Värdering av
förvaltningsfastigheter enligt IAS 40
Kandidatuppsats 15 hp | Företagsekonomi C | Hösttermin 2013
Av: Isabelle Gynge och Johanna Brard
Handledare: Bengt Lindström och Jurek Millak
Förord
Vi vill rikta ett stort tack till våra handledare Bengt Lindström och Jurek Millak för bra handledning och engagemang under uppsatsskrivningen samt tacka våra respondenter för värdefull feedback. Vi vill även tacka Eva Gunnarsson på DTZ, Viktor Thorslund och Daniel Breeze för den hjälp ni bidragit med till uppsatsen.
2014-‐01-‐10
Johanna Brard Isabelle Gynge
_________________ __________________
Sammanfattning
Studien behandlar redovisning av förvaltningsfastigheter enligt IFRS och därmed IAS 40, vilken blev tvingande 1 januari år 2005 för börsnoterade företag som tillämpar IFRS.
Inom IAS 40 tillämpas oftast verkligt värde, som innebär att man värderar
förvaltningsfastigheter till ett uppskattat marknadsvärde. Verkligt värde har dock
ifrågasatts av tidigare forskare och ett problem vid värdering till verkligt värde är att det bygger på uppskattningar om bland annat kalkylräntor och framtida kassaflöden. På så sätt kan värdet bli missvisande i avsaknaden av empiriskt underlag. Vi har valt att undersöka försäljningar av förvaltningsfastigheter under åren 2008-‐2012 för de 15 börsnoterade fastighetsbolagen på NASDAQ OMX Stockholm, vars huvudsakliga verksamhet är att förvalta fastigheter. Studien har genomförts genom att granska bolagens årsredovisningar för de aktuella åren. En jämförelse har sedan gjorts mellan det bokförda värdet och försäljningspriset. Resultatet har därefter kopplats till vilken värderingsmetod som varje företag tillämpat samt om värderingen skett internt eller externt. Detta för att analysera om det föreligger några samband. Studiens resultat visade att försäljningspriset nästan aldrig överensstämde med det bokförda värdet och att det, med ett fåtal undantag, understeg försäljningspriset. Vidare konstateras att en kombination av avkastningsmetoden och ortsprismetoden ger den mest rättvisande bilden av marknadsvärdet utifrån de studerade företagen. Angående värderingssätt visade undersökningen att de företag som använde sig av kombinationen intern och extern värdering i större utsträckning håller sig inom osäkerhetsintervallet. Utfallet av vår studie bekräftar därmed problematiken med att det verkliga värdet oftast inte speglar marknadspriset.
Abstract
This study aims to investigate the accounting of investment properties according to IAS 40 and therefore fair value. IAS 40 became imperative the 1st of January 2005 for listed companies applying IFRS. Previous researchers have questioned fair value, and a
problem in measuring fair value is that it is based on estimates about discount rates and future cashflows, among other things. In this way the value can be misleading in the absence of empirical data. We have chosen to explore the sales of investment properties for the years 2008-‐2012 for the 14 listed real estate companies whose main business is to manage properties. This has been achieved by reviewing the company’s annual
reports for the relevant years. A comparison was then made between the book value and the sale price. The result has been connected to the chosen valuation method and if the valuation is done internally or externally to analyze whether there is any connection.
The results of the study show that the sales price almost never corresponded to the book value and that, with few exceptions, the book value was below the actual selling price. It is noted that a combination of the return method and the local price method gives the most accurate picture of the market value on the basis of the studied
companies. Regarding the valuation approach, the investigation shows that companies that used the combination of internal and external valuation are more often within the uncertainty range. The results of our study therefore confirm the problem that the fair value usually does not reflect the market price.
Definitionslista
IASB: International Accounting Standards Board IFRS: International Financial Reporting Standards IAS: International Accounting Standards
IAS 40: Anger hur förvaltningsfastigheter ska redovisas för företag som tillämpar IFRS.
Förvaltningsfastigheter: Fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringar.
Verkligt värde: En uppskattning av marknadsvärdet för tillgångar och skulder.
Kalkylränta: Räntesats som tillämpas vid nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden.
NASDAQ OMX Stockholm: Stockholmsbörsen, reglerad marknad för handel av värdepapper.
