EXAMENSARBETE FASTIGHET OCH FINANS GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2018
Hur finska fastighetsutvecklare finansierar sina projekt
och deras inställning till alternativa finansieringskällor
Alva Sundquist
KTH
INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE
Bachelor of Science thesis
Title How Finnish real estate developers raise funds for projects and their perception of alternative sources of funding
Author Alva Sundquist
Department Department of Real Estate and Construction Management TRITA number TRITA-ABE-MBT-18319
Supervisor Nicolaus Lundahl
Keywords SME Finance, Real Estate Finance Finland, Finnish Real Estate Developers, Alternative Finance
Abstract
As the Swedish real estate market is getting shakier, investors tend to look east to find better alternatives. Many investors travel across the Baltic sea to get into the blooming Finnish real estate market. The purpose of this thesis is to investigate how the local Finnish small and medium sized real estate developers raise funds for development projects and their perception of alternatives to traditional sources of funds.
The information has been gathered from five interviews, four of them with representatives from small to medium-sized companies with real estate development as their core business and the fifth interview with a market analyst to get a comprehensive picture of the Finnish real estate market. The results are varied but one common denominator for the companies which participated in the
interview is that they receive most of their funding from the bank sector. The size of funding the companies receive from banks differs and is not always sufficient to cover the funding requirements for a project. The companies are expected to use equity to cover the financial gap but in some situations this is not possible. This fosters companies to invent creative solutions to cover the
financial gap that often involve external investors and expensive terms. There are sparse alternatives apart from the methods used today and this is probably why the common perception amongst the companies is to welcome new forms of funding as they all expect that the banks will play a smaller role when raising funds in the future.
Acknowledgement
I would like to start by thanking my supervisor Nicolaus Lundahl for doing an excellent job guiding me with this paper and giving useful feedback.
I would also like to give my sincere thanks to the representatives of the companies who participated in the interview, you made this work possible by generously taking time to answer my questions and for offering me an insight in your companies.
Stockholm, May 26 2018.
Alva Sundquist
Examensarbete
Titel Hur finska fastighetsutvecklare finansierar sina projekt och deras inställning till alternativa finansieringskällor
Författare Alva Sundquist
Institution Fastigheter och Byggande TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-18319 Handledare Nicolaus Lundahl
Nyckelord Finansiering av SMEs, Fastighetsutveckling, Alternativ Finansiering, Finska Fastighetsmarknaden
Sammanfattning
Ju fler skakiga rapporter som levereras angående den svenska marknaden, desto fler blickar riktas mot öst. Den finska fastighetsmarknaden är idag hetare än någonsin och många svenska aktörer väljer att resa över Östersjön för att ta del av tillväxten. Den här uppsatsen syftar dock till att undersöka de mindre fastighetsutvecklarna som sedan tidigare befinner sig på finsk mark. Fokus kommer att ligga på hur små och medelstora privata utvecklare finansierar sina projekt och vilken inställning de har till de eventuella alternativa finansieringsalternativ som finns tillgängliga i dagsläget.
Information har hämtats från fem stycken intervjuer, varav fyra har genomförts med representanter från olika små och medelstora bolag vars huvudverksamhet är fastighetsutveckling. Den femte intervjun genomfördes med en marknadsanalytiker för att få en helhetsbild av marknaden.
Undersökningen har givit ett varierat resultat där den gemensamma nämnaren för samtliga bolag är bankfinansiering. Bankens generositet som finansiär gentemot de olika bolagen varierar och det finansiella gap som uppstår tvingar bolagen att hitta egna kreativa lösningar när det egna kapitalet inte räcker till för att täcka gapet. De egna modellerna innefattar ofta externa investerare med dyra villkor. Utöver de finansieringslösningar som nu nyttjas finns det i dagsläget inga tillgängliga
attraktiva alternativ. Inställningen till nya lösningar är dock mycket positiv och majoriteten tror att bankens roll kommer att minska i framtiden.
Förord
Jag vill börja med att rikta ett stort tack till min handledare Nicolaus Lundahl för den goda handledning och de betydelsefulla synpunkterna du har levererat under arbetes gång.
Jag vill även rikta ett innerligt tack till er som tog er tid för att ställa upp på mina intervjuer. Tack för att ni lät mig få en inblick i er verksamhet, utan det hade jag inte kunnat genomföra detta arbete.
Stockholm den 26 maj 2018.
Alva Sundquist
Innehållsförteckning
1. INLEDNING ... 1
1.1. BAKGRUND ... 1
1.2 SYFTE OCH FRÅGESTÄLLNINGAR ... 2
1.3 AVGRÄNSNINGAR ... 2
1.4 DISPOSITION ... 2
2. FÖRUTSÄTTNINGAR PÅ DEN FINSKA FASTIGHETSMARKNADEN ... 3
2.1 KORT OM NULÄGET PÅ DEN FINSKA FASTIGHETSMARKNADEN ... 3
2.2 OLIKA SÄTT ATT ÄGA FASTIGHETER ... 3
2.3 HYRESRÄTTER ... 4
2.4 TRADITIONELLA FINANSIERINGSALTERNATIV I FINLAND ... 5
2.5 CROWDFUNDING ... 6
3. METOD ... 8
3.1 FÖRSTUDIER ... 8
3.2 VETENSKAPLIGA TEORIER ... 8
3.3 INSAMLING AV PRIMÄRDATA ... 8
4. TEORI ... 10
4.1 INFORMATIONSASYMMETRI ... 10
4.2 DET FINANSIELLA GAPET ... 10
4.3 ALTERNATIVA FINANSIERINGSKÄLLOR ... 11
5. RESULTAT ... 13
5.1 FINANSIERING I DAGSLÄGET ... 13
5.2 TILLGÄNGLIGA ALTERNATIVA FINANSIERINGSKÄLLOR ... 14
5.3 INSTÄLLNING TILL FASTIGHETSMARKNADEN ... 15
6. ANALYS ... 17
6.1 INFORMATIONSASYMMETRI OCH DET FINANSIELLA GAPET ... 17
6.2 ALTERNATIVA FINANSIERINGSKÄLLOR ... 17
7. SLUTSATS ... 19
7.1 SLUTSATS ... 19
7.2 FÖRSLAG TILL FORTSATTA STUDIER ... 19
8. KÄLLFÖRTECKNING ... 20
8.1 LITTERATUR ... 20
8.2 RAPPORTER ... 21
8.3 OFFENTLIGT TRYCK ... 21
8.4 ÖVRIGT ... 21
8.5 MUNTLIGA KÄLLOR ... 21
9. BILAGOR ... 22
9.1 INTERVJUMALL: SAMTLIGA FASTIGHETSUTVECKLARE ... 22
9.2 INTERVJUMALL: MARKNADSANALYTIKER MIKKO SOUTAMO, KTI ... 23
1.
Inledning
1.1. Bakgrund
Till skillnad från många aktörer på den svenska fastighetsmarknaden har Finlands
fastighetsutvecklare haft en blomstrande start på det nya året. Transaktionsvolymerna fortsätter att ligga på samma höga nivå som under 2017 och räntorna - som ur det finska perspektivet är
rekordlåga - attraherar allt fler utländska investerare som flyr ännu lägre räntenivåer på hemmaplan.
Detta har resulterat i ett gediget flöde av kapital som strömmar in i den finska fastighetsmarknaden som blivit ett allt hetare mål för investerare (KTI, 2018). Andelen utländska och inhemska investerare på fastighetsmarknaden illustreras i figur 1 nedan.
Trots ökad tillströmning av utländska aktörer utgör finska privata fastighetsutvecklare en väsentlig del av fastighetsmarknaden, vilket enkelt går att utläsa av figur 2 nedan som illustrerar hur det totala investerade beloppet på marknaden är fördelat mellan olika aktörer under olika år. För att de privata utvecklarna ska kunna fortsätta att försvara sina marknadsandelar när allt fler internationella
investerare träder in på marknaden krävs att de har möjlighet att utvecklas på hemmaplan. Det kräver att de har tillgång till kapital för att de ska ha möjlighet att expandera.
Figur 1 & 2, KTI (2018).
