Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas bokförda värde uppgår till cirka 15 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås och Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund,
Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Västra Småland (Värnamo, Jönköping, Växjö) och Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala). Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista.
PRESSMEDDELANDE 17/2004
Göteborg den 22 oktober 2004
Castellums förvaltningsresultat förbättrades med 12%
• Hyresintäkterna för perioden januari – september 2004 uppgick till 1 381 Mkr (1 310 Mkr motsvarande period föregående år).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 476 Mkr (428).
• Resultatet per aktie uppgick till 11,61 kronor (10,44).
• Förvaltningsresultatet förbättrades med 12% till 461 Mkr motsvarande 11,24 kronor per aktie.
• Under perioden har 23 fastigheter sålts för 450 Mkr med en vinst om 184 Mkr.
Periodens förvaltningsresultat, d v s resultatet exkl. vinster från fastighetsförsäljningar, jäm- förelsestörande poster och skatt, uppgick till 461 Mkr (412), motsvarande 11,24 kr (10,05) per aktie, vilket är en förbättring med 12% jämfört med samma period 2003. Denna förbättring har uppnåtts främst på grund av lägre räntenivåer.
Under perioden har 23 fastigheter sålts för 450 Mkr (386) med en vinst om 184 Mkr (179). Det redovisade resultatet efter skatt för januari-september 2004 uppgick till 476 Mkr (428) mot- svarande 11,61 kr per aktie (10,44). Periodens investeringar uppgick till 1 086 Mkr (723).
”Castellums fortsatt positiva resultatutveckling liksom konjunkturförbättringen är glädjande”, säger VD Lars-Erik Jansson. ”För att lokalhyresmarknaden skall få bättre fart krävs dock en ökad sysselsättning vilket ännu inte noterats” påpekar Lars-Erik Jansson.
Bilaga: Delårsrapport januari-september 2004
Delårsrapport januari-september 2004
Fastigheten Visionen 1 som ligger utmed E4 inom A6-området i Jönköping förvärvades under september.
Den uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 9 600 kvm och består av kontors- och produktionslokaler.
Delårsrapport januari-september 2004
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas bokförda värde uppgår till ca 15 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler.
Fastigheterna ägs och förvaltas av sex dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås och Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Västra Småland (Värnamo, Jönköping, Växjö) och Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala).
Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista.
Hyresintäkterna för perioden januari - september 2004 uppgick till 1 381 Mkr (1 310 Mkr motsvarande period föregående år).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 476 Mkr (428).
Resultatet per aktie uppgick till 11,61 kronor (10,44).
Förvaltningsresultatet förbättrades med 12% till 461 Mkr motsvarande 11,24 kronor per aktie.
Under perioden har 23 fastigheter sålts för 450 Mkr med en vinst om 184 Mkr.
DATA PER AKTIE
Kronor 2004 2003 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 jan-sept jan-sept
Förvaltningsresultat 11,24 10,05 13,29 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74 Förändring +12% +7% +16% +24% +24% +26% +16%
Kassaflöde förvaltning 13,71 12,37 16,39 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30 Förändring +11% +8% +14% +24% +23% +22% +13%
Resultat exkl. jämförelse- störande poster och med
avdrag för 28% skatt 11,32 10,39 12,73 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34 Förändring +9% +5% +21% +19% +28% +25% +21%
Utdelning 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75
Förändring +13% +15% +18% +22% +29% +27%
Verksamhet och strategi
Castellums verksamhet fokuseras på tillväxt i kassafl öden och resultat, vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums över- gripande strategi för tillväxt bygger på:
• Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utveck- lingsmöjligheter.
• Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastig- heter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvalt- ning.
• Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytter- ligare mervärden i förvaltningen.
Castellums resultat skall därför bestå av både överskott i den löpande förvaltningen, där effektiviteten mäts på för- valtningsresultat per aktie, och av vinster från fastighets- försäljningar. Målsättningen är att redovisa vinster från fastighetsförsäljningar om minst 80-100 Mkr per år.
Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kom- mersiella fastigheter med lokaler för kontor/butiker och fl exibla lager/industriytor i fem svenska tillväxtregioner.
Målsättningen är att alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befi ntliga fastigheter, nyförvärv eller ny- produktion, efter kalkylmässig full räntebelastning och av- skrivningar, skall ge positivt resultat och kassafl öde inom 12 månader, med potential för framtida värdetillväxt.
Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att lång- siktigt skall den synliga soliditeten uppgå till minst 30%
och räntetäckningsgraden ej understiga 200%. Castellums utdelningspolitik innebär att minst 50% av årets resultat skall delas ut. Hänsyn skall dock tas till bolagets investe- ringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Castellums strategiska val är att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation med lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identi- teten verkar bolagen under egna namn.
Intäkter, kostnader och resultat
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se Castellums webbplats, www.castellum.se
Förvaltningsresultatet, d v s periodens resultat exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt, uppgick till 461 Mkr (412), motsvarande 11,24 kr (10,05) per aktie. Förbättringen uppgår till 12% och har uppnåtts främst på grund av lägre räntenivåer. Sedan bola- get börsnoterades 1997 har förbättringen i genomsnitt uppgått till ca 18% per år.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
Isolerat kvartal, kr (staplar) Rullande årsvärde, kr (kurva)
0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 16,00 18,00 20,00
2000 2001 2002 2003 2004 1999
1998 1997
Kassafl ödet från förvaltningen uppgick till 562 Mkr (507), motsvarande 13,71 kr (12,37) per aktie – en förbättring med 11% jämfört med motsvarande period föregående år.
Under de tre första kvartalen har fastigheter sålts för 450 Mkr (386) med en vinst om 184 Mkr (179). Periodens resultat efter skatt uppgick till 476 Mkr (428), motsvarande 11,61 kr (10,44) per aktie.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 381 Mkr (1 310).
Ökningen är främst en effekt av ett större fastighetsbestånd, men också av att intäkterna i jämförbart bestånd förbättrats.
För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genom- snittliga kontrakterade hyresnivån till 1 085 kr/kvm, mot- svarande en ökning för jämförbara enheter med 2% jämfört med utgången av föregående år. För lager- och industrifastig- heter var den genomsnittliga hyresnivån 611 kr/kvm, vilket motsvarar en ökning med 2%. Ökningarna är främst hänför- liga till indexuppräkningar.
Castellums kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att mer- parten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade
villkor och endast en mindre andel kontrakt omförhandlas.
Under de tre första kvartalen har dessa omförhandlingar med- fört ökade hyresnivåer om ca 3%.
Den ekonomiska uthyrningsgraden för kontors- och butiks- fastigheter uppgick till 88,3% och för lager- och industri- fastigheter 90,8%. Uthyrningsgraderna har, efter justering för investeringar och försäljningar, varit i princip oförändrade under året.
Under senaste kvartalet har nya hyreskontrakt tecknats motsvarande 45 Mkr på årsbasis. Kvartalets nyteckningar tillsammans med något färre uppsägningar gör att periodens nettouthyrning (dvs totalt nytecknade kontrakt minus för av- fl yttning uppsagda kontrakt) uppgick till 10 Mkr i årshyra.
NETTOUTHYRNING
Vad avser efterfrågan på lokaler kan utifrån ett ökat antal förfrågningar en viss optimism skönjas på alla delmarkna- der, från såväl befi ntliga som från potentiella hyresgäster.
Efterfrågan avser främst mindre och medelstora lokaler. Som framgår av diagrammet ovan ligger såväl uthyrningar som uppsägningar kvar på höga nivåer.
Hyresnivåerna är fortsatt stabila, förutom Storstockholm där en viss prispress kvarstår.
Fastighetsmarknaden verkar vara fortsatt stabil med hög aktivitet och stor efterfrågan från såväl inhemska som utländ- ska investerare.
Castellum har stor riskspridning i den kommersiella kontraktsportföljen, som består av ca 3 400 kontrakt med spridning på ett fl ertal olika branscher och löptider. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,1% av Castellums totala hyresintäkter.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 457 Mkr (435) mot- svarande 250 kr/kvm (244). Kostnadsökningen avser främst ökade driftskostnader.
Driftsöverskott före avskrivningar
Driftsöverskott före avskrivningar uppgick till 924 Mkr (875) motsvarande en direktavkastning om 8,9% (9,1).
-60 -40 -20 0 20 40 60 80
Nytecknat Isolerat kvartal, Mkr
Uppsagt Nettouthyrning
2000 2001 2002 2003 2004
Avskrivningar
Castellums avskrivningar uppgick till 101 Mkr (95). Avskriv- ningarna består i huvudsak av avskrivning på byggnader med 1% per år.