Key words: IAS 40, verkligt värde, förvaltningsfastigheter Nyckelord: IAS 40, fair value, investment properties
1.2 PROBLEMFORMULERING 3
1.3 SYFTE 4
2. METOD 4
2.1 TILLVÄGAGÅNGSSÄTT 4
2.2 BERÄKNINGAR 5
2.3 DATAINSAMLING 5
2.4 POPULATION 6
3. REFERENSRAM 8
3.1 AGENTTEORI 8
3.2 IAS 40 9
3.3 MARKNADSVÄRDE 10
3.4 VÄRDERING TILL VERKLIGT VÄRDE 10
3.4.1 ORTSPRISMETODEN 11
3.4.2 AVKASTNINGSMETODEN 11
3.5 OSÄKERHETSINTERVALL 12
4. TIDIGARE STUDIER 12
4.1 JOHAN LORENTZON, ATT VÄRDERA TILLGÅNGAR-‐ VERKLIGT VÄRDE INOM SKOGS OCH
FASTIGHETSBRANSCHEN 12
4.2 BO NORDLUND OCH ERIK PERSSON, VAD HÄNDER VID OSÄKERHET I VÄRDEBEDÖMNINGAR OCH
CYKLISKA FÖRLOPP I EKONOMIN? 13
4.3 BO NORDLUND , VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER -‐ METODER OCH ANTAGANDEN I
FINANSIELLA RAPPORTER ENLIGT IFRS. 13
4.4 BO NORDLUND EXTERNREDOVISNING: VÄRDERING TILL VERKLIGT VÄRDE -‐ ÄR DET ALLTID ATT
FÖREDRA? 14
4.5 ILIA DICHEV, ON THE BALANCE SHEET-‐MODEL BASED OF FINACIAL REPORTING 15 4.6 CHRISTIAN LAUX OCH CHRISTIAN LEUZ, THE CRISIS OF FAIR-‐VALUE ACCOUNTING: MAKING SENSE OF THE
RECENT DEBATE 15
5. EMPIRI 16
5.1 WALLENSTAM 16
5.2 ATRIUM LJUNGBERG AB 16
5.3 HUFVUDSTADEN AB 17
5.4 WIHLBORGS AB 17
5.5 KUNGSLEDEN AB 18
5.6 KLÖVERN AB 18
5.7 HEBA FASTIGHETS AB 19
5.8 FASTPARTNER AB 19
5.9 FABEGE AB 20
5.10 CATENA AB 20
5.11 DIÖS FASTIGHETER AB 21
5.12 FASTIGHETER AB BALDER 21
5.13 SAGAX AB 22
5.14 COREM AB 22
5.15 CASTELLUM AB 22
5.16 VÄRDERINGSMETOD 23
5.17 INTERN ELLER EXTERN VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 24
5.18 GENOMSNITTLIG PROCENTUELL DIFFERENS 25
6. ANALYS 26
7. SLUTSATS 29
8. EGEN DISKUSSION 31
9. FÖRSLAG TILL FRAMTIDA STUDIER 32
KÄLLFÖRTECKNING
BILAGOR
1. Inledning 1.1 Bakgrund
Historiskt har fastigheter betraktats som ett investeringsobjekt, en syn som dock varierat med de ekonomiska cyklerna. Den gynnsamma utvecklingen dominerade fram till slutet på 1920-‐talet då finanskrisen bröt ut som även kom att påverka
fastighetsmarknaden. Under 1960-‐talet återupptogs den gynnsamma utvecklingen till 1980-‐talet då ekonomin stannade av igen. Detta ledde till problem på
fastighetsmarknaden och synen på fastigheter som investeringsobjekt förändrades. En följd av utvecklingen på fastighetsmarknaden har lett till att redovisningen av
förvaltningsfastigheter blivit mer marknadsvärdesorienterad, då man redovisar ett uppskattat marknadsvärde vid tillämpning av verkligt värdemetoden1.
Tidigare redovisades förvaltningsfastigheter enligt anskaffningsvärde, vilket är det belopp likvida medel som betalas vid förvärv av en tillgång vid en viss tidpunkt2. Utöver det ska även avskrivningar göras. Då anskaffningsvärde tillämpas vid värdering av fastigheter har företagen möjlighet att redovisa dessa som en anläggningstillgång eller en omsättningstillgång. Vid redovisning av förvaltningsfastigheter som
omsättningstillgångar tillämpas inga avskrivningar. En anläggningstillgång är avsedd att innehas under en längre tid, medan en omsättningstillgång är avsedd att innehas en kortare period3. Anskaffningsvärdet har setts som objektiv och verifierbar, men har kritiserats för att inte ta hänsyn till aktuella priser. Avsikten var däremot inte spegla det aktuella marknadsvärdet, utan ge ett tillförlitligt värde om än med låg relevans. Detta då anskaffningsvärde återger ett värde på en transaktion som kan ha skett långt tillbaka i tiden. Tvärtemot anskaffningsvärde, där anskaffningen kan sträcka sig långt bak i tiden, utgörs istället verkligt värde ofta av framtida prestationer som man gör en uppskattning av. Med detta har tillförlitligheten reducerats då verkligt värde i stor utsträckning
bygger på subjektiva bedömningar4.