I tidigare forskning har det konstaterats att svårigheterna att lösa finansiering är som störst bland små och medelstora bolag. Det har dessutom fastslagits att dessa begränsningar påverkar deras möjlighet att utvecklas och prestera i högre grad än det påverkar större bolag med liknande problem (Beck, 2010). Dessa svårigheter har resulterat i att alternativa finansieringslösningar har
introducerats på marknaden. Ett uppmärksammat exempel är crowdfunding som går ut på att ett flertal investerare går ihop för att tillsammans resa ett större belopp (Mollick, 2014).
Crowdfunding är en finansieringsmetod som bemöttes av tvivel och kritik när den introducerades till fastighetsbranschen i USA kort efter 2010. Många såg då inte poängen med att introducera den här typen av investeringsmöjligheter till allmänheten, medan andra menade att metoden var ännu ett listigt knep att lura naiva investerare på pengar (Vogel & Moll, 2014).
Trots detta har det visat sig att crowdfunding som en generell finansieringsmetod blivit allt vanligare och har dessutom kommit att uppmärksammas som lösningen till flera grundläggande problem bland både SME:s och investerare. Exempelvis har crowdfundingmodellen öppnat upp dörrar för mindre investerare som för första gången får access till ett flertal investeringsmöjligheter som tidigare
endast var tillgängliga för välbärgade och etablerade aktörer inom den specifika branschen. Metoden har även underlättat för mindre bolag ur ett socialt perspektiv när det kommer till att söka
finansiering eftersom crowdfunding-plattformarna skapar gynnsammare förutsättningar för att få kontakt med potentiella investerare utanför bekantskapskretsen (Younkin & Kashkooli, 2016).
1.2 Syfte och frågeställningar
Enligt University of Camebridge’s senaste rapport om alternativa finansieringskällor är Finland störst i Norden när det kommer till att använda sig av alternativ till traditionell bankfinansiering (Camebridge Center for Alternative Finance, 2018). Syftet med denna uppsats är att undersöka huruvida detta fenomen har nått fastighetsmarknaden genom att ta reda på hur finska fastighetsutvecklare
finansierar sina projekt, samt att undersöka vilka andra finansieringsalternativ som finns tillgängliga i dagsläget och fastighetsutvecklarnas inställning till dessa.
Uppsatsen kommer att besvara följande frågeställningar:
Vilka finansieringslösningar använder sig finska fastighetsutvecklare av i dagsläget?
Vad finns det för andra tillgängliga alternativa finansieringslösningar?
Hur ser inställningen ut till alternativa finansieringslösningar?
1.3 Avgränsningar
Undersökningen begränsas till den finska fastighetsmarknaden, med fokus på små och medelstora privata fastighetsutvecklare. Med fastighetsutvecklare avses bolag vars huvudverksamhet går ut på att förvärva befintliga fastigheter med avsikt att bygga om dem för att sedan sälja av eller förvalta dem.
Små och medelstora företag, så kallade ”SMEs”, utgörs enligt den Europeiska Kommissionen (2003) av mikroföretag, små företag och medelstora företag. Mikroföretag är bolag med färre än 10 anställda och en årsomsättning eller balansomslutning som understiger två miljoner euro. Små företag har max 50 anställda och en årsomsättning eller balansomslutning som understiger 50 miljoner euro och de medelstora bolagen har färre än 250 anställda och en årsomsättning som inte överstiger 43 miljoner euro. Det är företag inom dessa kategorier som studeras och diskuteras i detta arbete.
1.4 Disposition
Uppsatsen inleds med en kortfattad analys av den finska fastighetsmarknaden samt en djupare kartläggning av hur olika finska bolagsformer kopplas till olika typer av fastigheter och
finansieringsalternativ. Vidare följer en motivering och beskrivning av den valda metoden samt ett antal generella teorier som avser finansiering inom små och medelstora företag. Resultatet av den kvalitativa biten av undersökningen redovisas sedan i textform och därefter återfinns en analys av det insamlade materialet samt en slutsats. Längst bak går att finna mallar i form av bilagor för de intervjuer som genomfördes.
Denna undersökande uppsats kan vara av intresse för både små och medelstora fastighetsbolag som är intresserade av att etablera sig på den finska fastighetsmarknaden samt för aktörer som är intresserade av att finansiera projekt på samma marknad. Den kan även vara intressant för den som
tidigare inte varit bekant med den finska fastighetsmarknaden men är intresserad av fastigheter och vårt grannland Finland.
2. Förutsättningar på den finska Fastighetsmarknaden
2.1 Kort om nuläget på den finska fastighetsmarknaden
Den finska fastighetsmarknaden växte med 9 % under 2017. Det främsta bränslet till den ökade tillväxten var utvecklingen av nya fastigheter som sköt i höjden. Marknadsvärdet av befintliga fastigheter ökade bara med 1,2 % och investment-marknadens bidrag var i det stora hela knappt märkbart. Årets mest populära sektor både när det gäller utveckling och investering var
nyproduktion av bostäder, (KTI, 2018). Detta illustreras nedan i figur 4 som anger det totala investerade kapitalets fördelning mellan olika fastighetstyper under 2017.
Figur 4, KTI Market Review, 2018.
2.2 Olika sätt att äga fastigheter
Precis som i Sverige avser en fastighet marken och det som är byggt inom tomtgränsen. Detta kallas direkt ägandeskap och registreras i Finlands fastighetsregister. Förutom direkt ägandeskap är det även möjligt att äga endast själva byggnaden på fastigheten, vilket registreras i samma register.
Detta möjliggörs av ett långtids lease-kontrakt av marken mellan ägaren av byggnaden och ägaren av marken, vilket ofta är kommunen (KTI, 2018).
Ett ”ömsesidigt fastighetsaktiebolag” skapas ofta med syftet att äga och förvalta minst en byggnad eller en del av en byggnad. Detta är en vanlig ägandeform i huvudsak när det gäller bostäder men även för fastigheter med kommersiell verksamhet. I denna bolagsform är varje aktie kopplad till en specifik del av fastigheten, ofta avser ytan ens specifika bostad eller affärsverksamhet. Det finns olika regleringar för ömsesidiga fastighetsaktiebolag som drivs för att förvalta bostäder respektive
fastigheter i kommersiellt syfte. Om över 50% av fastighetens area utgörs av bostäder kallas det
ömsesidiga fastighetsaktiebolaget för ett ”bostadsaktiebolag” och måste då följa lagen om
bostadsaktiebolag. Denna lagstiftning utgörs av regleringar kring hur bolaget ska sköta fastighetens långsiktiga reparationer och hur dessa planer ska förmedlas till aktieägarna. I bostadsaktiebolagen betalar aktieägarna in en avgift till bolaget som ska täcka kostnader för underhåll och eventuella lån som bolaget har. Aktierna i bolaget går i sin tur att nyttja som säkerhet om aktieägaren vill ta andra lån. Beslutsfattandet inom bolaget regleras i bolagsordningen och rösträtten beror på storleken på aktieinnehavet.
Ömsesidiga fastighetsaktiebolag som drivs i kommersiellt syfte kan välja att följa lagen om
bostadsaktiebolag eller aktiebolagslagen (Proposition RP 125, 2012). Hyresvärden och hyresgästen kommer då överens om en hyra som hyresgästen ska betala in månadsvis.
Den vanligaste bolagsformen för fastigheter som innehas i kommersiellt syfte är ”Icke-ömsesidiga fastighetsaktiebolag”, så kallade ”vanliga fastighetsbolag”. I dessa bolag begränsas inte ägarskapet till en viss yta inom fastigheten utan varje aktieägare är delägare i bolaget och får ta del av bolagets eventuella vinst i form av utdelning. Aktierna berättigar inte till besittningsrätt av någon av lokalerna som bolaget äger. I enlighet med de kommersiella ömsesidiga fastighetsaktiebolagen, täcks inte heller denna bolagsform av någon specifik lagstiftning motsvarande lagen om bostadsaktiebolag.
Detta medför att det inte finns några specifika regleringar kring verksamheten och relationen mellan delägarna med utgångspunkt i bolagets speciella syfte. Icke-ömsesidiga fastighetsaktiebolag
förväntas således följa aktiebolagslagen (Bokföringsnämnden, 2010).