Fastighetsförsäljningar
Under perioden har 23 fastigheter (23) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 450 Mkr (386) och med en vinst om 184 Mkr (179), där merparten avsåg bostads- fastigheter.
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 47 Mkr (44). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 10 Mkr (10).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –315 Mkr (–324). Den genomsnitt- liga räntenivån under perioden var 4,9% (5,4).
Castellums ränteförfallostruktur innebär en låg expo- nering vid en förändring av marknadsräntan. Med antagande om oförändrad lånevolym och bibehållen genomsnittlig räntebindning innebär en omedelbar förändring av mark- nadsräntan med en procentenhet en förändring av ränte- nettot det närmaste året med 29 Mkr, vilket motsvarar 4% av Castellums kassafl öde från förvaltningen.
Skatt
I och med att Castellums underskottsavdrag slutligen har förbrukats uppstår en aktuell skattekostnad om 23 Mkr.
Därutöver redovisas en uppskjuten skatt främst hänförlig till årets skattemässiga överavskrivningar och förbrukning av underskottsavdrag. Den totala skatten understiger dock 28%
på grund av att vissa fastigheter har sålts i bolagsform.
I och med möjligheten att skjuta på skattebetalningen genom skattemässiga överavskrivningar och avsättning till obeskattade reserver kan den effektiva betalda skatten under de närmaste åren beräknas till ca 15%.
Under 2004 trädde en ny skattelagstiftning i kraft, med retroaktiv verkan från och med 2001, innebärande att aktiverbara investeringar i vissa fall kan bli skattemässigt avdragsgilla samma år investeringen görs. För perioden 2001-2004 beräknas för närvarande drygt 450 Mkr yrkas i avdrag, varav ca 56 Mkr hittills är prövade och godkända.
Innan en praxis/tolkning av den nya lagstiftningen etablerats, har Castellum enbart tagit hänsyn till godkända avdrag vid beräkning av aktuell skatt. Ett godkännande av avdragen innebär lägre aktuell skatt och motsvarande högre uppskjuten skatt, då avdragen sänker fastigheternas skattemässiga restvärden.
Redovisningsprinciper
Castellums redovisningsprinciper har varit oförändrade mot föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden.
Fastighetsbestånd
Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastig- heter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Västra Småland och Mälardalen. Tyngd- punkten i beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter, huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbets- områden med goda kommunikationer och utbyggd service i de större orterna. Castellums kvarvarande bostads- fastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i Göteborg och Helsingborg.
Investeringar och försäljningar
Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedanstående uppställning.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET
Bokfört värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2004 13 911 500
+ Förvärv 828 18
+ Investeringar i befi ntliga fastigheter 258 –
– Försäljningar – 266 – 23
– Avskrivningar – 98 –
Fastighetsbestånd 30 september 2004 14 633 495
Under perioden har investerats för totalt 1 086 Mkr (723), varav 439 Mkr avser Storgöteborg, 304 Mkr Öresundsområ- det, 132 Mkr Västra Småland, 108 Mkr Storstockholm samt 103 Mkr Mälardalen.
