1
Fastighetsmäklarens praktik
En studie på svenska mäklarbyråer
The real estate agent’s internship
A study of Swedish real estate agencies
Sacha Arnaout William Bucaro
Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 hp
Termin 6, 2021
Handledare: Birgitta Vitestam
2
Abstract
Author Sacha Arnaout and William Bucaro
Title The real estate agent’s internship. A review of Swedish real estate agencies.
Supervisor Birgitta Vitestam
Abstract
Internships provide opportunities for an understanding of the real estate brokerage industry and the skills required to be active in the profession in question. The Swedish Estate Agents Inspectorate(FMI) has set a requirement that a 10-week internship must be completed before the student can be active as a real estate agent in Sweden. However, this requirement is unspecified in comparison with the internship that, for example, nurses have, which leaves room for real estate agencies to shape the internship. At the same time, there are a number of newly registered real estate agents who choose to change careers according to statistics. This study has been designed to try to understand how real estate agencies transform the FMI’s general advice into practice, and how trainees have experienced the internship. A qualitative survey was conducted through interviews with 7 different respondents.
The study showed that the internship period looks different depending on where the student does the internship despite the FMI’s general advice for the design of the internship, which in turn affects the trainee. In addition, there is a lack of knowledge after the internship period for all interns, at the same time as the quality development regarding the internship structure in the real estate agencies, is lacking.
Keywords
Swedish Estate Agents Inspectorate, internship, real estate agent, real estate agency,
3
Sammanfattning
Författare
Sacha Arnaout och William Bucaro
Titel
Fastighetsmäklarens praktik. En granskning av svenska mäklarbyråer.
Handledare Birgitta Vitestam
Sammanfattning
Praktik medför möjligheter till en förståelse av mäklarbranschen samt vilka färdigheter som krävs för att vara verksam i den aktuella yrkesgrenen. Fastighetsmäklarinspektionen ställer krav på att 10 veckors praktik ska vara genomfört innan studenten får vara verksam som mäklare i Sverige. Detta krav är dock ospecificerat i jämförelse med den praktik som exempelvis sjuksköterskor genomför, vilket lämnar utrymme för mäklarbyråer att utforma praktiken mer fritt. Samtidigt finns det ett stort antal nyregistrerade mäklare som väljer att byta karriär enligt statistik. Denna studie har utformats i syfte att försöka förstå hur mäklarbyråer omvandlar Fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd i praktiken, samt hur praktikanter upplevt praktikupplägget. En kvalitativ undersökning har genomförts genom intervjuer med sju olika respondenter.
Studien visar att praktikperioden ser olika ut anhängig av var studenten praktiserar trots Fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd för praktikens utformning, vilket i sin tur påverkar praktikanten. Därtill finns det bland samtliga intervjuade praktikanter en viss osäkerhet avseende arbetsutövandet efter praktikperioden, samtidigt som det också visar sig att det finns brister i kvalitetsutvecklingen gällande praktikupplägget hos mäklarbyråerna.
Ämnesord
Fastighetsmäklarinspektionen, praktik, fastighetsmäklare, mäklarbyrå.
4
Förord
Först och främst vill vi givetvis rikta ett stort tack till vår handledare Birgitta Vitestam för all konstruktiv kritik och enorma stöd under vårt uppsatsskrivande. Men vi tackar även våra vänner samt familj som varit förstående under hela processen. Ert stöd har varit avgörande för att uthärda perioden!
Avslutningsvis tackar vi även samtliga respondenter som tagit sig tiden att delta i vår undersökning, utan er hade vi inte kunnat fullfölja uppsatsskrivandet!
Ett stort tack!
Malmö, 2021
5
Innehåll
Förord ... 4
1. Inledning ... 7
1.1 Bakgrund ... 7
1.2 Tidigare studier ... 9
1.3 Problematisering ... 11
1.4 Syfte och frågeställningar ... 11
1.5 Avgränsningar ... 12
2. Teori ... 13
2.1 TQM-modellen ... 13
2.2 Legitimt perifert deltagande ... 15
2.3 PDCA-cykeln ... 15
2.4 Veta om och veta hur ... 17
3. Metod ... 18
3.1 Forskningsansats ... 18
3.2 Forskningsfilosofi ... 18
3.3 Forskningsmetod ... 19
3.4 Datainsamlingsmetod ... 19
3.5 Databearbetning ... 20
3.6 Urval ... 20
3.7 Val av respondenter ... 20
3.8 Intervju som metod ... 21
3.9 Utförande ... 21
3.10 Etiska överväganden ... 22
3.11 Studiens giltighet ... 22
4. Empiri ... 24
4.1 Mäklarbyråernas praktikupplägg ... 24
4.2 Planering av praktiken ... 24
4.3 Inlärningsprocessen ... 25
4.4 Inkludering på arbetsplatsen ... 26
4.5 Praktikanternas upplevelse av praktikupplägget ... 27
4.6 Uppföljning och utvärdering av praktiken ... 28
4.7 Hur mäklarbyråerna använder fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd ... 29
5. Analys ... 31
5.1 Analys utifrån TQM-modellen ... 31
5.2 Analys utifrån Legitimt perifert deltagande ... 32
6
5.3 Analys utifrån Veta om och veta hur ... 33
5.4 Analys utifrån PDCA-cykeln ... 34
6. Slutsats ... 37
7. Avslutande kommentarer ... 40
7.1 Egna reflektioner och begränsningar ... 40
7.2 Studiens bidrag och framtida forskning ... 41
Referenser ... 43
Bilaga 1 intervjumall ... 46
7
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Praktik finns för att individer ska kunna komma in i arbetslivet. Det ger bra möjligheter till att förstå branschen och vilka färdigheter som krävs för att vara verksam i den yrkesgren som det rör sig om. Praktik finns i samband med en del universitetsstudier såsom för sjuksköterskestudenter samt läkarstudenter. För studenter inom fastighetsförmedling finns det ett krav på att 10 veckors praktik ska vara genomfört innan studenten får vara verksam som mäklare. Detta krav är ospecificerat i jämförelse med den praktik som exempelvis sjuksköterskor ska genomföra, där det är mer exakta riktlinjer som gäller. Samtidigt finns det statistik som visar på att en fjärdedel av samtliga nyregistrerade mäklare väljer att byta karriär inom 1 år. Hälften av alla nyregistrerade mäklare har bytt jobb efter 2 år (Ryttersson, 2021).
Frågan blir då ifall den ospecificerade praktikperioden påverkar detta.
I Sverige finns i vissa fall chansen att få göra praktik i samband med universitetsstudier och kan vid sådana tillfällen vara en del av studieplanen för att kunna samla på sig den relevanta praktiska erfarenheten som krävs. Detta är inte en anställning och mynnar alltså inte alltid ut i en fast anställning utan praktik är utformat för att praktikanten ska få prova på arbetet och det kringliggande.
Praktik är därmed en viktig del i processen för att få erfarenheter från arbetsmarknaden och ger även andra färdigheter inom branschen. Inom mäklarbranschen omfattar den lagstadgade praktiska utbildningen en period på 10 veckor. Under den perioden tilldelas den arbetssökande en handledare och ska därmed följa en registrerad fastighetsmäklares arbete.
Fastighetsmäklarinspektionen även känd som FMI, är en förvaltningsmyndighet som syftar till att sköta registreringen av fastighetsmäklare i Sverige samt att kontrollera att dessa utför förmedling av bostäder med utgångspunkt i en god fastighetsmäklarsed. FMI ansvarar även för att avgöra olika typer av ärenden som rör disciplinära påföljder (FMI,2020). FMI har därtill utarbetade allmänna råd som handledaren ska agera efter under praktikperioden. Dessa råd är avsedda till att fungera som ett riktmärke för hur praktikperioden kan se ut men det finns inga krav på vad som ska uppfyllas utan det är enbart rekommendationer. Praktikanten ska följa en registrerad fastighetsmäklare och bör delta vid momenten som innefattas i ett
8 förmedlingsuppdrag. Dessa moment är: intag, marknadsföringsprocessen, i iordningsställande av objektbeskrivning, budgivning, visning, i iordningsställande av boendekostnadskalkyl, förberedelse inför kontraktsskrivning samt kontraktsskrivning, hantering av handpenning, förberedelse inför tillträde samt tillträde och arkivering av olika typer av handlingar (Regelrådet, u.å.).
