Bostadsrätt eller hyresrätt –
är valet lätt?
En undersökning om relativ kostnad mellan
hyresrätter och fullt belånade bostadsrätter
Författare: Ralf
Elfving
Handledare: Thomas
Karlsson
Program: Fristående
Ämne: Företagsekonomi
Nivå och termin: C-nivå, HT-2007
FÖRORD
Redan under våren 2007 började jag fundera på olika ämnen som jag kunde tänka mig att skriva C-uppsats om i företagsekonomi följande termin, hösten 2007. Inspirerad av föregående och pågående kurser i nationalekonomi respektive statistik samt med ett intresse för kapitalmarknader tenderade alla att idéer att ligga utanför gränsen för företagsekonomi. Ambitionen var dock att presentera något nytt och framförallt att resultatet skulle bli användbart för någon. Detta så att uppsatsen inte skulle bli en produkt som endast uppfyllde sitt egna akademiska syfte.
Efter många månader och översiktliga analyser av olika idéer jag haft började perioden för uppsatsarbetet att närma sig. Hoppet om att hitta ett lämpligt ämne började avta och med det målet att få fram ett användbart resultat. Men av en ren slump fick jag i ett samtal med en lokal banktjänsteman inspiration till ett ämne som jag inte bara kände kunde vara givande att skriva om för mig personligen utan även hade potential att utmynna i en uppsats som infriade min ambition. Arbetet resulterade sedermera i den uppsats du nu har i din hand och behandlar huruvida det är billigare, mätt i kostnad per månad, att köpa en bostadsrätt med full belåning jämfört med att hyra en hyresrätt. Huruvida den uppfyller min ambition får Du och andra läsare avgöra.
Jag vill passa på att tacka alla de som bidragit till uppsatsen men ett speciellt stort tack riktas till följande personer, utan inbördes ordning:
- Patricia Petersson på Gardefalk & Co Fastighetsmäklare för bidraget med centralt underlag som uppsatsen bygger på, både när det gäller data och den intervju som hon tog sig tid att genomföra.
- Alla de opponenter som under delseminarier givit mig hjälpfulla synpunkter, tips och stöd som förbättrat denna uppsats.
- Min handledare Thomas Karlsson som utöver synpunkter och tips även gav mig möjlighet att skriva denna uppsats ensam trots att riktlinjen annars är grupper om två till tre personer.
________________________ Ralf Elfving
ABSTRAKT
Titel: Bostadsrätt eller hyresrätt – Är valet lätt? - En undersökning om relativ kostnad mellan hyresrätter och fullt belånade bostadsrätter
Författare: Ralf Elfving Handledare: Thomas Karlsson
Ämne: Företagsekonomi, C-nivå
Nyckelord: Bostad, bostadsmarknad, bostadsrätt, hyra, hyresrätt, lägenhet Publicerad: Den 17 januari 2008
Inledning: Ett boende fyller ett grundläggande behov hos individer och det är ur
många perspektiv intressant att studera bostadsmarknaden. Värdering av bostadssrätter kan göras på många sätt, till exempel genom jämförelser med andra objekt. Om en bostadsrätt köpt med full belåning är billigare än em jämförbar hyresrätt, mätt i nettokostnad per månad, kan denna antas vara undervärderad, och tvärtom.
Syfte: Syftet med denna uppsats är tvådelad. Dels att undersöka om bostadsrätter i Kalmar är övervärderade utifrån en jämförelse mellan månadskostnaden för simulerat fullt belånade bostadsrätter och likvärdiga hyresrätter samt att utifrån undersökningen konstruera en relativ metod att värdera bostadsrätter, i linje med det första delsyftet.
Metod: Uppsatsen är av kvantitativ art då den främst bygger på numeriska jämförelser mellan, eller baserade på olika kvantitativa mått hos bostadsrätter och hyresrätter, till exempel hyra och bostadsyta. Referenramen utgår i huvudsak från böcker i företagsekonomi och nationalekonomi och vissa kompletteringar har gjorts med källor på Internet och i intervju med individer kopplade till branschen. Studien baseras på sekundärdata inhämtad från aktörer kopplade till bostadsbranschen, och merparten av denna data är kvantitativ redan vid inhämtandet vilket eliminerar risk för subjektiv tolkning. Uppsatsens reliabilitet upplevs av författaren som god trots att den främst påverkas av instabilitet i två huvudkomponenter som identifierats: urval och förändring över tid i den insamlade datan. Likaså validiteten anses av författaren som tillräcklig trots att vissa metodval som gjorts kan påverka resultatet.
Slutsats: Utifrån de förutsättningar och de bostadsobjekt som uppsatsen bygger på är det i 87 % av fallen dyrare att köpa sin bostadsrätt med full belåning jämfört att hyra en jämförbar hyresrätt i Kalmar. Detta visar uppsatsen dels mätt i månadskostnad och dels i en relativ värdering. Resultaten anses vara generaliserbara för områdena som uppsatsen behandlar trots att endast 78 bostadsrätter, vilket motsvarar 1,3 % av det totala antalet, i den mån att relativt stora förändringar krävs för att resultatet ska förändras dramatiskt.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1. INLEDNING____________________________________________________________ 6 1.1.BAKGRUND____________________________________________________________ 6 1.2.PROBLEMDISKUSSION ___________________________________________________ 6 1.3.PROBLEMFORMULERING_________________________________________________ 7 1.4.SYFTE ________________________________________________________________ 7 1.5.AVGRÄNSNINGAR_______________________________________________________ 7 1.6.TIDIGARE STUDIER______________________________________________________ 8 1.7.DISPOSITION___________________________________________________________ 8 1.8.MÅLGRUPP____________________________________________________________ 9 1.9SAMMANFATTNING______________________________________________________ 9 2. METOD_______________________________________________________________ 10 2.1.TILLVÄGAGÅNGSSÄTT__________________________________________________ 10 2.2.BEGREPPSDEFINITIONER________________________________________________ 11 2.3.FORSKNINGSSTRATEGI _________________________________________________ 12 2.4.UNDERSÖKNINGSMETOD________________________________________________ 12 2.5.VAL AV REFERENSRAM _________________________________________________ 13 2.5.1.FORSKNINGSDESIGN___________________________________________________ 13 2.6.MATERIALINSAMLING__________________________________________________ 14 2.6.1.LITTERATURINSAMLING________________________________________________ 14 2.6.2.DATAINSAMLING _____________________________________________________ 14 2.6.3.INTERVJUER _________________________________________________________ 16 2.7.RELIABILITET_________________________________________________________ 17 2.8.VALIDITET ___________________________________________________________ 17 2.9.SAMMANFATTNING ____________________________________________________ 18 3. REFERENSRAM _______________________________________________________ 20 3.1.MASLOWS BEHOVSHIERARKI ____________________________________________ 20 3.2.GENERELL MARKNADSTEORI ____________________________________________ 20 3.2.1.FRI MARKNAD________________________________________________________ 21 3.2.2.IMPERFEKT MARKNAD _________________________________________________ 23 3.2.3.SUBSTITUT __________________________________________________________ 253.3.ALLMÄNNYTTAN OCH HYRESREGLERING __________________________________ 25
3.3.1.BESITTNINGSSKYDD___________________________________________________ 26 3.4.FINANSIERING_________________________________________________________ 27 3.4.1.LÅN &RÄNTA________________________________________________________ 27 3.4.2.FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÅN____________________________________________ 27 3.4.3.SKATTEREDUKTION ___________________________________________________ 28 3.5.ALTERNATIVKOSTNAD__________________________________________________ 28 3.6.TRANSAKTIONSKOSTNAD _______________________________________________ 29 3.7.SAMMANFATTNING ____________________________________________________ 29 4. EMPIRI _______________________________________________________________ 31 4.1.BOSTADSMARKNADEN I KALMAR_________________________________________ 31 4.2.INDELNING AV OMRÅDEN _______________________________________________ 31
4.3.INTERVJU MED PATRICIA PETERSSON _____________________________________ 32 4.4.BOSTADSRÄTTER ______________________________________________________ 34 4.4.1.SÖDER______________________________________________________________ 34 4.4.2.CENTRALT___________________________________________________________ 34 4.4.3.OXHAGEN___________________________________________________________ 35 4.4.4.FUNKABO___________________________________________________________ 35 4.4.5.NORRLIDEN__________________________________________________________ 35 4.5.GRAFISK SAMMANSTÄLLNING____________________________________________ 35
