EXAMENSARBETE
Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling Fastighetsförmedling
GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Återkallade registreringar - toppen av ett isberg?
En studie om faktorer som kan påverka riskbenägenhet.
Markus Björklin och Fredrik Cuison Stigen
Bachelor of Science thesis
Titel: Revoked registrations - the tip of an iceberg? A studie on factors that can affect risk preference
Authors: Markus Björklin och Fredrik Cuison Stigen
Department: Department of Real Estate and Construction Management Bachelor Thesis number
Archive number
Supervisor: Rickard Engström
Keywords: Risk propensity, risk factors, risk preference, revoked registrations, real estate broker.
Abstract
The purpose of this thesis is to address the factors that have a major impact on brokers risk propensity towards Fastighetsmäklarlagen. Because there are many factors that can affect an individual's risk propensity this thesis has been limited to:
- Wage setting.
- Corporate culture.
- Broker's obligation to provide information and bait prices.
- SOU 2018:64 with regard to the supervision of brokerage companies and the individuals within them.
- Active within the brokerage industry after revoked registration.
The latter point has been taken into account because we noticed during the course of this thesis that many brokers who have had their registration revoked were still active within the industry in a different position.
The thesis addresses brokers (both active and those who have had their registration revoked), interest organizations: FMF (Fastighetsmäklarförbundet), Mäklarsamfundet and Fastighetsmäklarinspektionen views on the matter.
A qualitative method has been used where data from Fastighetsmäklarinspektionen has been collected and analysed regarding brokers who have had their registration revoked between the period 2016-2020. These individuals, 26, have thereafter been interviewed (those who chose to participate). We have also interviewed active brokers, FMF,
Mäklarsamfundet and Fastighetsmäklarinspektionen to get a more accurate picture of reality.
The interviews were conducted by telephone, with the exception of two interviews which were conducted by mail, as this was more convenient when we had follow-up questions and because of the prevailing situation with Covid-19, this was the best option.
: TRITA-ABE-MBT-20467
As mentioned, there are many factors that can affect a broker's tendency to take risks. By risk in this thesis we mean that the broker performs a deliberate act that violates
Fastighetsmäklarlagen for his or her own gain. This is often done at the seller's or the buyer's expense. Some factors that we believe have a major impact on risk and therefore chose to investigate were wage setting and the corporate culture. With regard to wage setting, which is often commission-based in the brokerage industry, there is a risk that conflicts of interest arise for the broker. Similarly, there are obvious conflicts of interest between the interests of the buyer and the seller that the broker must take into consideration. We believe that these conflicts of interest provide increased incentives for the broker to take higher risks in his/hers professional practice. Based on our results, there are indications that all individuals who were interviewed shared the same view as us.
The corporate culture is a very interesting and important aspect for the individual broker's behavior. According to this study and previous research, both colleagues and managers can influence the individual broker's risk propensity. As head of a broker's office, there is a great responsibility for spreading the right culture and ethical rules towards sellers and buyers.
Especially as a newly hired and newly graduated broker, there is much to learn from the practical practice that to some extent does not have any room during the education. Having good role models is an important factor in acting correctly as a broker. In the bill for the new Fastighetsmäklarlagen Fastighetsmäklarinspektionen will be able to exercise supervision over managers and people in corporate management among the brokerage firms, provided that this bill will go through. We believe that this bill is a step in the right direction and that this could help to reduce the risk propensity in the industry.
Acknowledgement
First of all, we would like to thank our supervisor Rickard Engström, doctoral candidate within real estate brokerage and consumer protection at Royal Institute of Technology (KTH), and our examiner Björn Berggren, professor in business economics at Royal Institute of
Technology, for prompt and excellent support during the working process. Under these peculiar circumstances with Covid-19, which has made an obstacle for physical meetings, digital solutions have made dialogue satisfying and flexible.
We also want to express our gratitude towards all brokers, both active brokers and brokers whose registrations have gotten revoked, in their participation regarding this very sensitive topic. And also a big thanks to the interest organizations, Mäklarsamfundet and
Fastighetsmäklarförbundet for their comments regarding the brokers opinions and experiences about risk preferences in the branch of brokers. We would also like to thank Fastighetsmäklarinspektionen for the data and interview.
Examensarbete
Titel: Återkallade registreringar - toppen av ett isberg? En studie om faktorer som kan påverka riskbenägenhet.
Författare: Markus Björklin och Fredrik Cuison Stigen Institution: Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete Kandidatnivå nummer
Arkiv nummer
Handledare: Rickard Engström
Nyckelord: Riskbenägenhet, riskfaktorer, återkallad registrering, fastighetsmäklare.
Sammanfattning
Syftet med arbetet är att behandla de faktorer som har stor påverkan på fastighetsmäklarens riskbenägenhet gentemot fastighetsmäklarlagen. Eftersom det finns många faktorer som kan påverka en individs riskbenägenhet så har arbetet begränsats till att omfatta:
- Lönesättning.
- Företagskultur.
- Mäklarens upplysningsplikt och lockpriser.
- SOU 2018:64 med hänsyn till tillsynen över mäklarföretag samt individerna inom dessa.
- Verksam inom mäklarbranschen efter återkallad registrering.
Den sistnämnda punkten har tagits med då vi under arbetets gång lade märke till att många mäklare som fått sin registrering återkallad fortfarande var aktiva inom branschen i en annan befattning.
Arbetet tar upp mäklares (båda aktiva och de som fått sin registrering återkallad), intresseorganisationerna: FMF (Fastighetsmäklarförbundet) och Mäklarsamfundet samt Fastighetsmäklarinspektionens åsikter i frågan.
En kvalitativ metod har använts där data från Fastighetsmäklarinspektionen har samlats in gällande mäklare som fått sin registrering återkallad mellan perioden 2016-2020. Datan har analyserat och dessa, 26, individer har sedan intervjuats (de som valde att ställa upp). Vi har även intervjuat aktiva mäklare, FMF, Mäklarsamfundet samt Fastighetsmäklarinspektionen för att få en mer rättvis bild av verkligheten. Intervjuerna skedde per telefon, med undantag för två intervjuer som skedde per mail. Bakgrunden till att vi valda telefonintervjuer var för att detta skulle underlätta i de fall följdfrågor dök upp och på grund av det rådande läget med Covid-19 så var detta det bästa alternativet.
: TRITA-ABE-MBT-20467
Det finns som sagt många faktorer som kan påverka en mäklares benägenhet att ta risker.