Vid en närmare jämförelse blir det tydligt att de ömsesidiga fastighetsaktiebolagen ofta är en mer flexibel ägandeform än de icke-ömsesidiga fastighetsaktiebolagen. Exempel på detta är de fördelar som de ömsesidiga fastighetsaktiebolagen har när aktierna ägs av fler än en person/bolag samt att transaktionerna sker smidigare. De icke-ömsesidiga fastighetsaktiebolagen har också högre skattebelastning än de ömsesidiga fastighetsaktiebolagen, närmare bestämt 4% respektive 2% i fastighetsskatt (KTI, 2018).
När det gäller ömsesidiga fastighetsbolag och bostadsaktiebolag ansvarar varje delägare för den andel av bolagets lån som belastar dennes aktier, det vill säga ytan som aktierna är kopplade till.
Detta medför att dessa förpliktelser överförs på köparen i samband med ägarbyten. I icke-ömsesidiga fastighetsbolag används en typ av finansieringsarrangemang där exempelvis köparen av en bostad i samband med köp av aktierna i bolaget också förbinder sig att betala bolagets skulder
(Bokföringsnämnden, 2010).
Fastighetsköp är allmänna handlingar som publiceras i Lantmäteriverkets register. Majoriteten av fastighetsaffärerna i Finland genomförs dock genom köp av aktierna i ett fastighetsbolag. Dessa transaktioner behöver inte göras synliga för allmänheten enligt lag (KTI, 2018).
2.3 Hyresrätter
I Finland är det idag populärt att bygga hyresrätter, men så har inte alltid varit fallet. Den finska hyresmarknaden härstammar från strama regleringar förknippade med Arava-systemet. Arava- systemet uppkom efter kriget 1949 och innebar kraftiga subventioner av lån avsedda för byggande av hyresbostäder. I systemet ingick också strama hyresregleringar med bestämmelser av hyresnivå samt vilken typ av hyresgäst som hade rätt till boendet (Nordlander, 2017).
Efter 1970 infördes HITAS-systemet som liknar Arava och dess regleringar förekom på marknaden till och med 1991. Hyresnivåerna fastslogs av en beslutsgrupp bestående av representanter från både hyresgäst-och fastighetsägarsidan som tog fram förslag på rimliga hyror för olika byggnader och lägenheter som fastighetsägarna fick följa vid hyressättningen. Detta utgjorde en stor del av den finska bostadspolitiken under dessa år och bidrog till att hyresnivån höll sig låg. På grund av det låga antalet hyresrätter (17%) utvecklades även en svart marknad där folk handlade med hyreskontrakt.
Två troliga anledningar till att den finska hyresmarknaden ansågs vara mer begränsad än övriga västländers var hyresregleringen och de skattefördelar som då existerade för de som ägde sin bostad (Booth, Glascock Martikainen & Rothovius,1994).
Under 90-talet övergick Finland till marknadshyror vilket ledde till en kraftig hyresökning som sedan stagnerade. Den finska hyresmarknadens regleringar klassas idag som de mest liberala i världen. Fler hyresrätter byggs idag och utbud möter efterfrågan på ett naturligt sätt eftersom hyresnivån enbart baseras på en överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Det finns inga regleringar gällande max/min-hyra och det finns inget index som bör följas för höjningar. Utöver detta finns det inte heller några automatiska rättigheter att förlänga kontrakt och det är möjligt att reglera villkor om tidigare uppsägning själva. Bostadshyresgäster har enligt lagstiftning något större skydd än hyresgäster av kommersiella lokaler, men fortfarande är regleringarna väldigt knappa i jämförelse med många andra länder (KTI, 2018).
2.4 Traditionella finansieringsalternativ i Finland
I takt med att intresset har ökat på för den finska fastighetsmarknaden har finansiering blivit mer lättillgänglig. De stora nordiska bankerna är positivt inställda till fastigheter som säkerhet för lån och står för finansieringen av majoriteten av affärerna. Av Nordea, OP Group, Danske Bank och SEB är SEB det institut som finansierat flest kommersiella fastighetsprojekt och transaktioner. Även större internationella banker som Merrill Lynch, Bank of America och Morgan Stanley har stått bakom större affärer genomförda i Finland, oftast i samband med internationella utvecklare som tar vara på marknadens möjligheter, (KTI, 2018).
De större bankernas främsta intresse är större lågriskinvesteringar och de arbetar nästan uteslutande med kända utvecklare (KTI, 2018). Detta medför att det är svårt att erhålla finansiering till projekt som innebär mer risk och eventuellt mer komplicerade transaktioner. Av naturliga skäl försvåras situationen ytterligare för nykomlingar på marknaden.
En annan finansieringskälla är så kallade ”debt-funds” som möjliggör fastighetsaffärer genom att erbjuda ”mezzaine debt”. Poängen med dessa hybrid-lån är att långivaren ges möjligheten att konvertera sin fordran till eget kapital i bolaget vid intresse. Om låntagaren misslyckas med att färdigställa projektet enligt plan kan finansiären välja att till exempel ta över projektet. Dessa fonder erbjuder även ”senior debt” som motsvarar lån med högsta prioritet vid potentiell likvidation eller konkurs. En väldigt liten del av transaktionerna och projekten som sker på den finska
fastighetsmarknaden finansieras av debt-funds och sektorn betraktas därför inte som särskilt betydelsefull. Den här typen av fonder samt de företag som erbjuder obligationer riktar främst in sig på stora och mer väletablerade bolag (KTI, 2018).
Svårigheterna för mindre bolag att få finansiering av de större bankerna har öppnat upp för möjligheter för mindre och mer riskbenägna institut, som exempelvis Collector Bank. Även privata och institutionella investerare är ibland villiga att gå in i mindre bolag och kompenserar då den ökade
risken med höga räntenivåer på sitt kapital. I det normala förfarandet ingår det ofta att
fastighetsplaceraren eller utvecklaren finansierar sina fastighetsaktiebolag dels med eget kapital men i huvudsak med andra medel som denne har lånat av banken eller av andra finansiärer. Målet med en så hög belåningsgrad som möjligt är att öka avkastningen på det egna kapitalet som har
investerats i objektet. (Proposition RP 125, 2012).
2.5 Crowdfunding
Ett nytänkande alternativ till bankfinansiering är gräsrotsfinansiering, även kallat crowdfunding, som innebär att pengar samlas in från allmänheten till ett visst projekt eller ändamål genom många små eller stora bidrag (Skatteverket, 2016). Finansieringsmetoden crowdfunding har börjat utmana de traditionella perspektiven när det gäller möjliga finansierings-och investeringsalternativ på
marknaden. Tidigare var olika typer av investeringsmöjligheter endast tillgängliga för en begränsad mängd investerare och kapital var endast tillgängligt för en begränsad mängd bolag. Crowdfunding minskar barriärerna för båda parterna, vilket gör det till ett spännande alternativ på marknaden (Younkin & Kashkooli, 2016).
Crowdfunding har spridit sig som en löpeld över världen och har kommit att bli en allt vanligare finansieringslösning under de senaste åren, inte minst bland nystartade bolag. I dagsläget finns det ett antal plattformar man som företag kan vända sig till för att söka finansiering. Enligt University of Camebridge´s senaste rapport om den Europeiska crowdfundingmarknaden 2016 har Finland fastslagits som den största marknaden för crowdfunding i Norden. Trots detta har
finansieringsalternativet inte fått fäste på fastighetsmarknaden där Finland placerar sig långt efter Sverige som är ledande i Norden på denna post (Camebridge Center for Alternative Finance, 2018).
Figur 5, Camebridge Center for Alternative Finance, 2018.
Några stora finska plattformar som erbjuder kapitalresning genom crowdfunding är Privanet, Fellow Finance och Invesdor. Gemensamt för dessa är att de inte har någon specificerad nisch utan riktar in
sig på olika typer av initiativ och bolag i behov av kapital.
