1
Magnolia Bostad
Bokslutskommuniké
Koncernen januari–december
2013
Väsentliga händelser under perioden
■ Magnolia Bostad förvärvade i april fastigheten Stockholm Instrumentet 2 i Hägersten.
Fastigheten omfattar 7 100 kvm fördelat på kontor, lager och garage. Med närheten till Vinterviken och goda kommunikationer har fastigheten goda förutsättningar att kunna förädlas till cirka 100 unika bostäder. Arbetet med att detaljplanera fastigheten till bostads- byggrätter påbörjas under 2014.
■ I april förvärvade Magnolia Bostad 50,0 procent av fastigheten Kungsängen 25:1 (f.d. Slotts senapsfabrik) i centrala Uppsala.
I oktober tecknades avtal om ytterligare förvärv av 12,8 procent av projektet. Fastig- heten består idag av 12 000 kvm fullt uthyrda kontor och lager. En detaljplaneändring, med en planerad byggrätt på över 100 000 kvm för bostäder, kontor och handelslokaler, har påbörjats och förväntas vara klar under 2014.
Magnolia Bostad planerar att utveckla cirka Året i korthet
■ Nettoomsättningen uppgick till 143,6 mkr (3,8)
■ Rörelseresultatet uppgick till 23,7 mkr (–11,5)
■ Resultat efter skatt uppgick till 20,5 mkr (–12,0)
■ Resultat per stamaktie uppgick till 0,66 kr (–0,41)
■ Eget kapital vid periodens slut 190,1 mkr (169,5)
■ Eget kapital per stamaktie uppgick till 6,07 kr (5,42)
■ Antalet färdigställda bostäder uppgick till 72 (14)
1 200 moderna hyresrätter och bostadsrätter på fastigheten med byggstart under 2015.
■ Magnolia Bostad förvärvade i september fast- igheten Traversen 18 i centrala Sollentuna och tecknade samtidigt avtal med Veidekke Entre- prenad om byggnation av 230 hyresbostäder med en total boyta på över 13 500 kvm. Sam- tidigt tecknade Magnolia Bostad ett bindande avtal med en större svensk fastighetsfond om försäljning av den färdigställda fastigheten.
Byggstart planeras till första kvartalet 2014 och första inflyttningen sker våren 2015.
■ I oktober tecknade Magnolia Bostad bindande avtal om förvärv av fastigheterna Kvarngärdet 28:6 och 28:7 i centrala Uppsala med en bygg- rätt om 6 000 kvm bostäder och en mindre del lokaler. Magnolia Bostad planerar byggnation i två etapper av 90 bostäder med säljstart planerad till 2014.
■ Bolaget förvärvade i december fastigheten Trapphuset 1 med en byggrätt på 80 lägen- heter i centrala Sollentuna. Fastigheten ligger på Turebergs Allé, mellan Sollentuna centrum och Stinsen köpcentrum. Magnolia planerar på fastigheten att utveckla moderna bostadsrätter med säljstart hösten 2014 och inflyttning första kvartalet 2016.
■ Vid styrelsemötet den 10 december beslutades att emittera ett obligationslån på 25 mkr. Obligationslånet tillförde bolaget nya medel med syfte att stärka bolagets likviditet och investeringskapacitet.
Perioden januari–
december 2013
Koncernens nyckeltal
januari – december 2013 2012
Omsättning, mkr 143,6 3,8
Rörelseresultat, mkr 23,7 –11,5
Rörelsemarginal, % 16,5 –303,2
Periodens resultat, mkr 20,5 –12,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr –46,6 26,3
Avkastning på eget kapital, % 11,4 –7,2
Soliditet, % 51,4 60,7
Resultat per aktie, kr 0,66 –0,41
Antal utestående aktier, st 31 288 942 31 288 942
Avkastning på sysselsatt kapital, % 8,5 –5,1
Avkastning på totalt kapital, % 8,2 –4,8
Räntetäckningsgrad, ggr 4,3 –24,5
Eget kapital per aktie, kr 6,07 5,42
3
Sammantaget utvecklades bolaget positivt under 2013 och för helåret redovisades en nettoomsätt- ning på 143,6 mkr (3,8) och ett rörelseresultat på 23,7 mkr (-11,5). Resultatet efter skatt uppgick till 20,5 mkr (-12,0). Under perioden ökade antalet färdigställda bostäder till 72 (14).
