Investerarbrev. Coeli Fastighet II AB

(1)

1

Coeli Fastighet II AB 2021-03-08

Historisk avkastning är inte en garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonden kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet.

(2)

Innehållsförteckning

Perioden i korthet

Sammanfattning portföljen Projekt

- Söderby 1:816 - Runö 7:145 - Viby 19:16 - Kärrliljan 1 - Filtret 5

- Sicklaön 73:116 - Tennet 4

- Tennet 3

Förvaltarkommentar

1 2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

(3)

Sammanfattning detaljplanearbete

▪ Vi har under de senaste månaderna haft ett flertal möten med Nacka kommun gällande utvecklingen av Sicklaön 73:116 i anslutning till Ektorps Centrum. Som vi har informerat om tidigare så har vi positivt planbesked och ett tecknat planavtal. Arbetet med att ta fram ny

detaljplan löper på och vi är inne i ett skede där vi tillsammans med kommunen jobbar fram strukturen och karaktären för området.

▪ I Åkersberga där bolaget äger fastigheten Runö 7:145 har vi haft ett antal möten med kommunen som ser positivt på utvecklingen av fastigheten och området. Vi håller på och förhandlar fram ett ramavtal med

kommunen gällande exploateringen och fördelning av kostnader.

▪ Se mer om respektive fastighet nedan.

Pågående detaljplaner

1

Coeli Fastighet II – Perioden i korthet

Uthyrning

▪ Coeli Fastighet II ABs fastighetsbestånd är nästan fullt uthyrt. Portföljens enda vakans är i Sicklaön 73:116; ett kontor om cirka 80

kvadratmeter.

Byte av förvaltare

▪ I september löpte avtalet med Property Partner ut och Real Value Management tog över den löpande förvaltningen av bolagets fastigheter.

Övergången har gått bra och vi känner ett stort förtroende för Real Value Management i det arbete de gör dagligen med att förvalta bolagets fastigheter.

Förvaltning Transaktioner

Tennet 3

▪ Fastigheten ligger i Bollmora industriområde i Tyresö och är granne med Tennet 4 som förvärvades under Q3 2020. Vi är med detta förvärv en av de större fastighetsägarna i området vilket kommer att underlätta planprocessen framåt med kommunen.

▪ Fastigheten har en uthyrbar lokalarea på ca 1 215 kvm fördelat på två hyresgäster samt en tomtareal på 7 066. Min Bil i Tyresö hyr ca 95

% av lokalarean samt ca 4 000 kvm mark.

Söderby 1:816 Runö 7:145 Viby 19:16 Kärrliljan 1 Filtret 5 Sicklaön 73:116 Tennet 4 Tennet 3

(4)

2020-12-31; 246,57

240 242 244 246 248 250 252

mar-19 jun-19 sep-19 dec-19 mar-20 jun-20 sep-20 dec-20

Coeli Fastighet II AB

NAV (SEK)

Sammanfattning Portföljen

Värdeskapande Utveckling av NAV Nyckeltal*,**

Fastighetsvärde 381 250 TSEK

Hyresintäkter 21 186 TSEK

Driftnetto 18 700 TSEK

Antal fastigheter 8

Hyra/kvm (ink mark) 967

Uthyrningsbar Area 19 646

Tomtareal 53 589

NAV 2020-12-31 246,57

Potentiell BTA 68 583–71 583**

Detaljplanearbete

▪ Det primära värdeskapandet sker genom detaljplaneutveckling

▪ Genom detaljplaneutveckling skapar vi möjlighet att öka befintlig exploatering avsevärt genom exempelvis

bostadsbebyggelse.

Investeringsmodellen bygger på att köpa förhållandevis lågt exploaterade

fastigheter och lyfta exploateringstalet avsevärt genom detaljplaneutveckling

18 700 kvm uthyrbar area

0,35 exploaterings-

grad Befintlig exploatering

53 589 kvm tomtareal

Kommentar

▪ Värderingar tar sällan hänsyn till potential för detaljplaneutveckling då planrisk ofta bedöms med stor osäkerhet

▪ Därav värderas flera fastigheter på befintligt kassaflöde utan hänsyn till dess utvecklingspotential. I många fall visas värdeökningen först när den realiserats

2

Perioden i korthet Sammanfattning Portföljen Projekt Förvaltarkommentar

*Siffrorna baseras på Bolagets underliggande fastighetsbolag för perioden 2020-01-01 – 2020-12-31 och är ej reviderade med tillägg för fastigheten Tennet 3 som förvärvades efter perioden.

**Hyresintäkter är baserade på sammanställning av hyreskontrakt från den 1:a februari 2021. Driftskostnader är de som bedömdes i samband med DD för respektive förvärv.

