KOSTNADSKALKYL. för BOST ADSRATTSFORENINGEN STRATO SODERMALM

(1)

KOSTNADSKALKYL för

BOST ADSRATTSFORENINGEN STRATO SODERMALM

Organisationsnummer 769632-2457

Stockholms kommun

Allmänt

Fastighetsbeskrivning

Föreningens anskaffningskostnad Preliminär finansieringsplan Nyckeltal

Driftskostnader Fastighetsskatt/avgift Lägenhetsredovisning Ekonomisk prognos Känslighetsanalys

(2)

1. ALLMÄNT

Bostadsrättsföreningen Strato Södermalm, Stockholms kommun, Stockholms län med org.nr.

769632-2457 som registrerats hos Bolagsverket 2016-05-10 har till ändamål att främja medlemmarna ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägerföeter och lokaler åt medlemmarr för nyttjande utan begränsning i tiden.

Beskrivning av föreningens årliga kapital- och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för kalkylens upprättande kända förhållanden.

Föreningen köpte i mars 2017 fastigheten Tobaksmonopolet 3 i Stockholms kommun och ska på del av marken uppföra 88 lägenheter i flerbostadshus i bostadsrättsform samt lokalytor. Vid tillföllet för föreningens förvärv innehöll fastigheten inte några bostadshyresgäster.

Föreningen har via transportköp köpt fastigheten från ett helägt dotterbolag, som därefter likviderats. Detta medför att det skattemässiga anskaffningsvärdet på fastigheten kommer att understiga det bokföringsmässiga anskaffningsvärdet, vilket innebär skattemässiga konsekvenser om bostadsrättsföreningen i framtiden säljer fastigheten. Uppskattad skillnad mellan bokföringsmässigt och skattemässigt anskaffningsvärde är ca 200 Mkr.

Byggnation har påbörjats. Markförberedande arbeten såsom sprängning, pålning och spontning är slutfört. Stomresning är påbörjad och beräla'ias slutföras kvartal 4 2020.

Bygglov har beviljats för byggnaden inom kommande fastighet. Inflyttning och upplåtelse beräknas till kvartal 4 2021.

Bostadsrättsföreningen ingår för närvarande i gemensamhetsanläggning Stockholm Tobaksmonopolet GA:1, Stockholm Tobaksmonopolet GA:3 och Stockholm Tobaksmonopolet GA:5.

Bostadsrättsföreningen ingår även iavtalsservitut: Akt: 0180IM-13/14801.1, Akt: 0180IM-13/14803.1, Akt: 0180-86/73.2 samt officialservitut Akt: 0180K-2007-01590.5. Det kan tillkomma förändringar på befintliga servitut och GA:n samt ytterligare servitut och GA:n kan tillkomma under

lantmäteriförättningen. Bostadsrättsföreningen kan även komma att träda ur de GA:n och servitut som nämns ovan i samband med fastighetsreglering.

Lantmäteriförättning pågår och beräknas vara slutförd vid årsskiftet 2020/2021.

Föreningen avser att ställa betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av förskott till förhandstecknarna enligt bostadsrättslagens 5 kap 4j.

För att kunna teckna förhandsavtal i enlighet med bostadsrättslagens 5 kap 3g har styrelsen upprättat

fö5ande kostnadskalkyl.

2. Fastighetsbeskrivning

Fastighetsbeteckning:

Adress:

Kommun:

Markareal:

Byggnadsår:

Antal byggnader:

Lägenhetsyta:

Lokalyta:

Bostadsrättsform:

Tomtmark:

Detaljplan aktnummer:

Del av Tobaksmonopolet 3, klyvning av fastigheten pågår Maria Skolgata 83 B, Maria Bangata 6

Stockholm

ca 370 kvm, avstyckning ej klar 2021

I st

ca 5 200 BOA ca 200 kvm LOA Äkta bostadsrätts:förening Friköpt

0180K-P2010-00977

(3)

3. FöRENINGENS ANSKAFFNINGSKOSTNAD

Beräknad kostnad för markförvärv samt entreprenad, inkl. Iagfartskosföad*

Beräknade pantbrevskostnader Summa, kr

Beräknat rörelsekapital i föreningen Att finansiera, kr*

4. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN

813 157115 1353 615 814 510 730

200 000 814 710 730

Taxeringsvärdet beräknas totalt bli 241 578 000 kr varav 234 000 000 kr beräknas avse bostäder och 7 5 78 000 kr beräknas avse lokaler.

