Planbeskrivning Akt Nr: 1486-P160
Detaljplan för
Trädgårdsmästaren 1 m fl
Upprättad: 2016-01-08
Reviderad: 2016-03-17
SAMMANFATTNING
Den gällande detaljplanen medger för fastigheten Trädgårdsmästaren 1 endast användningen
handelsträdgård. Det finns sedan en tid tillbaka inte längre någon handelsträdgård på fastigheten och fastighetsägaren önskar nu att ändra detaljplanen så att den medger andra typer av verksamheter.
Trädgårdsmästaren 1 ligger i Prästängens industriområde i den sydöstra delen av Strömstads tätort.
Prästängens industriområde var ursprungligen ett traditionellt industriområde som med tiden successivt övergått till mer och mer handel, kontor och liknande. Syftet med detaljplanen är att pröva
Trädgårdsmästaren 1 för skrymmande handel, icke störande industri och kontor, och därmed anpassa fastigheten till att få samma förutsättningar som de i närområdet.
Detaljplanen hanteras enligt PBL 2010:900, SFS 2014:900. Planen handläggs enligt standardförfarande, med en möjlighet att tillämpa ett begränsat standardförfarande om planförslaget godkänns av samtliga sakägare.
Innehållsförteckning
1. Inledning 4
Planens syfte och huvuddrag 4
Handlingar 4
Läge och areal 5
Markägare 5
2. Kommunala ställningstaganden 6
Översiktsplan 6
Gällande detaljplaner 6
Planbesked 7
Behovsbedömning 7
3. Planeringsförutsättningar 8
Naturmiljö 8
Riksintressen 8
Bebyggelse 8
Kulturmiljö och fornlämningar 10
Kommunikationer 10
Mark, miljö och geoteknik 10
Radon 11
Teknisk försörjning 11
Risker och störningar etc. 12
Miljökvalitetsnormer MKN 12
4. Planförslag 13
Bebyggelse 13
Gatunät och trafik 13
Parkering 14
Tillgänglighet 14
Natur 14
Teknisk försörjning 14
Risker och störningar 15
Räddningstjänsten 15
5. Konsekvensbeskrivning 16
Hållbar utveckling 16
Dnr MBN/2014-1778
Detaljplan för Trädgårdsmästaren 1 m fl Planbeskrivning
1. Inledning
Planens syfte och huvuddrag
Den gällande detaljplanen medger för fastigheten Trädgårdsmästaren 1 endast användningen
handelsträdgård. Det finns sedan en tid tillbaka inte längre någon handelsträdgård på fastigheten och fastighetsägaren önskar nu att ändra detaljplanen så att den medger andra typer av verksamheter.
Trädgårdsmästaren 1 ligger i Prästängens industriområde i den sydöstra delen av Strömstads tätort.
Prästängens industriområde var ursprungligen ett traditionellt industriområde som med tiden successivt övergått till mer och mer handel, kontor och liknande. Syftet med detaljplanen är att pröva
Trädgårdsmästaren 1 för skrymmande handel, icke störande industri och kontor, och därmed anpassa fastigheten till att få samma förutsättningar som de i närområdet.
Handlingar
Detaljplanen består av en plankarta med bestämmelser som är juridiskt bindande. Till planen hör en planbeskrivning och ett granskningsutlåtande över inkomna synpunkter. Planbeskrivningen ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd, samt redovisa de förutsättningar och syften planen har. Den har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att den ska vara vägledande vid tolkningen av planen.
Till planhandlingarna hör
Planbeskrivning
Plankarta med bestämmelser
Granskningsutlåtande
Fastighetsförteckning
Läge och areal
Planområdet ligger i den sydöstra delen av Strömstads tätort. Det består av en före detta handelsträdgård i Prästängens industriområde, belägen i slutet på Råggatan på fastigheten Trädgårdsmästaren 1. Planområdet, som också omfattar en mindre del av Trädgårdsmästaren 3, planlagd för handelsträdgård, har en sammanlagd areal på cirka 9057 m2. Det ligger i utkanten av Prästängens industriområde och gränsar till bostadsområdena på Röd och Rödshöjden, väster och norr om planområdet.
