Dnr 2011/443 KS.258
Markanvisningsavtal med Småa AB avseende del av fastigheterna Törnskogen 4:40-42 och 4:33, Väsjön Norra, Sollentuna
1 Parter
Mellan Sollentuna kommun (org.nr 212000-0134), 191 86 Sollentuna, nedan kallad Kommunen, och Småa AB (org.nr 556497-1322), Box 47613, 117 94 Stockholm, nedan kallat Bolaget, har under förutsättning som anges i § 9 nedan träffats följande markanvisningsavtal.
2 M a r k a n v i s n i n g
Kommunstyrelsen har 2013-09-30 beslutat att till Bolaget anvisa de på bilagda kartor (bilaga 1) med röd skraffering markerade områdena, nedan kallade Markområdena.
Markområdena är den blivande kvartersmarken för bostäder. Markområdena ligger inom del av fastigheterna Törnskogen 4:40-42 och 4:33 inom detaljplan Väsjon Norra i stadsdelen Väsjön, med adresserna Hällvägen 2, 3 och 6 samt Stenstavagen 6.
Denna markanvisning innebär att Bolaget, under en tid av två år från och med ovan angivna datum, har en option att ensam förhandla med Kommunen om köpe- och exploateringsavtal för Markområdena.
3 S y f t e
Bolaget och Kommunen ska tillsammans verka för att Markområdena planläggs för ny bebyggelse med ca 12 parhus med totalt ca 24 bostadsenheter.
Följande huvudprinciper ska gälla:
- Bostäderna ska uppföras enligt bolagets vinnande anbud i markanvisnings-
tävlingen, bilaga 2. , . . . - Anbudsgivaren ska redovisa byggnadsmaterialens sammanlagda klimatpåverkan
(C0
2e) vid tecknande av köpe- och exploateringsavtal respektive vid
slutbesiktning. Redovisningen föreslås ske genom användandet av en allmänt tillgänglig databas, t ex Inventory of carbon & energy (ice), University of Bath - Byggnadernas specifika energianvändning ska understiga 50 kWh/ m
2Atemp och - Parkering ska anordnas inom kvartersmark med 2 p-platser per småhusenhet.
- På grund av de topografiska förutsättningarna i området, behöver dagvattnet fördröjas inom kvartersmarken för att minska risken för översvämning i området.
Plats för fördröjningsmagasin alternativt annan lösning ska därmed finnas. För bebyggelsen som ligger söder om lokalgatan genom Markområdena planeras bestämmelse införas som innebär att dagvatten från takytor och hårdgjorda ytor ska avledas i tät ledning direkt till av kommunen upprättad förbindelsepunkt.
l
Dnr 2011/443 KS.258
Markanvisningsavtal med Småa AB avseende del av fastigheterna Törnskogen 4:40-42 och 4:33, Väsjön Norra, Sollentuna
4 Detaljplan
Bolaget och Kommunen ska tillsammans verka för att en ny detaljplan för Markområdena tas fram, antas och vinner laga kraft.
Om Planenheten så önskar ska planarbetet genomföras med konsultmedverkan.
Planenheten utser plankonsult.
Bolaget ska efter samråd med Planenheten utse kvalificerad arkitekt för den husprojektering som behöver göras i samband med detaljplanearbetet.
5 E k o n o m i
5.1 Utredningskostnader
Bolaget står för de utrednings- och projekteringskostnader som behövs för
detaljplanearbetet och för att parterna ska kunna träffa köpe- och exploateringsavtal.
Kommunen står dock för kostnaderna för egen personal på kontoret.
5.2 Planavgift
Bolaget ska betala 300 000 kr i planavgift till kommunen i samband med detaljplanens antagande.
5.3 Bygg- och anläggningskostnader Kvartersmark
Bolaget ska svara för erforderliga evakueringar och rivningar inom Markområdena.
Bolaget ska ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom Markområdena.
Allmän plats, gatu- och parkmark
Kommunen ska svara för och bekosta projektering samt byggande av allmän plats, gata och park. Parterna kan överenskomma om annat.
Bolaget ska dock svara för och bekosta projektering samt genomförande av de återställande- och anslutningsarbeten, som måste göras i allmän platsmark invid den blivande kvartersmarken på Markområdena, till följd av Bolagets bygg- och
anläggningsarbeten på den blivande kvartersmarken.
5.4 Markförsäljning
Kommunen ska till Bolaget försälja Markområdena. Parterna är överens om att köpeskillingen ska uppgå till en nivå om 7303 kr/m
2ljus BTA (baserat på KPI maj 2013). Parterna ska träffa köpe- och exploateringsavtal när planarbetet hunnit så
2
Dnr 2011/443 KS.258
Markanvisningsavtal med Småa AB avseende del av fastigheterna Törnskogen 4:40-42 och 4:33, Väsjön Norra, Sollentuna
långt att parterna tillsammans anser att en sådan kan träffas, dock senast 2015-10- 01 (två år efter markanvisning).
