I detta avslutande kapitel presenteras den slutats som jag dragit från uppsatsen analys varefter en diskussion förs kring resultatet. Jag för även fram personliga reflektioner relaterade till ämnet.
6.1. Slutsats
Utifrån de förutsättningar och de bostadsobjekt som analysen bygger på är det i majoriteten av fallen dyrare att köpa sin bostadsrätt med full belåning jämfört att hyra en jämförbar hyresrätt. Detta har uppsatsen visat dels mätt i månadskostnad och dels i den relativa värdering som framställdes i analyskapitlet.
Det område som framstår som det mest fördelaktiga att trots allt köpa en bostadsrätt till full belåning är Oxhagen där sex av tio bostadsrätter som visar ett positivt resultat är belägna. Trots att endast 78 bostadsrätter (motsvarande 1,3 % av det totala antalet i Kalmar) använts i analysen vill jag tro att resultatet är generaliserbart för de områden som analyserats då marginalerna till ett drastiskt förändrat resultat är relativt stora, med vissa undantag som presenteras i nästa avsnitt.
6.2. Bättre underlag
Nu i efterhand önskar jag att det urval bostadsrätter som uppsatsen bygger på hade varit större. I vissa områden ingår endast en bostad av en viss storlek, till exempel i Norrliden där bara en etta är inkluderad. Detta betyder att sannolikheten ökar för att det resultat som uppsatsen genererat kan bli missvisande om bostadsrätten har haft ett högt eller lågt försäljningspris relativt andra bostadsrätter med samma antal rum i området. Genomsnittsberäkningar baserat på fler objekt hade här sannolikt givit ett mer pålitligt resultat. Likaså hade bostadsrätter med tre respektive fyra rum i området Centralt gjort resultaten mer jämförbara mellan områdena samt möjligtgjort andra slutsatser. Detta försvåras av att få sådana objekt är sällsynta vilket Patricia Petersson påtalade i hennes intervju.
6.3. Andra förutsättningar
Analysen bygger på ett antal förutsättningar vilka generaliserar utgångsläget. Andra förutsättningar ger ett annat resultat. Om förutsättningarna till exempel ändras så att den fiktiva köparen har inkomst av kapital som ger upphov till en årlig skatt motsvarande minst räntekostnaden blir utfallet annorlunda. I ett sådant fall skulle bostadsrätterna vara billigare mätt i månadskostnad. För i ett sådant fall är amorteringen på 500 kronor per månad den enda kostnad som läggs ovanpå hyran för vissa bostadsrätter eftersom räntekostnaden återfås i form av skattereduktion vid persondeklarationen. Notera dock att räntan fortfarande betalas varje månad, så individen måste klara den löpande betalningen av hyra, ränta och amortering, men beräknat netto på årsbasis skulle detta ge ett positivt utfall för vissa bostadsrätter.
Antagandet att sådana förutsättningar skulle vara uppfyllda är inte orimligt för vissa individer, men de gäller långt ifrån alla. En person som till exempel äger aktier vilka ger en beskattningsbar direktavkastning, även kallat utdelning, kan få en skattereduktion för den delen av räntekostnaderna som motsvarar denna skatt upp till 100 000 kronor. Exempelvis skulle ett aktieinnehav på 500 000 kronor som ger en årlig direktavkastning på 5 % (25 000 kronor) medge en skattereduktion på motsvarande 625 kronor per månad. Eventuella överskjutande räntekostnader får därefter dras av med 30 % mot förvärvsinkomst.
Vidare tar uppsatsen inte hänsyn till eventuell värdestegring i den köpta bostadsrätten. Om köpare som köpt de bostadsrätter som uppsatsen bygger på förväntat sig att den generella uppgång som bostadsrättsmarknaden i Kalmar sett de senaste åren fortsätter kan det hända att de diskonterat denna uppgång vid köpet, om de överhuvudtaget belånat lägenheten vid köpet. Dock menar Patricia Petersson att belåning är relativt vanligt. Hon menar vidare att detta är speciellt vanlig för mindre bostadsrätter vilka vi sett är de som är dyrast mätt i månadskostnad per kvadratmeter, inte bara i genomsnitt för hela populationen utan även för samtliga områden med undantaget Oxhagen.