Utöver dessa allmänna råd finns det utrymma att forma praktiken på olika sätt. Risken finns alltså att praktiken kan utformas på olika sätt beroende på vilken mäklarbyrå som praktiken utförs på. FMI går i nuläget dock igenom sina utbildningskrav som har sett likadana ut under de senaste 20 åren (Fastighetsmäklarinspektionens årsredovisning, 2019). I en intervju med en jurist från Fastighetsmäklarinspektionen framgick det att FMI noterat att den svenska mäklarutbildningen inte har så höga utbildningskrav i jämförelse med andra länder och andra svenska utbildningar. Detta har medfört att det har tagits fram förslag på förändrade utbildningskrav som rör både praktiken samt det teoretiska utbildningskravet. Juristen menade att de sett att det finns brister hos mäklare då de exempelvis kan ha svårt att anpassa ett standardavtal till ett som passar det aktuella fallet. Vidare menade hen att detta i kombination med att registreringshandläggningen är tidskrävande har medfört ett behov av att se över regelverket. Respondenten framförde att förhoppningen är att nya utbildningskrav medför en bättre kunskapsbas för samtliga fastighetsmäklare oavsett hur lång tid de har varit registrerade som mäklare. Vidare menade hen på att många nyexaminerade mäklare väljer att byta yrke fort och att praktiken kan vara en av anledningarna då studenterna kanske inte fått en bra introduktion in i yrket. Därmed vill de förlänga och förbättra praktiken. Det har enligt respondenten därtill inte funnits krav i föreskriften på hur praktikupplägget ska se ut. Tanken är därför framöver att detaljerade krav skrivs in i föreskriften vilket medför att praktikplanen måste följas av samtliga mäklarbyråer. Därtill ska det finnas större likhet på praktikupplägget oavsett i vilken stad individer studerar och praktiserar.
Sysselsättningen som praktikanten får erfara under praktiken kan för övrigt styras av en rad olika faktorer beroende på vilken påverkan kontorschefen har på praktikens utformning och struktur. Den kan också bero på vad handledaren har för roll i form av uppgiftsdelegering till praktikanten och vad praktikanten själv tar för ansvar i fråga att influera sina handledare att få bli inkluderade i olika arbetsuppgifter. Fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd ska disponeras till huvudkontoren och även det kan vara en faktor i hur huvudkontoren kommunicerar vidare dessa allmänna råd till den resterande verksamma nivån.
9 1.2 Tidigare studier
En praktik kan se ut på många olika sätt beroende på en rad olika faktorer. Upplägget och huruvida praktiken ingår som kurs kan skilja beroende på program men det är inte det enda som skiljer, längden på praktiken och syftet med praktiken kan bero på vilka förutsättningar som finns för yrket men också individen. En praktik kan därför vara svår att värdesätta och kan bero på vad arbetsgivaren eller praktiktagaren har för målbild av praktiken. För en student som vill lära sig alla delmoment inom det tilltänka yrket bör förväntningarna vara att alla delmoment ska praktiseras i den utsträckningen så att studenten har fått tillräcklig kunskap. Om studenten inte får möjlighet till att delta i den utsträckning som önskas förefaller det naturligt att praktiken kan upplevas vara otillfredsställande för den individen. Även en praktiktagare som har som målbild att praktiken ska mynna ut i en anställning hos samma företag där praktiken utförs, kan värdesätta praktiken lågt ifall en anställning inte blir aktuell. En nyanserad bild av hur praktiken är utformad och dess betydelse i olika aspekter är vital för att föra en diskussion om ämnet.
Praktik har diskuterats ur många olika aspekter och det finns därmed underlag som visar på vilka olika synsätt som en praktik kan anta. Hergert (2009) är ett konkret exempel där det förtydligas vad praktik kan ha för betydelse och hur praktikanter har sett på praktikplatserna som de varit aktiva på men också hur de såg på värdet av praktiken. Slutsatsen blev att praktiken var vital för att skapa ett band mellan det tänkta yrket och praktikanten. En ytterligare slutsats var att praktikens värde kommer att maximeras om handledaren kan ordna en struktur för praktiken och integrera den med studenternas tidigare akademiska teorier. Detta bidrar till att minska gapet mellan teori och praktik som tidigare kritiserats för att vara för långt ifrån varandra.
För övrigt, bortsett från strukturens viktiga roll för praktiken och relationsskapandet den medför, så har det tidigare studerats hur viktigt det är att ha en realistisk bild av branschen. Det Phillips (1998) kommer fram till är att de som fått en realistisk upplevelse av sitt yrke innan de blir yrkesutövare tenderar att engagera sig mer i arbetet och bli mer långvariga. Missnöje med arbetsplatsen förekommer inte i samma utsträckning för de som fått en realistisk bild av yrket på förhand och således var det färre som sa upp sig. I stället bevisas motsatsen; att de som fått en realistisk upplevelse av sitt yrke innan de blir yrkesutövare tenderar att engagera sig mer i arbetet och bli mer långvariga inom yrket. Missnöje med arbetsplatsen förekommer inte i samma utsträckning och således var det färre som sa upp sig.
10 En praktik är i många fall en process som gör att praktikanten skapar en annan perception av yrket. Olika egenskaper som tilltänkta praktikanter och arbetsaktiva i branschen värdesätter överensstämmer inte med varandra och Green (2011) menar att det finns stora skillnader i vad yrkesaktiva och studenter värdesätter för egenskaper innan praktiken. Däremot efter avslutad praktik värdesätter studenter egenskaper för det tilltänkta yrket på ett annorlunda sätt än dem som inte hade utfört sin praktik än. Praktiken kan tolkas som en faktor för studenter att bli mer lukrativa på arbetsmarknaden. Därför kan det anses viktigt att fastighetsmäklarstudenter får en gedigen praktik som ger en erfarenhetsmässigt identisk kunskapsöverföring oavsett vilken byrå som praktikanten väljer att utföra praktiken på för att få samma chans till utveckling. Bästa sättet att utveckla de teoretiska ramverken från den akademiska bakgrunden, är enligt Saxena (2012), genom att praktikanten arbetar övervakat och schemalagt med handledare för att ge individen en chans att förbättra sin personliga kompetens. Studien styrker även att praktikplatser är något som påverkar studenterna i deras personliga utveckling, färdigheter och förmågor.
Den andra parten av praktiken som är lika viktig som praktiktagaren är arbetsgivaren. Båda parter vill självfallet ha en så god erfarenhet som möjligt och Knemeyer (2002) belyser båda parters syn på processen. De positiva aspekterna lyfts fram för arbetsgivarna som bland annat möjligheter att rekrytera nya anställda efter behov som dessutom kan formas av företagen via praktiken. På så vis kan företagen potentiellt minska omsättningen bland nyanställda om praktiken utförs på ett legitimt sätt där både företag och praktikanten lär känna varandra, för att kunna ta välgrundade beslut ifall praktiken ska resultera i en fast anställning. För att kunna minska missnöje mellan parterna diskuteras ständiga förbättringar avseende praktiken som de åtgärder som ger bäst effekt för ändamålet.
Det riktade fokus i denna uppsats ligger på fastighetsmäklarnas obligatoriska praktikperiod på 10 veckor som kan utövas fritt efter studentens eget tidsschema och anordnas alltså inte av universiteten och högskolorna. Det praktiken ska utgå ifrån är FMI:S allmänna råd som ska filtreras ned hierarkiskt hela vägen ned till praktikanterna. Flera andra kandidatuppsatser har berört liknande ämnen gällande praktik på mäklarbyråer. Böröczki (2019) kunde exempelvis redovisa att studenter som hade studerat utan praktik, hade föredragit att studera med praktik.