Bolaget ska erlägga köpeskilling vid tillträde. Handpenning om 10 % av
köpeskillingen betalas vid markanvisningsavtalets tecknande. Tilläggsköpeskilling ska erläggas i samband med beviljande av bygglov om byggrätten överstiger den i anbudet angivna byggrätten med mer än 5 %. Avdrag på köpeskillingen ska ske i samband med beviljande av bygglov om byggrätten understiger den i anbudet angivna byggrätten med mer än 5 %. Tilläggsköpeskillingen och avdrag på
köpeskillingen ska i detta fall baseras på 7303 kr/m
2ljus BTA (baserat på KPI maj 2013). Justering av köpe-, tilläggsköpeskilling respektive avdrag på köpeskilling ska ske med KPI till tidpunkten för betalning.
5.5 Gatukostnadsersättning och exploateringsbidrag
Gatukostnadsersättning ingår i köpeskillingen och kommer att redovisas separat vid tecknande av köpe- och exploateringsavtal.
Bolaget ska betala 550 000 kr i exploateringsbidrag till Kommunen i samband med tillträde.
5.6 Övriga kostnader
Bolaget ska betala förrättningskostnader i samband med fastighetsbildning avseende Markområdena. Bolaget ska även betala bygglovsavgift, anslutningsavgifter och övriga kostnader förenade med exploateringen av Markområdena. Bolaget ska teckna särskilt avtal med Sollentuna Energi AB för anslutning till VA, el etc. enligt vid varje tillfälle gällande taxa.
6 Markanvisningspolicy m.m.
Bolaget ska följa samtliga villkor i kommunens markanvisningspolicy (bilaga 3), antagen i kommunfullmäktige 2012-06-13. Detta innebär bland annat att Bolaget ska följa Kommunens, av kommunfullmäktige, kommunstyrelsen eller plan- och
exploateringsutskottet, vid markanvisningar beslutade generella krav. Exempel på sådana krav är att integrera olika former av socialt boende och specialbostäder samt att följa kommunens klimatstrategi.
7 Ö v e r l å t e l s e
Bolaget har ej rätt att utan Kommunens skriftliga medgivande överlåta förpliktelserna enligt detta avtal på annan.
3
Dnr 2011/443 KS.258
Markanvisningsavtal med Småa AB avseende del av fastigheterna Törnskogen 4:40-42 och 4:33, Väsjön Norra, Sollentuna
Tvist med anledning av detta avtals giltighet, tolkning, tillämpning m.m. ska avgöras av svensk allmän domstol.
9 Giltighet
Detta markanvisningsavtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt från någondera parten om inte köpe- och exploateringsavtal enligt § 2 och § 5.4 ovan träffats mellan Kommunen och Bolaget senast 2015-10-01 (två år efter
markanvisning).
Bolaget är medvetet om:
- att beslut om att anta detaljplan meddelas av kommunstyrelsen eller
kommunfullmäktige. Beslut om att anta detaljplan ska föregås av samråd med dem som berörs av planen och andra beredningsåtgärder. Bolaget är även medveten om att sakägare har rätt att anföra besvär mot beslut att antaga
detaljplan och att beslut om antagande av detaljplan kan prövas av länsstyrelsen och mark- och miljödomstol samt bli föremål för rättsprövning,
- att detta avtal blir gällande endast under förutsättning att det godkänns av behörigt organ inom Kommunen senast 2014-12-31.
Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt.
8 T v i s t
Sollentuna 2014- 2014- öU-tfl
För Sollentuna kommun För Småa AB
Andreas Hellström Exploateringschef
Helena Busck
BILAGOR: 1. Kartor - områden för markanvisning
2. Bolagets vinnande anbud i markanvisningstävlingen 3. Markanvisningspolicy
4
JU * )
SNÅA K O N T U U
UTSIKTEN I VÄSJÖN
M a r k a n v i s n i n g s t ä v l i n g
2013 05 06
O M R Å D E A + B
K o n t u r arkitektkontor ab Triewaldsgränd 1 111 29 Stockholm telefon+46 8 411 54 10 kontor@kontur.se www.kontur.se
SMÅA K O N T U d
SMAA K O N T U d
UTSIKTEN I VÄSJÖN
Markanvisningstävling 2013 05 06
OMRÅDE C
Kontur arkitektkontor ab Triewaldsgränd t 111 29 Stockholm telefon+46 8 411 54 10 kontor@kontur.se
SMÅA K O N T U d
UTSIKTEN I VÄSJÖN
Markanvisningstävling 2013 05 06
OMRÅDE C
Situationsplan 1:500
K o n t u r arkitektkontor ab Trlewaldsgrand 1 111 29 Stockholm telefon +46 8 411 54 10 kontor@kontur.se www.kontur.se
SMÅA K O N T U U
UTSIKTEN I VÄSJÖN
Markanvisningstävling 2013 05 06
Sektion X-X 1:500 Område A + B
Sektion Y-Y 1:500 Område C
K o n t u r arkitektkontor ab Triewaldsgrand 1 111 29Stockholm telefon+46 8 411 54 10 kontor@kontur.se www.kontur.se
SMÅA K O N T U U
UTSIKTEN I VÄSJÖN
Markanvisningstävling BOSTÄDER 2013 05 06
12 parhus med 24 boendeenheter fördelade på tre grupper med två olika hustyper.
