Bokslutskommuniké 2013

(1)

C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3

Bokslutskommuniké 2013

Till- och ombyggnation av Dragarbrunn 20:4 i centrala Uppsala

(2)

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004

Förvaltningsresultat, kr/aktie 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förändring föregående år +7% +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11%

Resultat efter skatt, kr/aktie 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 – 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Förändring föregående år +16% +107% –64% +1 122% pos. neg. –11% +29% +41% +108%

Utdelning, kr/aktie (2013 föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Förändring föregående år +8% +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12%

Fastigheter verkligt värde, Mkr 37 752 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 Nettoinvesteringar, Mkr 1 081 2 545 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889 774

Belåningsgrad 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45%

Räntetäckningsgrad 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277%

Bokslutskommuniké 2013

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 38 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner:

Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).

Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap.

• Hyresintäkterna 2013 uppgick till 3 249 Mkr (3 073 Mkr föregående år).

• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 346 Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kronor (7,65) per aktie, en förbättring med 7%.

• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 328 Mkr (–69) och på derivat till 429 Mkr (–110).

• Årets resultat efter skatt uppgick till 1 707 Mkr (1 473), motsvarande 10,41 kronor (8,98) per aktie.

• Nettoinvesteringarna uppgick till 1 081 Mkr (2 545) varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (1 519) förvärv och 687 Mkr (253) försäljningar.

• Styrelsen föreslår en utdelning om 4,25 kronor (3,95) per aktie, motsvarande en ökning om 8%.

Nyckeltal

(3)

C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3 3

Henrik Saxborn, VD på Castellum

Våga förändra - även i framgång

I mars tog jag över som VD i Castellum efter Håkan Hellström. Håkan lämnade ett välskött fastighetsbolag, lokaliserat till starka tillväxtregioner med väl underhållna fastigheter i bra lägen. Håkan lämnade också ett företag som förbättrat sitt förvaltningsresultat och höjt sin utdelning 16 år i rad.

Jag har varit med som vice VD de senaste 7 åren och är helt övertygad om att vi kan fortsätta den positiva trenden.

Glädjande nog kan vi med 2013 lägga ytterligare ett år till raden av positiv tillväxt. Vi lyckades i fjol öka förvaltnings- resultatet med 7% och styrelsen föreslår en höjning av utdel- ningen med 8%. Detta uppnår vi trots att omvärldsfaktorerna knappast var optimala - en närmast obefi ntlig BNP-tillväxt och en infl ation som vid årets slut balanserade kring noll- strecket. Förutom de positiva intäktseffekterna från gjorda investeringar och garanterade indexuppräkningar i hyresavtalen, fi ck vi ”extern” draghjälp av en lägre genomsnittlig räntenivå.

Största utmaningen för fortsatt tillväxt

Vårt viktigaste arbete framöver är att driva förändringar som bygger på vår starka historik. Vi kommer fortsätta investera med fokus på att fi nnas där Sverige växer. Vi vill och kan vara en betydande aktör på tillväxtorterna och vara medskapande i stadsbyggnadsprocessen – vi kommer inte bara att förvalta och bygga kommersiella hus, vi kommer att utveckla stad. Förhållandet mellan nybyggnad och förvärv kommer vid varje enskild tidpunkt alltid att styras av marknadssituationen och vår riskbedömning.

Under 2013 nettoinvesterade Castellum för drygt 1 miljard kr. Vi var under året lite mer aktiva på säljsidan jämfört med de senaste åren, i avsikt att ständigt anpassa portföljen efter tillväxtförutsättningarna. Ambitionen är att fortsätta nettoinvestera cirka 2 miljarder kr årligen, där ungefär hälften av investeringarna avser nya projekt och hälften förvärv. Investeringstakten innebär att Castellum bygger ”ett mindre fastighetsbolag” varje år.

Hållbarhet ger lönsamhet!

Jag ser fl era andra faktorer som idag underbygger en stark potential i Castellum.Vi har potential till tillväxt i form av våra vakanser och vår fokusering under året på att minska dessa har lett till en stark nettouthyrning, 105 Mkr - och uthyrningsarbetet fortsätter med hög intensitet.

