresvärden som har störst behov av lägenheten. Här kan man ställa sig frågan om det
60NJA 1981 s.409. 61 NJA 1990 s.405.
24 verkligen bör vara så att en hyresgäst ska få bo kvar i bostaden när det resulterar i ekonomiska förluster för hyresvärden.
5.4. Brottslig verksamhet
Rättsfallen för brottslig verksamhet i hyresbostäder dömdes på olika sätt med olika
motiveringar. Detta för att det är flera olika rekvisit som ska uppfyllas för att en hyresrätt ska anses vara förverkad enligt denna bestämmelse. Några av dessa rekvisit är som tidigare nämnts att brottet ska vara en affärsmässig verksamhet där bostaden används helt eller till en väsentlig del och att brottet stör andra boende i fastigheten eller området. Avgörelsen om dessa rekvisit är uppfyllda eller inte kan vara, precis som många andra lagar och
bestämmelser, hårfin.
I två av våra fyra studerade rättsfall fick hyresgästerna avflytta från lägenheten, och i de andra två fick de bo kvar. Anledningen till att de två förstnämnda inte ansågs förverkat rätten, var att brotten inte sågs som en verksamhet, och att det skedde för en lång tid sedan så att det inte ansågs störa de boende i området. Det vill säga att rekvisiten för detta lagbrott inte var
uppfyllda. I de fall där hyresgästerna tvingades flytta ansåg man dock att alla rekvisit var uppfyllda då brotten var brottsliga affärsmässiga verksamheter som störde omgivningen och även att lägenhetens användes till brottet helt eller till en väsentlig del. Det vill säga bostaden var ett medel i brottet.
5.5. Olovlig överlåtelse/andra hand
De rättsfall som vi har studerat gällande bostäder som har överlåtits eller upplåtits i andra hand på ett olovligt sätt, har dömts väldigt lika. Tre av de fyra fallen har väldigt lika bakgrunder, och därmed samma dom. Hyresgästerna hade avflyttat från bostaden, och en familjemedlem hade istället nyttjat lägenheten som sin bostad samt betalat för den. Detta gjordes utan att hyresvärden blev underrättad, och därmed förverkades hyresrätten.
I det fjärde och sista rättsfallet var bakgrunden en helt annan, och det ansågs ej att en olovlig överlåtelse eller andrahandsuthyrning hade gjorts. och därför blev rätten ej förverkad. Utefter de rättsfall vi studerat och de lika domsluten de fått kan vi dra en slutsats att just denna punkt i lagen är tydlig nog för att kunna ge ett rättvist domslut. Det som skulle kunna
25 göras är ett förtydligande för att få hyresgäster mer medvetna om att även överlåtelse till
familjemedlemmar bryter mot lagen då det verkar vara det vanligaste scenariot.
5.6. Sammanfattande analys
Efter att vi har studerat historiken bakom besittningsskyddet, gällande rätt samt olika rättsfall har vi kunnat dra slutsatsen att stora delar av lagen är välfungerande så som den är idag. Däremot, tycker vi att några delar av lagen bör omformuleras och förtydligas. Detta för att kunna undvika domslut som har olika tolkningar av samma paragrafer i lagen. Idag går det att se att liknande fall som tagits upp i olika domstolar runt om i Sverige, har haft olika
tolkningar av lagen och därmed olika domslut.
De lagar och bestämmelser gällande obetald hyra anser vi vara i behov av omformulering för att bli tydligare, eftersom vissa rättsfall med väldigt lika bakgrunder fick helt olika domslut. Ett förtydligande av vad lagen faktiskt tillåter och inte, tror vi skulle leda till att lika rättsfall får lika domslut.
Vanvård av bostad är ett väldigt brett begrepp som innefattar såväl att hyresgästen ska vårda om bostaden, samt att inte störa sina grannar eller försämra bostadsmiljön på något vis. Detta kan göras på en rad olika vis, och därför blir det svårare för oss att jämföra och analysera hur välfungerande lagen faktiskt är. Den bedömning vi ändå kunnat göra är att vissa av
bestämmelserna för olovlig renovering är mycket tydliga. Däremot skulle bestämmelserna om försämrad bostadsmiljö och störning av grannar behöva omformuleras och därmed
förtydligas.