Med risk i detta arbete menas att mäklaren utför en medveten handling som bryter mot fastighetsmäklarlagen för egen vinning. Ofta kan det vara på säljaren eller köparens bekostnad. Några faktorer som vi tror har stor påverkan på risk och som vi därför valt att undersöka är lönesättning och företagskulturen. Gällande lönesättningen, som ofta är provisionsbaserad inom mäklarbranschen, så finns det risk att intressekonflikter uppstår för mäklaren. Likaså finns det uppenbara intressekonflikter mellan köparens och säljarens intressen som mäklaren ska tillvarata. Dessa intressekonflikter anser vi ger ökade incitament för mäklaren att ta högre risker i sitt yrkesutövande. Utifrån vårt resultat så finns det
indikationer som tyder på att samtliga individer som blev intervjuade delade samma uppfattning som oss.
Företagskulturen är en mycket intressant och viktig aspekt för den enskilde mäklarens agerande. Både kollegor och chefer kan, enligt detta arbete och tidigare forskning, påverka den enskilde mäklarens riskbenägenhet. Som chef över ett mäklarkontor innehas ett stort ansvar för att sprida rätt kultur och etiska förhållningsregler gentemot säljare och köpare.
Speciellt som nyanställd och nyexaminerad mäklare finns mycket att lära av det praktiska som till viss del inte tas upp under utbildningen. Att ha bra förebilder är en betydande faktor för att själv agera korrekt som mäklare. I lagförslaget för den nya fastighetsmäklarlagen så kommer även Fastighetsmäklarinspektionen kunna utöva tillsyn över chefer och personer i företagsledningen bland mäklarföretagen, förutsatt att detta förslag går igenom. Vi anser att detta lagförslag är ett steg i rätt riktning och att detta skulle kunna bidra till att
riskbenägenheten inom branschen minskar.
Förord
Först och främst skulle vi vilja tacka vår handledare Rickard Engström, doktorand inom fastighetsmäkleri och konsumentskydd på Kungliga Tekniska Högskolan, och vår examinator Björn Berggren, professor inom företagsekonomi på Kungliga Tekniska Högskolan, för snabb och utmärkt support under arbetets gång. Med rådande omständigheter med Covid-19, som har utgjort ett hinder mot fysiska möten, har digitala lösningar på ett smidigt sätt kunna göra att dialogen varit tillfredsställande.
Vi vill även rikta ett stort tack till alla mäklare, både aktiva och ni som fått er registrering återkallad, för att ni ställde upp på våra intervjuer som rör ett väldigt känsligt ämne. Ett stort tack också till intresseorganisationerna Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet för kommentarer kring mäklarnas syn och erfarenheter angående riskbenägenhet i branschen samt Fastighetsmäklarinspektionen för all data vi erhållit samt intervjun ni ställt upp på.
Innehållsförteckning
1. Inledning 1
1.1 Bakgrund 1
1.2 Syfte 2
1.3 Avgränsning 2
1.4 Disposition 2
2. Teori 3
2.1 Den svenska modellen för förmedlingsprocessen 3
2.1.1 Intaget 3
2.1.2 Oberoende mellanman 4
2.1.3 Uppdragsavtalet, kontrollskyldighet och objektsbeskrivning 5
2.1.4 Marknadsföring 5
2.1.5 Visning och budgivning 6
2.1.6 Rådgivnings- och upplysningsskyldighet 6
2.1.7 Kontrakt och tillträde 6
2.1.9 Utbildningskrav för fastighetsmäklare 7
2.2 Lagar och Tillsyn 8
2.2.1 Fastighetsmäklarlagen 8
2.2.2 Fastighetsmäklarinspektionen 8
2.2.3 Fastighetsmarknadens reklamationsnämd 10
2.2.4 Intresseorganisationerna FMF och Mäklarsamfundet 10
2.3 Riskbenägenhet 11
2.3.1 Grupp- och företagspåverkan 11
2.3.2 Intressekonflikter som kan uppstå 12
2.3.3 Ålder, kön och geografisk samband 13
2.4 Skäl till återkallelse 14
2.4.1 Redbar och lämplig 14
2.4.2 Besvarande av föreläggande 14
2.5 SOU 2018:64 15
3. Metod och avgränsning 18
3.1 Avgränsning 19
3.2 Självkritik 19
4. Resultat 20
4.1 Statistik 20
4.1.1 Könsfördelning 20
4.1.2 Åldersfördelning 20
4.1.3 FMI - avgjorda ärenden 21
4.1.3 Lönesättningen bland mäklare i Sverige 21
4.2 Empiri 23
4.2.1 Ålder, kön och geografiska skillnader 23
4.2.2 Lönesättning 24
4.2.3 Företagskulturen 25
4.2.4 Mäklarens upplysningsplikt och lockpriser 26
4.2.5 Verksam inom mäklarbranschen efter återkallad registrering. 27
5. Analys 29
5.1 Ålder, kön och geografiska skillnader 29
5.2 Lönesättning 30
5.3 Företagskulturen 30
5.4 Mäklarens upplysningsplikt och lockpriser 31
5.5 Verksam inom mäklarbranschen efter återkallad registrering. 31
6. Diskussion 33
6.1 Ålder, kön och geografiska skillnader 33
6.2 Lönesättning 33
6.3 Företagskulturen 35
6.4 Mäklarens upplysningsplikt och lockpriser 35
6.5 Verksam inom mäklarbranschen efter återkallad registrering 36
7. Slutsats 38
Källförteckning 39
Tryckta källor 39
Digitala källor 39
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Är Fastighetsmäklarinspektionens avgjorda ärenden kring återkallelse av registrering toppen av ett isberg? Under de senaste två åren så har antalet återkallelser ökat från tre, 2017, till åtta respektive elva, 2018 och 2019. Sett till hela mäklarkåren som, år 2020, består av 7083 registrerade mäklare så kan detta verka som en låg siffra men hur pass korrekt speglar dessa siffror verkligheten? I en artikel från Omni 2015 så nämner en mäklare, som valt att kalla sig själv för “Krister”, att han själv har använt sig av påhittade bud för att trissa upp budgivningen och att han är långt ifrån ensam. Enligt denna artikel så verkar mörkertalet bland medvetna handlingar som strider mot Fastighetsmäklarlagen stort. 1
Att arbeta som fastighetsmäklare kan både inbringa en frihetskänsla och en press.
Frihetskänslan finns där då man själv kan bestämma över hur stor arbetsbörda man väljer att ta sig an, i form av antal förmedlingsuppdrag. Sedan så finns det inget tak över hur mycket man kan tjäna men med fördelar så tillkommer vanligtvis en del nackdelar. Då arbetet är provisionsbaserat så betyder det att noll försäljningar på en månad resulterar i noll kronor på lönekontot, helg och kvällsjobb tillhör vardagen och att ständigt finnas tillgänglig för sina kunder tillhör de vanligaste nackdelarna ute bland mäklarna. En press att leverera varje månad kan komma både från arbetsgivaren, som självklart vill ha högpresterande mäklare på just sitt kontor, men den kan även komma från säljaren som vanligtvis vill få ut ett så högt slutpris som möjligt. Sedan så finns det också en inre press att leverera så att man kan betala sin hyra eller försörja sin familj, om man har det.