Våra 4 600 kunder är svenskt näringsliv och återfi nns i de fl esta branscher och i skilda storlekar inom landets tillväxtregioner. I våra olika bolag och på olika delmark- nader ser vi ett tydligt samband mellan arbetsglädjen hos våra kompetenta medarbetare och nöjda kunder. Och nöjda kunder ger fl er affärer. Hur nöjda kunderna är mäter vi regelbundet och det med högt resultat. Att 96% av våra tillfrågade

Starka finanser ger handlingsfrihet

Sist men inte minst har Castellum stor handlingsfrihet tack vare den starka balansräkningen.Vi har kraft att genomföra de investeringar vi önskar, när vi önskar - vare sig det gäller att bygga nytt eller förvärva.

En av de viktiga idéerna bakom Castellum har varit att driva verksamheten med ett lägre risktagande jämfört med genomsnittet i branschen. Det tänker vi fortsätta med.

På bokslutsdagen bestod Castellums tillgångssida av en fastighetsportfölj värd 38 miljarder kr, vilken fi nansieras av ägarnas kapital som vi har att förvalta, d v s det långsiktiga substansvärdet, om 18 miljarder kr (motsvarande 107 kr per aktie) samt räntebärande skulder på 19 miljarder kr, innebärande en belåningsgrad på 52%. Det är glädjande att konstatera att vi under 2013 lyckats emittera obligationer om 2 miljarder kr, vilket ger oss ytterligare handlingsfrihet.

Stadig tillväxt under låg risk

Stadig tillväxt under lågt risktagande är en av grundtankarna bakom Castellum. Därför är det tillfredställande när Castellum- aktiens totalavkastning de senaste 10 åren i genomsnitt per år varit 13%, vilket är i paritet med börsen. Totalavkast- ningen för 2013 blev även den 13%.

Blickar vi framåt under nästkommande år ser jag en fortsatt väl fungerande fastighetsmarknad med stabila priser.

Förväntningen är att 2014 blir ytterligare ett år med svag BNP-tillväxt. Detta skulle då resultera i marginellt ökande hyresnivåer, en stabil kostnadsbild och fortsatt låga marknadsräntor. I en sådan makroekonomisk miljö tror jag på fortsatt förbättring i Castellums förvaltningsresultat tack vare våra investeringar och fortsatt tillväxt tillsammans med våra befi ntliga och nya kunder.

Henrik Saxborn Verkställande Direktör kunder svarar att de gärna rekommenderar oss som hyres- värd till andra är ett bra kvitto på våra medarbetares goda insatser.

Att arbeta hållbart är något som vi tror kommer att bli viktigare i företagsvärderingar. Under 2013 har såväl energianvändning som koldioxidutsläpp minskat med 5% respektive 8% per kvm. Att bygga hållbart är en självklarhet, men även att fokusera på hållbara, långsiktiga strategier och ett etiskt förhållningssätt.

(4)

Övergripande mål

- belåningsgrad varaktigt ej över 55%

- räntetäckningsgrad minst 200%

- geografisk spridning och olika lokaltyper - många hyresavtal i olika branscher

- decentraliserad och småskalig organisation - egen förvaltningspersonal

- regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - miljöarbete med fokus på energibesparingar

- nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år - investeringar genom förvärv och ny-, till- och ombyggnation - försäljning av fastigheter

- koncentrerade till 5 tillväxtregioner - lokaler för kontor/butik och lager/industri - ett av de största fastighetsbolagen på respektive ort

Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Kundfokus genom lokala organisationer Utveckling av fastighetsbeståndet

Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk

Förvaltningsresultat

Räntetäckningsgrad Nettoinvestering

Belåningsgrad

Castellums övergripande mål är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. Strategin för att uppnå målet vilar på 4 hörnstenar:

Affärsidé

Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

(5)

Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner

Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning

Kundfokus genom lokala organisationer

närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare.

Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utveck- lingsmöjligheter.

Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter.

Kunder

Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov.

Organisation och medarbetare Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal

Strategiska verktyg

Geografi och kategori

Fastighetsbeståndet fi nns i fem tillväxt- regioner; Stor göteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs möjligheter.

Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, fl exibla kommersiella lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri.

Investeringar

För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för när varande motsvarar ca 1 900 Mkr.

Dotterbolagen

Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad.

Fastighetsbeståndets utveckling

För att förbättra kassafl ödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv.

Alla investeringar ska bidra till till- växt målet i förvaltningsresultatet inom 1–2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat.

Kund- och medarbetarnöjdhet För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinuer- ligt mätas. Kund- och medarbetar- nöjdhet ska ständigt förbättras.