Gällande brottslig verksamhet i hyresbostäder kan det ibland vara svårt att avgöra om alla rekvisit är uppfyllda för att rätten faktiskt ska vara förverkad. Ett av rekvisiten som behöver uppfyllas är att bostaden helt eller till väsentlig del ska användas till brottslig verksamhet, och man kan då fråga sig vad väsentlig del innebär eftersom det är en tolkningsfråga.
Bestämmelserna i övrigt är godtagbara, och vi har svårt att se hur en förbättring skulle kunna genomföras.
26 Bestämmelserna kring olovlig överlåtelse är acceptabla då domsluten kring de rättsfall vi
studerat blev väldigt lika, och därmed rättvisa sett till hur liknande fall dömts. Problemet som finns här är att många hyresgäster inte verkar vara underrättade om att det även är olovligt att överlåta bostaden till familjemedlemmar utan att underrätta hyresvärden om detta
Med en ombalansering och omformulering av besittningsskyddet menar vi att dess
bestämmelser ska vägas jämt mellan hyresvärden och hyresgästen. Båda parterna ska ha en handlingsfrihet som innebär att deras behov av avtalet ska tillfredsställas. Exempelvis hyresgästens behov som ofta innebär att ha ett långvarigt kontrakt där denne får bo kvar och kunna känna sig trygg i sitt boende, utan att behöva oroa sig för en plötslig uppsägning. Samtidigt som hyresvärdens behov är att få in de intäkter som krävs från hyresgästen, samt att bibehålla fastigheten i ett så pass gott skick att hyresgästerna kan nyttja denna som bostad. Ombalansering och omformulering skulle göra att båda parternas handlingsfrihet beaktas och genererar i en jämvikt.
27
6. Slutsats
6.1. Vad var grundtanken med besittningsskyddet?
Besittningsskyddet tillkom i början på 1900-talet för att kunna skydda hyresgästerna från att bli plötsligt bostadslösa. Utformningen på det som vi idag känner till som besittningsskyddet kom mycket från juris professor Bergmans tankar och åsikter under 1920-talet. Vid
framtagning av detta besittningsskydd var utgångspunkten hyresgästerna och att se till att de skulle ha det så bra som möjligt. Detta innebar att man inte fokuserade så mycket på
hyresvärdarna och tog därför ingen hänsyn till deras behov och ekonomiska trygghet. Då bostadsmarknaden utvecklades kontinuerligt med stora förändringar under 1900-talet, så ändrades även besittningsskyddets utformning. Besittningsskyddet blev lite mer anpassat till bostadsmarknaden som fanns under den tiden, för att kunna skydda hyresgästerna på rätt sätt. Besittningsskyddet har inte haft några större förändringar sedan 1968, samtidigt som
bostadsmarknaden har förändrats oerhört mycket. Ombildningslagen som kom 1982, när många hyresrätter byggdes om till bostadsrätter, var en början till den nya moderna
bostadsmarknaden. Det är därför vi ställer oss frågan om det inte är dags för en uppdatering av besittningsskyddet.