Fördelnrngen mellan byggnad och mark beräknas vara ca 92 Mkr på mark och ca 149 Mb på byggnad

Fastigheten kommer efter fördigställandet att försäkras med fullvärdesklausul och innehålla styrelseansvarsförsäkring.

Bottenlån l (bindningstid 3 år)**

Bottenlån 2 (bindningstid 5 år)**

Total belåning/genomsnittlig ränta

* Insats/upplåtelseavgift Suinma finansiföng

Total kapitalkostnad

Lån Kronor

Ränta Amort Kapitalkostn

inkl amort

33 840 365 33 840 365 67 680 730 747 030 000 814 710 730

2,38% 169 202 2,62% 169 202 2,50%

338 404

974603 1055 819

2 030 422

* I det fall att föreningen utöver insatserna och angiven upplåtelseavgift idenna kostnadskalkyl tar ut ytterligare upplåtelseavgift kommer föreningens anskaffningskostnad att förändras med sarnma belopp. Om föreningen inte tar ut den ikostnadskalkylen angivna upplåtelseavgiften kommer anskaffningskosföaden av minskas med motsvarande belopp.

** Ovanstående räntekosföader är kalkylerade utfrån offert från Svenska Handelsbanken, daterad 2020-08-19, med påslag om ca 1,3 %-erföeter för att täcka in risk för evenhiella räntehöjningar fram till att lånen kommer att lyftas. Vid teckning av lån kan annan fördelning komma att bli aktuell om det anses gynna föreningen. Säkerhet för lånen skall utgöras av pantbrev. Amortering planeras med progressiv plan och ökar med 1,28 % varje år. Med en amortering år l på 337 000 kr innebär detta total amortering av lånet på IOO år.

Förutsatt att föreningen vid tidpunkten för lyft av lånet i föreningen erhåller den ränta som återfinns i erhållen offert från Handelsbanken innebär det att ränta på lån iföreningen år 1 skulle minska med ca 900 000 kr, vilket medför en möjlig sänkning av avgiften med igenomsnitt ca 170 kr/kvm.

I erhållen offert från Handelsbanken framgår att banken endast belånar yta som avses vara bostadsyta. Lokalytan förblir därmed obelånad. På grund av detta ska inte tas hänsyn till räntekostnaderna i beräkning av avgiften för den bostadsrätt som är lokal.

Avskrivnin ar: Föreningen skall enligt lag göra avskrivningar på byggnaden vilket påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat, men inte dess likviditet. För närvarande täcks inte kostnaden för avskrivningar i årsavgiften. Föreningen kan i framtiden kornma afö besluta om att ta ut hela eller del av det årliga avskrivningsbeloppet i årsavgiften.

5. NYCKELTAL (SEK)

Anskaffningskostnad exkl rörelsekapital per kvm BOA och LOA Belåning per kvm BOA

Belåning per kvm LOA Insats/upplåtelseavgift per kvm

Driftskostnader per kvm (BOA, LOA) år l Årsavgift per kvm år l i genomsnitt Avsättning till underhåll per kvm år l Avskrivning per kvm år I

Kassaflöde per kvm år l

150 263 13 000 o 137 814

283 698 45 1052

48

(4)

6. DRIFTSKOSTNADER

Yta BOA: 5 206

Yta LOA: 214

5 420

Värme

Vatten och avlopp

Elektricitet (belysning i trappa, garage och sophus mm) Snöröjning och yttre skötsel

Avfall

Inre skötsel o service Förvaltning, ekonomisk Försäkringar

Ovrigt/reserv Summa drift

Administrationskostnader Styrelse- och revisorsarvode Summa administration

kr -487 819 -156 186 -104 124 - 54 202 -135 505 -162 606 -135 505 -108 404 - 54 202 -1 398 555

- 54 202 - 81 303 -135 505

kr/kvm BOA - 90 - 30 - 20 - lO -25 - 30 -25 -20 - io -260

kr/kvm LOA -90

0 egen matning LOA

0 egen matung LOA

-10 -25 - 30 -25 -20 -10 -210

Summa drift och administration

Avsättning för yttre underhåll

45 kr/kvm BOÅ och LOÅ

-l 534 060

-243 909

-285

-45

-235

-45

Avsättning till fond ska enligt stadgarna ske årligen med belopp som första året anges i ekonomisk plan och därefter i underhållsplan.