Miljö

Energianvändning och koldioxidutsläpp skall minska. Alla nybyggnationer ska miljöklassas.

Strategi för finansiering

Strategiska verktyg Stark balansräkning med låg fi nansiell och operationell risk

Kapitalstruktur

Castellum ska ha låg fi nansiell risk.

De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för fi nansiering av investeringar.

Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska

Kapitalstruktur

Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%.

Utdelning

Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings- behov, likviditet och övrig ställning.

Aktie- och kreditmarknaden

Castellum ska vara ett av de större börs noterade fastighets bolagen i Sverige.

Låg operationell risk

Risken inom kundstocken hålls låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek.

ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kredit marknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.

Låg operationell risk

Castellums fastighetsbestånd har en geografi sk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg.

5

(6)

Kunderna - en speglig av inhemsk svenskt näringsliv

Castellum har ca 4 600 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontrakts- storlek, förfallotid och bransch där kunden verkar.

Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna.

Nöjda kunder

Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning.

Undersökningen som genomfördes 2013 och som inne- fattade kontor, butik, lager och industri, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett samman- vägt index om 76, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. En hög andel, 96%, av de tillfrågade kunderna svarar att de vill hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.

Uthyrningsarbete

Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2013 tecknades 716 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 366 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av nytecknad kontraktsvolym kommer 75% från egna kontakter, rekommendationer eller att befi ntliga kunder utökar, medan 15% kommer via hemsidorna och resterande 10% från mäklare.

Decentraliserad organisation ger närhet till kunden

Castellums organisation består av sex helägda dotterbolag som äger och förvaltar fastigheterna. De lokala dotterbolagen ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Lokal förankring ger förutsättning för goda kunskaper om marknaden och hyresutveckling inom respektive område.

Kunderna kan därmed erbjudas behovsanpassade lokaler, god personlig service och snabba besked.

Castellums dotterbolag har ett 40-tal medarbetare var- dera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknads- områden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-9 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt.

Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn.

Dotterbolag med starka varumärken

Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad.

Kunder och organisation

Varje dotterbolag är engagerat i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling.

Medarbetare

Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.

Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes 2013 visar ett fortsatt högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.

Castellum hade vid årets utgång 293 (265) anställda.

Ökningen av antalet anställda är främst relaterad till marknad och förvaltning.

Moderbolag

Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemark- nadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och fi nansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 medarbetare (19).

Castellum ansvarar för kapitalallokering samt mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten.

Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy fi nns för bl a fi nans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, upp- förandekod, miljö, försäkring samt personal.

Ansvarsfullt företagande

Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.

Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energianvänd- ningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Sedan 2007 har såväl energianvändningen som koldioxidutsläppen minskat med 20% per kvm.

I Castellum miljöklassas all nyproduktion enligt något av miljöcertifi eringssystemen Green Building, Miljöbyggnad, Breeam eller Leed. Inom Castellum fi nns 96 av Sveriges totalt 335 Green Building-klassade byggnader, en Breeam- certifi erad byggnad samt 14 byggnader som är under bygg- nation eller färdigställda i enlighet med ”Miljöbyggnad”.

(7)

Svensk ekonomi

Svensk ekonomi har utvecklats svagt under 2013 och BNP-tillväxten för året förväntas uppgå till knappt 1%.

Den svaga tillväxten kan främst tillskrivas svensk export- industri som påverkats negativt av en dämpad efterfrågan från omvärlden. En stark inhemsk ekonomi har bidragit positivt till tillväxten. Den goda inhemska efterfrågan kan tillskrivas hushållens inkomstökningar, en oväntat stark sysselsättningsuppgång och fortsatt låga räntor.

I takt med återhämtningen i världskonjunkturen för- väntas tillväxten i svensk ekonomi ta fart, dock från en låg nivå, vilket även påverkar arbetsmarknaden positivt.

Hushållen fortsätter att vara en motor i svensk ekonomi och låga räntor tillsammans med skattesänkningar förväntas bidra till god inhemsk efterfrågan.

Infl ationen är dock oväntat låg och infl ationstrycket framöver bedöms av Riksbanken vara fortsatt lågt en tid framöver. Riksbanken valde därför att sänka repo- räntan med 0,25 procentenheter till 0,75% vid sitt möte i december.

Fastighetsmarknad

Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför stor- städernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet.

Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%).

Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret 2013.

Ränte- och kreditmarknad

Volatiliteten på räntemarknaden har under året tidvis varit stor, vilket främst kan förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den underliggande trenden är dock stigande långa räntor. Vid ingången av året noterades den 10-åriga swapräntan till 2,1% och vid utgången av året till 2,9%. Den korta räntan har i motsats till den långa räntan sjunkit under året. Vid ingången av året noterades 3 månader STIBOR räntan till 1,3% och vid utgången av året till knappt 1%. I samband med räntebeslut i december meddelade Riksbanken att man förväntar sig att reporäntan kommer att vara kvar på dagens nivå fram till inledningen av 2015 för att därefter gradvis börja höjas.

Tillgången till krediter bedöms som god både på kredit- och kapitalmarknaden. En minskad osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden har medfört något lägre kreditmarginaler på nya krediter jämfört med tidigare år.

Hyresmarknad

Hyresmarknaden är alltjämt stabil inom samtliga marknader och segment. Efterfrågan avseende både nyproducerade och befi ntliga lokaler är god och hyresnivåerna är överlag oför- ändrade. I lägen med begränsat utbud, såsom vissa centrala lägen och goda logistiklägen, kan dock en viss ökning av hyresnivåerna noteras.

Marknadskommentar

Makroindikatorer

Arbetslöshet 7,5% (november 2013)

Inflationstakt 0,1% (december 2013 jämfört med december 2012) BNP-tillväxt 0,3% (kv 3 2013 jämfört med kv 3 2012) Källa: SCB

(8)

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se

Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive värde- förändringar och skatt, uppgick till 1 346 Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kr (7,65) per aktie - en förbättring med 7%.

Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter till 328 Mkr (–69) och derivat till 429 Mkr (–110). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 707 Mkr (1 473) motsvarande 10,41 kr (8,98) per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 249 Mkr (3 073).

För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 263 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 765 kr/kvm.

Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot före- gående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för 2013. Castellums högre indexuppräkning för- klaras av koncernens fokus på indexklausul med minimi- uppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot defl ation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginfl atorisk miljö.

Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 467 Mkr (447).

I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal.

Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav

Förvaltningsresultat per aktie Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad

23 Mkr (28) avsåg konkurser och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick där- med till 105 Mkr (49) medan den för fjärde kvartalet isolerat uppgick till 24 Mkr (6).

Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 1 105 Mkr (1 042) motsvarande 307 kr/kvm (298). Ökningen beror dels på högre kostnader för snöröjning under första halvåret, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidare- debiteras dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 96 Mkr (93). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 8 Mkr (11).

Intäkter, kostnader och resultat

Fastighetskostnader

kr/kvm

Kontor/

butik

Lager/

industri

2013 Totalt

2012 Totalt

Driftskostnader 196 120 161 156

Underhåll 45 23 35 37

Tomträttsavgäld 8 7 7 7

Fastighetsskatt 68 21 47 44

Direkta fastighetskostnader 317 171 250 244

Uthyrning & fast.adm. (indir.) – – 57 54

Totalt 317 171 307 298

Föregående år 311 168 298

(9)

Nettouthyrning Räntenetto

Räntenettot uppgick till –702 Mkr (–683). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,7% (3,9%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 40 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,2 %-enheter.

Värdeförändringar

Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr (–69) och består av ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassafl öde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. För- säljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr.

Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostads- utveckling.

En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inne- burit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under perioden.

Räntederivatens värde har, främst på grund av föränd- rade långa marknadsräntor, ändrats med 429 Mkr (–110).

Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valuta- säkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med –7 Mkr (8) där den effektiva delen i värdeförändring- en om –7 Mkr (8) redovisas i övrigt totalresultat.

Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.

Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 921 Mkr (1 610). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skatte- mässiga värde med 18 570 Mkr (17 412), varav 830 Mkr är hänförligt till förvärvade fastigheter vilka redovisas som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till till- gångsförvärven, d v s 3 700 Mkr (3 310).

Castellum har ingått överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket.

Castellum har inga pågående skattetvister.

