Sammanställning av resultat

Nedan presenteras en sammanställning av de resultat som den relativa värderingen genererat i grafisk form med hjälp av diagram samt med tillhörande kommentarer. Diagramet 5.3 nedan visar genomsnittlig relativ värdering av bostadsrätter i procent uppdelat per område. Som vi kan se så är bostadsrätter Centralt och på Söder de som är mest övervärderade med 73 % respektive 65 %. Dessa områden följs av Norrliden med 51 %, Funkabo med 34 % och Oxhagen med 12 %. I genomsnitt är alltså Oxhagen relativt billigast.

Övervärdering i genomsnitt -80% -70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% Område Gr ad av ö ver vä rd er in g Procent -65% -73% -12% -34% -51%

Söder Centralt Oxhagen Funkabo Norrliden

Diagram 5.3. – Övervärdering i genomsnitt efter område

Diagram 5.4. (nedan) visar spridningen för utfallen för den relativa värderingen på samtliga 78 bostadsrätter och ger dig som läsare en överskådlig bild över resultatet. X-axeln anger procent av över- eller undervärdering, där en negativ procent står för övervärdering, och y-axeln anger bostadsytan för bostadsrätterna i kvadratmeter. Jag kan inte utifrån resultatet se några klara mönster över att storleken på bostadsrätterna, mätt i kvadratmeter, ger någon förklaring till ifall en bostadsrätt i genomsnitt är under- eller övervärderad även fast vi på andra håll sett tendenser att bostadsytan för till exempel skilda områden visar till exempel minskad hyra per enhet för ökad bostadsyta.

Relativ värdering i procent -250% -200% -150% -100% -50% 0% 50% 100% 0 20 40 60 80 100 Kvadratmeter Pr o ce n t

Diagram 5.4. Relativ värdering i procent efter kvadratmeter

Att diagrammet visar att vissa lägenheter är mer än 100 % övervärderade kräver sin förklaring. I verkligheten är detta osannolikt, då innebörden av en övervärdering över 100 % rent matematiskt betyder att säljaren skulle få betala för att bli av med sin bostadsrätt. Förklaringen måste göras utifrån den formel som används där en sådan grad av övervärdering är ett resultat av att hyran på bostadsrätten plus lånekostnaderna blir så stora att de överstiger det dubbla marknadspris som bostadsrätten omsatts för i verkligheten.

Detta kan förklaras med ett exempel. Den etta som ligger på Norrlidsvägen är den som får det största negativa utslaget enligt formeln, en övervärdering med 236 %. Detta beror på att hyran utan kostnader för lån är förhållandevis hög jämfört med hyresrätter. Den genomsnittliga hyran per kvadratmeter för jämförbara hyresrätter multiplicerat med bostadsrättens yta ger att en jämförbar hyresrätt skulle kosta 2194 kronor i månaden. Detta ska jämföras med bostadsrättens hyra på 2175 kronor, skillnaden är alltså endast 19 kronor per månad. Om lånekostnader tillförs så blir månadskostnaden så stor jämfört med hyran hos den fiktiva hyresrätten att den summa som går att låna antar ett negativt tal som är större än vad lägenheten köptes för i verkligheten.

I Diagram 5.5. (nedan) visas utfallet på den relativa värderingen fördelat på område och antal rum. Som diagrammet visar finns det endast ett område som visar ett positiv resultat för en bostadsstorlek, fyror i Oxhagen. I empirin fann vi återkommande att Oxhagen är relativt billigt, även fast marknadspriset per kvadratmeter hade stor spridning så hade området näst lägst genomsnittligt marknadspris per kvadratmeter och lägst genomsnittlig hyra per kvadratmeter för bostadsrätter. Vidare visade Oxhagen tendenser på att hyran per kvadratmeter för bostadsrätter sjönk med ökad bostadsyta vilket kan förklara att just fyran visat positivt resultat. Att detta inte nödvändigtvis är en slump visar de resterande rumsstorlekarna för Oxhagen som förhåller sig billigast, eller näst billigast gällande treor, relativt de andra områdena.

Relativ värdering i procent -250% -225% -200% -175% -150% -125% -100% -75% -50% -25% 0% 25% Område Rel at iv vä rd er in g i p ro cen t 1 rum -94% -74% -15% -71% -236% 2 rum -85% -73% -8% -33% -37% 3 rum -28% -22% -17% -52% 4 rum -6% 5% -51%

Söder Centralt Oxhagen Funkabo Norrliden

Diagram 5.5. Relativ värdering i procent uppdelat per område

Att denna relativa värderingsmetod dock inte stämmer överens med verkligheten visar utfallen som presenterats i avsnittet ovan. 68 av de 78 bostadsrätterna, motsvarande drygt 87 procent, har omsatts till en högre summa än värdering enligt formeln och många av dem med god marginal. Formeln ger på enskilda objekt ett utslag som visar på att bostadsrätten skulle vara övervärderad till mer än 100 %, något som inte är förenligt med verkligheten. Jag vill dock framhålla metoden som gångbar i ett förenklat perspektiv där hänsyn inte tas till alla element som påverkar bostadsrättsmarknaden eller enskilda bostadsrätters pris utan endast utgår från en jämförelse mellan kostnaden att bo i de båda boendeformerna enligt antaganden som denna uppsats bygger på.

5.5. Sammanfattning

I detta kapitel har jag presenterat analysen som gjorts utifrån den tidigare presenterade teorin och empirin. Det första avsnittet redogör för en egenkomponerad formel för beräkning av bostadsrätters månadskostnad vars resultat sedan presenteras med hjälp av diagram och förklaringar. Resultatet visar att det i genomsnitt är dyrare, mätt i kronor per kvadratmeter, att köpa sin bostadsrätt än att hyra en hyresrätt i samtliga av de områden som uppsatsen behandlar. Klart dyrast är det i områdena Centralt och Söder. Det område som visar lägst förlust är Oxhagen. Om man utgår från antal rum som en lägenhet har så är det ettor som är dyrast följt av tvåor, treor och fyror. Dock

kan detta resultat bero på att områdena Centralt och Söder, som vi tidigare sett har högre kvadratmeterpris inom dessa kategorier, påverkar dessa områden negativt jämfört med de andra kategorierna där inte lika många, eller inga, lägenheter från dessa områden är representerade.

Jag har sedan presenterat den matematiska formeln för den alternativa värderingsmetod jag valt att skapa samt resultatet denna har gett. Det som formeln ger är vad en bostadsrätts relativa värde bör vara utifrån olika variabler, såsom räntor, jämförbara hyresrätters hyra med mera. Annorlunda uttryckt ger formeln den summa som du kan låna för att månadskostnaden för bostadsrätten ska motsvara hyran för jämförbara hyresrätter där jag utgår från den genomsnittliga hyran för jämförbara hyresrätter multiplicerat med bostadsrättens yta. Resultatet ges inte i absoluta tal utan istället i jämförelse med insamlade bostadsrätter då detta är i linje med uppsatsens syfte. Resultatet är att bostadsrätterna i samtliga områden i genomsnitt är övervärderade, men att det finns tio lägenheter som är undervärderade. Totalt är alltså 87 % av bostadsrätterna övervärderade. Centralt är det område som visar högst grad av övervärdering med 73 % och Oxhagen visar lägst av detsamma med 12 %. Jag för också fram kritik mot formeln då den på vissa bostadsrätter visar en övervärdering på över 100 %, något som i realiteten är omöjligt.