För att uppnå jämn fördelning av våra produk- tionsstarter samt stärka kommande års resultat- flöden har vi under året arbetat intensivt med att bygga upp bolagets projektportfölj.
Med ett stort inflöde av investeringsmöjligheter kunde vi genomföra fem större nyförvärv under 2013 som bidrar till en kraftigt ökad portfölj av bostadsprojekt. Magnolias andel av förvärvade byggrätter under året uppgick till 410 bostäder vilket motsvarar cirka 25 000 kvm boyta. Antalet planerade byggrätter under detaljplaneprocess som förvärvades under perioden uppgick till cirka 1 100 bostäder med en total volym på över 62 000 kvm boyta. Sammanlagt innebär detta en ökning av vår andel av byggrätter till totalt 35 300 kvm och vår andel av planerade byggrätter till 64 000 kvm.
För att kunna hantera kommande års förväntade tillväxt har vi under 2013 utökat vår organisation och stärkt upp vår ledningsgrupp. Lednings- gruppen består nu av sex personer med lång erfarenhet inom fastighetsförädling och bostads- utveckling. Vi har även förtydligat vår organisa- tionsstruktur genom att dela upp organisationen i tydliga specialistområden. Denna förändring har varit en viktig del i vår strävan att skapa en skalbar organisation med bättre resursutnyttjande och tydliga resultatansvar i projekten.
Styrelsen har beslutat om en nyemission av obligationslån på 25 mkr som tillfördes bolaget under december 2013. Obligationslånet ökar bolagets kapitalbas och stärker våra möjligheter att fortsätta förädla våra befintliga projekt.
Koncernens likvida medel uppgick vid rapport- periodens slut till 23,3 (19,9) mkr.
Stockholm den 6 mars Andreas Rutili VD VD har ordet
Kungsängen 25:1 Uppsala
Nybyggnation Hyresrätt/Bostadsrätt Beräknad inflytt 2017
Verksamhetens
utveckling Bostadsutveckling
Detaljplanerade bostadsprojekt som medger byggnation av bostäder innehöll per den 31 december 2013, 7 (4) bostadsprojekt och antalet projekt under detaljplaneprocess är 4 (1).
Sammanlagda byggrätter och planerade bygg- rätter uppgår till 170 000 kvm (50 000) kvm varav Magnolia Bostads andel uppgår till 100 000 kvm (12 500).
Under 2013 färdigställdes 72 lägenheter i sammanlagt 5 projekt. Projekten Söderblick i Nyköping, Grevilli på Lidingö, Bikupan i Stockholm, Seaside i Höllviken och Sand i Falsterbo blev fullt avslutade under 2013. Av samtliga projekt vi avslutade under 2013 har vi endast två lägenheter kvar till försäljning vilket ger oss en för närvarande låg marknadsexponering.
Med fem projekt fullt inflyttade och avslutade kan vi nu lägga full energi på våra nya och kommande större utvecklingsprojekt. Under 2014 förväntas säljstart ske av tre projekt som uppgår till ca 225 bostäder med en boyta på cirka 14 500 kvm.
Organisation
Antal anställda var vid utgången av perioden 6 (6) och i medeltal under januari-december 2013 var det 6 (6). Under året har Jessica Lidström rekryte- rats som ekonomichef för Magnolia Bostad.
Jessica kommer närmast från en tjänst som Group Chief Accountant/Group Controller på Aleris Holding AB och tillträdde tjänsten hos Magnolia den 25 november 2013. Efter rapport- periodens utgång har Suzana Bossel tillträtt tjänsten som varumärkeschef. Suzana har tidigare arbetat på JM, Arkitekthus och Ettelva arkitekter.
Magnolia Bostad kommer successivt att fortsätta växa organisationen under 2014.
Marknaden
Den svenska konjunkturen är på väg att förbättras och indikatorer pekar på ökad optimism i Sverige.
Arbetslöshetssiffror har förbättrats, företagens och hushållens förtroende har stärkts och börsen har haft ett starkt 2013. Trots vissa ljusglimtar i världsekonomin och svagt ökande långa räntor hålls de svenska räntorna tillbaka av ett relativt lågt inflationstryck. Räntorna förväntas förbli låga så länge den globala osäkerheten består.
Hushållens konsumtion förväntas växa snabbare under 2014 till följd av fortsatt låga räntor och att de disponibla inkomsterna ökar snabbt.