Samtliga parhus består av 3 våningar - soutterängplan, plan 1, plan 2 samt ett indraget vindsplan.
Hustypen nedanför vägen:
Soutterängplan Gillestuga, bastu/bad, förråd och teknik.
Plan 1 Entré, kök, matplats, badrum/tvätt, vardagsrum.
Plan 2 3-4 sovrum varav en för dubbelsäng, badrum och förvaring.
Indraget vindsplan* Takterrasser och inredningsbar vind.
*) Räknas ej som våningsplan då det ligger inom 45-gradersplanet.
Hustypen ovanförvägen:
Soutterängplan Entré, garage, förråd och teknik
Plan 1 Kök, matplats, badrum/tvätt och vardagsrum.
Plan 2 3-4 sovrum varav en för dubbelsäng, badrum och förvaring.
Indraget vindsplan* Takterrasser och inredningsbar vind.
SITUATION
Orörd, kuperad tomt med tallskog och berg i dagen.
Vägar, gångytor och övrig infrastruktur tillkommer.
Befintliga markytor och karaktärsfulla tallar bevaras.
Byggnaderna i område A och B har anpassats med hänsyn till skyddsavstånd till kraftledning.
Mellan parhusen, under parkeringsplatserna placeras fördröjningsmagasin för dagvatten i området.
ARKITEKTUR
Modern, situationsanpassad och rationell med en nordisk anknytning.
Byggnadsvolymen har ett enkelt uttryck i form av våningshöga rektangulära boxar staplade på varandra. Våningsplanen har en inre kärna (badrum, kök, förvaring mm) centriskt placerad vilket medför möjlighet till spegel- vändning av rumsfunktioner (matplats, vardagsrum, sovrum).
Fasaderna kläs av obehandlad lärk med öppningar av i form av fönsterslitsar på gavlarna och stora repetitiva fönsterpartier med lika fönstertyp och placering på långfasaderna.
Uteplatser placeras i direkt anslutning till byggnaderna för att minimera påverkan av omkringliggande natur. Den markbundna utemiljön kompletteras med insynsskyddade takterrasser med möjlighet till storslagen utsikt.
EXPLOATERINGSDATA
Område Antal boendeenheter BOA (m8) Ljus BTA (ma) Parkeringsplatser Garage A 137 178
Summa 8 1 096 1 424 8 8 B 154 178
Summa 12 1 848 2 136 24 C 154 178
Summa 4 616 712 8 TOTALT 24 3 560 4 272 40
Kontur arkitektkontor ab Trlewaldsgrand 1 111 29 Stockholm telefon+46 8 411 54 10 kontor@kontur.se www.kontur.se
o
2013-05-06
Miljöpolicy
Gällande kvarteret Utsikten i Väsjön
MILJÖPROGRAM
I n f ö r projekteringen u p p r ä t t a s ett m i l j ö p r o g r a m f ö r projekteringen som beskriver mål f ö r betydande m i l j ö a s p e k t e r b å d e vad gäller yttre m i l j ö p å v e r k a n och b o e n d e m i l j ö .
Som medlem i Sweden Green Building Council väljer v i att jobba i enlighet med
M i l j ö b y g g n a d (f.ci. Miljöklassad byggnad) Systemet ä r utvecklat f ö r att v ä r n a o m m ä n n i s k o r s hälsa och v å r m i l j ö .
ENERGI
U p p v ä r m n i n g
O m r å d e t planeras utan f j ä r r v ä r m e och d å ställs h ö g a krav p å e n e r g i a n v ä n d n i n g enligt BBR.
Byggnadens specifika e n e r g i a n v ä n d n i n g kommer a t t understiga 50 k W h / m2, å r och det genomsnittliga v ä r m e e f f e k t b e h o v e t ligger under 4 0 W / m2 A t e m p , å r .
V i fokuserar p å a t t bygga ett bra klimatskal så a t t v ä r m e f ö r l u s t e r n a minimeras. Optimerade v ä g g t j o c k l e k a r , l å g e n e r g i f ö n s t e r med U - v ä r d e r u n t 0,9 W / m2K kombinerat med
detaljstuderade anslutningspunkter d ä r k ö l d b r y g g o r elimineras g ö r att klimatskalet blir s å pass bra. E t t U m - v ä r d e under 0,15 g ö r a t t v ä r m e b e h o v e t f ö r u p p v ä r m n i n g blir lågt.
Dessutom u t f ö r s projektering och p r o d u k t i o n av byggnaden med h ö g noggrannhet f ö r att u p p n å ett s å l u f t t ä t t klimatskal som möjligt. Detta ser vi som särskilt v i k t i g t eftersom byggnadernas läge ä r s å d a n t att k r a f t i g vind kan bidra till stora tryckdifferenser mellan inomhus o c h utomhus, och d å också o ö n s k a d e u t e l u f t s f l ö d e n som b e h ö v e r v ä r m a s .
