Dok.Id 1681199
Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid
Box 2290
103 17 Stockholm Birger Jarls Torg 16 08-561 670 00
08-561 675 50 måndag – fredag
09:00–16:30 E-post: svea.hovratt@dom.se
www.svea.se
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE
Arrendenämnden i Stockholms beslut 2019-06-28 i ärende nr 770-16, 775-16, 777-16, 784-16, 1371-17, 1372-17 och 1374-17, se bilaga A
PARTER Klagande 1.T.F.
2.K.G.
3.S.M.
4.A.O.
5.A.T.
6.K.U.
7.L.W.
Ombud för 1-7: Advokat A.G.
Motpart C.G.B.
Ombud: Jur.kand. F.H.
SAKEN
Ändring av arrendevillkor för bostadsarrende _________________
HOVRÄTTENS AVGÖRANDE
1. Hovrätten avslår överklagandena.
2. T.F. ska ersätta C.G.B. för hans rättegångskostnader i hovrätten med 25 246 kr, varav 18 482 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för hovrättens beslut till dess betalning sker.
3. K.G. ska ersätta C.G.B. för hans rättegångskostnader i hovrätten med 25 246 kr, varav 18 482 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för hovrättens beslut till dess betalning sker.
4. S.M. ska ersätta C.G.B. för hans rättegångskostnader i hovrätten med 25 246 kr, varav 18 482 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för hovrättens beslut till dess betalning sker.
5. A.O. ska ersätta C.G.B. för hans rättegångskostnader i hovrätten med 25 246 kr, varav 18 482 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för hovrättens beslut till dess betalning sker.
6. A.T. ska ersätta C.G.B. för hans rättegångskostnader i hovrätten med 25 246 kr, varav 18 482 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för hovrättens beslut till dess betalning sker.
7. K.U. ska ersätta C.G.B. för hans rättegångskostnader i hovrätten med 25 246 kr, varav 18 482 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för hovrättens beslut till dess betalning sker.
8. L.W. ska ersätta C.G.B. för hans rättegångskostnader i hovrätten med 25 246 kr, varav 18 482 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från dagen för hovrättens beslut till dess betalning sker.
_________________
YRKANDEN I HOVRÄTTEN
T.F., K.G., S.M., A.O., A.T., K.U. och L.W. (arrendatorerna) har yrkat att hovrätten ska upphäva arrendenämndens beslut om höjning av arrendeavgifterna för
arrendeställena YY, YX, XY, ZZ, ZX, XZ och ZY och istället fastställa skälig avgift för respektive arrendeställe.
C.G.B. (jordägaren) har motsatt sig att arrendenämndens beslut ändras.
Parterna har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten.
UTVECKLING AV TALAN I HOVRÄTTEN
Parterna har åberopat samma omständigheter som i arrendenämnden och tillagt i huvudsak följande.
Arrendatorerna
De av arrendenämnden fastställda arrendeavgifterna är inte skäliga utifrån ortspriset.
Dessutom är den beloppsmässiga och procentuella höjningen i sig oskälig. Skälig arrendeavgift för respektive prövningsobjekt uppgår till 20 000–25 000 kr beroende på respektive arrendeställes belägenhet och attraktivitet.
Arrendenämnden har gjort en för snäv avgränsning av orten genom att främst söka vägledning för skäliga arrendeavgifter i jordägarens jämförelseobjekt. Orten i det här fallet är ett område inom cirka 5 mils radie från mitten av Mörkö. Ön Mörkö är ett alldeles för begränsat område för att kunna utgöra orten och dessutom är de av jordägaren åberopade arrendena på Mörkö upplåtna av jordägaren själv.
Som framgår av den ortsprisutredning som arrendatorerna har lämnat in och komplet- terat i hovrätten är den genomsnittliga arrendeavgiften inklusive arrendeavtal på Mörkö cirka 25 000 kr och exklusive arrendeavtal på Mörkö cirka 20 000 kr.
Jämförelseobjekten i ortsprisutredningen har i huvudsak likartade förhållanden som prövningsobjekten.