Utöver detta så behöver en fastighetsmäklare förhålla sig till de lagar och regler som finns.
Ifall dessa bryts så kan man i värsta fall få sin registrering återkallad vilket i praktiken innebär att man inte längre får arbeta med förmedling av fastigheter. Den myndighet som har ansvar över tillsynen över samtliga mäklare är Fastighetsmäklarinspektionen men hur pass effektiv är denna myndighet?
“50% av branschen arbetar inte i gråzonen, utan i svart zon. Det syns inte. Och vissa blir exempel och därav blev jag ett exempel av det här. Vissa kan sköta det snyggare än andra.”
Citatet är taget ifrån en av våra intervjuer vilket får en att undra ifall dessa elva individer som fick sin registrering återkallad 2019 är mer riskbenägna än resterande branschkollegor eller om det är så att dessa elva har blivit ett exempel av fastighetsmäklarinspektionen som citatet indikerar och att siffran i själva verket bör vara betydligt högre.
1 Pehrson Josefin, Mäklare: “Mer än varannan fejkar bud”, Omni 2015.
1.2 Syfte
Syftet med arbetet är att undersöka de faktorer som vi tror har störst inverkan på en mäklares benägenhet att ta risker gentemot fastighetsmäklarlagen och hur
mäklarbranschens individer ser på dessa. Eftersom en del mäklare får sin registrering
återkallad på årlig basis samt att denna siffra har ökat de senaste två åren, som nämnt ovan, så har huvudfokuset legat på dessa individer för att få deras uppfattning i frågan. Utöver mäklare vars registrering har blivit återkallad så har givetvist aktiva mäklare,
intresseorganisationer samt Fastighetsmäklarinspektionens syn på detta varit av stor betydelse för arbetet.
Då det förekommer att mäklare som får sin registrering återkallad fortfarande är aktiva inom mäklarbranschen (efter återkallelse har skett) men i en annan och vanligtvis högre befattning än tidigare så har även detta undersökts och diskuterats.
Så sammanfattningsvis så är syftet med arbetet att undersöka:
- Vilka faktorer som påverkar mäklarnas riskbenägenhet.
- Fastighetsmäklare som får sin registrering återkallad bör dessa individer få vara verksamma inom samma bransch.
- SOU 2018:64 med hänsyn till tillsynen över mäklarföretag samt individerna inom dessa.
1.3 Avgränsning
Då det är många faktorer som kan påverka en individs riskbenägenhet så har arbetet avgränsats till att omfatta: lönesättning, företagskultur, mäklarens upplysningsplikt och lockpriser, SOU 2018:64 med hänsyn till tillsynen över mäklarföretag och individerna inom dessa samt ifall en mäklare bör få vara verksam inom samma bransch efter återkallad registrering. Detta då vi anser att dessa faktorer är, i viss omfattning, unika för
mäklarbranschen. Av de mäklare som fått sin registrering återkallad så har vi valt att undersöka samtliga ärenden mellan 2016 - 2020. Tanken var att arbetet skulle omfatta avgjorda ärenden mellan 2010 - 2020 men eftersom Fastighetsmäklarinspektionen förvarar sina avgjorda ärenden, tidigare än 2016, på annan ort så valdes perioden 2016 - 2020 istället för att försäkra oss om att vi skulle få datan i tid.
1.4 Disposition
I arbetet som följer så tar kapitel 2 upp de moment som en fastighetsmäklare vanligtvis går igenom vid varje förmedlingsprocess följt av lagar och regler, tillsynsmyndighetens roll samt de intresseorganisationer som finns, faktorer som påverkar riskbenägenhet samt de
vanligaste skälen till att återkallelse av registrering sker.
2
I kapitel 3 redogörs valet av metod och de avgränsningar som gjorts. Vi lyfter även en del självkritiska punkter.
Kapitel 4 presenterar det resultat som vi fick fram utifrån datan som erhölls av Fastighetsmäklarinspektionen samt våra intervjuer.
I kapitel 5 analyserar vi vårt resultat och i kapitel 6 har vi avslutande diskussion kring vår uppfattning av dessa faktorer som kan påverka riskbenägenheten.
Avslutningsvis så avslutas arbetet med en slutsats som summerar vad vi kommit fram till med denna studie.
2. Teori
2.1 Den svenska modellen för förmedlingsprocessen
En mäklare måste behärska flera viktiga funktioner genom sitt yrke för att kunna genomföra ett väl utfört arbete. Funktionerna är komplexa men kan i grova drag delas in i fyra
huvudkategorier:
● Matchmaking av köpare och säljare som är en central del i förmedlingen, där mäklarens uppgift är att hitta rätt köpare till sitt objekt som är ute till salu.
● Rådgivning för köpare och säljare genom processen som kan vara av ekonomisk, teknisk eller juridisk karaktär.
● Skapa och ta fram adekvata kontrakt för parternas överenskommelser.
● Relationsskapande i syfte om att inge förtroende och bygga upp sin kundkrets. 2 Nedan är de moment som en mäklare vanligtvis går igenom under en förmedlingsprocess och där fastighetsmäklarlagens, FML, nyckelparagrafer lyfts i kronologisk ordning.
2.1.1 Intaget
I själva mäklaryrket är själva intaget ett viktigt moment och som kan vara början på en lång kundrelation där fastighetsmäklaren har ett möte med de potentiella säljarna. Under detta möte försöker mäklaren presentera sig och sin tjänst i bästa möjliga mån för att ge ett bra intryck i syfte om att försöka få ett påskrivet uppdragsavtal. Säljarna i sin tur kanske enbart vill ha en bankvärdering eller är nyfiken på hur mäklarens arbetsgång under processen ser ut. Säljarna kan ha träffat eller ska träffa flera mäklare och då gäller det att komma väl förberedd och kunna visa sin kompetens för att utmärka sig bland övriga mäklare. Likaså under mötet är behovsanalysen viktig i stunden där fingertoppskänslan spelar en stor roll för hur mäklaren väljer att utforma sin presentation. En av de viktigare punkterna att ha koll på är antal sålda objekt i området som kan utgöra underlag för bedömning av marknadsvärdet på aktuell bostad, det vill säga bostadens jämförelseobjekt. Att visa sig påläst och kunna
2Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling. 2015. Fjärde upplagan. s. 11.
förklara bostadens marknadsvärde kan vara ett mycket viktigt moment under sitt intag.
Risken finns att mäklare är oärliga under denna värdering enbart i syfte att få in sitt intag.