4.5.1.MARKNADSPRIS PER KVADRATMETER_____________________________________ 35
4.5.2.HYRA PER KVADRATMETER_____________________________________________ 37
4.6.HYRESRÄTTER________________________________________________________ 39 4.7.SAMMANFATTNING ____________________________________________________ 41 5. ANALYS ______________________________________________________________ 42 5.1.BERÄKNING AV MÅNADSKOSTNAD ________________________________________ 42 5.2.ANALYS AV OMRÅDENA_________________________________________________ 43 5.2.1.SÖDER______________________________________________________________ 43 5.2.2.CENTRALT___________________________________________________________ 43 5.2.3.OXHAGEN___________________________________________________________ 44 5.2.4.FUNKABO___________________________________________________________ 44 5.2.5.NORRLIDEN__________________________________________________________ 45 5.3.GRAFISK SAMMANSTÄLLNING____________________________________________ 45 5.4.RELATIV VÄRDERING___________________________________________________ 48 5.4.1.TVÅ EXEMPEL PÅ UTFALL_______________________________________________ 49 5.4.2.SAMMANSTÄLLNING AV RESULTAT_______________________________________ 49 5.5.SAMMANFATTNING ____________________________________________________ 52 6. SLUTSATS & DISKUSSION _____________________________________________ 54 6.1.SLUTSATS ____________________________________________________________ 54 6.2.BÄTTRE UNDERLAG____________________________________________________ 54 6.3.ANDRA FÖRUTSÄTTNINGAR______________________________________________ 54 6.4.MARKNADSANPASSNING AV HYRAN_______________________________________ 55 6.5.GÖR HYRESREGLERING BOSTADSRÄTTER RELATIVT DYRARE?_________________ 55 6.6.EN POSITIV SIDA AV MARKNADSHYROR____________________________________ 56 6.7.SAMMANFATTNING ____________________________________________________ 57 KÄLLFÖRTECKNING____________________________________________________ 58 APPENDIX ______________________________________________________________ 61 1.OBJEKTLISTA BOSTADSRÄTTER____________________________________________ 61 2.OBJEKTLISTA HYRESRÄTTER______________________________________________ 65 3.INTERVJU MED PATRICIA PETERSSON_______________________________________ 85
1. INLEDNING
Inledningen är det kapitel som ämnar ge läsaren en inblick i och intresse för det problem som uppsatsen skall analysera. Bakgrundsbeskrivningen förklarar mitt intresse för ämnet och problemdiskussionen ger läsaren en uppfattning om det problem som ligger till grund för uppsatsen. Detta utmynnar i en frågeställning och ett syfte som uppsatsen ska byggas omkring. Kapitlet avslutas med avgränsningar som ansetts vara nödvändiga, övergripande disposition för resten av uppsatsen och till vilka grupper som den främst riktar sig till.
1.1. Bakgrund
Ett boende är en grundläggande förutsättning för att varje enskild individ ska fungera socialt och det är därför intressant ur samhällssynpunkt att lyfta fram frågor relaterade till boende. Fastighetsmarknaden är även intressant ur ett penningpolitiskt perspektiv då sparande i fastigheter utgör det enskilt största tillgångsslaget för hushållen och på så vis påverkar deras konsumtion och sparande.1 I Kalmar har priserna på bostadsrätter, som utgör en femtedel2 av den lokala bostadsmarknaden, mer än fyrdubblats de senaste tio åren3 och i media det talas återigen om en annalkande
bostadsbubbla.
I ett möte med en banktjänsteman på Handelsbanken Kalmar nämnde denne att man på Kalmars bostadsmarknad kan köpa en bostadsrätt med full belåning och efter ränta och amortering ändå ha en lägre månadsavgift än en likvärdig hyresrätt. För mig lät detta påstående inte kompatibelt med en bostadsbubbla eller någon sorts övervärdering av bostadsrätter om man enbart utgår från boendekostnaden i de båda typerna av boende. I samtliga ekonomikurser har begreppet alternativkostnad lyfts fram som ett centralt begrepp. I och med att boende är ett grundläggande behov och därmed en nödvändig utgift är alternativkostnad för individens val av boende alltid aktuell tillika intressant att undersöka. Om det existerar en monetär alternativkostnad i att bo i en hyreslägenhet jämfört med en bostadsrätt, vilket banktjänstemannen indirekt påstod, borde det tyda på att bostadsrättsmarknaden inte är övervärderad ur denna synvinkel. Detta väckte ett intresse för mig att undersöka det vidare i denna C-uppsats.
1.2. Problemdiskussion
Går det att undersöka ifall en bostadsbubbla eller generell övervärdering existerar på Kalmars bostadsmarknad? Det finns dessvärre ingen allmänt accepterad teori för hur eller för den delen varför en bubbla uppstår. Men man kan karaktärisera den med att en given vara som omsätts på en marknad är kraftigt övervärderad jämfört med dess långsiktiga riktiga värde och att prisnivån sedermera faller tillbaka mot det senare.
1 http://www.riksbank.se (2007-10-25) 2 http://www.kalmarhem.se a (2007-10-20) 3 http://www.maklarstatistik.se (2007-10-24)
Priset som varan omsätts till är varans marknadspris vilket är det värde som ska jämföras med varans riktiga värde. Gällande fastigheter är varans riktiga värde dock svårt att fastställa då det förekommer olika teoretiska ansatser om vilka variabler som ska ligga till grund för värderingen samt en grad av irrationalitet från marknadens aktörer. En analys som ämnar jämföra en bostads marknadsvärde med dess riktiga värde försvåras därmed avsevärt.
I frånvaro av en lämplig eller intressant ”intern måttstock” kan värdering ske mot externa föremål för att skapa en relativ värdering. Av de upplåtelseformer som förekommer på bostadsmarknaden har bostadsrätter och hyresrätter gemensamma karaktärsdrag, till exempel att de ofta ligger i flerfamiljehus och i regel i tätorter.4 Men det finns även viktiga skillnader, till exempel hur rätten att bo i bostaden tillkommit den boende; genom ett hyresavtal med hyresvärden eller en insats i bostadsrättsföreningen. Dock betalar den boende oavsett lägenhetsform alltid en avgift till hyresvärden eller föreningen, vanligtvis kallad hyra.
Om ekonomi är hushållning med knappa resurser torde utifrån resonemanget ovan ett av kriterierna till vilket boende som individen väljer vara vilket av de båda bostadsalternativen som är billigast. Därför har jag i denna uppsats valt att jämföra boendekostnaderna för bostadsrätter och hyresrätter för att se vilken av boendeformerna som är billigast.
1.3. Problemformulering
Med utgångspunkt från problemdiskussionen ovan formulerar jag följande frågeställning:
• Är månadskostnaden för boende lägre om du köper en bostadsrätt med full belåning jämfört med att hyra en likvärdig hyresrätt i Kalmar.
1.4. Syfte
Syftet med denna uppsats är tvådelad:
- Dels att undersöka om bostadsrätter i Kalmar är övervärderade utifrån en jämförelse mellan månadskostnaden för simulerat fullt belånade bostadsrätter och likvärdiga hyresrätter
- Dels att utifrån undersökningen konstruera en relativ metod att värdera bostadsrätter, i linje med det första delsyftet.
1.5. Avgränsningar
Det har gjorts avgränsningar som ansetts nödvändiga för uppsatsen. Dessa bygger dels på den tidshorisont som finns innan uppsatsen ska vara färdig samt de resurser som finns tillgängliga för att genomföra uppsatsen. En av dessa avgränsningar som gjorts är av geografiskt karaktär där jag valt att endast studera bostadsmarknaden i Kalmar.
Kalmar beskrivs som en ”… ganska traditionell och normal svensk
bostadsmarknad.”5 av Bengt Owe Birgersson, dåvarande VD för SABO som är de
allmännyttiga bostadsbolagens intresseorganisation. Detta torde peka på att Kalmar som geografiskt undersökningsområde är lämpligt. Jag har även valt att avgränsa mig till boendetyperna hyresrätt och bostadsrätt då dessa är att anse som mest likvärdiga av de befintliga kategorierna.6
1.6. Tidigare studier
Tidigare studier inom området har tagits från hemsidan Uppsatser.se, en databas som ger besökaren möjlighet att på ett enkelt sätt söka och läsa uppsatser från svenska högskolor och universitet. Termer som använts vid sökningen är hyra, bostad, bostadsrätt, hyresrätt och bostadsmarknad.