INVESTERINGAR
0 100 200 300 400 500 600 700
800 Investeringar i
befintligt bestånd Förvärv
Isolerat kvartal, Mkr (staplar) Rullande årsvärde, Mkr (kurva)
0 300 600 900 1 200 1 500 1 800 2 100 2 400
2000 2001 2002 2003 2004
CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 2004-09-30 Antal
fastig- heter Yta tkvm
Bokfört värde
Mkr
Bokfört värde kr/kvm
Hyres- värde
Mkr Hyres-
värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter Mkr
Fastighets- kostnader Mkr
Fastighets- kostnader
kr/kvm Drifts- överskott
Mkr Direktav-
kastning Kontor/butik
Storgöteborg 67 333 2 772 8 320 276 1 103 89,1% 246 64 257 182 8,7%
Öresundsområdet 42 272 2 532 9 323 245 1 205 90,6% 222 58 285 164 8,7%
Storstockholm 37 243 1 886 7 751 225 1 234 82,3% 185 62 340 123 8,7%
Västra Småland 33 186 1 063 5 717 120 864 91,6% 111 35 249 76 9,5%
Mälardalen 42 178 1 046 5 873 120 898 89,4% 107 34 257 73 9,3%
Summa kontor/butik 221 1 212 9 299 7 672 986 1 085 88,3% 871 253 279 618 8,9%
Lager/industri
Storgöteborg 83 439 1 889 4 300 204 619 95,3% 195 38 115 157 11,1%
Öresundsområdet 36 246 875 3 552 114 618 90,8% 104 26 140 78 11,9%
Storstockholm 29 177 719 4 074 101 764 89,0% 90 30 224 60 11,2%
Västra Småland 35 187 446 2 394 62 441 83,4% 51 13 93 38 11,5%
Mälardalen 27 123 410 3 337 56 607 85,5% 48 13 140 35 11,4%
Summa lager/industri 210 1 172 4 339 3 704 537 611 90,8% 488 120 136 368 11,3%
Bostäder
Göteborg 15 23 166 7 252 17 986 98,9% 17 6 352 11 8,6%
Helsingborg 8 27 222 8 095 21 1 016 99,1% 20 6 309 14 8,6%
Summa bostäder 23 50 388 7 712 38 1 002 99,0% 37 12 329 25 8,6%
Summa 454 2 434 14 026 5 763 1 561 855 89,4% 1 396 385 211 1 011 9,6%
Uthyrning och fastighetsadministration 71 39 – 71 – 0,7%
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 456 250 940 8,9%
Projekt 11 69 414 – 32 – – 19 8 – 11 –
Obebyggd mark 30 – 193 – – – – – – – – –
Totalt 495 2 503 14 633 – 1 593 – – 1 415 464 – 951 –
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 951 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 924 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 5 Mkr i under perioden sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 32 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden.
Kontor/butik 63%
Bostäder 2%
Lager/industri 35% Storgöteborg 32%
Öresundsområdet 24% Västra Småland 12%
Mälardalen 11%
Storstockholm 21%
2004 jan-sept
2003 jan-sept
2003 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 855 828 829
Ekonomisk uthyrningsgrad 89,4% 90,9% 90,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm 250 244 244
Driftsöverskott, kr/kvm 515 508 508
Direktavkastning 8,9% 9,1% 9,0%
Bokfört värde, kr/kvm 5 763 5 587 5 664
Antal fastigheter 495 493 500
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
HYRESVÄRDE PER REGION, EXKL PROJEKT HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT
SEGMENTINFORMATION
Hyresintäkter
Rörelseresultat exkl. centrala administrationskostnader
Mkr
2004 jan-sept
2003 jan-sept
2004 jan-sept
2003 jan-sept
Storgöteborg 439 401 383 348
Öresundsområdet 352 328 295 263
Storstockholm 273 275 149 167
Västra Småland 156 144 93 84
Mälardalen 161 162 87 97
Finansiering
FINANSIERING 2004-09-30
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgår efter avdrag för utdelning till 4 817 Mkr (4 689), motsvarande en soliditet om 33% (33).
Det långsiktiga målet är att den synliga soliditeten ej skall understiga 30% och att räntetäckningsgraden ej skall under- stiga 200%. I syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget förvärva 2,3 miljoner egna aktier utöver de 2 miljoner som förvärvats tidigare.
Räntebärande skulder
Den 30 september 2004 hade Castellum kreditavtal om 14 168 Mkr (11 899) inklusive utestående företagscertifi kat om 2 477 Mkr (1 146). Netto räntebärande skulder med avdrag för likviditet om 34 Mkr (33) uppgick till 8 765 Mkr (8 565).
Den vägda löptiden på bindande kreditlöften, exklusive ute- stående företagscertifi kat, uppgick till 5,2 år.
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 2004 var 4,7% (5,2). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,6 år (2,7), medan andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månadersperiod uppgick till 37% (38). Ränteförfallostrukturen har uppnåtts genom att lån med i huvudsak kort räntebindning förlängts i tiden med ränteswapavtal. Den genomsnittliga räntebind- ningen skall enligt fi nanspolicyn vara 2-4 år.
Eget kapital 4 817 Mkr (33%)
Ej räntebärande skulder 1 201 Mkr (8%)
Räntebärande skulder 8 799 Mkr (59%)
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR 2004-09-30 Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp
Mkr
Medelränta Kreditavtal Mkr
Utnyttjat Mkr Certifi kat 0-1 år 2 477 2,6% 2 477 2 477 0-1 år inkl. likviditet 780 3,4% 733 80
1-2 år 402 6,1% 752 402
2-3 år 1 856 5,5% 6 6
3-4 år 800 5,5% – –
4-5 år 450 5,7% 1 700 250
5-10 år 2 000 6,4% 8 500 5 550
Totalt 8 765 4,7% 14 168 8 765
Ramen för certifi katprogrammet är totalt 2 500 Mkr.