Markägare
Trädgårdsmästaren 1 ägs till hälften av Båtcharter i Strömstad AB och till hälften av HD El- och VVS-installationer AB.
Trädgårdsmästaren 3 ägs av HD El- och VVS-installationer AB.
2. Kommunala ställningstaganden
Översiktsplan
I kommunens översiktsplan, antagen av Kommunfullmäktige (KF) 2013-10-24, ingår Prästängens industriområde i det större området avsett för Strömstad-Skees tätortsutveckling. En av resurserna för den växande tätorten är omvandling av äldre industriområden, som till exempel Canning och Myren.
Prästängens industriområde nämns inte i översiktsplanen men är i nuläget inte ett lämpligt
omvandlingsområde för tätare bebyggelse, främst på grund av det gränsar till övriga industriområdet med många genomgående transporter.
Prästängens industriområde ligger inte nära något av översiktsplanens utredningsområden för bostäder.
Eftersom ambitionen i översiktsplanen är en omvandling av äldre industriområden, och den västra delen av Prästängens industriområde inte är utpekat som ett utvecklingsområde för tätare bebyggelse, bör det ligga i linje med översiktsplanen att anpassa området bättre till dagens förutsättningar för handel och verksamheter.
Gällande detaljplaner
Gällande stadsplan för Trädgårdsmästaren 1 och 3
Trädgårdsmästaren 1 och 3 regleras av stadsplanen för Erlandseröd från 1985 (Akt nr P85/5, fastställd av Länsstyrelsen den 15 juli 1985). Stadsplanen medger endast handelsträdgård för Trädgårdsmästaren 1.
Handel och industri medges redan för merparten av Trädgårdsmästaren 3, men den del av fastigheten som ingår i planområdet är reglerad som handelsträdgård. Den östra delen av området för
handelsträdgård har sedan tidigare ändrats i en plan som vann laga kraft 1990.
Planbesked
Miljö- och byggnämnden beslutade 2014-12-11 § 281 att lämna positivt planbesked för att ändra detaljplanen så att den tillåter både industri, ej störande, och handel med skrymmande varor, dock ej livsmedel. Nämnden beslutade 2015-06-25 § 139 att lyfta planen till gruppen pågående planer.
Behovsbedömning
Plan- och byggavdelningen gör bedömningen (se behovsbedömning daterad 2015-12-30) att
genomförande av detaljplanen för Trädgårdsmästaren 1 m fl inte kan antas medföra risk för betydande miljöpåverkan.
Motivet till denna bedömning är att fastigheten ligger inom ett befintligt industriområde och att fastigheten redan är ianspråktagen för verksamhetsändamål. Inom fastigheten finns ingen naturmark.
Den ändrade användningen kommer inte att innebära någon ökad bedömd negativ påverkan på omgivningen. Byggnadshöjden kommer att säkerställas till 8 meter.
Efter samråd med Länsstyrelsen beslutade Miljö- och byggnämnden 2016-03-17 att planens
genomförande inte kan antas medföra risk för betydande miljöpåverkan. Detaljplanen uppfyller inte bedömningskriterierna i bilagorna 2 och 4 i Förordningen 1998:905 om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB).
3. Planeringsförutsättningar
Naturmiljö
Planområdet ligger i kanten av Prästängens industriområde, vid foten av en kraftig sluttning som gränsar mot bostadsområdet Rödshöjden. Det finns ingen naturmark inom planområdet. I anslutning till planområdet är naturen vildvuxen och utgörs huvudsakligen av mindre lövträd och buskar i den branta sluttningen.
Riksintressen
Planområdet omfattas likt stora delar av Strömstads kommun av riksintresse för det rörliga friluftslivet och riksintresset obruten kust. För planområdet gäller dock inte begränsningar av exploatering inom riksintresseområden enligt 4 kap MB (Miljöbalken) §§ 2-8 då undantag gäller för tätortens naturliga utveckling.
Bebyggelse
Den ursprungliga handelsträdgården på Trädgårdsmästaren 1
Trädgårdsmästaren 1 och 3 bestod ursprungligen, likt stora delar av Prästängens industriområde, av jordbruksmark. Under mitten av 1970-talet öppnade en handelsträdgård i området. Huvudbyggnaden finns fortfarande kvar på Trädgårdsmästaren 1 men har inte använts på ett flertal år.