En annan fråga som lyfts är hur studenter kan förberedas mer framgångsrikt inför yrkeskarriären där Hellqvist och Johansson (2019) menar att praktiken bör utvecklas och även integreras bättre med studierna. De föreslår också att praktiken skulle kunna användas för att korrigera studenternas förväntningar på grund av ett rådande gap mellan visionen av yrket och
11 verkligheten av yrket vilket lett till åtskilliga avregistreringar för nyexaminerade fastighetsmäklare. Vilka ytterligare åtgärder som kan vidtas undersöker Lundman och Olsson (2010) där praktiken återigen lyfts fram som ett verktyg.
Ett återkommande påstående ur dessa kandidatuppsatser är att fastighetsmäklarstudenternas praktik saknar en hög kvalitet i form av en strukturerad uppbyggnad och det påvisar även Karlsson och Jonsson (2011) som undersöker samt utvärderar kvaliteten på den obligatoriska praktiken. Karlsson och Jonsson kommer fram till att det år 2011 upplevdes att praktiken de facto var ostrukturerad och att det inte fanns en tillräckligt tydlig plan för praktiken. Faktorer för detta beskrevs vara att handledaren hade för stort ansvar och en eventuell åtgärd som föreslogs angående problematiken var en strukturerad mall som går att ta del av som hjälpmedel.
1.3 Problematisering
Råden från Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) är enbart allmänna och det lämnas alltså utrymme för mäklarbyråerna att utforma praktiken på sitt eget sätt (Regelrådet, u.å). Detta tydliggörs i den ovanstående litteraturöversikten.
Studien av Lundman och Olsson (2010) påtalade att praktiken är ett viktigt verktyg för att minska och förebygga avregistreringarna bland mäklare. I de studier som har nämnts som berör praktiken på mäklarbyråer har skribenterna kommit fram till att praktiken varit bristfällig och att kunskapsöverföringen inte är optimal. Karlsson och Jonssons (2011) studie som behandlar praktikperioden och dess utformning är 10 år gammal och marknaden har förändrats sedan dess.
Det har genom åren upptäckts att mäklare har kunskapsluckor. Därtill är det känt att det sker en hel del avregistreringar från nyexaminerade mäklare. Frågan blir då om mäklarbyråer själva har insett detta och utvecklat sin praktik. Vår studie syftar till att bidra till en större förståelse för hur praktiken ser ut på olika mäklarbyråer. Fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd lämnar som tidigare nämnt stort utrymme för mäklarbyråerna att utforma praktiken på olika sätt.
Studien kommer därmed försöka bidra till ett gap i litteraturen.
1.4 Syfte och frågeställningar
Syftet med föreliggande studie är att studera hur olika mäklarbyråer har lagt upp den 10 veckor långa obligatoriska praktiken som krävs för att bli registrerad mäklare i Sverige och hur studenter upplever denna praktik.
12 Uppsatsens huvudfråga blir med hänsyn till bakgrunden följande:
• Hur omvandlar mäklarbyråer Fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd i praktiken?
• Hur upplever studenter sin praktik?
1.5 Avgränsningar
Föreliggande studie avgränsas till att enbart behandla den 10 veckor långa obligatoriska praktikperioden. Studien tar därmed inte hänsyn till frivillig praktik utöver den obligatoriska.
Studien avgränsas även till att enbart beröra studenter utan tidigare yrkeserfarenhet inom mäklarbranschen.
1.6 Disposition
Föreliggande kapitel har inletts med att bakgrunden till ämnesvalet har presenterats. Detta har mynnat ut i en presentation av tidigare studier inom ämnet samt en problemdiskussion. Därtill presenterades syftet med studien och problemformulering varpå avgränsningar även har beskrivits. Dispositionen för vårt arbete som följer är enligt följande. I kapitel 2 presenteras det teoretiska ramverket som bestod av TQM modellen, legitimt perifert deltagande, PDCA cykeln samt Veta om och veta hur. Kapitel 3 innefattar en beskrivning av metodiken som används i studien. En presentation görs av forskningsansats, forskningsfilosofi, forskningsmetod, datainsamlingsmetod, databearbetning, urval, val av respondenter, intervju som metod samt utförande. Därtill presenteras etiska övervägandet samt studiens giltighet. Kapitel 4 omfattar en presentation av det empiriska materialet bestående av sju intervjuer. Det empiriska materialet analyseras i kapitel 5 och kapitel 6 innefattar slutsatser. Kapitel 7 innefattar avslutande kommentarer.
13
2. Teori
Studien utgår ifrån 4 olika teorier. Den första är TQM modellen som behandlar hur en organisation bör kvalitetssäkra sin process, i detta fall praktiken. Denna modellen kan hjälpa att förklara hur praktikanter upplever sin praktikperiod och anledningarna till det. Den andra modellen är Legitimt perifert deltagande som behandlar inkludering på arbetsplatsen i syfte att underlätta inlärningsprocessen, vilket bland annat är en av utgångspunkterna gällande studenters upplevelse av praktikperioden. Denna modell används även för att förklara och förstå hur mäklarbyråerna omvandlar Fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd gällande att praktikanter ska få vara delaktiga i samtliga moment. Den tredje modellen är PDCA-cykeln som används för att granska kvalitetsutvecklingen på praktiken. Denna modell kan vara till hjälp för att förstå dels hur praktikupplägget ser ut men även hur praktikanter upplever praktikperioden.
Slutlig behandlas Veta om och Veta hur som är den fjärde modellen och som belyser olika typer av kunskap och hur inlärningsprocessen skiljer sig beroende på kunskap. Denna modell kan hjälpa oss att undersöka ifall praktikperioden på 10 veckor upplevs vara tillräcklig lång samt hur kunskapsöverföringen ser ut på mäklarbyråerna.
2.1 TQM-modellen
Total Quality Management – TQM är en metod som utvecklats av japanska modeller för att kvalitetssäkra processer som sker inom företag för att säkerställa en hög kundnöjdhet (Carr, 1993). Metoden syftar till att förbättra flexibiliteten och effektiviteten genom de olika händelseförlopp som uppstår i hela organisationen. TQM kan i det här syftet användas till att undersöka i vilka aspekter fastighetsföretagens praktik anpassas till praktikanterna för att kvalitetssäkra processen men också hur företagen anpassar sig till FMI’s rekommendationer.
Enligt modellen är det inte bara externa kunder som är i fokus utan det är också interna kunders behov som ska tillgodoses (i det här fallet praktikanterna) (Deming, 1986)och som avgör hur kvaliteten uppfattas, praktikanternas behov måste därför tas i beaktning för att kunna kvalitetssäkra praktikperioden. Därför krävs det att verksamheten organiserar utifrån
14 praktikanternas synsätt, krav och förväntningar. Med andra ord, för att uppnå hög kvalitet krävs det att organisationen utgår ifrån praktikanternas önskemål genom att vara ”kundorienterad”
och är en central del i modellen, vilket tydliggörs i figur 1. Detta för att kvaliteten ska uppfattas som hög för praktiken.
TQM strävar efter att uppnå hög kvalitet som genomsyrar hela organisationen. För att det ska bli möjligt att nå en så hög kvalitet som möjligt kommer det enligt modellen krävas en totalförändring av kulturen i organisationen som sätter ”kunden” i fokus. I figur 1 tydliggörs detta genom att teams, system och teknik & metoder är tre delar i en organisation som binds samman av kultur, kommunikation och förpliktelser. Enligt modellen nås en så hög kvalitet som möjligt ifall ledningen av verksamheten implementerar detta synsätt och kontinuerligt hindrar organisationen från att frångå det kundcentrerade synsättet (Bergman & Klefsjö, 2001) bland annat genom att minska den hierarkiska ledarformen. På så sätt kan kunskapen från hela organisationens kunskap utnyttjas till fullo och hela gruppens engagemang gör att processen ständigt drivs framåt.
