MKB ÅRSREDOVISNING 1990

ÅRSREDOVISNING 1990

MKB

o o

o

o

DettaärMKB _ __ _ VDs kommentar _ _ _ Marknaden _ _ _ _ _ BOlOO

2 3 4- 5

6- 7

Nybyggnadsprojekt __ 8-11 Ombyggnadsprojekt _12-13 Nyförvärvade fastigheter 14-15 Utvecklingsprojekt _ _ 16-19 Förvaltningsberättelse _ 20-23 Resultaträkning 24

Balansräkning 2 5

Finansieringsanalys _ _ 26 Bokslutskommentarer _ 2 7-32 Revisionsberättelse _ _ 33 MKBs bostadsbestånd _ 34-35 Företagsledningen _ _ 36-3 7

styrelsen 38-39

Bolagsstämma

Ordinarie bolagsstämma hålles tors- dagen den 30 maj 1991 kl. 11.00 på MKBs huvudkontor, styrelserummet, von Rosens väg 14.

Offentlighet

I enlighet med kommunfullmäktiges beslut 84-05-24 är bolagsstämman offentlig.

Rätt att ställa frågor

Kommunfullmäktiges ledamöter äger rätt att ställa frågor vid stämman.

Frågorna skall inlämnas skriftligt i förväg.

INNEHALL

DETTAÄRMKB

Detta är MKB

MKB är ett allmännyttigt bostads- företag, som ägs av Malmö stad.

Vi har mer än 16.500 lägenheter i vårt bestånd, och dessutom flera spännande nybyggnadsprojekt i produktion.

Vår viktigaste uppgift är att kunna erbjuda bra bostäder till rimliga hyror och utan dyra insatser. Vår målsättning är att vara Malmös bästa hyresvärd genom att ge god och effektiv service till våra hyresgäster.

Vi tror på medbestämmande och boinflytande. Trygghet och långsiktighet präglar allt vad vi gör.

I dag bor ungefär var sjätte malmö- bo i MKB.

1990 var året när vår satsning på husvärdar började ge resultat. Hus- värdarna började bli synliga - såväl ute i våra bostadsområden som i bokslutets siffror och nyckel tal.

Det senare gäller då att kostna- derna för reparationer för första gången på många år minskade. Till detta finns flera orsaker, men hus- värdarnas snabbare och rakare hantering av reparationerna, utan mellanhänder och ofta som före- byggande insats har haft stor betydelse.

Men framförallt märktes ute på våra områden att vi infört en annan ordning för skötsel och ansvar. Våra bostadsområden är idag betydligt mer välstädade och snyggare än förr.

Den högre skötselnivån är för- stås inte gratis, tvärtom bidrar den till ökning av våra driftskostnader.

Men områdesskötseln är en strate- gisk fråga för MKB, varje insats som minskar avflyttning och bidrar till en stabilare hyresgäst- sammansättning är gynnsam för företagets utveckling.

Driftskostnadernas alltför snabba ökning har föranlett ett in- tensivare arbete med att komma fram till rätt bemanning på alla nivåer. Vi har fortfarande en lite för stor "kostym". Ambitionen är att var och en ska hitta en roll i vår decentraliserade organisation, de funktioner som inte passar vår in- riktning måste förändras.

Att föra ut ansvar och befogen- heter till det lokala planet är huvud- metoden i ett arbete som inte bara har till syfte att minska våra kostna- der. Decentraliseringens andra och viktigaste sida är att den är en grundförutsättning för vår tanke att våra hyresgäster ska ha största möjliga inflytande på allt som rör deras boende.

När vi nu börjat nå fram till överenskommelser om budget och skötselfrågor på områdesnivå är det en självklarhet att vi måste kunna ställa upp med den kompe- tens och kunnighet som krävs för att hantera en så detaljerad form av inflytande.

I det syftet gick vi under året igång med ett stort utbildningspro- gram som kommer att beröra i stort sett alla anställda. Program- met hoppas vi ska leda till ytter- ligare finslipning av vår service- organisation så att rätt person gör rätt saker på rätt plats.

VD:S KOMMENTAR

En annan sida av 1990 är att vi klarade det fortsatta underhålls- och ombyggnadsprogrammet i stort enligt planerna och med bibehållen stabilitet i ekonomin.

Här återfinns också den andra orsaken till att reparationskostna- derna minskat. Behoven av akuta reparationer och utryckningar blir förstås mindre när standarden höjs.

Detta gäller till exempel Persborg, Limhamn och Augustenborg där upprustningen av de genom- gående gamla och hårt slitna be- stånden gått vidare under året.

MKB är åter med i nybyggnads- sammanhang i Malmö, ett förtro- ende vi mottagit med glädje och hoppas kunna förvalta på bästa sätt. Bo100, det kanske mest spän- nande projektet på området hoin- flytande och bostadSexperiment, började växa fram och avslöja lite av vad 39 hyresgäster och deras

medarkitekter sedan flera år till- baka drömt om och diskuterat fram.

Våsterfallet vid Limhamnsfältet är ett annat spännande nybygge som inleddes under 1990. Projekt- eringen för granntomten, Potatis- åkern har gått vidare och vi står nu inför en snar byggstart för detta jättebygge som också lovar att bli ett spännande inslag i Malmös stadsbild.

Allan Karlsson

Verkställande direktör

MARKNADEN

Uthyrningsläget i landet var under senare delen av 1990 i blickpunk- ten främst av två orsaker - den försämrade konjunkturen och ge- nomförandet av skattereformen.

Trots begynnande lågkonjunk- tur innebar 1990 ett rekordstort bostadsbyggande-68.000 lägen- heter produ.cerades här i landet.

Största antalet sedan miljonpro- grammets dagar.

En viss ökning av outhyrda lägenheter noterades under året.

Som framgår av figuren nedan var dock läget för MKB i stort det- samma vid slutet av 1990 som vid årets början.

skattereformen medförde en stor osäkerhet på marknaden mot slutet av 1990. Villa-och bostads- rättspriser sjönk också på flera håll i landet.

På basis av MKBs avflyttningar under året kan man inte utläsa någon större oro. Benägenheten att flytta var varken större eller mindre jämfört med året före.

skattereformens andra del för- bereddes under 1990 genom att företagets uthyrningspersonal fick utbildning i reformens innehåll och konsekvenser. Hyresgästerna informerades vid flera tillfällen, såväl genom hyresgästtidningen som genom speciella broschyrer om den nya hyran för 1991.

Uthyrningsläget för MKB

Inga markanta förändringar sked- de under året.

Antalet lägenheter som stått till marknadens förfogande har månad för månad varierat mellan 80 och 100 st. Av dessa är den övervägande delen under repara- tion.

Ä ven antalet reserverade lägen- heter ändras månadsvis beroende på dagsläget i de aktuella ombygg- nadsprojekten. Under 1990 färdig- ställdes Gullviksborg och här finns alltså inte längre några reserverade lägenheter. Ombyggnaden på Persborg fortsätter medan nya projekt tillkommit, däribland kv Torsten vid Major Nilssonsgatan och kv Havsuttern vid Kapell- gatan.

Befolkningsutvecklingen i Malmö

Under 1990 ökade Malmös befolk- ning för sjätte året i rad. Födelse- nettot 1990 var positivt, d v s

antalet födda var fler än antalet döda. Flyttningsnetto t, d v s netto- resultatet av flyttningarna till och från staden, var positivt för sjunde året i följd.

Som framgår av figuren har Malmös befolkning under den senaste 5-årsperioden ökat med 3.959 personer. Antalet födda är 667 st firre än antalet döda.

Utrikes flyttningsnettot är positivt;

6.256 fler personer har flyttat till än från Malmö från utlandet.

Inrikes flyttningsnettot är nega- tivt; 1.664 fler personer har flyttat från staden än de som flyttat hit från övriga Sverige.

Antalet utländska medborgare i Malmö ökar från 1985 til11990 från 18.495 till 22.307 st. Ökningen, 3812, utgör 20% på fem år. De länder mot vilka flyttningsnettot är högst 1990 är Jugoslavien, Polen, Rumänien, Iran och Libanon.