Substansvärde
Utifrån värderingen den 31 december 2003 och med hänsyn tagen till periodens resultat och lämnad utdelning kan sub- stansvärdet före skatt per 30 september 2004, beräknas till 9 315 Mkr motsvarande 227 kr per aktie, medan det efter av- drag för 28% skatt kan beräknas till 7 775 Mkr motsvarande 190 kr per aktie. De investeringar som genomförts sedan års- skiftet har värderats till nedlagda kostnader och har således ej påverkat substansvärdet. Under perioden gjorda försäljningar har påverkat substansvärdet positivt, då de skett till priser som översteg värderingen vid årsskiftet med 91 Mkr.
Det bör dock framhållas att en fastighets marknadsvärde endast kan fastställas då den säljs. Fastighetsvärdering- arna är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Med ett antagande om ett värdeintervall om +/– 5% på fastighetsnivå, vilket skall avspegla den osäkerhet som fi nns i dylika beräkningar, och en effektiv skatt om 10-15% kan substansvärdet beräknas ligga i inter- vallet 188-234 kronor per aktie.
Nomineringskommitté
Bolagsstämman 2004 beslutade att en nomineringskommitté inrättas för att framlägga förslag till val av styrelse och er- sättning till styrelseledamöterna. Nomineringskommittén skall utöver styrelsens ordförande bestå av tre ledamöter från de största ägargrupperingarna vid utgången av det tredje kvartalet. Kommittén utgörs av: Lars Öhrstedt, AFA Sjukförsäkrings AB, Carl Rosén, Andra AP-fonden, Pernilla Klein, Tredje AP-fonden samt styrelsens ordförande Jan Kvarnström.
Moderbolaget
Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till –2 Mkr (0). Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 6 Mkr (6).
Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 0 Mkr (0), i huvudsak av fi nansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag 3 690 Mkr (3 690) och räntebärande internfi nansiering om 9 553 Mkr (8 449). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 3 775 Mkr (4 125) och externa skulder om 8 791 Mkr (7 527).
Göteborg den 22 oktober 2004 Lars-Erik Jansson
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av
RESULTATRÄKNING Mkr
2004 juli-sept
2003 juli-sept
2004 jan-sept
2003 jan-sept
Rullande 12 mån.
okt 03-sept 04
2003 jan-dec
Hyresintäkter 466 438 1 381 1 310 1 829 1 758
Driftskostnader – 68 – 63 – 247 – 235 – 338 – 326
Underhåll och hyresgästanpassningar – 24 – 23 – 69 – 70 – 88 – 89
Tomträttsavgäld – 4 – 4 – 12 – 11 – 16 – 15
Fastighetsskatt – 22 – 18 – 58 – 49 – 75 – 66
Uthyrning och fastighetsadministration – 22 – 23 – 71 – 70 – 96 – 95
Driftsöverskott före avskrivningar 326 307 924 875 1 216 1 167
Avskrivningar – 35 – 32 – 101 – 95 – 134 – 128
Bruttoresultat fastighetsförvaltning 291 275 823 780 1 082 1 039
Fastighetsförsäljningar
Försäljningsintäkter 33 6 450 386 461 397
Bokfört värde – 18 – 5 – 266 – 207 – 276 – 217
Resultat fastighetsförsäljning 15 1 184 179 185 180
Centrala administrationskostnader – 16 – 15 – 47 – 44 – 69 – 66
Jämförelsestörande poster
Återförda nedskrivningar fastigheter – – – – 32 32
Nedskrivningar fastigheter – – – – – 26 – 26
Rörelseresultat 290 261 960 915 1 204 1 159
Finansnetto – 103 – 109 – 315 – 324 – 419 – 428
Resultat efter fi nansnetto 187 152 645 591 785 731
Aktuell skatt – 16 – – 23 – – 24 – 1
Uppskjuten skatt – 36 – 43 – 146 – 163 – 187 – 204
Periodens/Årets resultat 135 109 476 428 574 526
FINANSIELLA NYCKELTAL
2004 juli-sept
2003 juli-sept
2004 jan-sept
2003 jan-sept
Rullande 12 mån.