Bostadsmarknaden accelererade ordentligt under 2013. Stigande efterfrågan och förhållandevis svagt utbud medförde att bostadspriserna fort- satte stiga i storstäderna under året.
Bostadsrättspriserna har visat en positiv trend under hela 2013 med en uppgång om 16,1 procent i riket, 13,6 procent i Stockholm, 10,6 procent i Göteborg och 6,9 procent i Malmö.
Bostadspriserna i Stockholm befinner sig nära rekordnivåer och vi ser inga tydliga avmattnings- tecken. Även under fjärde kvartalet gick mark- naderna för högtryck, med ett rekordlågt utbud och en efterfrågan som var starkare än väntat.
Priserna i riket visar en uppgång om 1,1 procent under fjärde kvartalet och under samma period fortsatte priserna att stiga i Stockholm med en uppgång om 1,0 procent.
Bostadsrättspriser i Sverige, kr/kvm
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000
Hela riket Malmö
Göteborg Stockholm
0 100 000 200 000 300 000 400 000
2013 2012 2011 2012
2013
5
Muttern
Södermalm, Stockholm Ombyggnation Hyresrätt
Beräknad inflytt 2015
Finansiell utveckling Kassaflöde och finansiering
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -46,6 mkr (26,3). Finansierings- verksamheten påverkades av nettoförändring i fastighetslån med 71,4 mkr (65,8). Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 152,1 mkr (80,7) och har främst ökat genom förvärv av fastigheten Instrumentet 2. Koncernens tillgängli- ga likviditet uppgick till 23,3 mkr (19,9). Magnolia Bostad har för avsikt att under våren på lämpligt sätt finansiera fortsatta investeringar i nya projekt.
Aktien
Magnolia Bostad ägs till 69,6 procent av Holmström Fastigheter AB, vilket kontrolleras av Fredrik Holmström genom bolag.
Per 31 december 2013 uppgick antalet utgivna aktier till 31 288 942 fördelat på totalt 25 ägare.
Aktien är inte föremål för handel.
Årsstämma
Årsstämman för Magnolia Bostad kommer hållas den 7 maj 2014 kl. 10:00 i bolagets lokaler, Riddargatan 19 i Stockholm. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd i aktieboken på stämmodagen, dels anmälas till bolaget senast kl. 16:00 fredagen den 2 maj 2014 till adress Magnolia Bostad AB, Riddargatan 19, 114 57 Stockholm eller via
e-post: info@magnoliabostad.se
Årsredovisning kommer att finnas tillgänglig senast den 22 april 2014 och kan beställas från bolaget. Denna bokslutskommuniké har inte granskats av bolagets revisorer.
Intäkter och resultat
Nettoomsättningen för helåret 2013 ökade till 143,6 mkr (3,8). Intäkterna består av hyresintäkter 4,4 mkr (0,8), försäljning av omsättnings-
fastigheter 136,1 mkr (3,0) samt övriga intäkter om 3,0 mkr (0,0). Rörelseresultatet ökade till 23,7 mkr (-11,5) och rörelsemarginalen ökade till 16,5 procent (-303,2). Resultatet för året uppgick
till 20,5 mkr (-12,0). Under 2013 är resultatet av försäljningar av fastigheter (direkt och indirekt) 32,9 mkr (1,5) vilket huvudsakligen kommer från projektet Traversen 18 i Sollentuna. Till följd av ökad upplåning blev finansnettot under året 3,2 mkr (-0,3).
Balansomslutning
Magnolia Bostad har nästan fördubblat sin balansomslutning de senaste två åren och kommer enligt prognos att fortsätta sin tillväxt de närmaste åren. Under året har förvärvet av fastig- heten Instrumentet 2 för 50 mkr ökat balansom- slutningen som uppgick till 369,7 mkr (279,2) vid årets slut. Det egna kapitalet var 190,1 mkr (169,5) och soliditeten uppgick den 31 december till 51,4 procent (60,7).