Ovanstående fakta belyser de svårigheter som ligger för handen då MKB i sin uthyrning strävar efter att minska. en bostadssegrega- tion som redan är mycket hög.

Målet kvarstår att skapa en jämnare hushållssammansättning som på sikt närmar sig Malmös genom- snitt.

Malmö 1986-90

Befolkning 1986 1/1 Födelsenetto

( = skillnaden mellan döda och födda)

229.936

- &s7

Inrikes flyttningsnetto - 1.664 (=skillnaden mellan inflyt-

tade och utflyttade mellan Malmö och övriga Sverige)

Utrikes flyttningsnetto + 6.256 (=skillnaden mellan inflyt-

tade och utflyttade mellan Malmö och utlandet)

Befolkning 1990 31112 233.895 (ink! justeringar)

Kiilla: PS-Aktucllt (Malmö Statistikkomor)

...

Vi vill att du ska trivas!

Var 6:c malmöbo bor hos MKB.

~ MKB

lo\ 1kt1g btt .n-Malmo

Marknadsaktiviteter

Externt har vi profilerat oss på skånemässan, där vi presenterade de nya projekten Bulltofta och Husie Gård med boförenings- temat som utgångspunkt.

Sedan flera år har MKB en permanent monter på Bostads- förmedlingen. Vi deltog också i Bostadsförmedlingens Öppet Hus-dagar, där vi ställde ut Sundsterrassen och Västerfallet

MKB deltog även i utställningen NordForm '90 med skyltskåp och fri entre för personalen.

Bland övriga externa profile- ringsåtgärder kan nämnas ett antal profilskyltar, löpande profilan- nonsering i specialpress, medver- kan i Malmö När-TV samt den uppskattade hyresgästtidningen Mitt MKB, som nu är inne på sitt sjätte år.

MKB har under året fortsatt profi- leringsarbetet genom att sprida in- formation och att synas. Syftet är att öka kunskapen om företaget och skapa positiva attityder.

Trots den ändrade förvaltnings- roll som MKB fått under senare år lever fortfarande uppfattningen om allmännyttans sociala ansvar kvar hos många.

MKB vill också ta ett socialt ansvar - men tillsammans med andra fastighetsägare. Tryggheten för våra hyresgäster är ett av våra allra viktigaste mål. Detta har kom- municerats både till vår personal och våra hyresgäster, men också

till allmänhet och politiker.

Intern kommunikation

MKBs egen personal har en nyckelroll. Under året har infor- mationen kring företagets mål och strategier intensifierats. VD-skiftet sommaren 1990 gjordes till en stor MKR-manifestation med samtliga anställda med familj inbjudna till Folkets Park. MKBs ordförande Magne Larsson, och nye VD, Aiian Karlsson informerade i övergri- pande policyfrågor. Och Eva Rydberg underhöll oss tillsam- mans med sina medmusikamer.

Överhuvudtaget präglades 1990 av en ökad intern kommuni- kation på alla nivåer inom företa- get. Antalet informationsträffar och utbytet med personalen ökade betydligt, liksom de rena trivselträffarna i divisionernas egen regi.

KonstiMKB

MKB har alltsedan tillkomsten en tradition att utsmycka företagets bostadsområden med konst. För denna uppgift fanns tidigare ett kortstråd som såg till att den offent- liga utsmyckningen höll en hög konstnärlig kvalitet. Under en följd av år, när MKB inte byggde

MARKNADEN

nytt, låg detta arbete nere för att åter ta fart 1986. Då bildades MKBs konstjury. Dess främsta uppgift är att utse mottagare av MKBs konst- stipendium.

"Stipendiet delas ut till en ung dansk eller svensk konstnär."

Företaget köper därefter in ett konstverk som placeras ut i bo- stadsbeståndet. stipendiet har tidi- gare tillfallit Henrik B. Andersen, Anders Kapell, Truls Melin och Ernst Billgren. 1990 års stipendiat blev Elisabeth Toubro, en av de unga danska skulptörer som rönt stor uppmärksamhet under senare år, bl a genom flera samlingsutställ- ningar i Malmö Konsthall.

Uppgiften att tillse att konsten i MKBs bostadsområden håller en hög standard aktualiserades åter

1990 i samband med planeringen av MKBs nybyggnadsprojekt.

Bo 100

ETT PUSSEL AV DRÖMMAR

Bo 100 är inte bara drömmar och visioner längre. Huset finns där, drömmarna har klarat sig igenom mötena med såvälteknikernas som ekonomernas hållfasthets- beräkningar.

För det är drömmarna som byggs på Monbijougatan. Det gick att göra konstruktionsritningar av 39 familjers visioner av den per- fekta lägenheten. Alla kunde förstås inte bo på översta våningen.

Allt kom kanske inte med, en öppen spis försvann i en lägenhet, ett burspråk i en annan, ett ned- sänkt badkar blev kanske inte av eftersom grannen under inte ville ha en bula i taket.

Centralt i en gammal stadsdel med blandad bebyggelse har växt upp ett hus som inte liknar något annat. Annorlunda i allt - f:irg, form, engagemang, känslor, för- valtning, projektering, form- sättningar, allt.

Men alla har fått jobba för sina drömmar, en del har hoppat av och nya tillkommit. Raden av möten och diskussioner, BoSkolan, trapp- husträffar, grannträffar, grupp- möten och allt annat har pågått oavbrutet sedan den 14 september

1987 då den ur bostadskön utvalda skaran första gången samlades till stormöte.

Resultatet är ljus, luft, runda former, öppna lösningar, tjocka väggar och bjälklag, rejäla skaffe- rier som man kan gå in i, väl till- tagna ytor i badrummen, mindre av trånga hallar med hatthyllor, få småkök, få standardfönster, så lite plast och konstmaterial som

({.,...1möjligt, trä i golven. Lärdomarna

- är många för den som vill plocka upp hur folk egentligen vill ha det i sina hem.

Bo 100 är redan på väg att bli en

1 av huvudattraktionerna i Malmö, i alla fall för dem som är det minsta intresserade av byggande och boende.

För MKB som allmännyttigt bostadsföretag är det naturligt att gå i bräschen för nytänkande.

Inga framtida byggen blir förstås BolOO-kopior, men inslag från såväl process som arkitektur kommer säkert att återfinnas både i gamla och nya hus. Liksom nya förvaltningsformer där hyresgäst- ens rätt att påverka och besluta om det egna boendet är en inbyggd

· självl9arhet.

Bo 100

NYBYGGNADSPROJEKT

MANGAFÄRGSTARKAPROJEKT

Nu bygger vi som aldrig förr, I en ellips som omslU.ter staden i dess helhet deltar MKB i sju olika ny- byggnadsprojekt, där Västerfallet och Sundsterrassen anses tillhöra de mest spännande som någonsin presterats här i landet.

Med stöd av de erfarenheter som Bo 100 gett kommer MKB i

framtiden allt oftare att släppa in de tilltänkta hyresgästerna i ett tidigt skede av byggprocessen. Det inne- bär att denna förlängs, men också att vi får en garanterat efterfrågad produkt.

Att göra människor delaktiga i utformningen av bostäderna är en modell vi tror på.

Västerfallet

I kvarteret Västerfallet intill Sunds- terrassen, mellan Limhamnsvägen och Beritta Gurrisgatan, uppförs fem punkthus. MKB står för ett av husen som har 18 lägenheter för- delade på 5 våningar.

Utformningen tar tillvara närheten till stranden och havet.

Lägenheterna är grupperade kring

en stor, ljus trapphall med glas- partier i tre väderstreck. Alla har utsikt över Öresu11d och inglasat uterum med skjutbara glaspartier som kan utnyttjas större delen av året oberoende av väderlek. Stora fönster i minst två väderstreck, balkonger och burspråk är andra detaljer som ger ljus och luft.