De av arrendatorerna åberopade jämförelseobjekt som arrendenämnden höll syn på är jämförliga och likvärdiga i stora drag med prövningsobjekten. Även om vissa
skillnader finns beträffande trafik, natur och bebyggelse är skillnaderna inte så stora att jämförelseobjekten inte kan ge vägledning för fastställandet av skälig arrendeavgift.
Jordägarens egna avtal ska inte tillåtas som jämförelsematerial. I vart fall ska de avtal som träffats efter prövningstidpunkterna 2016 respektive 2017 inte beaktas.
Vissa av jordägarens bostadsarrenden på Mörkö består av flera objekt som tidigare har utgjort två separata arrendeställen men som slagits ihop när byggnaderna förvärvats av samma ägare. Jordägaren har inte redovisat att avgiften avser sammanslagna arrende- avtal med dubbel avgift.
Det finns ett omfattande system med hemliga rabatter och sidoavtal på Mörkö och därför framgår det inte alltid av de av jordägaren åberopade arrendeavtalen vilken arrendeavgift som faktiskt betalas. Rabatterna kan också ha påverkat tidigare fastställda arrendenivåer. Av jordägarens avtal framgår att cirka 20 procent av arrendeavtalen har någon form av rabatt. Av de jämförelseavtal som avser
prövningstidpunkten 2016 erhöll nästan hälften av arrendatorerna rabatt på belopp mellan 5 000 och 42 600 kr. Systemet med hemliga rabatter och sammanslagna arrenden har lett till att arrendenivåerna på Mörkö har påverkats på ett oskäligt sätt.
Det är också osäkert vad arrendatorer på Mörkö faktiskt betalar i arrendeavgift.
Jordägarens egna avtal kan därför inte ges någon betydelse vid fastställandet av skälig arrendeavgift.
Vid fastställandet av avgiften ska hänsyn tas till att avtalen innehåller villkor som är negativa för arrendatorerna, som kort arrendeperiod, förbud mot andrahandsuthyrning och begränsning i arrendatorns nyttjande av sin bostadsbyggnad. Hänsyn ska också tas till övriga omständigheter som t.ex. de förbättringsåtgärder som arrendatorerna vidtagit och förekomsten av vildsvin på Mörkö.
Jordägaren hyr ut byggnad med tomt för 40 000 kr per år vilket är betydligt mindre än arrendeavgiften om 70 000 kr för arrendetomt. Detta visar att den av arrendenämnden beslutade arrendeavgiften är oskäligt hög.
Enligt jordägarens uppgift uppgår arrendeavgiften för jämförelseobjektet Klubben 1 till 58 000 kr. Arrendeavgiften för år 2017 är rätteligen 50 028 kr. Även uppgiften om arrendeavgiften för Pålsundet 6 är felaktig.
Jordägaren
Arrendatorerna har åberopat en egen ortsprisutredning i vilken beaktats arrendeställen på långt avstånd från Mörkö och som till sin karaktär skiljer sig avsevärt från
prövningsobjekten. De stora skillnaderna i lokalisering och karaktär medför att attraktionsvärdet på marknaden är långt högre för arrendeställena på Mörkö än på de arrendeställen som arrendatorerna vill jämföra med.
Arrendatorernas ortsprisutredning bygger i huvudsak på avtal vilkas omreglerings- tidpunkt ligger långt tidigare än det intervall om ett år före eller efter som har ansetts relevant i praxis. Flera av avtalen i arrendatorernas ortsprisutredning är omförhandlade på avsevärt högre arrendenivåer eller är uppsagda för villkorsändring med begäran om högre avgifter. Exempelvis är samtliga avtal på XXX uppsagda varav cirka 10
frivilliga överenskommelser har träffats med arrendeavgifter mellan 35 000 och 39 000 kr. Flera faktorer i ortsprisutredningen är alltjämt okända då endast ett fåtal av de faktiska avtalen har getts in.
