Årsredovisning Brf Räven 20 Org

Årsredovisning 2019

Brf Räven 20

Org. 716447-6330

Innehållsförteckning

Förvaltningsberättelse 3

Resultaträkning 7

Balansräkning 8

Kassaflödesanalys 10

Noter 11

Underskrifter 15

Kontaktinformation

Postadress: Källängsvägen 34, 181 44 Lidingö

Fakt.adress: Brf Räven 20, ID 19501, Box 1071, 83129 Östersund Mail: info@raven20.se

Föreningen förvaltas av Förvaltning i Östersund AB, org.nr 559068-1309.

Mail: kundtjanst@rbekonomi.se www.rbekonomi.se

Förvaltningsberättelse

Föreningens verksamhet

Föreningen har till ändamål att främja med- lemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning.

Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal.

Föreningens fastighet, Räven 2 i Lidingö stad, Lidingö församling förvärvades 2006-09-01.

Föreningens fastighet består av ett fler- bostadshus på adress Källängsvägen 34.

Fastigheten byggdes 1959 och har värdeår 1959.

Den totala byggnadsytan uppgår till 3 173 kvm, varav 2 947 kvm utgör lägenhetsyta och 226 kvm lokalyta. I föreningen finns 3

parkeringsplatser med eluttag och ett

mopedförråd, samt 12 garage. Föreningen hyr ut parkeringar till de boende. Det är idag kö till både garage och parkeringsplatser.

Lägenhetsfördelning

2 st 1 rum och kök/kokvrå 1 st 2 rum och kök

8 st 3 rum och kök 17 st 4 rum och kök 8 st 5 rum och kök

Av dessa lägenheter är 35 upplåtna med bostadsrätt och 1 med hyresrätt.

Försäkring till fullvärde för byggnaden har föreningen tecknat hos Brandkontoret. I avtalet ingår styrelseförsäkring.

Underhållsplan har föreningen upprättat år 2014, vilken sträcker sig 10 år. Planen uppdateras fortlöpande.

Föreningens skattemässiga status är att betrakta som ett äkta privatbostadsföretag.

Föreningen är medlemmar i Fastighetsägarna.

Tidigare års genomförda åtgärder År

Stambyte/Relining 2011

Undercentral 2012

Garageportar + dränering 2012

Garageplan, 3 st p-platser 2013

Fasad 2013

Renoverat 2 st badrum 2013

Piskbalkong/fönster 2014

Byte av armaturer 2014

OVK 2014

Nytt golv i pannrum 2015

Nytt räcke parkering 2015

Träningslokal 2016

Ventilation 2016

Piskrum, 2016

Inredning piskbalkong 2017

Styrdel undercentral lagad 2017

Bastulokal påbörjad 2017

Renovering hyreslägenhet 2017

Rensning av ventilationskanaler 2018

Takbesiktning 2018

Fönsterbesiktning 2018

Förvaltningsavtal avseende teknisk förvaltning och fastighetsskötsel har föreningen tecknat med Kraft Lidingö AB. För städning finns avtal med Perfecta. För den ekonomiska

förvaltningen har föreningen avtal tecknat med Förvaltning i Östersund AB.

Bostadsrättsföreningen registrerades

2006-10-03 hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades 2006-07-05.

Föreningens nuvarande gällande stadgar registrerades 2018-12-07.

Medlemsinformation

Antalet medlemmar i föreningen uppgick vid årets början till 49 medlemmar. Antalet nytillkomna medlemmar under året är 3.

Antalet medlemmar som uträtt under året är 3.

Medlemsantalet i föreningen vid årets slut är 50. Under året har 2 överlåtelser skett och ingen upplåtelse från hyresrätt till bostadsrätt.

Föreningen har vid årets slut 1 bostads- hyresgäst.

Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n 1 183 kr. Pantsättnings- avgift debiteras köparen med f n 473 kr.

Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma, 2019-05-23 och därmed påföljande styrelse- konstituering haft följande sammansättning:

Kaj Hattenhauer ledamot/ordf.