År 2002 beslutades av EU att samtliga företag som är noterade på en reglerad marknad ska styras av gemensamma redovisningsregler utfärdade av IASB. Dessa skulle börja
1 Nordlund, Persson, Vad händer vid osäkerhet i värdebedömningar och cykliska förlopp i ekonomin? (2003)
2 IAS 40 p. 5
3 Årsredovisningslagen, kap 4 §1
4 Lorentzon, Att värdera tillgångar-‐ verkligt värde inom skogs och fastighetsbranschen (2011)
gälla från och med år 2005. Syftet med implementeringen var att skapa gynnsammare förutsättningar för handeln mellan länderna genom att underlätta jämförbarheten mellan de olika ländernas redovisning. Detta ska i sin tur bidra till en ökad
harmonisering av redovisningen mellan länder samt att effektivisera allokeringen av världens resurser5.
Den 1 januari år 2005 infördes bland annat regeln IAS 40, vilken reglerar redovisningen av förvaltningsfastigheter inom koncerner. Tidigare värderades förvaltningsfastigheter enligt anskaffningsvärdemetoden6. Konsekvenserna av IAS 40 var att man nu ska värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde, vilket innebär att man gör en
uppskattning om tillgångens marknadsvärde7. Enligt IAS 40 punkt 5 definieras verkligt värde enligt följande:
"Verkligt värde är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse att transaktionen
genomförs”
Värdering till verkligt värde och därmed till marknadsvärde kan dock ifrågasättas då marknadsvärdet inte alltid är givet. Detta då inga fastigheter är homogena och därmed inte kan direkt jämföras. Dessutom sker försäljning av fastigheter relativt sällan vilket gör att det finns få transaktionspriser att använda sig av vid värdering av
marknadsvärdet. Ovanstående faktorer bidrar till att företag måste använda sig av alternativa metoder vilket kan komma att minska trovärdigheten då majoriteten av metoderna bygger på subjektiva bedömningar och hypoteser om framtida kassaflöden.
Problematiken berörs i Bo Nordlunds artikel Extern redovisning: värdering till verkligt värde-‐ är det alltid att föredra8. Här diskuteras problemen som kan uppstå då det inte alltid finns en aktiv marknad samt att det verkliga värdet bygger på antaganden som utifrån observerbara förhållanden inte alltid går att argumentera för och emot9.
5 FAR Akademi, IFRS-‐volymen (2012)
6 Sundgren, Nilsson, Nilsson, Internationell redovisning-‐ teori och praxis (2013)
7 Artsberg, Redovisningsteori-‐ policy och – praxis (2005)
8 Nordlund, Externredovisning: värdering till verkligt värde – är det alltid att föredra? (2012)
9 IBID
1.2 Problemformulering
I avsaknaden av aktuella marknadspriser får man tillämpa andra metoder för att värdera fastigheter till verkligt värde. Värderingen kan ske internt eller externt. Intern värdering innebär att företagen själva värderar sina förvaltningsfastigheter enligt verkligt värde. Extern värdering innebär att företagen anlitar företag som är
specialiserade på fastighetsvärdering för att beräkna ett hypotetiskt marknadsvärde.
Oavsett om värderingen sker internt eller externt finns det tre huvudsakliga tillvägagångssätt, vilka är ortsprismetoden, avkastningsmetoden samt
produktionskostnadsmetoden10. Problemen med nämnda metoder är att de två sistnämnda inte grundar sig på empiriskt underlag utan uppskattningar, vilket gör att värderingen kan vara osäker och manipulerbar. Den möjliga problematiken vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter skapar intresse att undersöka området närmre. Tidigare studier har gjorts inom området av bland annat Johan Lorentzon som i sin avhandling diskuterar vekligt värde som metod inom skogs-‐ och fastighetsbranschen samt av Bo Nordlund som har skrivit sin avhandling inom området.
Med inspiration från ovanstående väcktes intresset att undersöka området vidare.
Studiens vinkel blir därför att se om det finns skillnader mellan bokfört värde enligt verkligt värdemetoden och vad det faktiska försäljningspriset blev. Därefter undersöks om det finns en koppling mellan eventuell differens och den valda värderingsmetoden.
Hänsyn kommer även att tas till om värderingen skett internt eller externt för att se om det påverkat eventuell differens. På så sätt får vi information om hur väl värderingen till verkligt värde stämmer överens med det faktiska marknadsvärdet, som speglar
försäljningspriset.
Arbetets frågeställning blir därmed
Hur väl stämmer det bokförda värdet enligt verkligt värdemetoden och det faktiska försäljningspriset överens?