Prövningsobjekten är, till skillnad från merparten av alla avtal i arrendatorernas utredning, relativt stora strandtomter. Huvuddelen av de arrendeställen som finns i arrendatorernas sammanställning skiljer sig på ett avgörande sätt till karaktär, ålder och geografiskt läge från prövningsobjekten.
Jordägaren har öppet redovisat de i jämförelsematerialet förekommande rabatterna.
Personliga rabatter har medgivits i ett tiotal fall på grund av ömmande omständigheter.
Att ge en rimlig personlig rabatt på grund av sådana omständigheter betyder inte att
arrenderätten får ett lägre värde. Dessa rabatter har endast en mycket begränsad påverkan på arrendenivåerna och kan inte anses innebära att jordägaren har satt i system att genom rabatter söka påverka arrendeavgifterna på ett oskäligt sätt.
Att det på Mörkö förekommer sammanslagna arrenden saknar betydelse eftersom dessa inte har åberopats som bevisning vid arrendenämndens prövning och därför inte heller legat till grund för arrendenämndens beslut.
UTREDNINGEN I HOVRÄTTEN
Parterna har åberopat samma skriftliga bevisning som i arrendenämnden. Därutöver har parterna åberopat följande nya bevisning.
Arrendatorerna har kompletterat ortsprisutredningen och åberopat arrendeavtal.
Vidare har de åberopat bilder från arrendenämndens besiktning samt bilder från YX, XXY och XY. De har också åberopat Sjökort, förteckning över arrendatorns egna förbättringsåtgärder på XY och erbjudande om hyra av fritidshus på Mörkö. Slutligen har de åberopat skriftliga utsagor av L.L., T.F., E.F. och A.O.
Jordägaren har åberopat utskick från Mörkö Sommarstugeförening och ytterligare arrendeavtal.
HOVRÄTTENS SKÄL
Arrendeavgifternas storlek
Ingen av parterna har åberopat syn av prövnings- eller jämförelseobjekten i hovrätten.
Parterna har argumenterat för hur orten i det här fallet ska definieras och vilka jämförelseobjekt som därigenom ska anses ha relevans för prövningen av skäliga arrendeavgifter för prövningsobjekten. Arrendatorerna har åberopat ett antal
jämförelseobjekt utanför Mörkö vilka har besiktats av arrendenämnden. De har även åberopat en sammanställning av cirka 250 arrendeavtal från Södertälje, Trosa,
Nyköpings och Oxelösunds kommuner (ortsprisutredningen). Enligt ortspris- utredningen uppgår den genomsnittliga arrendenivån till cirka 20 000 kr exklusive arrendeavtalen på Mörkö och cirka 25 000 kr inklusive arrendeavtalen på Mörkö.
Arrendatorerna har gjort gällande att denna sammanställning ska läggas till grund för bedömningen av vad som är skälig arrendeavgift för prövningsobjekten, eftersom arrendetomterna i sammanställningen i huvudsak har likartade förhållanden som prövningsobjekten. Enligt arrendatorerna uppgår ortens pris för jämförliga arrenden till mellan 20 000 kr och 25 000 kr beroende på respektive arrendeställes belägenhet och attraktivitet.
Hovrättens bedömning
Skälig arrendeavgift måste fastställas för varje enskilt prövningsobjekt för sig och genom jämförelse med andra arrendeställen baserat på de olika tomternas grund- förutsättningar och arrendeavtalens innehåll. Bedömningen utgår från att upplåtelsen avser råmark och att jordägaren inte kan tillgodoräkna sig de förbättringar och investeringar som arrendatorerna gjort.
En sådan sammanställning av den genomsnittliga arrendenivån som arrendatorerna åberopar till stöd för sina yrkanden ger endast en mycket begränsad ledning för prövningen av vad som är en skälig arrendeavgift för de olika prövningsobjekten.
Arrendenämnden har inte gjort någon formell avgränsning av orten på så sätt att endast arrendeställen på Mörkö skulle kunna vara relevanta som jämförelseobjekt.