A t t fokusera på dessa detaljer minskar inte bara e n e r g i a n v ä n d n i n g e n utan bidrar t i l l ett g o t t i n o m h u s k l i m a t f ö r de boende. Dessutom jobbar vi med byggnadsintegrerade sol-
a v s k ä r m n i n g a r i utsatta v ä d e r s t r e c k f ö r att minska risken f ö r ö v e r t e m p e r a t u r e r under s o m m a r h a l v å r e t .
Den v ä r m e som b e h ö v e r t i l l f ö r a s byggnaden f ö r a t t u p p r ä t t h å l l a ett gott inneklimat f ö r d e l a s t i l l l ä g e n h e t e r n a via ett vattenburet v ä r m e s y s t e m . V ä r m e n f ö r u p p v ä r m n i n g och
tappvarmvatten produceras av en b e r g v ä r m e p u m p och spetsas v i d behov med e l - v ä r m e . V e n t i l a t i o n
Byggnaden f ö r s e s med erforderlig ventilation f ö r a t t u p p n å g o d luftkvalitet. U p p v ä r m n i n g e n av uteluft sker med å t e r v u n n e n v ä r m e f r å n f r å n l u f t e n , ett så kallat FTX-system. F T X -
aggregatet väljs med omsorg så att verkningsgraden på å t e r v i n n i n g e n blir h ö g .
V e n t i l a t i o n s f l ö d e n a behovsstyrs ner till m i n 0,1 l/s,m2 n ä r så ä r möjligt. På så s ä t t minskar e n e r g i a n v ä n d n i n g e n f ö r dels u p p v ä r m n i n g av u t e l u f t och dels el-energi f ö r att driva f l ä k t a r n a .
Småa AB • Box 47613 • 117 94 STOCKHOLM Besöksadress: Årstaängsvägen 13. 3 tr • Marievik Tel: 08-586 303 00 • Fax: 08-586 303 99 E-posc post@smaa.se • Hemsida: www.smaa.se
o
2013-05-06
DAGVATTEN
Mellan parhusen, under parkeringsplatserna placeras f ö r dagvatten i o m r å d e t .
AVFALLSHANTERING
M ö j l i g h e t e r f ö r sopsortering och avfallshantering i anslutning till l ä g e n h e t e r n a uppmuntrar de boende att källsortera sitt avfall.
VAL AV BYGGNADSMATERIAL
V i d val av byggnadsmaterial tas dels h ä n s y n t i l l den indirekta globala m i l j ö p å v e r k a n och dels t i l l direkta p å v e r k a n i den bebyggda m i l j ö n f ö r de boende. Som underlag f ö r b e d ö m n i n g a n v ä n d s en m i l j ö d a t a b a s f ö r byggmaterial.
ÅTGÄRDER UNDER BYGGSKEDET
I slutet av projekteringen tas ett " m i l j ö p r o g r a m f ö r byggskedet" f r a m . D ä r ställs krav p å e n t r e p r e n ö r e n vad gäller t i l l exempel arbetsmetoder, maskiners u t s l ä p p , maskiners bulleremissioner, a v g r ä n s n i n g a r m o t n ä r l i g g a n d e känsliga n a t u r o m r å d e n , hantering av byggavfall m m .
UTBILDNING AV DE BOENDE
Ytterligare ett steg till att nå lägre e n e r g i a n v ä n d n i n g ä r att installera utrustning som t ex individuell v a t t e n m ä t n i n g och e n e r g i m ä t n i n g av v a r m v a t t e n / v ä r m e vilket indirekt p å v e r k a r de boendes beteende.
Vidare utbildas de boende i a l l m ä n m i l j ö k u n s k a p och i hur deras beteende p å v e r k a r e n e r g i a n v ä n d n i n g e n men även vad det har f ö r konsekvenser att t ex spola ut miljöfarliga ä m n e n i spillvattnet och dagvattnet. Sammantaget ger även detta en påtaglig effekt p å den p å v e r k a n som boendet och byggnaderna har p å miljön.
MILJÖSAMORDNARE
För att n å ovan ställda mål kommer en m i l j ö - / e n e r g i s a m o r d n a r e att tillsättas i projektet.
Denna person samordnar de olika a k t ö r e r n a och koordinerar m i l j ö , energi- och
i n o m h u s k l i m a t f r å g o r igenom hela projekterings- och byggprocessen. På så s ä t t säkerställs att alla a k t ö r e r f å r r ä t t utbildning och i n f o r m a t i o n o m hur man bygger miljö- och
energieffektivt.