--

Sundsterrassen

Sundsterrassen, eller Potatisåkern som är det folkligare namnet, sätter Malmö på arkitekturens världskarta. Med en av dagens mest framstående arkitekter, Charles Moore från Los Angeles, som idegivare och inspiratör byggs här en ny stadsdel, väl inpassad i omgivande villabebyg- gelse. Den speglar såväl skånsk byggtradition som moderna

Monbijou

I hörnet Bergsgatan-Monbijou- gatan kommer MKB att uppföra ett s-vånings gatuhus med 28 lägen- heter på 2-5 RoK, samt affärsloka- ler i bottenplanet. Fem av lägen- heterna är i två plan varav fyra med terrass mot gård. Samtliga lägenhe- ter har balkong, de flesta inglasade.

Arkitekturen är av internatio- nellt snittnieden myckenhet av ljus, rymd och flexibilitet i lägen- hetslösningarna. I varje väsentlig byggdetalj har man bemödat sig om att skapa en hög ljudkomfort.

Gården förses bl a med uteplats och damm.

Huset blir ett nytt och spännan- de inslag i den äldre omgivande stadsmiljön.

strömningar inom internationellt stadsbyggande.

Området kommer att visa upp en blandning av korta och långa, raka och s-formade flerbostadshus på 3-5 våningar och en halvcirkel- formad huskropp med öppningen mot Ribersborgsstranden och Öresund. En spännande kon- stellation.

Minsta lägenheten är 2 RoK på

NYBYGGNADsPROJEKT

drygt 60 m^2, den största 6 RoK på ungefär det dubbla. Boendeform- erna är hyresrätt och bostadsrätt.

A v de drygt 400 lägenheter som byggs svarar MKB för en tredjedel.

Boendeservicen blir mer om- fattande än normalt. Bl a planeras ett litet vårdhem med tillhörande vårdcentral, förskola, restaurang och BoService med Örtagård som förebild.

NYBYGGNADsPROJEKT

Bulltofta

Tredje etappen i förvandlingen av Bulltofta gamla flygfält till bostads- område innebär för MKB ett 60-tal lägenheter i 2-plans radhus norr om Mölledalsskolan.

Husen förenar villans fördelar med lägenhetens. Samtliga har egen trädgård, egen ingång i mark- planet och garage i huset eller carport i närheten. Stilen anknyter till skånsk byggtradition. Alla lägenheter är genomgående, ljusa och luftiga med rymliga vardags-

Husie Gård

I västra delen av Lv4 gamla kasern- område kommer den nya stads- delen V. Husieby att växa upp. Det blir en blandad bebyggelse med ca 180 lägenheter och 25 friköpta småhus.

Hälften av lägenheterna svarar MKB för i Husie Gård, som huvud- sakligen utgörs av tvåvåningshus med småhuskaraktär. Därtill kommer en dellägenheter för gruppboende åt omsorgsstyrelsen.

Vackra omgivningar med delvis fårdiga parker, dammar och upp- vuxen natur är tillgångar som redan väntar dem som ska flytta in.

Inom området planeras bl a även daghem och lokaler för mindre företag.

Området kommer att hyras ut i form av en Boförening.

rum och vackra proportioner.

Husen blir välisolerade, både vad gäller ljud och värme, och var och en ska själv kunna reglera sin värme och ventilation.

Området blir fritt från genom- gående biltrafik och får bilfria gångvägar, gemensamt grönom- råde, lekplats och föräldrakoope- rativt dagis.

Liksom för Husie Gård kommer Bulltofta att hyras ut i form av en Bo förening.

Bunkeflostrand l Ängslätt

Traditionell skånsk stil kommer att prägla utbyggnaden av Bunkeflo- strand/Ängslätt. Ca 420 lägen- heter, varav 90-talet i småhus, planeras i området öster om Äng- slättsskolan. MKB kommer huvud- sakligen att intrikta sig på produk-

tion av flerfamiljshus i 2 eller 3 plan. Övriga byggherrar är HSB och Skanska.

Vid utformningen av området i sin helhet kommer stor hänsyn att tas till närheten till Öresund och de vresiga vindar som allt som oftast sveper in därifrån.

NYBYGGNADSPROJEKT

Klagshamn

En utbyggnad av Klagshamn är under projektering. Med stor käns- lighet ska en omfattande nybe- byggelse placeras in i den gamla bymiljön. Förhandlingar pågår med markägaren BPA, och MKBs andel i första etappen beräknas till ca 150 lägenheter, främst i låga fler- familjshus och radhus. Framförallt är det området runt kalkbrotts- dammen söder om Klagshamns by som ska bebyggas.

Tillsammans med Bunkeflo- strand/Ängslätt utgör detta den största bostadssatsningen utanför staden på många år.

OMBYGGNADSPROJEKT

I MKBs bostadsbestånd ingår åt- skilliga områden uppförda under 50-och 60-talen. Helt naturligt har dessa med tiden fått en något lugg- sliten och urvuxen kostym.

Här har vi under en följd av år successivt genomfört ett omfatt- ande förnyelseprogram, på vilket vi nu börjar kunna skönja slutet.

Såväl invändigt som utvändigt har fastigheterna fräschats upp och fått höjd standard i den utsträckning som grundförutsättningarna gjort

det möjligt.

Persborg

Den totala ombyggnaden fort- sätter. En ombyggnad som ligger så nära nyproduktion man kan komma. Här byter vi ut allt!

All evakuering under tiden sker inom området och alla hyresgäster garanteras få bo kvar. De har själva fått vara med om att bestämma ut- formningen av lägenheterna, bl a har urvalet tillvalsmöjligheter gjorts i samråd med de boende.

När ombyggnaden startade 1985 bestod området av 960 lägen- heter, de allra flesta små. När allt står klart framåt sommaren 1993 kommer Persborg att ha 830 lägen- heter; samtliga anpassade till90- talets boende.

Segevång

Segevång är ett populärt bostads- område som levt sitt eget liv i stillhet, utan egentliga problem.

Nu genomgår området en upp- fräschning. Alla fasader renoveras och lättas upp med burspråk och

franska fönster. Samtliga fönster .och balkonger byts också ut.

Invändigt fortlöper samtidigt ett omfattande periodiskt under- håll, styrt av hyresgästerna själva.

Arbetet, som omfattar fyra hög- hus, beräknas vara slutfört under 1991.

(J--.:,.... . . ^l)

' ^.. ,,,.;.

~- . ·

;~ ;.-,.., i i·~:. . : > _. · , ,

^{, .} _: ^.

_' ' ·"- _~

_.

_{~ . '}

' \ l '

l ^{~ .} .

^l

^{i~ .~.,"}

^{l l,!}

lt', ... t^-~ ^{- -}

-

^.,

'"

^{- -}

'

^{_L. •. ~ •.. : .•}

Augustenborg

MKBs pionjärområde från 50-talet lever upp på nytt. 1989 inleddes en omfattande föryngring av ett 20- tal hus i Augustenborg.

I snabb takt förnyas nedslitna kök, hittills över 550 st. Vittrade fasader får nya ytskikt, balkonger byts ut. På samma sätt rullar det. hyresgäststyrda underhållet av lägenheterna vidare med bl a målning, tapetsering och byte av radiatorer. Klart 1993.

Centralt beläget i lummig av- skildhet ska Augustenborg åter bli ett vackert bostadsområde.

l

'

l

l l

Gullviksborg

Det förr så slitna 60-talsområdet Gullviksborg har genomgått en total förvandling. Våren -91 är slut- fasen i det stora renoveringspro- gram som startade redan 1984.

Arbetet har omfattat såväl de drygt 800 lägenheterna som fastig- heternas exteriörer och de närma- ste omgivningarna. För områdets

köpcentrum pågår planerings- arbete.

Holma

Holma består av 1.060 välplane- rade lägenheter i en varierad låg- och höghusbebyggelse med gröna omgivningar. Här pågår MKBs om- fattande förnyelseprogram för fullt. Etapp l slutförs sommaren -91, etapp 2 är under projektering.

Alla höghusen får nya tegelfasa- der i varierande fårgtoner och med olika dekorativa inslag samtidigt som lägenheterna fräschas upp enligt det periodiska underhålls- programmet. Samtliga 12 gårdar får en egen identitet som skapar hemkänsla och tillhörighet.