Skatteberäkning 2013

Underlag Mkr aktuell skatt

Underlag uppskjuten skatt

Förvaltningsresultat 1 346

Skattemässigt avdragsgilla

avskrivningar – 695 695

ombyggnationer – 500 500

Övriga skattemässiga justeringar – 24 11

Skattepliktigt förvaltningsresultat 127 1 206

Försäljning fastigheter 161 – 355

Värdeförändring fastigheter – 234

Värdeförändring räntederivat 429 –

Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 717 1 085

Underskottsavdrag, ingående balans – 1 610 1 610

Underskottsavdrag, utgående balans 921 – 921

Skattepliktigt resultat 28 1 774

Årets skatt enligt resultaträkningen – 6 – 390

Resultat över tid Resultat över tid

Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år.

Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,4% per år, vilket är väl i nivå med infl ationen.

(10)

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter och 30% lager- och industrifastigheter.

Fastigheterna är belägna från citylägen (Storstockholm;

närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4%

består av projekt och mark.

Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 785 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 000 Mkr.

Investeringar

Under året har totalt investerats 1 768 Mkr (2 798), varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland.

Efter försäljningar om 687 Mkr (253) uppgick netto- investeringen till 1 081 Mkr (2 545).

Fastighetsbestånd

Investeringar

Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan.

Förändring av fastighetsbeståndet

Verkligt värde, Mkr Antal

Fastighetsbestånd 1 januari 2013 36 328 635

+ Förvärv 185 9

+ Ny-, till- och ombyggnation 1 583 –

– Försäljningar – 593 – 18

+/– Orealiserade värdeförändringar 234 –

+/– Valutakursomräkning 15 –

Fastighetsbestånd 31 december 2013 37 752 626

Större projekt Uthyrnings- Total inv. Varav kvar

Fastighet Yta, kvm grad jan 2014 ink. mark, Mkr att inv., Mkr Klart Kommentar

Lundbyvassen 8:1, Göteborg 8 900 100% 219 137 Kv 4 2014 Nybyggnation kontor

Dragarbrunn 20:4, Uppsala 10 020 87% 198 35 Kv 4 2014 Om- och tillbyggnation kontor

Algen 1, Jönköping 4 509 15% 136 83 Kv 1 2015 Nybyggnation butik/kontor/restaurang

Jägmästaren 1, Linköping 7 750 93% 109 82 Kv 1 2015 Nybyggnation butik

Spejaren 3, Huddinge 6 331 100% 83 61 Kv 4 2014 Nybyggnation handel

Kulan 3, Helsingborg 9 689 100% 82 21 Kv 2 2014 Nybyggnation logistik

Solsten 1:108, Härryda 6 516 100% 58 41 Kv 3 2014 Nybyggnation lager

Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt

Lindholmen 28:3, Göteborg 9 459 76% 280 43 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor*

Fullriggaren 4, Malmö 5 599 46% 157 30 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor*

Atollen 3, Jönköping 5 961 34% 153 22 Kv 4 2013 Nybyggnation kontor/butik/bostäder*

Sändaren 1, Malmö 12 150 94% 128 9 Kv 4 2013 Om- och tillbyggnation kontor

Gården 15, Linköping 9 705 62% 116 9 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor/butik/lager*

Visiret 2, Huddinge 12 357 100% 71 0 Kv 2 2013 Nybyggnation p-däck

Åby 1:223, Haninge 6 553 0% 67 3 Kv 3 2013 Nybyggnation lager/logistik*

Inköparen 1, Örebro 4 300 100% 66 0 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor

Större fastighetsförvärv under 2013 Uthyrnings- Anskaffnings-

Fastighet Yta, kvm grad jan 2014 värde, Mkr Tillträde Kategori

Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg 8 400 100% 77 Maj 2013 Lager/verkstadsytor

Större fastighetsförsäljningar under 2013 Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris

Fastighet Yta, kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori

Vindrutan 1, Örebro och Kungsängen 24:3

och 29:1, Uppsala 12 163 194 -13 181 Nov 2013 Butik

Backa 18:7 och 18:10, Göteborg 16 930 141 -1 140 Juli 2013 Lager

Linaberg 15, Mariehäll 4 340 62 -5 57 Sept 2013 Kontor/lager

Alphyddan 11, Stockholm 4 363 54 -4 50 Feb 2013 Kontor

Björnen 6, Malmö 2 200 50 -3 47 Sept 2013 Kontor

Större investeringar och försäljningar

(11)

Investeringar

Läge Lindholmen i Göteborg Yta 8 900 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I centrala Göteborg påbörjade Castellum under 2013 nybyggnation av en fullt uthyrd kontorsbygg-

nad om 8 900 kvm. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums befintliga bestånd.