Sannolikheten vid en för hög värdering av bostaden är att kunden blir väldigt besviken då bostaden inte alls säljs eller säljs för lägre belopp än denne kalkylerat. Mäklaren i sin tur får en missnöjd kund, eventuellt blir mäklaren också utan arvode och förlorar sin nedlagda arbetstid samt marknadsföringskostnader om försäljning ej kommer till stånd och säljaren väljer en annan mäklare/företag att sälja genom. En korrekt angivelse av marknadsvärdet kan i det långa loppet löna sig genom att få nöjdare kunder. 3
2.1.2 Oberoende mellanman
I 8 § FML nämns att mäklaren skall iaktta god fastighetsmäklarsed och agera omsorgsfullt.
Mäklaren ska därmed ta tillvara på både köparens och säljarens intresse och vara opartisk. I själva prisfrågan på bostaden som säljs gäller dock inte regeln med mäklarens opartiskhet utan här ska mäklaren verka för det högsta försäljningspriset. Mäklaren ska dock förhålla sig till god fastighetsmäklarsed även här. God fastighetsmäklarsed är inte fast definierat i lagen utan tanken är att god fastighetsmäklarsed ska skapas av praxis. Det har ansetts för
problematiskt att till fullo definiera vad god fastighetsmäklarsed är i lagtexten. 4
Mäklarens opartiskhet kallas också att mäklaren ska vara en oberoende mellanman. Detta kan anses vara en problematisk situation för mäklaren då köparens och säljarens intressen kolliderar på många punkter. Dessutom är mäklaren som regel anlitad av säljaren och har en plikt att uppträda lojalt mot sin uppdragsgivare. Mäklaren får också oftast betalt i form av arvode från säljaren vilket ytterligare försvårar och ger mindre incitament för mäklaren att bevaka köparens intresse. I ett internationellt perspektiv ser det väldigt olika ut hur
mäklarens roll är utformad. I USA återfinns ett annat system för förmedlingsprocessen än 5 det som återfinns i Sverige. Här finns ofta en köp- och säljmäklare som företräder sina parters intressen samt en notarie som upprättar adekvata kontrakt. Yavas beskriver att det finns en het debatt i USA om mäklarnas höga arvoden som generellt uppgår till runt sex procent av köpeskillingen, som fördelas på de inblandade parterna som nämndes ovan. 6 I själva prisfrågan på bostaden är det tydligt i lagtexten som ovan nämnt att mäklaren “ska”
beakta uppdragsgivarens intressen genom att verka för högsta försäljningspriset. Här kan inte mäklaren agera opartiskt utan ska i större utsträckning företräda sin uppdragsgivare.
Frågan som uppkommer då är att om mäklaren därmed får göra allt som kan påverka slutpriset till säljarens fördel? Svaren finns till stor del i övriga fastighetsmäklarlagen där mer specifika frågeställningar rörande fastighetsmäklarens utförande av sitt arbete finns för att tillgodose båda parters intressen. Här tillämpas regeln “lex specialis” vilket betyder att mer specifika regler går före mer generella regler. Till exempel ska mäklaren enligt 16 § FML 7 upplysa och ge råd till både köparen och säljaren. Särskilt i sista stycket 16 § nämns att
3Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling. 2015. Fjärde upplagan. s. 135-138.
4Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen - En kommentar. s. 45-47.
5Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling. 2015. Fjärde upplagan. s. 51, 73-75.
6Yavas, Abdullah. Introduction: Real Estate Brokerage. 2007.
7Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling. 2015. Fjärde upplagan. s. 73-82.
4
mäklaren ska upplysa tilltänkt köpare om sådant som mäklaren insett eller borde inse som kan tänkas ha betydelse för köparen. Mäklaren har ingen skyldighet att mera ingående undersöka en fastighet. Dock om mäklaren får reda på fel i fastigheten till exempel via ett intag och råkar se ett fel, att mäklaren får information från besiktningsman eller från säljaren som kan ha betydelse för köparen ska detta vidarebefordras. Här innefattas såväl positiv 8 som negativ information och även att mäklaren har skäl att misstänka fel genom sin
expertkunskap. Det kan till exempel röra sig om villor i ett bostadsområde som är byggda på samma sätt och vid samma tidpunkt som har kända fel i sin konstruktion. 9
2.1.3 Uppdragsavtalet, kontrollskyldighet och objektsbeskrivning
I själva uppdragsavtalet som sedan skrivs regleras förhållandet mellan mäklaren och säljaren. I Sverige är mäklaren alltid en fysisk person och är således också personligt ansvarig. Här anges vilka arbetsmoment som skall ingå, ersättning och ensamrättstiden.
Ofta sker en del muntliga överenskommelser också vilket i sig ska hållas likväl som det påskrivna uppdragsavtalet. Ensamrättstiden får max vara tre månader och får förlängas tidigast när en månad återstår. Efter påskrivet förmedlingsuppdrag påbörjas ett stort
administrativt arbete för mäklaren som är starkt lagreglerat i FML. Kontrollskyldigheten enligt 17 § FML anger minimikrav för vad som mäklaren alltid skall inhämta och även
penningtvättslagen ska följas med att uppnå kundkännedom. Exempel på denna information från 17 § FML är vem som har rätt att förfoga över fastigheten,
förfoganderättsinskränkningar, pantsättningar, servitut och övriga rättigheter som belastar fastigheten. Noterbart bland övriga rättigheter är att rättigheter som är till fördel för en 10 fastighet inte behöver anges i objektsbeskrivningen. Uppgifterna om mäklarens kontrollplikt 11 återfinns oftast på ett fastighetsutdrag eller på en mäklarbild. Här får inte mäklaren förlita sig på vad säljaren uppger utan har ett eget ansvar att kontrollera dessa uppgifter. I en
objektsbeskrivning ska ytterligare vissa uppgifter alltid återfinnas på en fastighet som följer av 18 § FML såsom byggnadens ålder, byggnadssätt, storlek, fastighetsbeteckning, areal, taxeringsvärde och driftskostnader. För en bostadsrätt rör det sig om föreningens namn, andelstal, storlek, årsavgift, lägenhetsnummer och driftskostnader. 12
2.1.4 Marknadsföring
Marknadsföringen av objekten som ett mäklarföretag har till salu har flera syften. Det stärker både företagets varumärke, de individuella mäklarna och förmodligen genererar det fler spekulanter till visningen. Marknadsföringen av objekten kan ske på många olika sätt förutom just Hemnet, till exempel via direktreklam, skyltfönster, sin egen hemsida eller banners på olika webbplatser. Ett annat omdiskuterat sätt att få fler spekulanter på sin
8Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen - En kommentar. s. 143-160.
9Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling. 2015. Fjärde upplagan. s. 214-217.
10Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling. 2015. Fjärde upplagan. s. 135, 167-179, 193-195, 242-243.