Lorensborg

Renoveringen av Lorensborg fort- sätter, invändigt såväl som utvän- digt, och har nu nått det femte höghuset av totalt åtta.

Den grå eterniten försvinner och ersätts med fasader som ges både liv och färg med puts och nya utskjutande balkonger och nya fönster. Därtill kommer helt om- byggda entreer och trapphus.

Klart -94.

Limhamn

På Limhamn renoveras hela kvarteret Läderlappen. Här får fem 3-våningshus nya fasader, nya fönster och nya balkongfronter.

Hösten -91 ska arbetet vara avslutat.

OMBYGGNADSPROJEKT

NYFÖRVÄRVADE FASTIGHETER

MKB IN I CITY

Genom en bytesaffär med Malmö Stad våren 1990 lämnade MKB Henrik Smithsgården - f n bostäder för elever vid World Maritime University- i utbyte mot flera fastigheter i centrala Malmö.

Därutöver förvärvades ett antal andra fastigheter av Malmö Stad under det gångna året.

Eftersom MKB har relativt få fas- tigheter i de mest centrala delarna av Malmö, blir detta något av en in- brytning. Ett accepterande av att även allmännyttan kan vara med och förvalta attraktiva cityfastig- heter.

Kv Klostret

Östra Ränneholmsvägen

Ett av de pampigare kontors- och bostadshusen vid Triangeln tillhör numera MKB, nämligen 6-vånings- huset i hörnet Rådmansgatan/

Ö. Rönneholmsvägen.

Här kommer det att ske en om- fattande renovering, men såväl utvändigt som invändigt har huset många kvaliteter- stora fönster, burspråk, högt i tak, rymliga rum och lägenheter.

Kv Abbotten

S :t Johannesgatan

Praktiskt taget vägg-i-vägg med Malmö Konsthallligger detta MKB-hus som Malmö Hantverks- förening lät uppföra 1916, än i dag intakt till det yttre.

Det har senast hyst en social- byrå, men står sedan en tid tillbaka outnyttjat. Huset utgörs av kon- torslokaler som efter ombyggnad kommer att härbärgera Kulturför- valtningen.

Kv Abbotten

Rådmansgatan/s: t Johannesgatan Ä ven denna gamla fina byggnad från 1911, snett emot S:tJohannes- kyrkan, ingår i vårt fastighetsbe- stånd.

Den rymmer 17 lägenheter, och kommer också i framtiden att vara bostadshus. Innanför på gården finns en uppvuxen trädgård med resliga träd och lekredskap för

Kv Havsuttern

(f:

Kapellgatan/Möllevångsgatan Denna fastighet från 1904, det sk Trotjänarinnehemmet, tillhör numeraMKB.

Huset ska byggas om till gruppboende för äldre, dvs ett modernt ålderdomshem, med

tillgång till personal från hemtjäns- ten. Med inredd vind blir antalet lägenheter ca 24 st.

K v Torsten

Major Nilssonsgatan

Det här MKB-huset i Slottsstaden rymmer 41lägenheter, varav de flesta är små och saknar dusch och bad. En total ombyggnad är därför nödvändig även om byggnaden är i relativt gott skick.

Fastigheten kommer att utnytt- jas till någon form av äldreboende.

Lönngården

Norra Grängesbergsgatan Från Malmö Stad har MKB tagit över Lönngården, ett gammalt ål- derdomshem av traditionellt snitt som byggs om för moderna tider.

Här kommer det att bli 44 små- lägenheter med kök och toalett för individuellt boende jämte gemen- samma utrymmen som matsal, dagrum m m. Servicelokaler i MKBs intilliggande fastighet

NYFÖRVÄRVADE FASTIGHETER

UTVECKLINGSPROJEKT

Decentralisering sätter sin prägel på flertalet av MKBs utvecklings- projekt. För många kanhända ett trist ord med diffus innebörd, men ett ord med en rad positiva för- tecken. Vad det i själva verket handlar om, är att så långt det låter sig göras föra ut ansvar och befo- genheter till människorna· i våra bostadsområden.

För MKBs hyresgäster kommer denna filosofi att innebära ökad trivsel och ökade möjligheter att påverka boendekostnaden. För vår personal kommer den att göra det dagliga arbetet mera menings- fullt.

BO INFLYTANDE I NYA · FORMER

En ny filosofi för bointlytandet i MKB håller på att växa fram. Det behöver inte vara detsamma överallt. Vad som passar på ett område, fungerar kanske inte alls på ett annat.

Var och en av MKBs fyra divisio- ner har därför av företagsled- ningen fått i uppdrag att i en nära framtid genomföra minst ett nytt boinflytandeprojekt. En av förut- sättningarna har varit att ihget projekt får vara det andra likt.

Syftet är att finna "modeller"

för verksamheten som kan tilläm- pas inom andra bostadsområden.

I samband med uppgörelsen om årets hyror skrevs ett särskilt avtal mellan MKB och Hyresgästföre- ningen om försök med boinfly- tande som går längre än det centrala avtalet. Samtliga projekt genomförs i samarbete med de · lokala hyresgästföreningarna och de boende.

Division Sorgenfri

Denna division har som sitt projekt valt ut ett helt kvarter med äldre hus, K v Hugo vid Vårnhems- torget.

Hyresgästerna i de 12llägenhe- terna ska få ett fördjupat bointly- tande som framförallt syftar till att få folk att bo kvar i kvarteret.

Särskilt utmärkande för det här projektet är uppläggningen av underhållet som lägenhetsfonder,

Division Rosengård

Divisionen satsar på "kvalitets- mål" och "kvalitetskontroll" som ett led i högförvaltningen på Rosengård.

Området delas upp i delom- råden med egen förvaltning och uthyrning. I varje delområde får hyresgäster svara på en enkät. Vad är det man tycker är mest väsent- ligt i boendet? Var ska resurserna sättas in?

Utifrån dessa enkäter ska MKB och hyresgästerna tillsammans sätta upp olika kvalitetsmål för verksamheten, och därefter genomföra dessa.

Division Bellevue

Här kommer två olika projekt att genomföras.

I radhusområdet Fosiedal bildas en Boförening tillsammans med hyresgästerna. (Läs vidare under rubriken "Boföreningar".)

På Gullviksborg kommer ett par låghusgårdar att få ett fördjupat

•

över inre och yttre skötsel. För ge- mensamma utrymmen, både ute och inne, kommer beslutanderät- ten helt och hållet att överlämnas åt hyresgästerna. De kan t ex bestämma sig för en servicenivå under den normala, och likaså spara in på värme, vatten och el.

En lägre servicenivå och lägre förbrukning ger en hyresåter- bäring vid budgetårets slut.

Division Pildammsstaden

Här satsar man på en hyresgäst- styrd områdesförvaltning i en del av Lorensborg.

En områdesstyrelse ska bildas och i denna ska hyresgästerna ha ' ett avgörande inflytande. Styrel- sen ska bl a besluta om service- nivå, underhåll, budget och standardhöjande åtgärder. Dessa beslut styr sedan hyran för lägen- heterna.

Om det vid budgetårets slut finns ett överskott, kan detta antingen betalas ut som återbäring eller utnyttjas för standardhöjande åtgärder.

HUSVÄRDS-

ORGANISATIONEN

Arbetet med att införa den nya förvaltningsorganisationen med husvärdar började ge resultat under 1990.

Våra reparationskostnader har minskat för första gången på många år, och vi har fått mer väl- städade och snyggare bostads- . områden.

Husvärdens främsta uppgift är att se till så att allt fungerar i husen.

Att snabbt rätta till fel och brister - och om möjligt förebygga dem.

Till honom/henne ska hyresgästen kunna vända sig med alla typer av problem och frågor kring boendet.

För hyresgästen betyder hus- värden bl a närhet. Man vet vem som "har hand om grejorna", vem man ska prata med. Och att det alltid är densamme.

För MKB betalar det sig att driva förvaltningen så nära hyresgäst- erna som möjligt. Att blanda in utomstående vid t ex en reparation är kostsamt. Och varken praktiskt eller särskilt trevligt för de boende.