Det finns flera varianter av crowdfunding som alla medför olika villkor för både investeraren och organisationen som söker kapital. En av de vanligaste formerna är delägarbaserad
gräsrotsfinansiering som på engelska kallas equity based crowdfunding. Denna form innebär att man som investerare köper aktier i bolaget och på så sätt blir delägare. Dessa aktier utgörs ofta av nyemitterade preferensaktier och ingår i många fall i en modell som vid ett visst datum ger
investerarna chansen at begära inlösen för sina aktier. En annan vanlig form är så kallad lånebaserad crowdfunding som på engelska är känt som debt-based crowdfunding. Investerarna erbjuder då företagen lån med en begränsad löptid till en viss ränta. Den crowdfundingvariant som slagit störst i USA är belöningsbaserad crowdfunding, där investeraren i utbyte mot ett visst belopp får en
”belöning” i form av ett exemplar av företagens produkt eller ett tack-mejl. Genom
donationsbaserad crowdfunding ges investerarna chansen att bidra till en organisation de brinner för och utbytet för de donerade pengarna blir en känsla att man medverkat till att driva samhället i önskad riktning (Lindholm, 2016).
Av de crowdfunding-plattformar som i dagsläget förmedlar fastighetsrelaterade
investeringsmöjligheter ligger den genomsnittliga avkastningen för investerare på ca 7–10 % (Vogel
& Moll, 2014). Utöver investerarnas avkastningskrav måste fastighetsutvecklaren även betala plattformen för dess service, vilket ofta sker genom en marknadsföringsavgift.
Marknadsföringsavgiften ska täcka allt arbete som plattformen gör i samband med lanseringen av den specifika investeringsmöjligheten. Detta gör crowdfunding till ett relativt dyrt
finansieringsalternativ om man jämför med exempelvis traditionell bankfinansiering. Det har dock visats att fastighetsutvecklare som använder sig av finansieringsmetoden crowdfunding oftast gör detta som komplement till bankfinansiering (Vogel & Moll, 2014).
3. Metod
Vid framställandet av denna studie har jag valt att använda mig av en kvalitativ analysmetod. Detta val beror delvis på att den största utmaningen under arbetes gång har varit att identifiera bolagen som överensstämmer med den valda avgränsningen, vilket resulterade i ett begränsat urval av relevanta bolag. För att genom en kvantitativ metod upptäcka specifika mönster och samband krävs en hög svarsfrekvens inom den definierade målgruppen (Holme, I.M. & Solvang, B.K. 1997), vilket jag inte hade. När den tillgängliga informationen är knapp och uppsatsen syftar till att analysera
tankesätt, strategier och möjligheter föredras en kvalitativ metod (Robson, 2011). Vid den här typen av undersökande uppsats uppnås ofta ett bättre resultat genom djupgående intervjuer som ger mer utvecklade svar än enkätundersökningar (Holme, I.M. & Solvang, B.K. 1997).
3.1 Förstudier
Innan jag genomförde den kvalitativa biten av undersökningen ville jag skapa mig en bild av den finska fastighetsmarknadens uppbyggnad. Detta gjordes genom en insamling av sekundärdata som bland annat hämtades från marknadsrapporten ”The Finnish Property Market 2018” som nyligen publicerats av den oberoende finska informationskällan KTI. Utöver detta läste jag även artiklar som jag hittade genom sökmotorn Google Scholar, där jag främst använde mig av sökord i stil med ”SME Finance”, ”Real Estate Finance”, ”Finnish Real Estate Finance”. Genom dessa artiklar kunde jag identifiera relevanta böcker som jag också fördjupade mig i. De befintliga studier jag hittade lämnade flera luckor som de intervjuer som genomfördes gav mig svaren på.
3.2 Vetenskapliga teorier
Efter att ha skapat mig en generell bild av marknaden valde jag att även fördjupa mig i några relevanta teorier gällande kapitalstrukturen i SME:s. Dessa teorier kom att utgöra grunden till de intervjufrågor som jag anpassade till de specifika personerna som senare intervjuades. För att få en djupare förståelse för de olika teorierna läste jag publicerade artiklar samt böcker som berörde asymmetrisk information och det finansiella gapet.
3.3 Insamling av primärdata
För att genomföra så pass effektiva och givande intervjuer som möjligt var det viktigt att identifiera vilka bolag som var relevanta för studien, närmare bestämt små och medelstora finska bolag vars huvudverksamhet är fastighetsutveckling. För att identifiera dessa kontaktade jag de svenska bolagen Newsec och PQR som båda tillhandahåller olika typer av fastighetsrelaterade tjänster i Finland. Genom dessa fick jag namnen på ett antal finska fastighetsutvecklare som jag sedan kontaktade på egen hand. Bland dessa gjordes därefter ett urval baserat på bolagets relevans samt kontaktpersonens position och tillgänglighet.
Resultatet av en intervju beror i grova drag på tre saker: förberedelsearbetet, samspelet under intervjun och hur svaren beaktas (Lantz, 2013). Med detta i åtanke samt vetskapen om att mina intervjuer alla skulle ske över telefon gjorde jag mitt yttersta för att skapa bra förutsättningar inför intervjuerna. Detta gjorde jag genom att studera bolagens hemsidor noggrant, samt att innan intervjutillfället ha både mejl-och telefonkontakt med personerna där jag berättade om mitt arbete
och mina avsikter. Efter intervjuerna transkriberade jag alla intervjuer för att vara säker på att jag inte missat någon information.
Följande personer intervjuades i undersökningen:
Kenneth Krooks, grundare och VD för ett flertal mindre familjeägda bolag, exempelvis Kvadraten AB och Famkro AB, som är verksamma i den finska staden Vasa. Jag fick kontakt med Kenneth genom Kvadraten AB som i dagsläget sysselsätter fyra personer. Bolaget grundades år 2007 och hade under 2017 en registrerad omsättning om ca 4 miljoner kr. Kvadraten AB:s verksamhet bygger på att förvärva äldre kommersiella- och bostadshyresfastigheter i Vasa med syftet att utveckla och långsiktigt äga och förvalta dessa. Intervjun ägde rum måndagen den 7:e maj 2018 över FaceTime.
Tuomas Raikamo, fastighetsutvecklingsdirektör på HGR Property Partners AB och Regenero AB, med ansvar för skapandet av bolagens fastighetsutvecklingsplaner och konceptualisering i Helsingfors.
HGR Property Partners grundades 2004 och omsatte under 2017 ca 350 miljoner kr. Bolaget samarbetar med större fastighetsutvecklare som exempelvis YIT AB för att kunna anta mer omfattande projekt. HGR Property Partners AB förvärvar och utvecklar fastigheter utifrån en förutbestämd exitstrategi som är specifik för varje projekt. Bolaget har idag nio stycken anställda.
Intervjun ägde rum fredagen den 4:e maj 2018 över FaceTime.
Jan-Erik Hinds, fastighetschef på Harry Schaumans Stiftelse som förvaltar och utvecklar ett fastighetsbestånd värt 200 miljoner kr. Beståndet utgörs av såväl köpcentrum som bostäder. Som allmännyttig stiftelse är det främsta målet att långsiktigt äga och förvalta stiftelsens
fastighetsbestånd, men fastigheter säljs ibland av för att frigöra kapital. Stiftelsen inledde sin verksamhet år 1933 och består i dagsläget av Jan-Eriks Hinds och hans tre medarbetare. Intervjun ägde rum fredagen den 11:e maj 2018 över FaceTime.
Jussi Paavoseppä, ägare och VD för det finska bolaget Roomy AB som utvecklar bostäder i Finland.
Bolaget har varit aktivt sedan 2004 och omsatte under 2017 125 miljoner kr. Roomy AB består av fyra medarbetare som eftersträvar att producera unika designboenden och arbetar med exitstrategier i samtliga projekt. Intervjun ägde rum den 15e maj 2018 över telefon.
Efter att ha genomfört dessa mycket personliga intervjuer med ovanstående fastighetsutvecklare valde jag att vidga mitt helhetsperspektiv av marknaden med hjälp av en mer oberoende källa. Jag genomförde därav en intervju med Mikko Soutamo.
