Martin Lindfors
Sollentuna - en plats för
möten, utveckling och aktivitet
TUREBERGSHUSET
Att vara eller inte vara… kvar i
Martin Lindfors
Utredning alternativ nya lokaler
1. Önskad effekt?
2. Ekonomisk ram?
3. Översiktlig behovsanalys
=> två alternativ
4. Förstudie också på ett översiktligt plan?!
5. SWOT beskriver måluppfyllelse, risker m.m. och jämför de båda alternativen
6. Värdering av Turebergshuset för båda alternativen är
viktigt.
Innehåll
1. Behovssammanställning (övergripande) 2. Struktur nytt kommunhus
3. Antagande om alternativ
4. Några placeringar av ett nytt kommunhus
5. Utmaningar och möjligheter med alternativ Turebergshuset 6. Siffror uppskattade för ett nytt kommunhus
7. Alternativanvändning av Turebergshuset 8. SWOT- analys
9. Process och tidplan
Martin Lindfors
Det inbjudande kommunhuset
Behovssammanställning
Säkerhet Inbjudande
Kunskap
Möten Samarbete
Evenemang
Utställning
• Indelning i zoner
• Vaktcentra entréplan
• Reträttväg mötesrum
• Styrning av hissar
• Inbjudande för alla
– både besökare och medarbetare
• Centralt och tillgängligt
• Välkomnande reception
• Utställning om arbeten
• Café/restaurang
• Showroom
• Samråd
• Olika initiativ
• Fullmäktige
• Kulturskolan
• Musik/teater
• Medborgarträffar
• Öppna landskap
• Projektlandskap
• Gemensamt café
• Mötesrum för alla
• Centralt kundcenter
• Öppet & inbjudande
• Centralt kundcenter och reception
• Utställning av arbeten
• Indelning i zoner
• Variation
• Bokningsbara för alla
• Centrerade per storlek
• Gemensamt café
Struktur nytt kommunhus
Inbjudande zon
Säkerhetsnivå 4
Mötande zon
Säkerhetsnivå 3
Intern zon
Säkerhetsnivå 2
• Kontor och mindre mötesrum för förvaltningar
• Cellkontor, landskap och/eller aktivitetsbaserat?
• Rumsenheter indelat efter aktivitet
• Husgemensamt café för alla
• Större mötesrum samlade i konferenscenter för både interna och externa möten
• Mötesrum med säkerhet på entréplan
• Access till sessionssal nära entrén
• ’Showroom’ för kommunens aktiviteter
• Mötesrum för spontanmöten
• Kundcenter och reception för alla ärenden
Martin Lindfors
Antagande om alternativ
Följande alternativ har antagits varav alternativ 1 studerats mer till följd av fler förväntade begränsningar.
1. Kommunen kvar på befintlig plats genom till- och ombyggnad av Turebergshuset. Kommunen beräknas hyra ca 12.000 kvm till marknadsmässig hyra i 20 år.
2. Kommunen flyttar om 5 år till nybyggt kommunhus och hyr ca 11.000 kvm till marknadsmässig hyra i 20 år av extern
fastighetsägare.
Ett nybyggt kommunhus beräknas bli något yteffektivare eftersom det dels byggs helt nytt och det kan vara enklare att anpassa arbetssätt vid en flytt. Därav antas behovet vara något mindre, men hur stort kan nu endast uppskattas.
NYTT KOMMUNHUS
Några placeringar av ett
Martin Lindfors
Det finns många lägen man kan tänka sig för ett nytt kommunhus, men frågan är
om det finns bättre?
Naturligt med Tureberg, men kanske vid Häggviksrondellen
eller varför inte Helenelunds Centrum?!
Helenelunds centrum
Martin Lindfors
Möjlig plats för kommunhus inom Mässanprojektet
Nytt kommunhus i Täby
Flyttar till ett motsvarande läge som
Turebergshuset i Sollentuna.