I sin kandidatuppsats Äga eller hyra sitt boende? : I Stockholm och Paris från 2006 vid Stockholms Universitet presenterar Celie Von Euler-chelpin och Cecilia Carlhson deras resultat från en studie kring de ekonomiska skillnaderna mellan att hyra eller äga sin bostad i Stockholm och Paris. Deras slutsats är att det med dagens reglerade hyror är fördelaktigt att hyra sin bostad i Stockholm men att detta inte nödvändigtvis gäller för andra, mindre städer i Sverige. De menar dock att deras förutfattade bild av bostadsrätten som en bra investering förändrats under uppsatsens arbete då den enligt dem påvisats inte nödvändigtvis vara den mest lönsamma investeringen.7 Niclas Rolls
kommer i sin kandidatuppsats Vad påverkar priset på en bostadsrätt? från 2005 fram till slutsatsen att de tre faktorer som har en signifikant betydelse för bostadsrättspriserna är (i ordning efter signifikans) boyta, månadsavgift och balkong.8 Studien baseras visserligen på ettor och treor i området Vasastan i Stockholm vilket kan vara svårt att direkt jämföra med Kalmar men jag finner det ändå sannolikt att dessa är några av de främsta förklarande variablerna för bostadsrättspriserna även i Kalmar.
1.7. Disposition
Uppsatsen är disponerad i de kapitel som presenteras nedan. Detta ger dig som läsare en överskådlighet i vad varje kapitel innehåller. Notera att en sammanfattning finns sist i varje kapitel för att läsaren, om så önskas, ska kunna få en överblick om vad som presenterats, men i större detalj än vad som presenteras här.
1. Inledning. I detta kapitel, vilket du nu läser, presenteras en bakgrund till uppsatsen och en kort problemdiskussion som ska väcka ett intresse hos läsaren. Vidare presenteras uppsatsens syfte, problemformulering, gjorda avgränsningar, kortfattad information om relaterade tidigare studier och till vilka uppsatsen främst riktar sig.
2. Metod. Här presenteras den metod som ligger till grund för uppsatsen. Detta innefattar vilket tillvägagångssätt jag har haft, nödvändiga begreppsdefinitioner, en kort presentation av den forskningsstrategi samt
5 Ekonomisk Debatt, (2001), s. 149
6 Södersten & Tson Söderström (2004), s. 308 7 http://www.uppsatser.se a (2007-11-05) 8 http://www.uppsatser.se b (2007-11-05)
undersökningsmetod som används. Vidare redogörs för utgångspunkter vid valet av referensram, vilken materialinsamling som gjorts och dess innehåll samt en diskussion kring undersökningens reliabilitet och validitet.
3. Referensram. I detta kapitel presenteras de teorier som ska användas i analysdelen av uppsatsen. Dessa är bland annat marknadsteori, allmännytta, hyresreglering, finansiering med mera.
4. Empiri. Empirikapitlet presenterar det insamlade materialet som uppsatsen bygger på. Här ingår bland annat information om bostadsrätter och hyresrätter samt en intervju med bostadsrättsmäklaren Patricia Petersson. 5. Analys. Här presenteras den analys och tolkning av empirin som görs med
hjälp av teorierna från referensramen.
6. Slutsats & diskussion. I detta kapitel presenteras den slutsats som kan dras utifrån resultatet i analyskapitlet. I anslutning till slutsatsen förs en diskussion om ämnet och det resultat som uppsatsen producerat.
1.8. Målgrupp
Denna uppsats riktar sig främst till studenter och personer verksamma vid ekonomiska institutioner. Men det är min förhoppning att även personer verksamma inom, anknutna till eller intresserade av utvecklingen på bostadsmarknaden ska finna intresse i uppsatsens resultat.
1.9 Sammanfattning
I detta inledande kapitel har jag främst givit en bakgrund till uppsatsämnet, diskuterat det problem som föreligger, presenterat uppsatsens syfte samt tidigare relaterade studier.
I ett möte med en lokal bankkontakt framkom det att det i Kalmar kan vara billigare att köpa en bostadsrätt med full belåning jämfört med att hyra en hyresrätt. Detta påstående var utgångspunkten för den uppsats du nu håller i din hand. Uppsatsens syfte är att genom jämförelser mellan månadskostnaden för fullt belånade bostadsrätter och hyresrätter se vilket alternativ som är billigast mätt i vad du betalar i månaden för att bo i lägenheten. Jag ämnar även presentera en relativ värderingsmetod av bostadsrätter i linje med den metod jag använder för att jämföra de båda boendetyperna.
2. METOD
I följande kapitel vill jag ge läsaren en inblick i de metodval som ligger till grund för uppsatsen. Efter en kort introduktion till ämnesvalet förklaras vilka metoder som valts, bakgrund till valen och information om hur val av litteratur och informationsinhämtning har skett. Metodkritik och -resonemang förs i anslutning till varje avsnitt av kapitlet.
2.1. Tillvägagångssätt
Höst et al. förklarar att metodiken är det grundläggande arbetssätt man väljer för sin uppsats och att den stipulerar ramarna för hur man går till väga. De menar vidare att metodiken inte behöver förklara tillvägagångssättet i detalj utan ska ses som en hjälp att komma från ett övergripande mål i riktning mot ökad kunskap i frågan.9
Avsikten med uppsatsen är att undersöka om det mätt i kostnad per månad är billigare att köpa sin lägenhet med full belåning jämfört med att hyra den i Kalmar samt att utifrån undersökningens resultat härleda en relativ metod för att värdera bostadsrätter. Inspiration till uppsatsämnet kom som tidigare nämnt vid ett samtal med en bankkontakt på ett lokalt bankkontor. Jag vill dock klargöra att uppsatsen inte utförs på uppdrag av någon utan att uppsatsämnet och dess inriktning valts av mig.
Jag har valt att ange sidnummer på samtliga litteraturreferenser oavsett ifall det är citat eller generell referens trots att det är ett avsteg från normen. Anledningen till detta är att det dels underlättar min egen textbearbetning under uppsatsskrivandet men även att jag själv skulle föredra att kunna kontrollera källor på andras likvärdiga rapporter och direkt kunna gå till sidan där informationen hämtats. Detta är i linje med att jag behandlar andra läsare så som jag i min roll som läsare själv vill bli behandlad. Vidare anser jag inte att det är till nackdel för läsaren att få tillgång till sidnumret där informationen hämtats, snarare motsatsen, vilket bidragit till beslutet att lämna sidnumret tillgängligt i den färdiga uppsatsen.
Jag vill informera läsaren att jag själv äger en bostadsrätt på Norrgårdsgatan, belägen i ett av de områden som uppsatsen behandlar, och att det därmed finns incitament för mig att manipulera uppsatsens resultat för egen vinning. Jag vill dock tro att om uppsatsens resultat visar att det under vissa förutsättningar är ekonomiskt gynnsamt att köpa en bostadsrätt istället för att hyra en hyresrätt inte har en så stark genomslagskraft att det direkt gynnar mig som bostadsrättsägare. Jag vill även passa på att framföra att jag personligen är negativt inställd till köp av en bostad till full belåning förutsatt att köparen eller köparna inte klarar sina åtaganden vid händelse av till exempel uppsägning, skada eller långtidssjukskrivning. En sådan situation kan leda till långtgående svårigheter för de påverkade och kan på större skala leda till nationella såväl som internationella negativa ekonomiska implikationer, något som USA:s problem med så kallade subprime-lån är ett färskt exempel på. Att köpa en bostad i spekulationssyfte utan marginaler i förhoppning att en värdestegring ska ge
positiv avkastning är inte heller något jag förordar då en eventuell nedgång i marknadspriset kan skapa en inlåsningseffekt där individen inte vill sälja med förlust då denne inte har råd att lösa hela det lån som tagits för bostadsköpet. Jag vill därför, oavsett vad resultatet av denna uppsats må bli, uppmana läsaren om att noga tänka igenom hur väl denne klarar av sina åtaganden på kort såväl som på lång sikt vid förändrade förutsättningar eller livssituation om denne planerar att köpa en bostad med en hög belåningsgrad.
2.2. Begreppsdefinitioner
För att underlätta läsarens förståelse för uppsatsens innehåll har jag valt att definiera grundläggande begrepp som genomgående används. Genom att presentera dessa i ett tidigt skede torde sannolikheten för missförstånd minska. Dessa kan uppstå till exempel som en följd av eventuella personliga tolkningar av begreppen som kan förekomma hos olika läsare. Då följande begrepp används i uppsatsen ska de tolkas som beskrivs nedan.