Under 1991 ska systemet med husvärdar vara fullt utbyggt inom helaMKB.

UTVECKLINGSPROJEKT

BO FÖRENINGAR

Boföreningar är ett nytt sätt att bo - en kooperativ hyresrätt med bostadsrättens fördelar, men utan spekulation och skyhöga insatser.

Projektet innebär att de boende bildar en ekonomisk förening, en Boförening. Denna blockhyr fas- tigheten av MKB för att i sin tur hyra ut lägenheterna till medlem- marna, dvs sig själva. MKB kvarstår som ägare till huset, medan Bo- föreningen är hyresvärd.

I en Boförening har medlem- marna goda möjligheter att

~åverka sin hyra, speciellt på lång stkt. Man svarar själv för driften och ekonomin, utför själv vissa arbeten, bestämmer tillsammans vad skötsel av hus och utemiljö får kosta osv. Medel för underhåll avsätts i en yttre och en inre under- hållsfond

Utifrån blockhyran och fastig- hetens förvaltnings-och under- hållskostnader fastställs medlem- marnas hyra.

Beforeningen har sin egen bo- stadskö och är undantagen från förhandlingsordningen.

Kreditbeloppet (insatsen) som erläggs vid inflyttningen är rdativt blygsamt och betalas tillbaka in- dexuppräknat vid avflyttning.

UTVECKLINGSPROJEKT

ÄLDREBOENDE

Detta är ett utvecklingsprojekt som ska leda till ett program för vad man kan göra för våra äldre hy- resgäster. Målet är att de ska kunna bo kvar i sina lägenheter även på äldre dar, då de kan behöva vård

och hjälp i olika former.

Det ska de kunna göra i be fint- liga MKB-hus, i hus som genomgår

omfattande ombyggnader och i . nyproducerade hus. Åtgärderna

kommer alltså att bestämmas av vilken typ av hus det rör sig om, men också av andra faktorer i det aktuella bostadsområdet.

Det viktiga är att vi på MKB är så flexibla som möjligt. Att vi kan ändra, bygga om och bygga nytt för att skapa ett acceptabelt äldre- boende i olika former. Att vi kan åstadkomma lägenheter som passar som sjukhemslägenheter, ålderdomslägenheter och service- lägenheter. Och att vi på sina håll också ställer upp med gemensam- hetslokaler och liknande.

I befintliga hus kan vi gå in och anpassa lägenheter till äldre genom att t ex ta bort trösklar, sätta in speciella toalettsitsar, installera larm mm.

I större ombyggnadsprojekt

~ lägenheterna lätt anpassas.

A ven bostadsområdet i stort entreer och trappor kan föclndras så att äldre lättare kan ta sig fram.

Det kan gälla gångstigar, bättre ute- belysning, bredare entredörrar installation av hissar m m. '

I nybyggnadsprojekt kan vi från början ta hänsyn till att även äldre hyresgäster ska kunna flytta in, och framförallt kunna bo kvar på sikt.

För att detta ska vara möjligt krävs olika typer av insatser, såväl från MKB som från myndigheter- nas sida. Ett samarbete mellan sjukvården, hemtjänsten och bo- stadsföretagen i omsorgen om våra äldre är förutsättningen för ett gott resultat.

SJUKHEMSLÄGEN- HETER OCH SJUKHEM

Ett konkret exempel på samarbete mellan MKB, Socialförvaltningen och sjukvårdsförvaltningen är planerna på sjukhemslägenheter och sjukhem på olika håll i Malmö.

Det gäller dels planer på rena nybyggnationer, dels ombygg- nader av befintliga bostadshus.

Att få ut äldrevården i våra bostadsområden är naturligtvis en stor fördel för våra äldre hyres- gäster. De kan vid behov flytta till en sjukhemslägenhet utan att behöva lämna sitt bostadsområde.

För närvarande finns följande planer;

Rosengård- nybyggnation av 24 sjukhemslägenheter.

Lorensborg-nybyggnation av 16 sjukhemslägenheter.

Bellevuegården- nybyggnation av ett 20-tal sjukhemslägenheter.

Eventuellt i kombination med vanliga lägenheter.

Holma I - ombyggnad av ett helt låghus till sjukhem med plats för 32 patienter.

Holma II - ombyggnad av ett par våningsplan i ett av höghusen till 24 sjukhemslägenheter.

I två av våra nyförvärvade fastigheter, i Kv Torsten och i K v Havsuttern, planerar vi dessutom för någon form av äldreboende.

BOSERVICE ÖRTAGÅRD

BoService Örtagård startade som ett test på ett nytt sätt att arbeta med social och personlig service.

Efter 3 år kan man konstatera att mycket fungerat så väl att pro- jektet utvidgats med ytterligare tre närstående höghus, där Örtagård utgör hjärtat.

BoService är ett tryggt boende med mer än vanlig standard i allt - från tekniska detaljer till mänsklig gemenskap.

Här finns hela dagen någon från husets serviceteam inkl husvärden beredd att bistå vid problem. Det

'

kan gälla en snabb utryckning när något händer eller en tjänst som ligger utanför ordinarie service - städning, hantverkshjälp, bud- service t ex. En del kostar, annat är gratis.

För lite äldre personer med större behov av tillsyn har Social Hemtjänst egen personal i recep- tionen.

Goda möjligheter till aktiviteter erbjuds genom ett samarbete mellan MKB, Hyresgästföreningen och Fritid Malmö.

Inom en snar framtid kommer ett sjukhem att uppföras i omedel- bar närhet till Baservice Örtagård.

.

,

TRYGGHET I BOENDET

Det måste råda husfrid i våra bo- stadsområden. Ingen ska behöva känna sig otrygg eller hotad i hemmet och däromkring. Alla ska ges möjlighet att sova lugnt om natten. Det är en mänsklig rättig- het som naturligtvis gäller MKBs hyresgäster såväl som andra.

För att återställa husfriden och bli kvitt bråkstakar har MKB inlett diskussioner med sociala myndig- heter och andra vårdinstanser.

Syftet är att finna nya modeller för vård och rehabilitering (uppfost- ran) av sådana som inte klarar av att bo bland vanligt folk.

Trygghet i boendet är ett klart uttalatmåL

MKB är inte intresserat av att upplåta lägenheter till personer som stör sina grannar, ödelägger sina lägenheter och gemensamma utrymmen, eller på annat sätt äventyrar trivseln för omgiv- ningen. Vad det ytterst handla om är grannsämja.

Grannsämjan är också namnet på den jour-verksamhet som MKB under några år framgångsrikt bedrivit med hjälp av egen

personal. Så kan t ex Grannsämjan efter vädjan från störda grannar

gripa in för att dämpa en alltför högljudd fest i en alltför sen timma. Ett sådant "hembesök" av MKB har ofta visat sig få avsedd verkan.

TILLVALSPROGRAM

Varje hyresgäst ska själv kunna påverka sin standard och därmed också sin hyreskostnad. Särskilt när hyrorna rusar i höjden, krävs att man har alternativ att erbjuda.

Därför satsar MKB på valfrihet.

Likaväl som man kan välja högre standard, t ex en exklusiv spis, diskmaskin och inglasad balkong, ska man kunna välja bort utrustning.

MKB har ställt samman ett förslag till program, där ordet tillval definieras som ''befintlig produkt som har högre standard än normalt". Tillvalen delas in i olika kategorier, liksom betal- ningssätten.

Huvudsyftet är att ge var och en möjlighet att forma sitt boende och sin lägenhet efter egen vilja och förmåga. För någon passar det kanske bäst att betala kontant, medan andra föredrar att erlägga kostnaden via hyran.

Under 1991 ska ett komplett förslag till MKBs tillvalsprogram vara klart, och dessutom ska någon form av produktkatalog tas fram.

UTVECKLINGSPROJEKT

PERSONAL- UTVECKLING

Att tillvarata och utveckla de egna krafterna är grunden i MKBs perso- nalar bete. Våra framgångar i stort är i hög grad beroende av de enskilda medarbetarnas insatser.