Martin Lindfors
Nytt kommunhus i Bordeaux
TUREBERGSHUSET
Utmaningar och möjligheter med alternativ
Martin Lindfors
Utmaningar med alternativ Turebergshuset
• Detaljplaneändring för utbyggnad (genomförandetid till juni ’18)
• Att tillskapa lika effektiva ytor och trevlig planlösning som i en nybyggnad
• Överyta d v s yta som kommunen inte har behov av
– Bör kunna användas antingen för bostäder genom att klyva huset, eller
– för kommersiella hyresgäster
• En smidig evakuering under ombyggnadstiden (2 år)
• Hantering av externa hyresgäster
Möjligheter med alternativ Turebergshuset
Martin Lindfors
Martin Lindfors
Martin Lindfors
Möjlig tillbyggnad av Turebergshuset
Martin Lindfors
Entré Fullmäktigesal Möten, utställningar, m.m.
Möjlig ombyggnad av Turebergshuset, plan 1
Plan 1 för möten av olika slag och storlekar.
Lättillgängligt från torget och receptionen.
Martin Lindfors
Möjlig ombyggnad av Turebergshuset, övriga plan
”Rensad” plan Modulindelad plan
Möjlig ombyggnad av Turebergshuset
Exempel på Kontorsplan.
Princip med landskap och många mötesrum.
Martin Lindfors
Skiss ombyggnad av kommunhuset
Ny entré i utbyggnad på Turebergs torg. Stor tillgänglighet till alla
funktioner som behöver nås enkelt.
Inom säkert skalskydd ligger
byggnadens övriga verksamheter i ombyggda kontor som anpassas efter respektive verksamhets behov.
Plan 13 blir med fördel husets
gemensamma plan för interna möten, fika/äta, föredrag, projektarbeten, m.m.
Ev. kan taket omvandlas till terrass med grönska, solfångare och husets gym.
Innehåll
1. Övergripande behovssammanställning 2. Struktur nytt kommunhus
3. Alternativ
4. Möjligheter i Turebergshuset 5. Genomgång av
a) Areal och hyressättning b) Värdering av två alternativ c) Investeringar i Turebergshuset d) Övergripande process och tidplan
6. SWOT- analys båda alternativen
7. Alternativanvändning av huset
Martin Lindfors
Innehåll
1. Behovssammanställning (övergripande) 2. Struktur nytt kommunhus
3. Antagande om alternativ
4. Några placeringar av ett nytt kommunhus
5. Utmaningar och möjligheter med alternativ Turebergshuset 6. Siffror uppskattade för ett nytt kommunhus
7. Alternativanvändning av Turebergshuset 8. SWOT- analys
9. Process och tidplan
NYTT KOMMUNHUS
Siffror uppskattade för ett
Martin Lindfors
Nytt kommunhus i Turebergshuset
TOTAL UPPSKATTNING 21.000 kvm BTA KOSTNAD
Utbyggnad på torget och mark 2.000 kvm BTA 75 MSEK
Ombyggnad (om helt vakant) Planlösning, ytskikt, 130 MSEK Nya hissar inkl ”twinlift” 9 hissar i 5+1 schakt 25 MSEK Övriga tekniska installationer El, vent, VS, larm, data 165 MSEK
Tak och fasad inkl fönster 60 MSEK
SUMMA 18.200 kvm LOA 455 MSEK
Evakuering Ca 2 år
Externa hyresgäster
35 MSEK 10 MSEK
TOTAL 500 MSEK
Turebergshusets nuvarande areal och hyror
Total yta BTA
(ovan mark)ca 19.000 kvm Total uthyrbar yta 16.505 kvm varav källarplan 1.700 kvm
Kommunen hyr 12.975 kvm
varav källarplan 1.247 kvm Övriga hyresgäster 3.354 kvm
Outhyrt 176 kvm
Årlig hyresintäkt * 30.527 kSEK varav kommunen 23.933 kSEK
varav övriga 6.594 kSEK
Martin Lindfors
Hyresjämförelse
Nuvarande hyresavtal Antagen hyra vid flytt Kvar i Turebergshuset
Ca 13.000 kvm * Ca 11.000 kvm Ca 12.000 kvm *
Hyra 23.500 kSEK/år Hyra 24.200 kSEK/år Hyra 23.500 kSEK/år Snitt 1.800 kr/kvm Snitt 2.200 kr/kvm Snitt 1.960 kr/kvm
Reinvesteringsbehov finns som behöver iakttas inom de närmaste åren. Ett längre avtal med nuvarande standard kan medge hyreslättnad.