6.2. Behöver besittningsskyddet balanseras om?
Enda sedan besittningsskyddets tillblivelse 1907 har bestämmelserna kontinuerligt uppdaterats, förändrats och bearbetats så att dessa skulle vara anpassade för
bostadsmarknaden som var aktuell för just den tiden. Idag har inga större förändringar gjorts sedan 1968 medan bostadsförhållandena har förändrats betydligt. En stor förändring som skedde på marknaden under 90-talet var hyresrätter som ombildades till bostadsrätter på grund av ombildningslagen som uppkom 1982. Detta innebär att det blivit allt svårare för hyresgäster att få ett förstahandskontrakt. Därför har konkurrensen om hyresrätter ökat och hyresgästernas behov av deras befintliga bostad är nu större än det tidigare varit. Detta leder till att domslut kan vägas över till hyresgästens fördel, eftersom han kommer ha mycket svårt att kunna hitta ett nytt förstahandskontrakt till en likvärdig bostad som den han har idag. Det vill säga hyresgästen får en allt starkare position i en intresseavvägning. Hyresgästens intresseavvägning är aldrig densamma då det tas hänsyn till den rådande bostadsmarknaden inom staden i fråga samt hyresgästens personliga tillstånd, såsom ekonomi eller
28 familjeförhållande. Vi tror att fasta regler som gäller för alla, oberoende av omständigheterna, skulle generera i fler lika domslut och att hyresgästerna sköter sin del av avtalet mer regelrätt. Det är nu närmare 50 år sedan den senaste stora förändringen av besittningsskyddet gjordes, samtidigt som bostadmarknaden har haft en ständig förändring. Detta har gjort att
bestämmelserna kring besittningsskyddet har blivit otidsenliga, och därför kan en översyn vara väldigt läglig. Flera av bestämmelserna kräver även en stor tolkning, som kan tolkas på flera olika sätt, och därmed ge olika domslut. Även detta gör att en förändring kan vara nödvändig för att domsluten ska bli mer lika varandra.
Att få igenom en ombalansering, eller ett förtydligande vore dock väldigt svårt, då man absolut inte vill försämra hyresgästens besittningsskydd. Det vill säga vi tror att en förändring av besittningsskyddets bestämmelser förmodligen inte att ske då det finns större skäl till att behålla det som det är idag, än vad det finns skäl till att genomföra en förändring som skulle leda till en något försämrad position för hyresgästen. Förändringen skulle troligtvis inte ens ske för en anpassning efter den rådande bostadsmarknaden.
29
7. Källförteckning
Doktrin
Bergman, Carl Gunnar (1922) Hyresgästens hem. Tidskriften Tiden, 14:e årgången.
Grauers, Folke. (2005) Nyttjanderätt Hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt. Juristförlaget i Lund
Holmqvist, Leif; Thomasson, Rune. (2006) Hyreslagen: en kommentar. Stockholm: Norstedts Juridik AB
Victorin, Anders; Dahlquist-Sjöberg, Anders. (2003) Flexibilitet och besittningsskydd. KTH:s bostadsprojekt Stockholm
Zetterberg, Herman. (1942) Lagstiftning om hyresreglering m.m. Svensk Juristtidning
Lag
Lag (1907:36) s.22 om vad iakttages skall i avseende å införande av lagen om nyttjanderätt till fast egendom
Lag (1917:219) med vissa bestämmelser mot oskälig hyresstegring mm.
Lag (1939:364) angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907
Lag (1956:568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal
Lag (1970:994) Jordabalk
Lag (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv till ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt
30
Proposition
Proposition 1956:168
Proposition 1967:141
Statens offentliga utredningar
SOU 1923:76 SOU 2017:33
Rättsfall
NJA 1981 s.409 NJA 1989 s.74 NJA 1990 s.405 NJA 2008 s.243 RBD 14:94 RBD 28:79 RH 2003:35 RH 2012:13 ÖH 611–13 ÖH 1333–16 ÖH 4292–1631 ÖH 4388–11 ÖH 5009–10 ÖH 10497–12 ÖH 10653–11
Övriga källor
Malmö Stad 1. 2017. Seniorboende
http://malmo.se/Omsorg-vard--stod/Boende-for-aldre/Seniorboende.html Hämtad 2017-04-12
Malmö Stad 2. 2017. Studentbostäder
http://malmo.se/Bo-bygga--miljo/Hitta-bostad---tomt/Studentbostader.html Hämtad 2017-04-12
Malmö Stad 3. 2017. Trygghetsboende
http://malmo.se/Omsorg-vard--stod/Boende-for-aldre/Trygghetsboende.html Hämtad