Handelsträdgården bredde även ut sig över en del av grannfastigheterna, som nu används för andra typer av verksamheter, inklusive Trädgårdsmästaren 3.
Lagerhallen på Trädgårdsmästaren 1
Trädgårdsmästaren 1 och 3 har under senare tid bebyggts med mer traditionell handels- och
industriverksamhet. Under början av 1990-talet öppnade en byggvaruhandel på Trädgårdsmästaren 3, och 2002 byggdes en garagelänga på den del av fastigheten som ingår i planområdet. År 2007
uppfördes en enkel hall på Trädgårdsmästaren 1 som används för förvaring av båtar.
Båthallen på Trädgårdsmästaren 1 är placerad i fastighetsgräns mot allmän platsmark. Skötseln av byggnaden är säkerställd med ett servitut, men detta har fått konsekvensen att mark utanför fastigheten intill fasaden nu används som upplag, parkering och liknande.
Kulturmiljö och fornlämningar
Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Marken är redan ianspråktagen i sin helhet, och då samtliga byggnader uppförts under 1970-talet och framåt finns det inga indikationer på att det skulle kunna finnas fornlämningar i området.
Kommunikationer
Råggatan från Trädgårdsmästaren 1. Gränsen mellan fastigheten och allmän platsmark är ungefärligt illustrerad med en vit linje.
Trädgårdsmästaren 1 och 3 ligger i slutet av Råggatan, som är en återvändsgata som ansluter till Prästängsvägen via en cirkulationsplats. Söder om cirkulationsplatsen fortsätter vägen under namnet Drivnäsvägen, som ansluter till Strömstads tätorts södra infart. Planområdet är knutet till Röd och Rödshöjden med både en gång- och cykelväg väster om fastigheterna och en skogsstig norr om dem.
Mark, miljö och geoteknik
Ingen geoteknisk undersökning har tagits fram i samband med planarbetet. Marken i planområdet är sedan tidigare ianspråktagen, och är helt plan utan slänter. Kompletterande geotekniska undersökningar kan komma att bli nödvändiga vid grundläggning av byggnader.
I samband med ändring av detaljplanen har en historik över de kemikalier som använts på fastigheten tagits fram för att kontrollera om en miljöteknisk markundersökning krävs.
Från början drevs det spannmålsodling på fastigheten, och när den såldes så startades där en
handelsträdgård. Historiken visar att det som har använts på fastigheten i form av bekämpningsmedel är ett retarderingsmedel, som endast har använts i storleksordningen 1 kg/år och då i krukväxter.
Växthuset värmdes upp av en oljepanna. Det gick åt cirka 20-25 kubikmeter olja per år, och enligt tidigare verksamhetsutövare har det aldrig skett något oljespill på fastigheten.
Trädgårdsmästaren 1 har också tidigare nyttjats för mellanlagring av farligt avfall. Avfallet bestod av plastkablar, blykablar, blandad skrot, elektronik, ljuskällor, färg och sprayburkar, samt en container för brännbart material. Avfallet förvarades enligt kommunens tillsynsdokumentation i väl uppmärkta kärl som var anpassade för avfallet, och avfallskärlen stod i en låst container.
Då det inte ska utföras några grävarbeten på fastigheten och planändringen görs främst för att bekräfta nuvarande verksamhet behöver inte en miljöteknisk undersökning utföras i samband med planen. Vid grävarbeten och andra anläggningsarbeten ska kontakt tas med miljö- och hälsoskyddsavdelningen.
Radon
Enligt översiktliga inventeringar utgör marken i Strömstads kommun ett högriskområde vad avser radon. Berggrunden i hela Strömstads kommun (undantaget Kosteröarna) består till största delen av granit som innehåller uran och är radonförande. Byggnader inom högriskområde ska normalt utföras med radonsäker konstruktion eller motsvarande åtgärder vidtas så att högsta tillåtna radonhalt inte kommer att överskridas i byggnaden. Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger den som skall bygga.
Teknisk försörjning
Trädgårdsmästaren 3 är ansluten till kommunens ledningsnät för vatten, spillvatten och dagvatten.