Finns det några samband mellan differensen och vald värderingsmetod?
10 Mäklarsamfundet, Lantmäteriet, Fastighetsvärdering-‐ Grundläggande teori och praktisk värdering (2010)
1.3 Syfte
Syftet med uppsatsen är att undersöka hur mycket försäljningspriset avviker från det bokförda värdet enligt verkligt värdemetoden. Därefter söks samband med om värderingen skett internt eller externt samt vilken värderingsmetod som tillämpats.
2. Metod
_____________________________________________________________________________________________________
Denna del av studien berör valet av tillvägagångssätt och motiveringen bakom det. Här presenteras även val av data och urvalsmetod. Vidare diskuteras studiens trovärdighet av presenterat material för att säkerställa att studien bygger på tillförlitlig information.
2.1 Tillvägagångssätt
För att undersöka vår frågeställning har vi använt oss av en kvantitativ metod, vilken syftar till att kvantifiera data och analys samt ge en objektiv bild11. Genom att samla in tidigare information som vi sammanställer på ett objektivt sätt uppfyller vi kriterierna för en kvantitativ metod. I studien har vi främst använt oss av sekundärdata, vilket innefattar data insamlad av andra personer. I denna studie utgörs sekundärdata av årsredovisningar, tidigare forskning samt facklitteratur. För att sätta oss in i ämnet och få en större förståelse över den diskuterade problematiken av värdering till verkligt värde har tidigare forskning studerats. På så sätt har vi hämtat inspiration till studien och funnit ett nytt angreppssätt. Genom ovanstående tillvägagångssätt utgår vi från en deduktiv metod. Det innebär att man tar hjälp av tidigare teorier för att analysera det insamlade materialet, man går från teori till empiri12. I vår studie innebär det att vi granskar insamlad data från årsredovisningar som vi sedan analyserar med hjälp av tidigare teorier. Utifrån årsredovisningarna har vi fått fram det bokförda värdet och försäljningspriset av respektive företags förvaltningsfastigheter. Från
årsredovisningarna har vi även fått information om hur värderingen av förvaltningsfastigheterna har gått till.
Utifrån problemformuleringen påbörjades undersökningen av vilka företag som skulle ingå i studien. Vid närmre undersökning på NASDAQ OMX Stockholm fann vi endast 15
11 Bryman, Bell, Företagsekonomiska forskningsmetoder (2005)
12 Johannessen, Tufte, Introduktion till samhällsvetenskaplig metod (2007)
börsnoterade fastighetsbolag. Som en följd av en liten population beslöt vi oss för att göra en totalundersökning, det vill säga att inget urval görs. Därefter undersökte vi företagens årsredovisningar. Genom dessa kunde vi ta reda på det bokförda värdet på sålda fastigheter och det faktiska försäljningspriset. Genom årsredovisningarna framgick även på vilket sätt värderingen genomförts. Detta utgör tillsammans studiens empiri.
2.2 Beräkningar
För att kunna kunna besvara problemformuleringen undersöktes årsredovisningar för åren 2008-‐2012. Utifrån årsredovisningarna insamlades information från respektive år om vad varje företag sålt förvaltningsfastigheter för, samt vad fastigheterna var
bokförda till enligt verkligt värdemetoden. Därefter beräknades differensen i kronor mellan det bokförda värdet och det faktiska försäljningspriset. För att kunna jämföra företagen emellan beräknades differensen även i procent, vilket gjordes genom att dividera differensen i kronor med försäljningspriset. För att lättare kunna göra jämförelser mellan företagen beräknades även en genomsnittlig procentuell differens, vilket gjordes genom att addera procentuella differenserna för samtliga år för respektive företag och sedan dividera med antalet år som försäljning skett.
När beräkning av differensen genomförts sökte vi samband mellan differensen och hur värderingen skett, om det gjorts internt eller externt samt genom vilken
värderingsmetod. Information om detta framgick i årsredovisningarna, oftast i noter samt i kapitel angående företagens fastighetsbestånd.
2.3 Datainsamling
Då vårt syfte är att undersöka eventuella samband mellan fastighetsföretags valda värderingsmetod och differensen mellan bokförda värde och försäljningspris kommer vi använda oss av kvantitativ ansats. Då differenser utgörs av siffror är dessa
kvantifierbara, vilket underlättar jämförbarheten över åren. Alternativet till kvantitativ ansats är kvalitativ ansats, däremot inte sagt att de är oförenliga utan ansatserna går att kombinera väl13. Centralt i kvalitativ ansats är att på ett djupare plan finna information för att skapa förståelse över problematiken som studeras. Syftet är att få en djupare förståelse av det undersökta objektet, inte att skapa en generalisering av problematiken.