(5)

FINANSIELL INFORMATION Yta SEK SEK/kvm

Hyresintäkter 926 1 050 164 1 134

Vakanshyra 0 0 0

Hyresvärde 926 1 050 164 1 134

Kostnader 926 -246 957 -267

Driftnetto, fullt uthyrd 926 803 207 867

Driftnetto, nuvarande 926 803 207 867

Söderby 1:816

Fastigheten Status Planprocess

Grundläggande Info

▪ Fastigheten ligger på Träffgatan i ett industristråk norr om Brandbergens Centrum

▪ Fastigheten förvärvades i november 2019

▪ Hyresgästerna bedriver lätt industrirelaterade verksamheter

Framtida exploatering

Bilder/Skisser

Befintlig byggnad

Bedömd Byggrättsvolym:

Bedömt Byggrättsvärde:

4 750 kvm BTA 5 000 – 6 500 kr/BTA Pågående Planarbete

▪ Fastigheterna längs Träffgatan är utpekade för omvandling till bostäder i Haninges översiktsplan

▪ Coeli har tagit fram tidiga skisser för området

▪ Coeli har kontakt med närliggande fastighetsägare för att diskutera hur man kan gå vidare med utvecklingen

Ansökan om planändring

Positivt

planbesked Plansamråd Utställning/

granskning Antagande Laga kraft Försäljning

*Intäkter baseras på hyresgästlista från februari 2021. Nya hyresavtal kan tecknas och likaså kan bolaget förlora hyresgäster och/eller hyresintäkter. Kostnader baseras på resultaträkningen från 3

perioden 2020-01-01 till 2020-12-31.

(6)

Runö 7:145

Perioden i korthet Sammanfattning Portföljen Projekt Förvaltarkommentar

Fastigheten Status Planprocess

▪ Fastigheten förvärvades i mars 2020 och är belägen i Kanalstaden i Åkersberga som kommunen har för avsikt att utveckla till bostadskvarter

▪ Fastigheten består av mark samt en båthall som hyrs ut till två hyresgäster som i sin tur hyr ut platser för båtuppställning

Bilder/Skisser

▪ Coeli är i kontakt med kommunen som är positiva till oss som utvecklare och till utveckling av fastigheterna

▪ Vi har tillsammans med ÅWL tagit fram tidiga skisser för projektet som har presenterats för Österåkers kommun

Befintlig Byggnad

Positivt

4

*Intäkter baseras på hyresgästlista från februari 2021. Nya hyresavtal kan tecknas och likaså kan bolaget förlora hyresgäster och/eller hyresintäkter. Kostnader baseras på resultaträkningen från perioden 2020-01-01 till 2020-12-31.

Hyresintäkter 1 151 1 441 713 1 253

Vakanshyra 0 0 0

Hyresvärde 1 151 1 441 713 1 253

Kostnader 1 151 -68 341 -59

Driftnetto, fullt uthyrd 1 151 1 373 372 1 193

Driftnetto, nuvarande 1 151 1 373 372 1 193

(7)

7

Viby 19:16

Fastigheten Status Planprocess

▪ Viby 19:16 ligger i Kungsängen i Uppland-Bro

▪ Fastigheten förvärvades i början av maj 2020

▪ Fastigheten är fullt uthyrd till ett företag som tillverkar komponenter till tunga industrifordon

Kartvy

Bilder/Skisser

Befintlig byggnad

▪ Coeli har haft ett inledande möte med planchefen och

samhällsbyggnadschefen på Upplands-Bro kommun angående en planändring

▪ På fastigheten mittemot pågår ett arbete med detaljplan för bostäder, handel och samhällsfastigheter

5

Positivt

Hyresintäkter 2 800 2 334 537 834

Vakanshyra 0 0 0

Hyresvärde 2 800 2 334 537 834

Kostnader 2 800 -286 610 -102

Driftnetto, fullt uthyrd 2 800 2 047 927 731

Driftnetto, nuvarande 2 800 2 047 927 731

*Intäkter baseras på hyresgästlista från februari 2021. Nya hyresavtal kan tecknas och likaså kan bolaget förlora hyresgäster och/eller hyresintäkter. Kostnader baseras på resultaträkningen från perioden 2020-01-01 till 2020-12-31.

(8)

Kärrliljan 1

Perioden i korthet Sammanfattning Portföljen Projekt Förvaltarkommentar

Fastigheten Status Planprocess

▪ Kärrliljan 1 förvärvades i juli 2020. Fastigheten är belägen i Hässelby intill Åkermyntan Centrum och är fullt uthyrd till Plantagen

Bilder/Skisser

Befintlig byggnad

16 033 BTA*

8 000 – 10 000 kr/BTA*

Pågående Planarbete

▪ Under februari 2021 fick vi positivt planbesked från Stockholms Stad gällande utveckling av Kärrliljan 1 för bostäder och

centrumändamål.

▪ Nästa steg är att påbörja arbetet tillsammans med kommunen för framtagandet av den nya detaljplanen.

▪ Kommunens tidplan för antagande av ny detaljplan är 2024.

Positivt

6

Hyresintäkter 2 340 3 076 928 1 315

Vakanshyra 0 0 0

Hyresvärde 2 340 3 076 928 1 315

Kostnader 2 340 -179 600 -77

*Intäkter baseras på hyresgästlista från februari 2021. Nya hyresavtal kan tecknas och likaså kan bolaget förlora hyresgäster och/eller hyresintäkter. Kostnader baseras på bedömning från Due Diligence i samband med förvärvet.