okt 03-sept 04
2003 jan-dec Resultat exkl. jämförelsestörande poster
och med avdrag för 28% skatt, Mkr 135 109 464 426 561 522
Förvaltningsresultat, Mkr 172 151 461 412 594 545
Kassafl öde förvaltning, Mkr 207 183 562 507 728 672
Överskottsgrad 70% 70% 67% 67% 66% 66%
Räntetäckningsgrad 301% 268% 278% 256% 274% 257%
Avkastning eget kapital 12,3% 11,6% 12,2% 11,5%
Avkastning totalt kapital 8,4% 8,5% 8,4% 8,4%
Belåningsgrad 60% 61% 60% 62%
Soliditet 33% 33% 33% 33%
Justerad soliditet 41% 42% 41% 42%
DATA PER AKTIE (någon utspädningseffekt fi nns ej, då inga potentiella aktier förekommer) 2004
juli-sept
2003 juli-sept
2004 jan-sept
2003 jan-sept
Rullande 12 mån.
okt 03-sept 04
2003 jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000 41 000 41 000
Resultat efter skatt, kr 3,29 2,66 11,61 10,44 14,00 12,83
Resultat exkl. jämförelsestörande poster
och med avdrag för 28% skatt, kr 3,29 2,66 11,32 10,39 13,68 12,73
Förvaltningsresultat, kr 4,20 3,68 11,24 10,05 14,49 13,29
Kassafl öde förvaltning, kr 5,05 4,46 13,71 12,37 17,76 16,39
Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000
Fastigheternas bokförda värde, kr 357 331 357 339
Eget kapital, kr 117 112 117 114
Substansvärde (28% skatt), kr 190 185 190 186
BALANSRÄKNING Mkr
2004 30 sept
2003 30 sept
2003 31 dec Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 14 633 13 561 13 911
Övriga anläggningstillgångar 8 54 18
Kortfristiga fordringar 142 287 149
Kassa och bank 34 57 33
Summa tillgångar 14 817 13 959 14 111
Eget kapital och skulder
Eget kapital 4 817 4 590 4 689
Långfristiga räntebärande skulder 8 799 8 501 8 598
Uppskjuten skatteskuld 389 172 213
Övriga ej räntebärande skulder 812 696 611
Summa eget kapital och skulder 14 817 13 959 14 111
FÖRÄNDRING EGET KAPITAL Mkr
Antal utestående aktier, tusental
Aktie- kapital
Bundna reserver
Fritt eget kapital
Totalt eget kapital
Eget kapital 2002-12-31 41 000 86 20 4 364 4 470
Utdelning (7,50 kronor per aktie) – – – – 307 – 307
Årets resultat – – – 526 526
Eget kapital 2003-12-31 41 000 86 20 4 583 4 689
Utdelning (8,50 kronor per aktie) – – – – 348 – 348
Periodens resultat – – – 476 476
Eget kapital 2004-09-30 41 000 86 20 4 711 4 817
KASSAFLÖDESANALYS Mkr
2004 jan-sept
2003 jan-sept
2003 jan-dec
Driftsöverskott före avskrivningar 924 875 1 167
Centrala administrationskostnader – 47 – 44 – 66
Betalt fi nansnetto – 268 – 251 – 436
Betald skatt förvaltningsresultat – – – 1
Kassafl öde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital 609 580 664
Förändring kortfristiga fordringar 47 – 7 – 39
Förändring kortfristiga skulder 29 31 7
Kassafl öde från den löpande verksamheten 685 604 632
Investeringar i befi ntliga fastigheter – 258 – 357 – 497
Förvärv av fastigheter – 792 – 366 – 611
Förändring skuld vid förvärv av fastigheter 102 6 26
Försäljning av fastigheter 444 386 397
Förändring fordran vid försäljning av fastigheter – 32 – 161 11
Betald skatt vid försäljning av fastigheter – – –
Investeringar i övrigt, netto – 1 – 4 28
Kassafl öde från investeringsverksamheten – 537 – 496 – 646
Förändring långfristiga skulder 201 237 334
Utbetald utdelning – 348 – 308 – 307
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten – 147 – 71 27
Periodens/Årets kassafl öde 1 37 13
Kassa och bank ingående balans 33 20 20
Kassa och bank utgående balans 34 57 33
Castellumaktien
Castellum, vars aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, hade vid periodens utgång ca 9 300 aktieägare. Ak- tieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.