Mikko Soutamo, analytiker på KTI inom sektionen ”Property Investment Markets”. KTI är en finsk oberoende organisation med syfte att undersöka och tillhandahålla information om den finska fastighetsmarknaden. Intervjun ägde rum den 25e maj 2018 över telefon.
4. Teori
4.1 Informationsasymmetri
En av de främsta anledningarna till att finansiärer avstår från att erbjuda lika generösa
finansieringslösningar till mindre och mer oetablerade aktörer är den ökade risken att inleda ett förhållande byggt på asymmetrisk information. Informationsasymmetri uppstår när information är ojämnt fördelad mellan inblandade aktörer. Ett exempel på detta kan vara när företagsledningen inte levererar önskvärd information till finansiären. Finansiären höjer då transaktionskostnaderna för sin service för att kompensera för den ökade risken. Det har i tidigare forskning visats att
informationsasymmetri existerar i större omfattning bland mindre bolag (Berggren, Olofsson &
Silver, 2000).
Två problem som kan uppkomma i samband med ett förhållande byggt på asymmetrisk information är moral hazard och adverse selection. Dessa konsekvenser går att koppla till agentteorin som kort kan förklaras som en överenskommelse mellan en principal (finansiär) och en agent (entreprenör), där syftet är att agenten ska agera i principalens bästa intresse. Detta undviks enklare i situationer där det existerar informationsasymmetri. Exempelvis kan agenten undanhålla viktig information för principalen som denne inte kan kontrollera. Detta kallas adverse selection och kan resultera i ett kontrakt skrivet på ofullständiga grunder som kan vara fördelaktiga för agenten. Moral hazard är resultatet av ett fullständigt kontrakt som sedan inte efterföljs av agenten (Laffont & Martimort, 2002).
4.2 Det finansiella gapet
När en finansiär misstänker att det finns risk för asymmetrisk information i en relation innebär detta ofta illavarslande konsekvenser för de inblandade företagen. I samband med att den generella risken bedöms öka vid informationsasymmetri begränsas också antalet tillgängliga finansieringsalternativ för företaget vilket ger upphov till ett finansiellt gap (Winborg, 1997).
Begreppet syftar på de problem som ofta uppstår för företag i samband med sökandet av externt kapital och fenomenet går enklast att illustrera med en utbudssida som utgörs av finansiären och en efterfrågasida som utgörs av företaget, se figur 3 nedan. Om utbudet understiger efterfrågan av kapital uppstår det ett utbudsbetingat finansiellt gap. Gapet är till för att täcka den ökade risken som ackompanjerar asymmetrisk information mellan företagssidan och finansiären (Landström, 2003), det vill säga risken för att företagsledningen skulle dölja viktig information för finansieraren. Dessa situationer är som sagt vanligare bland mindre bolag eftersom tillgången till företagshistorisk information är ytterst begränsad. Det utbudsbetingade finansiella gapet kan även uppstå av andra anledningar än asymmetrisk information, till exempel bland nystartade bolag som inte har tillräckliga materiella säkerheter för att backa upp ett lån (Landström, 2003).
Figur 3, egen illustration utifrån Landström (2003).
Förutsatt att det inte finns tillräckligt mycket eget kapital för att genomföra affären är lösningen, i fall där ett utbudsbetingat finansiellt gap har uppstått, att vända sig till andra alternativa
finansieringskällor för att täcka gapet. Detta leder till nästa typ av gap som kan uppstå, de så kallade efterfrågebetingade finansiella gapen (Storey, 1994). Den här typen av gap uppstår ofta i samband med brist på kunskap eller motvillighet gällande olika finansieringsalternativ. Motvilligheten kan bero på en rädsla över att förlora delar av kontrollen över företaget, vilket enligt Storey (1994) blir
ofrånkomligt vid anskaffning av exempelvis externt ägarkapital.
4.3 Alternativa finansieringskällor
Det finns olika teorier som redogör för vilken kapitalstruktur som är mest lönsam utifrån olika kriterier, förutsättningar och beräkningar. I denna uppsats studeras pecking-order teorin närmare eftersom den är applicerbar på företag i alla storlekar (Howorth, 2001).
Myers Pecking-order teori utgår från grundantagandet att asymmetrisk information präglar alla marknader. Detta innebär i praktiken att bolag har mer information om deras verksamhet än vad dess intermediärer har, vilket resulterar i ett finansiellt gap mellan utbud och efterfrågan. Detta bidrar till att finansiärer kräver en högre kapitalkostnad för att täcka risken som denna brist på information och insyn innebär. Utifrån detta grundantagande har Pecking order-teorin fastslagit följande preferenshierarki gällande finansiering av projekt. (Brealey, Myers & Allen, 2016).
1. Bolag föredrar finansiering med internt eget kapital. Vid denna typ av finansiering uppstår ingen informationsasymmetri vilket sänker transaktionskostnaderna. En annan fördel med detta är att kontrollspridningen minimeras då företagsinformation inte behöver spridas till de offentliga aktörerna.
2. Vid skuldfinansiering ökar transaktionskostnaderna i och med att risken för
informationsasymmetri ökar. När en företagsledning väljer att finansiera sina projekt med lånat kapital kan detta ge signaler om ett starkt förtroende för resultatet av de avsedda investeringarna. Ytterligare en fördel med skuldfinansiering är att metoden inte rubbar aktieägarnas andelar i bolaget.
3. Finansieringsalternativet som enligt Myers medför störst transaktionskostnader är nyemission med externt eget kapital. För de ursprungliga aktieägarna innebär detta finansieringsalternativ att deras andelar i bolaget minskar, förutsatt att de själva inte har köpt fler aktier. Trots detta innebär intagandet av externt eget kapital sällan enbart nackdelar eftersom riskkapitalaktörer ofta kan bidra med kompetens, framför allt när det
gäller nystartade företag. I bästa fall kan riskkapitalaktörens kompetens bidra till att värdet på bolaget stiger. (Brealey, Myers & Allen, 2016).
Pecking order-teorin är ursprungligen baserad på stora börsnoterade företag men forskare menar att även mindre företag följer samma principer och att teorin därmed är applicerbar även på dessa. De förutsättningar som krävs för att teorin ska gälla förutom antagandet gällande asymmetrisk
information är att utbudet av kapital är begränsat då detta är vad som gör hierarkin relevant (Howorth, 2001).
5. Resultat
Nedan presenteras resultatet av det kvalitativa arbetet i form av de genomförda intervjuerna.
5.1 Finansiering i dagsläget
Den gemensamma nämnaren för de intervjuade bolagens finansieringslösning är i dagsläget bankfinansiering. Oavsett skuldsättningskvot är banken på något sätt involverad i samtliga affärer som genomförs av aktörerna. Likväl har bankens roll visat sig variera avsevärt beroende på bolag och projektens utformning, vilket även har resulterat i att bolagens bild av banken skiljer sig åt.
Marknadsanalytikern Mikko Soutamo, KTI, fastslår att banken blir allt mer strikt med belåningen:
”När det gäller de mindre utvecklingsprojekten är jag inte helt säker, men jag vet att vid större transaktioner så ligger loan to value ofta kring 50–60 %. Så det är mycket mindre än för 10 år sedan innan finanskrisen när loan to value låg kring 80–90 %. Idag har de blivit mycket striktare.”
Kenneth Krooks, Kvadraten AB, förklarar att Kvadraten AB utan problem får bankfinansiering upp till 90% för en ränta under 2%. Enligt Krooks är detta resultatet av en personlig och långvarig relation med banken: ”I och med att Vasa har 60 000 invånare så vet dom vad Kenneth och hans familj håller på med”.
Tuomas Raikamo, HGR Property Partners AB, menar att bankens räntor är låga men förknippar bankfinansiering med andra utmaningar: “Det är väldigt svårt att få tillräcklig finansiering av banken eftersom de är väldigt strikta när det kommer till säkerheter och de vill inte att ens skuldkvot ska bli för hög.” Oftast får de bankfinansiering upp till ca 70 %. Han säger också att kapitalkostnaden höjs vid projekt som banken bedömer som mer riskfyllda. ”Det beror helt på vilket projekt det rör sig om.