Arrendenämnden har däremot bedömt att de jämförelseobjekt utanför Mörkö som arrendatorerna har åberopat syn på i arrendenämnden inte är jämförbara med prövningsobjekten, främst eftersom dessa är belägna med andra förhållanden och i andra miljöer än tomterna på Mörkö. Enligt hovrättens mening ger inte den bevisning i form av bl.a. fotografier som arrendatorerna åberopat eller vad de i övrigt anfört anledning att ifrågasätta de bedömningar som arrendenämnden gjort. Hovrätten anser inte heller att det har framkommit skäl att underkänna jordägarens jämförelseobjekt.
Den omständigheten att jordägaren i vissa fall har lämnat rabatter på arrendeavgifterna kan inte läggas till grund för slutsatsen att arrendenivåerna på Mörkö har påverkats på
ett oskäligt sätt. Det framgår av arrendenämndens beslut att hänsyn har tagits till skillnaden i tid mellan prövningstidpunkterna och de åberopade jämförelseobjekten.
Inte heller vad arrendatorerna anfört i övrigt ger hovrätten anledning att göra några andra bedömningar än de som arrendenämnden har gjort. Hovrätten finner således att de av arrendenämnden beslutade arrendeavgifterna är skäliga och överklagandena ska därför avslås.
Rättegångskostnader
Vid denna utgång ska arrendatorerna som tappande parter ersätta jordägarens rätte- gångskostnader i hovrätten.
Jordägaren har yrkat ersättning för rättegångskostnader med 176 719 kr inklusive mervärdesskatt, varav 161 719 kr avseende ombudsarvode för 51,75 timmars arbete och 15 000 kr avseende utlägg för Bordsjö Skogar AB:s arbete med att ta fram underlag i målet. Kostnaderna ska fördelas lika mellan arrendatorerna.
Arrendatorerna har inte vitsordat den av jordägaren yrkade ersättningen. De har bestritt yrkandet om ersättning för utlägg för Bordsjö Skogars AB:s arbete. Om hovrätten skulle finna att ersättning ska utgå i denna del har ett belopp om högst 500 kr per timme vitsordats.
Hovrätten bedömer att jordägaren har rätt till ersättning för såväl ombudsarvode som utlägg för Bordsjö Skogar AB:s arbete. Den yrkade ersättningen är skälig. Beloppet ska fördelas mellan arrendatorerna med lika delar.
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2021-03-24
I avgörandet har deltagit hovrättsråden Henrik Löv och Ingrid Åhman, tekniska rådet Jan Gustafsson och hovrättsrådet Ulf Wickström, referent.
Föredragande har varit Malin Blohm.
STOCKHOLM med BESLUT
2019-06-28 Ärenden nr
770-16 775-16 777-16 784-16 1371-17 1372-17 1374-17
Rotel 8
Dok.Id 363187
Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid
Box 67
131 07 Nacka Sicklastråket 1,
Nacka 08-561 665 00 - måndag – fredag
08:00–16:00 E-post: hyresnamndenistockholm@dom.se
www.hyresnamnden.se Info om personuppgiftsbehandling, se hemsidan
Nämnden
Hyresrådet Eva Reldén, ordförande
Gudrun Vidén och Anders Värn, övriga ledamöter Protokollförare
ordföranden
Plats för handläggningen Nämndens kansli
Fastighet/Adress XX, Södertälje
YY (770-16) YX (775-16) XY (777-16) ZZ (784-16) ZX (1371-17) XZ 1372-17) ZY(1374-17) PARTER Sökande C.G.B.,
Ombud: F.H.
Motparter 1.A.O. (770-16)
2.T.F., (775-16)
3.S.M., (777-16)
4.A.T., (784-16)
5.U-Å.U., (1371-17)
6.K.G., (1372-17)
7.L.W., (1374-17)
Ombud för samtliga
motparter: Advokaten A.G.
Saken
Ändring av arrendevillkor, bostadsarrende ___________________
Arrendenämnden har vid enskild överläggning fattat följande
BESLUT (som meddelas den 28 juni 2019 kl. 14.00)
1. Arrendenämnden fastställer arrendevillkoren enligt det följande.
Årlig avgift, från och med 60 000 kr, 2016-04-01 Arrendator
A.O.