Hyresrätt ”Hyresrätt kallas en bostad eller lokal som hyresgästen inte äger själv, men varaktigt eller för längre tid än högst tillfälligt nyttjar genom att hyra den av en hyresvärd. I en hyresrätt
betalar den som nyttjar bostaden inte någon insats.”10
Bostadsrätt ”Bostadsrätt är en boendeform som innebär en rätt att nyttja en bostadslägenhet eller en lokal för obegränsad tid. Bostadsrättsinnehavaren äger inte fastigheten, men däremot en andel i bostadsrättsföreningen som i sin tur äger fastigheten … Den lägenhet man nyttjar kallas i allmänhet också
bostadsrätt.”11
Bostadsmarknad ”Bostadsmarknad är ett sammanfattande ord för utbud och efterfrågan på bostäder, ibland inom ett visst (geografiskt)
område.”12
Hyra Hyra är den avgift som den boende betalar till hyresvärden eller bostadsrättsföreningen för att få nyttja sin bostad.
Månadskostnad Månadskostnad är nettosumman som den boende betalar för att få nyttja sin bostadsrätt, det vill säga hyra plus kapitalkostnader så som ränta och amorteringar minus skattereduktion.
Marknadspris Marknadspris är det pris för vilken en bostadsrätt omsätts på marknaden, även kallat försäljningspris.
10 http://www.wikipedia.org a (2007-11-19) 11 http://www.wikipedia.org b (2007-11-19) 12 http://www.wikipedia.org c (2007-11-19)
2.3. Forskningsstrategi
Jag har under uppsatsskrivandet upplevt en påtaglig svårighet att sätta fingret på vilken forskningsstrategi som egentligen används, även fast denna mer kan ses som en konstatering i efterhand än en riktlinje för studiens utförande. De allmänna forskningsstrategier som finns att tillgå i en bred flora av metodböcker är induktion och deduktion samt abduktion vilken jag endast funnit i Alvesson & Sköldbergs Tolkning och reflektion – Vetenskapsfilosofi och kvalitativ metod. Jag har valt att här kort ge en bakgrund till de tre synsättens innebörd och mitt resonemang kring problematiken jag upplevt vid valet mellan dem.
Alvesson & Sköldberg förklarar att den induktiva förklaringsmodellen ”… utgår från en mängd enskilda fall och hävdar att ett samband som observerats i samtliga dessa
också är generellt giltig.”13. De påpekar även att ansatsen innebär ett riskfyllt språng
från en enskild undersökning av ett urval till att skapa en sanning som skulle råda för hela området. Med min insikt eller förståelse för den komplexitet som finns i området uppsatsen berör anser jag det vara naivt och felaktigt att välja en modell som jag vet inte är fullständigt applicerbar.
Likaså har jag inte upplevt den deduktiva ansatsen som en bra plattform för att förklara uppsatsens sätt att angripa problemet samt förklara det resultat som genereras. Alvesson & Sköldberg menar att en deduktiv ansats utgår från en generell regel och att denna regel förklarar det resultat som fås fram i ett visst fall.14 Problematiken ligger återigen i områdets komplexitet och mångfacetterade natur där jag inte kunnat identifiera en generell regel eller teori som uppsatsen kan utgå ifrån. Den metod som jag upplevt bäst förklarar synen på uppsatsen är abduktion där en mer utförlig förklaring endast återfunnits i Alvesson & Sköldberg. De menar att abduktion är en kombination av induktion och deduktion där ”… ett (ofta överraskande) enskilt fall tolkas med ett hypotetiskt övergripande mönster, som, om det vore riktigt,
förklarar fallet i fråga.”15. Abduktionen utgår därmed likt induktionen från empirin
men avvisar inte teoretiska förutsättningar vilket även ger den en relation till deduktionen. Tidigare teori tillåts ses som en inspirationskälla snarare än en ram för hur verkligheten bör se ut och undersökningen sker i en alternering mellan teori och empiri där de båda omtolkas i skenet av varandra.16
Med bakgrund mot det som beskrivits ovan har jag valt att inte binda mig mer eller mindre till någon av förklaringsmodellerna bara för sakens skull. Jag har istället valt att kritiskt resonera kring uppsatsens resultat ur flera synvinklar då jag anser att det på ett bättre sätt matchar ämnets inneboende komplexitet.
2.4. Undersökningsmetod
Enligt Andersen är utgångspunkten för kvantitativa metoder att det man studerar skall göras mätbart så att undersökningsresultatet kan presenteras numeriskt. Detta görs genom att information omvandlas till kvantitativa former, till exempel siffror eller
13 Alvesson & Sköldberg (1994), s. 41 14 Ibid., s. 41
15 Ibid., s. 42 16 Ibid., s. 42
kategorier.17 Med detta i åtanke har jag ansett det lämpligt att utgå från en kvantitativ metod då majoriteten av det empiriska underlag som uppsatsen bygger på är av kvantitativ form eller kan kategoriseras. Starrin och Svensson för även fram den kvantitativa metodens fördelar relativt kvalitativ metod som objektiva och precisa skattningar som är oberoende av subjektiva upplevelser.18 Det är dock inte min avsikt att statistiskt säkerhetsställa sannolikheten för resultatets avspegling av hela verkligheten. Istället bör den kvantitativa ansatsen i denna uppsats ses som att underlaget för resultatet härleds av matematiska jämförelser mellan redan kvantitativa objekt.
2.5. Val av referensram
Mitt val av referensram har sin utgångspunkt i en översiktlig genomgång av områdets natur. Genom att läsa och resonera kring vilka aspekter som bostadsmarknaden generellt berör har jag fått en övergripande uppfattning om ämnet och dess innehåll. Utifrån den gjordes fördjupningar inom vissa delar som jag ansåg vara relevanta för uppsatsen samtidigt som andra delar valdes bort. Under fördjupningsprocessen har även nya begrepp kommit fram till vilka jag har fått ta ställning huruvida de ska ingå i referensramen eller ej.
Den huvudsakliga referensramen ligger inom det företagsekonomiska området vari relevanta teorier kring ekonomiska begrepp som lån, ränta och alternativkostnad återfinns. Vidare används Maslows behovshierarki, en psykologisk modell för mänskliga behov. Trots att den är en psykologisk teori anser jag den vara nödvändig tillika fullvärdig för denna ekonomirelaterade uppsats då den förklarar vilka grundläggande behov människor har, som till exempel ett boende. Detta antagande stärks även av faktumet att den används inom eftergymnasiala utbildningar i företagsekonomi, till exempel vid Högskolan i Kalmar. Jag har även ansett det vara nödvändigt att presentera och använda nationalekonomiska teorier som förklarar prisbildning på marknader samt hur dessa marknader påverkas av olika typer av restriktioner. Detta då bostadsmarknaden är just en marknad och en förståelse för hur den fungerar är en viktig del av uppsatsen.
2.5.1. Forskningsdesign
Studien är statisk trots att den data som används har skapats över tid. Anledningen att den ändå ska anses vara statisk är att undersökningen sker vid ett enskilt tillfälle i motsats till att följa objektens utveckling över tid. Det förekommer inte heller någon kontroll över det system eller den miljö som undersöks vilket kan förklaras utifrån att det inte förekommer möjlighet att påverka den kvantitativa empiriska datan, vilket till exempel kan göras i kvalitativa studier där respondenter kan ledas till att ge ett visst svar eller att intervjuaren tolkar svaren på ett annorlunda sätt än respondenten menat. Vidare är sekundärdatan strukturerad redan vid inhämtningen då objekten i kategorierna bostadsrätter och hyresrätter i stor utsträckning har samma mätbara egenskaper (till exempel antal rum, boyta och hyra).