Byggnaden uppförs i enlighet med Green Building- standard.

Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr.

Läge Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta 10 020 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I centrala Uppsala pågår en investering där moderna kontorsytor skapas genom ombyggnad

av 6 320 kvm och tillbyggnad av 3 700 kvm.

Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad.

Investeringen beräknas uppgå till 198 Mkr.

Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 87%.

Läge Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta 4 509 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015

I centrala Jönköping har Castellum under 2013 påbörjat etapp 2 av utvecklingen av området Atol-

len, vilket genomförs tillsammans med flera andra parter. Totalt består Castellums del i projektet av 10 470 kvm. Nybyggnationen består av 4 509 kvm kontor, butik och restaurangytor och uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 136 Mkr och är uthyrd till 15%.

Läge Jägersro i östra Malmö Yta 12 150 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2013 Under 2010 förvärvade Castellum fastigheten Sändaren 1 i Jägersro, Malmö, i vilken en om-

och tillbyggnation av 12 150 kvm färdigsställts under 2013. Om- och tillbyggnationen har genom- förts i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard.

Investeringen uppgick till 128 Mkr och byggnaden är uthyrd till 94%.

Läge Smista Allé vid Kungens Kurva, Huddinge Yta 6 331 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I anslutning till Castellums befintliga bestånd i Smista Allé har Castellum påbörjat en fullt uthyrd

nybyggnation av 6 331 kvm verksamhetsytor för bilförsäljning varav ca 3 000 kvm utgör parkering.

Byggnaden uppförs i enlighet med Green Building- standard. Investeringen beräknas uppgå till 83 Mkr.

Läge Området Berga i Helsingborg Yta 9 689 kvm

Tidplan Färdigställt kvartal 2, 2014 I Berga, Helsingborg, har Castellum påbörjat nybyggnation av 9 689 kvm flexibla logistikytor

som ska fungera som ett nordiskt distributions- centrum. Byggnaden uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard.

Investeringen beräknas uppgå till 82 Mkr och är fullt uthyrd.

Lundbyvassen 8:1 i Göteborg

Dragarbrunn 20:4 i Uppsala

Algen 1 i Jönköping

Sändaren 1 i Malmö

Spejaren 3 i Huddinge

Kulan 3 i Helsingborg

• Green Building

• Miljö- byggnad

• Miljö byggnad

(12)

Fastighetsvärde

Interna värderingar

Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värd- eringar. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjänings- förmåga har, utöver infl ationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrnings- grader och fastighetskostnader.

Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm (990).

Avkastningskravet kan beräknas enligt följande tabell.

Avkastningskrav

Kontor/butik Lager/industri

Realränta 3,0% 3,0%

Inflation 1,5% 1,5%

Risk 4,5% - 11,1% 7,1% - 12,5%

Avkastning eget kapital 9,0% - 15,6% 11,6% - 17,0%

Ränta 5,5% 5,5%

Belåningsgrad 65% 55%

Avkastning totalt kapital 6,7% - 9,0% 8,3% - 10,7%

Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9 7,9% 9,1%

Vägd diskont. faktor restvärde* 6,4% 7,6%

*(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)

Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighets- värdet per årsskiftet till 37 752 Mkr (36 328), motsvarande 10 285 kr/kvm (9 916).

Genomsnittlig värderingsyield

Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 7,2% (7,3%).

Genomsnittlig värderingsyield, Mkr

(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2013 2012

Driftsöverskott fastigheter 2 341 2 293

+ Indexjustering 2014, 1% (1%) 35 34

+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 279 268 – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 107 – 105

Normaliserat driftsöverskott 2 548 2 490

Värdering (exkl. byggrätter om 574 Mkr) 35 613 34 245

Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3%

Osäkerhetsintervall

En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10%

skall ses som ett mått på den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall om +/- 1 888 Mkr motsvarande 35 864 - 39 640 Mkr.

Extern värdering

För att säkerställa värderingen har 148 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med ut- gångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansätt- ning avseende kategori och geografi . NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 624 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge.

Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 772 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –148 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +427 Mkr respektive –575 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%.

Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 32 fastigheter motsvarande värde- mässigt 21% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 912 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 7 861 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 51 Mkr motsvarande 1%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till 7 780 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –81 Mkr motsvarande –1%.

Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%.