6.4. Marknadsanpassning av hyran
Om en marknadsanpassning av hyrorna sker är det svårt att avgöra mer specifikt hur det påverkar bostadsrättsmarknaden. I intervjun med Patricia Petersson nämner hon att en marknadsanpassning skulle bidra till att priserna på bostadsrätter ökade. Utifrån marknadsteori skulle detta innebära att hyran för hyresrätter skulle röra sig mot den marknadsjämvikt som hyresmarknadstaket undanhåller. Detta innebär i sin tur att bostadsrätternas hyra blir relativt billigare varvid en del individer väljer att substituera hyresrätter mot bostadsrätter, det vill säga att köpa en bostadsrätt och flytta ifrån sin hyresrätt. Detta ökar efterfrågan på bostadsrätter och priserna går upp vilket i sin tur får månadskostnaden att öka. Detta är i linje med vad som presenterades i referensramen om substitut; ökar priset på en given vara så ökar även priset på substituerbara varor, här hyresrätter och bostadsrätter.
Dock tror jag att det är sannolikt att hyrorna för centrala hyresrätter ökar relativt mer i absoluta tal då ett centralt boende är mer attraktivt relativt områden längre ut från centrum. Skillnaden mellan dagens reglerade hyra och en marknadshyra är alltså högre här än i andra stadsdelar med tanke på att skillnaderna i hyresrätternas hyra mellan de olika områdena är relativt liten jämfört med skillnaderna i marknadspriset för bostadsrätter. En möjlig implikation av detta är att centralt belägna bostadsrätter ökar mer än bostadsrätter i andra områden. Men det är alltså svårt att avgöra på förhand hur bostadsrätter i olika områden reagerar på en eventuell avreglering.
6.5. Gör hyresreglering bostadsrätter relativt dyrare?
Uppsatsens resultat visar att det med givna förutsättningar i de flesta fall är dyrare att köpa en bostadsrätt med full belåning än att hyra en jämförbar hyresrätt. Resultatets träffsäkerhet kan diskuteras utifrån att jämförelser görs mellan bostadsrätter och hyresrätter med olika standard samt att andra egenskaper eller faktorer kan skifta resultatet åt endera hållen, billigare eller dyrare. Dock vill jag tro att sådana förhållanden som standard på lägenheter som uppsatsen inte fångat upp sammantaget inte gör en så pass stor inverkan att resultatet blir drastiskt annorlunda. Det vill säga
att resultatet skulle skifta till att majoriteten av bostadsrätterna istället skulle bli billigare jämfört med hyresrätter.
Jag tror att en möjlig förklaring till att bostadsrätter framstår som relativt dyrare mätt i månadskostnad kan kopplas till hyresregleringen. Bostadsrätternas pris bestäms på en fri marknad i motsats till hyresrätterna vars hyra bestäms av en hyresreglering; bostadsrätter speglar marknadsmässiga priser medan hyresrätter inte gör det. Om hyresregleringen avskaffas skulle hyrorna på många hyresrätter stiga vilket skulle minska skillnaden jämfört med bostadsrätter. I detta fall skulle även jämförelsen kunna sägas vara mer rättvis då de båda bostädernas priser bestämts på marknadsmässiga grunder. En hyreshöjning på hyresrätter med 10 % kan innebära en förändrad skillnad mellan månadskostnaden på bostadsrätten och hyran på hyresrätten med tiotals procent, utifrån de förutsättningar som används för beräkningen i denna uppsats. Precis som i avsnittet ovan är det möjligt att fler skulle välja att då bosätta sig i en bostadsrätt istället för hyresrätt.
Jag vill dock klargöra att jag inte nödvändigtvis tror att en marknadsanpassning av hyror skulle neutralisera uppsatsens resultat på så vis att fullt belånade bostadsrätter och hyresrätter får samma månadskostnad efter att anpassningen fått sjunka in.
6.6. En positiv sida av marknadshyror
Anledningen till att en hyresreglering finns är mångfaldig, men en viktig roll är att den motverkar en geografisk segregation mellan rika och fattiga då hyror i centralt belägna lägenheter hålls låga nog för att inte endast de rika ska ha råd att bo där. Jag skulle dock vilja passa på att föra fram en potentiellt positiv sida av en avreglering som jag inte stött på i litteratur, här i utgångspunkt från den lokala bostadsmarknaden och framförallt Kalmarhems roll på den.