En annan viktig del för TQM är att alla beslut som fattas baseras på konkreta fakta för att främja kvalitetsutvecklingen (Broby et al., 1990).
Figur 1. Egen anpassad TQM-modell utifrån Oakland (1996).
15 2.2 Legitimt perifert deltagande
Den observerandes (praktikantens) inlärning av arbetslivets olika aspekter och kompetensutveckling är beroende av att, i det här fallet praktikanten, deltar fullt ut i den sociokulturella kulturen i en gemenskap. Novisens, eller ”nykomlingen” som Lave utrycker det, relation med de redan yrkesaktiva experterna (”old-timers”) ger novisen chans att lära sig praktiken genom situerat lärande. Det vill säga att lärandet sker kollektivt och genom att delta i den praktiska gemenskapen genom observation och deltagande. På så vis motiveras ofta praktikanten att absorbera lärdom för att kunna bli en del av gemenskapen som finns. Det legitima centrala deltagandet skapar gemenskap inom yrket för noviserna genom att de tar lärdom och ingriper aktivt i varierade situationer som uppstår. De yrkesaktiva måste ge praktikanterna en verklig plats i den gemenskap som finns på arbetsplatsen för att de ska kunna få lärdom av yrket och även kunna föra den vidare. I praktiken är det den komplexa helhetsbilden av yrket som noviserna kommer att få erfara. I och med att det är en stor övergång mellan teoretiska kunskaper och praktiska moment så kan individen genom praktik få ett bredare perspektiv på yrket och kan därefter individanpassa lärandet. Detta för att kunna absorbera kunskaper på ett bättre sätt (Lave & Wenger, 1991).
2.3 PDCA-cykeln
För att de olika parterna ska kunna känna en tillfredsställelse från praktikperioden är det viktigt att upplevelsen matchar de förväntningar som parterna hade innan praktiken. Därför är en viktig del att skapa rätt förväntningar och sedan följa upp det med en välarbetad struktur och plan som kan följas. För att kunna analysera planeringen, vilka förbättringsarbeten och på vilket sätt kvalitetssäkringen sker inom företagen, används PDCA-cykeln som delar upp kvalitetssäkringen i fyra delar för att lättare förstå var det brister i organisationen, om det brister.
Det gör det enklare att förstå var problemet ligger och vilka lösningar som kan tillämpas och ifall dessa lösningar ger effekt.
PDCA-cykeln är även känd som Demingcykeln och står för Plan – Do – Check – Act. Det är en metod i fyra steg för att granska kvalitetsutvecklingen för att kunna följa upp systematiskt och kontinuerligt förbättringsarbete. Modellen har en cykel uppdelad i fyra faser som följs ett varv, analyseras, för att sedan börja från steg ett i cykeln igen. Under cykelns lopp modifieras aktiviteter för att anpassa organisationen eller branschen. (Tague, 2005).
16 Fas ett är utgångspunkten i modellen. I fas ett av processen det vill säga planeringsfasen (figur 2) identifieras ett problem i den aktuella verksamheten (Tague, 2005). Efter att problemet identifieras sker en analys för att identifiera parametrar som är vitala. I samma fas ska ett eller flera lösningsförslag framställas och, redan här, fundera ut hur de ska implementeras i fas två.
Det påbörjas med andra ord en lösning till problemet för att sedan kunna gå vidare till steg två i cykeln i enligt med figur 2.
I den andra fasen, genomförandefasen, tar verksamheten till de nödvändiga åtgärderna för att lösa problemet utifrån den planering som genomförts samtidigt som mätdata samlas in för att kunna beskriva det aktuella läget (Tague, 2005). Under fas två är det möjligt att justera planen
om nya insikter gör det svårt att följa planeringen.
Cykeln fortsätter vidare till fas tre, utvärderingsfasen, där tid för att studera och analysera de tillämpade lösningarna avsätts för att förstå vilken effekt de haft och om det lett till förbättringar.
I den sista och fjärde fasen, förbättringsfasen, så agerar verksamheten på den slutsats som dragits och beslutar vilka åtgärder som ska vidtas utifrån fas tre. Till exempel om lösningsförslagen varit tillräckliga eller om de ska förkastas helt eller bara till viss del (Tague, 2005.).
Med den nya förbättrade kunskapen följs cykeln återigen upp för att ständigt förbättra verksamheten på lång sikt med mål att uppnå en ständig förbättring. Om planeringen gett önskat resultat används cykeln likväl för att se hur den långsiktiga effekten av implementeringen utvecklas. Detta tydliggörs i nedanstående figur.
17 Figur 2: Egen anpassad PDCA-modell utifrån W. Edwards Deming institute (The W. Edwards Deming institute, 2021)
2.4 Veta om och veta hur
Vid skrivande tidpunkt är praktiken för fastighetsmäklare 10 veckor. Praktik är främst ett redskap att underlätta övergången från teori till praktik, veta om och veta hur hjälper till att belysa inlärningsprocessen olika delar och vilka delar i yrken som kan vara mer tidskrävande än andra delar. Begreppet kan användas för att ge en djupare förståelse för praktikens längd och om den kan anses tillräcklig.
Grant (2013) beskriver två olika kategorier av tyst kunskap som kan överföras på praktikanters inlärningsprocess. Det ena är ”veta hur” även kallad tyst kunskap. Det är kunskap som inte är direkt påtaglig, den är svår att få grepp om och det kan ta många år innan en person behärskar den. Därför refereras den till ”dyr kunskap” då tiden för att överföra den är en stor investering för den som lär ut och vem som helst kan inte heller lära ut den (Ibid). Tysta kunskapen kan inte heller vara något som går att överföra genom direkta inlärningsmetoder utan det krävs av den observerande att uppfatta signaler och händelser som den absorberar utan direkta instruktioner. Den som besitter stor tyst kunskap är även de som lyckas bäst inom sina yrkesgrenar.
Den andra kunskapen kallas “veta om” eller explicit kunskap. Det är alldagliga moment som lärs in av den observerande. Kunskap som beskrivs som väldigt lätt och som inte heller är betungande av en handledare till exempel att överföra. Den som dragit nytta av kunskapen kan även den överföra kunskapen väldigt lätt, till exempel hur en specifik blankett ska fyllas i (Grant, 2013).
PLAN Planeringsfas
DO Genomförandefas
CHECK Utvärderingsfas ACT
Förbättringsfas
18 3. Metod
Föreliggande kapitel inleds med att den forskningsansats, forskningsfilosofi samt forskningsmetod som ligger till grund för studien redogörs. Detta mynnar ut i en beskrivning av den empiriska metod som ligger till grund för föreliggande studie. Datainsamlingsmetod och intervju som metod presenteras. Därefter presenteras vilket urval av respondenter som har skett samt etiska övervägande ihop med reliabilitet och validitet.
3.1 Forskningsansats
Ur ett samhällsvetenskapligt perspektiv finns det enligt Denscombe (2018) olika angreppssätt när det gäller studier som omfattar teoretiska och empiriska undersökningar. Utgångspunkterna kan vara antingen ett induktivt eller deduktivt synsätt (Ibid). I föreliggande studie har den deduktiva ansatsen antagits med anledning av att forskningen grundas på befintlig teori från tidigare forskning. Redan existerande teorier har därmed varit utgångspunkten när det kommer till vilken insamling av information som har skett och tolkning av denna information (Davidson
& Patel, 1998). Studiens trovärdighet ökar dessutom i och med att den teoretiska referensramen stödjer den empiriska granskningen (Alvesson & Sköldberg, 2008). Det medför att studien även är deskriptiv då respondenterna tillfrågas om egna upplevelser och tankar kring praktikperioden och utifrån den insamlade informationen görs därefter antaganden.