Takdagvatten från byggnaden på Trädgårdsmästaren 3, som ingår i planområdet, leds till ett dike utmed Råggatan, som är anslutet till kommunens dagvattennät.
Trädgårdsmästaren 1 är inte ansluten till det kommunala VA-nätet. Handelsträdgården på fastigheten låg ursprungligen på landsbygden, och Prästängens industriområde har succesivt växt upp runt den.
Byggnaden som uppfördes på fastigheten 2007 har inget vatten eller avlopp indraget och frågan om VA-anslutning var därför ingen större fråga i bygglovsprövningen. Takdagvatten från byggnaden leds trots detta till ett dike som är kopplat till det kommunala dagvattennätet.
Risker och störningar etc.
Eftersom planområdet ligger nära bostadsbebyggelse är det viktigt att verksamheterna på fastigheterna Trädgårdsmästaren 1 och 3 inte är störande för de boende. Som närmast är det cirka 60 meter från Trädgårdsmästaren 1 till de första villorna i Rödsområdet. För närvarande bedrivs inga typer av störande industri på Trädgårdsmästaren 1 eller 3.
Miljökvalitetsnormer MKN
Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft (halter avseende kvävedioxid/kvävoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar och ozon), omgivningsbuller, fisk- och musselvatten samt för kustvatten, sjöar och vattendrag. Normerna anger den lägsta godtagbara miljökvalitet som människan och/eller miljön kan anses tåla. Nedan redovisas de miljökvalitetsnormer som berör Strömstads kommun.
MKN för utomhusluft
Varje kommun är enligt förordningen (SFS 2001:527) om miljökvalitetsnormer för utomhusluft skyldig att kontrollera att miljökvalitetsnormerna uppfylls. Detta lagkrav uppfyller Strömstads kommun genom medlemskap i luftvårdsförbundet för Västra Sverige, Luft i Väst. Alla Västra Götalands kommuner utanför Göteborgsregionen ingår i Luft i Väst tillsammans med Västra Götalandsregionen och ett antal företag. I förbundets verksamhet ingår bland annat luftföroreningsmätningar, emissionskarteringar och spridningsberäkningar. De mätningar som hittills gjorts visar på att inga miljökvalitetsnormer
överskrids i Strömstad.
MKN för fisk- och musselvatten
Syftet med att utse fisk- och musselvatten är att uppfylla EU:s krav enligt Europaparlamentets och rådets direktiv om kvalitetskrav på skaldjursvatten. Områdena skall skyddas eller förbättras för att göra det möjligt för skaldjur att leva och växa till och på så sätt bidra till en hög kvalitet på sådana
skaldjursprodukter som äts direkt av människan. Att ett område är föreskrivet som musselvatten är en av flera förutsättningar som måste vara uppfyllda för att kommersiell skörd av musslor skall kunna tillåtas. Det betyder däremot inte att området i sin helhet är lämpligt för odling eller annan skörd av musslor. I Strömstads kommun finns det relativt stora områden utpekade enligt direktivet.
MKN för vatten
I Strömstad finns 17 vattenförekomster för kustvatten, 16 för vattendrag/delar av vattendrag och 4 för sjöar utsedda. För var och en av dessa vattenförekomster kommer miljökvalitetsnormer och
åtgärdsprogram att tas fram i syfte att uppnå/bibehålla god vattenstatus.
4. Planförslag
Bebyggelse
Planområdet är reglerat med beteckningen ZK, Verksamheter och Kontor.
Bestämmelsen Verksamheter (Z) innefattar ytkrävande verksamheter med begränsad
omgivningspåverkan. Den inrymmer områden för service, lager, tillverkning med tillhörande
försäljning, handel med skrymmande varor och andra verksamheter av likartad karaktär med begränsad omgivningspåverkan. Syftet med bestämmelsen är att möjliggöra mer flexibla detaljplaner som inte behöver ändras varje gång ett nytt företag vill etablera sig. Huvudregeln för beteckningen är att det ska röra sig om verksamheter, som av utrymmes- eller hanteringsskäl svårligen kan ligga i stadskärnan, vilket öppnar för annat än skrymmande handel. Beteckningen är inte avsedd att användas för vare sig renodlad externhandel eller industri.