(9)

Filtret 5

Fastigheten Status Planprocess

▪ Filtret 5 förvärvades i juli 2020

▪ Fastigheten är belägen i ett handelsområde längs Göteborgsvägen och är fullt uthyrd till Plantagen

Kartvy

Bilder/Skisser

Befintlig byggnad

1 400 kvm BTA*

- kr/BTA Pågående Planarbete

▪ Planen för Filtret 5 är att behålla befintlig byggnad och eventuellt komplettera med ytterligare byggnation eller detaljplaneutveckling

▪ Nuvarande detaljplan tillåter bebyggelse motsvarande 40% av tomtarealen. Fastigheten är i nuläget bebyggd till ca 24%. Coeli utreder möjligheten att komplettera fastigheten med ytterligare handelsbebyggelse om cirka 1674 kvadratmeter

7

Positivt

Hyresintäkter 2 540 2 886 181 1 136

Vakanshyra 0 0 0

Hyresvärde 2 540 2 886 181 1 136

Kostnader 2 540 -203 470 -80

(10)

Sicklaön 73:116

Perioden i korthet Sammanfattning Portföljen Projekt Förvaltarkommentar

Fastigheten Status Planprocess

▪ Sicklaön 73:116 förvärvades i september 2020 och är belägen intill Ektorps Centrum i Nacka

▪ De största hyresgästerna är ICA, Jyma Bil och Nordic Wellness som tillsammans hyr cirka 80 procent av fastigheten

Bilder/Skisser

Befintlig byggnad

15 000 – 17 000 kvm BTA 13 000 – 16 000 kr/BTA Pågående Planarbete

▪ Vi har under de senaste månaderna haft ett flertal möte med Nacka kommun gällande utvecklingen av Sicklaön 73:116 i anslutning till Ektorps Centrum.

▪ Som vi har informerat om tidigare så har vi positivt planbesked och ett tecknat planavtal. Arbetet med att ta fram ny detaljplan löper på och vi är inne i ett skede där vi tillsammans med kommunen jobbar fram strukturen och karaktären för området.

Positivt

8

Hyresintäkter 3 851 5 834 976 1 515

Vakanshyra 68 81 600 1 200

Hyresvärde 3 919 5 916 576 1 510

Kostnader 3 919 -995 426 -254

(11)

Tennet 4

Fastigheten Status Planprocess

▪ Tennet 4 förvärvades i september 2020 och är belägen i Bollmora industriområde med närhet till Tyresö Centrum

▪ De största hyresgästerna är Actic, Röstkonsulten, Swea Auto, DAMU och NOA Aluminium som hyr cirka 85% av fastigheten.

Bilder/Skisser

11 500 kvm BTA*

6 000 – 8 000 kr/BTA*

▪ På sikt ska hela Bollmoras industriområde omvandlas till bostäder

▪ Coeli har inlett dialog med Tyresö kommun samt

grannfastigheter för att diskutera den framtida utvecklingen av

området Befintlig byggnad

Befintlig byggnad

Positivt

9

Hyresintäkter 2 966 2 615 761 882

Vakanshyra 0 0 0

Hyresvärde 2 966 2 615 761 882

Kostnader 2 966 -355 920 -120

Driftnetto, fullt uthyrd 2 966 2 259 841 762

Driftnetto, nuvarande 2 966 2 259 841 762

(12)

Tennet 3

Perioden i korthet Sammanfattning Portföljen Projekt Förvaltarkommentar

Fastigheten Status Planprocess

▪ Tennet 3 förvärvades i februari 2020 och är belägen i Bollmora industriområde med närhet till Tyresö Centrum

▪ Fastigheten är fullt uthyrd, mestadels till Min Bil i Stockholm AB

Bilder/Skisser

14 000 kvm BTA*

6 000 – 8 000 kr/BTA*

▪ På sikt ska hela Bollmoras industriområde omvandlas till bostäder

▪ Tennet 3 ligger kant i kant med Tennet 4

▪ Coeli har inlett dialog med Tyresö kommun samt

grannfastigheter för att diskutera den framtida utvecklingen av området

Positivt

9

Hyresintäkter 1 215 1 945 284 1 601

Vakanshyra 0 0 0

Hyresvärde 1 215 1 945 284 1 601

Kostnader 1 215 -230 755 -190

Tennet 3

Tennet 4

(13)

10

Kommentar från VD

Jakob Pettersson

”Sedan det förra brevet gick ut har vi förvärvat ytterligare en fastighet, Tennet 3 i Tyresö.

Fastigheten ligger kant i kant med vårt näst senaste förvärv, Tennet 4. Med Tennet 3 och 4 har vi nu ca 13 500 kvm mark i området.

Sicklaön sticker fortfarande ut som det projektet där kommunen är särskilt angelägen om att få till en utveckling. Även Kärrliljan 1 har fått positivt

planbesked för en framtida utveckling av bostäder.

Vi fortsätter bearbeta och utöka befintlig pipeline och hoppas kunna kommunicera fler fina affärer inom kort.”

Tennet 3 & 4, Tyresö

Tennet 3 Tennet 4