2021-05-21 09:00 CEST
Vilka verktyg har styrelsen att ta till vid bostadsrättshavares slarv med betalning av årsavgiften?
En av bostadsrättshavarnas viktigaste skyldigheter gentemot
bostadsrättsföreningen är att betala årsavgiften i tid. Det finns flera olika sätt på vilka bostadsrättsföreningar kan angripa problemet med obetalda avgifter, men ibland är det svårt att veta vilket sätt som är bäst lämpat i den aktuella
situationen. Viktoria Wallin, fastighetsjurist på HSB Riksförbund, redogör för bostadsrättsföreningarnas alternativ.
Årsavgiften
Enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen har bostadsrättsföreningar rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten. Enligt 11 § HSB Normalstadgar 2011 för bostadsrättsföreningar ska årsavgiften betalas månadsvis. Avgiften kallas då vanligen för månadsavgift. Månadsavgiften ska betalas senast den sista vardagen före varje kalendermånads början om inte styrelsen beslutar annat.
Dröjsmålsränta, påminnelseavgift och inkassoavgift
Enligt 11 § HSB Normalstadgar 2011 för bostadsrättsföreningar utgår
dröjsmålsränta enligt räntelagen på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning är gjord. Det är även tillåtet att ta ut påminnelseavgift och inkassoavgift enligt lag om ersättning för inkassokostnader med mera.
Förverkande och uppsägning
Nyttjanderätten till en bostadsrätt kan förverkas om bostadsrättshavaren dröjer med att betala månadsavgiften mer än en vecka efter förfallodagen när det gäller en bostadslägenhet. För bostadsrättshavare som innehar en
bostadsrättslokal är reglerna ännu strängare. Förverkande kan nämligen bli aktuellt redan två vardagar efter förfallodagen. Bostadsrättsföreningen kan alltså säga upp nyttjanderätten till bostadsrätten efter nyssnämnda tidsfrister.
Uppsägning för obetalda avgifter sker vanligtvis genom en
uppsägningshandling, som ska delges bostadsrättshavaren. Åtgärden innebär endast att bostadsrättshavaren blir uppsagd från lägenheten. Fordran blir alltså inte fastställd i utslag eller dom som kan verkställas hos Kronofogden.
Om bostadsrättshavaren inte avflyttar frivilligt är nästa steg att ansöka om avhysning och/eller tvångsförsäljning av bostadsrätten hos Kronofogden.
Möjlighet till återvinning
Vid uppsägning för obetalda avgifter kan bostadsrättshavaren i regel
återvinna nyttjanderätten till lägenheten och då föreligger hinder att skilja bostadsrättshavaren från lägenheten. Återvinning sker om
bostadsrättshavaren betalar hela skulden som framgår av uppsägningen inom tre veckor för bostäder och två veckor för lokaler. Återvinningsfristen börjar löpa när bostadsrättshavaren blivit delgiven uppsägningen. I uppsägningen
måste ett meddelande om möjlighet till återvinning finnas med. För att återvinningsfristen ska börja löpa måste bostadsrättsföreningen också underrätta socialnämnden i kommunen där lägenheten är belägen om uppsägningen och anledningen till denna.
Upprepade betalningsförseelser och uppsägning utan möjlighet till återvinning
Det är inte tillåtet att gång på gång släpa efter med betalningen av månadsavgiften. Vid upprepade betalningsförsummelser kan nämligen bostadsrättshavaren mista sin rätt att återvinna bostadsrätten när
bostadsrättsföreningen genomför uppsägning. En förutsättning för att göra en uppsägning utan möjlighet till återvinning är att bostadsrättshavaren har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att bostadsrättshavaren skäligen inte bör få behålla lägenheten.
Ansökan till Kronofogden om avhysning (vanlig handräckning)
Enligt 7 kap. 28 § bostadsrättslagen gäller ansökan om avhysning hos Kronofogden som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.
Föreningen kan således, i dessa fall, avstå från att genomföra en uppsägning och istället direkt vända sig till Kronofogden. Bostadsrättshavaren har dock som huvudregel kvar möjligheten att återvinna nyttjanderätten till
lägenheten. Bostadsrättshavaren måste således meddelas om möjlighet till återvinning även om bostadsrättsföreningen väljer att direkt ansöka om avhysning hos Kronofogden. Om bostadsrättshavaren inte återvinner nyttjanderätten till lägenheten och inte heller bestrider ansökan om
avhysning meddelar Kronofogden ett utslag, vilket sedermera kan verkställas av Kronofogden om avflytt inte sker frivilligt.