Bilagor:
® S m å a s K v a l i t e t s - och M i l j ö p o l i c y
• M i l j ö b y g g n a d - Svveden Green B u i l d i n g Council
Småa AB - Box 47613 • 117 94 STOCKHOLM Besöksadress: Årstaängsvägen 13, 3 er • Marievik Tel: 08-586 303 00 • Fax: 08-586 303 99 E-post post@smaa.se • Hemsida: www.smaa.se
SMÅA
KVALITETS och MILJÖ POLICY
S m å a s k a l l s k a p a o c h p r o d u c e r a t r i v s a m m a o c h p r i s v ä r d a b o s t a d s o m r å d e n m e d k v a l i t e t e r s o m e f t e r f r å g a s av k u n d e r i s å v ä l k o r t - s o m l å n g s i k t i g t p e r s p e k t i v .
G e n o m s j ä l v b y g g e r i o c h i n r e d n i n g s s k o l a ska v i ge v i v å r a k u n d e r m ö j l i g h e t att p å ett p r i s v ä r t s ä t t skapa sina p e r s o n l i g a h e m .
S m å a s k v a l i t e t s o c h m i l j ö p o l i c y ä r a t t :
V a r j e m e d a r b e t a r e h a r ett p e r s o n l i g t ansvar f ö r a t t a r b e t a m o t u p p s t ä l l d a m å l b e t r ä f f a n d e k v a l i t e t , service o c h m i l j ö h ä n s y n .
Skapa g o d a y t t r e b o e n d e m i l j ö e r s o m i n n e h å l l e r s k ö n h e t s - v ä r d e n o c h ä r anpassade t i l l de l o k a l a f ö r u t s ä t t n i n g a r n a i v a r j e p r o j e k t .
Skapa g o d a o c h h ä l s o s a m m a i n r e b o e n d e m i l j ö e r g e n o m o m s o r g s f u l l u t f o r m n i n g o c h p r i o r i t e r i n g av m i l j ö a n p a s s a d e b y g g v a r o r .
B i d r a t i l l r e s u r s h u s h å l l n i n g v i d v a l av m a t e r i a l , b y g g t e k n i k o c h i n s t a l l a t i o n e r . P r i o r i t e r a e n e r g i e f f e k t i v a i n s t a l l a t i o n e r o c h t e k n i k s o m l å n g s i k t i g t ger g o d f u n k t i o n o c h l å g d r i f t s k o s t n a d .
S ä k e r s t ä l l a r ä t t k v a l i t e t g e n o m p l a n e r i n g o c h systematisk k o n t r o l l av p r o j e k t e r i n g o c h p r o d u k t i o n .
S t ä l l a k r a v p å v å r a k o n s u l t e r s , l e v e r a n t ö r e r s o c h u n d e r e n t r e p r e n ö r e r s k v a l i t e t s - o c h m i l j ö a r b e t e .
F ö l j a f o r s k n i n g o c h u t v e c k l i n g f ö r en s t ä n d i g f ö r b ä t t r i n g .
Småa AB • Box 47613 • I 17 94 STOCKHOLM Besöksadress: Årstaängsvägen 13, 3 tr • Marievik Tel: 08-586 303 00 • Fax: 08-586 303 99 E-posc post@smaa.se • Hemsida: www.smaa.se
Sollentuna växer
Sollentuna k o m m u n har en vision o m ett långsiktigt hållbart samhälle och översikts- planen ger v ä g l e d n i n g o m hur visionen ska förverkligas. I den beskrivs strategin f ö r ny tät bostadsbebyggelse i goda k o m m u n i k a t i o n s l ä g e n . Planering av nya och utveckling av befintliga verksamheter, kontor, bebyggelse f ö r k u l t u r eller undervisning är ytterligare viktiga byggstenar i ett attraktivt samhälle.
Ett sätt att utveckla k o m m u n e n är att genom beslut o m uppdrag att g e n o m f ö r a mark- anvisning m ö j l i g g ö r a f ö r intresserade byggherrar att utveckla den mark som kommunen äger och d ä r m e d bidra t i l l ett långsiktigt hållbart och attraktivt Sollentuna, d ä r valfrihet och god h u s h å l l n i n g är centrala begrepp. Kommunens markreserv är begränsad varför det är av o e r h ö r d v i k t att varje f ö r s ä l j n i n g av k o m m u n a l mark sker efter noggranna ö v e r v ä g a n d e n , i samverkan med ansvarigt utskott samt att den hanteras jämställt och likställt. Varje markanvisning ska vara en del av och ett led i arbetet med att utveckla Sollentuna k o m m u n .
F ö r att säkerställa att varje markanvisning som sker i k o m m u n e n f r a m g å n g s r i k t leder t i l l detta samt att alla byggherrar och intressenter b e m ö t s och hanteras p å ett likställt sätt har k o m m u n e n antagit en markanvisningspolicy.
Enligt beslut i k o m m u n f u l l m ä k t i g e ska markanvisningspolicyn aktualiseras i b ö r j a n av varje n y mandatperiod.
SOLLENTUNA
KOMMUN
Antagen av kommunfullmäktige 2012-06-13.Producerad av kommunledningskontoret, Sollentuna kommun, 2012.
Text: Katrin Seuss.
Omslagsbild är från Silverdal, Helenelund. Foto: Peter Holstad.
