Problematika revitalizace brownfields v Liberci
Bakalářská práce
Studijní program: B1301 – Geografie
Studijní obor: 1301R022 – Aplikovaná geografie
Autor práce: Eva Krňanská
Vedoucí práce: Mgr. Emil Drápela, Ph.D.
Liberec 2016
Poděkování
Ráda bych poděkovala vedoucímu své práce Mgr. Emilu Drápelovi Ph.D. za cenné rady v průběhu vypracování této bakalářské práce. Dále můj dík patří Ing. Martině Körteltové, vedoucí oddělení projektů financovaných z ESI fondů na Krajském úřadě Libereckého kraje, která mi poskytla mnoho materiálů, ale i cenných připomínek k tématu. V neposlední řadě pak děkuji všem, kteří mě při psaní bakalářské práce podporovali.
Anotace
Tématem této bakalářské práce je problematika revitalizace brownfields v Liberci.
Brownfields jsou celosvětovým problémem a měl by se klást důraz na jejich revitalizaci.
Teoretická část se zabývá definicemi pojmů souvisejících s problematikou, dále obsahuje popis členění brownfields podle jednotlivých kritérií. Praktická část je zaměřena pouze na Liberec. V této části byla navržena metodologie k hodnocení lokalit brownfields a ke každé lokalitě brownfields byla pořízena fotodokumentace. Cílem práce bylo zmapování lokalit brownfields v Liberci, vyhodnocení jejich současného stavu a následný návrh na revitalizaci lokality.
Klíčová slova
brownfields, greenfields, revitalizace, Liberec, mapování, příklady dobré praxe
Annotation
The topic of the bachelor thesis is prolematic with revitalization of brownfields in Liberec.
Brownfields are globalworld problem and it should be emphasize to their revitalization.
Theoretical part is deals by definitions of concepts related with problematic, further contains destription of division brownfields by single criterion. Practical part is focused only at Liberec. In this section was suggested methodology to rate sites brownfields and to every site brownfields was taken photographs. Goal of task was mapping brownfields sites in Liberec, evaluation of their present condition and follow-up suggestion to revitalized site.
Key words:
Brownfields, greenfields, revitalization, Liberec, mapping, examples of good practice
6 Obsah
1 Úvod ... 9
2 Cíle práce ... 10
3 Metody práce ... 11
4 Rešerše ... 12
5 Pojmy v problematice brownfields ... 13
5.1 Brownfields ... 13
5.2 Greenfields... 14
5.3 Brownfields vs. greenfields ... 15
5.4 Faktory ovlivňující vznik brownfields ... 17
5.5 Klasifikace brownfields ... 18
5.6 Hlavní přístupy k řešení problematiky brownfields ... 22
6 Příklady dobré praxe s revitalizací brownfields ... 24
6.1 Zahraniční zkušenosti s revitalizací brownfields ... 24
6.1.1 Agentura pro podporu podnikání a investic CzechInvest ... 26
6.1.2 Národní strategie regenerace brownfieldů ... 27
6.1.3 Úspěšné projekty revitalizace brownfields ... 30
6.2 Brownfields v Liberci ... 32
6.2.1 Vymezení území ... 32
6.2.2 Centrum Babylon Liberec ... 33
7 Metodologie ... 35
8 Lokality Brownfields v Liberci... 43
9 Revitalizace vybrané lokality ... 52
10 Závěr ... 57
11 Seznam zdrojů ... 58
7 Seznam obrázků
Obrázek 1 - Forresterův model dynamického chování aplikovaný na hospodářství ... 17
Obrázek 2 - Typy brownfieldů podle pravděpodobnosti jejich znovuvyužití ... 21
Obrázek 3 - Struktura dle původního využití lokalit brownfields (počet lokalit) ... 29
Obrázek 4 - Struktura dle původního využití lokalit brownfileds (plocha lokalit) ... 30
Obrázek 5 - Bývalá továrna Hedva ... 33
Obrázek 6 - Centrum Babylon Liberec ... 34
Obrázek 7 - Předchozí využití lokality... 36
Obrázek 8 - Zastavěnost brownfields ... 38
Obrázek 9 - Lokalizace brownfields v Liberci ... 43
Obrázek 10 - Návrh revitalizace lokality ... 54
Seznam tabulek Tabulka 1 - Výhody stavby na brownfields vs. greenfields ... 16
Tabulka 2 - Typy obcí ... 22
Tabulka 3 - Maximální a minimální hodnoty pro kraje ČR ... 26
Tabulka 4 - Předchozí převládající využití lokality ... 28
Tabulka 5 - Předchozí převládající využití lokality ... 29
Tabulka 6 - Původní využití brownfileds ... 36
Tabulka 7 - Zastavěnost území ... 37
Tabulka 8 - Infrastruktutra ... 39
Tabulka 9 - Dopravní obslužnost areálu ... 40
Tabulka 10 - Počet vlastníků ... 40
Tabulka 11 - Záplavové území ... 41
Tabulka 12 - Zastavěnost území ... 41
Tabulka 13 - Dopravní napojení ... 41
Tabulka 14 - Počet vlastníků ... 41
Tabulka 15 - Infrastruktura ... 41
Tabulka 16 - Záplavové území ... 41
Tabulka 17 - Aplikace bodového systému na lokality brownfields v Liberci ... 42
Tabulka 18 - Dopravní infrastruktura areálu bývalých tiskáren ... 53
8
Seznam zkratek
CZT centrální zásobování teplem ČR Česká republika
ČSÚ Český statistický úřad EPF pozemkové banky EU Evropská unie
GIS geografické informační systémy IT informační technologie
KÚLK Krajský úřad Libereckého kraje MHD městská hromadná doprava
NUTS nomenklatura územních statistických jednotek USA United States of America (Spojené státy americké)
9
1 Úvod
Lokality brownfields představují celosvětový problém. Ve vyspělých zemích je problematika brownfileds intenzivněji řešena od 70. let 20. století, v České republice se pojmem brownfileds zabýváme poněkud kratší dobu. Problematika brownfileds je v posledních letech celosvětově velice aktuální a řešené téma. Jedná se o problém, který by žádná země neměla přehlížet, ale naopak se snažit se o rozšíření povědomí o tomto tématu.
Je třeba zapojit veřejný sektor, který by podpořil výstavbu na brownfields. V dnešní době existuje velké množství fondů, které podporují revitalizaci lokalit brownfields, ale investoři často tyto objekty vnímají jako přítěž a zbytečné náklady navíc, a proto dávají ve většině případů přednost výstavbě na zelené louce. Zelené plochy není kolem nás nekonečně mnoho, proto je v zájmu každého z nás podporovat výstavbu na brownfields a tím chránit zelenou plochu kolem nás. Dalším problémem u lokalit brownfields mohou být například složité vlastnické vztahy nebo existence ekologických zátěží.
Areály brownfields mohou působit nevzhledným dojmem pro návštěvníky města, zvláště pak pokud se nachází v blízkosti historického centra. Všechny kraje České republiky evidují velké počty brownfieldů, které vznikly především jako následek restrukturalizace ekonomiky.
V mojí práci se budu zabývat problematikou brownfileds pouze na území města Liberce.
Existuje zde databáze brownfields, kterou spravuje Krajský úřad Libereckého kraje a jsou v ní obsažena data za celý Liberecký kraj, včetně města Liberec. Tato databáze je veřejně dostupná na webových stránkách Krajského úřadu.
Teoretická část práce je věnována definicím pojmů, souvisejících s problematikou brownfields a členění lokalit brownfileds dle jednotlivých kritérií. Jedna z podkapitol je věnována problematice brownfields v zahraniční, následně pak v České republice a nakonec je zaměřena přímo na město Liberec. V teoretické části jsou také zmíněny zdařilé projekty revitalizace různých lokalit brownfields.
