Bostadsföreningen Hemfrid UPA 746000-1584
Personligt meddelande till alla medlemmar i Bostadsföreningen Hemfrid u.p.a.
Kallelse till Bf. Hemfrids föreningsstämma 2017
Datum: Onsdagen den 29 november 2017 kl. 19.00-20.00
Plats: IOGT:s lokaler
Kungsgatan 16 A, Malmö
Varmt välkommen!
/Styrelsen i Bf Hemfrid UPA
klipp - - - FULLMAKT
§ 8 Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar innehar andel gemensamt, har de dock tillsammans endast en röst.
En medlems röst vid föreningsstämma utövas av medlemmen personligen eller av den som är medlemmens ställföreträdare enligt lag eller genom ombud. Ombud skall visa upp en skriftlig, daterad fullmakt. Fullmakten gäller högst ett år från det att den utfärdades. För en
fysisk person gäller att endast en annan medlem eller medlemmens make, sambo, föräldrar, myndigt syskon eller barn får vara biträde eller ombud.
Härmed ger undertecknad fullmakt åt:
Namn ___________________________________________
att rösta i mitt ställe vid Bf Hemfrid u.p.a extra föreningsstämma den 29 nov 2017.
Malmö den _______________________
Underskrift ________________________________________ Andel nr _________
Välkommen till extra föreningsstämma i Bf. Hemfrid u.p.a
Dagordning
§1 Öppnande av stämman
§2 Val av mötesordförande
§3 Val av mötessekreterare
§4 Godkännande av röstlängd
§5 Val av två justeringsmän tillika rösträknare
§6 Fråga om extra föreningsstämman var utlysts i behörig ordning
Fråga om extra föreningsstämma väcktes den 6-7 november av totalt 23
medlemmar. Nr 34, 35, 38, 40, 46, 48, 60, 73, 74, 81, 82, 83, 85, 115, 116, 121, 122, 125, 132, 142, 160, 161, 163.
§7 Fastställande av dagordningen
§8 Fastställande av pris och rutiner för tilläggsupplåtelse. Bilaga 1a-c och 2
§9 Fastställande av tidigare behandlade tilläggsupplåtelser.
a. Lgh 36 König / Åkeson får disponera vindsutrymme, mellan trappa 3 och 4 inklusive mangelbod A. Ca 35 kvm
b. Lgh 85 Ovesson får disponera vindsutrymmet ovanför lägenheten, trappa 10, inklusive del av torkvind B4
c. Lgh 119 Rodenberg Nielsen får disponera vindsutrymme ovanför lägenheten, trappa 12, inklusive Atelje C2, (tidigare mangelbod C).
d. Lgh 157 Ek får disponera vindsutrymmet ovanför lägenheten, trappa 12, inklusive del av torkvinden.
§10 Information om skatteregler vid ändrat andelstal.
§11 Avslutande av årsmötet
Bilaga 1a
Motion om extra årsmöte.
Jag vill att Hemfrid har ett extra årsmöte för att fatta beslut om prissättningen av inköp av vindsutrymme. Enligt stadgarna ska ett extra årsmöte inkallas om tillräckligt många av Hemfrids medlemmar kräver det.
Hemfrid har slagit fast ett det är ett önskemål att de som bor på fjärde våningen ges möjlighet att köpa och inreda vindsutrymmen, så som många andra bostadsrätts-och bostadsföreningar gjort i Malmö. För att det ska vara möjligt att bygga på vinden kan priset inte ligga så högt att kostnaden för färdigbyggd vind överstiger kvadratmeterpriset för redan inredda lägenheter.
Till denna motion bifogas uppgifter framtagna av Linda Ovesson, om vilka prissättningar som använts av föreningar kring St Knuts torg, ett område med högre marknadsvärde och alltså högre kvadratmeterpris för lägenheterna, än vad vi kan uppvisa för Hemfrid. De priserna är generellt betydligt lägre än vad som föreslås här.
Jag föreslår att kvadratmerpriset på inköpt vind sätts till 4000 kronor.
Processen med inköp av lägenhetsyta måste följa föreningens redan fastslagna modell för inköp, och vara avslutad före årsskiftet.
Malmö 5 nov 2017
Undertecknat av medlemmarna:
34, 35, 38, 40, 46, 48, 60, 73, 74, 81, 82, 83, 85, 115, 116, 121, 122, 125, 132, 142, 160, 161 och 163.