T.F.
Arrendeställe YY
YX 60 000 kr, 2016-04-01
70 000 kr, 2016-04-01 60 000 kr, 2016-04-01 45 000 kr, 2017-07-01 S.M.
A.T.
U-Å.U.
K.G. 50 000 kr, 2017-04-01
L.W.
XY ZZ ZX XZ
ZY 60 000 kr, 2017-10-01
Arrendevillkoren i övrigt bestäms enligt det av C.G.B. till resp. uppsägning bifogade ändringsförslaget, se protokollsbilagorna 1–7.
2. Respektive arrendator ska till C.G.B. betala förfallna arrendeavgifter
utgörande skillnaden mellan de ovan fastställda avgifterna och tidigare utgående avgifter jämte ränta på överskjutande belopp som om respektive belopp hade förfallit till betalning samtidigt med den tidigare utgående arrendeavgiften. Räntan ska beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan nämndens beslut har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
3. Nämnden avslår begäran om besiktning av viss angiven råmark samt upptagande av viss muntlig bevisning.
Skäl
A.O., T.F., S.M., A.T., U-Å.U., K.G. och L.W. arrenderar tomter inom XX i Södertälje, på Mörkö. Upplåtelserna avser råmark. Jordägaren C.G.B. har sagt upp arrendeavtalen för villkorsändring, fyra till den 1 april 2016 och tre till olika tidpunkter 2017. Samtliga avtal har haft en femårig löptid. C.G.B. har den 21 januari 2016 resp.
den 30 januari 2017 hänskjutit ärendena till arrendenämnden för prövning. Parterna har åberopat jämförelseobjekt för besiktning, jordägaren enligt protokollsbilagorna 8–14 och arrendatorerna enligt protokollsbilaga 15. Parterna har även åberopat skriftlig utredning samt foton för syn. Av arrendatorerna åberopad muntlig bevisning har avvisats. Arrendenämnden har hållit sammanträden och besiktat
arrendetomterna och visst jämförelsematerial, se protokollet från besiktningen protokollsbilaga 16.
Yrkanden m.m.
C.G.B. har begärt att arrendeavgiften ska fastställas enligt det följande.
Årlig avgift, från och med Arrendator
A.O.
T.F.
S.M.
A.T.
U.Å.U .K.G.
L.W.
Arrendeställe rYY
YX XY ZZ ZX XZ ZY
62 500 kr, 2016-04-01 63 900 kr, 2016-04-01 74 800 kr, 2016-04-01 63 900 kr, 2016-04-01 45 000 kr, 2017-07-01 55 000 kr, 2017-04-01 63 000 kr, 2017-10-01
C.G.B. har i övrigt yrkat följande villkorsändring i form av tillägg i avtalen för YY, YX, XY, ZZ och ZY. ”Arrendatorn tillhörigt bostadshus får endast nyttjas för fritidsboende av arrendatorn och honom närstående.” samt
”Arrendatorn äger inte utan Jordägarens skriftliga godkännande i andra hand upplåta rättigheter enligt detta avtal på annan. Jordägaren utfäster sig därvidlag att följa bilagda policy.”
Arrendatorerna har motsatt sig de yrkande villkorsändringarna. Om tidpunkterna råder inte tvist.
Arrendatorerna har med hänvisning till förfarandet vid sammanträdet begärt att nämnden själv ska pröva om det föreligger rättegångshinder.
Arrendenämndens överväganden Villkoren utöver avgifterna
De arrendatorer som berörs har motsatt sig villkorsändring avseende att arrendatorn tillhörigt bostadshus får nyttjas endast för fritidsboende av arrendatorn och denne närstående samt att arrendatorn inte utan jordägarens skriftliga godkännande får upplåta rättigheter enligt arrendeavtalet på annan.