Hushållsel och avgifter för eventuella tjänster för fiber för leverans av internet och tv kornmer att betalas separat av respektive lägenhetsinnehavare. Föreningen kan komtna att handla upp fibertjänster centralt.

Föreningen kan komma att handla upp försäkring med kollektivt bostadsrättstillägg. I annat fall behöver respektive lägenhetsiru'iehavare utöver hemförsäkring teckna eget bostadsrättstillägg.

Kostnaderna för vatten och elektricitet avseende lokaldelarna kommer beskostas av varje respektive

lokalhyresgäst, vilket innebär att de kostnaderna inte finns med i sammanställningen ovan och inte är en del i denna kostnadskalkyl.

7. FASTIGHETSSKATT/AVGIFT

Fastighetsskatt/kommunal avgift för flerbostadshus uppgår för närvarande till 0,30 % av taxeringsvärdet, dock f n när denna kalkyl upprättas max 1429 kr/lägerföet. För nybyggda fastigheter utgår ingen fastighetsskatt/avgift under de 15 första åren.

Fastighetsskatten är l,O procent av taxeringsvärdet för alla byggnadsenheter med lokaler.

Fastighetsskatten kommer betalas av bostadsrättshavaren av vilken fastighetsskatten avser och är därav inte med som en kostnad i föreningens ekonomiska prognos.

.i'

(5)

8. LÅGENHETS- OCH LOKALREDOVISNING

Lån iförening:

Driftskostnader ex finansiering Årsavgift, snitt

Ränta förening

283 (BOA, LOA) 698 2,50%

Viktntng andelstal BOÅi Antal lgh:

Storlek 0,5 88

0,5

Insats inkl

Lghnr

B("oA

Rum Vån Andelstal

Toial!nsa"oc"

^Insats Upplåtelse-avgift uppl.avg Låniförening L"a"'n'ng

(kvm): upp}.avg.(kr) (kr/m2)

Summa kostnad inld

lån sianummainsats

och

^Årsavgift* Månadsavgiftkvm"vgy

(6)

(7)

* Årsavgiften inkluderar inte hushållsel och fibertjänster. För detta kommer respektive bostadsrättsinnehavare ha eget abonnemang. Uppskattad kostnad för el är ca 7,0 kr/kvm/månad. Verklig förbrukning kan skilja sig från uppskattningen beroende på levnadsmönster. Uppskattad kostnad för hemförsäkring inkl. bostadsrättstillägg är från ca 250 kr/månad.

* I det fall att föreningen utöver insatserna och angiven upplåtelseavgift i denna kostnadskalkyl tar ut ytterligare upplåtelseavgift kommer föreningens anskaffningskostnad att förändras med samma belopp.

Om föreningen inte tar ut den i kostnadskalkylen angivna upplåtelseavgiften kommer anskaffningskostnaden av minskas med motsvarande belopp.

* I erhållen offert från Handelsbanken framgår att banken endast belånar yta som avses vara bostadsyta. Lokalytan förblir därmed obelånad. På gnind av detta ska inte tas inte hänsyn till räntekostnader i beräkning av avgiften för den bostadsrätt som är lokal.

'?' I ^<-

(8)

9. EKONOMISK PROGNOS

Prognos avseende framtida driftsekonomin

Produktionskostnad PK Taxenngsvarde, beraknad Bostadsarea

Lokalarea

Avgiff till foreningen I genomsrutt Drrftskostnad/kvm exkl avs till underhåll

814 510 730 241 578 000 5 206 214 6 98 283

Lån i foreningen Lån s föreningen/kvm BOA Insats inkl uppl.avg/kvm i snitt Antagen inflation

Avgiftsutveckling Amortering, progressiv

67 680 730 13 000 137 814 2%

2%

1,28%

Alla poster markerade med " antas fo5a mflationen

GenomsniÖg ranta

KOSTNÅDER Ranför Avsknvtungar Dnftskostnadet"

Dnftskostnader cykelforråd samt del i GA n' Fastighetsavgift bostader"

Fastighetsskatt lokal"

INTÅKTER Avgfftef

Intakter overr+ati+uiigslage+föet' Ranteuitakter hkvida medel Intakt fastighetsskatt på lokalytor Årets resultat

Amorienngar Ackumulerade amortenngar

Betalnetto före avsättning t?ir underhåll Assattiung fThr underhåll"

45 kr/kvm BOA och LOA

Betalnetto efier avsättning för underhåll higående saldo kassa

Åck. Iikv. medel Ack. avs. underh.