3.2 Forskningsfilosofi
Interpretivism är det forskningsparadigm som ligger till grund för denna studie och nyttjas på det empiriska materialet. Detta innebär att den mänskliga faktorn har en viss påverkan på objektivitet i och med att forskarna tolkar inhämtat material och att empirin som har insamlats vid intervjuerna även bearbetas med lite skepticism på grund av att respondenters egna tankar kan ha en inverkan på svaren (Denscombe, 2018). Intervjufrågorna utgår ifrån de teoretiska ramverk som presenterats i kapitel 2 i föreliggande studie och respondenterna har därtill fått besvara frågor som rör deras egna erfarenheter och tankar.
Studien hade även kunnat grundas på positivism som innebär att objektivitet antas föreligga och mönster tolkas därefter. Dock hade en kvantitativ metod behövts användas i sådant fall då forskningsfilosofin positivism hade medfört en utgångspunkt ifrån mätbara fakta och att mönster därefter tolkas (Denscombe, 2018). Det innebär i sin tur att detta hade lämpat sig för
19 att uppnå syftet med studien ifall samtliga mäklarbyråer hade fastställda riktlinjer att utgå ifrån under praktikperioden. Utformningen av praktikupplägget på mäklarbyråer ser olika ut och för att uppnå studiens syfte vill vi komma på djupet och jämföra några företag. En kvantitativ studie hade inte medfört att vi hade kunnat uppfylla vårt syfte. En djupgående förståelse för hur praktikperioden ser ut på olika mäklarbyråer krävs i syfte att besvara frågeställningarna i studien. Därmed har en kvalitativ forskningsmetod använts. Interpretivism medför att det skapas mer utrymme för att tolka respondenternas svar i och med att studien utgår ifrån en kvalitativ metod (Denscombe, 2018).
3.3 Forskningsmetod
Den kvalitativa forskningsmetoden har nyttjats för insamling av data. Det är möjligt att samla in talade ord genom muntliga intervjuer som i sin tur kan spelas in och transkriberas så att talade ord blir skriftliga. Transkriberingen medför enligt Denscombe (2018) att materialet kan användas på ett enklare sätt och att materialet kan bearbetas så att vi kan få fram eventuella teman.
En utgångspunkt i föreliggande studie är även användandet av semistrukturerade intervjuer vilket medför att en djupgående förståelse för hur praktikperioden ser ut på olika mäklarbyråer kan uppnås. Intervjuer skedde med praktikanter från mäklarbyråer, praktikansvariga, samt en jurist från Fastighetsmäklarinspektionen.
En kvantitativ forskningsmetod hade inte varit en lämplig utgångspunkt i denna studie då fokus inte ligger på frekvenser och siffror och en generalisering av data (se Bryman & Bell, 2011). I och med att en djupgående undersökning krävs för att kunna besvara frågeställningarna i studien lämpar sig en kvalitativ metod bättre (se Denscombe, 2018).
3.4 Datainsamlingsmetod
Sekundärdata omfattar data som tidigare forskare har sammanställt och som finns tillgänglig att nyttja. Primärdata är data som är egengenererad som i detta fall sammanställs genom kvalitativa undersökningar (Hox & Boeije, 2005). Föreliggande studie utgår ifrån både primär- och sekundärdata. Primärdata insamlades genom digitala semistrukturerade intervjuer och i sin tur har sekundärdata använts i syfte att kunna tolka informationen med hjälp av teoretiska ramverk. Information som rör exempelvis utbildningskrav för fastighetsmäklare och praktikperioden är konkreta exempel på insamlade sekundärdata.
20 3.5 Databearbetning
Innan genomförandet av intervjuerna fick respondenterna lämna samtycke till att deras personuppgifter behandlas samt att intervjuerna spelas in. Inspelning av intervjuer kan enligt Bryman (2008) medföra att respondenternas svar inte alltid är uttömmande i och med att intervjupersonerna fått kännedom om att samtlig inhämtad information sparas. En fördel å andra sidan är att en inspelning av intervjutillfället medför att forskarna inte behöver anteckna svar och kan i stället rikta fokus på vad intervjupersonerna svarar.
Efter genomförandet av intervjuerna transkriberades informationen i syfte att kunna användas i studien. Genom att de talade orden transkriberas och blir skriftliga så medför det enligt Denscombe (2018) att det insamlade materialet kan användas på ett överskådligt sätt då det blir lättare att kategorisera inhämtade data.
3.6 Urval
Vi har valt att intervjua en jurist från Fastighetsmäklarinspektionen då tillsynsmyndigheten syftar till att bland annat se över utbildningskrav för fastighetsmäklare samt granska yrkesutövare i Sverige (FMI, 2020). Detta med anledning av att det medför en djupare förståelse för hur de allmänna råden ser ut och bör utvecklas. Därtill har intervjuer med praktikanter på mäklarbyråer skett i syfte att förstå hur de har upplevt praktikperioden samtidigt som ansvariga på de olika mäklarföretagen också har intervjuats för att erhålla en djupare förståelse för praktikupplägget. Praktikperioden och dess upplevelse granskas utifrån frågeställningar som baseras på det teoretiska ramverket (kapitel 2).
7 planerade intervjuer har genomförts och totalt har tre företag berörts av undersökningen.
Intervjuer har skett med tre praktikanter från tre olika mäklarbyråer, tre praktikansvariga för respektive mäklarbyrå, samt en jurist från Fastighetsmäklarinspektionen.
3.7 Val av respondenter
I syfte att kunna säkerställa att information som är relevant för studien erhålls har ett urval av respondenter genomförts. Urvalet innebär att det omfattar respondenter som gjort sin praktikperiod i Sverige på svenska mäklarbyråer. Respondenter som eventuellt haft möjlighet att genomföra praktik utomlands för en svensk mäklarbyrå har inte omfattats av studien. I syfte att kunna få en översikt av respondenterna presenteras dessa i figur 3 nedan.
21 Figur 3: Presentation av samtliga respondenter
3.8 Intervju som metod
I föreliggande studie har vi valt intervju som metod för att samla in empiri. Den intervjumetodik som är mest förekommande är enligt Alvehus (2013) semistrukturerade intervjuer. I och med att metoden möjliggör att följdfrågor vid ett aktivt lyssnande kan ställas medför det en ökad förståelse för den insamlade informationen. Det kan även innebära att respondenternas svar blir mer relevanta för studien samtidigt som svaren konkretiseras (Ibid). I föreliggande studie har semistrukturerad intervjumetodik tillämpats i syfte att inhämta primärdata. Samtliga respondenter har därmed fått svara på samma frågor vilket innebär att det varit möjligt att jämföra huvudsvaren. I och med att båda skribenterna genomförde samtliga intervjuer tillsammans medförde det dessutom att relevanta följdfrågor kunde ställas.
3.9 Utförande
Intervjuguiden som ligger till grund för inhämtning av relevant information omfattar 47 frågor exklusive eventuella följdfrågor (bilaga 1). Respondent A från FMI har fått besvara frågor som är anpassade till hens befattning. Därtill har frågor omformulerats baserat på vilken befattning respondenten har för att erhålla relevant information.
Med anledning av rådande omständigheter i världen, närmare bestämt COVID-19 pandemin, har respondenterna kontaktats digitalt. Ett flertal personer som kontaktas kunde inte delta i intervjuer. Av 20 kontaktade personer hade 7 möjlighet att delta i en intervju. Via telefonsamtal erhöll respondenterna innan intervjuerna information gällande studiens syfte samt att deras identitet skyddas. Efter att respondenterna framfört att de önskar delta bestämdes tid för
Organisation
• Mäklarbyrå B
• Mäklarbyrå C
• Mäklarbyrå D
• Mäklarbyrå B
• Mäklarbyrå C
• Mäklarbyrå D
• FMI
Respondent
• Respondent B2
• Respondent C2
• Respondent D2
• Respondent B1
• Respondent C1
• Respondent D1
• Respondent A
Befattning
• Praktikant
• Praktikant
• Praktikant
• Regionchef
• Tidigare operativ chef
• Franshisetagare
• Verksamhetsjurist
22 utförandet utav intervjun via telefon samt mejl. Därtill skickades ett mejl med en samtyckesblankett som respondenterna fick signera så att de skulle vara införstådda i hur exempelvis personuppgiftbehandlingen ser ut. Samtliga intervjuer med respondenterna genomfördes via ZOOM vilket innebar att ett mejl med en inbjudan till intervjun skickades ut i god tid till respondenterna. I och med att intervjuerna skedde via ZOOM medförde det att det var möjligt att genomföra intervjuerna oavsett vilken geografisk position respondenterna hade, vilket var fördelaktigt. Därmed har det enligt Alvehus (2013) inte skett några begränsningar till ett visst geografiskt område.