Balansomslutning och eget kapital, tkr
0 100 000 200 000 300 000 400 000
2013 2012
2011
0 100 000 200 000 300 000 400 000
2013 2012 2011 Balansomslutning Eget kapital
7
TKR 2013-01-01
– 2013-12-31 2012-01-01 – 2012-12-31 Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 143 576 3 795
Summa intäkter 143 576 3 795
Rörelsens kostnader
Produktion och driftskostnader -105 632 –2 092
Övriga externa kostnader -7 740 –5 126
Personalkostnader –5 541 –4 991
Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -953 -3 094
Rörelseresultat 23 710 –11 508
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 062 1 908
Räntekostnader och liknande resultatposter –6 262 –2 242
Resultat före skatt 20 510 –11 841
Skatt på årets resultat 8 –156
ÅRETS RESULTAT 20 518 –11 997
Koncernens resultaträkning
TKR 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 7 146 8 346
Övriga immateriella anläggningstillgångar 314 –
Summa immateriella anläggningstillgångar 7 460 8 346
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark – 113 579
Inventarier, verktyg och installationer 217 561
Pågående nyanläggningar – 11 262
Summa materiella anläggningstillgångar 217 125 402
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag 4 525 500
Fordringar hos intresseföretag 26 541 23 541
Andra långfristiga värdepappersinnehav 30 614 31 114
Andra långfristiga fordringar 14 950 –
Summa finansiella anläggningstillgångar 76 630 55 155
Summa anläggningstillgångar 84 307 188 902
Omsättningstillgångar Varulager m m
Lager av omsättningsfastigheter 209 607 19 580
Summa varulager m m 209 607 19 580
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 1 507 1 671
Fordringar hos intresseföretag 46 973 37 330
Skattefordran – 203
Övriga fordringar 3 714 8 907
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 332 2 661
Summa kortfristiga fordringar 52 526 50 771
Kassa och bank 23 256 19 910
Summa omsättningstillgångar 285 390 90 260
SUMMA TILLGÅNGAR 369 697 279 163
Koncernens balansräkning
9
TKR 2013-12-31 2012-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 125 156 125 156
Bundna reserver – 18
Summa bundet eget kapital 125 156 125 173
Fritt eget kapital
Fria reserver 44 389 56 313
Årets resultat 20 518 –11 997
Summa fritt eget kapital 64 907 44 316
Summa eget kapital 190 063 169 489
Avsättningar
Avsättning för uppskjutna skatter – 10
Summa avsättningar – 10
Skulder
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 146 130 74 953
Övriga långfristiga skulder 4 000 –
Summa långfristiga skulder 150 130 74 953
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 000 5 750
Leverantörsskulder 6 465 2 608
Skulder till moderföretag 12 311 25 000
Skulder till intresseföretag 3 904 –
Skatteskulder 15 57
Övriga kortfristiga skulder 1 062 235
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 747 1 061
Summa kortfristiga skulder 29 504 34 711
Summa skulder 179 634 109 664
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 369 697 279 163
Koncernens balansräkning (forsättning)
Koncernens
kassaflödesanalys TKR – 2013-12-312013-01-01 2012-01-01
– 2012-12-31 Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster 20 510 –11 841
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm –30 636 3 364
Betald inkomstskatt –44 –156
Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital –10 170 –8 633 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Minskning(+)/ökning(-) av omsättningstillgångar –36 748 –287
Minskning(+)/ökning(-) av rörelsefordringar –1 754 23 008
Minskning(-)/ökning(+) av rörelseskulder 2 088 12 210
Kassaflöde från den löpande verksamheten –46 584 26 298
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterföretag – –92 497
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar –58 –
Förvärv av materiella anläggningstillgångar –19 –4 579
Investering i finansiella tillgångar –21 975 –4 622
Avyttring/minskning av finansiella tillgångar 500 3 446
Kassaflöde från investeringsverksamheten –21 552 –98 252
Finansieringsverksamheten
Nyemission – 22 569
Erhållna aktieägartillskott 55 –
Upptagna lån 77 324 70 000
Amortering av låneskulder –5 897 –4 180
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 71 482 88 389
Årets kassaflöde 3 346 16 435
Likvida medel vid årets början 19 910 3 475
Likvida medel vid årets slut 23 256 19 910
11
Finansiell kalender
Kontakt
■ Årsstämma 2014, 7 maj 2014
■ Rapport januari-mars 2014, 7 maj 2014
■ Rapport januari-juni 2014, 18 augusti 2014
■ Rapport januari-september 2014, 10 november 2014
Magnolia Bostad AB Riddargatan 19 SE-114 57 Stockholm Telefon: 08-470 50 80
E-post: info@magnoliabostad.se www.magnoliabostad.se
För ytterligare information, kontakta:
Andreas Rutili, VD
andreas.rutili@magnoliabostad.se 070-471 83 48
Sand Falsterbo Nybyggnation Äganderätt Inflyttat 2013