En avreglering skulle innebära högre intäkter i form av hyra från centralt belägna lägenheter utan att de driftkostnader som finns nödvändigtvis ökar. Om hyrorna på lägenheter i till exempel Norrliden ligger kvar runt de nivåer som de gör idag skulle hyresskillnaderna öka jämfört med de eftertraktade centrala lägenheterna där ökad efterfrågan driver upp hyrorna relativt mer. Detta skulle innebära att de med relativt bättre ekonomiska förutsättningar bosatta i de centrala delarna betalar högre hyra än de med relativt sämre ekonomiska förutsättningar i andra delar av staden vilket bidrar till en minskning av gapet mellan vad de båda grupperna har kvar varje månad efter att levnadskostnader såsom hyra, räkningar och mat betalats. De nuvarande allmännyttiga bostadsbolagen skulle alltså få ökade intäkter från centrala lägenheter vilket skulle kunna subventionera hyran i mindre attraktiva områden, förutsatt att bolagen fortsätter att vara icke vinstdrivande. Detta skulle innebära att de allmännyttiga bostadsbolagen fortfarande skulle kunna ha en central roll för ett rättvist samhälle där alla ska ha råd med tak över huvudet till en rimlig kostnad, trots att marknadsregleringen för hyror lyfts. Det är alltså möjligt att det kommer att ske en geografisk segregation mellan grupper utifrån ekonomiskt välstånd men de allmännyttiga bostadsbolagen har möjlighet att minska denna segregation genom att ta från de relativt bättre ställda som väljer att bo i eftertraktade hyresrätter och indirekt ge till de relativt sämre ställda som får bo i andra delar av staden form av hyressubventionering.
Dock är även detta ett avsteg från en fri marknad då detta skulle kunna bidra till att privata bostadsbolag med hyresrätter i de områden där allmännyttan subventionerar hyran på sina bostäder skulle få svårt att konkurrera om hyresgästerna. Hyressättningen på allmännyttans lägenheter i dessa områden skulle alltså per definition inte kunna sägas vara marknadsbaserad vilket gör resonemanget motsägelsefullt.
6.7. Sammanfattning
I detta avslutande kapitel har jag presenterat den slutsats som jag dragit från uppsatsens analyskapitel samt fört en diskussion kring resultatet och relaterade teman. Uppsatsens slutsats är att det utifrån de förutsättningar som den bygger på är dyrare att köpa sin bostadsrätt med full belåning jämfört med att hyra en hyresrätt i Kalmar. Detta har visats dels genom att jämföra månadskostnader och dels genom relativ värdering.
I den diskussion som följer slutsatsen för jag fram att jag efter analysens genomförande önskar att urvalet av bostadsrätter som uppsatsen bygger på hade varit större eftersom det hade minskat sannolikheten för att bristen på bostadsrätter i vissa storlekar i vissa områden påverkar resultatet. Jag menar även att uppsatsens resultat hade blivit annorlunda om jag utgått från andra förutsättningar. Detta skulle till exempel kunna vara andra räntor, amorteringsstorlekar, en högre grad av skattereduktion med mera. Vi har även sett klara tendenser att mindre lägenheter tenderar att ge den största förlusten, mätt i månadskostnad per kvadratmeter, även fast Patricia Petersson menar att det är på dessa full belåning är vanligast.
I en diskussion om marknadsanpassning av hyran presenterar jag möjliga implikationer som detta skulle kunna få. Till exempel skulle, enligt mig, sannolikt hyrorna på centrala hyresrätter öka mer än andra områden ifall hyresregleringen togs bort. Detta skulle självklart påverka resultatet av denna uppsats om den genomfördes igen, en tid efter att detta skett. Vidare menar jag att närvaron av en hyresreglering kan framställa bostadsrätter som relativt dyrare då priset på bostadsrätter bestäms på en fri marknad medan hyran på hyresrätter är reglerade. I det avslutande avsnittet för jag fram en möjlig positiv sida av marknadshyror där jag resonerar att det skulle bidra till att minska gapet mellan olika klasser i samhället med olika ekonomiska förutsättningar.