Praktická část je zaměřena na metodologii použitou pro kategorizaci brownfields na území města Liberce, a to na lokality vhodné či nevhodné pro revitalizaci. V další části je popsán návrh revitalizace vybrané lokality.
10
2 Cíle práce
Cílem bakalářské práce je zmapování lokalit brownfields v Liberci, pořízení fotodokumentace a stručný popis vzezření jednotlivých brownfieldů.
Dalším cílem je vyhodnocení současného stavu brownfields, což je obsaženo ve stručném popisu jednotlivých brownfieldů.
Posledním cílem je vytvořit návrh na revitalizaci brownfieldu v Liberci. Ze všech lokalit bude následně vybrána jedna lokalita, která se jeví ideální pro revitalizaci a poté bude zpracován její podobnější popis a návrh na její revitalizaci.
11
3 Metody práce
Rešerše literatury
Prvním krokem k vypracování bakalářské práce byla práce s literaturou. Informace získané v tomto kroku jsou nedílnou součástí k sepsání práce na určité téma. Hlavními zdroji byly především české publikace věnující se tématu brownfields, ale i zahraniční literatura a v neposlední řadě i kvalifikační práce věnujících se tématice brownfields. Podrobněji je rešerše literatury zpracována ve 4. kapitole.
Terénní mapování
V průběhu práce bylo nutné terénní mapování, při kterém byl sledován stav jednotlivých brownfieldů, byla pořízena fotodokumentace pro všechny lokality vyjma jedné, do jehož areálu mi nebyl umožněn přístup. Pro tuto lokalitu byl použit snímek z oficiální databáze brownfields KÚLK.
GIS zpracování
V neposlední řadě byly zpracovány mapové výstupy v programu ArcGis 10.2, které jsou nedílnou součástí práce. Vypracována byla mapa lokalizace jednotlivých brownfileds a do mapového výstupu byly přidány fotografie lokalit. Dalším výstupem je pak návrh revitalizace vybrané lokality, pro jehož vyhotovení byla jako podkladová mapa použita katastrální mapa města Liberce.
12
4 Rešerše
Pro naplnění cílů byla nutná práce s literaturou, která se zabývá zkoumaným tématem.
Problematikou Brownfields na příkladu hlavního města Prahy se zabývá článek o příležitostech a hrozbách pro metropoli, zveřejnil Sborník České geografické společnosti (Ivana Sýkorová, 2007/3). Sýkorová ve svém článku uvádí její typologii brownfields a následně přehledné tabulky s počtem brownfieldů na vymezeném území. Dále se v článku zabývá bývalým využitím těchto objektů, což je následně zpracováno v přehledných grafech.
Další zajímavou publikací je Brownfields: jak vznikají a co s nimi (Kadeřábková, Piecha 2009), která současně s problematikou brownfields řeší i národní a regionální strategie.
V knize jsou popsány příklady revitalizace brownfields ze zahraničí, ze kterých lze čerpat inspiraci.
Construction on brownfields (2011) je publikace od kolektivu autorů, kteří přispěli k tématice odlišnými pohledy. Například potenciál využití drobných venkovských brownfields, příběh jednoho brownfieldu, povstání globální metropole, atd.
Institucionální a ekonomické zabezpečení regenerací brownfieldů (2008) je sborník shrnující informace, které proběhly na akci Kulatý stůl, který se konal v rámci konference proREGIO 2008 v Brně. Akce Kulatý stůl probíhala ve 3 fázích: přednášky, podklady pro diskuzi a diskuze. Během prezentací se vystřídali zástupci několika organizací a přispěli ze svého pohledu k problematice brownfields v ČR. V závěru je pak stručně shrnut průběh celé akce a jsou navrhnuty otázky k tématu.
Zahraničním zdrojem pro moji práci byla kniha Brownfields redevelopment and the quest for sustainability (De Sousa 2008), ve které je věnována pozornost udržitelnému rozvoji v souvislosti s brownfields. Dále jsou zde popsány náklady, rizika a výhody brownfields. Autor v knize pracuje s modelovými městy z USA či Kanady (např. Chicago, Torronto, Milwaukee) v případových studiích jsou příklady z měst Pittsburgh (Pensylvánie), Minneapolis (Minnesota) a Torronto (Kanada). Autor v knize píše také o trendech brownfieldů.
13
5 Pojmy v problematice brownfields
5.1 Brownfields
Slovo brownfields je převzato z anglického jazyka, které v doslovném překladu znamená
„hnědá pole“. Tento termín vychází z toho, jak tyto plochy vypadají na leteckých snímcích.
Česká terminologie není dosud v pojmenování jednotná. Nejčastější je právě mezinárodní označení brownfields, které je výhodné například při vyhledávání informací na internetu, a to jak mezinárodních, tak těch místních. Tento termín je krátký a zcela výstižný.
Neexistuje přesná definice tohoto pojmu, ale nejčastěji takto hovoříme o objektech či pozemcích, které nejsou efektivně využívány, jsou zanedbány, ztratily svoji původní funkci a často se na takovém pozemku může nacházet ekologická zátěž v podobě kontaminace území apod. Tyto objekty často nelze využívat bez předchozí regenerace. Dříve byly za brownfieldy považovány vesměs pouze nevyužívané zemědělské objekty a bývalé průmyslové areály, avšak nyní čím dál více přibývají i nevyužívané drážní areály, opuštěné vojenské prostory či budovy občanské vybavenosti (bývalé obchody, školy, kina, hřiště, nemocnice, atd.)
Jedním z největších brownfieldů v České republice je Strahovský stadion, který je pro svou rozlehlost zapsán v Guinessově knize rekordů. Celkově stadion zabírá plochu 62 876 m² (Kramářová 2011)
V některých případech je velice složité vyhodnotit co je a co není brownfield. Otázkou je, v jakém stádiu nevyužívání musí brownfield být, než bude považován za brownfield.
V některých zemích jsou za brownfields považovány pouze 100% opuštěné pozemky. U nás nefunguje takto striktní přístup a většinou tak záleží na subjektivním posouzení toho, kdo brownfields eviduje. Pro někoho může být brownfieldem rok nevyužívaná (nebo z 50%
využívaná) plocha, ale podle někoho jiného by musela být opuštěná na 100% a v řádu několika let (Sýkorová 2007, Bergatt Jackson 2004).
Bronwfields mohou být charakterizovány pomocí lokality (umístění – adresa, část obce, GPS), velikosti (rozloha), využití (původní využití, kolik procent je dnes využíváno), doby nevyužívání (kdy bylo opuštěno), současného stavu, ekologických zátěží, vlastnictví
14
(soukromé, veřejné, počet vlastníků), dopravní dostupnosti, ochrany přírody a existence či neexistence záměru s objektem (Sýkorová 2007).
Definice dle Ministerstva pro místní rozvoj
“Všechny pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území, které ztratily svoji původní funkci nebo jsou nedostatečně využité. Tyto nemovitosti také ekonomicky a fyzicky deprimují sebe sama i své okolí. Složitostí a nákladností na řešení problémů spojených s renovací a ozdravěním pak tyto nemovitosti odrazují soukromý kapitál od účinné intervence“.
K anglickému termínu brownfield používáme českého ekvivalentu „deprimující zóna“
(Damborský 2016, s. 1).
Definice dle Ministerstva životního prostředí
Označuje brownfields jako tzv. narušené zóny (Kadeřábková, Piecha 2009).
Definice dle Evropské Unie
„Brownfields jsou místa, která byla postižená předchozím využíváním daného místa a jeho okolí, tato místa jsou opuštěná nebo málo využívaná, jejich území může být kontaminováno. Jedná se hlavně o místa v rozvinutých oblastech, která vyžadují zásah – přebudování k opětovnému využívání (commonforum.eu 2002).
Lokality brownfields nemusí pro obec nutně znamenat hrozbu. Dobře umístěné brownfieldy ve středu obce mohou být naopak výhodou. Tyto lokality mohou zaujmout investora a přinést tak daňové příjmy, nová pracovní místa či nové bytové prostory.