Genomsnittlig värderingsyield över tid

(13)

2013 2012

Hyresvärde, kr/kvm 1 036 1 015

Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6%

Fastighetskostnader, kr/kvm 307 298

Driftsöverskott, kr/kvm 608 601

Fastighetsvärde, kr/kvm 10 285 9 916

Antal fastigheter 626 635

Uthyrningsbar yta, tkvm 3 623 3 621

Hyresintäkter Förvaltningsresultat

Mkr

2013 jan-dec

2012 jan-dec

2013 jan-dec

2012 jan-dec

Storgöteborg 1 014 976 493 460

Öresundsregionen 669 621 263 255

Storstockholm 623 569 263 235

Mälardalen 548 526 213 192

Östra Götaland 395 381 152 151

Totalt 3 249 3 073 1 384 1 293

Fastighetsrelaterade nyckeltal Segmentinformation

Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 384 Mkr (1 293) och koncernens redovisade resultat före skatt om 2 103 Mkr (1 076) består av ofördelat förvaltningsresultat om –38 Mkr (–38), värdeförändring fastigheter om 328 Mkr (–69) och värdeförändring räntederivat om 429 Mkr (–110).

Castellums fastighetsbestånd 2013-12-31

2013-12-31 januari-december 2013

Antal

fastigheter Yta tkvm

Fastighets- värde

Mkr

Fastighets- värde kr/kvm

Hyres- värde Mkr

Hyres- värde kr/kvm

Ekon. uthyrningsgrad

Hyres- intäkter Mkr

Fastighets- kostnader Mkr

Fastighets- kostnader kr/kvm

Drifts- överskott Mkr

Kontor/butik

Storgöteborg 80 442 6 723 15 226 589 1 335 92,1% 543 136 306 407

Öresundsregionen 66 403 5 968 14 818 572 1 420 83,3% 476 143 355 333

Storstockholm 50 340 4 410 12 961 466 1 369 81,9% 381 104 307 277

Mälardalen 71 393 4 330 11 018 432 1 098 90,3% 390 123 312 267

Östra Götaland 57 341 3 378 9 910 363 1 066 87,2% 317 102 299 215

Summa kontor/butik 324 1 919 24 809 12 932 2 422 1 263 87,0% 2 107 608 317 1 499

Lager/industri

Storgöteborg 100 648 5 076 7 828 493 761 96,5% 476 103 159 373

Öresundsregionen 43 315 1 961 6 213 233 739 89,1% 208 57 181 151

Storstockholm 51 274 2 493 9 089 270 985 85,2% 230 58 213 172

Mälardalen 38 184 1 099 5 979 132 719 91,1% 120 34 187 86

Östra Götaland 31 178 749 4 216 96 537 85,2% 81 21 118 60

Summa lager/industri 263 1 599 11 378 7 112 1 224 765 91,1% 1 115 273 171 842

Summa 587 3 518 36 187 10 285 3 646 1 036 88,4% 3 222 881 250 2 341

Uthyrning och fastighetsadministration 202 57 – 202

Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 1 083 307 2 139

Projekt 16 105 1 312 – 80 – – 37 18 – 19

Obebyggd mark 23 – 253 – – – – – – – –

Totalt 626 3 623 37 752 – 3 726 – – 3 259 1 101 – 2 158

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 158 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 2 144 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 25 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 39 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.

Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori

(14)

Finansiering

Belåningsgrad och räntetäckningsgrad Castellum skall ha en låg fi nansiell risk, innebärande en

belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2013 till 38 113 Mkr (36 631).

Räntebärande skulder

Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 24 300 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 21 859 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 441 Mkr (3 099).

Under året har obligationer om 2 miljarder kr emitte- rats, befi ntliga kreditavtal om 7,8 miljarder kr omförhand- lats och/eller förlängts och ett kreditavtal om 200 Mkr avslutats.

Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 70 Mkr (44) uppgick till 19 411 Mkr (19 050), varav 3 200 Mkr (1 200) avser utestående obligationer och 1 014 Mkr (1 872) avser utestående företagscertifi kat.

Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor fl exibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emit- terade obligationerna och företagscertifi katen utgör ett komplement till bankfi nansieringen och breddar fi nans- ieringsbasen.

Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företags- certifi kat säkerställs ej.

Av netto räntebärande skulder om 19 411 Mkr (19 050) var 15 197 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 4 214 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 40% av

fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%

vilket Castellum uppfyller med god marginal, 52%

respektive 292%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,4 år (4,1).

Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fast- ställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8).

Kreditförfallostruktur 2013-12-31

Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt

0 - 1 år 2 441 938 1 014 1 952

1 - 2 år 6 508 2 308 1 700 4 008

2 - 3 år 4 007 3 807 – 3 807

3 - 4 år 8 708 6 008 1 000 7 008

4 - 5 år 507 7 500 507

> 5 år 2 129 2 129 – 2 129

Totalt 24 300 15 197 4 214 19 411

Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal 2 448 Ränteförfallostruktur

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2013 var 3,5% (3,6%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,8).

Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebind- ning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallo- strukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla.

Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande krediterna.

Utnyttjat i

Kapitalförsörjning 2013-12-31

(15)

Valuta

Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 466 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med fi nanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet fi nansieras i landets valuta.

Ränte- och valutaderivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Räntederivat används för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan

Ränteförfallostruktur 2013-12-31

Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr Netto, Mkr Utgående ränta

0 - 1 år 19 286 – 8 850 10 436 3,4%

1 - 2 år 125 200 325 5,9%

2 - 3 år – 1 250 1 250 3,9%

3 - 4 år – 1 000 1 000 3,4%

4 - 5 år – 1 450 1 450 3,6%

5 - 10 år – 4 950 4 950 3,7%

Totalt 19 411 – 19 411 3,5%

Kreditavtalens löptid Ränteförfallostruktur

avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, upp- står ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital.

För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassafl öde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten.

Per den 31 december 2013 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –687 Mkr (–1 116) och valuta- derivatportföljen till 4 Mkr (11).

Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal

Policy Åtaganden Utfall

Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 52%

Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 292%

Ränterisk

– genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år – 2,7 år

– andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50% – 44%

Valutarisk

– investering 60%-100% fi nansieras i lokal valuta – 79%

– övriga valutarisker Inte tillåtet – Ingen exponering

Upplåningsrisk Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år

–

79%

Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade – Uppfylles

Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings- förpliktelser

– 2 448 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme

(16)

Totalresultat för koncernen

Mkr

2013 okt–dec

2012 okt–dec

2013 jan–dec

2012 jan–dec

Hyresintäkter 818 788 3 249 3 073

Driftskostnader – 146 – 147 – 583 – 544

Underhåll – 37 – 40 – 125 – 130

Tomträttsavgäld – 7 – 6 – 26 – 24

Fastighetsskatt – 41 – 38 – 169 – 152

Uthyrning och fastighetsadministration – 55 – 58 – 202 – 192

Driftsöverskott 532 499 2 144 2 031

Centrala administrationskostnader – 29 – 27 – 96 – 93

Räntenetto – 172 – 170 – 702 – 683

Förvaltningsresultat 331 302 1 346 1 255

Värdeförändringar

Fastigheter 27 – 125 328 – 69

Derivat – 11 – 27 429 – 110

Resultat före skatt 347 150 2 103 1 076

Aktuell skatt 6 2 – 6 – 7

Uppskjuten skatt – 51 607 – 390 404

Periodens / Årets resultat 302 759 1 707 1 473

Övrigt totalresultat

Poster som kommer att omföras till periodens resultat

Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 9 8 10 – 12

Värdeförändring derivat, valutasäkring – 6 – 6 – 7 8

Periodens / Årets totalresultat 305 761 1 710 1 469

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

Data per aktie

2013 okt–dec

2012 okt–dec

2013 jan–dec

2012 jan–dec

Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000

Förvaltningsresultat, kr 2,02 1,84 8,21 7,65

Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr 2,14 1,88 8,04 7,27

Resultat efter skatt, kr 1,84 4,63 10,41 8,98

Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000

Fastighetsvärde, kr 230 222 230 222

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr 107 100 107 100

Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr 97 90 97 90

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.

Finansiella nyckeltal

2013 okt–dec

2012 okt–dec

2013 jan–dec

2012 jan–dec

Överskottsgrad 65% 63% 66% 66%

Räntetäckningsgrad 292% 278% 292% 284%

Avkastning aktuellt substansvärde 9,2% 7,0% 13,2% 7,9%

Avkastning totalt kapital 5,6% 3,8% 6,4% 5,3%

Nettoinvestering, Mkr 207 1 009 1 081 2 545

Belåningsgrad 52% 53% 52% 53%

*EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value).