Information om markanvisning i Sollentuna finns även på kommunens webbplats www.sollentuna.se under rubriken Bostad & miljö.
Sollentuna kommuns markanvisningspolicy
M * Kommunen vill genom ett optimalt utnyttjande av sin begränsade
markreserv aktivt verka för ett långsiktigt hållbart och attraktivt samhälle.
Markanvisningspolicyn innebär att Sollentuna kommun ska:
• Eftersträva konkurrensutsättning
Vid varje markanvisning eftersträva att skapa konkurrenssituation ur flera aspekter.
• Tillgodose kommunala och s a m h ä l l e l i g a behov
Inför varje markanvisning undersöka om behov finns i aktuellt område av specialbostäder som t ex ungdomsbostäder, lokaler för barn- och äldreomsorg, kategoribostäder eller lokaler för kultur- och fritidsändamål.
• Alltid v ä g a in miljö- och klimatpåverkan
Vid varje markanvisning väga in miljö- och klimatpåverkan.
Miljö- och klimatpåverkan ska därvid betraktas ur ett livscykelperspektiv.
• Skapa variation
Skapa förutsättningar för variation vad gäller bland annat upplåtelseformer, arkitektur och markanvändning.
• Beakta hur a n b u d s l ä m n a r e presterat tidigare
Vid varje markanvisning beakta hur anbudsgivaren tidigare
presterat i kommunen, oaktat angivna referensprojekt. Detta
oavsett om anbudsgivare då förvärvat mark av kommun eller annan
fastighetsägare. Även byggherrens intresse av långsiktig förvaltning
och fortbestånd av bebyggelsen kan vägas in.
Vad innebär en markanvisning?
En markanvisning i n n e b ä r rätt f ö r en intressent att under en begränsad tidsperiod, med vissa i förväg givna f ö r u t s ä t t n i n g a r , få samarbeta med k o m m u n e n för att bebygga eller utveckla ett projekt i n o m ett visst m a r k o m r å d e som k o m m u n e n äger. I utveck- lingsarbetet ingår som regel p l a n l ä g g n i n g av marken för ä n d a m å l e t .
Efter kommunens beslut o m val av byggherre tecknas ett så kallat markanvisningsavtal. Avtalet reglerar att en särskild byggherre under viss angiven tid och p å vissa villkor har rätt att utveckla och där- efter förvärva aktuellt m a r k o m r å d e med ä g a n d e r ä t t alternativt med t o m t r ä t t .
Markanvisning är ett sätt f ö r k o m m u n e n att för- medla k o m m u n a l mark t i l l olika byggherrar i n f ö r planering av n y bebyggelse, verksamhetslokalisering eller i n f ö r utveckling av befintlig bebyggelse.
Markanvisningsavtal
Markanvisningsavtalet ska reglera alla frågor som är klarlagda v i d t i d p u n k t e n f ö r avtalet. Det kan vara projektets:
• I n n e h å l l
• A n v ä n d n i n g
• Storlek
• Tekniska f ö r u t s ä t t n i n g a r
Avtalet ska även ange v i d behov hur utrednings- arbete ska ske och bekostas, f ö r u t s ä t t n i n g a r f ö r projektets g e n o m f ö r a n d e samt vad den slutliga upp- låtelsen ska omfatta och reglera. Markanvisningen i n n e b ä r inte att detaljplaneprocessen kan förbigås.
Ett undertecknat markanvisningsavtal innefat-
tar normalt även en uppgörelse k r i n g planarbetet.
Markanvisningsavtalet ska ersättas med ett traditio- nellt k ö p - och exploateringsavtal under den tidspe- r i o d som markanvisningen löper, normalt under två år f r å n och med dess undertecknande.
N y t t j a n d e r ä t t s a v g i f t och markpris
I k o m m u n e n tillämpas i huvudsak m a r k n a d s v ä r - deprincipen v i d p r i s s ä t t n i n g av mark med aktuell byggrätt enligt antagen detaljplan. I markanvis- ningsavtalet kan u p p g i f t o m markpris anges som antingen byggherren angivit i sitt anbud eller det pris som k o m m u n e n angivit i sin f ö r f r å g a n . I avta- let kan d å även anges hur det angivna priset ska jus- teras fram t i l l försäljningstillfället, t i l l exempel med h ä n v i s n i n g t i l l f ö r ä n d r i n g a r i konsumentprisindex (KPI). Avtalet ska även reglera hur markpriset juste- ras v i d eventuella f ö r ä n d r i n g a r av areal och o m f a t t - ning. E t t alternativ t i l l att b e s t ä m m a markpris i markanvisningsavtalet är att ange hur markpriset kommer att b e s t ä m m a s samt v i d vilken t i d p u n k t under markanvisningstiden detta kommer att ske.