Det pågår en förändring av or- ganisationen, för att så långt det är möjligt föra ut ansvar och befogen- heter i företaget och för att bredda arbetsområden. Målet är en decen- traliserad organisation med eget ansvar och bred kompetens hos den personal som arbetar närmast hyresgästerna, husvärdarna.

Under 1991 kommer utbild- ningen av husvärdar att intensifie- ras. Det blir dels kurser om husvär- darnas roll, dels mer tekniskt inriktad utbildning. MKB har också inlett samarbete med Cita- dellsskolan för att skapa en utbild- ningsplan.

Vi hoppas kunna ställa upp med egna lokaler för utbildningen av husvärdar, ev i husen på Vitemöl- legatan.

Nästa steg för husvärdarna blir att lära sig arbeta med mål, verk- samhetsplan och budget för sina resp områden.

Våren 1991 startar MKB en om- fattande utbildning av arbetsle- dare, som ska ge verkmästare m fl ett klart uttalat ansvar för en god arbetsmiljö och en väl fungerande arbetsorganisation .

Som ett led i planering och upp- följning av verksamheten genom- förs utvecklingssamtal i hela före- taget. Under 1991 ska samtliga anställda ha haft minst ett sådant utvecklingssam tal.

Förvaltningsberättelse 1990

styrelsen och verkställande direk- tören för Malmö Kommunala Bostads AB (MKB), organisations- nummer 556049-1432, avger härmed årsredovisning för verk- samheten 1990. MKB är ett allmän-

nyttigt bostadsföretag som har Malmö stad som enda aktieägare.

MKB är moderbolag i koncernen.

Förutom MKB omfattade kon- cernen under verksamhetsåret Emkåbe i Malmö AB, vilket inte drivit någon rörelse. MKB är anslutet till ^KAB (Sveriges Koope- rativa och Allmännyttiga Böstads- företags förhandlingsorganisation) samt medlem i SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag).

Allmänt

Företagets förvaltade yta av bostäder och lokaler uppgick vid årets slut ti111.221. 700 m² (1.214.300). Antalet lägenheter uppgick till16.640 st.

Resultatöversikt

Resultatet efter flnansnetto upp- gick till 14,7 Mkr (förra året 12, l Mkr) vilket innebär en nettomargi- nal på 2,8% av intäkterna (2,6).

Räntabiliteten på sysselsatt kapital uppgick till 6 %.

Driftnettot (hyra minus drift och underhåll) ökade med 6,4%

ti11126 Mkr vilket motsvarar ca l 04 kr/m² (98).

Till de faktorer som främst inverkat på resultatet är ökade kostnader för drift och underhåll samt förbättrat finansnetto.

Periodiska underhållskostna- der har belastat resultatet med 125 Mkr vilket motsvarar ca 103 kr/m² - enökningmed28% från 1989.

I den summan har inte medräknats kostnader för reparationer som uppgick till45,5 Mkr (45,0). De re- dovisade underhållskostnaderna är vid jämförelse i branschen i övrigt höga. Kostnadsnivån är en återspegling av den underhålls-

underhållskostnaderna avser 66 Mkr räntebidragsberättigat under- håll i fastigheternas gemensamma delar, sk UER-underhåll.

Driftkostnaderna har under året ökat kraftigt, drygt 12 %. Detta trots att företaget, med undantag för bränslekostnaderna, har en relativt hög kostnadsnivå.

Ökningen är till stor del avhängig de dyra löneavtal som slutits på de olika avtalsområdena under året, höjning av skötselstandarden samt momsbeläggning av elförbruk- ningen.

Till följd av avtalsmässiga över- häng har enbart tjänstemanna- lönerna ökat med närmare 15%

mellan kalenderåren 1989-1990.

Kostnaderna för skötsel och ren- hållning av bostadsområdena har ökat mer än normalt vilket lett till att standarden nått en jämförelse- vis hög nivå. MKB bedömer att kunderna sätter ett mycket högt värde på att det är rent och snyggt vilket skulle göra kostnadsök- ningen långsiktigt motiverad. Den i december 1989 gjorda förskotts- betalningen på 36 Mkr avseende vattenleveranser och renhåll- ningstjänster sparade totalt 6 Mkr netto under året genom att den nyinförda momsen kunnat und- vikas 1990. From 1990-03-01 belades elförbrukningen med moms vilket ökat företagets kost- nader med ca 2 Mkr under året.

Under året minskade hyresför- lusterna för bostäder till 4,2 ^Mkr (4,9). MKB har sedan 1989 inte några permanent outhyrda lägen- heter. De redovisade förlusterna avser till största delen förestående ombyggnadsobjekt.

Finansnettot uppgick till./. 57 Mkr vilket är en förbättring med

10%.

Resultat efter finansiella poster 1986-1990

(Mkr, löpande priser)

20

14,7

15 12,1 ,...-

10 r -

10

-

5

o ~

~

·5

l

·10

L - -8,9

1986 1987 1988 1989 1990

Som extraordinär kostnad har bokförts avskrivning av hela aktie- innehavet i kabel-TV- och teknik- bolaget ScandiNet AB, totalt 8 Mkr. ScandiNet ägs till65% av Malmö Energi och 32% av MKB.

Bolaget har under 1990 genomgått en kraftig expansion och investe- rat betydande belopp i utbyggnad av kabel-TV-nätet på en överhet- tad entreprenadmarknad och i ett extremt högt ränteläge. Detta i kombination med underkapitali- sering och höga omkostnader i övrigt har lett till akuta lönsam- hets-och finansieringsproblem i ScandiNet. Som alla långsiktiga investeringar bygger lönsamhets- kalkylerna på successivt ökande intäkter i takt med inflation och ökad penetration medan kapital- kosmaderna inledningsvis är mycket höga. Detta betyder att verksamheten de närmaste åren är förenat med betydande förlustris- ker medan resultatet i det längre perspektivet har utsikter att kunna balansera. För att stödja Scandi- Nets finansiering har MKB tecknat borgen på 5 Mkr. Även denna för- lustrisk har bokförts som extra- ordinär kostnad varför hela enga- gemanget i ScandiNet har belastat resultatet med 13 Mkr.

' ^j

l l

Marknad

Hyresintäkterna ökade under året med 15,1% till526 Mkr (457).

Efterfrågan på bostäder i staden har varit fortsatt hög under året. Antalet outhyrda lägenheter vid

utgmgen av året var 180 (147).

Antal outhyrda lägenheter 1987-01-01 -1991-01-01

1000 925

800

600

400

1987 1988 1989 1990 1991 01·01 01-01 01-01 01-01 01-01

Kvarvarande outhyrda lägenheter avser till övervägande delen före- stående ombyggnadsobjekt, främst i Persborg men också i de under året förvärvade ombygg- nadsfastigheterna Torsten 12 och Havsuttern 8. I 109lägenheter pågick ombyggnader vid årsskif- tet. Dessa lägenheter har inte räknats in i statistiken för outhyrt.

Mkr

Hyresförluster bostäder 1986-1990

25

20

Hyresförlusterna för bostäder minskade till4,2 Mkr (4,9) vilket motsvarar 0,9% (1,2) av hyresin- täkterna. Förlusterna för garage-

Förhandlingarna med Hyres- gästföreningen i Södra Skåne om nya hyror frorp 1990-01-01 resul- terade i en höjning med i genom- snitt 7,9 %. From 1990-03-01 höjdes hyrorna med ytterligare 4,4% som en konsekvens av första etappen av skatteomlägg- ningen som innebar breddad moms, höjd fastighetsskatt och sänkta räntebidrag. Efter de båda höjningarna uppgick bostadsme- delhyran till430 kr/m^{2 .} Bränsleut- taget i hyran har under året varit 46:95 kr/m² (43:20).

Personal och organisation

Under året har divisionsorganisa- tionen anpassats och en ny divi- sionledningsorganisation tillska- pats. Denna innebär att ledningen under divisionschefen har ren- odlats i tre funktionsområden:

teknisk projektledning och ut- veckling, förvaltning och eko- nomi. Den l september gick VD Sten-G Månsson i pension och efterträddes av Allan Karlsson.