Användningen Kontor (K) medger kontor och tjänsteverksamhet med liten eller ingen varuhantering.
Bebyggelsen planen medger är inte reglerad utformningsmässigt utöver begränsningar i höjd och exploateringsgrad. Den typ av externa industriområden som Trädgårdsmästaren 1 och 3 är en del av, har traditionellt sett varit en plats i staden där funktion fått stå framför estetik, vilket behövs lika mycket som attraktiva stadskärnor. Plan- och byggavdelningens ambition har istället varit att reglera fastigheten på samma sätt som industri- och handelsfastigheterna som finns i närheten. Med grund i detta, och i regleringen av grannfastigheterna i gällande planer, har en högsta byggnadshöjd på 8 meter och en största exploateringsgrad på 50 % av fastighetsarean valts.
Båthallen på Trädgårdsmästaren 1 har inte bekräftats i sin helhet. Kommunen vill att marken, intill fasaden, som ianspråktagits, på längre sikt återgår till att vara naturmark, eftersom kommunen inte vill att Prästängens industriområde ska växa närmare befintliga bostadsområden än vad det gjort hittills.
Regleringen innebär att en framtida byggnad, likt grannfastigheterna i gällande planer, ska placeras 4,5 meter från allmän platsmark. Eftersom byggnaden har ett bygglov får den stå kvar, men om den ska ersättas i framtiden måste den placeras längre in på fastigheten.
Gatunät och trafik
Området kommer fortsatt att försörjas via Råggatan. Eftersom det redan bedrivs verksamheter på fastigheterna som ingår i planområdet bedöms påverkan på trafikalstringen bli minimal. Råggatan är därutöver också en gata som endast försörjer ett fåtal fastigheter och som därför bör ha en mycket
Preliminära trafikmätningar och slutsatser för en annan detaljplan tyder på att verksamheterna i Prästängens industriområde genererar mycket lite trafik, under 100 fordonsrörelser per 1000 m2 bruttoarea för i princip alla verksamheter öster om Drivnäsvägen. Ur detta perspektiv bör
planändringen inte resultera i någon förändring av trafikalstringen, men även om en mer regelrätt handelsverksamhet tillkom i planområdet bör alstringen inte bli mer än 250 fordon/1000 m2 BTA, eftersom det fortfarande saknas klustereffekter och livsmedel inte är tillåtet. Även om man räknar så pass högt, att planen innebär en ökning med 150 fordon/1000 m2 BTA, blir den totala skillnaden liten – cirka 600 fordonsrörelser totalt.
Parkering
Parkeringsbehovet ska lösas helt inom de egna fastigheterna enligt Strömtads kommuns
parkeringsnorm. Parkeringsnormen är uppdelad i olika typer av verksamheter, med till exempel en lägre norm för industri än för handel, och ska uppfyllas i samband med att bygglov söks för nybyggnation.
Tillgänglighet
Enligt Boverkets Byggregler (BBR) ska byggnader vara tillgängliga och användbara för personer med rörelse- eller orienteringsnedsättningar. Boverkets byggregler gäller när man bygger nytt eller ändrar en byggnad, inklusive ändrad användning. Det är i första hand Boverkets Byggregler som säkerställer tillgängligheten inom planområdet, eftersom det endast omfattar två sedan tidigare ianspråktagna fastigheter där verksamheter redan bedrivs. Den stora tillgänglighetsfrågan för detaljplanen är hur man tar sig till fastigheterna som oskyddad trafikant, och för detta finns redan gång- och cykelväg kopplat till övriga centralorten.
Natur
Planområdet omfattar ingen allmän platsmark. Naturmarken som angränsar till planområdet är säkerställd i den gällande detaljplanen. Detaljplanen medger ingen exploatering som kan komma att påverka naturområdena mellan planområdet och bostadsområdena på Röd och Rödshöjden.
Teknisk försörjning
Trädgårdsmästaren 1 kommer att anslutas till det kommunala VA-nätet när behovet uppstår eller när kommunen bildar ett verksamhetsområde som berör fastigheten. Strömstads kommun arbetar med att bilda verksamhetsområden för flera områden i kommunen, och den östra delen av Prästängens
industriområde är ett av dessa områden. När kommunen bildar ett sådant verksamhetsområde blir fastigheterna som berörs tvungna att ansluta sig till det kommunala VA-systemet. Även om inget verksamhetsområde hunnit bildas kan krav ställas på VA-anslutning i samband med att bygglov söks.
