Av de 80 bostadsrätter som uppsatsen bygger på ingick två femrumslägenheter på Falkenbergsvägen i området Söder. Då Kalmarhem överhuvudtaget inte har några femrummare inom ett rimligt avstånd kommer dessa två lägenheter inte inkluderas i analysen. Eventuella genomsnittliga beräkningar i analysdelen är justerade och exkluderar dessa två lägenheter.
5.2.1. Söder
För de båda ettor som finns på Falkenbergsvägen är det i genomsnitt dyrare att köpa en bostadsrätt än att hyra en hyresrätt. En av bostadsrätterna har en månadskostnad på 95,24 kronor i per kvadratmeter, vilket är strax över genomsnittet för hyresrätterna i området som kostar 95,08 kronor. Skillnaden per månad är här minus 6 kronor vilket ska jämföras med minus 983 kronor för den andra ettan på Falkenbergsvägen. De ettor som finns belägna på Ståthållaregatan däremot är avsevärt mycket dyrare att köpa jämfört med att hyra en hyresrätt i området. Den genomsnittliga hyran per kvadratmeter för en etta hos Kalmarhem i området är 75,08 kronor vilket ska jämföras med avgiften för bostadsrätter som alla ligger över 100 kronor och i genomsnitt 111,4 kronor. I genomsnitt är dessa ettor 1441 kronor dyrare per månad jämfört med en hyresrätt.
Samtliga tvåor i Söder är belägna på Ståthållaregatan. Även här har de flesta objekt en månadskostnad på över 100 kronor, med två undantag där månadskostnaden ligger på 93 respektive 86 kronor. Dock ligger samtliga bostadsrätters månadskostnad över jämförbara lägenheter hos Kalmarhem, där hyran per kvadratmeter i genomsnitt är 72,44 kronor. Detta innebär att dessa bostadsrätter i genomsnitt är 1475 kronor dyrare i månaden jämfört med likvärdiga hyresrätter.
Den enda trerummare som finns med i Söder, belägen på Falkenbergsvägen, har en månadskostnad på 92 kronor per kvadratmeter. Genomsnittshyran för motsvarande lägenheter hos Kalmarhem är 81 kronor. Denna är alltså 778 kronor dyrare i månadskostnad jämfört med en hyresrätt. De båda fyrarummarna på samma gata har en månadskostnad på 79 respektive 88 kronor per kvadratmeter jämfört med den genomsnittliga hyran per kvadratmeter hos Kalmarhem, vilken är cirka 82 kronor. Detta betyder att en av bostadsrätterna är 251 kronor billigare per månad medan den andra är 614 kronor dyrare.
5.2.2. Centralt
De båda ettorna på Norrgårdsgatan kostar per månad cirka 127 respektive 124 kronor per kvadratmeter. Detta är avsevärt högre än den genomsnittliga hyran för ettor hos Kalmarhem i området, vilken ligger på strax över 89 kronor. På en månad innebär denna skillnad i genomsnitt strax över 1000 kronor mer i boendekostnad för bostadsrätterna.
De tretton bostadsrätter med två rum på Norrgårdsgatan och Lagmansgatan har en genomsnittskostnad på 105 kronor och i endast tre undantagsfall en månadskostnad under 100 kronor, samtliga belägna på Norrgårdsgatan. Motsvarande hyresrätter hos Kalmarhem i området ligger på drygt 89 kronor och Lagmansgatan närmare 74 kronor, men båda under bostadsrätterna med marginal. På Lagmansgatan är det i genomsnitt 1881 kronor dyrare att köpa sin 2-rummare med full belåning jämfört med en hyresrätt. Motsvarande siffra på Norrgårdsgatan är 949 kronor. Den i månadskostnad mätt billigaste tvåan i området är belägen på Norrgårdsgatan och kostar 557 kronor mer än en jämförbar hyresrätt. Den dyraste, belägen på Lagmansgatan, har en motsvarande högre månadskostnad på 2576 kronor.