Om banken inte lånar ut pengar är det uppenbarligen för att de vill undvika ett projekt som kan leda till ett ”empty shell”. De vill undvika ett ”empty shell” så det blir enklare om du skaffar hyresgäster innan byggnationen påbörjas, detta gör det enklare att få ett lån från banken och det drar också ner räntan och förbättrar lånets villkor. ”
För att täcka det finansiella gap som uppstår vid bankfinansiering har HGR Property Partners AB tagit fram en egen modell där de arbetar tillsammans med investerare. Raikamo förklarar att om det rör sig om ett projekt som är mer av en chansning krävs ofta att en eller flera externa investerare tar det första steget och erbjuder finansiering innan banken. Investerarna utgörs i många fall av större fastighetsbolag som mot en ränta och en del av vinsten hjälper till med resten av finansieringen. När det kommer till kostnaderna för det externa kapitalet varierar de avsevärt beroende på det specifika avtal som överenskommits mellan parterna, men enligt Tuomas blir investerarnas kapital dyrare i slutändan. Bankens ränta brukar ligga mellan 3,5–7 % medan övriga investerare köper aktier i bolaget för att sedan ta del av vinsten. I vissa fall har HGR Property Partners AB även finansierat projekt med hjälp av olika bostadsobligationer.
Även Roomy AB utgår ifrån en bankfinansiering som sträcker sig till max 70%. Utöver bankens insatser har bolaget tagit fram en egen modell som enligt Jussi Paavoseppä skulle kunna liknas med en ”stängd crowdfunding –variant” bestående av ett antal investerare i form av privatpersoner och företag som av olika anledningar har en koppling till projektet eller företaget. Ett exempel på krav från en privat investerare kan vara att förutom en ränta även kräva en av lägenheterna som ingår i projektet. Den här typen av villkor resulterar i att kostnaderna för det externa kapitalet som
ursprungligen ligger kring 7–8 % ökar rejält. Jussi hänvisar till vissa fall där den ursprungliga vinstmarginalen om 30% har reducerats ner till 10% i samband med villkor som dessa.
Jan-Erik Hinds, Harry Schaumans Stiftelse, medger att de efter 85 år som allmännyttig
samhällsbyggare i Vasa, Österbotten och övriga Svenskfinland har etablerat en god relation med banken. Det är viktigt att hålla transaktionerna inom stiftelsen så ”rena” som möjligt och därför överväger inte stiftelsen några alternativ till bankfinansiering. Finansieringen består i dagsläget utan undantag av banklån och stiftelsens egna kapital. Fördelning ligger ofta kring 70% banklån och 30%
eget kapital. ”Villkoren från banken beror på aktör men byggbolag känns som att man ändå ska kunna få en hel del. Bankerna har blivit försiktigare, för 10 år sedan var det mycket turbulens och de har troligen lärt sig någonting”
5.2 Tillgängliga alternativa finansieringskällor
Jussi Paavoseppä, Roomy, är den enda av de tillfrågade som på rak arm kan nämna en tillgänglig alternativ finansieringskälla till deras nuvarande finansieringslösningar. Paavoseppä har i samband med ett tidigare projekt undersökt möjligheten att expandera med hjälp av crowdfunding.
Anledningen till att resningen inte blev av var att det var för dyrt. Han uttrycker också en oro över att crowdfunding skulle påverka bolagets varumärke negativt. Han menar att den gammalmodiga fastighetsbranschen i Finland mycket väl kan betrakta en kapitalresning genom crowdfunding- modellen som en desperat åtgärd. Han menar dock att detta alternativ mycket väl kan vara mer intressant för det växande antalet små, nystartade bolag som saknar en etablerad bankkontakt.
Övriga tillfrågade hade svårigheter att svara på om de kände till någon annan tillgänglig
finansieringskälla än de som de nyttjar i dagsläget. Kenneth Krooks kom inte på några tillgängliga alternativ till bankfinansiering. Trots sin goda relation med banken tvekade han inte på att fler alternativ skulle öka potentialen för hans bolag att expandera: ”I och med att vi är första
generationens placerare så har vi inte samma möjlighet att utvecklas som andra bolag som har hållit på i 150 år. Och därför är jag mer intresserad av nya lösningar än andra.”
Tuomas Raikamo, HGR Property Partners AB, kunde inte komma på några tillgängliga alternativ men var öppen för att utveckla deras nuvarande modell: ”Jag tror att vi är ute efter det alternativ som passar bäst till respektive projekt. Vi är inte bundna till någon specifik lösning så om det finns alternativa finansieringskällor skulle det vara intressant och om villkoren är bra är jag säker på att vi kan köra på det”. Utöver de mest uppenbara villkoren som rimliga räntor och löptider, finns det även andra egenskaper hos en finansiär som HGR Property Partners värdesätter. ”Konstruktionen ligger i vårt DNA så det viktigaste av allt är att vår partner håller sig hyfsat passiv och inte blir alltför
involverad i projektets utvecklingsfas och byggnation. Och självklart måste de vara extremt pålitliga.”
Harry Schaumans Stiftelse har inte aktivt undersökt några alternativa finansieringslösningar i dagsläget och känner inte heller till några som det ser ut idag. Som stiftelse skiljer sig HSS från de övriga tillfrågade bolagen eftersom de har flera andra aspekter de måste ta hänsyn till bortsett från lönsamheten, för att hålla sig inom stiftelsens ramar. Som tidigare nämnts ställs höga krav på stiftelsens transparens och därför är man extra aktsam när det kommer till varifrån man tar in det externa kapitalet. Stiftelsen skulle dock enligt Jan-Erik Hinds vara mottagliga för
finansieringslösningar som uppfyller kraven samt inkluderar räntekostnader som sträcker sig upp till 5–6 %. Gällande crowdfunding-modellen svarade Jan-Erik följande: ”Jag tror nog att det för oss inte är särskilt intressant, men det finns säkert någon det kan vara det för “. Jan-Erik förklarar att det är
möjligt att marknaden klarar av högre räntekrav än vad de på Harry Schaumans Stiftelse accepterar.
5.3 Inställning till fastighetsmarknaden
Marknadsanalytikern Mikko Soutamo, KTI, anar att strukturen på den finska fastighetsmarknaden för första gången på länge är på väg att förändras. ”Medelstora utvecklare har ökat under de senaste 4-5 åren och börjat utmana de större bolagen.” Länge har marknaden dominerats av de jättar som YIT, Lemminkäinen, SRV Yhtiöt, Skanska och NCC, men nu ser man att en ökad mängd av marknadens andelar går till ett växande antal medelstora bolag.
Mikko bekräftar att antalet nyproduktionsprojekt har ökat kraftigt under den senaste tiden – så kraftigt att det i dagsläget pågår fler nybyggnationer än det har gjort sammantaget sedan
millennieskiftet och till för något år sedan. Låga vakansnivåer och stigande marknadsvärden har gjort den finska fastighetsmarknaden allt mer populär. Den sektor som under de senaste åren har dragit till sig mest intresse är hyresbostäder. Enligt Mikko finns det flera anledningar till detta. Bland annat lockar denna typ av projekt långsiktiga placerare som värdesätter den liberala regleringen för hyresbostäder. När det gäller utländska investerare betraktar de ofta den finska marknaden som en säker investering och ser det som fördelaktigt att Finland använder sig av valutan Euro. Utöver detta har det under senaste åren skapats många nya bostadsfonder som har triggat byggnationen av hyresbostäder. Även här menar Mikko att man ser ett skifte i och med att den här typen av fonder har börjat arbeta tillsammans med medelstora bolag och inte enbart de största utvecklarna.
Majoriteten av befolkningen hyr sin bostad i Finland och det har alltid funnits en stark efterfrågan på hyresbostäder. Eftersom många eftersträvar att bo i hyresrätt har hyrorna trots det ökade utbudet fortsatt att stiga under de senaste åren. Det är först under 2017 som man ser att hyresnivåerna börjar stagnera i storstäderna och i vissa områden har de till och med sjunkit. Enligt Mikko existerar det ett samband mellan de sjunkande hyresnivåerna och var det har byggts som mest, han tror att det kommer att visa sig inom de närmsta två åren om det har byggts för mycket.