Arrendenämnden konstaterar att angivelsen av fritidshus finns redan i gällande avtal och alltså inte är en villkorsändring. Av 8 kap. 19 § jordabalken följer att en arrendator som huvudregel inte utan jordägarens samtycke får upplåta nyttjanderätt till
arrendestället eller del av detta. Av 10 kap. 7 § samma balk följer att arrendatorn som huvudregel inte får sätta annan i sitt ställe. Det anförda innebär att begränsningen av arrendatorns rätt avseende upplåtelse till annan reglerats i lag. Det torde inte vara möjligt att upplåta huset utan att samtidigt upplåta nyttjanderätt till arrendestället. Det är därför inte oskäligt att detta speglas i arrendeavtalet.
Arrendatorerna har även invänt mot en klausul avseende förbud mot ingrepp på träd av en viss storlek. Arrendenämnden konstaterar att jordägaren inte genom arrendeavtalet råder över arrendatorn tillhörigt träd. Villkoret finns i de uppsagda avtalen, varför det inte är fråga om villkorsändring.
Avgifterna
Av 10 kap. 6 § jordabalken framgår att arrendeavgiften vid förlängning av
arrendeupplåtelse ska bestämmas till ett skäligt belopp. Om parterna inte kan komma överens om avgiften ska avgiften bestämmas så att den kan anses motsvara arrende- rättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och övriga omständigheter.
I förarbetena (se NJA II 1968 s. 166–169) uttalas att en arrendator ska vara skyddad mot oskäliga höjningar av avgiften samt att jordägaren ska vara berättigad till den ersättning för upplåtelsen som han skulle kunna få vid fritt val av arrendator. Vidare anförs att viss vägledning kan erhållas från ortens pris för jämförliga arrenden.
Angående om något jämförelsematerial inte föreligger uttalas att frågan får avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala.
Det är naturligt att i första hand söka stöd i parternas utredningar om jämförbara arrendeavgifter på orten och i andra liknande områden. Först därefter kan stöd sökas i andra utredningar som parterna lagt fram. I ärendena har parterna enligt vad som har angetts ovan åberopat jämförelseobjekt. De av jordägaren åberopade objekten ligger i likhet med prövningsobjekten på Mörkö medan de av arrendatorerna åberopade objekten ligger utanför Mörkö. I ärendena finns även annan utredning inklusive så kallad ortsprisutredning. Avseende de i ortsprisutredningen ingående objekten är flera faktorer okända. Den får därför av nämnden hanteras med stor försiktighet och ger inte konkret vägledning avseende avgiftsbestämningen i det enskilda fallet. Ortspris-
utredningen är inte sådan att den kan läggas till grund för den bedömning som
arrendatorerna önskar. Försiktighet måste även iakttas avseende övriga objekt där flera faktorer är okända för nämnden.
De jämförelseobjekt som arrendatorerna har åberopat och som har besiktats är belägna med andra förhållanden än tomterna på Mörkö. Områdena skiljer sig avsevärt till karaktären. Tomterna på ZZZ ligger i anslutning till varandra inom området nära bron för E4-n samt stambanan. Där finns även småbåtshamnen, och industrihamnen ligger i närområdet. Tomterna i Trosa, Lilla Fjärdsvall är till karaktären liknande tomterna på Mörkö. Det är dock fråga om endast två tomter och de ligger i en annan miljö, varför de inte ger konkret vägledning vid bestämmandet av arrendeavgift på Mörkö.
Tomterna i Södertälje, Bastmora ligger inom ett område med jämförelsevis tät
bebyggelse. Området nås via färd genom natur som avsevärt skiljer sig från områdena på Mörkö. Även dessa tomter ligger i ett till karaktären annat område än
Mörkötomterna.
Det är upplyst att på Mörkö finns fler än 200 bostadsarrenden. Faktumet att jordägaren upplåter dessa tomter medför inte att upplåtelserna inte kan ge vägledning vid
bestämmandet av vad arrenderättens värde är, för att fastställa skälig avgift. Även om jordägaren på Mörkö har det arrendatorerna kallat en monopolliknande ställning,
konstaterar nämnden att upplåtelserna har skett frivilligt och till ett stort antal olika arrendatorer. Jordägaren har lämnat in en lista på drygt 60 arrendeavtal avseende tiden 2016 och framåt. Jämförelseobjekten på Mörkö ger ett bra stöd vid bedömningen av arrendeavgifterna, även om de inte utgör ett heltäckande underlag. De bör dock utgöra grund vid bedömningen av skälig avgift för de aktuella tomterna.