Lotta Styrén ledamot/kassör

Daniel Rydberg ledamot/sekr

Henrik Fröjd ledamot

John Hakkala ledamot

Till revisor valdes Leif Hermansson, LH Revision AB.

Valberedningen består av Ulrika Witte, Niklas Wallskog och David Spangenberg varav den förstnämnde är sammankallande.

Antalet styrelsesammanträden som

protokollförts under året har uppgått till 11 st.

Dessa ingår i arbete med den kontinuerliga förvaltning av föreningens fastighet som styrelsen under året arbetar med.

Händelser under räkenskapsåret

Den stora händelsen för året var att vi bytte alla fönster i fastigheten. Den enkät som vi gjorde efter bytet visar att de flesta var mycket nöjda med hur arbetet genomfördes och med de nya fönstren. Entreprenören har efter slutbesiktning åtgärdat de få klagomål som kom in. Fönsterbytet var en stor investering och är anledningen till att vi har ett negativt resultat för året. Arbetet genomfördes inom ramen för den tidigare fastställda budgeten.

För att hålla kostnaderna nere ville vi i samband med fönsterbytet även renovera taket. Tidigt indikerades att det skulle behövas en

byggnadsställning. Då denna inte behövdes för fönsterbytet valde vi att skjuta på beslutet om takentreprenör. Vi valde även att skjuta på fortsatta investeringar i den planerade bastun tills vi fått klarhet i vad taket kommer att kosta.

Utöver detta har vi genomfört nödvändigt underhåll som inte varit specifkt budgeterat men som ändå rymts inom den totala budgetramen. Detta underhåll i framförallt elinstallationer har bedömts angeläget utifrån ett säkerhetsperspektiv.

Under året har även stenläggningen utanför entrén bytts samt fasaden lagats. Vi har även kunnat öppna upp vår föreningslokal på våning 10 för samtliga medlemmarna att disponera.

Styrelsen har genomfört en enkät för att utreda intresse för att ha ett gemensamt internet- abbonemang i huset. Resultatet av enkäten visade att 87 % var positiva. Styrelsen fortsätter att utreda frågan.

Under året lanserades föreningens hemsida.

Till följd av dessa omfattande renovering visar föreningens resultat en förlust för år 2019, vilket kan jämföras med ett postivt resultat för år 2018. I resultatet ingår avskrivningar vilka är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet vilken inte påverkar föreningens likviditet. Däremot påverkar årets stora investeringar kassaflödet vilket givit ett negativt utfall för året. Styrelsen har sedan några år tillbaka säkerställt tillräcklig likviditet (från en tidigare lägenhetsförsäljning) för att hantera investringsbehovet under 2019-2020 och räknar därefter med att kunna öka amorteringstakten. Totalt har föreningen amorterat 40 Kkr under 2019.

Årsavgifterna har under året varit oförändrade och ingen höjning planeras under 2020.

Underhåll av fastigheten som genomförts under verksamhetsåret och där hela kostnaden belastat resultatet:

Genomförd åtgärd

Färdigställande av föreningslokal Byte av elcentral och armaturer i garage Byte av armaturer på vind och i förråd Samtliga fönster utbytta

Händelser efter räkenskapsåret

Styrelsen har upphandlat en entreprenör som ska hjälpa oss att åtgärda bristerna på taket.

Renoveringen genomförs under sommaren 2020. Kostnaden beräknaas bli väl under budget.

Uppvärmingssystemet i garaget behöver bytas.

Detta har verkställts 2020.

Styrelsen har placerat ut 10 st givare för att kunna mäta innohusklimatet. Dessa givare ger oss underlag för att justera värme och luft i huset.

Efter önskemål från medlemmar har dörrautomatik installerats i Entrén.

En tvättmaskin har bytts ut.

Planerat underhållsbehov av föreningens fastighet beräknas till 1 350 Kkr, se nedan. Till det planerade underhållet samlas medel via årlig avsättning till föreningens yttre

underhållsfond i enlighet av styrelsen fastställd underhållsplan.