Promyšlený návrh na revitalizaci může vylepšit urbanistickou kvalitu obce (Bergatt Jackson 2004).
5.2 Greenfields
Tento termín pochází z anglického jazyka a označuje tzv. „zelená pole“. Označuje území, které nebylo dosud zastavěno a je využíváno jako zemědělská půda nebo vůbec není obhospodařováno. V české terminologii se nejčastěji používá ve spojitosti s brownfields, ale pokud mluvíme o samotných greenfields, tak je často používán pojem „zelená louka“.
15
Velké podniky zaměřené na průmysl, logistiku či obchod nejčastěji budují svá pracoviště mimo zastavěné území na zelené louce, které jsou dobře dostupné z dálnic nebo ostatních hlavních silničních tahů.
5.3 Brownfields vs. greenfields
Existuje několik důvodů, proč dá společnost přednost výstavbě na zelené louce, než nákupu a revitalizaci stávajícího objektu brownfieldu. Hlavním důvodem je to, že nový prostor nabízí maximální flexibilitu designu a efektivity, které splňují potřeby projektu.
Kdežto existující objekt nutí firmu k dodržování současného designu. Nicméně u brownfields je také potřeba zachovat stávající zařízení (rozvody technické infrastruktury, apod.) Nové objekty jsou obvykle mnohem méně nákladné než údržba stávajících. V případě, že firma chce zaujmout potencionální zaměstnance, zajisté vsadí na novou moderní budovu, která bude atraktivnější a přitažlivější (investopedia.com 2016).
Jasnou výhodou investiční strategie brownfields je, že budova je již postavena. Doba věnovaná výstavbě je zkrácena o výstavbu nové budovy a náklady na zahájení provozu tím mohou být značně sníženy.
Pro ozdravění těchto území je poté obvykle nezbytná určitá forma veřejného zásahu. Tím se brownfields dostávají do uzavřeného kruhu. Zanedbané, zdevastované a neudržované budovy i celé areály způsobují úpadek prestiže místa, zvyšují nezaměstnanost a snižují hodnotu majetku obce a tím i její daňové příjmy. Náklady investorů na případnou rekonstrukci se neúměrně zvyšují a investoři tak ztrácejí motivaci rekonstrukci financovat (Kadeřábková, Piecha 2009, s. 60).
Výstavba na greenfields se tedy zdá jako ta nejlepší volba, nicméně zelené plochy kolem nás nemáme nekonečně mnoho. Projekty na greenfields jsou finančně výhodnější, ale cenu za nedostatek zelené plochy budeme jednou platit všichni. Je proto potřeba investorům předložit důvody a výhody, které mají lokality brownfields.
16 Tabulka 1 - Výhody stavby na brownfields vs. greenfields
BROWNFIELDS GREENFIELDS
Leží v atraktivní lokalitě (v již zastavěném území)
Nejčastěji je najdeme na okrajích měst
Blízkost do centra města (pro dodavatele) Vzdálenost od centra města Dopravní a technická infrastruktura je již
vybudována
Nutnost napojení na technickou a dopravní infrastrukturu
Dostupnost MHD Nutné vybudování nové linky MHD
Není potřeba měnit územní plán Nutnost změny v územním plánu
Zachování přírodního rázu krajiny Zhoršení životního prostředí (vytrácení krajiny)
Kulturní hodnota lokality Nemá kulturní hodnotu
Snazší získání financí z dotačních zdrojů Použití vlastních financí Zdroj: Holubová 2006, vlastní zpracování
Výhody výstavby na brownfileds Environmentální výhody
snížení zástavbového (rozvojového) tlaku na pozemky greenfields
ochrana veřejného zdraví a bezpečí
ochrana zdrojů podzemní vody
ochrana a opětovné využití půdních zdrojů
obnovení bývalých krajin a vybudování nových ploch považovaných za ekologicky hodnotné
Sociální výhody
obnova městských jader a zlepšení kvality života v nich
odstranění negativních sociálních stigmat spojených s ovlivněnými komunitami jejich revitalizováním
odstranění strachu ze špatného zdraví, zhoršování životního prostředí a zmenšováním vlastnických hodnot v těchto oblastech
17 Ekonomické výhody
přitažlivost domácích i cizích investic
obnovení základu daně vlády, především na místních úrovních
zvýšené využívání a reinvestice existujících komunálních služeb (obecní-městské)
Rozvoj dekontaminační technologie (De Sousa 2008)
5.4 Faktory ovlivňující vznik brownfields
Vyskytuje se mnoho nepřímých vlivů, které přispívají ke vzniku brownfields. Několik teorií ekonomických cyklů se souběžně zabývá i problematikou brownfields a to například Forresterův model toků materiálů nebo Kondratievův ekonomický cyklus.
Forresterův cyklus zobrazuje aktivity, které jsou rozděleny do čtyř produkčních sektorů – zemědělství, výroba, služby a zdroje. Každý z těchto sektorů by měl mít prosperující ekonomiku. Všechny tyto sektory zabezpečují přísun produktů a služeb populaci, která současně v sektorech pracuje. Nejsou-li tyto části dostatečně provázané, může to nepřímo vést ke vzniku nových brownfields.
Obrázek 1 - Forresterův model dynamického chování aplikovaný na hospodářství Zdroj: Forrester in Kadeřábková, Piecha 2009, s. 15
18
Kondratievův ekonomický cyklus je tvořen čtyřmi fázemi, kdy každá z nich je představována určitým typem chování. Status průmyslových nemovitostí z velké části závisí na stavu hospodářství. Celý cyklus je přirovnáván k ročním obdobím. Na jaře se ekonomika rozvíjí, tím pádem klesá nezaměstnanost, platy a produkce se zvyšují a ceny zboží a služeb zůstávají nezměněné. V tomto období se zvyšuje poptávka po výrobních halách, podniky modernizují svoji výrobu. Stavební produkce je v rozkvětu a produkuje maximum, naneštěstí tohle odvětví jako první pocítí nástup letního období. To je charakterizováno zvýšenou poptávkou po výrobních halách, kdy investoři chtějí využít letního období k rychlé stavbě – to způsobuje zvýšení poptávky po stavbě na zelené louce, která je levnější a rychlejší variantou.
Podzim je charakterizován nevyrovnaností mezi požadavky ekonomiky. V zimním období nastává krize, díky které se situace v ekonomice zklidní a ustálí. Díky tomu bude ekonomiky dobře připravená na další období růstu. Brownfields s cyklem souvisí tak, že v růstové fázi představují zátěž pro růst hospodářství a ve fázi poklesu přirozený odpad (Kadeřábková, Piecha 2009).
5.5 Klasifikace brownfields
Existuje mnoho různých kritérií, dle kterých lze objekty brownfields členit do kategorií.
Takovým kritériem může být například původní využití, míra ekologických zátěží či možnost budoucího využití. Pro případné investory je při revitalizaci důležité vědět o dané lokalitě co nejvíce informací.