Efter godkännande från samtliga respondenter skedde sedan en inspelning av intervjuerna för att möjliggöra transkriberingen. Intervjuerna med praktikanterna varade i ungefär 15 minuter per respondent medan intervjuerna med FMI samt praktikansvariga varade i ungefär 30 minuter.
3.10 Etiska överväganden
I samband med olika typer av studier där människor även inkluderas kan det uppstå etiska dilemman där människors integritet behöver skyddas (Holme & Solvang, 2007). Med anledning av ovanstående och att vi har valt att genomföra en kvalitativ undersökning informerades respondenterna om att ett deltagande givetvis är frivilligt. Därtill informerades de om studiens syfte samt att deras integritet kommer att skyddas. Ett krav på samtycke signerades av samtliga respondenter där ovanstående förklarades ännu en gång. På samtyckesblanketten framgår det även att insamlade uppgifter enbart får användas för forskningens ändamål. Att genomföra en konfidentiell studie medför att respondenternas integritet skyddas och att de kan känna sig trygga, samtidigt som det enbart är skribenterna av föreliggande studie som känner till deras identitet (Bell, 2010). I syfte att säkerställa att arbetsgivarna som intervjuats inte får kännedom om vilka praktikanter som har deltagit i studien, har informationen därför inte delgetts. I föreliggande uppsats framgår det inte vilka företag det är som berörs av studien dock finns det en risk att praktikantansvariga kan få kännedom om vilka praktikanter det är som intervjuats.
Detta på grund av att de praktikansvariga vet att just det företaget de arbetar på har omfattats av studien. Trots detta valde respondenterna att delta i studien samtidigt som vi har varit transparanta med vilken typ av studie som genomförts och att deltagandet är frivilligt.
3.11 Studiens giltighet
23 I syfte att uppnå en giltighet och tillförlitlighet i en studie är det av betydelse att frågor som ställs vid intervjuer är relevanta och inom ramen för det som ska undersökas (Bryman, 2011).
Följaktligen granskades frågeställningarna inför intervjuerna.
I föreliggande studie utgår intervjufrågorna ifrån teoretiska ramverk och FMI:s allmänna rekommendationer som nyttjas vid utformandet av praktikperioden på mäklarbyråer. Vi som forskare har dock i en kvalitativ undersökning inverkan på hur materialet bearbetas (Denscombe, 2018). Dock har vi beskrivit hur vi har gått till väga för att genomföra studien samt presenterat vår metod. Det bör dock tas i beaktning att en semistrukturerad intervjumetodik som nyttjats i studien medför att deltagande får tillägga relevant information utöver frågelistan som nyttjas vid intervjutillfället. Det bör dock nämnas att det i samband med en kvalitativ undersökning inte är meningen att göra en generalisering av resultatet. Detta med anledning av att personliga ståndpunkter samt erfarenhet kan inverka på informationen som respondenterna lämnar. I och med att tanken inte är att generalisera resultatet så kan vi i stället diskutera överförbarheten, det vill säga huruvida det är möjligt att föra över resultatet till andra kontexter (Larsson, 2009). I syfte att försöka öka giltigheten i studien har vi på ett tydligt sätt redogjort för metoderna som nyttjats vid insamlingen av empirin i studien. Detta för att andra forskare ska kunna genomföra samma studie.
24
4. Empiri
Vi kommer i föreliggande kapitel presentera det empiriska materialet. Vi har kunnat se åtta områden som handlar om praktikupplägg, planering av praktik, inlärningsprocessen, inkludering, praktikanters upplevelse av praktiken, uppföljning och utvärdering av praktiken samt hur Fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd används i praktikupplägget. Detta presenteras härmed.
4.1 Mäklarbyråernas praktikupplägg
När det gäller om kontoren tar direktiv från huvudkontoret avseende praktikupplägget skiljde det sig mellan mäklarbyråerna. Samtliga mäklarbyråer menade att det finns lokala avvikelser på praktikupplägget och att det sker anpassningar beroende på kontor. Praktikansvariga för företag D och B hävdade att praktikupplägget delvis är centralstyrt från huvudkontoret och att det har sin grund där men att det sker lokala anpassningar beroende på exempelvis olika typer av arbetsuppgifter och säljstöd på olika kontor som medför varierande rutiner kring praktiken.
Den praktikansvariga på företag B menade även att det är koordinatorer på övriga kontor som har ansvar för att forma sitt praktikupplägg. Respondent C1 framförde däremot att företaget har ganska stor frihet att forma praktiken själva och att de inte tar direktiv från huvudkontoren, utan det är upp till franchisetagarna att praktiken sköts. Hen benämnde att det finns upprättade planer för hur praktiken ska gå till men att det i slutändan är upp till de olika kontoren.
4.2 Planering av praktiken
En intressant fråga är om praktiken justerades efter praktikanternas önskemål. Det skiljer sig åt mellan mäklarbyråerna även kring detta. Både praktikanten från företag B och D framförde att det funnits delmoment som ska genomföras men att de fick säga till handledaren vad de behövde lära sig mer av. Praktikanten från företag C kunde däremot inte instämma utan praktikanten fick anpassa sig till handledaren och andra mäklare.
Vad gäller hur planeringen av praktiken har sett ut och ifall det funnits något konkret praktikupplägg hävdade samtliga praktikanter att det varit rörigt under praktikperioden. B2 framförde att intensiteten på praktiken varierat men att ett schema för dagen funnits när hen väl varit på plats. D2 framförde att hen visserligen har fått ta del av en plan som innefattar vilka moment som ska vara genomförda innan hen får registrera sig som mäklare men att det inte har varit så strukturerat. C2 påpekade att praktikdagarna upplevdes röriga i och med att hen inte
25 haft någon typ av struktur utan hen fick boka in praktikdagar och tjata för att få delta i de olika momenten.
En annan intressant fråga är ifall handledaren hållit reda på vilka delmoment som har genomförts av praktikanterna. Alla tre praktikanter instämde att handledaren haft koll på vilka delmoment de hade genomfört. C2 påpekade dock att ett avstämningsmöte skett under slutet av praktikperioden i syfte att säkerställa att hen varit delaktig i alla moment. Praktikanterna från företag B och D använde sig utav en checklista där studenten fick bocka i vilka moment som har genomförts. B2 framförde dock att handledaren inte hade koll på moment som hade genomförts tidigare på andra mäklarbyråer vilket medförde att vissa moment repeterades eller att praktikanten fick säga ifrån vid behov.
Alla tre praktikansvarigas svar skiljde sig ifrån varandra gällande ifall handledaren hållit reda på att moment genomförs. Respondent B1 framförde motsatsen till vad praktikanten från samma företag hävdat, det vill säga att bolaget vid intag av ny praktiktagare går igenom vad praktikanten tidigare har lärt sig på andra mäklarbyråer för att sedan kunna anpassa sig efter detta. Respondent C1 framförde att det är en viss person på bolaget som är ansvarig för att ha koll på att delmomenten genomförs och att handledaren inte bär ensamt ansvar. Respondent D1 påpekade att det finns en checklista som ska bockas i och att handledaren har koll på läget.