11 Fastighetsmäklarnämndens årsbok 2008-12-17:11. s. 273-274.
12Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling. 2015. Fjärde upplagan. s. 194-195, 230.
visning är att använda sig av lockpriser. Lockpris innebär att det marknadsförda 13 utgångspriset är väsentligt lägre än dess mest realistiska marknadsvärde eller om utgångspriset väsentligt understiger vad säljarna kan tänka sig sälja för. Enligt god fastighetsmäklarsed skall även övrig lagstiftning följas vilket i detta fall är
marknadsföringslagen. Här nämns att prisuppgifter ska vara korrekta och får inte vara 14 vilseledande. Blivande köpare ska inte påverkas eller sannolikt påverkas av
marknadsföringen så att dess förmåga att fatta ett välgrundat beslut påverkas. 15
2.1.5 Visning och budgivning
Under själva visningstillfället har mäklaren möjlighet att hitta köpare till just den bostad som säljs. Men det är även ett gyllene tillfälle att knyta kontakter för framtiden då många
spekulanter kan vara i tankarna om att anlita en egen mäklare för att sälja sin egen bostad.
Att göra ett gott intryck här ligger av stor vikt för en mäklare och det gäller att vara både påläst och förtroendeingivande. När mäklaren sedan har sina spekulanter på sin
spekulantlista drar förhoppningsvis en budgivning igång. I en budgivning i Sverige är bud inte bindande som det är i Norge och Danmark. 16
2.1.6 Rådgivnings- och upplysningsskyldighet
Mäklare har en rådgivnings- och upplysningsskyldighet gentemot både köpare och säljare enligt 16 § FML. Här ska mäklaren ge råd som parterna kan vara i behov av som rör förhållanden som kan ha samband med köpet. Mäklaren ska också upplysa köpare om hur säljaren tänkt genomföra försäljningen och verka för att säljaren ska lämna uppgifter om fastigheten som kan ha betydelse för köparen. Vidare har mäklaren en skyldighet att informera parterna om sådant som mäklaren blivit medveten om på något sätt och som kan ha betydelse för köparen eller säljaren rörande fastigheten, mer om detta under
intressekonflikter nedan.
2.1.7 Kontrakt och tillträde
Vid själva kontraktstillfället ska mäklaren enligt 21 § FML verka för att köpare och säljare kommer överens i frågor som rör överlåtelsen och hjälpa till att upprätta handlingar därtill. 17 Här har mäklaren en skyldighet att vara “aktiv och observant” enligt förarbetena. Under 18 kontraktstillfället så ska även mäklaren verka för att handpenning erläggs, vilket vanligtvis är tio procent av köpeskillingen. Detta gäller normalfallet då tillträdet och slutbetalning sker vid en senare tidpunkt efter underskrivet köpekontraktet. Syftet med handpenningen är att köparens eventuella skadeståndsskyldigheter mot säljaren ska täckas av beloppet och tio
13 Ibid. s. 125-128, 236-237.
14 Prop. 2010/11:15 s. 33.
15Marknadsföringslagen 2008:486. 8-10 §.
16Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling. 2015. Fjärde upplagan. s. 232, 247-253.
17 Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen - En kommentar. s. 192.
18SOU 1981:102 s. 208.
6
procent anses täcka de allra flesta fall. Mäklaren har kvittningsrätt och har därmed rätt att ur handpenning kvitta sitt provisionsanspråk innan handpenningen betalas ut till säljaren. 19 Under tillträdet betalas normalt resterande del av köpeskillingen ut till säljaren och ett köpebrev upprättas som kvitto på att hela betalningen av fastigheten utförts. Om ett tillträde flyttas bör ett tilläggsavtal skrivas. Framförallt i det fall då tillträdet senareläggs. Vid ett senareläggande utan tilläggsavtal står köparen för risken från det datum som är angivet som tillträdesdatum i kontraktet. Här ska mäklaren vara uppmärksam och med rådgivningsplikten verka för att parterna skriver tilläggsavtal. När mäklarens uppdrag slutförts ska även en 20 journal och anbudsförteckning överlämnas till säljaren. Om överlåtelseavtal träffats skall även köparen tillhandahålla dessa handlingar. 21
2.1.9 Utbildningskrav för fastighetsmäklare
Som angivits ovan så ingår det i mäklarens arbetsuppgifter en hel del moment som denne måste behärska och för att man överhuvudtaget ska kunna bli en registrerad mäklare så krävs det att man har en tillfredsställande utbildning vilket framgår av FML 6 § punkt 3. Krav på utbildning har funnits sedan 1984 då den första fastighetsmäklarlagen tillkom.
Det utbildningskrav som ställs på den person som ansöker om registrering är att man har läst minst 120 högskolepoäng vilket ska innefatta: fastighetsförmedling om minst 30 hp, fastighetsrätt om minst 15 hp, annan civilrätt om minst 15 hp, skatterätt om minst 7,5 hp, ekonomi om minst 15 hp, byggnadsteknik om minst 7,5 hp, fastighetsvärdering om minst 7,5 hp samt fördjupning eller breddning som ska ha direkt anknytning till de nyss nämnda
kurserna om minst 22,5 hp. 22
Det finns för närvarande två vägar att gå för att bli en registrerad mäklare. Antingen så går man en högskoleutbildning i form av ett färdigt program som erbjuds av: Kungliga Tekniska högskolan, Malmö universitet, Högskolan i Gävle, Karlstads universitet, Luleå tekniska universitet och Högskolan Väst. Ifall man inte vill gå ett färdigt program så finns det möjlighet att läsa fristående kurser, kravet på dessa kurserna är givetvis densamma som för de färdiga programmen.
Om man inte väljer att gå högskoleutbildningen så kan man istället gå en
uppdragsutbildning. Skillnaden mellan högskoleutbildningen och uppdragsutbildningen är att den sistnämnda väljer vilka som får delta i utbildningen och att utbildningen ges mot en avgift. FEI, som i samarbete med Högskolan i Väst, erbjuder denna uppdragsutbildning mot en avgift på 270 000 kr ex. moms. Uppdragsutbildningen finansieras vanligtvis av 23
mäklarföretaget där den anställde är anställd hos. Uppdragsutbildning får endast bedrivas av en högskola eller universitet som omfattas av högskolelagen eller har staten som huvudman vilket innebär att de tre företag, FEI, Lexicon och Svensk fastighetsförmedling, som för
19Melin, Magnus. Fastighetsmäklarlagen - En kommentar. s. 102-114.
20Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling. 2015. Fjärde upplagan. s. 309-310.
21Fastighetsmäklarlagen 2011:666, 20 §.
22 FMI, utbildningskrav, 2019-12-13.
23FEI, Fastighetsmäklare 120 hp.
närvarande erbjuder denna utbildning samarbetar med någon högskola eller universitet. 24 Under 2019 så har fastighetsmäklarinspektionen, FMI, gått igenom de utbildningskrav som ställs för att bli en registrerad fastighetsmäklare och konstaterat att det finns kunskapsluckor bland mäklarna. Med facit i hand så har utbildningskravet i stort sett varit likadant de senaste 20 åren medan fastighetsmarknaden i sig har förändrats. Om man kommer att få se en förändring av utbildningskravet återser att se men FMI:s arbete i frågan kommer att fortgå under 2020. 25
2.2 Lagar och Tillsyn
I och med att mäklarna har en central roll i förmedlingen av fastigheter och bostäder så måste konsumentskyddet beaktas och därav så finns det lagar som ska följas och myndigheter som utövar tillsyn över mäklarna.