A) Podle původního účelu
Tato klasifikace vypovídá o tom, jakému účelu lokalita v minulosti sloužila, případně za jakým účelem byla postavena. Předchozí využití může do jisté míry limitovat budoucí využití lokality, nebo může značit hrozbu ekologické zátěže.
a) nevyužité bývalé průmyslové areály
- za vznikem těchto brownfieldů stojí změna orientace z těžké průmyslové výroby na produkci spotřebního zboží, automobilů, potřeby IT, apod.
b) nevyužité bývalé zemědělské objekty
- po roce 1989 došlo k restrukturalizaci ekonomiky, počet lidí pracujících v zemědělství se snížil, zemědělská družstva zkrachovala a v obcích po nich zůstaly opuštěné budovy
19 c) objekty občanské vybavenosti
- budovy, na jejichž provoz nebo údržbu obec neměla dostatečné finanční prostředky
- tyto objekty brownfields vznikaly při změnách funkčního uspořádání urbanizovaného území (př. objekty bývalých kinosálů, kulturní domy)
d) nevyužívané objekty ozbrojených složek
- souvislost se zrušením vojenských posádek Armády České republiky, která se stala profesionální armádou (2005) a zrušením povinné základní vojenské služby
- se vstupem do Schengenského prostoru (2007) zůstaly nevyužívané objekty celní správy na státních hranicích ČR
e) pozůstatky důlní činnosti a těžby nerostných surovin
- pozemky, kde bude regenerace velmi zdlouhavý a finančně náročný proces f) nevyužité drážní objekty Českých drah a Správy železničních dopravních cest
- objekty ve vlastnictví státních podniků, které dodnes nebyly řádně inventarizovány a ohodnoceny
- nedostatek finančních prostředků má za následek havarijní stav těchto objektů
B) Podle ekonomické atraktivity
Výstavba na brownfields je finančně náročnější, technicky složitější a trvá déle nežli na zelené louce. Stav brownfieldů se vždy nedá odhadnout na 100%, takže jeho revitalizace s sebou nese rizika. Neočekávané problémy pak způsobují prodloužení doby realizace projektu a zároveň růst rozpočtových nákladů.
Majitelé bronwfieldů často nemají jasnou představu o regeneraci, takže musí být vypracovány vizualizace návrhů, což jsou další náklady navíc.
a) projekt s nulovou bilancí
- tyto brownfieldy se nachází ve výborné lokalitě, což je činí velmi atraktivní pro investory a o takovéto brownfieldy se postará samotný trh
- veřejná iniciativa a podpora má hlavně propagační roli
20 b) projekty s mírnou podporou
- tyto objekty se nenachází v tak exkluzivní lokalitě a mají určité množství problémů, takže často potřebují silnou veřejnou podporu
- u těchto projektů je možná regenerace za přispění veřejných finančních prostředků nebo podpora projektu, která zvýší hodnotu brownfieldu, a tím se objekt posune do kategorie projektů s nulovou bilancí a trh se o něj postará sám
c) nekomerční projekty
- lokality, které jsou špatně přístupné a umístěné mimo komerční místa
- pokud existuje silný společenský důvod, lze tento projekt za využití veřejné podpory posunout do kategorie b)
- takovýmto lokalitám často velmi pomůže alespoň jejich částečné využití d) nebezpečné projekty
- objekty v havarijním stavu, které ohrožují lidské zdraví a životní prostředí, těmto objektům hrozí zřícení na veřejné prostranství a majitel o ně ve většině případů nejeví žádný zájem
- tyto objekty je pak nejlépe zdemolovat za pomocí veřejného sektoru e) ostatní projekty
- brownfields v nekomerčních lokalitách, kde není naděje na jakoukoliv novou funkci (nabídka zde má převahu nad poptávkou)
- řešení takovýchto objektů bude vyžadovat speciální přístup, kdy nejefektivnější pravděpodobně bude pozemky navrátit do nezastavěných ploch s přírodním charakterem (Bergatt Jackson 2004)
21
Typy brownfieldů podle pravděpodobnosti jejich znovuvyužití
Obrázek 2 - Typy brownfieldů podle pravděpodobnosti jejich znovuvyužití
Zdroj: Bargett Jackson 2006, vlastní zpracování C) Podle polohy
Pro brownfield je největší výhodou jeho poloha. V případě, že se brownfield nachází v dobré lokalitě, bude zajímavější pro investora, který bude mít alespoň vyřešenou infrastrukturu a veškeré finance může investovat do samotné revitalizace.
Lokality brownfields se mohou naházet:
1) V zastavěném území obce (v blízkosti centra) 2) V zastavěném území obce (vzdáleno od centra) 3) V příměstských částech města
4) V okrajových částech měst 5) Na vesnici/ v menší obci 6) Mimo urbanizované území (Kadeřábková, Piecha 2009)
22 Tabulka 2 - Typy obcí
Hlavní indikátory obce typu I.
Hlavní indikátory obce typu II. Hlavní indikátory obce typu III.
▪ Součást metropolitní oblasti
▪ Na hlavní infrastruktuře EU
▪ Pozitivní přírůstek obyvatelstva
▪ Nízká nezaměstnanost
▪ Vrůstající daňové příjmy
▪ Pozitivní rozvojový trend
▪ Výrazná kulturní, sportovní turistická anebo jiná
hodnota
▪ Středisko správních a kulturních výzkumných a vzdělávacích činností
▪ Pozitivní politika
opětovného využití území
▪ Není součástí metropolitní oblasti
▪ Na hlavní národní infrastruktuře
▪ Stagnující přírůstek obyvatelstva
▪ Nevhodné demografické složení obyvatelstva
▪ Vyšší nezaměstnanost
▪ nevýrazný/ stagnující rozvojový trend
▪ Nevýrazný vzrůst/ stagnace daňových příjmů
▪ Podstatná kulturní,
sportovní, turistická nebo jiná hodnota
▪ Středisko správních a kulturních činností
▪ Nevýrazná politika podpory opětovného využití území
▪ Vzdálena od metropolitní oblasti
▪ Mimo hlavní národní infrastrukturu
▪ Úbytek obyvatelstva
▪ Nevhodné demografické složení obyvatelstva
▪ Vysoká nezaměstnanost
▪ Stagnující/klesající rozvojový trend
▪ Stagnace/ propad daňových příjmů
▪ Nepodstatná kulturní, sportovní, turistická anebo jiná hodnota
▪ Není střediskem správních a kulturních činností
▪ Nemá politiku podpory opětovného využití území Zdroj: (Bergatt Jackson 2011), vlastní zpracování
5.6 Hlavní přístupy k řešení problematiky brownfields
Na začátku je třeba říci, že neexistuje žádná všeobecně platná definice, která by určovala, co vše brownfield je a co není. Zároveň platí, že to, co jedna obec považuje za brownfield, nemusí druhá obec za brownfield vůbec považovat, naopak pro ni se může jednat o místo úspěšného podnikání v obci. Situace kolem lokalit brownfield není ustálená a neustále se vyvíjí. Neatraktivní lokality brownfields postupem času zlikviduje samotný trh. V průběhu let vznikají nové lokality brownfield, se kterými je potřeba se vypořádat (Bergatt Jackson, 2004).
23 Asanace
Přestavba území, plánovitě řízený proces, při kterém se komplexně rekonstruují a renovují zanedbané a zchátralé části sídel tak, aby se jejich standard pozvedl na úroveň ostatních čtvrtí. Asanace je většinou regulována státními a veřejnými orgány; snahou bývá zachovat původní rysy zástavby, avšak někdy dochází i k plošnému bourání a výstavbě nových budov, dopravních cest a k tvorbě nových veřejných prostor. Asanace přináší výrazné migrační pohyby, změny v sociální struktuře obyvatel, v cenách nemovitostí ap. Příkladem necitlivé velkoplošné asanace byla likvidace pražského židovského ghetta na přelomu 19. a 20. století (leporelo.info 2016).
Revitalizace
Revitalizací objektu rozumíme jeho obnovení či oživení poškozených částí. Zároveň se jedná o proces, při kterém se snažíme uvádět budovy do původního stavu, nebo se tomu alespoň přiblížit. Záměrem revitalizace budov je, aby znovu přinášely užitek (Bergatt Jacson 2011).
Existuje mnoho přístupů k revitalizaci. Často je revitalizace objektů brownfields značně finančně náročná a vyžaduje spolupráci více subjektů.
Pojem revitalizace nesouvisí pouze s lokalitami brownfields, ale najdeme ho i ve spojitosti s krajinou, vodními toky, ale i podniky.