4.3 Inlärningsprocessen
Vad gäller om praktiktagare har upplevt att det varit svårt att gå från teori till praktik skiljde det inte sig mellan deras upplevelse av detta. Samtliga instämde att det varit utmanande. Samtliga framförde därtill att det varit enklast att lära sig praktiska moment såsom hur en visning ska gå till. Samtidigt har de administrativa bitarna såsom vad som ska finnas med i ett kontrakt, varit svårast att lära sig. Respondenterna framförde även att det som nyregistrerad mäklare varit utmanade att hantera all administration som kan innefatta kontraktsskrivning med tillhörande klausuler och annonsering av bostäder. Därtill har det framgått att praktikanterna över lag upplever att det funnits en viss panik över att göra fel vid ett förmedlingsuppdrag. Samtliga instämde vidare att det är svårt att lära sig hur en mäklare säljer in sin tjänst samt hur dialoger under kundmöten bör se ut för att få önskat utfall. De praktikansvariga på mäklarbyråerna höll med om att det är svårt för en handledare att lära en praktikant dessa saker. Både den praktikansvariga från företag C och D instämde att inlärningen kan se olika ut beroende på vilken handledare studenten följer.
26
”Olika mäklare säljer olika mycket, har olika tid och som person är mer öppen eller mindre öppen för att lära ut och föra över kunskaper’’
Respondent C1.
En annan intressant fråga var hur praktikupplägget har sett ut när det gäller i vilken ordning moment lärs ut på mäklarbyrån. Praktikanternas upplevelser är lika gällande detta. Samtliga instämde angående att praktikperioden varit rörig och att det inte har funnits en ordning avseende när moment ska genomföras. C2 framförde dock att hen vid ett tillfälle fick följa en affär från början till slut vilket ökade förståelsen medan B2 påpekade att intensiteten varierade och att hen ägnade sig åt praktiska delar först och mot slutet de administrativa bitarna. Vidare menade B2 att andra praktikanter gör tvärtom.
Vad gäller i vilken ordning mäklarbyråerna tänker att de bör lära ut olika moment skiljer det sig mellan bolagen. Det finns nämligen allt från de som följer en checklista, till de som tycker det är viktigt att man ska se en röd tråd i hela affären. Den praktikansvariga från företag B påpekade precis som praktikanten från samma företag att det läggs mest fokus på de praktiska momenten fram till mäklaren har skrivit på ett förmedlingsuppdrag och att allt annat kan tas efter hand sen. De praktikansvariga på företag B och C framförde att företagen eftersträvar att studenter ska förstå den röda tråden i en affär och att det är av betydelse att få en överblick av hur en affär ser ut. D1 däremot framförde att företag D följer checklistan där delmomenten står angivna och att det är upp till den ansvariga mäklaren att försöka få med praktikanter på så många moment som möjligt.
Vidare menade den praktikansvariga på företag B på att praktikupplägget skiljer sig åt beroende på hur långt i utbildningen studenten har kommit och att det blir en skillnad på praktikperioden ifall en student läser sin första termin eller sista termin i samband med praktiken. Att göra sin praktikperiod i början på utbildningen kommer medföra en mindre intensiv och lättare praktik.
Detta på grund av att studenten kan sakna förkunskaper för att exempelvis kunna förstå inslag av juridiska moment såsom kontraktsskrivning.
4.4 Inkludering på arbetsplatsen
Det är av betydelse att inkluderas på arbetsplatsen för att få erfara en bra praktikperiod. Vad gäller om praktikanterna har känt sig inkluderade på arbetsplatsen under praktikperioden och i ifall handledaren hjälpt till med den biten skiljer det sig mellan mäklarbyråerna. Vissa har blivit inbjudna till möten och dylikt medan andra inte har fått vara lika delaktiga. Vissa har haft en
27 handledare som till viss del har varit till hjälp gällande inkluderingen medan andra inte haft det stödet. Samtliga praktikanter instämde visserligen att de känt sig inkluderade på arbetsplatsen till viss del. Praktikanten från företag B framhävde dock att hen fått ’’jaga’’ handledaren för att få vara inkluderad och få vara med på olika moment samtidigt som hen även blivit medbjuden på en hel del. D2 däremot har inte blivit inbjuden till AW, veckomöten och dylikt förrän efter några månader inpå praktikperioden och hen har främst följt handledaren under dagarna. C2 framhävde att hen blev inbjuden till exempelvis veckomöten och månadsmöten men bara ibland. Vidare upplevde praktikanten från företag C att handledaren var till hjälp för att komma in i gruppen men att hen fick hålla i gång kommunikationen samt behövde tjata sig fram till att få vara med på delmoment. Å andra sidan instämde de praktikansvariga på mäklarbyråerna att de vill att studenter visar framfötterna på arbetsplatsen och visar på att de vill närvara på arbetsplatsen.
4.5 Praktikanternas upplevelse av praktikupplägget
Vad gäller hur praktikanterna upplevde praktikupplägget på respektive mäklarbyrå, skiljde det sig mellan respondenterna. Vissa har fått sina behov tillgodosedda medan vissa inte har fått det.
Båda praktikanterna från företag B och D framförde att det var bra att de fick säga till ifall det var något moment som de upplevde att de behövde få förtydligat. C2 däremot fick inte sina önskemål tillgodosedda och upplevde precis som D2 att praktikupplägget var hektiskt i och med att hen praktiserade på slutet av sista terminen nära inpå registreringen hos FMI. Därtill fick C2 tjata för att få vara delaktig på olika delmoment.
Båda praktikanterna från företag D och C instämde att praktikperioden på 10 veckor är för kort för att de ska känna sig fullärda och redo att agera som mäklare. C2 däremot framförde att 10 veckor är lagom med tid men att schemalagd praktik under studieperioden är att föredra. Detta för att få en mer strukturerad inlärning och bättre upplägg. Både C2 och D2 påpekade vidare även att handledaren bör vara en person som jobbat länge och en person som är informativ.
Denna uppfattning delade även praktikanten från företag C då hen påpekade att det är viktigt att göra praktiken med ”rätt handledare” då mäklare kan variera i form av affärer och kunskapsöverföring.
Vad gäller hur praktikanterna upplevde att praktiken kunde förbättras har uppfattningen varit liknande mellan respondenterna, allt mellan inlärningsprocessen och strukturen har varit en gemensam nämnare bland praktikanternas upplevelser. Samtliga praktikanter instämde att de har upplevt att den snabba inlärningen medfört att många moment glömts bort när det väl blivit
28 dags för att registrera sig som fastighetsmäklare. Respondent D2 höll med C2 om att det krävs en bättre struktur och en bättre inlärningsprocess. Praktikanten från företag D menade på att det hade varit bättre ifall praktikupplägget är mer strukturerat så att en praktikant exempelvis får följa en affär från början till slut så att det blir tydligare. Detta i stället för att det ska bli hoppigt mellan olika moment och mäklare. Den praktikansvariga från företag D instämde att det kan bli hoppigt mellan olika mäklare med anledning av att företag D eftersträvar att praktikanten kan få vara med på alla delmoment.
Respondent B2 framförde därtill att det som hade kunnat förbättras med praktikupplägget är att inkludera säljutbildning tidigt under praktikperioden i stället för på slutet även om det inte är ett krav från FMI. Respondent B1 påpekade dock att det är svårt att lära nya mäklare sälj i sig och vad som utmärker en viss mäklare såsom försäljningsteknik. Praktikanten från företag B framförde även att hen inte fick vara med tillräckligt mycket på administrativa moment och lära sig de bitarna. Den praktikansvariga från företag B instämde att mäklaryrket innebär mycket administrativt arbete och menade då på att det medför att mycket fokus under praktikperioden läggs på att praktikanter får lära sig de bitarna, vilket praktikanten från samma företag alltså inte höll med om.