5.2.3. Oxhagen
De fyra enrummare som är belägna på Oxhagsvägen har en ganska bred spridning i månadskostnad och två är billigare än jämförbara lägenheter hos Kalmarhem som har en genomsnittlig hyra på drygt 79 kronor. De två lägenheter som är billigare än jämförbara hyresrätter ger positivt utslag med 140 respektive 125 kronor per månad medan de båda andra tvåorna i området är 443 respektive 566 kronor dyrare.
En relativt stor spridning finns även på månadskostnaden för tvåorna i samma område, som varierar mellan 69 och 83 kronor per kvadratmeter. Hyran för jämförbara hyresrätter hos Kalmarhem ligger på 73 respektive 72 kronor per kvadratmeter i hyra. De tre bostadsrätter som är billigare, alla belägna på Oxhagsvägen, kostar 230, 168 respektive 109 kronor mindre per månad jämfört med hyresrätter. De resterande fyra tvåorna är i genomsnitt 313 kronor dyrare per månad. De tre bostadsrätterna med tre rum i området har en högre månadskostnad än den genomsnittliga hyran för jämförbara hyresrätter. Dock finns det hyresrätter som har en högre hyra än en av bostadsrätterna, belägen på Drottning Kristinas Väg. Det handlar om drygt 3 kronor per kvadratmeter, med bostadsytan 75 kvadratmeter ger det en total skillnad i boendekostnad om 2520 per år eller 210 kronor per månad. Men jämfört med den genomsnittliga hyran på hyresrätterna vilket denna uppsats utgår från är bostadsrätterna 774, 475 respektive 129 kronor dyrare per månad.
Den enda fyran från området som ingår i undersökningen är billigare än jämförbara hyresrätter. Genomsnittshyran för en fyrarummare är drygt 70 kronor och månadskostnaden för bostadsrätten är 69 kronor vilket gör den drygt en krona billigare per kvadratmeter och månad, vilket blir 106 kronor mätt på lägenhetens bostadsyta.
5.2.4. Funkabo
De båda ettorna i området har en månadskostnad på cirka 97 respektive 88 kronor vilket är högre än genomsnittshyran för en hyresrätt med ett rum i området. De båda ettornas månadskostnad är minst 6 kronor högre än någon enskild hyresrätt vilket motsvarar 744 respektive 456 kronor per månad i månadskostnad.
I undersökningen ingår även fyra tvårumslägenheter i området där hyran för två av dem är drygt 74 kronor och runt 85 – 87 kronor får de båda andra. Dessa hyror är dock högre än samtliga jämförbara hyresrätter i området som tillsammans har en
genomsnittshyra på drygt 71 kronor per kvadratmeter och månad. De båda relativt billigare bostadsrätterna har en högre månadskostnad om 201 respektive 165 kronor medan de båda relativt dyrare kostar 973 respektive 819 kronor mer i månaden. Det finns även fyra trerummare där månadskostnaden ligger mellan 69 och 73 kronor. Den genomsnittliga hyran för jämförbara hyresrätter är drygt 69 kronor där en handfull lägenheter har en hyra som är högre än bostadsrätten som har lägst månadskostnad, det handlar här om ungefär 1000 kronor på ett år. I genomsnitt är dock bostadsrätterna 255 kronor dyrare än den genomsnittliga hyran för en hyresrätt.
5.2.5. Norrliden
Den enda enrumsbostadsrätt i Norrliden som ingår i undersökningen har en månadsavgift närmare 80 kronor per kvadratmeter. Jämförbara ettor hos Kalmarhem i området har en genomsnittshyra på 58 kronor per kvadratmeter, mer än 20 kronor billigare än bostadsrätten. Månadskostnaden är därmed 836 kronor högre för bostadsrätten jämfört med genomsnittshyran hos jämförbara lägenheter hos Kalmarhem.