Styrelsens kommentarer till förslaget:
Styrelsen förslår avslag med motiveringen att kvadratmeterpriset bör vara kopplat till fastighetens (andelarnas) värde och att insatsen för tilläggsupplåtelsen (betalningen för vindsutrymme) bör beräknas efter färdig boarea.
Vidare att ”den fastslagna modellen” justeras i de delar den inte längre är aktuell och att löfte om tilläggsupplåtelse begränsas i tid.
Därtill är styrelsen av den uppfattningen att tilläggsupplåtelser skall kunna göras även 2018 och framåt.
Se vidare Bilaga 2
Bilaga 1b
Brt Larstorp (Gula tegelhusen mot Spånehusvägen) Köpeskilling: 3000 kr/kvm, (Färdigisolerat)
Dessa siffror tog NAI Svefa , ett värderingsinstitut, fram åt dem. De gör en så kallad ortsanalys där de tittar på både vindsförsäljning i området samt försäljning av vanliga lägenheter i området och jämför med den specifika fastigheten. (2015)
Brt Mellersta Förstaden (Eternithuset Torekovsgatan)
Köpeskilling: 1/40 av ett prisbasbelopp/kvm (1113 kr/kvm) Prisbasbeloppet för år 2015 är 44500kr (räknas ut av SeS)
Brt Liljan (Gröna huset Mäster Henriksgatan)
Köpeskilling: 2000 kr/kvm Det är från 2006 och indexreglerat.
Brt Malmö Nya Egnahemsförening (Mäster Palmsgatan) Köpeskilling: 415 kr/kvm (2016-05-21)
Bilaga 1c ”den fastslagna modellen”
Att köpa av allmänna utrymmen för inredning i BF Hemfrid upa
BF Hemfrids årsstämma har fattat beslut om att det är tillåtet att köpa av allmänna utrymmen.
Därför kan en förfrågan om att få köpa av sådant utrymme, ställas direkt till föreningens styrelse.
Processen är m.a.o. ganska snabb. I vissa fall, tex. när det gäller allmänna utrymmen som tex.
mangelrum och torkvindar, kan det bli nödvändigt att rådfråga årsstämman, vilket naturligtvis försenar processen.
Våra vindar utgör en stor och i många fall outnyttjad yta. Förutom förrådsutrymmen finns det tvättstugor (en i varje "hus") med tillhörande torkrum (5 i varje "hus") samt mangelrum och ateljéer (ett/en i varje "hus"). (Att köpa av källarutrymmen har hittills inte förts på tal och därför är dessa inte nämnda i ovanstående).
Dessa utrymmen är s.k. allmänna utrymmen, dvs. de omfattas inte av den nyttjanderätt som vi har till våra lägenheter. Vill man inreda ett utrymme på vinden måste man därför "köpa av" den yta man har för avsikt att inreda.
Många lägenheter är sammanslagna av två och ibland tre eller t.o.m. fler lägenheter. Det innebär att medlemmar ofta har två vindsutrymmen och två källarutrymmen (eller fler) att förvara sina
tillhörigheter i. Istället för att utnyttjas till avlagda pinaler, kan dessa med fördel slås ihop till rum knutna till lägenheten (detta kan kräver en del byten av förråd medlemmar emellan). Rummen måste vara knutna till lägenheten eftersom huset annars får en femte våning, och därmed bl.a. krav på sig att ha hiss.
En översyn av vindsförråden, i vilken man undersöker vilka förråd som tillhör vilken andel, huruvida vindsförråd står oanvända, ställer frågan "hur många vinds/källarförråd varje andel bör ha" o.s.v., kommer att göras framgent. Följden av denna skulle kunna bli att det blir betydligt lättare att skapa vettiga sammanhängande ytor för vindsinredning.
Stadsbyggnadskontoret har bestämt att man inte får bygga på sjätte våningen (dvs en trappa upp från vinden räknat). Däremot får man ta bort golvet på "sjätte våningen" och på så vis få en magnifik takhöjd i sitt vindsrum. Man köper av den yta på sjätte våningen som man vill ta bort, och betalar månadsavgift endast för den yta som utgör golv. Det ska dock tilläggas att det hål som tagits upp för trappa mellan lägenhet och vindsrum räknas som boendeyta.
Priset för allmänna utrymmen har bestämts till taxeringsvärdet (2006: 3.930:-) per kvadratmeter.