Fonden för yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen.

Planerad åtgärd År Kostnad/Kk r

Renovering av tak 2020 1 000

Färdigställande av bastu 2020 150

Tvättstuga 2020 30

Dörröppnare 2020 100

Garagevärmare 2020 70

Förändring Eget kapital

Inbetalda

insatser Upplåtelse-

avgifter Yttre fond Balanserat resultat Årets

resultat Totalt Belopp vid årets ingång 47 982 649 6 426 511 1 311 892 -3 934 963 161 061 51 947 150

Resultatdisp enl stämma:

Avsättning till yttre fond 134 637 -134 637

Ianspråktagande yttre fond

Balanseras i ny räkning 161 061 -161 061

Årets resultat -2 836 737 -2 836 737

Belopp vid årets utgång 47 982 649 6 426 511 1 446 529 -3 908 539 -2 836 737 49 110 413

Flerårsöversikt

2019 2018 2017 2016 2015

Nettoomsättning, Kkr 2 066 2 059 2 038 2 091 2 096

Resultat efter finansiella poster, Kkr -2 837 161 -224 -219 -216

Soliditet, % 72,67 73,81 73,71 72,36 72,21

Genomsnittlig årsavgift per kvm

bostadsrättsyta, kr 608 608 601 608 608

Lån per kvm bostadsrättsyta, kr 6 261 6 275 6 288 6 489 6 530

Insats per kvm bostadsrättsyta, kr 16 678 16 678 16 678 16 667 16 667

Genomsnittlig skuldränta, % * 1,53 1,80 1,99 2,82 3,53

Fastighetens belåningsgrad, % ** 28,22 28,11 28,13 27,97 27,95

* Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd kostnad för låneräntor i förhållande till genomsnittliga fastighetslån.

** Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde.

Resultatdisposition

Förslag till behandling av föreningens

resultat:

Balanserat resultat -3 908 539

Årets resultat -2 836 737

-6 745 276

Styrelsen föreslår att:

Till yttre fond avsätts 134 637

I ny räkning överföres -6 879 913

-6 745 276

Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balans- räkning, kassaflödesanalys samt noter. Alla belopp uttrycks i svenska kronor där ej annat anges.

Brf Räven 20 Org.nr. 716447-6330

RESULTATRÄKNING

Not 2019‐12‐31 2018‐12‐31

Rörelsens intäkter m.m.

Årsavgifter och hyresintäkter 2 2 066 296 2 058 829

Summa rörelsens intäkter m.m. 2 066 296 2 058 829

Rörelsens kostnader

Driftkostnader 3 ‐3 804 744 ‐975 605

Övriga externa kostnader 4 ‐100 932 ‐103 622

Personalkostnader ‐227 224 0

‐494 574 ‐493 921

Summa rörelsens kostnader ‐4 627 474 ‐1 573 148

Rörelseresultat ‐2 561 178 485 681

Resultat från finansiella poster

Ränteintäkter 0 0

Räntekostnader ‐275 559 ‐324 620

Summa finansiella poster ‐275 559 ‐324 620

Resultat efter finansiella poster ‐2 836 737 161 061

Årets resultat ‐2 836 737 161 061

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar

Brf Räven 20 Org.nr. 716447-6330

BALANSRÄKNING

Not TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 5 63 832 720 64 222 761

Inventarier, verktyg och installationer 6 378 039 424 936

Summa materiella anläggningstillgångar 64 210 759 64 647 697

Summa anläggningstillgångar 64 210 759 64 647 697

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar

Övriga fordringar 24 517 19 451

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 26 118 25 366

Summa kortfristiga fordringar 50 635 44 817

Kassa och bank 3 318 684 5 689 994

Summa omsättningstillgångar 3 369 319 5 734 811

SUMMA TILLGÅNGAR 67 580 078 70 382 508

Brf Räven 20 Org.nr. 716447-6330

BALANSRÄKNING

Not EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Medlemsinsatser 54 409 160 54 409 160