År 1 2,50%

1692 018 5 701 575 1534 060 30 000 o 75 780

3 783 558 70 000 o 75 780 -5 104 095 338 404 338 404

259 076

243 926

15 150

200 000

459 076 243 926

År 2 2,50%

1679274 5 701 575 1564 741 30 600 o 77 296

3 859 229 71 400 o 77 296 -5 045 561 342 718 681 122

313 295

248 804

64 491

772 372 492 730

År 3 2,50%

1670 652 5 701575 1596 036

31212 o 78 842

3 936 414 72 828 o 78 842 -4 990 233 347 088 1028 210

364 254

253 780

110 474

1 136 626 746 510

År 4 2150%

1661 919 5 701 575 l 627 957 31 836 o 80 418

4 015 142 74 285 o 80 418 -4 933 861 351513 1379 723

416 201

258 856

157 345

1552 827 1005 366

År 5 2150%

1653 075 5 701 575 1660 516 32 473 o 82 027

4 095 445 75 770 o 82 027 -4 876 424 355 995 1735 718

469 156

264 033

205 123

2 021 983 1269 399

År

19071 5 7015 1693 7 33 I

4 177 77

83 -5 080 360 2 096

260

269 3

2 282 1538

Ar ii

l 853 20 5 701 57 l 870 0l 36 57

92

4 612 85

92 -4 763 384 3 969

553

297

256 221

4 451 2 968

Ar 16 2,90%

1795 709 5 701 575 2 064 643 40 376 169 246 lOl 990

5 092 171 94 211 o lOl 990 -4 585 167 409 231 5 964 339

707 177

328 292

378 885

8 006 558 4 546 600

(9)

10. KÄNSLIGHETSANÅLYS

Antagen räntenivå

Antagen inflationsnivå

2,50%

2,00%

Erforderlig årsavgift (kr/kvm)" År I År 2 År3 År 4 År 5 År 6 År 1l År 16

1. Huvudscenario 698 712 726 741 756 771 851 939

Antagen inflationsnivå och

2. Antagen räntenivå +

3. Antagen rantenivå +

828 845 861 879 896 914 1009 1114

958 977 997 1017 1037 1058 1168 1289

Antagen räntenivå och

4. Antageninflationsnivå+ l% 701 716 730 744 759

5. Antageninflationsnivå+ 2% 705 719 733 748 763

* Erforderlig årsavgift for att uppnå samma betalnetto efter avsattningar till underhåll som s huvudscenariot

Bostadsrättsföreningen Strato Södermalm

Stockholm 2020-10-16

rl1( ' ffiL

Ej , ictorson Pernilla Claesson Mikael Holmgren

(10)

ENLIGT BOST ADSRÄTTSLAGEN FöRESKRIVET INTYG

Undertecknade har, för det ändamål som avses i5 kap. 3 fl bostadrättslagen granskat

kostnadskalkylen för Bostadsrättsföreningen Strato Södermalm, org.nr 769632-2457, daterad 2020-10-16 och lämnar följande intyg.

Kostnadskalkylen innehåller de upplysningar av betydelse för bedömande av föreningens tänkta verksamhet. De uppgifter som lämnats i kalkylen är riktiga och stämmer överens med innehållet i för oss tillgängliga handlingar och i öwigt med f'örhållanden som är kända för oss,

I kalkylen gjorda beräkningar bedöms vara vederhäftiga och kalkylen framstår som hållbar.

På grund

av

den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att kostnadskalkylen enligt vår uppfattning vilar på tillförlitliga grunder.

Stockholm 2020-10-19

Alf LarssYn Anders Uby

Av Boverket förklarade behöriga avseende hela riket att utfärda intyg angående ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Intygsgivarna omfattas av ansvarsförsäkring.

KOSTNADSKALKYL. för BOST ADSRATTSFORENINGEN STRATO SODERMALM