Eftersom den kommunala dagvattenledningen genom Trädgårdsmästaren 6 är placerad 2,0 meter från fastighetsgräns berörs inte Trädgårdsmästaren 1 av framtida ledningsrättsåtgärder. I övrigt kommer den tekniska försörjningen för Trädgårdsmästaren 1 och 3 vara oförändrad.
Risker och störningar
Eftersom fastigheten angränsar till bostadsområden (det är cirka 60 meter till närmaste
bostadsfastighet) tillåts inga omfattande industriverksamheter i detaljplanen. De verksamheter som tillåts inom ZK-bestämmelsen bör per definition inte vara störande för närboende, men om det finns behov av skyddsavstånd ska detta beaktas vid placeringen av byggnader inom planområdet.
Räddningstjänsten
Räddningstjänstens tillgänglighet till fastigheterna är god. Eftersom det rör sig om stora ytor och fastigheternas byggrätter är mycket fria bevakas tillgängligheten för enskilda byggnader i kommande bygglovshantering.
5. Konsekvensbeskrivning
Hållbar utveckling
Detaljplanen innebär en vidareutveckling av en fastighet som nu är delvis förfallen på grund av den gällande planen. Planarbetet innebär också att det nu finns ökad kunskap om de markföroreningar som finns på platsen och skapar en väg framåt för att åtgärda dem.
Miljömål
Giftfri miljö
Målet stärks av detaljplanen. Under planarbetet har risken för markföroreningar undersökts och ett åtgärdsprogram har tagits fram för att avhjälpa dem.
God bebyggd miljö
Målet stärks i mindre utsträckning av detaljplanen. Detaljplanen gör det möjligt att bedriva nya verksamheter på en fastighet som delvis varit förfallen de senaste åren. Fastigheterna inom planområdet har i första hand reglerats för en typ av verksamheter som är vanligt i Prästängens industriområde och som är svåra att bedriva i tätare bostads- eller centrumområden.
Frisk luft och begränsad klimatpåverkan
Målet kan påverkas av förändrade transporter som kan bli en följd av planändringen. Eftersom planändringen medger ett brett utbud av verksamheter är det svårt att säga vad den exakta påverkan blir – transporterna till platsen kan antingen öka eller minska. Det är i vilket fall troligt att det någon gång i framtiden kommer att bli mer transporter än vad det rör sig om idag. Eftersom planområdet ligger i ett befintligt verksamhetsområde sprids inte transporter ut mer än idag.
Miljökvalitetsnormer
Miljökvalitetsnormen för vatten berörs, eftersom kommunens dagvatten inte renas. Detaljplanen innebär inte i sig att någon mer yta tillåts hårdgöras eller att utflödet väntas ökas, men den generella problematiken kvarstår, och är något kommunen behöver se över. Strömstads kommun är i
uppstartsarbetet med en dagvattenpolicy för att se över dessa frågor på en övergripande nivå.
6. Genomförande
Organisatoriska frågor
Tidplan
Samråd Första kvartalet 2016
Granskning Första kvartalet 2016 Antagande Andra kvartalet 2016
Detaljplanen vinner laga kraft tre veckor efter antagande om inget överklagande inkommer.
Genomförandetid
Genomförandetiden säkerställer den tid inom vilken detaljplanen inte får ändras eller ersättas utan att ersättning utgår till fastighetsägarna för den skada de lider. Enligt Plan- och bygglagen ska detaljplaner förses med en genomförandetid på minst fem år och högst femton år. Genomförandetiden för denna detaljplan är fem år och startar då detaljplanen vunnit laga kraft.
Huvudmannaskap
Detaljplanen omfattar ingen allmän platsmark och någon huvudman finns därmed inte.
Fastighetsrättsliga frågor
Fastighetsbildning
Detaljplanen innebär inte att några fastighetsregleringar är nödvändiga eller att nya fastigheter behöver bildas. Om fastighetsägarna inom planområdet önskar att dela, slå ihop eller göra andra
fastighetsregleringar är Lantmäteriet beslutande myndighet för detta.