4.6 Uppföljning och utvärdering av praktiken
Att följa upp och utvärdera hur bra praktikperioden är, är av betydelse för att kunna förbättra praktikperioden. Vad gäller ifall praktikanterna har fått utvärdera praktikperioden och dess effekt tillsammans med handledaren skiljde det sig mellan mäklarbyråerna. Vissa har fått utvärdera praktiken medan någon inte har fått göra det. B2 framförde att någon utvärdering inte har skett och att hen enbart haft möten där parterna diskuterat vilken riktning i företaget praktikanten ska ta vid anställning. Praktikanterna från företag C och D däremot framförde att de har utvärderat praktikperioden tillsammans med handledare i syfte att se vad som behöver repeteras och vad som fungerat bra.
Vad gäller hur mäklarbyråernas ledning tänker kring uppföljning med praktikanter skiljde det inte sig mellan bolagen. De praktikansvariga på mäklarbyråerna framförde samtliga att det sker uppföljningar och avstämningar gällande praktiken där det diskuteras vilka moment studenten behöver genomföra för maximal kunskapsöverföring.
Vad gäller hur mäklarbyråerna arbetar för att förbättra sin praktik och följa upp den så har företagen olika tillvägagångsätt. Ett företag inväntar att brister ska ske innan de utvärderar och
29 förbättrar praktiken medan andra arbetar med frågan ständigt. B1 framförde att praktikplanen utvärderas ifall mäklarbyrån märker att det brister i upplärning gällande ett specifikt moment som exempelvis tillträde. C1 däremot påpekade att de på företag C ständigt diskuterar hur praktikupplägget kan förbättras men att det inte finns en uppställd struktur kring det. D1 framförde att utvärdering sker för att identifiera utvecklingsområden och att mäklarna själva brukar påpeka ifall de inte har tid för att ha en praktikant som går bredvid.
4.7 Hur mäklarbyråerna använder fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd
Fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd innefattar moment som bör genomföras vid praktiken. Vad gäller de olika mäklarbyråerna och dess praktikanter så har det varierat gällande vilka moment som praktikanterna har fått vara delaktiga i. På vissa mäklarbyråer fick praktikanterna inte vara med tillräckligt mycket på moment, medan praktiken för en annan praktikant innebar ett ständigt tjatande för att få vara delaktig. Vad gäller företag B så framförde B2 att hen inte fick vara med tillräckligt mycket på administrativa moment och lära sig de bitarna. Den praktikansvariga på företag B menade dock att Fastighetsmäklarinspektionens allmänna råd gällande praktikupplägget är en utgångspunkt så att samtliga mäklare kan hålla samma kvalitet i sitt arbete och att praktikanter ska vara fullärda efter praktikperioden. Vidare menade respondenten att praktikupplägget skiljer sig åt beroende på hur långt i utbildningen studenten har kommit och att det blir en skillnad på praktikperioden ifall en student läser sin första termin eller sista termin i samband med praktiken. Att göra sin praktikperiod i början på utbildningen kommer medföra en mindre intensiv praktik på grund av att studenten kan sakna förkunskaper för att exempelvis kunna förstå inslag av juridiska moment såsom kontraktsskrivning.
’’Så att oftast brukar praktikupplägget mot slutet av utbildningen vara ganska intensivt just för att det är såhär det är mycket moment och då är man med på allt från början till slut. Så början hade jag nog sagt att den är mycket lättare, det är den’’.
Respondent B1.
Vad gäller företag D så framförde praktikanten att hen fått följa med på olika delmoment men att hen inte har varit så insatt i försäljning av fastigheter under praktikperioden. På kontoret där hen praktiserat förmedlar inte många kollegor just fastigheter vilket har medfört att hen inte fått lära sig tillräckligt kring detta. Det har enligt praktikanten medfört att hen i dagsläget inte tar sig an förmedlingsuppdrag som rör en fastighet utan lämnar över det till kollegor.
30
’’Och sen idag om jag ser att det är en kund som har en fastighet, då blir jag livrädd och ger det förslaget till en annan kollega för jag kan ingenting om fastigheter’’.
Respondent D2.
Vad gäller företag D och hur de använder sig utav FMI:s allmänna råd vid sitt praktikupplägg så påpekade den praktikansvariga att de har en praktikplan som grundas på vilka krav FMI ställer samt vad kedjan vill att de ska ha med i praktiken. Hen belyste dock till motsats från D2s upplevelse även att samtliga mäklare ska vara införstådda med hur mäklarens olika delmoment ser ut efter praktikperioden och kunna agera som mäklare.
Vad gäller företag C så framförde praktikanten att hen fått tjata för att få vara delaktig när moment genomförs. Därtill har hen ständigt fått hålla kommunikationen och ’’jaga’’ handledare samt andra mäklare för att få erhålla kunskap. Den praktikansvariga från samma företag påpekade dock att praktiken inte bara handlar om vad FMI säger. Det handlar enligt hen också om hur företaget kan förbereda studenten på absolut bästa sätt. Detta för att startsträckan för att komma in på marknaden blir så kort som möjligt. Hen menade att de inte har anpassat praktiken efter FMI:s rekommendationer utan att de försöker ha moment av verkliga situationer och skapa en förståelse för hela kundprocessen där fokus främst ligger på kundmötet.
31
5. Analys
Vi har nu kommit fram till att analysera materialet som presenterats i förra kapitlet. I syfte att undersöka hur mäklarbyråerna kvalitetssäkrar praktikperioden används TQM-modellen som beskriver vad en organisation behöver göra för att praktikanter ska uppleva att praktiken håller en god kvalitet (Deming, 1986). Därtill används Legitimt perifert deltagande som utgångspunkt för att analysera hur inlärningsprocessen påverkas av praktikupplägget och vilka förbättringsområden det finns avseende kunskapsöverföringen (Lave & Wenger, 1991). Enligt denna teori bör praktikanter få vara delaktiga och känna sig inkluderade för att motiveras att lära sig. Detta mynnar ut i en analys utifrån Veta om och veta hur som handlar om kunskapsöverföringen (Grant, 2013) på mäklarbyråerna och ifall 10 veckors praktik är tillräckligt för att studenter ska kunna vara yrkesverksamma som fastighetsmäklare. Slutligen används PDCA-cykeln som används i syfte att granska kvalitetsutvecklingen (Tague, 2005) hos mäklarföretagen för att kunna se hur praktiken ser ut på de olika mäklarbyråerna.
5.1 Analys utifrån TQM-modellen
Praktikanters behov måste enligt TQM-modellen tillgodoses i en mäklarbyrå för att kvalitetssäkra praktikperioden. Verksamheten behöver därmed utgå ifrån praktikanters förväntningar samt villkor för att säkerställa hög kvalitet på praktiken (Deming, 1986). Ur intervjun med respondenterna från företag B samt företag D framgick det att praktikanten vid behov får påpeka vilka moment de behöver lära sig mer av och att praktiken justeras utifrån det. På företag C däremot var detta inte möjligt utan praktikanten fick anpassa sig till handledare och andra mäklare. Detta kan peka på att det brister i kvaliteten på företag C enligt TQM- modellen då det krävs att organisationen anpassar sig efter praktikanters önskemål, annars kommer praktikanterna nämligen inte uppfatta att praktiken håller hög kvalitet (se Deming 1986). Ansvariga på företag B samt D däremot utgår ifrån praktikanters önskemål vilket medför att försök till kvalitetssäkring av processen har skett (se Deming, 1986).
Enligt Deming (1986) behöver en organisation eftersträva kundnöjdhet genom att tillgodose externa kunders behov. Trots att samtliga praktikansvariga på mäklarbyråerna framfört att mycket fokus ligger på att praktikanter ska förstå helheten i affären för att kunna hålla god kvalitet gentemot kunder, så upplevde praktikanterna att det varit utmanande att förstå hur de ska gå till väga på kundmöten. Trots att företagen har en intention att lära ut helheten i affären så visar praktikanternas upplevelse att kunskapsöverföringen inte varit optimal och att de önskat förbättring. För att mäklarbyråernas praktik ska uppnå högre kvalitet krävs det enligt Bergman