AKTIEÄGARE PER 2004-09-30 Aktieägare
Antal aktier tusental
Andel röster och kapital
Laszlo Szombatfalvy 2 468 6,0%
Andra AP-fonden 2 241 5,5%
AFA Sjukförsäkrings AB 2 081 5,1%
Tredje AP-fonden 1 998 4,9%
Fjärde AP-fonden 1 388 3,4%
SPP Livförsäkrings AB 1 267 3,1%
AFA TFA Försäkrings AB 700 1,7%
Realinvest, Roburs aktiefond 552 1,3%
Första AP-fonden 552 1,3%
Svenskt Näringsliv 500 1,2%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige 12 067 29,5%
Aktieägare registrerade i utlandet 15 186 37,0%
Totalt utestående aktier 41 000 100,0%
Återköpta egna aktier 2 002
Totalt registrerade aktier 43 002 Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.
Kursen på Castellumaktien den 30 september 2004 var 211 kronor motsvarande ett börsvärde om 8,7 mdr, beräknat på antalet utestående aktier. Under den senaste tolv- månadersperioden har Castellumaktiens totalavkast ning, inklusive utdelning om 8,50 kronor, varit 60,8%.
Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellum- aktiens totalavkastning, jämfört med introduktionspriset om 51 kronor, varit i genomsnitt 24,3% per år.
TOTALAVKASTNING (INKLUSIVE UTDELNING) Okt 2003 - sept 2004
Genomsnitt per år maj 1997- sept 2004
Castellumaktien 60,8% 24,3%
Stockholmsbörsen (SIX) 27,7% 5,4%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 47,6% 15,1%
Fastighetsindex Europa (EPRA) 38,7% 11,3%
Sedan årets början har totalt 16,3 miljoner aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 86 000 aktier per dag, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 52%.
Sverige 63%
Övriga 12%
Nederländerna 6%
Storbritannien 7%
USA 12%
Varav
Fonder, försäkr. bolag m m 21%
Privatpersoner, privata bolag 23%
AP-fonder 15%
Stiftelser, föreningar m m 4%
AKTIEÄGARE FÖRDELADE PER LAND 2004-09-30
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26
Omsättning per månad 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260
Stockholmsbörsen (SIX inkl utdelning)
Fastighetsindex Sverige (EPRA inkl utdelning) Castellum kurs inkl utdelning
Castellum kurs
Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2 Kv 1 Kv 4 Kv 3 Kv 2
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Omsättning miljoner aktier per månad Aktiekurs kronor
CASTELLUMAKTIENS UTVECKLING SEDAN NOTERINGEN 23 MAJ 1997 T O M 15 OKTOBER 2004
Bokslutskommuniké 2004 27 januari 2005 Ordinarie bolagsstämma 23 mars 2005 Delårsrapport januari-mars 2005 20 april 2005 Halvårsrapport januari-juni 2005 19 juli 2005 Delårsrapport januari-september 2005 20 oktober 2005 Bokslutskommuniké 2005 26 januari 2006 Oridinarie bolagsstämma 23 mars 2006
www.castellum.se
På Castellums webbplats fi nns möjlighet att hämta och prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.
Samtliga bilder i denna delårsrapport visar fastigheten Visionen 1 som ligger utmed E4 inom A6-området i Jönköping.
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se
EKONOMISKA RAPPORTERINGSTILLFÄLLEN
Aspholmen Fastigheter AB Elementvägen 14, 702 27 Örebro
Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 42 50 orebro@aspholmenfastigheter.se
www.aspholmenfastigheter.se
Fastighets AB Briggen
Fredriksbergsgatan 1, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se
www.briggen.se
Fastighets AB Brostaden
Bolidenvägen 14, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se
www.brostaden.se
Ytterligare information kan erhållas av Castellums VD Lars-Erik Jansson eller ekonomi- och fi nansdirektör/vice VD Håkan Hellström, telefon 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats.
Fastighets AB Corallen
Lasarettsgatan 3, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se
www.corallen.se
Eklandia Fastighets AB
Ringögatan 12, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se
www.eklandia.se
Harry Sjögren AB
Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal
Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se
www.harrysjogren.se DOTTERBOLAG