24
6 Příklady dobré praxe s revitalizací brownfields
6.1 Zahraniční zkušenosti s revitalizací brownfields
Problematika brownfields se netýká pouze České republiky. Lokality brownfields mohou být pozůstatkem bývalé těžební činnosti, důsledkem restrukturalizace zemědělské a průmyslové výroby nebo vylidněné armádní areály, které jsou v dnešní době nevyužité a opuštěné (Pšenička 2011).
Velká Británie
Velká Británie byla v minulosti vysoce industrializovanou zemí, takže se zde nachází velké množství lokalit brownfields. Díky tomu má Velká Británie dlouholeté zkušenosti s revitalizací brownfields. Pozornost brownfields je zde věnována již od 70. let minulého století. Některé oblasti jsou velmi podobné těm v České republice (enviweb.cz 2005).
Velká Británie je vysoce rozvinutou zemí, v jejích městech je vysoká hustota zalidnění.
Volná půda se ve městech téměř nevyskytuje a ceny pozemků bývají velmi vysoké, proto je zde kladen velký důraz na regeneraci již zastavěných ploch. V zájmu úspory volných ploch zde jsou finance investovány do průzkumu brownfields. Průzkum je realizovaný hlavně z důvodu, aby potenciál konkrétních objektů brownfields byl co nejefektivněji využit.
Francie
Brownfieldy ve Francii jsou nerovnoměrně rozloženy. Největší množství se nachází na severu země, a to hlavně v přístavních městech. Ve Francii existují tzv. pozemkové banky (EPF), které se zabývají problematikou regenerace brownfields. Banky spravují lokality brownfields a předpřipravují je pro budoucí majitele. Banka nakupuje pozemky, postará se o odstranění ekologických zátěží a pozemek prodá. Pokud se ale nepodaří pozemek prodat do určitého předem stanoveného data, tak banka může bezplatně tento pozemek převést do vlastnictví obce, v jejímž katastrálním území se nachází (Pšenička 2011).
25 Nizozemí
V Nizozemí je půda velice ceněna a každá její část je využita nebo chráněna. Nizozemí má jedno z nevyspělejších územních plánování. Příprava pozemků pro investory zde má dlouholetou tradici. Možnost čerpání veřejných příspěvků či dotací je pouze pro pokrytí nákladové mezery u nerentabilních veřejně prospěšných projektů. V případě vyvlastňování pozemků je majiteli nabídnuta částka až v dvojnásobné výši jeho ceny (enviweb.cz 2005).
2.2 Brownfields v České republice
Česká republika byla v minulosti průmyslovou zemí s hlubokou tradicí. Dříve byla na průmyslu závislá státní ekonomika. Po restrukturalizaci hospodářství se od průmyslové výroby upustilo a nyní je výroba orientována spíše na spotřební zboží. Průmyslové areály zůstaly opuštěné a dnes z nich jsou chátrající brownfields a podobně tomu bylo i se zemědělstvím a těžební činností (Mansfeldová 2011).
Část rekultivace zátěžových ploch provedl Fond národního majetku a jednotlivá ministerstva pomocí operačních programů, dotačních titulů nebo vlastních projektů. Část brownfieldů byla regenerována za pomocí veřejné správy nebo jednotlivými podnikatelskými subjekty.
V letech 2005 – 2007 byla zpracována „Vyhledávací studie brownfieldů v České republice“. Na základě výsledků vyhledávací studie mohou jednotlivé kraje České republiky ve spolupráci s městy, obcemi, soukromými subjekty a zainteresovanými organizacemi (Agentura CzechInvest, Hospodářská komora, Regionální rozvojové agentury atd.) najít nebo vytvořit vhodné způsoby podpory revitalizace vytipovaných brownfields. Účelem revitalizace těchto brownfields je optimální využití daných lokalit, podpora nových investic v oblasti podnikání, bydlení, volnočasových aktivit apod. a v neposlední řadě také zlepšení životního prostředí (Pšenička 2011, s. 3).
V důsledku studie byly vytvořeny první databáze brownfields v jednotlivých krajích.
Soubor databází jednotlivých krajů byl důležitým zdrojem pro Národní strategii regenerace brownfieldů v ČR, ale stal se důležitou součástí při vzniku „veřejné databáze brownfields“
26
Databáze jsou dobrým nástrojem pro evidenci a průběžnou aktualizaci dat o brownfields.
Cílem národní strategie bylo vytvoření databáze brownfields, která bude využitelná pro celou Českou republiku (Jáč 2006).
Dle výsledků Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfields z roku 2007 je v České republice evidováno celkem 2355 lokalit brownfields o celkové rozloze 10 326 ha. Uváděný počet brownfields není konečný. Při této studii byly analyzovány všechny kraje kromě Hlavního města Prahy a sledovány byly pouze brownfieldy od určité minimální velikosti (cca 1 ha) a vynechány byly brownfieldy, které jsou pozůstatkem těžební činnosti.
Tabulka 3 - Maximální a minimální hodnoty pro kraje ČR
Počet brownfields Plocha brownfields (km²) Kraj
Minimum (No)
Maximum (No)
Minimum (km²)
Maximum (km²)
Hl.m.Praha 633 1107 20,61 36,04
Středočeský 1069 1512 34,83 49,24
Jihočeský 436 748 14,19 24,35
Plzeňský 379 754 15,61 24,55
Karlovarský 174 421 5,68 13,72
Liberecký 396 653 12,91 21,26
Královéhradecký 366 752 11,92 24,50
Pardubický 523 663 17,03 21,60
Vysočina 383 633 12,49 20,63
Jihomoravský 575 1320 18,73 42,00
Ústecký 758 758 24,77 24,77
Zdroj: Bergatt Jackson 2006, vlastní zpracování
6.1.1 Agentura pro podporu podnikání a investic CzechInvest
Je státní příspěvková instituce podřízená Ministerstvu průmyslu a obchodu ČR, která pomáhá zprostředkovat nové investiční projekty (hlavně malým a středním podnikatelům).
Dále propaguje Českou republiku v zahraničí jako vhodné místo k realizování investic.
Definice brownfields, se kterou CzechInvest pracuje, zní takto: brownfields jsou nemovitosti, které v současnosti nejsou dostatečně využívány, které jsou zanedbány a mohou být v budoucnu účelně využity pouze v případě realizace Projektu regenerace zóny, popř. Projektu rekonstrukce objektu (Kadeřábková, Piecha 2009).
27
Z pohledu CzeInvestu jsou brownfieldy místa se značným potenciálem a realizace revitalizace těchto míst má poté pozitivní dopad na sociální i ekonomickou stránku dané oblasti. Agentura CzechInvest nabízí spolupráci investorům při realizaci projektů brownfields.
Lokality brownfields pro ně představují ekonomický zdroj nebo podnikatelskou příležitost, kterou lze efektivně využít.
Agentura CzechInvest mapuje a identifikuje lokality vhodné pro realizaci projektů v jednotlivých krajích ČR. Všechny informace shromažďuje v Národní databázi brownfieldů.
Objekty v této databázi jsou veřejně nabízeny pro revitalizaci – nejčastěji pro výrobní sféru, zpracovatelský průmysl či IT technologii. Agentura kromě veřejné Národní databáze brownfields spravuje i neveřejnou část databáze – Sinpro, ve které jsou evidováni vlastníci, kteří si nepřejí být zveřejněni ve veřejně dostupné databázi.
6.1.2 Národní strategie regenerace brownfieldů
Cílem strategie je celkové ozdravění území, zlepšení životního prostředí, nárůst nabídek pro podnikatelské subjekty a efektivní využití dříve neudržovaného území s ohledem na respektování sociálních, kulturních, historických a ekologických hledisek. Základním cílem strategie je vytvoření optimálního prostředí pro efektivní realizaci regenerace a předcházení vzniku nových brownfields.
Střednědobé cíle strategie:
maximální zapojení dostupných evropských zdrojů pro regeneraci brownfieldů,
zohlednění možnosti regenerace brownfieldů i pro jiné než průmyslové využití (např.
smíšená městská funkce, občanská vybavenost, zemědělství, bydlení),
rozvoj systému vzdělávání v oblasti regenerace brownfieldů a zabezpečení profesionalizace veřejné správy v rámci této problematiky.