E n n y t t j a n d e r ä t t s a v g i f t kommer att tas ut f ö r att täcka kommunens kostnader f ö r markanvisningen under markanvisningstiden. N y t t j a n d e r ä t t s a v g i f t e n ger byggherren tillträde t i l l marken f ö r att genom- föra mindre f ö r u n d e r s ö k n i n g a r som inte påverkar marken i n å g o n större omfattning, såsom geotek- niska och m i l j ö t e k n i s k a u n d e r s ö k n i n g a r . Byggher- ren får dock inte en exklusiv rätt t i l l m a r k o m r å d e t utan k o m m u n e n har rätt att t e m p o r ä r t u p p l å t a o m r å d e t t i l l annan. N y t t j a n d e r ä t t s a v g i f t e n räknas inte av f r å n köpeskillingen.
Kostnader som uppkommer i samband med p l a n l ä g g n i n g e n av aktuellt o m r å d e ska byggherren stå för, vilket regleras i markanvisningsavtalet.
Försäljning
O m syftet med och villkoren i markanvisnings- avtalet uppfylls ger det byggherren rätt att enligt avtalet förvärva det aktuella m a r k o m r å d e t . V i l l k o r för detta anges i särskilt köpeavtal som tecknas efter kommunens beslut o m försäljning.
Kvarteret Tidvattnet byggs vid Stinsen, Häggvik.
Foto C G Gredenborg.
Östra kvarnskogen. Foto: Peter Holstad.
Val av byggherre genom olika metoder för markanvisning
V i d val av byggherre strävar k o m m u n e n efter att f r ä m j a goda k o n k u r r e n s f ö r h å l l a n d e n så att f ö r u t - s ä t t n i n g a r skapas f ö r variationsrik bebyggelse. Flera byggherrar ska ges m ö j l i g h e t att etablera sig och o m m ö j l i g t verka i n o m samma o m r å d e .
Det finns olika sätt att g e n o m f ö r a en markanvis- ning. De generella villkoren och kraven p å byggher- ren är dock desamma oavsett vilken metod som väljs.
En g r u n d l ä g g a n d e princip är att alla intressenter ska bli b e d ö m d a och behandlade utifrån samma grunder.
Varje m a r k o m r å d e har unika f ö r u t s ä t t n i n g a r
vilket m e d f ö r att k o m m u n e n g ö r en b e d ö m n i n g f r å n fall t i l l fall o m vilken markanvisningsmetod som är mest l ä m p l i g och n ä r i t i d markanvisningen b ö r g e n o m f ö r a s .
K o m m u n e n tillämpar i grunden tre metoder vid markanvisning: markanvisning genom anbud, direktanvisning och markanvisningstävling. M e t o - derna kan dock kombineras och justeras efter be- hov. K o m m u n e n eftersträvar k o n k u r r e n s u t s ä t t n i n g varför metoden som i n n e b ä r markanvisning genom anbud beskrivs mer i n g å e n d e nedan.
0 «*
Markanvisning genom anbud
N ä r ett o m r å d e är aktuellt f ö r markanvisning sker annonsering i f ö r ä n d a m å l e t lämpliga medier och på www.sollentuna.se. Annonsen är ö v e r g r i p a n d e med h ä n v i s n i n g t i l l i n b j u d a n och f ö r f r å g n i n g s u n - derlaget d ä r detaljer, v i l l k o r och krav framgår. A v annonsen f r a m g å r även sista datum f ö r i n l ä m n i n g av anbud.
Förfrågningsunderlag
Av f ö r f r å g n i n g s u n d e r l a g e t ska f r a m g å vilka f ö r u t - s ä t t n i n g a r och krav som gäller f ö r det aktuella pro- jektet inklusive sista datum f ö r i n l ä m n i n g av anbud.
Det ska f r a m g å vilka uppgifter anbudsgivaren ska l ä m n a i sitt anbud. A v underlaget ska även f r a m g å vilka urvalskriterierna är och hur rangordning av anbuden kommer att ske.
F ö r f r å g n i n g s u n d e r l a g e t hålls tillgängligt p å w w w . sollentuna.se eller sänds t i l l intressent efter begäran.
Kraven i f ö r f r å g n i n g s u n d e r l a g e t är anpassade t i l l det aktuella projektet. T i l l exempel kan upplåtel- seformen eller anpassning t i l l speciell terräng eller m i l j ö ges särskild tyngd i ett visst projekt.
F ö r f r å g n i n g s u n d e r l a g e t kan t i l l exempel innehålla:
- typ av bebyggelse och a n v ä n d n i n g , i n k l . eventu- ell f ö r d e l n i n g (t ex andel lokaler i bottenplan) - byggnadsvolymer
- b y g g n a d s h ö j d - gestaltningsidéer
- geotekniska och trafiktekniska f ö r u t s ä t t n i n g a r - behov av lokaler f ö r olika serviceändamål - behov av specialbostäder
- behov av u n g d o m s b o s t ä d e r - krav p å k o m m u n a l service - u p p l å t e l s e f o r m e r
- projektets m i l j ö - och k l i m a t p å v e r k a n
Anbud
Anbudet ska vara skriftligt och även innehålla underlag i f o r m av beskrivning av idéerna, enklare skisser och eventuellt referensmaterial.