Kvadratmeterytan är blir mindre på vindarna eftersom snedtaket gör en del av ytan otillgänglig.
Därför beräknar man ytan från takhöjden 1900mm och 600mm utåt, mot en lägre takhöjd. Man köper av råytan och betalar sedan månadsavgift för boende ytan. Den nya månadsavgiften baseras på driftskostnaden. År 2002 bestämdes årsavgift per kvadratmeter till 125:-. Skulle vindsinredningar bli vanliga, kan en summa för underhållsarbete (i första hand underhåll av fönster) komma att läggas till. Månadsavgiften för inredd vind belastas köparen när en trappa förenar lägenheten och vindsrummet.
För att få bygga på vinden krävs att ett upplåtelseavtal upprättas mellan föreningen och medlemmen.
Därefter ansöker man om bygglov. Bygglovet ska innehålla: 1. (arkitekt-) ritning av hur fasaden kommer att förändras, 2. hur rummet samt befintlig lägenhet uppifrån och från sidan kommer att se ut samt en situationsplan, dvs var fastigheten är belägen i staden. Bygglov ansöker man om hos Stadsbyggnadskontoret.
När bygglovet är klart ska en bygganmälan göras. Den består i stort sätt av två ingredienser: 1. en konstruktionsritning och 2. att, av stadsbyggnadskontoret godkänd, kvalitetsansvarig utses.
Bygganmälan lämnar man till Stadsbyggnadskontoret.
Det krävs numera också en brandutredning som görs av någon utomstående expert, utredningen ska beskriva hur brandskyddet ska se ut i form av bl a utrymningsvägar. Den här utredningen ska
godkännas av brandmyndigheten. Såväl arkitektritningar som konstruktionsritningar kan man finna på stadsbyggnadskontoret i arkivet.
Det föreligger vissa begränsningar i hur fastigheten BF Hemfrid får lov att förändras.
Stadsbyggnadskontoret säger att man numera är mera återhållsam i synen på vad som får göras exteriört i huset. I ett av de två vindsutbyggen som fått bygglov i Hemfrid har kommunen beviljat flera
moderna fönster utåt gatan. I det senare fallet får fönster bara tas upp in mot gården, och då ska det vara s.k. kulturfönster, som anses bättre passa in i miljön.
Varje ny ansökan om att köpa av vindsutrymme kommer att bedömas enskilt av styrelsen så att alla inblandade parter blir nöjda.
Sammanfattningsvis:
Se ut ett utrymme.
Kom överens med grannar om eventuella byten av vindsförråd.
Kom överens med styrelsen.
Sök bygglov.
Skriv avtal med styrelsen.
Gör konstruktionsritningar Gör brandutredning.
Skaffa kvalitetsansvarig.
Gör bygganmälan till kommunen.
Bygg.
Gör slutbesiktning och få bygget godkänt av styrelsen.
---
Bilaga 2
Styrelsens förslag till prissättning:
För år 2017, 3 200: -/kvm för färdig boarea och för år 2018 prel. 3 250: -/kvm
Styrelsens förslag är att avgiften för tilläggsupplåtelsen (köp av vind) skall vara relaterat till föreningens värde. Eftersom en nybyggnation på vinden även ger fördelar och en
värdestegring åt föreningen skall insatsens ökning (kostnaden) endast utgöras av 1/3 av aktuellt värde, avrundat neråt till 50-tal kronor.
Föreningens värde är: taxeringsvärde + kontanta medel – skulder och lån. Det beräknas per den 31 december och gäller för nästkommande år.
Den 31 december 2016 var värdet 86 205 686 och lägenhetsytan 8 903,5 kvm, vilket ger ett värde per kvm på 9682: -.
Underlag för beräkning av insatsens ökning (kostnaden) är den tillkommande boarean, mätt enligt gällande normer. (2017 gäller SS 21054-2009)
Eftersom taxering av fastigheter görs endast vart 3:e år, och därtill avrundas till hela miljoner blir insatsökningen (kostnaden) något kantig. Om taxeringsvärdena stiger med 30 % vid den kommande taxeringen, blir avgiften per kvm 4 400: - år 2019, med små justeringar fram till 2021.
Avgiften för tilläggsupplåtelsen tillförs kontot ”inbetalda insatser” under rubriken ”Bundet kapital”.
Bf Hemfrid styrelse