28 Dlouhodobé cíle strategie:
snížení počtu brownfieldů a záborů zemědělské půdy pro novou výstavbu v souladu s principy udržitelného rozvoje,
zlepšení kvality urbanizovaného prostředí a socioekonomický rozvoj postižených regionů,
cílené a efektivní využití veřejných prostředků pro podporu regenerace brownfieldů, kde je veřejný zásah nezbytný a odůvodnitelný (Czechinvest 2016).
Této strategii předcházela „Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfields“. Tato studie byla započata v roce 2005 agenturou CzechInvest ve spolupráci s jednotlivými kraji a probíhala až do roku 2007. Vyhledávací studie se stala zdrojem o lokalitách brownfields, která je nápomocná při přípravě projektů pro regeneraci a objevování nových forem jejich využití ve spolupráci s investory (Gargoš 2008).
Brownfieldy byly dříve považovány za pozůstatek transformačních změn v průmyslu.
Vyhledávací studie ukázala, že nejvíce brownfieldů je pozůstatkem po zemědělských objektech, průmyslové lokality jsou z hlediska počtu na druhém místě.
Tabulka 4 - Předchozí převládající využití lokality
Předchozí převládající využití lokality počet %
zemědělství 821 34,9
průmysl 785 33,3
občanská vybavenost 304 12,9
armáda, vojenský prostor 151 6,4
bydlení 95 4
cestovní ruch, lázeňství, hotel 22 0,9
jiné 177 7,5
Zdroj: Czechinvest 2016, vlastní zpracování
29
Obrázek 3 - Struktura dle původního využití lokalit brownfields (počet lokalit)
Zdroj: Czechinvest 2016, vlastní zpracování
Z hlediska plochy, kterou brownfieldy na území ČR zabírají, jsou na prvním místě průmyslové objekty, druhé místo zaujímají bývalé armádní objekty následované objekty zemědělskými.
Tabulka 5 - Předchozí převládající využití lokality
Předchozí převládající využití lokality rozloha (ha) %
zemědělství 1 840,40 17,8
průmysl 4 423,20 42,8
občanská vybavenost 413,3 4,0
armáda, vojenský prostor 2 394,10 23,2
bydlení 88,3 0,9
cestovní ruch, lázeňství, hotel 22,4 0,2
jiné 1 144,60 11,1
celkem 10326,3 100
Zdroj: Czechinvest 2016, vlastní zpracování
821
785 304
151 95 22
177
Struktura dle původního využití lokalit brownfileds (počet lokalit)
zemědělství průmysl
občanská vybavenost armáda, voj. prostor bydlení
cest. ruch, lázeňství, hotel jiné
30
Obrázek 4 - Struktura dle původního využití lokalit brownfileds (plocha lokalit)
Zdroj: Czechinvest 2016, vlastní zpracování
6.1.3 Úspěšné projekty revitalizace brownfields
OBCHODNÍ DŮM BREDA & WEINSTEIN V OPAVĚ
Nové obchodní centrum v Opavě vzrostlo na místě bývalého měšťanského pivovaru Zlatovar na východním okraji historického jádra města. Některé části domu byly zachovány, například venkovní ráz fasády nebo pivovarský komín, který tvoří zajímavý architektonický prvek centra. Celkovou rekonstrukcí prošly budovy sladoven, varna i spilka (zde probíhalo kvašení piva).
Název obchodního doma zachovává tradici bývalého opavského obchodního domu Breda, který byl ve své době největším obchodím domem v bývalém Československu.
Tato rekonstrukce bývalého pivovaru získala titul Stavba roku 2013 (ocbreda.cz 2014).
LOKALITA MASNÁ – KŘENOVÁ – BÝVALÁ JATKA
Revitalizace zemědělského objektu jatek je příkladem jedné z nejrozsáhlejších přestaveb brownfields řízené městem pro účely bydlení. Na ploše 2,7 ha bylo vybudováno více než 250 nových malometrážních bytů. Revitalizace pozemků začala v roce 2003, kdy byly všechny budovy vyklizeny a odpojeny od technických přípojek. Při regeneraci bylo nutné strhnout 10
1 840,40
4 423,20
413,3 2 394,10
88,3 22,4
1 144,60
Struktura dle původního využití lokalit brownfileds (plocha lokalit)
[ha]
zemědělství průmysl
občanská vybavenost armáda, voj. prostor bydlení
cest. ruch, lázeňství, hotel jiné
31
budov a dekontaminovat území. V lokalitě vzniklo celkem 480 m2 komerčních ploch, 14417 m2 obytných ploch a 7963 m2 ploch zeleně.
Tato revitalizace je skvělým příkladem, jak na místě chátrajících a nedostatečně využívaných staveb vybudovat nové objekty sloužící občanské vybavenosti (brno.cz 2013).
MORAVAN – BÝVALÁ TEXTILNÍ TOVÁRNA
V bývalé textilní továrně byla zahájena revitalizace v roce 2004. Cílem bylo vybudovat nové bytové jednotky a prostory pro komerční účely. Areál byl v té době značně zdevastovaný, některé budovy se zřítily a v části areálu byla černá skládka. Kompletní revitalizace byla dokončena v červnu 2005. Na místě bývalé textilky byly vytvořeny prostory pro bydlení ve formě moderních loftových bytů a komerčními prostory. Při regeneraci bylo dbáno na zachování původního architektonického rázu místa, i když budova nebyla památkově chráněná. Objekt v současnosti zahrnuje 32 klasických a 9 loftových bytů, 8 komerčních prostor a 6 kanceláří. Nádvoří bývalého areálu slouží jako parkoviště pro návštěvníky a obyvatele (brno.cz 2013).
PRŮMYSLOVÁ ZÓNA FRANTIŠEK
Nyní již bývalý černouhelný důl zvaný „František“ fungoval od roku 1911 do roku 1999.
Uzavření dolu mělo za následek zvýšení nezaměstnanosti ve zdejší oblasti. Revitalizace prostor proběhla pod samosprávou obce Horní Suchá. I když těžký průmysl z oblasti nevymizel je velkou zásluhou, že je vykonáván na již zdevastovaných pozemcích a nebyla kvůli němu zabrána další zelená plocha. Díky tomu byla Průmyslová zóna František 26. 9.2010 vyhlášena vítězem kategorie „Brownfield roku“ (hornisucha.cz 2010).
32 6.2 Brownfields v Liberci
6.2.1 Vymezení území
Statutární město Liberec je součástí okresu Liberec a vyššího územního samosprávného celku Liberecký kraj, který je součástí regionu NUTS II Severovýchod.(Statutární město Liberec 2014) Nachází se v Liberecké kotlině Žitavské pánve mezi Jizerskými horami a Ještědsko-kozákovským hřbetem. Městu dominuje jeho nejvyšší bod Ještěd (1012 m n.m.), díky kterému je město často nazýváno jako „město pod Ještědem“. Nejnižším bodem obce je koryto řeky Nisy v městské části Machnín (325 m n.m) (liberec.cz 2012). Liberec je součástí Euroregionu Neisse - Nisa – Nysa, tedy součástí hraniční oblasti mezi Spolkovou republikou Německo, Českou republikou a Polskou republikou, které vzniklo na základě iniciační konference "Dreiländereck" v Zittau v květnu 1991 (ern.cz 2015). Rozloha Liberce je 106,1 km2 a žije zde 102 562 obyvatel (ČSÚ 2014). Z hlediska počtu obyvatel se jedná o 5.největší město v ČR. Město je dále členěno na 33 městských čtvrtí, přičemž 1 z nich je městský obvod, tedy samostatná část města: Vratislavice nad Nisou.