Ansökan till Kronofogden om betalningsföreläggande
Om bostadsrättsföreningen inte vill tvinga fram en avhysning eller
tvångsförsäljning av bostadsrätten kan bostadsrättsföreningen åtminstone ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden. Det innebär att fordran avseende obetalda månadsavgifter fastställs i ett utslag hos Kronofogden.
Om bostadsrättshavaren bestrider ansökan om betalningsföreläggande måste målet överlämnas till tingsrätten för att bostadsrättsföreningen ska kunna erhålla en så kallad exekutionstitel som kan verkställas av Kronofogden.
Ansökan till Kronofogden om betalningsföreläggande och avhysning (vanlig handräckning)
Föreningen kan ansöka om både betalningsföreläggande och avhysning hos Kronofogden samtidigt. Det innebär att fordran avseende obetalda
månadsavgifter fastställs i utslag hos Kronofogden och att
bostadsrättshavaren förpliktigas att avflytta. Om bostadsrättshavaren bestrider ansökan om betalningsföreläggande och/eller avhysning måste målet överlämnas till tingsrätten för att bostadsrättsföreningen ska kunna erhålla en exekutionstitel som kan verkställas av Kronofogden.
Ansökan till Kronofogden om tvångsförsäljning
I 7 kap. 30 § bostadsrättslagen framgår att om bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning, till exempel på grund av obetald årsavgift, ska bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap.
bostadsrättslagen så snart som möjligt, om inte bostadsrättsföreningen, bostadsrättshavaren och de kända borgenärer vars rätt berörs av
försäljningen kommer överens om något annat.
Ansökan om tvångsförsäljning lämnas in till Kronofogden.
Bostadsrättsföreningen kan ansöka om tvångsförsäljning utan att bostadsrättshavaren har blivit avhyst, men ansökan ska föregås av en
uppsägning. Den som ropar in bostadsrätten kan kräva att Kronofogden ska genomföra avhysning efter att köpeskillingen är betald och
bostadsrättsföreningen beviljat förvärvaren medlemskap.
Bostadsrättsföreningen kan bevaka fordringar avseende exempelvis obetalda avgifter vid tvångsförsäljningen hos Kronofogden. Bostadsrättshavaren svarar inte för de förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten, till
exempel betalning av månadsavgiften, för längre tid än till det månadsskifte som inträffar närmast efter sex månader från den dag då bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten genom dom från allmän domstol eller utslag från Kronofogden. Det är således viktigt att bostadsrättsföreningen ansöker om tvångsförsäljning så snart bostadsrättshavaren har blivit skild från
lägenheten.
Andra lösningar
En bostadsrättsförening kan upprätta exempelvis en avbetalningsplan för en bostadsrättshavare som har problem att betala månadsavgiften eller ge anstånd med betalning. Ett sådant förfarande kan vara lämpligt under
förutsättning att bostadsrättsföreningen verkligen ser att bostadsrättshavaren har såväl vilja som förmåga att klara av avbetalningen jämte den löpande månadsavgiften. Bostadsrättshavaren kan inte kräva att
bostadsrättsföreningen ska gå med på en avbetalningsplan eller ge anstånd och bostadsrättsföreningens styrelse måste se till bostadsrättsföreningens bästa. I fall då det finns misstanke om att avbetalningsplanen inte kommer att följas kan det finnas anledning att inte upprätta en sådan. Samma sak gäller för anstånd med betalning av månadsavgiften.
Kontakta oss
Medlemmar, förtroendevalda och anställda hos HSB kan kostnadsfritt kontakta HSBs juridiska rådgivning på telefonnummer 0771-472 472 för generell juridisk rådgivning.
HSBs jurister bistår gärna er bostadsrättsförening (både medlemsföreningar, föreningar som inte är medlemmar och övriga fastighetsägare) med specifik juridisk rådgivning eller företräder er som ombud, klicka här för
kontaktuppgifter eller om ni vill veta mer.
HSB är en medlemsägd, kooperativ organisation som arbetar med bosparande, byggande och förvaltning. HSB vill skapa en trygg boendemiljö där alla kan träffas och trivas.
HSB är Sveriges största bostadskooperation med:
• ca 670 000 medlemmar
• ca 4 000 bostadsrättsföreningar
• ca 35 000 förtroendevalda
• 26 regionala HSB-föreningar
HSB ägs och drivs av medlemmarna enligt principen en medlem – en röst.
Kontaktpersoner
Viktoria Wallin
Fastighetsjurist och gruppchef viktoria.wallin@hsb.se