Marknadshyra för nybyggt kontor i centrala Sollentuna (jmf. Tingsrätten).
Baserat på marknadshyra för totalrenoverat/nytt kontor i nya Turebergshuset.
* Varav 1.250 kvm källare
Värdering av Turebergshuset
Nuläge:
Schablonvärdering med nuvarande hyresavtal (Newsec)
– 2012 >> 370 MSEK – 2013 >> 301 MSEK – 2014 >> 306 MSEK
Om kommunen avflyttar:
Byggrättsvärde 145 MSEK
(21.000 kvm BTA x 7.000 kr/kvm samt kvittning av värdet av källare/ grund- läggning kontra rivning som beräknas ta ut varandra)
Om kommunen tecknar nytt avtal på 20 år med om- och tillbyggnad samt motsvarande hyra kan nås på resterande yta:
Uppskattat värde 660 MSEK
Martin Lindfors
Ekonomisk konsekvensanalys
Turebergshuset Avflyttar…
Investering kommunhus - 315 MSEK -
Evakueringskostnad - 20 MSEK -
Investering för annat ändamål - 140 MSEK -
Fastighetsvärde Turebergshuset * 660 MSEK 145 MSEK
Hyresförlust Sollentunahem
- 25 MSEK-
SUMMA 160 MSEK 145 MSEK
* Helt beroende på hyresnivå och intäkt över tid
Alternativanvändning Turebergshuset
• För närvarande lågt kommersiellt intresse, men kanske kan läget ändå vara intressant.
• Mer sannolikt med bostäder med handel/restaurang i bottenvåning.
• Förutsatt att kommunen fattar beslut i god tid finns det tid att förbereda för båda alternativen eller kanske t o m en
kombination.
• Detaljplanen bör medge kontor, handel och bostäder samt en
utökad byggrätt för eventuell utbyggnad mot torget.
Martin Lindfors
NYTT KOMMUNHUS
SWOT-analys samt process
STYRKOR
+ Naturligt och etablerat läge i centrum + Levande torg och centrum dagtid + Fastigheten ägs av ”familjen”
+ Mindre investering än nybyggnadsalternativet både per kvm och per anställd
SVAGHETER
- Evakuering krävs under renovering (svaghet ur flera aspekter)
- Byggnaden för stor för kommunens behov
- Styrd av byggnadens stomme => kompromisser - Komplicerat att miljöcertifiera byggnaden
MÖJLIGHETER
☼ Kommungemensam samlingspunkt
☼ Mervärde för centrum
☼ Överyta byggs om till bostäder
HOT
! Överklagad detaljplaneändring
! Vakans i huset efter om- och tillbyggnad
Om kvar i Turebergshuset…
Martin Lindfors
STYRKOR
+ Smidig flytt utan evakueringslösning + Behovet KAN tillgodoses fullt ut + Kan miljöcertifieras
SVAGHETER
- Evakuering övriga hyresgäster
- Hyres-/värdeförlust för Sollentunahem
MÖJLIGHETER
☼ Bidra till lyft av ny plats
☼ Bidra till förnyat arbetssätt
☼ Skapa ett landmärke
HOT
! Svårt hitta lika bra läge
! Komplicerat detaljplaneläge (utredning risker)
! Parkeringsbehov
! Svårt anpassa arbetssätt efter mindre yta
! Utmaning för kommunhusets nuvarande plats