Mot bakgrund av det som har anförts, finner arrendenämnden att vägledning avseende arrendeavgifter på Mörkö främst får sökas i objekten på Mörkö.
Utgångspunkten vid bedömningen av arrendeavgifterna är arrendetomternas
grundförutsättningar och arrendeavtalens innehåll. Vid bedömningen bortses alltså från arbeten och investeringar som respektive arrendator har utfört. Det är ostridigt att upplåtelserna avsett råmark och uppenbart att arrendatorerna har investerat både avsevärt arbete och medel i förädlingen av tomterna. Arbeten som har utförts är, förutom anläggande av byggnader, bland annat dragande av väg fram till tomt,
muddring, förfining av strandlinje, borttagande av vass och anläggande av brygga. Vid bedömningen av skälig avgift tas hänsyn till de inskränkningar i nyttjanderätten som kan finnas i avtalen, såsom att endast fritidsboende är tillåtet och krav på jordägarens samtycke vid byggnation. Avseende byggrättens storlek är utgångspunkten befintlig byggnation.
Arrendenämnden konstaterar att prövningen för de olika tomterna avser olika
prövningstidpunkter 2016 respektive 2017. Avgifter fastställda till samma tidpunkter är mer relevanta än avgifter som har fastställts till andra tidpunkter, och värdet minskar ju större skillnaden i tid är. De åberopade objekten med avtalstid i anslutning till prövningstidpunkterna är dock flera och pekar på en högre nivå än arrendatorerna har angett.
Som ovan har anförts, finner nämnden att vägledning främst får sökas utifrån objekten på Mörkö. Det innebär i stora drag en annan avgiftsnivå än arrendatorerna har fört fram. Uppgifterna om att arrendenivån har försvårat försäljningar av hus på Mörkö är inte konkreta på sådant sätt att de mot jordägaren uppgift om sålda arrendeställen
beaktas vid fastställandet av avgiften för de aktuella tomterna. Det som har anförts om jordägarens agerande är inte heller sådant att det påverkar avgiften. Det är ostridigt att det på Mörkö finns vildsvin.
De två tomterna ZY respektive YX är belägna på den västra sidan av Mörkö. De sluttar båda ganska brant ner mot vattnet och strandlinjen. De berörs av ljud från bron till Mörkö. Det är upplyst att problem finns med översvämning. ZX, på östra sidan, ligger tämligen enskilt och har en plattare tomt i anslutning till vattnet. Tomten har vid bryggplatsen en friare utsikt än de på den västra sidan. YZ, i öst, har ett högt läge med vattnet nedan en tämligen brant slänt. Tomten ligger intill en granntomt men är
tämligen ostörd. XY är en klipptomt i öst med vatten på flera sidor, om än något mindre tillgängligt än avseende andra tomter. Den har ett enskilt läge. Till tomten hör ett litet skär i direkt anslutning till den övriga tomten. XZ ligger i tämligen enskilt läge på en ö i öst och nås via båt från Mörkö. Det är upplyst att den inte är tillgänglig när isen ligger. Tomten sluttar ner mot strandlinjen. ZZ, i sydöst, är en avlång tomt ner mot vattnet. Den är tämligen slät och har en lång strandlinje.
Nämnden finner att de av jordägaren gjorda jämförelserna är relevanta men att den begärda avgiften för respektive tomt är något hög, utom såvitt avser ZX.
Arrendenämnden fastställer med hänsyn till det anförda avgiften för respektive arrende enligt beslutet ovan.
Även om de fastställda arrendeavgifterna är avsevärt högre än tidigare, finner arrendenämnden den fastställda nivån skälig och att höjningen inte är oskälig mot arrendatorerna.