13 Holme, Solvang, Forskningsmetodik-‐ Om kvalitativa och kvantitativa metoder (2010)
Kvantitativ ansats är formaliserad och strukturerad samt präglad av kontroll från författarens sida då denne kan styra vilken information som ska inkluderas i studien.
Data för studien inhämtas från årsredovisningar för åren 2008-‐2012, vilka erhålls från de aktuella företagens hemsidor. Data utgörs av sekundärdata, då informationen samlats in av andra i annat syfte än för denna studie. Utöver det grundar sig studien på
facklitteratur och vetenskapliga artiklar, som tillsammans med årsredovisningar byggt vår teoretiska grund14.
2.4 Population
Population innebär samtliga enheter forskningen syftar till att representera15. I denna undersökning görs en totalundersökning som omfattas av svenska börsnoterade
fastighetsbolag, noterade på NASDAQ OMX Stockholm år 2012. Följande fastighetsbolag ingår i totalundersökningen:
Atrium Ljungberg AB Catena AB
Castellum AB
Corem AB
Diös Fastigheter AB Fabege AB
Fastighets AB Balder Fastpartner AB Heba Fastighets AB Huvudstaden AB Klövern AB Kungsleden AB Sagax AB Wallenstam AB Wihlborgs AB
14 Johannessen, Tufte, Introduktion till samhällsvetenskaplig metod (2007)
15 Bryman, Bell, Företagsekonomiska forskningsmetoder (2005)
2.5 Reliabilitet och validitet
En grundläggande fråga är hur tillförlitlig studiens data är. Det är här begreppet reliabilitet berörs, vilket innebär hur pålitligt reslutatet i studien är16. Med andra ord huruvida samma resultat ges vid en undersökning av samma objekt men vid ett annat tillfälle. Här berörs vilken data som används, hur den samlats in och slutligen bearbetas.
Reliabiltiteten betraktar vi som hög i vår studie, då vi använt oss av årsredovisningar som är fastställda och således inte kommer att förändras17.
Det andra begreppet man talar om vid en studie är validitet. Det innebär att
undersökningen faktiskt studerar vad som var avsett att studeras. Validiteten är något som framgår i slutsatsen, där vi kan se om vi fått svar på det som studien avsåg att besvara. Det finns två typer av validitet, intern och extern. Den interna validiteten
innebär att forskarens observationer och teorin man utvecklar stämmer överens. Extern validitet innebär hur väl resultatet kan generaliseras, vilket är positivt i vår studie då vi har granskat flera sammanhängande år samt en hel population.
2.6 Källkritik
Studien bygger på sekundärdata i form av årsredovisningar, vilket kan kritiseras i vissa aspekter. En aspekt är att data är insamlad av andra och därför syftar till att besvara andra frågeställningar. I detta fall består sekundärdata av årsredovisningar, vilket inte berörs av detta i samma utsträckning. Detta då årsredovisningar avser att skildra ett företags verksamhet ur ett objektivt perspektiv och inte är bearbetad.
En utmaning som uppstod vid insamling av data var att flera av företagen som ingår i studien benämner samma begrepp på olika sätt. Ett exempel var att vissa företag beskrev värderingsmetoden som tillämpats utan att tydligt redogöra för vilken värderingsmetod som avsågs. Det medförde att vi tvingades tyda de relevanta
begreppen och göra en gemensam benämning för dessa baserat på information om de olika värderingsmetoderna. Detta krävde från oss att vara pålästa och väl införstådda med respektive företags sätt att redovisa för att inte missuppfatta vad varje begrepp avsåg.
16 DePoy, Gitlin, Forskning-‐ en introduktion (1999)
17 Johannessen, Tufte, Introduktion till samhällsvetenskaplig metod (2007)
3. Referensram
_____________________________________________________________________________________________________
I följande avsnitt kommer teorier och begrepp redogöras som tillämpas för att förklara företagens redovisning av förvaltningsfastigheter i enighet med IFRS rekommendationer.