Kenneth Krooks på Kvadraten AB menar att den finska marknaden ofta speglar den svenska:
“Ja, vi brukar ligga lite efter Sverige, vi går efter 8 mån – 1 år. Och vi kommer även se sjunkande fastighetspriser här inom en tid.” Dock förklarar han att detta inte är något som oroar honom som långsiktig placerare: ”Men när man pratar om sjunkande fastighetspriser är detta något som är skrämmande för gemene man, men sen när de stiger är det frid och fröjd. Fastighetspriserna kommer inte att sjunka som en sten, utan de går ner kanske 10–15 %.”
Krooks är inte orolig för de sjunkande priserna eller räntehöjningar från bankens sida, däremot anar han att fastigheter börjar svalna när det gäller efterfrågade investeringsobjekt: ”Det har ändrats under 2017. Finland håller på att förbygga sig med små bostadslägenheter och det är inte bara i Vasa utan generellt över Finland. Och sedan har kvadratmeterpriset går så mycket uppåt, det är för högt jämfört med den reella inkomsten. Köpkraften räcker inte till för att köpa de här nya bostäderna.”
Vid en jämförelse av nyttjandet av crowdfunding-modellen bland fastighetsutvecklare i Sverige och Finland kunde man ana en bild av Sverige som ett föregångsland när det kommer till allmänna trender på marknaden. Mikko Soutamo menar att: “Om det fungerar I Sverige, varför skulle det inte fungera I Finland? Det är svårt att förutspå framtiden, men över tid kommer nog bankernas relevans att trappas ned. “
Vid frågan om framtida finansieringslösningar svarade Kenneth Krooks, Kvadraten AB: “Världen är föränderlig och det här med att banken finansierar allt det tror jag inte på. Utan banken så blir det flera möjligheter. Det är som taxi och uber, hotell och airbnb“.
6. Analys
6.1 Informationsasymmetri och det finansiella gapet
Det går att konstatera att det bland de intervjuade bolagen existerar ett finansiellt gap av varierande storlek. Det finansiella gapet beror främst på den asymmetriska fördelningen av information mellan bolaget och finansiären. Gapets storlek minskar när risken för informationsasymmetri minskar och tvärtom.
Den vanligaste finansieringskällan har visat sig vara banker, vilka värdesätter etablerade aktörer som tar sig an projekt med låga risker. Relationen mellan banken och bolaget är avgörande vid
anskaffning av kapital och har större betydelse än många andra faktorer för villkoren vid utlåning. Ett tydligt exempel på detta är när Kenneth Krooks förklarar bankens exceptionella lånevillkor gentemot Kvadraten AB med att de känner till familjen och deras verksamhet sedan tidigare. I det specifika fallet bedöms uppenbarligen utrymmet för informationsasymmetri mellan låntagaren och
finansiären vara väldigt litet, vilket leder till minskad risk för finansiären och att det finansiella gapet i sin tur blir väldigt litet. Detta bekräftar tidigare teorier om att en fördjupad relation mellan finansiär och låntagare minskar risken för asymmetrisk information.
Om utlåning efterfrågas avseende ett projekt där finansiären bedömer risken och ovissheten vara extra stor, ökar informationsasymmetrin vilket försämrar lånevillkoren och ökar det finansiella gapet.
Detta sker i regel även om relationen mellan finansiären och låntagaren är god. Trots att alla respondenter representerar väletablerade bolag med goda bankkontakter uppkommer av denna anledning finansiella gap som kräver kreativa lösningar för att täckas. De intervjuade bolagen har byggt upp ett gediget kontaktnät som förenklat processen att inleda samarbeten då det varit nödvändigt ur finansieringshänseende.
De som får lida mest utifrån denna teori är de oetablerade aktörerna, vilka ofta utgörs av mindre bolag som på grund av den ökade risken för informationsasymmetri har sämst tillgång till
finansiering. Många mindre bolag begränsas i sin expansion eftersom det finansiella gapet är stort hos bolag inom denna kategori. Om man saknar tillräckligt med eget kapital tvingas man själv att finna kreativa lösningar och skapa överenskommelser med olika parter för att täcka det finansiella gapet, vilket kan vara svårt om man inte hunnit skapa sig ett kontaktnät i branschen.
6.2 Alternativa finansieringskällor
Av det insamlade materialet går att konstatera att det idag finns ett stort intresse för nya finansieringslösningar. De bostadsfonder som har tillkommit på senare år drar sig för att inleda samarbeten med mindre, nyetablerade utvecklare men förekommer allt oftare som
finansieringsalternativ hos väletablerade medelstora bolag. Trots att samtliga av de intervjuade bolagen är väletablerade på marknaden är det ingen som nämner bostadsfonder som en potentiell finansieringslösning. En möjlig anledning till detta kan vara att de inte har haft tillräcklig kunskap om fonderna eller att de projekt de har genomfört inte har varit tillräckligt stora för att vara intressanta för fonderna. Det kan också vara så att de projekt som genomförts inte har legat rätt i tiden för
fondernas placering.
HGR Property Partners AB var negativa till finansiärer som i samband med att de erbjuder kapital även har för avsikt att påverka bolagets övriga processer. Detta tyder på en stark kontrollaversion och att man bävar för att ta in externt kapital som innebär att den ursprungliga ledningens kontroll över bolaget minskar. Detta stämmer överens med pecking-order teorins preferenshierarki. Enligt pecking-order teorin skulle en crowdfunding-modell som erbjuder lånebaserad crowdfunding lyckas bäst eftersom lån kommer före externt eget kapital i både teorin och i de verkliga bolag som
studerats.
Generellt anses det mer accepterat bland exempelvis tech-start-ups att anta crowdfunding-liknande finansieringslösningar, men när det kommer till en så pass konservativ bransch som
fastighetsbranschen finns en misstänksamhet mot nya metoder. Uppfattningen att crowdfunding skulle påverka varumärket negativt kan ha mycket att göra med att fastighetsbranschen är en bransch med nedärvda traditioner. En annan anledning kan vara ett bristande förtroende för befintliga crowdfunding-plattformar, och att dessa inte anses vara lika pålitliga affärspartners som exempelvis andra etablerade aktörer i branschen.
Den nuvarande inställningen till alternativet crowdfunding är att det är kostsamt och i vissa avseenden till och med skadligt för varumärket. I dagsläget finns det inga plattformar för crowdfunding med fokus på fastighetsprojekt vilket kan vara en orsak till att intresset för denna finansieringskälla har varit svalt. Endast ett av de intervjuade bolagen har övervägt finansiering med hjälp av crowdfunding tidigare. Resterande har inte betraktat detta som ett tillgängligt alternativ när det kommer till deras typ av verksamhet. För samtliga aktiebolag i undersökningen är det främst lönsamheten som styr finansieringsstrukturen. Bolagen var överlag positiva till att anta en
crowdfundingmodell om kostnaderna skulle understiga andra tillgängliga lösningar, det vill säga de modeller som de själva konstruerat.
Många av dagens fastighetsutvecklare arbetar enbart med exitstrategier och saknar fastighetsvärden som kan utgöra säkerhet för lån, detta leder ofta till en lägre belåningsgrad hos banker. Även om kostnaden för extern finansiering överstiger bankens räntenivå så kan det vara ett nödvändigt och välkommet komplement för att projektet ska kunna genomföras. Detta medför att det
efterfrågebetingade gapet oftast inte är av samma vikt som det utbudsbetingade gapet.
I takt med att de medelstora bolagen vinner fler marknadsandelar, och intresset för dessa bolag ökar, misstänker jag att även mängden små bolag kommer att öka. Som sagt är det bland de små nystartartade bolagen som det finansiella gapet är som störst, och genom att erbjuda dessa alternativa lösningar kommer detta att trigga en mer diversifierad fastighetsmarknad i Finland.
7. Slutsats
7.1 Slutsats
Finska banker har blivit mer strikta med utlåning till fastighetsprojekt sedan förra finanskrisen. Ändå ligger banker bakom huvuddelen av finansieringen av de intervjuade bolagens samtliga projekt i dagsläget. I teorin existerar ett starkt intresse bland de intervjuade bolagen för alternativ till traditionell bankfinansiering. Detta beror på att det i dagsläget existerar ett utbudsbetingat finansiellt gap. De alternativ som i teorin finns tillgängliga som komplement till bankfinansiering, exempelvis crowdfunding och bostadsfonder, nyttjas inte av någon av respondenterna i dagsläget.