Medelantalet anställda har under året varit 395 ( 402). Utöver dessa anställda har bolaget varit engagerat i olika former av arbets- marknadsprojekt Löner och er- sättningar under året har uppgått till (kkr):

Styrelsen och VD Övriga anställda 1 J

1990 894 63.305 64.199

1989 68o 56.300 56.980 l) Härutöver tillkommer löner för an-

ställda i arbetsmarknadsprojekt 611 kkr (1.279).

Investeringar och finansiering

De totala fastighetsinvesteringarna i bolaget uppgick under året till 262 Mkr (185) varav 7 Mkr (O) avser nyförvärv, 39 Mkr (7) nybyggnad, 166 Mkr (136) ombyggnad och 50 Mkr ( 42) underh:illsinvesteringar i fastigheternas gemensamma delar.

Därutöver har investerats 9 Mkr (3) i inventarier och 8 Mkr i nya aktier i ScandiNet AB.

Den sammanlagda volymen utförda ombyggnads- och under- hålls:itgärder dvs även inkluderat

Ombyggnads- och underhålls- åtgärder

1986-1990

(Mkr, löpande priser)

400

3~8

300 2~6 2~_6

1~2 ^1~1 _~--~

'-- )

~- ~ r

~

l - .___

,__

!---

l 200

100

o

1986 1'187 1988 1989 1990

D

^{Underhäll l UER}

D

^Ombyggnad

Bolaget förvärvade under året två ombyggnadsfastigheter. Per 1990-06-01 tillträddes Torsten 12 i Slottstaden, innehållande 42 lägenheter och 1990-08-0 l till- träddes Havsuttern 8 i

s:

tJohannes med 17lägenheter. Båda objekten kommer under 1991 att byggas om och anpassas för olika former av äldreboende.

A v nybyggnadsinvesteringarna avser merparten Monbijou 20 som innehåller det s k B0-100-projek- tet. Projektet är ett kvalificerat experimentbygge där de 39 hyres- gästerna givits unika möjligheter att själv forma sin bostad. Hyres- gästerna har bildat en s k bo före- ning som kommer att blockhyra fastigheten av MKB di denna blir fårdig i maj 1991. Planeringen av företagets övriga projekt på sam- manlagt drygt 500 lägenheter gick vidare under året. Närmast aktu- ella projekt är Våsterfallet, Potatis- :ikern och Monbijou 19.

Till de större ombyggnads- investeringarna under året hör Persborg där 60 lägenheter fårdig- ställts och 103lägenheter påbör- jats. I Gullviksborgs l:ighusdel har 160 lägenheter blivit klara. . Därmed har hela upprustningspro- grammet i Gullviksborg avslutats.

I Holma har första etappen av to- talt fyra p:ibörjats. Upprustningen i Holma avser delvis nya fasader, utbyggnad av tvättstugor, miljö- förbättringar, trygghetsgarage och s k profilprograrri. Holma är det sista bostadsområde från miljon-

för insatser. Tidigare har Rosen- gård II, Gullviksborg och Kroks- bäck rustats upp medan övriga, Rosengård (I och III) samt Lind- ängen har avyttrats.

Vidare har under året nedlagts betydande upprustningsarbeten i framför allt Segevång, Augusten- borg och Lorensborg.

För finansiering av MKB:s inve- steringar har upplånats 224 Mkr netto. Företagets valutalån upp- gick vid årsskiftet till 70,7 Mkr (70,5).

Likviditet och soliditet

Likviditeten under 1990 har i genomsnitt uppgått till 307 Mkr (407). Vid årets utgång uppgick de likvida behållningarna till230 Mkr (354). Rörelsekapitalet, dvs om- sättningstillgångarna minus kort- fristiga skulder, uppgick till13 7 Mkr (153). Balanslikviditeten, dvs förhållandet mellan omsättnings- tillgångar och kortfristiga skulder uppgick vid årets slut till1,5 (1,5).

2,5 2 1,5

0,5

o

Balanslikviditet 1986-1990

(Kvoten mellan omsättningstillgångar och

kortfrisliga sl<uloer)

~

~

JL.

~ il

il

1986 1987 1988 1989 1,5

[.r-

11

1990

Minskningen av likviditeten beror i allt väsentligt på de för- skottsbetalningar på 180 Mkr som gjordes vid utgången av året.

Utbetalningarna har gjorts för att tillvarata möjligheterna att und- vika såväl breddad som höjd moms from 1991-01-01.

% 12 10 8 6 4

Redovisad soliditet 1986-1990

(Summan av eget kapital och reservationer i relation till

balansomslutningen)

6

r-9,8 · ^10,2 _8,7

o~~~~~~~-~~~~

1986 1987 1988 1989 1990

L _ _ _ _ _

soliditeten, beräknad som summan av eget kapital och reser- vationer å ena sidan och balansom- slutningen å den andra uppgick till 8,7% (10,2).

Taxeringsvärden och brandförsäkring

På bokslutsdagen uppgick fastig- heternas taxeringsvärden till kkr:

Markvärde Byggnads- Summa värde

Tomträtter

312.577 942.656 1.255.233 Fastigheter

53.751 110.219 163.970 Summa

366.328 1.052.875 1.419.203 (361.725) (1.028.662) (1.390.387) Fastigheterna är försäkrade till fullvärde.

Bokslutsdispositioner

I bokslutet har avsatts l ,6 Mkr till konsolideringsfonden. Vidare har resterande belopp, 17,5 Mkr avseende underhålls- och repara- tionslåneposter avskrivits. Av reserven för framtida underhåll har disponerats 17,4 Mkr som därmed uppgår till 142 Mkr.

Utsikter för 1991

Under hösten har MKB träffat upp- görelse med Hyresgästföreningen om nyahyror from 1991-02-01.

Totalt innebär överenskommelsen att hyrorna höjs med i genomsnitt 27,7 %. Av den rekordhöga höjningen avser ca 70 % andra etappen av skatteomläggningen.

Genom utökad moms, höjda fastighetsskatter och sänkta ränte- bidrag ökar kostnaderna för bostadsföretagen.

De höjda relativpriserna för boendet i kombination med be- gynnande lågkonjunktur har höjt MKB:s risknivå beträffande uthyr- ningen, även om några tendenser i Malmö ännu inte märkts. Utveck- lingen ställer skärpta krav på före- taget vad gäller tydligare kundan- passningar av servicen i relation till betalningsviljan samt avsevärd rationalisering av driften.

Under 1991 förväntas riksdagen fatta beslut om ett nytt bostads- finansieringssytem som bl a inne- fattar räntelån. De nya systemet kommer väsentligt öka kostnader- na, vilket leder till att MKB nu måste analysera och ifrågasätta planerad nyproduktion i enlighet med de nya förutsättningarna.

Förslag till vinstdisposition

Det till bolagsstämman förfogande stående beloppet utgör

Balanserad vinst 1.723.384:10 kr

Årets vinst O kr

Summa 1.723.384:10 kr

styrelsen och verkställande direktören föreslår att utdelning lämnas till aktieägaren motsvarande 8 kr per utdelningsberättigad aktie, 178.000 aktier, totalt

till ny räkning balanseras Summa

Malmö den 15 april 1991

g.,.~

Boel Stjerna

1.424.000:00 kr 299.384:10 kr 1.723.384:10 kr

Kurt-Ove Johansson

~(P~

l . ~-GunnRoth

e,~:T~~~~ ~::d~

_{verkst. dir.}

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 16 april 1991.