3.1 Agentteori
Fastighetsföretagen kan ha incitament att manipulera siffrorna i de finansiella
rapporterna för att komma närmare önskat resultat. Detta kan förklaras med hjälp av agentteorin, vilket företrädesvis är en amerikansk företeelse som förklarar olika aspekter på redovisningsområdet. Agentteorin utgår från en relation mellan en huvudman och en agent, där agenten ska handla å huvudmans vägnar. Inom denna relation kan intressekonflikter uppstå mellan parterna. Inom fastighetsbranschen kan detta uppstå då fastighetsföretagen, agenten, har en syn på mål som bör uppnås medan aktieägarna, huvudman, har en annan syn på mål att eftersträva18. Teorin kan appliceras på de flesta typer av organisationer19. Agentteorin definieras enligt Scott:
”Agency theory is a branch of game theory that studies the design of contracts to motivate a rational agent to act on behalf of a principal when the agent´s interest would otherwise conflict with those of the principal20”
I agentteorin utgår man från att både huvudman och agent strävar efter att maximera sin egen nytta. En central vikt i agentteorin är därför kontrakt och avtal för att reglera hur huvudman och agent kan agera för att nå sina skilda mål21. Här kan fenomenet earnings management uppstå vilket på svenska kallas för vinstmanipulering och definieras enligt Healy och Wahlen som:
”Earnings management occurs when managers use judgment in financial reporting and in structuring transactions to alter financial reports to either mislead some stakeholders about the underlying economic performance of the company or to influence contractual outcomes that depend on reported accounting numbers22”
18 Artsberg, Redovisningsteori-‐ policy och – praxis (2005)
19 Eriksson-‐Zetterqvist, Kalling, Styhre, Organisation och organisering (2012)
20 Scott, Financial accounting theory (1997)
21 Eriksson-‐Zetterqvist, Kalling, Styhre, Organisation och organisering (2012)
22 Healy, Wahlen, A Review of the Earnings Management Literature and Its Implications for Standard Setting (1999)
Earnings management sker oftast genom att öka eller förbättra intäkter och minska företagens kostnader23. Earnings management kan uppstå vid värdering till verkligt värde då företagen gör uppskattningar för att bedöma ett rimligt marknadsvärde. På så sätt kan företagen utnyttja flexibiliteten av redovisningen. Uppskattningarna om
marknadsvärdet är det som redovisas i balansräkningen som förvaltningsfastigheter.
Genom att värdera enligt verkligt värdemetoden har företag möjlighet att redovisa en större tillgångspost i balansräkningen genom att värdera fastigheterna så högt som möjligt utan att det påverkar trovärdigheten. Detta kan i sin leda till förbättrade nyckeltal och bland annat göra företaget till ett atraktivare investeringsobjekt, vilket kan vara till företagens fördel.
3.2 IAS 40
IAS 40 reglerar hur förvaltningsfastigheter ska redovisas i koncerner som tillämpar IFRS. Innan IAS 40 implementerades tillämpade svenska börsnoterade fastighetsbolag årsredovisningslagens rekomendation RR 24 för värdering av förvaltningsfasigheter24. Förvaltningsfastigheter definieras som fastigheter som ägs i avsikt att generera
hyresinkomster eller värdestegringar, alternativt en kombination av dessa. IFRS definierar förvaltningsfastigheter enligt följande:
“Förvaltningsfastigheter är fastigheter (mark eller en byggnad-‐ eller del av en byggnad-‐
eller båda) som innehas (av ägaren eller av en leastagare om leasingavtalet klassificierats som ett finansiellt leasingavtal) i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för
a) användning i produktionen eller tillhandahållandet av varor eller tjänster eller för administrativa ändamål, eller
b) fösäljning i den löpande verksamheten.25”
År 2005 tvingades svenska börsnoterade bolag redovisa enligt IAS 40, vilket innebär att värderingen av förvaltningsfastigheter sker till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Om den förstnämnda används måste man ändå ange fastighetens värde enligt
23 Schroeder, Clark, Cathey, Financial accounting theory and analysis (2011)
24 Bengtsson, Redovisningens värderelevans i svenska fastighetsbolag före och efter införandet av IAS 40 (2008)
25 IAS 40
verkligt värde som en upplysning26, detta för att kunna öka jämförbarheten av fastigheternas värde. Värdering till verkligt värde kan ske genom tre stycken tillvägagångssätt. I första hand förespråkas att man från en aktiv marknad hämtar priser, som det redovisade värdet bygger på. Om en aktiv marknad inte finns tillgänglig för samma sorts tillgång använder man sig av andrahandsalternativet, som innebär att priser inhämtas från en aktiv marknad med liknande tillgångar och därefter anpassar detta efter den aktuella tillgången. Om dessa sätt inte är genomförbara är det tredje alternativet att man diskonterar uppskattade framtida kassaflöden för tillgången. Då de två första alternativen i många fall inte är möjliga genomförs ofta värdering i praktiken enligt det tredje alternativet27.
3.3 Marknadsvärde
Redovisning av förvaltningsfastigheter till verkligt värde innebär att man uppskattar ett förväntat marknadsvärde. Marknadsvärde har ingen allmänt accepterad definition och definieras på flera olika sätt, vilket även förändras med tiden. En sammanfattning av olika definitioner av marknadsvärde kan definieras enligt följande:
“Marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid försäljning av fastigheten vid en viss angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång28.”