De tvårumsbostadsrätter i Norrliden som ingår i undersökningen har en månadskostnad per kvadratmeter som varierar mellan 64 och 80 kronor med en genomsnittskostnad på 71,6 kronor per kvadratmeter och månad. Jämförbara hyresrätter hos Kalmarhem har en genomsnittshyra på 68 kronor. Lejonparten av bostadsrätterna har en hyra högre än hyresrätterna, men för de två lägenheter som har en månadskostnad på cirka 64 kronor finns potential att spara 3 respektive 7 kronor, motsvarande 229 och 251 kronor i månaden på att köpa dessa bostadsrätter med full belåning. Resterande nio lägenheter är i genomsnitt 336 kronor dyrare i månaden. De bostadsrätter med tre rum har en genomsnittlig månadskostnad på 70 kronor. Jämförbara hyreslägenheter hos Kalmarhem har en genomsnittlig hyra på 64 kronor. Den mätt i månadskostnad billigaste bostadsrätten kostar 63 kronor per kvadratmeter och månad och är den enda som är billigare än hälften av hyresrätterna med ungefär 1,5 kronor vilket motsvarar 103 kronor per månad. Resterande sex bostadsrätter är 554 kronor dyrare per månad jämfört med Kalmarhems trerumslägenheter i området. De båda fyrorna i Norrliden har en månadskostnad på 67 respektive 65 kronor per kvadratmeter. Samtliga jämförbara hyresrätter har en lägre hyra än dessa två, med en genomsnittliga hyra för samtliga på drygt 61 kronor. Detta innebär att de båda bostadsrätternas månadskostnad är 594 respektive 368 kronor dyrare.
5.3. Grafisk sammanställning
För att ge dig som läsare en bättre uppfattning om hur det ser ut i genomsnitt presenteras i detta avsnitt diagram där du lättare kan få en uppfattning om hur resultatet blir och hur det skiljer sig beroende på vilka infallsvinklar som används. I Diagram 5.1. (nedan) visas den genomsnittliga förlusten per kvadratmeter för de olika områdena. Vi kan här se att områdena Söder och Centralt genererar störst förlust, med god marginal upp till de tre andra områdena. Utifrån empiriavsnittet är detta inte helt otroligt då både hyresrätter och bostadsrätter i områdena är dyrare mätt
dels i hyra, men även i marknadspris per kvadratmeter, parametrar som påverkar beräkningen av månadskostnaden. Det enda område som vi sett ligger nära de båda områdena mätt i hyra för bostadsrätter var Norrliden men var även den enskilt billigast mätt i marknadspris per kvadratmeter samt hyra för hyresrätter. I Diagram 4.1. i empirikapitlet kunde vi även urskilja mönster där marknadspris per kvadratmeter tenderade att vara högre för lägenheter med relativt liten bostadsyta, där området Centralt visade prov på en sådan tendens. Att området endast är representerat av ettor och tvåor kan därmed vara en bidragande effekt till att förlusten per kvadratmeter är så stor.
Förlust per kvadratmeter
-35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 Område K ronor pe r kvad ra tm et er
Kronor per kvadratmeter -27,2 -30,8 -3,1 -8,0 -5,5
Söder Centralt Oxhagen Funkabo Norrliden
Diagram 5.1. Förlust per kvadratmeter uppdelat per område
Till att lägenheter i Centrum är högst kan dras en parallell till förhållandet där hyra och kvadratmeterpris för bostadsrätter för vissa områden tenderade att vara höga för lägenheter med relativt liten bostadsyta. Området Söder visade i samma sammanhang inget direkt mönster för att marknadspris per kvadratmeter skulle sjunka med ökad bostadsyta, men dock vissa mönster för att hyran sjunker. Anledningen till att detta område visar ett så dåligt resultat i Diagram 5.1. kan därmed delvis förklaras med att även de större lägenheterna har ett högt marknadspris per kvadratmeter samt att området representeras av lägenheter med upp till fyra rum.