2.2.1 Fastighetsmäklarlagen
Fastighetsmäklaryrket har funnits en bra tid tillbaka men trots det så har yrket, till en början, inte varit reglerat i lag. Det första steget som togs i att ställa krav på mäklarna kom med kungörelsen 1947:336. Kungörelsen tog sikte på auktorisation och förhoppningen var att mäklarna skulle auktorisera sig hos handelskammaren men för att kunna bli en auktoriserad mäklare så ställdes en del krav, dels på utbildning men även praktisk erfarenhet. De mäklare som valde att bli auktoriserade hamnade under handelskammarens tillsyn och eftersom detta var en helt frivillig åtgärd så var intresset väldigt litet, enbart 30% av mäklarkåren valde att auktorisera sig. 26
Skyddet för konsumenter som förvärvade småhus behövdes ses över vilket ledde till att man 1975 tillsatte en kommitté för att utreda detta. I utredningen så ingick det även för kommittén att utreda ifall fastighetsmäklarnas verksamhet skulle regleras i lag. Kommittén kom fram till att tjänsterna som fastighetsmäklarna utförde borde vara lagreglerat. 27
Detta resulterade i att den första fastighetsmäklarlagen tillkom 1984 (lag 1984:81). Lagen har sedan dess uppdaterats vid två tillfällen, dels 1995 (lag 1995:400) samt 2011 (lag 2011:666) som är den lag idag (år 2020) med gällande rätt. En ny mäklarlag är under konstruktion och förväntas bli laga kraft 2021, mer om detta i avsnitt SOU 2018:64 nedan.
2.2.2 Fastighetsmäklarinspektionen
Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, som idag har ansvaret för tillsynen över samtliga registrerade mäklare i Sverige har haft denna uppgift sedan 1995. Dessförinnan så var det fram till 1984 handelskammaren som utövade tillsynen på de mäklare som valde att
24 SOU 2018:64 s.117.
25FMI, årsredovisning 2019. s. 19-20.
26SOU 1981:102 s. 31.
27Prop. 1983/84:16 s. 7-9.
8
auktorisera sig, som nämnt ovan. Eftersom intresset för auktoriseringen inte gav den önskade effekten man hoppats på så lades tillsynsansvaret, i samband med den första fastighetsmäklarlagen 1984, på Länsstyrelsen. Tanken bakom att välja Länsstyrelsen vilade på att det var till en stor fördel att anförtro uppdraget åt en myndighet som var “regionalt representerad över hela landet.” Dock så visade det sig att denna lösning ej fungerade helt 28 tillfredsställande. Anledningarna bakom detta var att i samband med att den första
fastighetsmäklarlagen tillkom, 1984, så ökade antalet registreringar vilket belastade Länsstyrelsen, i synnerhet i storstäderna, detta i kombination med att anmälningar kom in från både köpare och säljare som Länsstyrelsen var tvungna att utreda resulterade i att tillsynsarbetet blev lidande. Detta gjorde att man, i samband med den nya 29
fastighetsmäklarlagen 1995, tillsatte en särskild myndighet som då fick ta över ansvaret för tillsynen, denna myndighet fick namnet “Fastighetsmäklarnämnden”. Myndigheten har sedan 1 augusti 2012 bytt namn till “Fastighetsmäklarinspektionen”samt flyttat från Stockholm till Karlstad vilket skedde 1 december 2017.
FMI är en statlig förvaltningsmyndighet vars uppgift är, enligt förordningen 2009:606, att 30 pröva ansökningar om registrering av fastighetsmäklare och föra ett register över dessa, utöva tillsyn över fastighetsmäklare, avgöra frågor om disciplinära åtgärder mot registrerade fastighetsmäklare samt informera och utforma innebörden av “god fastighetsmäklarsed”. 31 Inom FMI finns en disciplinnämnd. Det är nämndens uppgift att ta beslut om eventuella påföljder i aktuella ärenden. Disciplinnämnden ska bestå av ”en ordförande, en vice ordförande samt högst sex andra ledamöter och högst sex ersättare.” Samtliga personer utses av regeringen. 32
De olika påföljder som disciplinnämnden kan ge är följande;
● Erinran - som används vid mindre förseelser.
● Varning - används när mäklaren har gjort ett eller flera fel men som inte är tillräckliga för att registreringen ska återkallas.
● Återkallelse av registrering - används när mäklaren har agerat med allvarliga brister vilket leder till att mäklaren får sin registrering återkallad.
Gällande återkallelse så förekommer det vanligtvis att man benämner detta som
avregistrering vilket är felaktigt. Avregistrering är en åtgärd som mäklaren själv bestämmer över och som innebär att mäklaren självmant väljer att bli av med sin registrering vilket de flesta mäklarna väljer att göra när de inte avser att vara aktiva inom branschen längre, vilket också är ett krav enligt 6 § punk 4. Återkallelse är, som tidigare nämnt, en påföljd som vanligtvis FMI:s disciplinnämnd ger och som resulterar i att mäklarens registrering återkallas mot dennes vilja. I samband med att FMI omlokaliserades till Karlstad så har myndigheten fått gå igenom en del utmaningar. Dels av alla anställda i Stockholm så valde enbart en av dessa att flytta med myndigheten till Karlstad. Detta betyder att i princip hela personalstyrkan
28 Prop. 1994/95:14 s. 18.
29 Prop. 1994/95:14 s. 19
30Förordning 2009:606 1§.
31FMI.se; Vårt uppdrag.
32Förordning 2009:606 7§.
byttes ut och tillsynsärenden fick en längre handläggningstid än vanligt vilket ledde till att FMI tog stora krafttag 2018 för att få bukt på eftersläpande ärenden.
De beslut som FMI tar är inte definitiva utan mäklaren har möjlighet att överklaga
myndighetens beslut. Mäklaren kan överklaga beslutet till Förvaltningsrätten, Kammarrätten och Högsta förvaltningsdomstolen, prövningstillstånd krävs från Kammarrätten och uppåt.
Att påpeka gällande registrering av fastighetsmäklare så sker detta av FMI medan erinran, varning och återkallelse vanligtvis sker av disciplinnämnden inom FMI.
2.2.3 Fastighetsmarknadens reklamationsnämd
Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, FRN, prövar tvister mellan mäklare och konsumenter. De tvister som FRN kan pröva är skadestånd eller nedsättning av provision.
För att FRN ska kunna pröva tvisten så krävs det att konsumenten har framfört sitt krav till mäklaren och den i sin tur har avvisat kravet, helt eller delvis.