Vybraným územím protéká Lužická Nisa, která je levým přítokem řeky Odry a tvoří státní hranici mezi Polskem a Německem. Území Liberce je tedy v povodí Odry, které je součástí úmoří Baltského moře. Významnějšími přítoky Lužické Nisy na území Liberce jsou například Černá Nisa a Harcovský potok, na kterém leží největší vodní nádrž v obci Harcovská přehrada, vybodována v roce 1906. Přirozenými vodními plochami jsou rybníky: například Vesecký (tzv. Teich), Kačák (Žabák) v Krásné Studánce a rybník Seba (liberec.cz 2012).
Liberec je z hlediska dopravy dobře dostupný hlavně po silnicích. Železniční tratě vedoucí z Liberce pocházejí z 19. století a od té doby jsou pouze modernizovány. Z Liberce vychází pět jednokolejných neelektrifikovaných tratí, díky čemuž je dostupnost ostatních měst vlakem nedostatečná. Co se týče silnic, Liberec je napojen na dálnici R35 (E442), která je hlavním silničním tahem na Turnov, kde je napojena na dálnici R10 směrem na Prahu, nebo dále pokračuje jako silnice R35 ve směru na Hradec Králové. Jako silnice I/35 pokračuje až na hranice s Německem. Městská hromadná doprava ve městě je zajišťována autobusy a tramvajemi, které provozuje Dopravní podnik měst Liberce a Jablonce nad Nisou a. s..
Tradičním hospodářským odvětvím v Liberci je textilní a strojírenský průmysl. V současné době je strojírenský průmysl převážně zaměřen na výrobu součástek a náhradních dílů do
33
automobilů. Dále je ve městě zastoupen například též průmysl chemický, elektronický a potravinářský. Perspektivním odvětvím se zde v poslední době stávají nanotechnologie.
Z podnikatelského hlediska je pro Liberec velmi výhodné jeho napojení na důležité silniční tahy a dobrou dostupnost měst jako Mladá Boleslav či Praha, zároveň dobrá dostupnost mezinárodního letiště (Statutární město Liberec 2014).
6.2.2 Centrum Babylon Liberec
Revitalizace areálu bývalé textilní továrny Hedva o rozloze 30 000 m2proběhla v roce 1997 a náklady na revitalizaci pocházely z vlastních prostředků majitele. Továrna byla jasnou volbou hlavně díky svojí výborné poloze nedaleko centra města a blízko sjezdu z rychlostní silnice. Při přestavbě zůstaly zachovány pouze původní nosné konstrukce a další výstavba byla prováděna v několika etapách. Na místě bývalé továrny byl vybudován zábavní komplex.
V areálu Babylonu se nachází: aqvapark, lunapark, IQ park, kasino, nákupní městečko, hotel s kapacitou 1000 míst, ale i kongresový sál a mnoho dalšího. Jedná se o jeden z nejzdařilejších projektů na brownfields v celé České republice (centrumbabylon.cz 2016).
Obrázek 5 - Bývalá továrna Hedva
Zdroj: centrumbabylon.cz 2016
34 Obrázek 6 - Centrum Babylon Liberec
Zdroj: pořízeno autorem práce, duben 2016
35
7 Metodologie
V průběhu vypracování bakalářské práce jsem problematiku brownfields konzultovala na Krajském úřadě Libereckého kraje, konkrétně na oddělení projektů financovaných z ESI fondů, kde se zabývají problematikou brownfields. Jako podklad pro seznam lokalit brownfields jsem použila databázi brownfields Libereckého kraje- dostupná na webových stránkách Krajského úřadu (kraj-lbc.cz 2016). Mezi brownfieldy v databázi jsou zařazeny pouze pozemky, na kterých stojí nějaká stavba. Databázi Krajského úřadu jsem generalizovala pouze pro potřeby bakalářské práce a z části byly doplněny informace získané terénním průzkumem. Jednotlivé brownfieldy budu stručně charakterizovat pomocí lokality (adresa, obec, městská část, katastrální území), velikosti (rozlohy), velikosti zastavěné plochy, současného stavu, původního využití, ekologických zátěží, vlastnictví a infrastruktury.
Údaje o počtu vlastníků byly dohledány v katastru nemovitostí. Pro každou lokalitu byla pořízena fotodokumentace, naneštěstí je většina objektů oplocená, takže snímky byly pořízeny z nejlepšího možného místa vzhledem k lokalitě. Zbytek areálu byl prozkoumán z ortofoto snímků na internetu. V Liberecké databázi je celkově evidováno 15 lokalit typu brownfields. Jejich celková rozloha je 28 ha. Průměrná velikost jednoho brownfieldu je 1,8 ha, ale existují mezi nimi značné rozdíly. Celková zastavěná plocha brownfields v Liberci činí 10 ha.
36 Původní využití brownfileds
Tabulka 6 - Původní využití brownfileds
název předchozí využití
Pianovka
drobná řemeslná výroba
Intex průmyslová činnost
Lites průmyslová činnost
Tovární areál - Kateřinky průmyslová činnost Textilana - Hejnická ulice průmyslová činnost
silo Zena zemědělská činnost
Kyselka
drobná řemeslná výroba
Textilana Na Bídě průmyslová činnost Liberec - Vratislavice nad
Nisou průmyslová činnost
Wolkerovo sanatorium občanská vybavenost Bývalý rybářský svaz občanská vybavenost Vojenská střelnice vojenský prostor Libetecké tiskárny průmyslová činnost Výrobní a skladový areál průmyslová činnost
Libena průmyslová činnost
Zdroj: Databáze KÚLK, vlastní zpracování
Obrázek 7 - Předchozí využití lokality Zdroj: Databáze KÚLK, vlastní zpracování
2
9 1
2
1
Předchozí využití lokality
drobná řemeslná výroba průmyslová výroba zemědělská činnost občanská vybavenost vojenský prostor
37
Vlastní návrh bodového systému vybraných kritérií u lokalit brownfields
Sestavila jsem jednoduchou tabulku bodování, kde 1 představuje nejlepší hodnocení. Pro hodnocení jsem vybrala 4 oblasti, a to zastavěnost území, infrastrukturu, dopravní obslužnost a počet vlastníků. Nejlépe zhodnocený brownfield bude mít ve výsledku nejméně bodů.
Zastavěnost území
Podle veřejně dostupných dat o rozloze brownfieldů a rozloze zastavěné plochy byla vypočítána procentuelní zastavěnost území. Areál se zastavěnou plochou méně než 20% byl ohodnocen 1, 21 – 40% 2, 41 – 60% 3, 61 – 80% 4 a 80% a více 5.
Tabulka 7 - Zastavěnost území
název rozloha
zastavěná plocha
% zastavěné plochy
Pianovka 8428 5000 59,33%
Intex 78000 58000 74,36%
Lites 4459 773 17,34%
Tovární areál - Kateřinky 15000 4300 28,67%
Textilana - Hejnická ulice 9000 4300 47,78%
silo Zena 16530 4125 24,95%
Kyselka 13258 2814 21,22%
Textilana Na Bídě 31899 1522 4,77%
Liberec - Vratislavice nad
Nisou 9476 4268 45,04%
Wolkerovo sanatorium 13200 1250 9,47%
Bývalý rybářský svaz 2000 1245 62,25%
Vojenská střelnice 54400 428 0,79%
Liberecké tiskárny 7000 4000 57,14%
Výrobní a skladový areál 9144 6360 69,55%
Libena 2818 1050 37,26%
CELKEM 274612 99435
Zdroj: Databáze KÚLK, vlastní zpracování
38 Obrázek 8 - Zastavěnost brownfields
Zdroj: Sýkorová 2007, vlastní zpracování
Infrastruktura
V této oblasti bylo bodováno, zda se v areálu brownfieldu nachází elektřina, plyn, kanalizace, vodovod a zda je areál zásobován centrálním teplem. Každý zástupce byl ohodnocen 1 „bodem“ a pokud se na území areálu vyskytují všechny položky infrastruktury, pak bude výsledné hodnocení 1, pokud se zde nacházejí 4 z 5 – 2, 3 z 5 – 3, 2 z 5 – 4, 1 nebo žádný z 5 – 5.