Marknadsvärdet speglar priset som skulle erhållas vid en överlåtelse av en tillgång.
Beroende på rådande förutsättningar på marknaden varierar priset.
3.4 Värdering till verkligt värde
Vid förvärv av en förvaltningsfastighet redovisas den till anskaffningsvärdet. Här inkluderas även andra omkostnader som är direkt hänförbara till köpet, exempelvis juridiska tjänster och stämpelskatt. Efter första redovisningstillfället kan värdering ske enligt verkligt värdemetoden. Verkligt värde innebär beloppet som tillgången skulle kunna överlåtas för, mellan kunniga och oberoende parter som har intresse av att överlåtelsen överförs. Det verkliga värdet syftar till att återspegla marknadsvillkoren
26 Bengtsson, Redovisningens värderelevans i svenska fastighetsbolag före och efter införandet av IAS 40 (2008)
27 Lorentzon, Att värdera tillgångar-‐ verkligt värde inom skogs och fastighetsbranschen (2011)
28 IBID
och är knutet till en viss tidpunkt. Detta då marknadsvillkoren ofta förändras, vilket gör att det redovisade beloppet enligt verkligt värde metoden kan vara felaktigt eller att det avser värdet vid en annan tidpunkt. Det verkliga värdet speglar bland annat intäkter från löpande hyresavtal och för att uppskatta det verkliga värdet görs antaganden av kunniga parter om framtida kassaflöden29.
3.4.1 Ortsprismetoden
Ett av sätten att uppskatta marknadsvärde är genom ortsprismetoden. Det innebär att man granskar försäljningspriser på liknande objekt i samma område med så liknande standard som möjligt. Priserna jämförs antingen direkt eller indirekt, där den
förstnämnda innebär att försäljningspriset på likande objekt översätts direkt. Indirekt innebär att man vid värderingen även tar hänsyn till ytterligare egenskaper, så som taxeringsvärde, hyra eller driftskostnad30. För att kunna värdera enligt ortsprismetoden är det viktigt att göra ett urval på fastigheterna som man jämför med. Urvalet görs för att kunna hitta så lika och därmed jämförbara objekt som möjligt. När ett urval skett av jämförelsefastigheter ska hänsyn tas till prisutvecklingen sedan transaktionen
genomfördes. En beräkning av prisutvecklingen är nödvändig då priser på fastigheter generellt förändras med tiden. Utöver detta bör man ta hänsyn till ytterligare
egenskaper som ett objekt besitter, då inga fastigheter är helt identiska. Slutligen beräknas medelpriset på jämförelsefastigheterna.
3.4.2 Avkastningsmetoden
En annan metod att använda vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde är avkastningsmetoden, vilken även kallas nuvärdesmetoden. Denna metod innebär att fastighetens uppskattade framtida kassaflöden diskonteras till värdetidpunkten. Syftet är att få det aktiva marknadsvärdet för fastigheten. Det görs genom att försöka
återskapa marknaden med dess krav och uppfattning. Därför kallas metoden oftast för marknadssimulering31, vilket innebär att man försöker återskapa
prisbildningsprocessen genom kalkyler på framtida betalningsströmmar under den valda perioden. Kalkylen baseras på nuvärdet av förväntade kassaflöden, vilket innebär
29 IAS 40
30 Mäklarsamfundet, Lantmäteriet, Fastighetsvärdering-‐ Grundläggande teori och praktisk värdering (2010)
31 IBID
att den innehåller antaganden om bland annat vad det faktiska kassaflödet blir samt hypoteser om kalkylräntan.
3.5 Osäkerhetsintervall
Vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde tas hänsyn till ett
osäkerhetsintervall, då det föreligger osäkerhet vid uppskattning av marknadsvärdet32. Dessutom blir fastighetens marknadsvärde reellt först då försäljning skett.
Osäkerhetsintervallet är ett mått på osäkerheten som råder vid antaganden och
beräkningar för att uppskatta ett verkligt värde. Det brukliga inom fastighetsbranschen är att ett osäkerhetsintervall på +/-‐5 till 10 procent används, men detta varierar bland annat beroende på hur hög transaktionsintensiteten är, marknadssituation,
investeringsbehov och fastighetens standard. Detta görs för att visa på osäkerheten kring uppskattningarna av marknadsvärdet33.
4. Tidigare studier
_____________________________________________________________________________________________________
Nedan presenteras tidigare forskning inom området värdering till verkligt värde av förvaltingsfastigheter. Syftet är att lyfta fram tidigare slutsatser som är av värde till studien.