En vanligt förekommande metod är att istället täcka det finansiella gapet med hjälp av egenkonstruerade modeller som förutsätter ett välutvecklat kontaktnät i branschen.
Den finska fastighetsmarknaden som tidigare har bestått av ett fåtal större utvecklare är på väg att transformeras då intresset för det växande antalet medelstora aktörer ökar hos diverse
intermediärer. Denna transformering kan eventuellt även gynna små och mindre etablerade aktörer vilka är de som i dagsläget begränsas mest av det finansiella gapet. Om alternativ fanns tillgängliga och synliggjorda borde intresset vara ännu större bland yngre bolag eftersom de ofta saknar både kontaktnät och tillräckligt eget kapital. Det är dessa bolag som har mest att vinna på att nya alternativ skulle bli tillgängliga och accepterade på fastighetsmarknaden.
Det går att fastslå att crowdfunding-modellen är väletablerad på den finska marknaden men att fastighetsmarknaden inte har varit mogen för denna finansieringsmetod. För att bli ett accepterat alternativ inom fastighetsbranschen krävs pålitliga och kompetenta plattformar som levererar förenklade finansieringslösningar med bättre villkor och lägre kostnader än vad dagens alternativ innebär. Detta skulle förändra anseendet av crowdfunding-modellen som idag anses som en nära på desperat lösning bland fastighetsbolag och fastighetsutvecklare.
I Sverige har man inte nått samma utbredning inom crowdfunding generellt men trots det har just investering i fastigheter enligt denna modell fått stor utbredning. Denna modell etablerades i Sverige när den svenska fastighetsmarknaden befann sig i ett liknande läge som den finska befinner sig i idag.
I Finland betraktas Sverige ofta som ett föregångsland när man ser till övergripande trender och skulle alternativa lösningar som crowdfunding erbjudas på ett kvalitativt sätt finns det goda förutsättningar för att finländarna ska blicka västerut även i detta avseende.
7.2 Förslag till fortsatta studier
Utifrån genomförd undersökning har jag fått en klarare bild av den situation som finska
fastighetsutvecklare befinner sig i och vilken relation de har till finansiering. För att utveckla denna undersökning kan det vara intressant att göra en bredare studie där man jämför fler nyetablerade bolag från olika städer i Finland.
8. Källförteckning
8.1 Litteratur
Holme, I. M. & Solvang, B. K. (1997). Forskningsmetodik: om kvalitativa och kvantitativa metoder.
Lund: Studentlitteratur.
Lantz, A. (2013). Intervju-metodik. Lund: Studentlitteratur.
Berggren B. Olofsson C & Silver, L. (2000) Control aversion and the search for external financing in Swedish SMEs, Journal of Small Business Economics.
Winborg, J. (1997). Finance in Small Businesses, A widened approach to small business managers’
handling of finance, Licentiatuppsats, Scandinavian institute for research in entrepreneurship, Halmstad högskola/Lunds universitet
Landström, H. (2003). Småföretaget och kapitalet – svensk forskning kring små företags finansiering.
SNS Förlag.
Howorth, C. (2001). Small Firm’s Demand for Finance: A Research Note. International Small Business Journal.
Brealey, R.A. Myers, S. C. & Allen, F. (2016) Principles of Corporate Finance, 12th Edition. McGraw- Hill Education.
Storey, D.J. (1994). Understanding the Small Business Sector. Thomson, London.
Booth, G. G. Glascoick, J. L. Martikainen, T. & Rothovius, T. (1994). The Financing of Residential Real Estate in Finland: An Overview. American Real Estate Society.
Laffont, J-J. & Martimort, D. (2002). The theory of incentives: the principal-agent model. Princeton University Press.
Beck, T. (2010) Bank Financing for SMEs: Evidence Across Countries and Bank Ownership Types.
(www.springerlink.com)
Younkin, P., & Kashkooli, K. (2016). What problems does crowdfunding solve?. California Management Review,58(2)
Mollick, E. (2014). The dynamics of crowdfunding: An exploratory study. Journal of business venturing, 29(1)
Vogel, J. H., & Moll, B. S. (2014). Crowdfunding for real Estate. The Real Estate Finance Journal
8.2 Rapporter
KTI (2018). Market Review. KTI Finland (www.kti.fi)
Ziegler, T. Shneor, R. Garvey, K, Wenzlaff, K. Yerolemou, N, Hao, R. & Zhang, B. Camebridge Center for Alternative Finance (2018). Expanding Horizons: The 3rd European Alternative Finance Industry Report. University of Cambridge (www.jbs.cam.ac.uk)
KTI (2018). The Finnish Property Market. KTI Finland (www.kti.fi)
8.3 Offentligt Tryck
Bokföringsnämnden (2010) Bokföringsnämndens allmänna anvisning om bostadsaktiebolags och andra ömsesidiga fastighetsbolags bokföring, bokslut och verksamhetsberättelse. Arbets- och näringsministeriet.
Proposition RP 125/2012 (2012). Regeringens proposition till riksdagen med förslag till lag om ändring av överlåtelseskatt.
Skatteverket (2016). Crowdfunding (gräsrotsfinansiering), mervärdesskatt. Regler och ställningstaganden (www.skatteverket.se)
8.4 Övrigt
Nordlander, M. (2017). Varför fungerar hyresmarknaden i Finland? Fastighetsnytt nummer 3, 2017.
Lindholm, B. (2016). Tessins blogg (www.tessin.se)
Europeiska Kommissionen (2003). Små och medelstora företag. (www.upphandlingsmyndigheten.se)
8.5 Muntliga Källor
Kenneth Krooks, Kvadraten. 2018-05-07, Stockholm.
Tuomas Raikamo, HGR Property Partners. 2018-05-04, Stockholm.
Jan-Erik Hinds, Harry Schaumans Stiftelse. 2018-05-11, Stockholm.
Jussi Paavoseppä, Roomy. 2018-05-15, Stockholm.
Mikko Soutamo, KTI. 2018-05-25, Stockholm.
9. Bilagor
9.1 Intervjumall: Samtliga fastighetsutvecklare
What is the process when you decide to take on a project?
Do you usually have an exit strategy and sell out the apartments when the development part is done? Or do you continue to own and manage them afterwards?
How do you usually finance these kinds of projects?
What’s the capital structure? Is all the needed capital provided by that source?
What is the cost of capital?
What alternative sources of finance do you consider available at the moment?
I know that the Finnish real estate market is considered very upcoming, but if it was not – would you make any changes to your capital structure?
What do you think would happen to the cost of capital?
Are you experiencing any issues with your current source of finance?
What is your relationship to crowdfunding?
Do you think a crowdfunding-model would be successful among Finnish real estate developers?
In general, what do you think funding of projects will be like in the future?
9.2 Intervjumall: marknadsanalytiker Mikko Soutamo, KTI
I am investigating small and medium sized developers in Finland – and according to the developers I’ve spoken to there are few in the small and medium category, would you agree?
From the research I’ve done to far, I’ve have concluded that banks are the most common source of funding, would you agree?
Do you think there are any problems with this source?
What other sources of funding are you familiar with?
How do they work?
Are they commonly used?
Who uses them?
Why are they not used more?
In Sweden we discuss the financial gap which commonly occur for smaller developers in their search of capital, is this common for smaller developers in Finland too?
Which corporate form is most common among small and medium sized developers? I have read about mutual real estate companies and ”fastighetsaktiebolag”, what would you say is the main differences between these?
I’m not sure that you are familiar with the Swedish form ”bostadsrättsförening”, but if you are – what is the difference between bostadsrättsförening and mutual real estate company?
In general, the Finnish real estate market is less regulated than the Swedish, does this create an increased incentive to build more residential rental properties?
What is your relationship to crowdfunding?
In terms of funding real estate projects, is crowdfunding an alternative you have considered?
In the future, do you think we will use the same sources as today to raise funds for projects?