17 Andersen (1994), s.70
2.6. Materialinsamling
2.6.1. Litteraturinsamling
Relevant litteratur har hämtats från tidigare kurser inom företagsekonomi och nationalekonomi samt egna ekonomiorienterade böcker som inte utgör kurslitteratur. Jag har även sökt ytterligare titlar på söktjänster som erbjuds på Kalmar Högskolas bibliotek där jag använt sökord som bostad, bostadsrätt, hyresrätt, hyra, bruksvärde, mikroekonomi, finansiering med mera. Då titlar funnits fysiskt på biblioteket har jag även sökt och bläddrat igenom böcker på samma hylla eller sektion, ofta utifrån bokens titel för att därefter granska kapitelinnehåll och ordregister. Då information hämtats från Internet har företrädesvis branschrelaterade företag och organisationers hemsidor använts då dessa bör anses vara pålitliga men där knapphändig information funnits att tillgå har jag sökt mig vidare till andra svenska aktörer, dock med ökad källkritik. Jag har även valt att använda mig av det interaktiva uppslagsverket Wikipedia. Det kan finnas invändningar mot den som källa men jag stödjer valet av med en undersökning som gjordes av den amerikanska tidskriften Nature som kom fram till att Wikipedia är lika pålitlig som det ansedda uppslagsverket Encyclopedia Britannica.19 Likaså kan den lättillgänglighet och överskådlighet som Wikipedia medför betyda att man lättare kommer i kontakt med relevanta begrepp i vilka fördjupning sedan kan ske i annan litteratur eller i den process som presenterades tidigare i stycket.
2.6.2. Datainsamling
Uppsatsen utgår från sekundärdata som finns tillgängligt hos olika aktörer kopplade till bostadsbranschen. Med hjälp av bostadsrättsmäklaren Patricia Petersson på Gardefalk & Co Fastighetsförmedling har jag fått tillgång till marknadspriserna på bostadsrätter mäklade på den lokala marknaden under perioden 2006-12-04 till 2007-12-04. Data är tagen från Värderingsdata, en tjänst som fungerar som ett stöd för mäklare i deras arbete att uppskatta försäljningsvärdet på objekt som företaget fått i uppdrag att mäkla. Värt att notera är att denna data endast bygger på bostadsrätter mäklade av mäklarbyråer anslutna till Mäklarsamfundet och därmed representerar ungefär 80 % av den totala mängden sålda lägenheter på nationell nivå.20 Hur stor motsvarande kvot är på lokal nivå har jag ingen uppfattning om.
Genom att söka på utvalda gator fås mäklade objekt under en given tidsperiod fram. Perioden var som ovan nämnt 12 månader och Peterson valde vilka gator som skulle ingå baserat på de geografiska områden jag valt att analysera och presenterat för henne. Detta innebär att hon har haft möjlighet att påverka urvalet av bostadsrätter och därmed uppsatsens resultat. Jag valde trots detta att låta henne välja de gator som skulle användas då hon har större kunskap om vilka områden och adresser som har en tillräckligt hög omsättning på bostadsrätter för att få ett tillräckligt stort underlag. Dataframtagningen genom tjänsten gav upphov till kostnader för Gardefalk & Co som de stått för för trots erbjudande från min sida att täcka dessa.
Datan tagen från Värderingdata är främst av kvantitativ natur och innehåller parametrar såsom objektets geografiska område, antal rum, försäljningspris,
19 http://news.bbc.co.uk (2007-11-19) 20 http://www.varderingsdata.se (2007-11-23)
bostadsyta, hyra, våning samt datum för försäljningen. Denna data ger alltså ingen information om mer mjuka eller andra godtyckliga faktorer som kan ligga till grund för en individs val av bostad. Implikationen av detta är att undersökningen presenterar ofullständig information om varje givet objekt vilket ger en minskad validitet. Samtidigt kan detta försvaras med att en mätning som ger fullständig information enligt mig är praktiskt ogenomförbar då varje enskilt objekt är unikt21 och att undersökningsdata skulle innehålla ett icke hanterbart antal parametrar som inte heller nödvändigtvis går att mäta.
Jag har istället valt att avgränsa mig till de parametrar jag ansett vara lämpliga samt lättillgängliga; geografiskt läge, antal rum, prisbild, bostadens yta mätt i kvadratmeter samt hyra. Två parametrar som hade varit lämplig att använda men som åsidosätts i uppsatsen är objektens modernitetsgrad och tillgång till balkong, varav den senare enligt tidigare studie22 påvisats vara en påverkande faktor till försäljningspriset. Exempel på modernitetsgrad är slitage, standarden på kök, badrum, typ av golv med mera. Graden av modernitet bör ha störst inverkan på bostadsrätterna då en högre grad av modernitet torde leda till ett högre marknadspris vilket i sin tur påverkar uppsatsens resultat. Jag har ansett det vara problematiskt att mäta detta då data relaterade till bostadsrätter hämtad från Värderingsdata inte innehåller parametern. Att undersöka och bedöma varje enskilt objekts modernitetsgrad skulle vara tidsödande och bedömningen av en icke kvantitativ variabel skulle även ge uttryck för en grad av osäkerhet i form av godtycklighet, i synnerhet då denna bedömning skulle göras av mig som inte besitter större kunskap om fastighetsförmedling. Likaså kan bostadsräternas modernitetsgrad ha förändrats sedan de omsattes på marknaden.
De tillgängliga mäklade objekt som tagits fram är sedan utgångspunkt för insamlingen av data av hyresrätter i närliggande områden. Samtliga hyresrätter som uppsatsen bygger på ägs av det kommunala bostadsbolaget Kalmarhem AB som genom sin ställning som allmännyttigt bostadsbolag är hyresnormerande23. En annan anledning till valet av Kalmarhem är en ren praktisk aspekt, då datainsamling om deras objekt underlättas av den offentlighet de lyder under som kommunalt bolag. Detta innebär att information nödvändig för uppsatsen finns tillgänglig på deras hemsida. Jag har med hjälp av Internetbaserade kartverktyg lokaliserat bostadsrätternas geografiska placering för att sedan identifiera närliggande hyresrätter, vilka finns publicerade på kartor på Kalmarhems hemsida. Jag har därefter valt att inkludera samtliga hyresrätter i de områden som har jämförbara värden på parametrarna nämnda i föregående stycke. Datan har sedan sammanställts och måtten genomsnittlig bostadsarea, hyra och hyra per kvadratmeter har tagits fram för varje bostadsstorlek, mätt i antal rum, för jämförelse med bostadsrätterna. I de fall det funnits både hyresrätter med ett rum och kokvrå samt ett rum och kök har endast den senare typen använts på grund av försiktighetsskäl. Med försiktighetsskäl menar jag att uppsatsens resultat inte ska upplevas som förskönat genom att en billigare kategori av lägenheter valts.
En avgränsning till endast en hyresvärd kan innebära för- såväl som nackdelar. En homogenitet i kvaliteten i hyresrättsbeståndet kan förekomma under antagandet att företaget förvaltar alla sina fastigheter lika och spridningen av resultatet jämfört med bostadsrätter blir därmed potentiellt mindre. Föregående resonemang, givet
21 Statens offentliga utredningar (1990), s. 119 22http://www.uppsatser.se b (2007-11-05) 23 Statens offentliga utredningar (2000), s. 58
antagandet där, kan förklaras med att om olika hyresvärdar används hade sannolikheten för en större spridning i graden av kvalitet eller modernitet på boendet förekommit då de får förmodas ha olika förvaltningssätt. Om endast en hyresvärd används kan en systematisk skevhet i form av under- eller överskattning av kvalitet eller modernitet jämfört med bostadsrätter förekomma. Hur den verkliga spridningen ser ut kan dock bero på många faktorer, inklusive slump. Men i jämförelsen med bostadsrätterna bör den bli mindre men framförallt mer kontrollerad än i det fall olika hyresvärdar med olika kvalitet på sina boenden används. Samtidigt skulle ett sådant val kunna representera verkligheten på ett bättre sätt. Då jag valt att inte mäta graden av modernitet eller kvalitet på de olika objekten (se tidigare resonemang) anser jag det lämpligt att endast använda en hyresvärd även om det resulterar i en systematisk skevhet i urvalet. En annan faktor som spelat in i valet att endast använda hyresrätter från Kalmarhem är som tidigare nämnts den bekväma tillgänglighet till information om deras lägenheter.
Dock är det inte säkert att urvalet blir representativt för hela den lokala hyresrättsmarknaden då Kalmarhems andel av denna är 41 procent24. Optimalt vore en proportionell fördelning av hyresobjekten utifrån olika hyresvärdars marknadsandel av desamma. Men detta kan leda till matchningsproblem där denna proportionalitet ska uppnås parallellt med att hyresrätterna ska matchas med likvärdiga bostadsrätter. Vidare skulle en kartläggning och framtagning av hyresvärdar och deras hyresrätter vara omständlig, tidskrävande och det är inte nödvändigtvis så att alla dessa är villiga att samarbeta av olika skäl.