_____________________________________________________________________________________________________
4.1 Johan Lorentzon, Att värdera tillgångar-‐ verkligt värde inom skogs och fastighetsbranschen
Lorentzons avhandling skildrar på vilka sätt fastighetsföretagen värderar sina
förvaltningsfastigheter. Då mängden transaktioner ansetts vara för knapp för att kunna ligga till grund som underlag har kassaflödesbaserade modeller applicerats. Lorentzons uppfattning har även varit att kassaflödesmodellen varit enkel att uppdatera, vilket har varit av betydelse eftersom att värderingarna görs upprepade gånger.
32 Hufvudstaden AB
33 Wallenstam AB
När det gäller trovärdighet av värderingen har Lorentzon konstaterat att företagen förankrar och kvalitetssäkrar sina värderingar hos oberoende värderare, det vill säga genom extern värdering. Angående hur värderingen ska utföras menar Lorentzon att det har påverkats av normer inom fastighetsbranschen. Slutsatsen är att företag som är mer transaktionsbenägna har mer motiv till att redovisa högre värden än de företag som tänker sig ett långsiktigt ägande.
Slutligen påtalar Lorentzons i sin studie att det är tveksamt om företagens bedömningar är rimliga. Fastighetsföretagen vill i sin redovisning vara så lika som möjligt men det blir samtidigt olika då det är konkurrenter på marknaden. Detta har bidragit till värden som inte alltid speglar de aktuella marknadspriserna
4.2 Bo Nordlund och Erik Persson, Vad händer vid osäkerhet i värdebedömningar och cykliska förlopp i ekonomin?
Bo Nordlund och Erik Persson diskuterar i den här artikeln den varians och osäkerhet som ofta föreligger då man värderar fastigheter. De redogör för samtliga kriser som påverkat fastighetsmarknaden sedan början på 1900-‐talet. Författarna menar att olika omständigheter, som påverkas av cykliska förlopp, förändrar det direkta
avkastningskravet vid fastighetsvärderingar. Det i sin tur leder till förändrade
marknadsvärden. De belyser även att man måste vara medveten om osäkerheten som råder vid värderingen då den bedömda värdeförändringen påverkar varje års
resultaträkning. Författarna redogör slutligen att de anser att det, för att minska osäkerheten på kapitalmarknaden, är prioriterat att uppnå enighet angående värderingsmetoder och värdebegreppen som används.
4.3 Bo Nordlund, Värdering av förvaltningsfastigheter -‐ metoder och antaganden i finansiella rapporter enligt IFRS.
I den här artikeln diskuterar Bo Nordlund metoderna som används för att värdera förvaltningsfastigheter enligt IFRS. Då finanskrisen eskalerade hösten år 2008 blev en av följderna att transaktionsvolymerna minskade kraftigt och därmed uppstod en stor osäkerhet i samband med värdering av förvaltningsfastigheter. IAS 40 p. 45 anger att
man i första hand ska värdera fastigheter enligt ortsprismetoden, det vill säga att man värderar fastigheter utifrån de aktuella transaktionspriserna på marknaden.
Bo Nordlund tar även upp att vissa företag uppger att man använder sig av en avkastningsmetod i form av kassaflödesmetod, medan andra företag anger att de tillämpat en kombination av ortsprismetoden och avkastningsmetoden. Bo Nordlund menar dock att det som ofta nämns som en kassaflödesmetod egentligen är en variant av ortsprismetoden. En metod brukar kallas "normering till nettokapitalisering" och
innebär att man löser ut avkastningskravet genom att ställa marknadsmässigt driftnetto i relation till betalda priser på marknaden. På så sätt får man fram marknadens
direktavkastningskrav, därför anser han denna vara en ortsprismetod och inte en avkastningsmetod.
Vid värdering till verkligt värde måste man göra väsentliga antaganden, exempelvis angående direktavkastningskrav och diskonteringsräntor. Även justeringar som gjorts då värderingsobjektet skiljt sig från jämförelseobjektet är väsentliga antaganden, exempelvis hyresnivå, läge eller tekniskt skick.
Slutligen drar Bo Nordlund paralleller till "market evidence" som det benämns på
engelska. Det innebär att man finner stöd i genomförda fastighetstransaktioner, där man exempelvis anger antal genomförda transaktioner som är av relevans samt vilka
kvadratmeterpriser som observerades vid dessa tillfällen.
4.4 Bo Nordlund, Externredovisning: värdering till verkligt värde -‐ är det alltid att föredra?
Bo Nordlund diskuterar i denna artikel problemen med att värdera
förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Han menar att verkligt värde är relevant, i jämförelse med historiskt anskaffningsvärde, så länge det finns en aktiv marknad med jämförbara priser. Problemet är att det oftast inte finns sådana marknader, och att det verkliga värdet därför bygger på antaganden som är svåra att argumentera för och emot utifrån observerbara förhållanden.