Arrendenämnden konstaterar att nämnden vid bestämmandet av nivåerna har tagit avstamp i villkoren för åberopade bostadsarrenden på Mörkö, vilka såvitt känt har övriga villkor som i huvudsak överensstämmer med de föreslagna. Det arrendatorerna har anfört om att villkoren i avtalen är tyngande, ändrar därför inte nämndens
bedömning avseende nivån.
Det har inte framkommit att det finns ett så omfattande system med hemliga rabatter och sidoavtal, att det ska påverka bestämmandet av avgiften för de aktuella tomterna.
Inte heller det arrendatorerna i övrigt har fört fram ändrar bedömningen.
Rättegångshinder m.m.
Som ovan konstaterats avser upplåtelserna råmark. Den ledamot som arrendatorerna har invänt mot har på grund av en lätt ankelskada, vid ett par objekt stannat i slänten ovanför respektive hus och därifrån beskådat tomten. Detta befinns inte utgöra rättegångshinder. Inte heller i övrigt bedöms rättegångshinder föreligga med grund i nämndens förfarande vid sammanträdet eller annars.
Beträffande arrendatorernas begäran om upptagande av muntlig bevisning i form av förhör under sanningsförsäkran respektive ed samt besiktning av råmark har nämnden fattat särskilda beslut. Arrendatorerna har upprepat sin begäran om upptagande av muntlig bevisning samt besiktning av icke upplåtna råmarkstomter. Arrendenämnden finner fortfarande inte att den muntliga bevisningen ska tillåtas eller råmarken besiktas.
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se protokollsbilaga 17 (Svea hovrätt senast den 19 juli 2019)
Eva Reldén
www.domstol.se
www.domstol.se
Anvisning för överklagande HR - MÖD, avgörande, med pt • Producerat av Domstolsverket • 2017-07
Hur man överklagar Mark- och miljööverdomstolens avgörande ______________________________________________________
Den som vill överklaga Mark- och miljööverdomstolens avgörande ska göra det genom att skriva till Högsta domstolen.
Överklagandet ska dock skickas eller lämnas till Mark- och miljööverdomstolen.
Senaste tid för att överklaga
Överklagandet ska ha kommit in till Mark- och miljööverdomstolen senast den dag som anges i slutet av Mark- och
miljööverdomstolens avgörande.
Beslut om häktning, restriktioner enligt 24 kap. 5 a § rättegångsbalken eller rese- förbud får överklagas utan tidsbegränsning.
Om överklagandet har kommit in i rätt tid, skickar Mark- och miljööverdomstolen överklagandet och alla handlingar i målet vidare till Högsta domstolen.
Prövningstillstånd i Högsta domstolen Det krävs prövningstillstånd för att Högsta domstolen ska pröva ett överklagande.
Högsta domstolen får meddela prövnings- tillstånd endast om
1. det är av vikt för ledning av rätts- tillämpningen att överklagandet prövas av Högsta domstolen eller om
2. det finns synnerliga skäl till sådan prövning, så som att det finns grund för resning, att domvilla förekommit eller att målets utgång i Mark- och
miljööverdomstolen uppenbarligen beror på grovt förbiseende eller grovt misstag.
Överklagandets innehåll
Överklagandet ska innehålla uppgifter om 1. klagandens namn, adress och
telefonnummer,
2. det avgörande som överklagas
(domstolens namn och avdelning samt dag för avgörandet och målnummer), 3. den ändring i avgörandet som klaganden
begär,
4. de skäl som klaganden vill ange för att avgörandet ska ändras,
5. de skäl som klaganden vill ange för att prövningstillstånd ska meddelas, samt 6. de bevis som klaganden åberopar och vad som ska bevisas med varje bevis.
Förenklad delgivning
Om målet överklagas kan Högsta dom- stolen använda förenklad delgivning vid utskick av handlingar i målet, under förutsättning att mottagaren där eller i någon tidigare instans har fått information om sådan delgivning.
Mer information
För information om rättegången i Högsta domstolen, se www.hogstadomstolen.se