0 1 2 3 4 5 6
méně než 20 21 - 40 41 - 60 61 - 80 81 a více
počet brownfields
Zastavěnost území (%)
Zastavěnost brownfields
39 Tabulka 8 - Infrastruktutra
název vodovod kanalizace plynovod elektrifikace
centrální zásobování
teplem
Pianovka ano ano ne ano ne
Intex ano ano ano ano ne
Lites ano ne ne ano ne
Tovární areál - Kateřinky ano ano ne ano ne
Textilana - Hejnická ulice ano ano ne ano ne
silo Zena ano ano ano ano ne
Kyselka ano ano ne ano ne
Textilana Na Bídě ano ano ne ano ne
Liberec - Vratislavice nad
Nisou ano ano ne ano ano
Wolkerovo sanatorium ano ne ne ano ne
Bývalý rybářský svaz ano ano ano ano ne
Vojenská střelnice ano ne ne ne ne
Libetecké tiskárny ano ano ne ano ne
Výrobní a skladový areál ano ano ano ano ne
Libena ne ne ne ano ne
Zdroj: Databáze KÚLK, vlastní zpracování Dopravní obslužnost areálu
Napojení areálu na silniční síť může být důležité pro potencionálního investora. Pokud se areál nachází ve vzdálenosti maximálně 1 km od silnice I. třídy, přidělím mu 1 bod. Pokud je v blízkosti do 1 km alespoň 1 silnice II. třídy – 2 body, areály s nejbližší silnicí III. třídy – 3 body.
40 Tabulka 9 - Dopravní obslužnost areálu
název napojení
na silnici
Pianovka III. třídy
Intex I. třídy
Lites III. třídy
Tovární areál - Kateřinky III. třídy Textilana - Hejnická ulice II. třídy
silo Zena II. třídy
Kyselka I. třídy
Textilana Na Bídě II. třídy Liberec - Vratislavice nad
Nisou II. třídy
Wolkerovo sanatorium III. třídy Bývalý rybářský svaz II. třídy Vojenská střelnice III. třídy Liberecké tiskárny II. třídy Výrobní a skladový areál III. třídy
Libena III. třídy
Zdroj: Databáze KÚLK, vlastní zpracování Počet vlastníků
Při nákupu nemovitosti může být rozhodující právě počet majitelů, kteří objekt vlastní, proto je vlastnická struktura bodována následovně: jeden majitel – 1 bod, 2 majitelé – 2 body, 3 a více majitelů – 3 body.
Tabulka 10 - Počet vlastníků
počet vlastníků celkem
jeden 13
dva 1
tři a více 1
Katastr nemovitostí, vlastní zpracování Záplavové území
Při výběru pozemku může být rozhodujícím faktorem, zda se nachází, či nenachází v záplavovém území. Povodně mohou způsobit obrovské škody na majetku, proto je potřeba být o jejich možnosti informován. Rozlišujeme 4 záplavové zóny (stoletá voda, dvacetiletá voda, pětiletá voda a aktivní zóna). Pro potřeby bodování jsem zóny nerozlišovala. Lokality jsem pouze rozdělila na ty, které se nenacházejí v záplavovém území – ohodnoceno 1 bodem a ty, které se nacházejí v záplavovém území – 3 body.
41 Tabulka 11 - Záplavové území
název
záplavové území
Pianovka ANO
Intex ANO
Lites NE
Tovární areál - Kateřinky ANO Textilana - Hejnická ulice ANO
silo Zena NE
Kyselka ANO
Textilana Na Bídě ANO
Liberec - Vratislavice nad Nisou NE Wolkerovo sanatorium NE Bývalý rybářský svaz NE
Vojenská střelnice NE
Liberecké tiskárny NE
Výrobní a skladový areál NE
Libena NE
Zdroj: marushkapub.liberec.cz 2016, vlastní zpracování Bodový systém pro jednotlivá kritéria
Tabulka 12 - Zastavěnost území
Zastavěnost území
0 – 20 % 1
21 – 40 % 2
41 – 60 % 3
61 – 80 % 4
81 – 100 % 5
Tabulka 13 - Dopravní napojení
Dopravní napojení Silnice I. třídy 1 Silnice II. třídy 2 Silnice III. třídy 3
Tabulka 14 - Počet vlastníků
Počet vlastníků
Jeden 1
Dva 2
Tři a více 3
Tabulka 15 - Infrastruktura
Infrastruktura
5 z 5 1
4 z 5 2
3 z 5 3
2 z 5 4
1 nebo 0 z 5 5
Tabulka 16 - Záplavové území
Záplavové území
Není 1
Je 3
Zdroj: vlastní zpracování 2016
42
Aplikace bodového systému na lokality brownfields v Liberci
Tabulka 17 - Aplikace bodového systému na lokality brownfields v Liberci
název zastavěnost
území infrastruktura dopravní
napojení vlastníci záplavové
území celkem
Pianovka 3 3 3 2 3 14
Intex 4 2 1 1 3 11
Lites 1 4 3 1 1 10
Tovární areál - Kateřinky 2 3 3 3 3 14
Textilana - Hejnická ulice 3 3 2 1 3 12
silo Zena 2 2 2 1 1 8
Kyselka 2 3 1 1 3 10
Textilana Na Bídě 1 3 2 1 3 10
Liberec - Vratislavice nad Nisou 3 2 2 1 1 9
Wolkerovo sanatorium 1 4 3 1 1 10
Bývalý rybářský svaz 4 2 2 1 1 10
Vojenská střelnice 1 5 3 1 1 11
Liberecké tiskárny 3 3 2 1 1 10
Výrobní a skladový areál 4 2 3 1 1 11
Libena 2 5 3 1 1 12
Zdroj: vlastní zpracování 2016
Návrh kategorizace brownfields dle bodového hodnocení Brownfields A (5 – 9 bodů)
Tyto lokality brownfields mají dobrou polohu, jejich vlastnictví není komplikované a je zde alespoň zčásti vybudována infrastruktura. Z pohledu investora se jedná o velmi výhodné lokality.
Brownfields B (10 – 13 bodů)
Brownfields s tímto bodovým hodnocením mají určité množství problémů, ale také jsou značně atraktivní. Investice do těchto lokalit bude muset být poněkud vyšší, takže bude třeba veřejná podpora.
Brownfields C (14 – 17 bodů)
Lokality, pro které není moc vysoká naděje na regeneraci. Jejich případná revitalizace se rozhodně neobejde bez podpory od veřejného sektoru. Tyto lokality brownfields jsou často dlouhou dobu opuštěny nebo leží na neatraktivním místě.
43 Brownfields D (18 a více bodů)
Tyto brownfieldy nemají téměř žádnou naději na regeneraci, naštěstí se lokality tohoto typu na území Liberce vůbec nevyskytují.
(Bergatt Jackson, 2011), vlastní zpracování
8 Lokality Brownfields v Liberci
Na přiložené orientační mapě můžeme vidět lokalizaci jednotlivých areálů brownfields v Liberci. Lokality jsou očíslovány tak, aby korespondovaly s očíslováním seznamu uvedeném v této práci. Můžeme si povšimnout, že převážná část brownfieldů se nachází ve východní části města. Velká část brownfileds se nachází v blízkosti vodních toků, což můžeme odůvodnit tím, že se jedná převážně o průmyslové objekty, které v době své výstavby potřebovaly být v blízkosti vodního zdroje.
Ke každé lokalitě byla pořízena fotodokumentace, která byla přiložena k mapě a to vyjma jedné lokality, do jejhož areálu jsem nebyla vpuštěna. Pro tuto lokalitu byl použit snímek z databáze KÚLK.
Obrázek 9 - Lokalizace brownfields v Liberci