Yttre underhållsfond 1 446 529 1 311 892

Summa bundet eget kapital 55 855 689 55 721 052

Fritt eget kapital

Balanserad vinst eller förlust ‐3 908 539 ‐3 934 963

Årets resultat ‐2 836 737 161 061

Summa fritt eget kapital ‐6 745 276 ‐3 773 902

Summa eget kapital 49 110 413 51 947 150

Långfristiga skulder 8

Skulder till kreditinstitut 17 952 000 18 012 000

Summa långfristiga skulder 17 952 000 18 012 000

Kortfristiga skulder

Kortfristig del av långfristiga skulder 60 000 40 000

Leverantörsskulder 47 851 74 570

Aktuell skatteskuld 3 523 433

Övriga skulder 53 742 0

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 9 352 549 308 355

Summa kortfristiga skulder 517 665 423 358

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 67 580 078 70 382 508

Brf Räven 20 Org.nr. 716447‐6330

KASSAFLÖDESANALYS

Not 2019‐12‐31 2018‐12‐31

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat ‐2 561 178 485 681

Justeringar för avskrivningar 494 574 493 921

Erlagd ränta ‐275 559 ‐324 620

Betald inkomstskatt 6 180 0

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändringar av rörelsekapital ‐2 335 983 654 982

Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital

Minskning(+)/ökning(‐) av fordringar ‐5 818 ‐6 725

Minskning(‐)/ökning(+) av leverantörsskulder ‐26 719 ‐62 420

Minskning(‐)/ökning(+) av kortfristiga skulder 94 846 64 105

Kassaflöde från den löpande verksamheten ‐2 273 674 649 942

Investeringsverksamheten

Kassaflöde från investeringsverksamheten ‐57 636 0

Finansieringsverksamheten

Amortering långfristiga lån ‐40 000 ‐40 000

Kassaflöde från finansieringsverksamheten ‐40 000 ‐40 000

Förändring av likvida medel ‐2 371 310 609 942

Likvida medel vid årets början 5 689 994 5 080 053

Likvida medel vid årets slut 3 318 684 5 689 994

Brf Räven 20

Org.nr. 716447‐6330

Byggnad      1 %

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad  värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas  nyttjandeperiod. Följande avskrivningar tillämpas:

Inventarier      10 %, 20%

Installationer      5 % Fastighetsförbättringar     2 %, 2,5%

Materiella anläggningstillgångar Värderingsprinciper m.m.

NOTER

Not 1 Redovisningsprinciper

Redovisningsprinciper

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år.

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.

Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta.

Fordringar

Fastighetsskatt/fastighetsavgift

En förening med hyreshus fick nya värden vid fastighetstaxeringen år 2019 och dessa kommer att gälla fram  till år 2021. Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift för bostadsdelen som antingen  är ett fast belopp per lägenhet eller 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Det lägsta av dessa värden  utgör föreningens fastighetsavgift som för räkenskapsåret är 1 377 kr per lägenhet. För lokaler betalar  föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokaldelen.

Fond för yttre underhåll.

Enligt bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget  kapital.

Avsättning till fonden sker, utifrån föreningens stadgar, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget  kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt.