2.6.3. Intervjuer
För att täcka de teorietiska såväl som empiriska delar som inte finns eller funnits av mig i litteratur så har intervjuer gjorts med individer som är verksamma och har expertis inom fastighets- och finansbranschen. Frågor som ställts har varit planerade, generella och icke ledande för att få så korrekta svar som möjligt. Följdfrågor som inte planerats har även ställts i intervjuerna för att tydliggöra eller fördjupa inom områden som ansetts vara intressanta eller relevanta. I och med att båda intervjuobjekten är anknutna till branschen är det möjligt att deras svar i någon grad, medvetet eller omedvetet, speglar deras intressen vilket är svårt att värja sig mot. De två som intervjuats är Katarina Ljungström, privatrådgivare på Svenska Handelsbankens kontor på Kvarnholmen i Kalmar samt Patricia Peterson, bostadsrättsmäklare vid Gardefalk & Co Fastighetsmäklare. Vidare har båda fått möjlighet att kommentera och korrigera det jag skrivit, utifall missförstånd eller feltolkningar skulle ha uppstått.
Då endast en av dessa intervjuer, den med Patricia Petersson, utgör en väsentlig del av den empiriska grunden som uppsatsen bygger på har jag valt att transkribera och presentera resultatet av endast denna i empirikapitlet. Transkriberingen finns tillgänglig för läsaren att läsa i appendix.
2.7. Reliabilitet
Reliabilitet förklaras av Bryman & Bell som den fråga som rör huruvida undersökningens resultat blir densamma om undersökningen genomförs på nytt eller om det förekommit påverkan från slumpmässiga eller tillfälliga förutsättningar.25 Uppsatsens reliabilitet har en grad av instabilitet kopplad till sig. Jag har identifierat två huvudkomponenter som bidrar till denna instabilitet: urval och förändring.
Komponenten urval består av att uppsatsen bygger på en jämförelse av utvalda bostadsobjekt där resultatet kan få en viss förändring beroende på sammansättningen av detta urval. Förändringskomponenten däremot bygger på att det som mäts hos objekten har en föränderlig natur som kan manifesteras i att till exempel hyra eller marknadspris förändras över tid såväl i reala som nominella termer. Förändringskomponenten är ofrånkomlig medan urvalskomponenten delvis kan påverkas genom att samma urval används vid följande undersökningar. Dock medför det en problematik relaterat till aktualitet. För att exemplifiera detta bör urvalet beaktas. Samtliga bostadsrättsobjekt som används i denna uppsats har omsatts på bostadsmarknaden under de senaste 12 månaderna varvid priset av mig anses vara tillräckligt aktuellt. Om en likadan undersökning skulle genomföras om ett antal år med utgångspunkt från samma objekt skulle det sannolikt ge ett annat resultat i och med att utgångspunkten är senast fastställda marknadspris. Om till exempel samtliga objekt inte omsatts sedan den tidigare undersökningen så skulle de registrerade marknadspriserna som de omsatts till sannolikt inte reflektera deras aktuella marknadsvärde, det vill säga vad de skulle omsättas till på marknaden vid det givna tillfället. Att uppskatta detta skulle inte heller nödvändigtvis ge en korrekt bild då detta medför en grad av godtycklighet och därmed osäkerhet i värdets pålitlighet. Dock bör reliabiliteten av resultatet bli hög om motsvarande undersökning genomfördes oberoende under samma period i och med att mätresultaten av till exempel hyra och marknadspris är kortsiktigt statiska och inte går att påverka vid datainsamlingen.
2.8. Validitet
Halvorsen menar att utmaningen med empirisk insamling är att samla in data som är relevant för den problemställning som finns.26 Han fortsätter med att vi måste bedöma och sedermera argumentera för våra val i och med att ”… vår operationalisering av
det teoretiska begreppet kommer att vara föremål för diskussion och kritik.”.27
Det finns olika sätt att se på validiteten i det insamlade datamaterialet. Bryman & Bell menar att validitet ”… går ut på en bedömning av om de slutsatser som genererats
från en undersökning hänger ihop eller inte.”28 Komponenten hyra är ett faktiskt
kvantitativt mått på kostnaden per förslagsvis månad för att bo i en bostad men den fångar inte nödvändigtvis den boendes betalningsvilja då hyran inte bestäms på en fri marknad.29 Marknadspriset på en bostadsrätt däremot bestäms vanligtvis marknadsmässigt och ger direktiv om köparens betalningsvilja för att få äga och bo i
25 Bryman & Bell (2005), s. 48 26 Halvorsen, K. (1989), s. 41 27 Ibid., s. 42
28 Bryman & Bell (2005), s. 48 29 Ekonomisk Debatt (2001), s. 162
bostaden. Men hyran kopplad till denna boendetyp varierar inte med marknadspriset och en direkt jämförelse mellan hyran i de båda kategorierna är därför intetsägande utifrån uppsatsens syfte. Jag har därför valt att skapa en semivariabel jämförelsekomponent för bostadsrätter som baseras på den fasta månadsavgiften plus en rörlig komponent som utgör ränteutgifter för det lånebelopp som bostaden köpts för. Detta skapar en fiktiv bild av kostnaden för boendet som på ett plan bättre torde spegla en individs betalningsvilja för att bo i bostadsrätten och som är en bättre grund för jämförelse med en hyresrätt. En sådan koppling är dock ett avsteg från verkligheten då de marknadspriser på bostadsrätter som används som underlag för undersökningen inte bestämts med utgångspunkt från att samtliga köpare tagit full belåning för att finansiera köpet av sina lägenheter. Om så var fallet är det inte osannolikt att marknadspriserna hade sett annorlunda ut då förutsättningarna för deras uppkomst förändrats. Månadskostnaden blir därmed en efterkonstruktion men är en för uppsatsen nödvändig sådan. Alternativet att simulera eller uppskatta månadskostnaderna på annat sätt utifrån resonemanget ovan är inte bara problematiskt utan har även en grad av osäkerhet kopplat till sig.
Vidare skiljer sig lägenheter åt i olika egenskaper, vilket jag tidigare diskuterat. En för en rent kvantitativ jämförelse viktig sådan är boendets storlek, ofta mätt i kvadratmeter. För att underlätta jämförelsen mellan bostadsrätter och hyresrätter kommer uppsatsens analys därför att utgå från hyra och månadskostnad per kvadratmeter. Detta möjliggör att jämförelser kan göras mellan lägenheter med lika många rum trots att de inte har lika stor boyta. I denna uppsats jämförs månadskostnaden per kvadratmeter för en given bostadsrätt med den genomsnittliga hyran per kvadratmeter för ett urval jämförbara hyresrätter. Differensen mellan de båda värdena multipliceras sedan med bostadsrättens area vilket visar om bostadsrätten är relativt billigare eller dyrare.
Utifrån resonemanget i styckena ovan anser jag att den validitet som uppsatsen har är godtagbar utifrån uppsatsens syfte och de förutsättningar som finns för undersökningen.
2.9. Sammanfattning
I detta kapitel presenteras och förklaras de metoder och det tillvägagångssätt jag använt i uppsatsarbetet vilket är viktigt för att läsaren skall kunna bedöma resultatets trovärdighet. Jag har även presenterat begreppsdefinitioner för att underlätta läsarens förståelse och undvika missförstånd. Vidare redogör jag för min ställning till ämnet och hur det skulle kunna påverka resultatet. Jag bor själv i bostadsrätt och kan därmed tjäna på ett resultat som visar att bostadsrätter är billigare relativt hyresrätter.
Jag har inte bundit mig till något specifik forskningsstrategi som till exempel induktion, deduktion eller abduktion då jag anser att ingen av dessa i en tillräckligt stor utsträckning stämmer överens med uppsatsens genomförande. Undersökningen är av kvantitativ art där underlaget som är sekundärdata är i numerisk och strukturerad form redan vid insamlandet vilket innebär att jag inte kunnat tolka information på annat sätt än vad som överensstämmer med verkligheten. Datan för bostadsrätter innehåller bland annat parametrar för marknadspris, hyra, antal rum, kvadratmeter och adress. Denna data har erhållits från bostadsrättsmäklaren Patricia Petersson från Gardefalk & Co Fastighetsmäklare som i sin tur hämtat den från verktyget
Värderingsdata som är en databas med information om mäklade bostadsrätter. Datan för hyresrätter som används är hämtad från det allmännyttiga bostadsbolaget Kalmarhem AB:s hemsida. Att Kalmarhem är den enda hyresvärd som används i uppsatsen motiveras med att det borde ge en homogenitet samt att nödvändig information är lättillgänglig. Urvalet har skett med utgångspunkt från de bostadsrätter som används i uppsatsen, där en så bra geografisk matchning som möjligt har eftersträvats.