/L,zL~~~ _{. .} //

Bengt Lindelöw Aukt revisor

Anita Linderoth

7

Hans Rydberg

Resultaträkning ^{1990-01-01 - 12-31}

Rörelsens intäkter

J!

yresintäkter Ovriga intäkter

Rörelsens kostnader Underhållskostnader Driftskostnader Fastighetsskatt

Planenliga avskrivningar

Finansiella poster -Intäkter

-Kostnader

Rörelseresultat Extraordinära poster -Intäkter

-Kostnader Resultat före

bokslutsdispositioner Bokslutsdispositioner Avsättning till

konsolideringsfonden

Avskrivning av underhålls- och reparationslåneposter utöver plan Ianspråktagande av reserverade medel till avskrivning av underhålls- och reparationslåneposter utöver p.lan

Avsättning till framtida underhåll Årets resultat

Not l Not2

Not3 Not4 Nots

Not6

Not 7 Not8

+ 42,0 - 99,0

1990 Mkr

+ 525,5 + 65

-124,6 -268,9 - 12,8 54,0

- 57,0

+ 0,9 13,9

+ 532,0

-51713

+ 14,7

1310

+ 1,7

1,6 17,5

+ 17,4

o

o

+ 32,5 - 96,1

1989 Mkr

+456,6

+ 9,4

- 97,4 -239,9

-

^10,6

- 42,4

- 63,6

+ 9,5 9,0

+466,0

-45319 + 12,1

+ 0,5

+ 12,6

2,2

o

o

10,4

o

Balansräkning ^per 1990-12-31

TILLGÅNGAR 1990 1989

Mkr Mkr

Omsättningstillgångar

Likvida medel 229,6 354,3

Hyresfordringar 2,5 2,2

Kundfordringar 1,4 2,2

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter .:"l"ot9 200,9 67,1

Övriga kortfristiga fordringar 3,8 7,0

Förråd och lager 34 3,4

Summa omsättningstillgångar 441,6 436,2

Anläggningstillgångar

Aktier och andelar Not 10 0,1 0,2

Andra långfristiga fordringar Not 11 29,0 3,2

Maskiner och inventarier Not 12 12,5 8,3

Pågående arbeten ~ot13 194,0 115,4

c

Fastigheter, fårdigställda ~ot 14 2.053,2 1.869,7

Avgår: Värdeminskning - 464,0 1.589,2 -408!8 1.46o!9

Summa anläggningstillgångar 1.824,8 1.588,0

Bostadslånepos t Not 15 40,3 42,1

U nderhållslånepost Not 16

o

8,8

Reparationslånepos t Not 17

o

lO! l

Summa tillgångar 2.306J 2.085,2

SKULDER OCH EGET KAPITAL Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 79,4 65,4

skatteskuld 4,1 1,8

~örutbetalda intäkter och upplupna kostnader Not 18 73,5 66,6

Ovriga kortfristiga skulder Not 19 148!1 149,8

Summa kortfristiga skulder 305,1 283,6

Långfristiga skulder

Andra långfristiga skulder Not 20 2,7 3,8

Särskilda lån Not21 142,1 157,3

Fastighetslån 1.655!7 1.428!7

Summa långfristiga skulder 1.800,5 1.589,8

Reservationer

Framtida underhåll 142,2 159,6

Spärrade reserver för framtida underhåll

- konsolideringsfond 34!2 32!5

Summa reservationer 176,4 192,1

Eget kapital Bundet eget kapital

Aktiekapital Not 22 22,8 17,8

Reservfond 02 0₁2

Summa bundet eget kapital 23,0 18,0

Fritt eget kapital

Balanserad vinst Not23 1,7 1,7

Årets vinst

o o

Summa fritt eget kapital 1,7 1,7

Summa skulder och eget kapital 2.306!7 2.085,2

STÄLLDA PANTER: Inteckningar i fastigheter och tomträtter 995, l mkr (981 ,3)

Finansieringsanalys ⁱ Mkrper 1990-12-31

TILLFÖRDA MEDEL

Årets vinst

Poster som ej föranlett utbetalningar Avsättning till.konsolideringsfonden Avsättning till framtida underhåll

Värdeminskning rnaskiner och inventarier Vardeminskning fastigheter

Försålda maskiner och inventarier Balansposter

Bostadslånepost, minskning under året Underhållslånepost, minskning under året Reparationslånepost, minskning under året

Eget kapital, ökning Långfristig upplåning Nyupptagna fastighetslån Summa tillförda medel ANVÄNDA MEDEL

Disponerade medel från reserv Investeringar under året Maskiner och inventarier Fastigheter

Långfristiga fordringar ökning Amortering, lösta lån

Löstalån

Årets amorteringar

Förändring av kortfristig del av långfristig upplåning (nästa års amortering)

Summa använda medel Förändring av rörelsekapital

Specifikation: förändring av rörelsekapitalet Omsättningstillgångar, ökning/minskning ( + /-) Likvida medel

Förråd och lager Kortfristiga fordringar

Kortfristig upplåning, minskning/ ökning ( + 1- ) Kortfristiga skulder

Summa förändring av rörelsekapitalet

1990 Mkr

1,7

o

5,2 55,2

1,8 8,8 10 l

- 9,4

-262,1

-156,8 14,8 + 1,2

- 124,7

o

o

62,1

o

20,7 5,0

381,1 468,9

- 17,4

- 271,5

- 25,7

-170,4 - 485!0 - 16 1

+ 130) + 5,4

- 21,5 - 161

1989 Mkr

2,2 10,7 3,3 49,2

0,5 0,6 07

- 3,5 - 184,6

- 54,2 16,0

+ 2,9

89,4 + 0,3

o

65,4

0,1

1,8

2,4

101,6 171,3

o

- 188,1

-

^0,3

- 67!3 - 255!7 - 84,4

+ 26!9 62,2

22₂2 - 84,4

(

Bokslutskommentarer

RESULTATRÄKNINGEN

Not l Hyresintäkter

Specificering av hyresintäkter (mkr)

__ Totalhyra 1990 (1989) Bostäder

Lokaler

Garage och p-platser Summa

Därutöver avseende bostäder:

Bidrag för statliga hyresrabatter Periodisering av uttagen bränsleavgift Perioctisering av uttagen Kabel-TV avgift Underhållsrabatter

470,0 57,8 83 536,1

Pensionärs- och ungdomsrabatter, reducering "ett rum stängt"

Övriga hyresreduceringar

Summa nettohyror för bostäder Summa nettohyror totalt

Not

2

Övriga intäkter

Avgifter för samlingslokaler, reklamplatser och markupplåtelser Försäljning av fjärrvärme

Ersättning för städning, målning m. m.

Fakturerings-och påminnelseavgifter

Not 3 Underhållskostnader

Årets underhållsåtgärder Utförda UER-åtgärder

Avgår: aktiverade UER-åtgärder

(414,7) ( 51,6) ( 7,5}

(473,8)

Förändring av reservering avseende hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, avsättning

Förändring av reservering avtalat, ej utfört underhåll, avsättning Planerad avsättning avseende reservation för perioctiskt

lägenhetsunderhåll, förslitningskostnad Anmärkning:

Planmässig avsättning avseende periodiskt lägenhetsunderhåll har beräknats med gällande underhållsplan som underlag. Med utgångspunkt från gällande priser och intervaller har en kalkylmässig underhållskostnad beräknats. Sedan utgifterna för årets planerade underhållsåtgärder fråndragits uppstår en planmässig avsättning till reservation för framtida underhill.

Med UER-åtgärder menas räntebidragsberättigade underhålls-, energi-, spar- och reparationsåtgärder. De UER-åtgärder som aktiverats är de som enligt god redovisningssed kan anses vara värdehöjande. Aktiverade UER-åtgärder har aktiverats som fastighetstillgångar.

Hyresbortfall Netto

1990 (1989) 1990 (1989) -4,2 (-4,9) 465,8 (409,8) -1,0 (- 1,0) 56,8 ( 50,6) - 1

o

(- 019} 7,3 ( 6,6}

-6,2 (- 6,8) 529,9 (467,0)

+ 0,6 (+ 0,1) - 2,2 (- 7,4) + 0,3 (- 0,7) 2,7 ( - 1,8) 0,2 (- 0,3) 02 (- 0,3}

- 4,4 (-10,4) 461,4 (399,4) 525,5 (456,6)

1990 1989

Mkr Mkr

0,1 0,1

l ,4 5,2

4,4 4,1

06 o

6,5 9,4

1990 1989

Mkr Mkr

59,4 50,1

111,7 78,5

- 46,1 65,6 -41,8 36,7

13,3 3,4

- 13,7 6,9

o

03

124,6 97,4