Utvärdering
I n k o m n a anbud utvärderas, varefter k o m m u n e n fattar beslut o m val av den eller de byggherrar vars anbud b e d ö m t s vara mest intressanta och som upp- fyller u p p s t ä l l d a kriterier och krav. Markanvisnings- avtal tecknas med respektive byggherre.
Genomförande
Generella och projektspecifika villkor gäller i enlig- het med det markanvisningsavtal som tecknas.
Respektive byggherre deltar i en markanvisning p å egen ekonomisk risk.
Direktanvisning
I undantagsfall kan det vara motiverat att frångå kommunens grundprincip att skapa konkurrens mellan flera olika byggherrar. Metoden kan b l i aktuell att a n v ä n d a n ä r utveckling av visst o m r å d e f ö r u t s ä t t e r omlokalisering av t ex verksamheter som inte ä r förenliga med det framtida nyttjandet av o m r å d e t . N ä r en byggherre i n k o m m i t med en u n i k p r o j e k t i d é f ö r ett särskilt o m r å d e kan även u t g ö r a skäl t i l l att k o m m u n e n f ö r h a n d l a r direkt med bygg- herren f ö r att f r ä m j a kreativitet och i d é s k a p a n d e .
Markanvisningstävling
Metoden att genom tävling utse byggherrar a n v ä n d s f r ä m s t i speciella fall när platsen eller ä n d a m å l e t så kräver. Projekt d ä r arkitektur, n y t ä n k a n d e , teknik- utveckling eller utmanande topografi tillsammans med ekonomi är viktiga aspekter kan vara aktuella för denna metod av markanvisning. Tillskapande av l a n d m ä r k e n och f ö r att skapa särskild karaktär är andra aspekter som kan motivera ett tävlingsför- farande. F ö r utvärdering och val av byggherre utses en särskild j u r y med representanter f r å n berörda förvaltningar, avdelningar men även externa j u r y - medlemmar kan f ö r e k o m m a .
M W
Generella villkor för varje markanvisning
Markanvisning tidsbegränsas normalt t i l l högst två år f r å n kommunens beslut. O m inte ett b i n - dande köpeavtal träffats i n o m dessa två år kan k o m m u n e n göra en n y markanvisning. F ö r l ä n g - n i n g kan medges av k o m m u n e n o m f ö r s e n i n g inte beror p å byggherren. K o m m u n e n har även rätt att återta markanvisningen under den tids- begränsade perioden o m byggherren uppenbart inte f ö r m å r eller avser att g e n o m f ö r a projektet i den takt eller p å det sätt som avsågs v i d mark- anvisningen. Å t e r t a g e n markanvisning ger inte byggherren rätt t i l l ersättning.
Byggherren som anvisats mark ska satsa resurser för medverkan i erforderligt planarbete.
N ä r k o m m u n e n begär det ska byggherren t i l l - h a n d a h å l l a specialbostäder, lokaler f ö r barn- och ä l d r e o m s o r g , vissa kategoribostäder m . m . Markanvisning far inte överlåtas t i l l annan part utan kommunens skriftliga g o d k ä n n a n d e . Detta gäller även överlåtelse t i l l andra bolag i n o m k o n - cernen.
K o m m u n e n har rätt att b e s t ä m m a o m val av u p p l å t e l s e f o r m såsom ägande-, bostads- eller hyresrätt f ö r markanvisningen. Upplåtelse med t o m t r ä t t kan i särskilda fall vara aktuell.
V i d varje markanvisning ska viktiga styr-, m å l - och policydokument beaktas såsom:
Ö v e r s i k t s p l a n
- Regional utvecklingsplan f ö r Stockholmsre- gionen (RUFS)
Klimatstrategi
M a r k p r o g r a m f ö r näringsliv (ska utarbetas) Markreservstrategi (ska utarbetas)
Ö v e r g r i p a n d e politiska m å l
U t ö v e r m å l e n och riktlinjerna finns även natio- nella och regionala m i l j ö m å l , miljökvalitetsnor- mer samt byggnormer och regler som ligger t i l l g r u n d f ö r utvecklingen av Sollentuna k o m m u n .
Risken f ö r att eventuella myndighetsbeslut f ö r ä n d r a r villkoren i markanvisningen åligger byggherren.
Projekt som avbryts t i l l följd av ä n d r a d e detalj- p l a n e f ö r u t s ä t t n i n g a r eller andra myndighetsbe- slut ger inte rätt t i l l ekonomisk e r s ä t t n i n g eller n y markanvisning.
O m erforderlig detaljplan inte vinner laga k r a f t eller projektet av andra orsaker inte kan genom- föras står respektive part sina egna nedlagda kostnader.
Turebergshuset i Sollentuna centrum.
Foto:Anders Rolfsson.
Denna information finns även
tillgänglig p å www.sollentuna.se
under rubriken Bostad & miljö.
f
BIPa -
Sv; g j
wi
•
i . *
KW 1 Wfi&å'
fr