Det beslut som FRN tar är inte bindande utan en rekommendation. Om utfallet blir till konsumentens nackdel så kan denne ta det vidare till allmän domstol och samma gäller för mäklaren, men enligt FRN:s hemsida så rättar sig de flesta mäklare efter FRN:s beslut. 33
2.2.4 Intresseorganisationerna FMF och Mäklarsamfundet
Majoriteten, 97 procent, av alla fastighetsmäklare i Sverige är anslutna till de två
intresseorganisationerna FMF (Fastighetsmäklarförbundet) och Mäklarsamfundet (Sveriges fastighetsmäklarsamfund). Eftersom det inte är tvingande att vara ansluten till någon
intresseorganisation så står de resterande tre procent utanför detta vilket innebär att de behöver teckna egna ansvarsförsäkringar. Av dessa två intresseorganisationer så skiljer sig andelen mäklare markant sinsemellan. Mäklarsamfundets representerar hela 84%, 2019, av alla registrerade fastighetsmäklare i Sverige. Organisationernas syfte är att tillvarata 34 medlemmarnas intressen genom att bidra med juridiskt stöd och att se till att medlemmarna håller sin kunskap uppdaterad genom att informera om förändringar på marknaden samt vidareutbilda sina medlemmar. När man väl är medlem i dessa intresseorganisationer så behöver man följa deras stadgar och regler annars kan man i värsta fall bli utesluten.
Organisationerna har likt FMI även en disciplinnämnd inom organisationen som kan, mot de medlemmar som inte följer dess stadgar och regler, ge någon av påföljderna: erinran, varning eller uteslutning. 35 36
33FRN.se
34Mäklarsamfundet, Fastighetsmäklarbranschen - Fakta och nyckeltal (2019), s. 9.
35 Mäklarsamfundet.se, om oss.
36 Fmf.se, om oss.
10
2.3 Riskbenägenhet
2.3.1 Grupp- och företagspåverkan
En stor del av den forskning som finns att tillgå med avseende på riskbenägenhet har tidigare till stor del fokuserat på individnivå. Det har påvisats att individer i grupp är mer riskbenägna än individer som fattar beslut på egen hand. Experimentet visar att gruppens sociala ställning påverkar en individs beslutsfattande angående vilket risktagande individen tar. 37
Ett annat problem är när de anställda uppmärksammar risker men anser att riskerna är för osannolika att detta inte förs vidare högre upp i organisationen. Beslutsfattare får då inte tillgång till informationen och denna risk är då inte med i beslutsunderlaget. Aktionen från ledningen har också visat sig vara viktigare än vad som faktiskt sägs från dem. Till exempel om ledningen enbart förespråkar hög lönsamhet kommer de anställda också att
implementera detta tankesätt i sitt arbete. Detta kan leda till olämpliga utföranden av sina arbetsuppgifter som i sin tur kan skada företaget och branschen i helhet. 38
Bonusar, ansträningsnivå, bestraffning och tidsbesparing är fyra starka rationella orsaker till de anställdas beteenden och handlingar. Anställda som bryter mot regler gör detta
mestadels på grund av rationellt tänkande och att dem blir belönade på något av dessa sätt genom regelbrottet;
● Genom att den anställde får bonusar.
● Genom att den anställde sparar tid.
● Genom att den anställde minskar sin ansträngningsnivå.
● Genom att den anställde undviker bestraffning eller blir positivt behandlad genom sitt handlande.
En belöning som har särskilt stor betydelse för den anställdes handling är positiv behandling från ledningen i någon form. Speciellt om den inträffar i nära anslutning till själva handlingen.
Ju närmare belöningen kommer själva handlingen desto starkare motivation för den anställde att göra bra ifrån sig. Arbetsledningen har därför i allra högsta grad möjlighet att påverka sina anställdas beteenden genom att reglera vilka bestraffningar eller belöningar som skall utgå vid en viss prestation. En positiv belöning i nära anslutning till en handling har större påverkan på människors beteenden än bestraffning som ofta kommer långt efter själva handlingen. 39
37Brunette, M., Cabantous, L. & Couture, S. Are individuals more risk and ambiguity averse in a group environment or alone? 2015. s. 2-3, 20-22.
38Jackson, Ernst & Young LLP. Banking perspective: Understanding risk culture and its challenges. 2015. s.
48-54.
39Paradies, Mark. Positive vs. Negative Enforcement: Which Promotes High Reliability Human Performance.
2007.s.185-188.
I Jingryd och Segergrens lärobok beskriver de att “det finns ett tydligt samband mellan framgångsrika, långsiktiga relationer och ett korrekt etiskt förhållningssätt”. De menar också att många företag inte har insett fördelarna med att lyfta etiska frågor och ha en löpande diskussion kring dessa. Det finns olika sätt för företag att arbeta med etiska frågor. I det kortsiktiga perspektivet, som kallas minimalistisk etik, arbetar ett företag med vilka normer som ska finnas på företaget. Detta hjälper de anställda att avgöra vad som är rätt och fel samt undviker att problematiska situationer uppstår. Maximalistisk etik handlar om det långsiktiga perspektivet och tar syfte på hela organisationens värdeplattform. Här tas inte hänsyn till konsekvenser av ageranden utan här ligger fokus på den långsiktiga tron på vad som är mest gynnsamt, till exempel hur kunder behandlas och bemöts. Syftet är att inge förtroende och ett professionellt intryck och därmed få långa framgångsrika kundrelationer.
Fördelarna med att lyfta etiska frågor kontinuerligt bör medföra att mäklarna får färre anmälningar och dessutom blir dem mer framgångsrika. En mäklares agerande kan både påverka företagets rykte och såklart mäklarens personliga varumärke. Dock är mäklaren personligt ansvarig för sina handlingar och mäklaren själv kan riskera påföljder som har nämnts tidigare i arbetet. 40
2.3.2 Intressekonflikter som kan uppstå
Inom den finansiella marknaden är det vanligt förekommande att intressekonflikter kan uppstå. En intressekonflikt uppstår när en eller flera olika intressen påverkar en individs förmåga att fatta beslut som rör en eller flera andra parter och när individen har en skyldighet att agera för den andra parten. 41
Bland finansiella rådgivare som arbetar inom kapitalförvaltning kan intressekonflikter uppstå.
Det finns rådgivare, som vi kan kalla för agenter, som har en fast lön där normalt sett ingen intressekonflikt uppstår. Agenten tjänar i detta fall inget på att försöka övertala sin
uppdragsgivare, som vi kan kalla för principal, genom att styra sin principal mot en viss investering. De agenter som istället erhåller lön genom provision som baseras på var agenten lyckas placera principalens kapital, kan stå inför en intressekonflikt.