Den referensram som används bygger främst på böcker och tidsskrifter inom företagsekonomi och nationalekonomi vilka är mina egna eller är lånade på Högskolebiblioteket i Kalmar. Där nödvändig teori inte funnits har en intervjuer gjorts med Katarina Ljungström, privatrådgivare vid Handelsbanken i Kalmar och Patricia Petersson. Uppsatsens reliabilitet anses av mig som tillräcklig men påverkas av urvalet av bostadsrätter och hyresrätter samt eventuella förändringar i pris eller hyra över tid. Även validiteten anses av mig vara tillräcklig. De främsta problemen här är att hyresrätter och bostadsrätter skiljer sig åt, dels mellan de kategorierna men även mellan enskilda objekt vilket betyder att jämförelser mellan två objekt inte nödvändigtvis ger en rättvis bild av verkligheten. För att minska detta gap görs jämförelser av geografiskt närbelägna objekt och kostnaden för att bo i en lägenhet beräknas per kvadratmeter.
3. REFERENSRAM
I detta kapitel presenteras de teorier som uppsatsen bygger på vilka ska ge läsaren en nödvändig plattform för att följa uppsatsens resonemang och resultat utifrån dess förhållningssätt och tolkning av den empiri som senare presenteras. Teorierna berör främst områden inom företagsekonomi samt nationalekonomi och presenteras på en sådan nivå som ansetts nödvändig för att uppfylla uppsatsens syfte.
3.1. Maslows behovshierarki
Maslows behovshierarki är en av de mest övergripande teorierna kring hur människan motiveras. Maslow menar att människan är ett djur som har behov vilka går att rangordna i en hierarki likt den som visas i figur 3.1 (nedan). Konstruktionen ska visa att ”… de lägre behoven är mer grundläggande och kräver att bli tillfredsställda
först.”30 Den lägsta och därmed primära delen av hierarkin är grundläggande
fysiologiska behov såsom föda och tak över huvudet. Denna syn förs även fram av Eklund i Vår Ekonomi där han menar att vi alla har grundläggande behov, så som att äta, bo och klä oss.31
Figur 3.1 – Maslows behovshierarki32
Maslows behovshierarki presenteras främst för att understryka boendets grundläggande roll för en människas funktion i ett socialt samhälle och att detta behov därmed inte kan negligeras. Denna teori används därmed som ett antagande att boende inte kan substitueras mot andra varor eller tjänster som en individ efterfrågar innan behovet av en bostad är uppfyllt.
3.2. Generell marknadsteori
En marknad föreligger när individer träffas för att utbyta varor eller tjänster. Förenklat kan sägas att en marknad uppstår vid en transaktion och att denna marknad består om transaktioner är återkommande eller sker kontinuerligt.
30 Emmanuel et al. (2004), s. 71 (egen översättning) 31 Eklund (2005), s. 34
Den enklaste marknadsmodellen består av två komponenter, en efterfrågan och ett utbud av en given vara. Förenklat kan man säga att köparnas efterfråga på en normal vara styrs av priset. Ju lägre priset på varan är desto mer är varje given konsument villig att köpa och tvärtom gäller om priset på varan stiger; konsumenten efterfrågar mindre vid högre priser relativt lägre priser. Utbudet å andra sidan består av tillverkarna av varan som är villiga att producera och sälja mer av denna vara ju högre priset är och minskar sin tillverkning ju lägre priset är.33 Detta är i sig ganska logiskt. Om du kan tänka dig att köpa ett äpple för sex kronor är du sannolikt villig att köpa fler än ett äpple om priset sjunker till två kronor per styck. Om du istället ser dig i positionen som säljare är det omvänt, ju högre priset är desto fler äpplen är du villig att sälja.
Figur 3.2 – Marknadsmodell jämvikt34
Detta kan åskådliggöras grafiskt i ett marknadsdiagram (se Figur 3.2) där den horisontella axeln anger kvantitet och den vertikala axeln anger pris på en given vara. Den kurva som sluttar från vänster till höger är efterfrågekurvan och genom att betrakta diagrammet kan vi se att ju lägre priset blir desto större kvantitet efterfrågas av konsumenterna. Den andra kurvan, som sluttar från höger till vänster, är utbudskurvan. Här ser vi som tidigare nämnt att högre priser lockar producenterna att tillverka och sälja en större kvantitet. Där de båda kurvorna skär varandra är tillverkarna villiga att sälja en kvantitet till ett pris som exakt motsvarar den kvantitet och det pris som konsumenterna är villiga att köpa. I detta som kallas jämviktsläget kan vi på de båda axlarna läsa av den givna jämviktskvantiteten (Kjv) och det givna
jämviktspriset (Pjv), det är detta som kallas jämnviktspris.35
3.2.1. Fri marknad
Anpassningen till detta jämviktsläge sker på en fri marknad av sig självt, allmänt förklarat med Adam Smiths ”osynliga hand” som styr individer mot omedveten individuell nyttomaximering och därmed marknaden som de är del av mot jämvikt.36
33 Eklund (2005), s. 60ff 34 Ibid., s. 61 (egen illustration) 35 Ibid, s. 63
”Var och en leds alltså av en osynlig hand att verka för samhällets bästa, utan att
avse eller vilja det.”37
Arnold förklarar dock att en fri marknad har fyra förutsättningar som här förklaras. Det första är att marknaden ska bestå av en mångfald av köpare och säljare där varje enskild individ själv råder över sina beslut och inte har betydligt större påverkan än någon annan aktör på marknaden.38 Det innebär alltså att det ska finnas många köpare och säljare som alla individuellt saknar en möjlighet att påverka marknaden i en viss riktning. Vidare ska marknaden omsätta en homogen produkt där individerna är likgiltiga till vilken av de olika aktörernas produkter de köper.39 Detta betyder att köpare inte bryr sig om de går hem från till exempel matbutiken med en bytta smör från Lätta eller Bregott, de upplever samma tillfredställelse oavsett märke eller tillverkare.
Köpare och säljare ska även ha tillgång till all relevant information om marknaden, till exempel vilka säljare som finns, den tillgängliga kvantitet som bjuds ut, det pris de begär med mera.40 Detta krav är för att konsumenterna ska kunna göra jämförelser mellan olika tillverkare av en viss vara, till vilka de är inbördes likgiltiga, och välja den som de anser ge mest värde för det de betalar. Likaså ska producenterna kunna jämföra sig med sina konkurrenter och anpassa till exempel den kvantitet de bjuder ut och det pris de begär. Slutligen skall det inte heller finnas hinder för aktörerna att gå in eller ur marknaden vid ett givet tillfälle.41 Med detta menas att ett företag som ser att det finns vinstmöjligheter på en marknad, till exempel för smör, kan börja producera och sälja denna vara utan hinder. Detta antagande gäller även befintliga producenter. I exemplet med smörtillverkare kan en av dessa börjat gå med förlust på grund av konkurrens, sjunkande priser eller dylikt. Då ska detta företag, utan hinder, kunna lägga ner sin produktion och lämna marknaden.
Förutsatt att dessa antaganden är uppfyllda kommer marknadens pris och kvantitet att spegla individernas efterfråga och betalningsvilja för produkten i fråga. Priset på en viss vara bestäms alltså av interaktionen mellan säljare och köpare och förändras eller anpassas till de förändringar som uppstår hos dessa. Dock förs det fram i Konkurrenskommitténs delbetänkande kring konkurrensen inom bygg- & bosektorn att bostäder betraktade som varor utmärks av en grad av heterogenitet då den ena lägenheten inte är den andra lik.42 Detta konstaterande strider alltså mot det andra antagandet, att marknaden ska omsätta en homogen produkt. Dock vill jag föra fram att många varor kan upplevas ha en viss heterogenitet, både som individuell produkt och i relation till en annan typ av produkt. En viss modell av en bil är inte exakt en annan modell lik, två sorters jordgubbssylt kan smaka olika, glödlampor av olika märken kan vara mer eller mindre energisnåla och ett visst tvättmedel gör tvätten något renare än ett annat jämförbart tvättmedel. Men olika märken eller modeller av samma vara fyller samma grundläggande funktion även fast de kan skilja sig från varandra i utförande eller tilltala individer på olika grunder. Jag vill därför mena att homogeniteten i en typ av vara är subjektiv och även relativ i sin grad i jämförelse 37 Deboeuf (2004), s. 23 38 Arnold (2005), s. 485 39 Ibid., s. 485 40 Ibid., s. 485 41 Ibid., s. 485
mellan olika typer av varor. Detta är viktigt att ha i åtanke. Annars skulle en fri marknad om man teoretiskt hårdrar antagandet om en homogen produkt vara väldigt svårt att uppnå för många av de produkter vi omsätter i vårt samhälle, vilka jag ändå menar omsätts på en fri marknad.