Fastighetsrättsliga konsekvenser för befintliga fastigheter enligt avsett genomförande
Nedanstående konsekvensbeskrivning anges för avsett genomförande. Genomförandet av en detaljplan ska enligt Plan- och bygglagen grundas på den planbeskrivning som upprättats. Planbeskrivningen är dock inte juridiskt bindande varför det finns en viss flexibilitet att genomföra detaljplanen på andra sätt så länge som planbestämmelserna efterföljs.
Specificering av markområde som inte får bebyggas
Arealförändringar vid avsett genomförande
Inga
Trädgårdsmästaren 3 Ändrad användningsmöjlighet av mark m.m.
Användningssätt ändras från
”Handelsträdgård” till ”Verksamheter, Kontor”
Ny reglering av höjd
Specificering av markområde som inte får bebyggas
Arealförändringar vid avsett genomförande
Inga
Servitut
Trädgårdsmästaren 1 omfattas av två officialservitut, 14-SKE-1860 och 1486-839.
14-SKE-1860 reglerar tillgången till mark för skötsel av befintlig byggnads fasad och parkering på kommunal mark. Kommunen avser att ompröva servitutet avseende upplåtandet av mark för
parkering, eftersom man nu gör bedömningen att all parkering kan och bör lösas inom kvartersmark.
Kommunens långsiktiga plan är att servitutet ska tas bort den dag det inte längre finns något behov av att använda marken för fasadskötsel.
Servitutet 1486-839 reglerar tillträde av mark för fasadunderhåll mellan Trädgårdsmästaren 1 och 3.
Eftersom den tillåtna placeringen av byggnaderna inte påverkas av planändringen bör servitutet kvarstå så länge behovet finns.
Trädgårdsmästaren 3 berörs utöver 1486-839 av officialservitutet 1486-89/36, en ledningsrätt för kommunala färskvatten- och spillvattenledningar. Ytan som berörs av servitutet ligger utanför planområdet och berörs inte av planändringen.
Tekniska frågor och utredningar
Vatten, avlopp och dagvatten
Trädgårdsmästaren 1 kommer att anslutas till det kommunala VA-systemet vid en framtida tidpunkt.
Detta kommer att ske antingen genom att kommunen bildar ett verksamhetsområde som berör fastigheten, eller för att fastigheten vidtar sådana åtgärder som kräver en kommunal VA-anslutning.
Det kommunala ledningsnätet är redan framdraget till fastigheten.
Ekonomiska frågor
Vid genomförandet av detaljplanen uppstår kostnader för såväl mark och byggnation som för handläggningen av myndigheter. Strömstads kommuns Miljö- och byggnämnd tar ut taxa för
exempelvis bygglov. Om fastighetsägarna ansöker om förrättningar hos Lantmäteriet tar myndigheten ut kostnader för nedlagt arbete och kan besluta om ersättningsbelopp mellan fastighetsägare.
Kostnader
Kostnader för hantering av lovansökningar bekostas av sökanden som vid planens avsedda
genomförande är ägarna till Trädgårdsmästaren 1 respektive 3. När Trädgårdsmästaren 1 ansluts till det kommunala VA-systemet tillkommer kostnad för anslutningsavgift baserat på fastighetens storlek.
Administrativa frågor
Handläggning
Samtliga sakägare har godkänt planförslaget under samrådet. Planen handläggs därmed enligt begränsat standardförfarande, vilket innebär att förslaget antas direkt efter samrådet.
Planavgift
Planavgift ska inte tas ut vid prövning av lovärenden som överensstämmer med detaljplanen i enlighet med upprättat plankostnadsavtal.
Medverkande tjänstemän/samverkan
Detaljplanen har utarbetats i samverkan mellan representanter från Miljö- och byggförvaltningen och Tekniska förvaltningen.
Revideringar
Planen har reviderats inför antagande med en komplettering på plankartan om hur eventuella markföroreningar ska hanteras.
Miljö- och byggförvaltningen
Upprättad 2016-01-08, reviderad 2016-03-17 inför antagande