Intressekonflikten kan bestå i att agenten erhåller mest provision genom att placera kapital i vissa specifika investeringar men som inte ger principalen bäst nytta. Detta problem som 42 kan uppstå mellan agenten och principalen kallas Moral hazard, där en
informationsasymmetri uppstår. I detta fall har agenten mer information än principalen, som inte är medveten om agentens intentioner. I Moral hazard handlar agenten opportunistiskt utifrån eget intresse efter att parterna ingått ett kontrakt och bryter därmed mot avsikten med kontraktet. Grunden för agentens agerande beror på parternas olika intressen. 43
Ett annat välkänt fenomen som också genomsyras av informationsasymmetrin mellan agenten och principalen är adverse selection. Problemet här är att principalen får dem agenter som principalen helst inte vill ha. Detta är vanligt förekommande i
40Jingryd, Segergren. Fastighetsförmedling. 2015. Fjärde upplagan. s. 67-72
41Boatright. Ethics in finance. Third edition. s. 46
42 Boatright. Ethics in finance. Third edition. s. 39
43Lind, Eriksson. Hur undviker man att bli lurad? Metoder att motverka "Moral hazard" vid upphandling inom byggsektorn. 2015. s. 4.
12
försäkringsbranschen där människor som är i mest behov av en försäkring vill teckna en sådan. Ett ytterligare förekommande principal-agent problem i marknader är “market for lemons”. Detta fenomen kan uppstå då köpare av produkter eller tjänster inte känner till kvaliteten på produkten samt att säljaren marknadsför sin produkt som att den har hög kvalité. Risken här finns att ärliga handlare med produkter av hög kvalité försvinner från marknaden samt att köparna kan bli lurad. Kvar på marknaderna blir alltså oärliga handlare med lägre kvalité på produkterna. 44
2.3.3 Ålder, kön och geografisk samband
I en studie från Burkina Faso visade ett signifikant samband mellan riskbenägenhet, kön och ålder. Unga män visade sig vara mest riskbenägna. Män generellt, oavsett ålder, visade sig vara mer riskbenägna än kvinnor samt att äldre, oavsett kön, visade sig vara mindre
riskbenägna. 45
I en annan forskningsstudie utförd i USA kom de fram till ett liknande resultat. Att kvinnor har ett större etiskt tänkande än män och att åldern visades sig även där ha betydelse. Ju äldre personerna i studien var desto högre etiskt tänkande. 46
I en nyligen publicerad artikel skriven av Engström och Persson undersöktes bland annat disciplinpåföljder kopplat till mäklarnas ålder och kön. Studien visade att snittåldern för en mäklare som får en disciplinär påföljd är 49 år medan snittet för åldern för alla mäklare ligger på 40 år. Det fanns ett signifikant samband mellan antal varningar och mäklarnas ålder som visade att det är vanligare att äldre mäklare får varning från FMI. En orsak anses vara att äldre mäklare har sämre utbildning i och med att kraven för utbildning för att arbeta som fastighetsmäklare har ändrats genom åren och blivit högre. Se “utbildningskrav för mäklare”
ovan i detta arbete. Gällande kön fanns en tydlig skillnad då 8,2% av de manliga mäklarna erhållit disciplinär påföljd medan 5,6% av de kvinnliga erhållit påföljd från FMI.
Sett till den geografiska fördelningen av de disciplinära påföljderna fanns ett signifikant samband mellan att arbeta i Stockholm och övriga landet. I Stockholm har 8,8% av mäklarna erhållit disciplinär påföljd medan övriga landet noterar 6,1%. I slutsatsen av deras studie diskuteras den kortare tiden då bostaden ligger ute till försäljning som en trolig anledning till detta. 47
44Akerlöf, George A. The Quarterly Journal of Economics. Market for “lemons”: And the market mechanism. Vol.
84, nr 3 (aug. 1970), s. 488-500.
45Sepahvand, Mohammad H. Essays on Risk Attitudes in Sub-Saharan Africa. 2019. s. 21.
46Ruegger, King. A study of the effect of age and gender upon student business ethics. 1992. Springer. s.
179-186.
47Engström, Persson. Fastighetsmäklare - om behoven av mer utbildning och tillsyn. 2020. s. 69-76.
2.4 Skäl till återkallelse
Om en mäklare strider mot fastighetsmäklarlagen så kan utfallet i värsta fall bli återkallelse av registrering. I de fall detta sker så kategoriserar FMI ärendet beroende på vad som föranlett återkallelsen. Nedan så listas de vanligaste kategorierna (i storleksordning med störst först) mellan perioden 2016-2020.
2.4.1 Redbar och lämplig
För att en fastighetsmäklare ska kunna registrera sig så krävs det att personen i fråga uppfyller de krav som ställs på en enligt 6 § i FML. Punkt 5 i samma paragraf tar sikte på att personen “är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare”. Med redbar och lämplig så ligger fokus på att den sökande inte har gjort sig skyldig till något brott och i synnerhet förmögenhetsbrott, våldsbrott och brott av ekonomisk karaktär. En helhetsbedömning görs ifall en person har ett brottsligt förflutet och då tittar man främst på vilket typ av brott som har begåtts, hur länge sedan det var och vad straffsatsen var. Vidare så ska den sökande vara redbar i sin egna ekonomiska situation och med det menas att personen inte är, eller har varit, misskötsam med betalning av förfallna skulder. 48
6 § tar sikte på när en person vill registrera sig som fastighetsmäklare men redbar och lämplighetskravet kan även användas under den tid som mäklaren är registrerad. Enligt 29 § i FML som lyder “Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den
fastighetsmäklare som 1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §” så framgår det tydligt att ifall det uppkommer situationer som gör att mäklaren inte uppfyller kravet i 6 § FML så ska registreringen återkallas. Dock så är kravet för redbar och lämplighet högre satt vid ansökan om registrering än vid återkallelse. 49
2.4.2 Besvarande av föreläggande
I de fall en mäklare får en anmälan mot sig, oavsett om den är anonym eller ej, eller om FMI utövar en egeninitierad tillsyn så har FMI rätt att begära ett föreläggande att
fastighetsmäklaren ska inkomma med samtliga handlingar som ärendet innefattar. Detta framgår av 28 § FML som ger FMI denna rätt.
En oförmåga att besvara FMI:s begäran av föreläggande kan resultera i att
fastighetsmäklaren får sin registrering återkallad enligt 29 § punkt 3 som lyder “3. handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag.” Punkt 3 kopplas även till skyldigheten i att iaktta god fastighetsmäklarsed och att inte besvara föreläggande som FMI begärt är något som står i strid med just god fastighetsmäklarsed.
Bakgrunden till att detta står i strid med god fastighetsmäklarsed finner man i prop.
1994/95:14. En mäklare som fått ett föreläggande av FMI kan anses som en stor
48Fastighetsmäklarlagen: En kommentar s. 60.
49 Fastighetsmäklarlagen: En kommentar s. 306.
14