Brf Räven 20

Org.nr. 716447‐6330

NOTER

Noter till resultaträkningen

Not 2 Årsavgifter och hyresintäkter 2019 2018

Årsavgifter bostäder 1 749 780 1 749 780

Hyresintäkter bostäder 86 616 83 949

Hyresintäkter lokaler 69 600 67 800

Hyresintäkter garage 132 000 132 000

Övriga hyresintäkter 28 300 25 300

Summa årsavgifter och hyresintäkter 2 066 296 2 058 829

Not 3 Driftkostnader 2019 2018

Fastighetsskötsel 70 629 60 946

Städ, entrémattor och snöröjning 106 176 118 348

Fastighetsel 67 047 72 510

Fjärrvärme 340 063 329 796

Vatten 67 531 52 689

Sophämtning 65 559 58 430

Kabel‐TV 9 960 8 934

Reparation/underhåll  2 965 462 169 025

Fastighetsskatt 64 012 60 922

Fastighetsförsäkring 24 222 26 318

Övriga driftkostnader 24 083 17 687

Summ driftkostnader 3 804 744 975 605

Not 4 2019 2018

Kameral förvaltning 70 408 68 921

Bankkostnader 2 455 2 381

Styrelsemöte/årsmöte 1 632 2 767

Revisionsarvode 15 000 18 778

Serviceavg. brf organisation 5 142 5 082

Övriga kostnader 6 295 5 693

Summa övriga externa kostnader 100 932 103 622

Övriga externa kostnader

Brf Räven 20

Org.nr. 716447‐6330

NOTER

Noter till balansräkningen

Not 5 Byggnader och mark 2019‐12‐31 2018‐12‐31

Ingående anskaffningsvärde 68 990 790 68 636 201

Inköp 57 636 0

Omklassificeringar 0 354 589

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 69 048 426 68 990 790

Ingående avskrivningar ‐4 768 029 ‐4 321 028

Årets avskrivningar ‐447 677 ‐447 001

Utgående ackumulerade avskrivningar ‐5 215 706 ‐4 768 029

Utgående redovisat värde 63 832 720 64 222 761

Redovisat värde byggnader 33 596 626 33 976 701

Redovisat värde markanläggningar 435 192 445 158

Redovisat värde mark 29 800 902 29 800 902

Summa redovisat värde 63 832 720 64 222 761

Taxeringsvärde

Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: 53 444 000 44 879 000

varav byggnader: 27 985 000 25 541 000

Not 6 Inventarier, verktyg och installationer 2019‐12‐31 2018‐12‐31

Ingående anskaffningsvärde 725 565 725 565

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 725 565 725 565

Ingående avskrivningar ‐300 629 ‐253 709

Årets avskrivningar ‐46 897 ‐46 920

Utgående ackumulerade avskrivningar ‐347 526 ‐300 629

Utgående redovisat värde 378 039 424 936

Not 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2019‐12‐31 2018‐12‐31

Försäkringspremie 4 211 4 029

Kameral förvaltning 17 873 17 438

Com Hem 2 529 2 489

Övrigt 1 505 1 410

Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 26 118 25 366

Brf Räven 20

Org.nr. 716447‐6330

NOTER

Not 8 Långfristiga skulder 2019‐12‐31 2018‐12‐31

60 000 40 000

240 000 160 000

17 652 000 17 812 000

Summa långfristiga skulder 17 952 000 18 012 000

Kreditgivare Villkorsändring Ränta % Amortering  2020

Skuld per  2019‐12‐31

Stadshypotek 2020‐11‐30 0,76 20 000 2 000 000

Stadshypotek 2022‐06‐30 1,68 4 056 000

Stadshypotek 2021‐06‐30 1,63 4 000 000

Stadshypotek 2024‐12‐30 2,45 4 056 000

Stadshypotek 2020‐06‐25 0,77 40 000 3 900 000

Summa 60 000 18 012 000

Avgår kortfristig del 60 000

Summa långfristiga skulder 17 952 000

Not 9 2019‐12‐31 2018‐12‐31

Upplupen räntekostnad 1 935 1 463

Förutbetalda hyror/avgifter 235 705 219 143

Upplupen fjärrvärmekostnad 48 642 0

Övriga upplupna kostnader 66 267 87 749

352 549 308 355

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Amortering inom 1 år

Amortering inom 2 till 5 år Amortering efter 5 år

Brf Räven 20

Org.nr. 716447‐6330

NOTER

Övriga noter

Not 10 Skulder för vilka säkerheter ställts 2019‐12‐31 2018‐12‐31

27 040 000 27 040 000

Summa ställda säkerheter 27 040 000 27 040 000

Stockholm 2020‐

Kaj Hattenhauer Daniel Rydberg

Charlotte Styren John Hakala Henrik Fröjd

Leif Hermansson Auktoriserad revisor

Fastighetsinteckningar

Min revisionsberättelse har lämnats den      2020.