Om det som Patricia Petersson menade, att prisutvecklingen i Oxhagen skjutit i höjden, så är området trots att det i genomsnitt är dyrare än hyresrätter fortfarande billigt relativt de andra områdena. Sex av de tio bostadsrätter som uppvisar ett positivt resultat enligt beräkningen ligger även här, vilket visar att det i området finns möjlighet att köpa sin bostadsrätt med full belåning men ändå ha en lägre månadskostnad jämfört med hyresrätter. Prisökningen som Petersson pratade om beror sannolikt på ökad efterfråga på bostäder i Oxhagen som drivit upp priset enligt marknadsteorin. Fortsätter denna efterfråga att öka kommer priserna på bostadsrätter
där att fortsätta att öka och den genomsnittliga förlusten kommer att närma sig de andra områdena.
Diagram 5.2. (nedan) visar hur stor förlust man gör per månad per kvadratmeter genom att köpa en bostadsrätt till full belåning jämfört med att hyra en jämförbar hyresrätt, uppdelat på antal rum som bostadsrätterna har.
Förlust per kvadratmeter
-30 -25 -20 -15 -10 -5 0 Antal rum K ro n o r p er kvad ra tm et er
Kronor per kvadratmeter -23,9 -16,2 -5,6 -2,6
1 rum 2 rum 3 rum 4 rum
Diagram 5.2. Förlust per kvadratmeter uppdelat på antal rum per lägenhet
I figuren syns ett tydligt mönster där enrummare är den grupp som ger upphov till störst förlust per kvadratmeter i genomsnitt och att förlusten per kvadratmeter minskar med ökat antal rum. Värt att notera är dock att 10 av 17 enrummare är belägna i områdena Söder och Centralt vilket påverkar det genomsnittliga resultatet då dessa som vi kunnat se är de dyraste områdena, både vad gäller hyra och marknadspris per kvadratmeter. Utan enrummarna på dessa två områden skulle genomsnittet för resterande sju ettor istället vara minus 9,7 kronor vilket kan jämföras med motsvarande minus 33,7 kronor för de tio lägenheterna i Söder och Centralt.
Den genomsnittliga förlusten per kvadratmeter för tvårona i undersökningen är drygt 16 kronor. Samma tendens som för ettorna finns även här då totalt 19 av 41 bostadsrätter ligger i Centrum eller på Söder och i genomsnitt kostar närmare 29 kronor mer i månaden per kvadratmeter jämfört med hyresrätter. Motsvarande siffra hos de andra tre områdena är endast drygt minus 4 kronor vilket delvis beror på att fem av de 22 lägenheterna i dessa områden ger ett positivt utfall.
Gällande treor så är den genomsnittliga förlusten per kvadratmeter 5,6 kronor. Fördelningen av denna summa är minus 3,5 för Funkabo, minus 5,8 för Norrliden, minus 6,1 för Oxhagen och minus 10,7 för den enda trean i området Söder. Återigen påverkar området Söder det totala genomsnittliga utfallet med en siffra relativt långt från snittet.
När det gäller de fyror som ingår i undersökningen finner vi den lägsta genomsnittliga förlusten baserat på hur många rum som en lägenhet har, 2.6 kronor. De båda fyror som finns i Norrliden har tillsammans en genomsnittlig förlust med 5,1 kronor per månad och kvadratmeter medan Oxhagens enda lägenhet i denna kategori visar på ett positivt resultat med 1,1 kronor. De två fyror som finns i Söder ger en genomsnittlig förlust på 1,8 kronor per kvadratmeter och månad, men en av dem visar på ett överskott på 2,6 kronor medan den andra ger en förlust på 6,3 kronor. I denna kategori är det alltså Norrliden som mest påverkar det totala genomsnittliga resultatet negativt. Att fyrorna är billigast skulle kunna förklaras med att vi i denna kategori återfinner den största kvoten av lägenheter av bostadsrätter som har en lägre månadskostnad jämfört med hyresrätter med två av fem lägenheter, motsvarande 40 %. Dock förklarar detta inte resultatet fullständigt då motsvarande siffror för andra storlekar på lägenheterna är 11,7 % för ettorna, 12,2 % för tvåorna samt 6,7 % för treorna. Detta stämmer alltså inte överens med det resultat som ges i Diagram 5.2 ovan. En potentiellt bättre förklaring kan istället vara mönstret att större bostadsrätter tenderar att ha en lägre hyra per kvadratmeter.