3.2.2. Imperfekt marknad
Deboeuf menar att förekomsten av jämviktspriser dock inte utesluter att det bildas ”onormala” priser på grund av till exempel ofullständig konkurrens.43 Avsteg från förutsättningarna presenterade under avsnittet om den fria marknaden ovan, tillsammans med andra element, kan skapa en imperfekt marknad eller ofullständig konkurrens. Exempel på sådana är monopol och oligopol där utbudet koncentreras på en eller ett fåtal producenter som kan utnyttja sin ställning på marknaden för att i viss utsträckning bestämma pris och kvantitet. Likaså skapar olika typer av marknadsregleringar en imperfekt marknad där pris och kvantitet inte fullt ut bestäms av endast utbud och efterfrågan. Exempel på sådana regleringar är pristak eller prisgolv där till exempel staten går in och bestämmer ramar för högt eller lågt marknadspriset tillåts vara.
Eklund menar att ”… typexemplet på en sådan reglerad marknad är
bostadsmarknaden.”44 Genom att staten går in och sätter ett pristak under
jämviktsläget på den fria marknaden som marknadspriserna inte får överstiga fastställs priset till en viss nivå, marknadstaket. Resultatet blir på bostadsmarknaden att ett sänkt pris, i detta fall hyra, jämfört med jämviktspriset ökar efterfrågan på bostäder samtidigt som intäkterna för utbjudarna, hyresvärdarna, minskar och kvantiteten som de är villiga att bjuda ut går ner i jämförelse med vad de är villiga att bjuda ut när jämvikt förelåg. ”I klartext blir det bostadsbrist – och nu inte bara i förhållande till vad folk skulle vilja ha utan också i förhållande till den köpkraftiga
efterfrågan.”45 Eklund menar vidare att en ransoneringsapparat måste införas för att
fördela de för få lägenheterna och lämnar exempel som bostadskö eller bostadsförmedling.
43 Deboeuf (2004), s. 38 44 Eklund (2005), s. 69 45 Ibid., s. 70
Figur 3.3. – Marknadsmodell med pristak46
Det som beskrevs i stycket ovan kan åskådliggöras grafiskt (se figur 3.3) där ett pristak med priset Ppt skapas under det tidigare jämviktspriset som visades tidigare (se
figur 3.2). Till detta lägre pris är utbjudarna villiga att bjuda ut kvantiteten Kpt, en
lägre kvantitet än vad som skulle bjudas ut på den fria marknaden utan pristak. Men vid detta lägre pris så efterfrågar konsumenterna en kvantitet bostäder som motsvarar Keft, mer än vid jämviktspriset tillika mer än vad som bjuds ut. Gapet mellan den
kvantitet som bjuds ut och den kvantitet som efterfrågas är det efterfrågeöverskott som pristaket medför. Det finns alltså för få lägenheter för att alla som efterfrågar en lägenhet ska få en. Det är detta gap som skapar ett behov av en ransoneringsapparat som Eklund menar blir nödvändig för att fördela den otillfredsställande kvantiteten bostäder på de som efterfrågar en bostad.
Grundtanken bakom en reglering är att det jämviktspris som etableras av en marknad inte alltid är acceptabelt, till exempel när priset på en socialt viktig vara eller tjänst såsom bostäder blir så hög att alla inte har råd med den. Regleringen korrigerar därmed priset till en mer politiskt tillfredställd nivå under jämviktspriset på den fria marknaden. Eklund tar även upp bieffekter som regleringar kan innebära och förklarar att det finns en stor risk att hyresreglering driver fram en svart marknad där lägenheterna hyrs ut till ett högre pris än i utgångsläget. Detta beror på att det finns incitament för bostadsbolagen eller individer med förstahandskontrakt att gå runt systemet och bjuda ut lägenheterna till det högre pris som aktörer på marknaden är villiga att betala.47 Att detta inte bara är en teoretisk föreställning, utan faktiskt sker i verkligheten, framkommer av den statliga offentliga utredningen Renovering av bostadsmarknaden efterlyses!, framlagd av Boutredningen i februari 2007. I utredningen går bland annat att läsa att svarta pengar på andrahandsmarknaden är mycket vanligt förekommande enligt aktörer på bostadsmarknaden och att det är mer regel än undantag med överhyror på andrahandsmarknaden samt olagliga bostadsförmedlingar.48
46 Eklund (2005), s. 71 (egen illustration) 47 Ibid., s. 71f
3.2.3. Substitut
Arnold förklarar den nationalekonomiska termen substitut som ”Två varor är substitut
om de tillfredställer liknande behov eller begär.”49 och exemplifierar med de båda
läskedryckerna Coca-Cola och Pepsi som många individer upplever som substitut. I samband med detta förklarar Arnold även att om två varor är substitut så förekommer det ett samband där priset på den ena produkten ökar om efterfrågan för den andra ökar och analogt gällande efterfråge- och prisminskningar. Mats Persson beskriver i Marknad & Politik att av de upplåtelseformer som finns på svenska bostadsmarknaden så liknar bostadsrätter och hyresrätter varandra mest.50 I linje med detta och synen på boende som en nödvändighet (se Maslows behovshierarki ovan) har jag tolkat bostadsrätter och hyresrätter som substitut trots att förutsättningarna för att bo i dem skiljer sig.
3.3. Allmännyttan och hyresreglering
I den inledande sammanfattningen av Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering, ett betänkande från utredningen om allmännyttan och bruksvärdet, ges en bakgrund till bruksvärdessystemet. Där står det att bruksvärdessystemet syftar till att trygga hyresgästernas besittningsskydd genom jämförelseprövning där principen är att likvärdiga lägenheter ska ha lika hyra. I förhandlingar om hyresskillnader mellan olika lägenheter får parterna besluta inom ramen för förhandlingssystemet, men de måste ta hänsyn till allmännyttans självkostnadsbestämda hyror och det är även dessa som i första hand ska användas vid jämförelseprövning i hyresnämnden. ”Detta motiveras av målsättningen att undvika en okontrollerad hyresutveckling främst på
orter med brist på bostäder.”51 En problematik föreligger dock då den
självkostnadsprincip som beskrevs ovan enligt praxis tillämpas på företagsnivå medan hyresprövningar görs på enskilda lägenheter.
Bengt Owe Birgersson, VD för SABO, förklarar i Ekonomisk Debatt hur bruksvärdessystemet fått sin rådande ställning på svenska bostadsmarknaden. Han menar att allmännyttan från början inte hade någon särskild roll utöver de orter där det rådde brist på bostäder då det där fanns risk för att bristen skulle driva upp priset. För att förhindra detta skulle man på dessa orter främst jämföra med en allmännyttig bostad för att avgöra vad som skulle anses vara en skälig hyra. Bristortsbegreppet avskaffades sedermera vilket gav allmännyttan denna särställning vid jämförelser i hela landet.52 ”När det gäller den allmänna hyresnivån har man gett de allmännyttiga
bostadsföretagen en viss prioriterande eller styrande roll.”53 De är vad som kallas
hyresnormerande.54
Birgersson säger även ”Vi har inte hyresreglering i Sverige. Hyresreglering det har man när myndigheten på ett eller annat sätt […] fastställer ett index för hur hyrorna
får utvecklas.”55 Att en prissättning baserad på värderingar av den genomsnittlige
konsumenten är en prisreglering och inte ett marknadspris hävdar dock den Juridiska
49 Arnold (2005), s. 69 (egen översättning). 50Södersten & Tson Söderström (2004), s. 308 51 Statens offentliga utredningar (2000), s. 9 52 Ekonomisk Debatt (2001) s. 147
53 Ibid., s. 147
54 Statens offentliga utredningar (2000), s. 58 55 Ekonomisk Debatt (2001), s. 160
